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【大紀元2022年03月12日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）2021年，典型的美國房主在家中度過了13.2年。這比2020年13.5年的峰值略有下降，但比2012年的10.1年顯著上升。

以上數據是房地產網站Redfin根據縣（County）的歷史記錄，對美國房主持有房屋中位數的分析。2021年的房屋使用權定義為房屋最近的銷售日期與2021年11月1日之間的年數。

去年房主持有年數稍有下滑，部分原因是新冠疫情期間有如此多的美國人搬家，創紀錄的低抵押貸款利率鼓勵購房者進入市場。此外，疫情引發的遠程工作導致美國人搬遷到更負擔得起的地區。

但總體而言，由於老年房主老化、待售房屋短缺以及月供相對較低，美國人在家中的居住時間仍然比以前更長。在過去十年中，許多美國人為他們的房屋再融資以獲得優惠的抵押貸款利率。

一些再融資的房主會鎖定去年的歷史低利率，從而抑制他們搬家的行動，這可能導致未來幾年的持有時間增加。租金上漲可能是另一個因素，因為一些房主可能選擇出租房屋而不是出售房屋。

待售房屋數量比疫情前減少了近50%。供應短缺是房主留在原地所造成的原因之一，反之將有可能增加房源。但相對來說，住房供應的短缺和市場競爭激烈也所造成屋主長期持有，不敢換房。

Redfin首席經濟學家戴若・菲爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示：「房主的任期可能已經達到頂峰，或者2021年的下降可能只是暫時的，之後才會回升。」「有競爭的力量在起作用。遠程工作正在鼓勵房主在昂貴的城市出售他們的房屋，並搬到更負擔得起的地區，這可能會拉低持有時間。但另一方面，不斷上升的抵押貸款利率可能會阻止人們出售房產，而年長的美國人會待得更久，這可能會推高時間。」

「搬家趨勢對供應來說是令人鼓舞的，因為更多的人搬家通常意味著更多的人出售他們的房屋」，菲爾韋瑟繼續說道：「增加供應將有助於房地產市場跟上需求，並開始讓買家擺脫激烈的競爭和快速上漲的價格。」

美國人正在原地老齡化

Redfin的數據顯示，與十年前相比，美國老年人現在占人口的比例更大。

2019年，三分之一（33%）的美國戶主至少65歲，高於2012年的 28%。預計未來幾十年，65歲及以上美國人的比例將大幅增加。美國人老齡化的事實，加上年長的房主留在原地，是房主持有率上升的一個因素。

根據房地美（Freddie Mac）2019年的一份報告，年長的美國人在家裡待的時間比前幾代人長，當時估計有160萬戶家庭被房地產市場拒之門外。

此外，隨著新冠病毒在養老院和老年人居住社區激增，養老院的入住率從疫情前的約85%下降到2021年2月的69%的低點。選擇搬進養老院的美國人越來越少，而據推測，留在家中——可能是房主持有時間在2020年創下歷史新高的原因之一，儘管入住率的下降也可能部分歸因於與新冠病毒相關的死亡。2022年1月，養老院的入住率回升至約74%。

加州房主持有時間最長

截至2021年，典型的洛杉磯房主已經在他們的家中度過了18年，這是本次分析中居住時間最長的都會區。緊隨其後的是檀香山和加州奧克斯納德（Oxnard），兩者的平均任期均為17年。在過去十年中，在這些大都市中，房主保留房屋的典型時間增加了大約4年。

由於加州獨特的房產稅法，加州房主往往會持有房屋很長時間——在阿納海姆（Anaheim）、灣區、貝克斯菲爾德（Bakersfield）、弗雷斯諾（Fresno）、河濱市和聖地亞哥，中位持有年限也比全國平均水平要長。加州的第13號提案鼓勵房主保留自己的房子，因為它限制了房產稅的增加。

「即使你擁有自己的房屋10年、20年或30年，你仍需支付接近原始財產稅的費用」，南加州房產經紀人卡倫・烏略亞（Karen Ulloa）說，「如果你要出售和購買不同的房屋，你將支付更高的稅款。對於某些人來說，這意味著他們根本負擔不起搬家費用。即使人們搬到不同的地區或不同的房子，他們也可能會保留原來的房子並將其出租，因為低稅基使這些房子成為很好的投資物業。」

烏略亞解釋：「第13號提案的最初原因之一是保護退休人員免於大幅增稅」，「現在有新的法律允許55歲及以上的人，將他們原來的財產稅成本轉移到一個新的主要住所，以期鼓勵年長的加州人出售他們的房屋。」但烏略亞表示，人們經常不知道如何從新法案中受益，如果大家能了解，她相信會有更多人搬家。

在中西部的三個大都市——聖路易斯、底特律和芝加哥（St. Louis, Detroit and Chicago）——在本次分析中是所有大都市中屋主持有時間增幅最大的。在過去十年中，包含74個美國大都市，有59個城市的人們擁有房屋的典型時間增加了。

供應短缺是大多數美國大都市購房者面臨的問題，但是當房屋持有時間越長，越是加劇短缺情況。例如，去年12月份洛杉磯和奧克斯納德的待售房屋數量同比下降約30%，而全國下降約19%。

過去十年，有15個大都市的房主持有時間下降，其中有幾個是受歡迎的搬家目的地。亞特蘭大、拉斯維加斯、鳳凰城和佛羅里達州的坦帕市的平均任期下降了大約一年，因為這些地方都吸引了大量新居民。#

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本文刊載於舊金山3月5日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年06月15日訊】（大紀元記者殷瑞娜編譯報導）週二（6月14日），加州擴大了一項COVID-19援助計畫，以幫助那些在疫情期間拖欠付款的人。現在，更多陷入困境的加州房主，將有資格獲得抵押貸款救濟。

據「灣區新聞集團」報導，今年錯過付款的房主，現在有資格獲得援助，而以前只提供給那些在2021年12月27日前，至少錯過兩次付款的人。這些資金現在也可以用來幫助支付逾期的房產稅，即使是那些抵押貸款已到期的人，或那些完全擁有自己房屋的人。加州提高了符合條件的收入限制。如果房主的收入，是其所在縣收入中位數的150%或以下，他們現在就有資格獲得援助。

根據新的參數，加州抵押貸款救濟計畫，估計使約13,000個灣區家庭，有資格獲得救濟。

加州商業、消費者服務和住房局（California Business, Consumer Services and Housing Agency）祕書盧爾德．卡斯特羅．拉米雷斯（Lourdes Castro Ramírez），在Zoom的新聞發布會上說，如此多的加州人的家庭財務，受到COVID-19公共衛生緊急情況的影響，並且正在努力應對經濟後果。大約10%的加州房主，對他們能支付下個月的抵押貸款沒有信心，或者只有一點信心。

在2022年6月30日之前，至少錯過兩次抵押貸款付款的房主，現在可能有資格獲得高達80,000美元的拖欠付款。但資格取決於一個家庭的收入。在阿拉米達縣和康特拉科斯塔縣，一個四口之家的年收入，必須在214,200美元或以下才有資格。在聖馬刁縣和舊金山是279,600美元，在聖塔克拉拉縣是252,750美元。

已經趕上按揭付款或完全擁有自己的房子，但已經拖欠房產稅的房主，如果他們在2022年5月31日之前，至少錯過一次繳稅，現在有資格獲得高達20,000美元的救濟。在計畫擴大之前，只有拖欠抵押貸款或擁有反向抵押貸款的業主，才有資格獲得房產稅幫助。

申請該計畫沒有截止日期，但州政府敦促房主儘快提出申請，可以訪問CaMortgageRelief.org或致電888-840-2594。

12月27日啟動的10億美元的抵押貸款救濟計畫，已經向1,900多名房主發放了6,800多萬美元。該計畫由2021年聯邦美國救援計畫法案資助，幫助防止加州人因COVID-19大流行帶來的財政困難而失去住房。加州還暫停了驅逐租客行動，並提出為掙扎在生活邊緣的租戶支付租金。州長紐森上個月說，租金救濟計畫已經發放了50多億美元。

但活動人士抱怨說，該計畫一直在拖延。加州於4月1日停止接受申請，但截至本月初，至少有16,000份灣區申請正在等待處理。根據國家公平圖集（National Equity Atlas）的分析，按照目前的速度，到6月30日全州的驅逐保護措施到期時，州政府將無法處理所有的待處理申請。◇

責任編輯：念真