Category: 灣區房地產

【2022年11月09日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）10月，加州公寓租金連續第二個月下降，全州89%的大城市的公寓價格都下降了。

根據公寓出租網站ApartmentList，在10月份對加州44個大城市的月租金估算，發現比9月份下降了1.3%，月租金中位數達到2,222美元，這看起來似乎不大，但這是ApartmentList數據中，可以回溯到2017年的最大單月降幅。

10月份，在44個大城市中，有39個城市的租金下調。一年前，只有9個城市的租金下降。

不過，我們不要忘記，租金確實仍然很高。

加州大城市的公寓租金今年一年內上漲了3.5%，而在之前的12個月裡上漲了19%。

2022年的速度似乎更 「正常」，因為2018—19年租金的年均增長速度為3.2%。在2021年的租房熱潮中，僅8月份租金就上漲了2.9%。

9月份，全州的公寓租金也有所下降，一個月的中位數下降了0.4%，44個城市中，有33個城市出現了下降。

秋季並不是租房者的季節，不過，這兩個月的下降表明，COVID-19大流行期間的居住安排變化，似乎已經停止了，至少是暫時的。

狂熱的公寓搜索已經結束。

在家工作和遠程教育減少了，減少了對大型居住區的需求，遠離工作中心的租房的吸引力降低了。

此外，租金飆升加上2022年的經濟不確定性，使得與家人或室友一起居住更加流行。

不過，等到2023年初，才能確定最近的租金下降只是季節性波動，還是嚴重衰退的開始。

10月份，44個大城市中有39個城市的租金下降，降幅最大的城市包括：

康科德（Concord）排名第一，比9月份下降3.3%，達到1,860美元；然後是聖馬刁（San Mateo），下降3.1%，達到2,632美元；桑尼維爾（Sunnyvale）下降2.6%，達到2,577美元；特梅庫拉（Pomona），下降2.5%，達到2,784美元；波莫納（Pomona），下降2.4%，達到1,959美元。 ◇

【2022年11月07日訊】歡迎來到「美國地產熱點：李歐筆記」，之前有一個觀眾問我「美國華人朋友都搬到哪裡退休？」所以我們就來聊聊這個話題。

美國亞裔人口數量

根據美國人口口普查局的定義，亞裔其實分兩大類，一類是泛指亞洲移民，或是有亞洲血統的美國公民，這其中包含印度裔、中國裔、臺灣裔、菲律賓裔、越南裔、韓裔、日裔、阿拉伯裔，或其他血緣來自於亞洲的美國人，第二類是夏威夷原住民和太平洋島嶼的島民。我們本次要說的主體主要屬於第一類，而且特別針對是華裔人群。

總體來說，亞裔在美國所有族群中擁有最低的貧窮率、最多的高等教育接受率、家庭所得及個人所得的中位數也是最高的。現在美國的亞裔人口也是逐年增加，從2010到2020年，單獨血統的亞裔人口增加了百分之35.5，如果是混合血統更增加了百分之55.5。2010年，所有具有亞裔血統的人大約是一千七百萬人，2020年有兩千四百萬，增加了將近700萬人。

亞裔人口裡面，中國裔是最大族群，大約有520萬（2021年數據），其次是接近480萬的印度裔，臺灣裔大概只有31萬人，所以如果中國裔和臺裔合起來大概會有550萬人，佔整體亞裔的約百分之23。

美國亞裔的居住地

以上簡略談了亞裔人口的數據之後，我們來看亞裔大概都住在美國哪裡？根據移民政策研究所（Migration Policy Institute）的資料，近一半（48%）的亞洲移民定居在3個州：加州（30%）、紐約州（9%）和德州（8%）。最多的4個縣是加州的洛杉磯、聖塔克拉拉和奧蘭治，以及紐約的皇后區。這4個縣加起來約占美國亞裔人口總數的19%，算起來大概有四百五十多萬人集中在這4個縣。

在2015-2019年期間，亞洲出生的移民，最多集中在美國的洛杉磯、紐約和舊金山大都市區。這三個都會區約占亞洲出生的移民人數的百分之31。也就是說亞洲移民到美國第一首選的，幾乎是這三大都會區。

不過，這幾個典型地區都是，傳統上亞裔人口集中特別多的地方，也不用我特別介紹。只是讓大家了解整個大的亞裔、華裔人口的居住方向。那麼對我們華人來說，在美國退休了，會想搬到哪裡呢？會有哪些退休居住地的願望清單呢？

觀看視頻：美國華裔（亞裔）退休居住願望有哪些？｜美國亞裔十年增加?百萬｜哪些城市符合華裔退休的「基本」需求？【美國地產熱點】第91集

華裔（亞裔）的退休居住願望

這裡我就舉一個例子，看有沒有符合多數華裔的退休需求。有一位四十多歲的亞裔朋友，署名Moe，他說父母已經70多歲和80多歲了。兄弟姐妹們大約是四十多歲至五十多歲，而且都能夠遠程工作。他計劃在五十歲出頭時實現半退休的計畫，並正在尋找一個稅收優惠、有戶外活動、天氣良好且可以享用亞洲美食的地方。

另外，他的哥哥有兩個5歲以下的小朋友，所以也要考慮學校的問題。他們從長島搬到加州，現在想搬到稅收較低的地方去居住，但又希望符合上面的需求。

聽起是一個非常困難的任務，既要環境好、天氣好，還要有亞洲美食，再加上好學區，感覺必須是非常貴的地方，才有可能實現這個夢想！

不過，我想多數華裔、亞裔應該也都有這樣的願望清單，這也是為何很多人會選擇住在加州、紐約的緣故，不過隨著這兩個的地方的生活成本越來越高，也讓很多人有想搬家的念頭，尤其對退休人士來說，找一個低稅收、房價不貴的地方，就能讓生活品質更上一層樓。

推薦退休城市一

那麼，針對上面的退休願望，有哪些地方符合呢？這裡MarketWatch選出三個地點：第一個是印第安納州的卡梅爾（Carmel, Indiana），它屬於印第安納波利斯都會區的郊區城市，經常被評比為全美最佳居住地、最安全的城市之一，以高教育水準與富裕的地區著稱，而且10萬人口中，大概有10%的人是亞裔，高於全美平均水平（7.2%），而且這裡有該州最好的高中，所得稅只有3.23%。

不過，這裡沒有華人超市，是比較可惜的地方。

卡梅爾四季分明，冬季寒冷潮濕，最高溫約華氏30多度，最低溫約14度；夏季高點平均在華氏85度左右；降雪量大約是紐約長島的三分之二。卡梅爾的房屋中位標價為475,000美元。

這大概就是印第安納州卡梅爾的介紹，不知道有沒有符合您對退休生活的要求，如果不是太滿意，那麼還有下一個名單：馬里蘭州的蓋瑟斯堡（Gaithersburg, Maryland）。

推薦退休城市二

蓋瑟斯堡屬於華盛頓特區的郊區，好消息是這裡有99大華超市和韓國超市，而且距離非常近，買完港式燒臘之後，再繞個彎就可以去韓超買各種韓國零食、韓國泡菜，非常方便。

蒙哥馬利縣有100萬人口，其中15%以上是亞裔，而在蓋瑟斯堡大約有7萬人口，亞裔比例高達兩成。2018年，Livability把蓋瑟斯堡評為美國最適合STEM工作的城市之一。現在蓋瑟斯堡的上市房標價中位數大約55萬美元，房價趨於平穩，也是逐漸從賣方市場轉向買方市場。

冬天的蓋瑟斯堡比印第安納波利斯暖和，平均高點在40多度；夏季平均氣溫大約90度，降雪和降雨量，兩地差不多。關於稅收，馬里蘭州的最高個人所得稅率為5.75%，不到加州最高稅率的一半。

不過要留意的是，馬里蘭州的生活成本不低，住房、公用事業和消費經常位列全美前十名昂貴，原因是這裡的家庭收入中位數比較高，這裡有聯邦政府，以及一些頂級醫院、生物技術研究和洛克希德馬丁這類頂級公司，所以消費自然不低。

推薦退休城市三

除了蓋瑟斯堡，我們還有一個選項：亞利桑那州的錢德勒（Chandler, Arizona），其實錢德勒在之前介紹鳳凰城的視頻中都有提到，不知道大家有沒有印象，那裡受到芯片在美國製造的趨勢，也越來越吸引專業人士移入。錢德勒擁有275,000名居民，其中11%的居民具有亞洲血統。

所以，你會在這裡找到99大華、利利超市，以及附近的韓國超市，購買華人慣用的雜貨品、蔬菜不會有問題。至於天氣，這裡肯定不會下雪，冬季高溫平均約華氏60度；六月到九月會有雨季，但雨量不多；最要留意的是，夏季平均高溫超過100度，所以要注意防晒和保持身體水分。

亞利桑那州的最高所得稅率為4.5%。SmartAsset將亞利桑那州歸類為，對退休人士的稅收適度友好，與印第安納州和馬里蘭州的評級相同。住房方面，錢德勒因為受到疫情的影響，成為熱銷市場，所以這裡的房價急速上升，不過現在降溫比較快，標價中位數約55萬美元，比之前都更接近買方市場，所以買家會有更好的談判機會。

華裔（亞裔）推薦城市

好了，以上這就是MarketWatch給讀者推薦的亞裔退休城市。如果你覺得選擇還是太少，我還可以推薦大家看Apartment List的清單，他們雖然是針對亞裔專業人士來評估，不過我認為也可以給退休人士作為參考。

Apartment List針對社區、就業、住房、商業等四大類來評選分析。

這個名單中，除了傳統上亞裔、華裔最愛的城市，比如舊金山、聖荷西、底特律、檀香山、華盛頓特區之外；還有新興亞裔快速增長的城市，在過去的十年亞裔人口增加超過百分之五十，這類城市有北卡羅來納州的羅利、德州的休士頓、達拉斯、奧斯汀。

看總體成績排名，加州聖荷西還是第一名的，因為這裡有四成的亞裔人口，家庭收入中位數高達14萬5千美元，而且近六成的亞裔都是屋主，百分之36的企業是亞裔擁有，聖荷西唯一缺點是住房成本過高，被多數人詬病。

至於北卡羅來納州的羅利，它在社區、就業、住房方面都名列前茅，在過去十年中，亞裔人口增加了七成以上，房屋擁有率超過66%，家庭收入也超過十萬美元，房價比聖荷西便宜了一半不止，但在商業方面比較弱，只有6.8%的企業是亞裔人士擁有。不過，反過來說，很有亞裔商業發展的空間。

希望要準備退休，或是在思考退休的人，以上幾個城市的推薦對您有些幫助。美國地產熱點下週再見！◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年11月07日訊】（記者李歐編譯）美國亞裔族群普遍有較高的學歷，因此亞裔的專業人士也為數不少。對於亞裔專業人士來說，有哪些城市更適合他們居住呢？據Apartment List調查，除了原本受到歡迎的加州，還有幾個新興城市值得關注。

Apartment List對「亞裔專業人士」專業人士的解釋是：從大學畢業並成為勞動力的亞裔後代。

哪些城市適合亞裔專業人士？該調查分析了四類數據：社區表現、就業機會、住房機會和商業環境。社區表現分數確定了擁有具規模的（且不斷增長的）亞裔社區的城市。該分數考慮了城市人口中亞裔的比例，以及該城市在過去十年中的發展程度。

就業機會分數確定了為亞裔專業人士，提供有競爭力工資的強大就業市場。該分數考慮了亞裔工作者的收入中位數，以及該收入與非亞裔者的收入相比如何。

住房機會分數評估每個當地住房市場內，租房者和房主的負擔能力。該分數考慮了租房者成本負擔率（租房者將至少30%的收入用於租金的比例）和房屋擁有率。

商業環境分數衡量的是亞裔擁有的本地企業的百分比，以及該比率是否與亞裔人口的總體比例成正比。

該調查，發現在幾個城市中，亞裔人口的增長速度是總人口的2倍。這導致調查報告將城市分為兩大部分：1. 亞裔美國人的最佳新興城市，在過去十年中佔亞裔人口增長50%以上；2. 傳統上最適合亞裔社區的城市，亞裔人口正在增長和經濟繁榮的地方。

調查分析了五十多個城市：

德州是亞裔專業人士最有前途的州之一。德州的三個城市，達拉斯、休斯頓和奧斯汀的亞裔人口均增長了50%以上，這表明它是亞裔專業人士的機會之地。
另外，北卡羅來納州的羅利（Raleigh）也是新興城市。羅利在4個類別中的2個類別中得分第一：人口增長和住房擁有率。

1. 北卡羅來納州羅利
由於人口成長的加權，北卡羅來納州的羅利獲得第一名。羅利的最終得分為 58.27（最高100），是亞洲專業人士最有前途的城市。它在所有分數上都名列前茅，包括在社區方面排名第一，就業機會方面排名第三，在住房機會方面也排名第一。羅利排名最低的是其商業環境，排名第23位。

羅利的亞裔家庭收入中位數相對較高，超過10萬4,000美元；房屋擁有率超過66%；在過去十年中，亞裔增長了70%以上。這在很大程度上可能是由於臨近都會區充滿了許多亞裔美國人擁有的企業。羅利的企業6.8%為亞裔所有。

2. 德州達拉斯
達拉斯以50.88分位居第二位。它在所有分數上都名列前茅，包括社區排名第6、就業機會排名第10 和住房機會排名第11。達拉斯排名最低的是其商業環境，排名第13。

德州（尤其是達拉斯）被認為是一個熱點地區，亞裔在過去十年中增長了50%以上。在達拉斯，亞裔的家庭收入中位數也很高，超過9萬美元。此外，達拉斯亞裔的住房擁有率也高於61%；有10.3%的企業為亞裔所有。

3. 德州奧斯汀
奧斯汀是新興熱點的第三名，最終得分為48.47。社區表現排名第5、就業機會排名第9，商業環境排名第25。奧斯汀排名最低的是其住房機會，排名第29。

許多人將奧斯汀的亞裔人口增長原因，與該地區科技工作的日益普及聯繫起來；亞裔家庭收入中位數約為97,000美元；在過去十年中，奧斯汀的亞裔增長了70%。此外，奧斯汀有7.1%的企業為亞裔所有。

4. 德州休斯頓
最後，德州的熱點是休斯頓，最終得分為48.47。其住房機會排名第5和就業機會和商業環境排名第8。

僅從2014年到2015年，休斯頓的亞裔就增長了5.7%，其中許多人居住在賽普拉斯、凱蒂和舒格蘭（Cypress, Katy, and Sugar Land）。僅在凱蒂，亞裔從2000年到2010年就增加了兩倍，並在接下來的十年中顯著增長。超過50%的亞裔在休斯頓擁有自己的房屋；收入中位數接近9萬美元；休斯頓12.7%的企業為亞裔所有。

另外，從傳統上看，加州是亞裔專業人士的最佳選擇，其中三個城市，聖何西、舊金山和河濱市均上榜。除了加州，還有底特律、檀香山、華盛頓特區。◇

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【2022年11月07日訊】（記者徐曼沅編譯報導）加州的房地產市場會再次崩盤，還是僅適度糾正疫情所引發的過度購買？購房市場可能會稍微降溫嗎？

2022年即將結束，隨著抵押貸款利率從歷史低點飆升，市場陷入困境。據《橙縣紀事報》報導，更昂貴的融資正在使買得起房屋的人變少；同時，高利率——美聯儲冷卻過熱經濟的策略——也可能凍結就業市場，而就業市場對於強勁的購房行為至關重要。其結果是，最近整個加州房產的巨大漲勢正在演變成值得注意的損失預測。

觀察歷史紀錄

商業專欄作家喬納森·蘭斯納（Jonathan Lansner）觀察，加州近期的房地產價格，正從巨幅上漲逐漸轉變為低迷下跌。他表示，上一次加州的房地產迅速從繁榮轉為蕭條是15年前的次貸危機，重溫市場低迷的紀錄，有助發現未來趨勢的線索，只看房地產基準難窺全貌。

蘭斯納認為歷史並非下一步行動的完美指南，因為「這一次不一樣」總是那麼真實。但他說：「在記憶中的絆腳石通常可以為加州的購房未來提供線索」。他依據聯邦住房金融局（FHFA）提供1976年以來的各州房價資料以及各種經濟和房地產變數，創建了一個觀察市場崩潰的指南——自2007年經濟大衰退（Great Recession）以來的第一次大規模住房動盪。

據蘭斯納分析，與美國其它市場相比，加州住房是一種非常不同的狀態——尤其是它的價格波動。近半世紀以來，加州房價下跌的可能性為25%，這是各州中損失率第四高的。與此同時，美國所有州的損失率只有16%。

儘管這對加州的房主來說是一段坎坷的旅程，但自1977年以來加州房價平均每年上漲7.1%（僅次於華盛頓特區），與全美所有州的平均增長4.9%比較，加州屋主們已獲得了很好的補償。

失業率與收入的影響

人們的工作收入決定房價漲幅，失業率波動也是影響住房價格的關鍵因素。當失業率在12個月內都降低時——就像今天的就業市場一樣——明年房價下跌的可能性只有15%。反之，但當失業率上升時，房價下跌的可能性大增至51%。蘭斯納分析表示：「當失業率下降時，明年房價平均上漲9%。當失業率上升時，升值幅度僅為每年1%。」

為追蹤住房與更廣泛的經濟發展的關係，蘭斯納創建了一個加州現金流基準，以衡量全州扣除通貨膨脹後的總收入的增長。結果顯示，自1977年以來總收入每年平均增長2.9%。他指出，這樣計算得到的任何上升都意味著明年房價下跌的可能性只有21%；這些不斷增長的收入已創造8%的平均房價漲幅。

「但當加州收入下降時，價格下降了63%。」蘭斯納補充說：「這些下跌轉化為平均3%的房價損失。」需注意的是：在過去四個季度，總收入都呈現下跌。

利率的影響

蘭斯納認為借貸成本並未像大眾所想像的那樣打擊房價，他說：「這是因為當經濟火熱時，利率通常會上升。猶如人們所知的，經濟增長可以提高房屋價值。」因此，當抵押貸款利率在1977年以來40%的年度中上升時，第二年加州房價下跌的可能性只有14%。

但當利率下降時，通常顯示商業環境惡化。歷史紀錄顯示，當抵押貸款變得更便宜時，35%的時候加州房價都隨之下跌。疫情大流行時期飆升的房屋價格顯然是一種反常現象。

因此，蘭斯納建議消費者不要急於尋求更便宜的抵押貸款。當利率上升時，接下來會出現平均10%的房價漲幅。當利率下降時，明年的收益只有4%。

房屋銷量影響房價

銷售數量的起起落落不僅是房地產業的統計數據。根據加州房地產商的資料，在截至9月的三個月裡，加州人以每年30.5萬套的速度購買獨棟住宅。這是14年來最慢的季度購買速度。

夏季銷售額比春季季度下降了20%——這是該房地產經紀人數據中可追溯到1990年以來第二大的三個月降幅；與去年同期相比下降了29%——這是第五大的12個月降幅。

蘭斯納認為如此急劇的下降表明，加州的銷售已經崩潰，銷量下降確實會影響定價。

加州房地產經紀人協會價格指數顯示，升值幅度從每年17%降至去年的2%——下降了15個百分點。蘭斯納表示這不是異常值，自1990年以來，當加州購房量在一年內下降10%或更多時，房屋升值率平均下降4個百分點。

其它因素

蘭斯納提醒：「較小的區域通常意味著更不穩定的結果。」加州的定價從北到南、海岸與內陸差異很大。

某些指數著眼於所有房屋，而其它指數則關注單戶住宅；是否包括新屋也是另一個變數。因此，蘭斯納認為，這取決於消費者是在跟踪「核心」住房——現有的單戶住宅——還是採取更廣泛的視角。

CoreLogic和Realtors等公司報告的房屋中位售價是所有銷售的中位數。該指標的變化通常在一個月結束後不久發布，可能是未來麻煩的預警信號。

蘭斯納用於此分析的聯邦住房金融局指數和廣泛討論的房屋銷售指數是由「配對銷售」邏輯所創建。這著眼於三個月內出售的每棟單戶住宅的價格變化。這些數字計算需要時間，所以報告有兩個月的滯後。蘭斯納通常使用這些數字來確認其指數中顯示的趨勢。

崩盤、修正與「寒潮」

依據聯邦住房金融局的衡量標準，加州的房價在186個季度中，有46個季度同比下降，只有三個州的跌幅比加州更大。而在這些下跌中，加州的損失中位數為4%。只有11個州的跌幅更深。

對蘭斯納來說，市場「寒潮」（Chill）是適度放緩。他認為任何12個月的加州價格跌幅小於4%的中值損失都符合「寒潮」的定義。

現在，12個月內兩位數的損失聽起來很痛苦。半個世紀以來，這種下滑在加州只發生過8次，所以是很罕見的。因此，蘭斯納界定加州房產「崩盤」是任何12個月的10%或更多的下降。

「修正」指的是崩盤和「寒潮」之間的低迷——價格每年下跌4%到10%。

蘭斯納表示，無論是房地產市場「寒潮」或進入修正、崩盤，加州住房的問題已經從「大漲或不漲」改變為「跌幅會有多大」。◇

【2022年11月04日訊】（記者馬尚恩綜合報導）在房地產市場和租金市場雙雙走低之際，本週三（11月2日），美聯儲再次對聯邦基金利率加息75個基點。這一最新加息決定會對房市帶來哪些影響？

近期公布的數據顯示，9月份全美新房銷售量比8月份下降10.9%，比去年同期下降17.6%。房價在9月份創紀錄地下跌了2.6個百分點。房租中位數在第三季度也下降了0.4%。

據《國會山報》（The Hill）報導，美聯儲主席鮑威爾（Jerome Powell）認為，租金通脹將開始放緩，但與他的目標還有很大距離。他還說，放慢加息的時機快到了，可能出現在下一次會議或之後的會議上。

當前利率已吸收最新加息的影響

週三、週四（2至3日），《房貸日報》（Mortgage News Daily）30年期貸款指數連續上漲0.11%和0.10%，達到7.30%，但此番上漲與本次央行加息無關。

美國地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲（Laurence Yun）認為，先前的預測已經涵蓋最新的加息消息，即使央行大幅提高短期聯邦基金利率，長期利率只會輕微變動，因為目前的房貸市場已消化美聯儲的最新舉措。

房貸利率與10年期國債收益率以及經濟掛鉤，而不是和央行的聯邦基準利率掛鉤。央行加息時，房貸利率或升或降。銀行等發放貸款的機構如果在加息前就已對央行的加息達成共識，則可能提前上調房貸利率，消化央行加息產生的壓力。

房貸利率還受到多個其它因素的直接影響，除了與國債利率掛鉤外，還受到貸款市場供求、通脹、就業、經濟前景等多種影響。比如，當通脹上升時，房貸利率也會隨之上升。另外，住房抵押支持債券（MBS）市場也會影響房貸利率，當投資者需求不高時，則上升利率以吸引買家，反之則下降。

美聯儲最新加息政策儘管未直接影響當日的房貸利率，仍然引起了人們的不安。

馬薩諸塞州參議員伊麗莎白.沃倫（Elizabeth Warren）及其同僚本週一致信美聯儲主席鮑威爾，表示非常擔心加息導致經濟放緩、卻不能減緩家庭開支上漲帶來的傷害。

連續加息效應 已令房市投資大幅收縮

加息或許不會立即對房貸利率產生影響，但實際的影響仍或早或遲會通過利率表現出來。

據個人理財網站「銀率網」（Bankrate）首席金融分析師麥克布萊德（Greg McBride）分析，2022年初以來房貸利率的連續上漲，對購房者負擔能力產生的影響，等同於房價上漲35%。

假設30年貸款40萬美元，按去年12月份3.11%的利率計算，每月還款額約為1,710美元；按當前的利率7.08%計算，每月還款為2,682美元，每月多還972美元，整個貸款期將多還35萬美元。

在連續加息的影響下，住房市場投資在6至9月間以26.4%的年率收縮。安永集團首席經濟學家格利高里·達克（Gregory Daco）告訴CNN，房貸利率的飆升和極高的房價，導致首次購房者人數大規模回落，並且推開了投資者。

房地產行業的健康程度與借貸成本密切相關。央行加息對房價和房市形成壓力會比其它行業更早，房地產市場被視為經濟的風向標，其收縮將不可避免地拖累整體經濟的增長。◇

【2022年11月03日訊】（記者馬尚恩綜合報導）最新的租房市場報告顯示，美國租房市場連續兩個月降溫。隨著租房市場進入淡季，預計租金可能進一步下調，並在年底及2023年保持下降趨勢。租房壓力將因此減輕。

Apartment List最新報告顯示，10月份全美100個大城市中，有89個城市的租金下降，2個城市保持穩定，只有9個城市的租金價格仍在上漲。全美租金在第三季度下降0.4%。其中一居室和兩居室的租金分別下降了0.7%和0.8%。

全美租金價格跌幅前5名的城市為博伊西、匹茲堡、西雅圖、底特律和紐約市。下降幅度最大的是愛荷華州的博伊西市，跌幅3.5%。紐約市房租跌幅為2%。

從全美來看，房租下降表現為以下幾個原因：

人口遷出多 租金起點過高 需求市場後勁無力

在全美52個核心統計區域中，過去6個月全美房租增長最慢的都市區中，加州占了4個，分別是河濱市（第2）、沙加緬度（第5）、舊金山（第8）和洛杉磯（第9）。如果從大流行病開始的2020年3月份開始計算，房租增長最慢的是舊金山（第1）、聖荷西（第2），洛杉磯（第10）。

舊金山一直名列美國房租最高的城市之一。疫情後受居家辦公以及租金等生活成本過高的影響，大量人口搬出舊金山。加州人口統計部門的數據顯示，從2020年7月到2021年7月，從舊金山搬到其它城市的淨移出人數超過1.75萬人，幾乎是上一年的三倍。

另一大城市洛杉磯在2020年7月1日～2021年7月1日期間，人口流失數量位居全美第二，淨移出人口超出20萬人，幾乎是上一年度淨移出人口12.8萬人的兩倍。

人口遷出，尤其是那些房租過高的城市，租金增長後勁必然乏力。

出租公寓建設罕見地現供過於求

全美公寓建設速度開始發力。連續兩年，全美公寓建設超過42萬套，達到了50年來多戶住宅建設的最高水平。上一次公寓完工量超過40萬套的是1972年。

其中，紐約的公寓建設有望超過達拉斯-沃斯堡都會區，位居全美榜首，有望完成2.8萬套。在排名全美前20位的都會區中，有一半的地區公寓交付量達到5年來的峰值。

在全美人口最多的加州，公寓建設和ADU的建設也開始發力。其中，洛杉磯市計劃到2029年再建造50萬套住房，每年需要建設5.7萬套，其中可負擔房達20萬套。這意味著每年將建設2萬套可負擔房，其中絕大多數是公寓。雖然洛杉磯市仍然處於房屋危機之中，但日漸增加的市場供給，將逐漸稀釋租金市場上漲的壓力。

美國公寓租賃平臺Zumper預計，因為增加的供應降低了房東的議價能力，租金可能會進一步下降。

10月份房屋空置率為5.5%，去年秋天為4.1%。Apartment List報告認為，房租增長下降，反應了市場供給端的持續寬鬆。

租房進入淡季 季節性調整發力

10月份是租房淡季的開始。在正常年份，冬季租房需求一般會下降。12月份和1月份通常是租房需求最低迷的月份，到3月份後逐漸增加，直到8月份達到租房需求的最高峰。

但今年全美租金從9月份即開始下降，到10月份再次下降0.7%，是連續第二個月下降，也是2017年以來出現的最大單月降幅。租房市場降溫時間，早於典型的季節性下降趨勢。

第三季度一般是最繁忙的公寓租賃季節，但房地產數據庫RealPage於30年來第一次追蹤到租賃需求下降。因此，目前的租賃需求下降， 可能整合了季節性調整等多個因素的作用。

對經濟衰退的擔憂 壓縮了租房需求

因美聯儲持續加息，引發了人們對經濟衰退的擔憂，也可能會抑制人們搬家租房的需求。

在線租賃數據庫Zumper首席執行官安泰莫斯‧喬吉艾德斯（Anthemos Georgiadesy）認為，動盪而不可預測的經濟趨勢，引發人們對衰退的恐懼，使移民放緩，導致入住率和租金下降。

這些預測在市場上已有體現。據RentCafe網站報導，雖然多戶住宅達到50年來最高水平，公寓需求卻正在蒸發。RealPage的數據顯示，今年第三季度（通常是租賃旺季）隨著租金流量的大幅下降，租賃需求正在轉向負面。

Aparment List的報告認為：由於通脹造成住房成本和非住房成本同時增加的壓力，一些人正在搬回與家人或室友同住，放緩了獨立家庭的形成，也推動了市場降溫。

從全年看，至10月份為止，租金增長仍比年初增長了5.9%，落後去年同期18%的增長幅度，但仍然超過大流行之前的水平。

房租價格對核心CPI影響巨大，比重約占30%。如果這一趨勢保持下去，可能有助於減少租房者的壓力，降低CPI數據，減小美聯儲加息步伐，並降低人們對經濟陷入衰退的擔憂。◇

【2022年11月01日訊】（記者李歐編譯報導）房貸利率再度上揚，導致住房負擔能力已成為當今房地產市場上，買賣雙方的最高障礙。

最新的利率數據，根據房地美，10月27日的一週，平均30年固定利率抵押貸款來到7.08%，較前一週上揚0.14個百分點；每日抵押貸款新聞（Mortgage News Daily）的即時數據，在10月27日是7.04%；抵押貸款銀行家協會（MBA）截至10月26日的一週，平均利率是7.16%。

房地美首席經濟學家山姆・卡特（Sam Khater） 說：「30年期固定利率抵押貸款自2002年4月以來首次突破7%，導致房地產市場更加停滯。隨著通貨膨脹的持續，消費者每時每刻都看到更高的成本，導致本月消費者信心進一步下降。事實上，許多潛在的購房者正在選擇觀望房地產市場的最終走向，從而推動需求和房價進一步下跌。」

「我們的預測是房價增長將繼續放緩」，抵押銀行家協會的副總裁兼副首席經濟學家喬爾・坎（Joel Kan）近日在該組織年度會議上表示。

房價已經開始放緩。根據Case-Shiller的數據，從6月到7月，房價環比下跌，這是20年來的首次（編按：按照房市傳統這是夏季旺季，房價往往會攀升）。

房價趨於平緩

除了利率高於7%之外，坎還說，隨著可能出現衰退「我們已經看到住房需求出現了相當大的回落」。

他補充，預計全國房價增長將在2023年和2024年趨於平緩。並認為，這對一些人來說可能是一線希望，因為它使房價回到了更「合理的水平」。

房價增長趨於平緩，應該會讓家庭在工資和儲蓄方面趕上來，買得起目前已經過於高價的房子。

但他也警告說，一些市場實際上可能會看到房價下跌。我們已經看到一些市場的房價下跌，從奧斯汀和鳳凰城等因為疫情新興城市，到舊金山灣區著名的昂貴城市。

不要指望庫存激增

儘管如此，即使價格下跌，也不要指望庫存激增，因為很多人坐在超低的抵押貸款利率列車上，他們在短時間內可能不會再次享受這樣的低利率。

根據聯邦住房金融局6月份的數據，近四分之一的房主的抵押貸款利率低於或等於3%；絕大多數業主（93%）的利率低於6%。

市場上潛在的賣家，沒有意願出售他們的房屋，因為他們看到其他人被迫降低標價以吸引買家。建築商也受到驚嚇，表示有意放緩新建築的速度。

年輕人仍是潛在購房者

有鑒於上市房有限、經濟波動，在可預見的未來，房價大幅下跌或收入大幅增加的可能性不大，這意味著潛在買家將等待很長時間，才會使市場回復到負擔得起的狀態，並且潛在買家需要改變他們的期望，才能在這個市場上保持競爭力。

不過，房地產專家認為很多人因為年齡因素，將需要擁有自己的房屋，對住房的需求最終應該會恢復。

MBA的坎估計，在28至38歲的人群中，有五千萬人，其中許多人可能在未來會成為潛在的房主。

坎說，對於35歲以下的人，房屋擁有率僅為39%，而35至44歲的人，這一比例增加到61%。

因此，隨著人們年齡的增長，「如果我們堅持這些趨勢，我們相當有信心，你會看到一個支持住房需求的人口驅動因素」，坎說。◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年11月01日訊】（記者李歐編譯報導）面對氣候災害可能越來越嚴重的今日，屋主對房屋的保護性投資也越來越多。據一項新的調查，有超過三分之一的屋主至少花費5千美元強化房屋，也有36%屋主投保洪水險。但是，這一切似乎還是不夠保護財產。

根據Redfin於今年8月委託對大約一千名房主進行的一項調查，超過一半（58%）的美國房主已投資使他們的房屋，更能抵禦氣候威脅。

佛州人更需要保護房屋

佛羅里達州房主的這一比例更高，其中近四分之三（71%）的人花錢保護他們的房屋免受氣候風險。雖然佛羅里達人比整個國家，更有可能投資於氣候適應能力，但許多人仍然容易受到洪水和風暴的影響。上個月席捲佛州的颶風伊恩可能會成為該州歷史上損失最慘重的風暴。

全美的房主最有可能投資應對極端高溫，大約四分之一（26%）的人表示他們已經花錢讓他們的家更能抵禦這種風險。接下來是極寒（22%）、洪水（16%）、颶風/其它主要熱帶風暴（14%）、空氣質量差（13%）和龍捲風（12%）、地震和野火均占11%。

在佛州，40%的房主已投資使他們的房屋，更能抵禦颶風或其它主要熱帶風暴——幾乎是全美份額的三倍。

「儘管氣候變化加劇，但美國人越來越多地遷移到高風險地區，因此美國人正在掏錢來加固他們的家園以抵禦自然災害。不幸的是，他們的投資總是不足夠——當伊恩颶風摧毀了許多房屋時，這一現實成為人們關注的焦點，其中許多房屋沒有洪水保險」，Redfin首席經濟學家戴若・菲爾韋瑟（Daryl Fairweather）說。

2021年Redfin的一項分析發現，在自然災害高風險家庭比例最大的美國縣，遷入的人數多於遷出的人數。其中許多地區之所以吸引購房者，是因為它們相對負擔得起，房產稅較低，並且可以享受大自然和陽光。

開普科勒爾（Cape Coral）、北港（North Port）和坦帕（Tampa）——受颶風伊恩重創的三個佛羅里達大都市——一直在頂級移民目的地名單中。

據調查，三分之一的房主已花費5,000美元或更多來防範氣候風險。但這些仍不夠，開普科勒爾的房地產經紀人伊莎貝爾（Isabel Arias-Squires）說：「伊恩颶風摧毀了開普科勒爾的圍欄和屋頂。這一次，人們失去了整個家。」

伊莎貝爾說：「許多房主可能最終會因為重建成本太高而離開。假設你需要一個 2萬美元的新屋頂，而保險僅涵蓋15,000美元。你可能沒有額外的5,000美元，而當屋頂工在六個月後出現時，新屋頂的總成本可能會增加到3萬美元。」

洪水險是最常見的房屋保險

超過三分之一（36%）的房主擁有涵蓋洪水的保險，使其成為房主承保的最常見的氣候風險。接下來是龍捲風（33%）、颶風/主要熱帶風暴（29%）、野火（24%）和地震（18%）。

在過去一年半中，大多數災害風險的房主擁有保險的比例有所增加。颶風/主要熱帶風暴的增幅最大，有保險的房主比例從19%上升到29%；野火緊隨其後，份額從15%攀升至24%。

值得注意的是，颶風和野火可能是許多購房者在今年8月最關心的問題，當時恰逢火災和颶風季節。

雖然洪水是房主們已投保的最大風險，但在洪水多發的美國大部分地區仍然保險不足。在佛州，只有18.5%的居民因伊恩颶風，被告知要撤離家園，並通過FEMA的國家洪水保險計劃獲得保障。該計劃最近提高了許多美國人的價格。即使有保險，房主也經常由於支付不足而無法重建。

「我知道有人買了價值350萬美元的房子，但沒有購買保險」，伊莎貝爾說。另一個問題是「去年，一些保險公司致信客戶，稱他們放棄保險是因為他們的屋頂太舊。事實上，很少有保險公司會承保佛州處於海平面的房屋。」◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年10月31日訊】（記者林紫蓉報導）根據商業房地產公司世邦魏理仕（CBRE）最近發布的數據，加州舊金山在全市擁有2,710萬平方英尺（約251.78萬平方公尺）的辦公空間空置，創歷史新高。

如果租賃活動跟上當前的發展軌跡，鑑於當前50%的轉租空間將於2025年到期，未來幾個季度可能會繼續惡化。

空置的建築物會降低房產價值，從而影響城市的房產稅收入。工人們也在以較低的價格使用公共交通工具，並且在當地企業的商品上花費更少，因為他們在家中花的時間更多。

與此同時，直接租賃空間的租金並沒有太大變化。與今年第一季度相比，租金價格僅下降了2.6%，儘管比2019年的歷史高點下降了13%。世邦魏理仕的技術洞察中心負責人科林・亞蘇科齊（Colin Yasukochi）說：「這有點反常，因為通常高供應和低需求通常意味著價格正在下降，而我們還沒有真正看到那麼多。」

圖片顯示，10月27日，舊金山有許多空置的辦公室。

責任編輯：孫芸 #

【2022年10月29日訊】（記者李歐編譯報導）疫情、犯罪率、通貨膨脹、經濟衰退、野火或暴雨⋯⋯現在好像沒有一個地方真的讓我們感覺到安全無虞。不過在剛剛發布的2022年美國最安全的州報告，確實有些州相比其它州更安全。

WalletHub近日發布了2022年美國最安全的州報告，該報告根據保護其人口免受各種威脅的程度，對所有50個州進行了評估。除了，對傳統的危險進行了評估，例如襲擊、車禍和自然災害的頻率，另外也加入不太顯著的風險評估，諸如債務水平、應急基金，以及是否有健康保險，並完全接種疫苗的人口比例等。

結果基於53個變量，統計出最安全的州是——佛蒙特州！

「該州幾乎沒有謀殺、盜竊和襲擊事件。此外，它擁有一些最活躍的消防員、EMT、護理人員和人均社區觀察小組」，WalletHub分析師吉爾・岡薩雷斯（Jill Gonzalez）解釋道。

她補充說，該州的財務安全也是成為第一的關鍵。「佛蒙特州沒有醫療保險的人很少，失業率和止贖率也很低，身份盜竊投訴和個人破產也很少。」

事實上，新英格蘭地區的6個州今年進入了前10名，因此那些尋求安全環境的人可能會考慮前往東北部。

新英格蘭脫穎而出的一些原因，包括低犯罪率、人均謀殺和過失殺人最少（新罕布什爾州最低）和盜竊最少（馬薩諸塞州贏得這一類別）。

另一方面，路易斯安那州被評為最危險的州。雖然鵜鶘州的紐奧良是不少人嚮往的地方，但它也是全國一些最糟糕的司機的所在地，其中有一些最多的死亡人數，以及高發生率的襲擊和氣候災難造成的財務損失。

至於報告中的意外——岡薩雷斯指出佛羅里達州表現不佳。

「我們本來預計這個州的排名會更高，特別是因為它的人均仇恨犯罪數量很少，而且工作安全性很高」，她談到佛羅里達州時說。

可惜的是，道路安全和擁有應急基金的家庭數量，讓陽光之州敬陪末座。

岡薩雷斯說：「該地區大量槍擊事件和性犯罪者，以及少量EMT和護理人員，也導致整體安全缺乏，尤其是在學校。」

杜蘭大學緊急安全研究教授、WalletHub專家評論員麗貝卡・魯斯（Rebecca Rouse）敦促未來的購房者列出他們的優先事項，然後考慮他們可能願意做出的取捨。

「例如，住在學校附近可能會鼓勵孩子在那裡步行和騎自行車，但這需要對道路上的交通和安全保持謹慎」，她說。

報告中的其它細節，在道路安全方面，每1億英里行駛的死亡人數（Fatalities per 100 Million Vehicle Miles of Travel），最少的是馬薩諸塞州，最多的是南卡羅來納州，兩者數據差三倍。

治安方面，人均執法僱員數量（Law-Enforcement Employees per Capita），最高的是新澤西州，最差的是華盛頓州；人均攻擊數量（Assaults per Capita），最少的是緬因州，最多的有4個州上榜：新墨西哥州、阿拉斯加州、田納西州和阿肯色州，最好和最壞的州相差11倍之多；欺凌發生率（Bullying Incidence Rate），最少的是特拉華州，最多的是阿拉斯加州。

財務方面，未保險人口的份額（Share of Uninsured Population），最少的是馬薩諸塞州，最多的德州，兩者比例相差6倍；擁有雨天基金的成年人比例，最高的是夏威夷州，最低的是奧克拉荷馬州。

美國最安全的州：
1.佛蒙特州
2.緬因州
3.新罕布什爾州
4.猶他州
5.夏威夷州
6.馬薩諸塞州
7.康涅狄格州
8.明尼蘇達州
9.華盛頓州
10.羅德島州

美國最危險的州：
1.路易斯安那州
2.密西西比州
3.阿肯色州
4.德克薩斯州
5.阿拉巴馬州
6.奧克拉荷馬州
7.佛羅里達州
8.密蘇里州
9.南卡羅來納州
10.田納西州。◇

責任編輯：李曜宇

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【2022年10月29日訊】這一場新冠疫情改變了全世界的生活方式，就拿美國房地產市場來說，簡直是經歷了一場雲霄飛車式的洗禮。現在，我們正面臨，可能是自2008年金融海嘯以來的最大經濟危機、衰退風險。那麼為何全球經濟再度陷入危機？

各種經濟危機的跡象

現在不僅歐美各國的通脹降不下來，股市又在下跌震盪，英國到歐盟各國遭遇貨幣貶值、政府債券拋售，而且連瑞士信貸也陷入破產危機。這些都是今年以來發生的經濟事件，單個看還不太有感覺，但是全部集合起來，馬上就會知道事情不太妙了！

其實這是一個很大的命題，牽連到整個國際間的政治、經濟局勢，關係錯綜複雜。所以，今天我就試圖從一個比較特殊的角度，或者也能說從一個比較高角度來和大家談談，如果陷在其中看，容易當局者迷，如果我們試著從一個高度來看，或許問題更容易一目瞭然。

視頻：是誰造成這場經濟危機？｜政府操控貨幣、干預市場對嗎？｜高福利高稅收的假象｜製造亂局讓你迷方向｜非暴力革命手段【美國地產熱點】第90集

新冠肺炎的起源？

那麼首先大家還記得，這一場新冠肺炎最早稱作什麼？——武漢肺炎，很明顯疫情就是從中國武漢開端的，只是後來可能因為政治上的因素，被世界衛生組織WHO強硬改成了COVID-19也就是俗稱的新冠肺炎、新冠疫情。而這場疫情的起源，中國政府卻一直不給出原因，就算是國際間要求調查，也全都被阻撓，等於是真相被掩蓋。

部分的推論是中共一手創造的病毒。不過，這個推論也不太靠譜，因為現在看起來最怕病毒就剩中共了，堅持清零政策，堅持把病毒消滅到一個不剩。從這一點上來看，或許病毒不完全是中共一手安排的，畢竟把一個自己怕得要死的病毒，從自己統治的土地上散播，那不是很不明智嗎？要放當然也要先從「萬惡的美帝」下手啊！不是嗎？

政府操控貨幣

不過，我相信中共曾經做過這樣的安排：用一個病毒擾亂世界秩序，特別是針對美國。翻開《魔鬼在統治著我們的世界》一書，其中深度解析共產主義如何操控我們的世界，大致可以分成兩大部分，一個是暴力革命、另一個是漸進式的非暴力共產主義。「目的是通過摧毀一切社會秩序的世界革命，而達到消滅國家的目的，最後建立一個世界性統治機構，取代所有國家和政府。」其中在西方進行的就是非暴力的意識形態滲透，通常用各種理論學說，也就是花言巧語，來達到破壞社會秩序的目的，讓人很難察覺。

該書的第一章：魔鬼毀人之36計中說到，第十五計是東方極權、第十六計是西方滲透，第十八計是操控貨幣，例如美國自1971年8月廢除金本位制，逐漸各國都通過控制貨幣發行量製造周期性的經濟危機。說到這裡，有沒有讓大家想起疫情之後的經濟奇蹟是如何創造的？就是央行印鈔票，以政府手段控制經濟，由國家舉債，讓大家手裡都有錢，造成經濟沒有陷入衰對的假象。書中就寫「鼓勵各個國家借債，藉此削弱這些國家的主權。鼓勵百姓借錢消費，這樣他們必須依賴銀行、政府，成為終生的債務奴隸。」

製造經濟危機

第二十二計：經濟危機。「製造、利用經濟危機，伺機發動革命」，當經濟發生危機的時候，民主國家的政客很容易「病急亂投醫」，採用了許多社會主義的政策，比如高稅收、加大政府對經濟的干預，讓政府從裁判變成了身兼球員的角色，「成為資本和市場運行的主要指揮者和調控者，成為私有經濟主體的替代者。」我拿加州舊金山的租控條例來說，就是很明顯的政府干預市場經濟的例子，不僅管控租金，還鼓勵房客控告房東，導致讓租霸橫行，但是最終帶來的是，舊金山租房單位不足，越來越少人敢當房東，受害的還是回到租戶本身。

「上世紀30年代的經濟大蕭條，是歐美國家走上大政府、干預主義的關鍵，2008年的金融危機也為政府的繼續左傾準備了條件。」簡單的說，經濟危機的產生，讓共產主義者有機可趁，其實這裡也可以說是社會主義者，因為社會主義其實就是共產主義的初期階段，他們能趁機加深控制政府，進一步干預、擾亂人們的視聽，同時很多民眾因為陷入財務危機，也無暇去監督政府，甚至還更希望政府多加的干預經濟，多發福利、補助，這又讓政府有了提高稅收、控制經濟的理由，形成一種恐怖循環。

說到這裡，又讓我們聯想到，這次可能發生的經濟危機是不是這樣促成的？美國政府發錢、降低利率，引發難以收拾的通貨膨脹，表面上經濟就業良好，但實際上百姓連房子都買不起、住不起，現在買啥都要惦量一下錢包夠不夠。那怎麼辦？讓美國政府再發錢、再提高稅金，再不夠，政府要房東主動讓出房子嗎？是不是有可能發生？在疫情期間美國不就上演了嘛，尤其在加州部分城市，房客不交租也能住一年，房東也只能忍氣吞聲。後果呢？現在房價過高、租金暴漲，受害的還是那些收入較低的民眾或是剛出社會的年輕人。

大移民潮

第二十三計：離土斷根。這一部分寫道：「移民現象自古存在，是人類社會的正常現象。但近代以來，出現了某些大規模的移民潮，包括國際間的和一國之內的移民潮，這是邪靈刻意操縱的結果。」為何共產主義的邪靈要刻意造成大規模的移民潮呢？書中寫道這有多種目的：可以達到「淡化民族意識、模糊國境線，削弱國家主權，也即削弱了各國維護其文化傳統和社會秩序的能力」。

而且，失去文化的根，還容易在融入當地的同時，造成各種種族和宗教間的矛盾、仇恨，因為新來者肯定跟當地居民有文化上、經濟上的差異，這些新來者也會因為需要安家落戶、適應當地的生活環境，無法更多的參與國家政治，這時就更容易變成左派政黨的投票機器。尤其現在很多國際間的移民、難民，當他們享受西方國家的高福利之後，很自然會去支持這些左派政黨。

現在大家是不是又聯想到什麼了？沒錯，就是疫情之後的美國國內移民潮，各大城市的人都在往郊區、陽光地帶移動。當然，因為這是國內的人口移動，對文化的衝擊或許不太明顯，但是對許多當地的房地產、經濟肯定是有衝擊的，這些大城市的居民、投資客帶著大把銀子去買房，把當地房價炒得衝破天際線，現在因為政府要控制通脹，房地產市場要冷卻，但是卻搞得當地人買不起房子。疫情期間曾經最火熱的房市，現在要承受最大的房市泡沫破裂。

看透魔鬼伎倆

第三十二計：瞞天過海。什麼是瞞天過海？書中說：「小的騙局往往發生在暗處，而魔鬼的天大騙局卻發生在明處，甚至表現得『合情、合理、合法』」。現在回想起來，是不是這樣呢？這場疫情帶來的災難就在我們的眼前展開，但是我們有多少人看透它呢？部分人可能都還覺得，這一切很自然就發生了，這沒有什麼。所以，「普通人無法理解也無法想像如此邪惡、如此巨大的陰謀，所以即使有人揭露魔鬼陰謀的局部，也很難被人理解和接受。」◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年10月29日訊】（記者薛明珠編譯報導）據房地美（Freddie Mac）報導，截止週四（10月27日），30年期固定抵押貸款的平均利率，為7.08%，高於上週的6.94%，為20多年來的首次，令風雨飄搖的灣區房地產市場，進一步受挫。

另外，根據Bankrate.com週四的數據，30年期固定不合規（或「巨額」）住房貸款平均利率，為7.19%，是2021年同期貸款利率的兩倍多。

2021年，住房貸款平均利率為3.14%，是有史以來，最低的平均利率。在灣區，不合規貸款是指超過970,800美元的抵押貸款。

自今年春天以來，美聯儲開始加息，以減緩通貨膨脹的壓力，隨之而來，抵押貸款的利率也相應上升。

現在，買家每月住房貸款支付，比一年前，高出數千美元，令許多潛在的買家望而生畏，迅速冷卻火熱的灣區房地產市場。

灣區委員會（The Bay Area Council）住房政策分析師，馬特．里根（Matt Regan）表示，這些攀升的房貸利率，正在壓制潛在的買家。

里根說，自2021年以來，由於房貸利率持續飆升，灣區房屋銷售數量下降了約25%。「買家必須支付更多利息，這將影響能夠以特定價格購買特定房屋的人群」。

但是，他認為，灣區住房市場還不會崩盤。里根說：「雖然，我們生活的時代，什麼東西都不正常了。從歷史上看，7%的房貸利率，是高於歷年平均水平，但還不算是災難性的。」

里根還表示，明年抵押貸款利率，可能高達 9%。預計，美聯儲會繼續加息，以抑制持續不下的高通脹。他說，房價應該會繼續下跌。

多年來，由於灣區待售房屋短缺，加上低廉的借貸成本，導致灣區房屋需求激增，推動了當地房價持續上升。

現在灣區房價，可能隨著需求下降而下降；但是，房貸利率持續飆升，意味著購房成本，可能變得更加高昂。

根據加州房地產經紀人協會（California Association of Realtors）9月數據，與2021年同期相比，加州九個縣，獨棟住宅的房價中位數，下降了2.6%。

儘管，現在房價仍然高達 126萬美元。不過，與今年4月份相比，房價跌幅更大，下跌了18%。今年4月的房價，是最高峰的，超過150萬美元。

根據Realtor.com的抵押貸款計算器，按當前利率計算，灣區126萬美元房屋， 其30年期固定抵押貸款，每月還款額超過8,300美元。

去年10月，房價中位數為127萬美元，每月還款額，僅為6,000美元左右。每月還款估計額包括財產稅和保險費，並假設首付為20%。

與2021年同期相比，對於中等價位的房屋，在聖塔克拉拉縣（Santa Clara County），每月還款額將超過11,300美元，增加了47%；在阿拉米達縣（Alameda County），還款額接近8,600美元，增長42%。

中半島（The Peninsula）房地產經紀人，傑夫．拉蒙（Jeff LaMont）表示，由於買家撤出市場，房市競購戰已經成為過去。在市場上，房屋的待售時間會更長，公寓市場受到的打擊，將尤其嚴重。

不過，拉蒙特說，如果賣家願意降低售價，房屋仍然有機會賣出，「仍然有高科技和生物技術人員，想要買房」。

他還說，為了抵消高房貸利率，大多數買家，轉向可調整利率的抵押貸款。這可以使得最初的幾年，每月支付的住房貸款，相對較低。

根據房地美的說法，目前，貸款人可以用平均5.96%的利率，獲得20%的、合規的、可調整抵押貸款，該利率在五年內保持不變，然後，在剩餘的貸款期限內，每年調整貸款利率。◇

【2022年10月29日訊】（記者薛明珠編譯報導）根據Redfin的最新統計數據，今年9月，灣區舊金山、奧克蘭（Oakland）和聖荷西（San Jose）三大都會區，豪宅銷售數量下降幅度驚人，達到Redfin網站有記錄以來的歷史最低水平。Redfin的記錄是從2012年開始的。

在美國人口最多的50個都會區中，奧克蘭都會區豪宅銷量，同比下降幅度最大，為 63.9%；緊隨其後的，是聖荷西都會區，豪宅銷量下降了59.6%。排名第七的是舊金山都會區，銷量下降了49.6%。

不過，不僅僅是灣區豪宅銷量下降，根據Redfin的報告，今年6、7、8三個月，全國售出的豪宅數量，與去年同期相比，下降了28.1%。這一降幅，遠遠超過了普通住宅的降幅。普通住宅銷售數量，與去年同期相比，下降了19.5%，也是創紀錄的銷量下降幅度。

最戲劇性的是，2020年至2021年，豪宅銷售數量，與2019年同期相比，增幅高達61%，是創紀錄的銷售增幅。

Redfin稱，2021年，股市上漲、創紀錄的低貸款利率以及遠程工作，推動房地產市場銷量高漲。今年，利率飆升、通貨膨脹、股市重創和經濟不確定性，嚴重打擊了房地產市場。

《舊金山紀事報》曾報導過，在疫情期間，許多高收入者搬離灣區，灣區成為美國家庭收入中位數，下降幅度最大的地區。

不過，豪宅價格仍在上漲，但漲幅約為2021年的一半。全國最高的豪宅售價中位數，是舊金山的豪宅，售價中位數約為550萬美元，與去年同期相比，上漲了14.5%；排名第二的是，聖荷西豪宅，售價中位數為485萬美元，同比上漲了12.5%；奧克蘭排名第七，售價中位數約為316萬美元，同比上漲了21.3%。

金門蘇富比國際地產（Golden Gate Sotheby’s International Realty）的經紀陳赫曼（Herman Chan）對《舊金山紀事報》表示，隨著11月大選和假期的臨近，加上貸款利率仍在上升，「有些代理商只是重新組合，為2023年做計劃。」

陳赫曼還說，舊金山市場最高端的買家「不受加息的影響」，但該買家可能對「遭受打擊」的股市很敏感。

此外，Redfin報告稱，購買豪宅作為投資的全現金買家，可能會將資金轉移到其它地方，如債券等，可能有更高的回報率。

Redfin將豪宅定義為，根據市場價值估計，排名前5%的住宅。◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年10月28日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）美國一些城市的住宅房地產需求降溫，導致2022年下半年房價下滑。

華爾街一位知名經濟學家表示，隨著抵押貸款利率的攀升和住房市場在COVID-19大流行疫情之後的正常化，明年房價可能繼續下跌多達20%。

據CBS報導，華爾街的經濟諮詢公司Pantheon Macroeconomics的首席經濟學家伊恩‧謝潑德森（Ian Shepherdson）在上週的一份報告中說，在抵押貸款利率急劇上升的情況下，房屋的需求下降，對房價產生了很大的影響。

「我們預計房屋銷售將持續下降，直到明年初。」他說，「到那時，銷售量將下降到最低水平，即只有那些因工作或家庭情況而別無選擇的人在搬家。」

不過，高盛公司（Goldman Sachs）的經濟學家說，他們預計明年的房價將下降5%至10%，幅度較溫和。

去年房價飆升幅度最大的城市，現在正看到價格下降，包括德州奧斯汀、亞利桑那州鳳凰城、猶他州鹽湖城和科羅拉多州丹佛等地。

根據全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，上個月的房屋銷售量下降到470萬套，比8月份下降了1.5%。

利率上升 可能進一步收緊供應

今年的抵押貸款利率已經增加了一倍多。

上週，典型的30年期抵押貸款的平均利率，從1月份的3.2%上升到6.94%。15年期固定利率抵押貸款的平均利率，現在是6.23%，而一年前是2.33%。

不斷上升的利率，也迫使一些賣房者在出售房產時踩下了剎車，因為在利率飆升的情況下，他們必須獲得抵押貸款，來購買另一套房子。

「即使是想換房的人，也完全有可能面臨更大的月供」，謝潑德森說，「這是一個留在原地的好理由，從而制約了供應。」

根據NAR的數據，9月份未售出的現有房屋庫存，連續第二個月下降到125萬套。

謝潑德森預測，明年可供銷售的房屋供應量可能會縮減，同時表示：「價格必須大幅下降，才能恢復平衡。」

牛津經濟研究院（Oxford Economics）首席美國經濟學家南希‧范登‧豪頓（Nancy Vanden Houten）在一份研究報告中說：「我們認為，未來一兩個月庫存可能會適度增加，因為房屋在市場上停留的時間更長。但是隨著賣家採取觀望態勢，新上市房屋會繼續減少。」

利率會漲到多高？

經濟學家們預計明年抵押貸款利率將繼續攀升，因為美聯儲為遏制通貨膨脹，而進一步推高借貸成本。

利率可能達到8.5%，「這將是對住房市場的又一次巨大衝擊」，全國房地產協會首席經濟學家勞倫斯‧雲（Lawrence Yun）上上週告訴一群房地產投資者。其他分析師預測，抵押貸款利率可能達到兩位數。

Whalen Global Advisors表示，它預計到2023年4月，利率將達到兩位數。

自1989年以來，抵押貸款利率從未達到過這些水平，當時的利率為10.25%。美國歷史上最高的抵押貸款利率，是1981年10月的16.64%。◇

【2022年10月26日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）紐約市在2021年8月，超過舊金山，成為房租最貴的城市。這是自網上租房公司Zumper，在2014年開始追蹤租房數據以來，第一次有大城市的租金超過舊金山。現在，僅僅一年多之後，根據Zumper的新數據，舊金山再次下降，成為租房第三昂貴的大城市。

波士頓現在是租房價格第二高的城市，一室公寓的中位價為3,060美元。上個月，波士頓這個東海岸城市的租金增長了5.9%，而大多數主要城市，在9月份的價格都有所下降。

紐約市仍然遠遠超過其它任何城市，成為租金最昂貴的城市，雖然它在上個月出現了超過2%的下降，一室一廳的中位價格，仍高達3,860美元。

舊金山一室公寓的租金中位數為3,020美元，本月比9月下降4.6%。舊金山的租金仍然遠遠低於疫情前的水平，本月的一居室租金中位數，比2020年2月低13.7%。

鄰近的聖荷西是房租第四昂貴的城市。根據Zumper的數據，一居室的租金中位數為2,600美元。

值得注意，但不意外的是，加州有6個城市，進入了租金最昂貴的前十名名單。聖地亞哥在名單上排名第五，洛杉磯排名第六，奧克蘭排名第九，聖安娜排名第十。◇

【2022年10月24日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）加州的房地產市場，在最近因抵押貸款利率上升而降溫之前，曾經非常火熱。

那麼你知道你的房子，現在值多少錢嗎？

如果你正在撓頭想答案，你並不孤單，許多業主也都不確定。

然而，如果你打算不久後搬家或再融資，這些信息是必須知道的。

根據Rocket Mortgage的說法，房屋的價值是指潛在買家願意為你的房子所支付的費用。

了解這些信息，可以讓你確定一個公平和有競爭力的銷售價格，這樣你就不會低估你的房產，也不會讓你的房產在房地產網站中停留很長時間。

那麼，如何做到這一點？

房屋價值因素

根據Opendoor的說法，位置、大小、房屋狀況、房齡、周圍的學區和當前的市場狀況等因素，都可以決定你的房屋價值。

如何計算房屋的價值？

在線工具或專業人士，可以幫助你確定你的房屋價值多少。

像Zillow和Redfin這樣的公司提供在線工具，可以幫助房主算出他們的房子值多少錢。

人們還可以查找可比性房產，即特定地區類似房屋的售價，以幫助縮小定價的範圍。

Zillow、Redfin和Trulia，都有「找房子 」的功能，允許你查看其它房子的售價，但專家警告說，這些信息可能已經過時。

縣級記錄也可以提供這些信息。

如果不想自己來做這些功課，你也可以聘請專業評估師或諮詢房地產經紀人，幫助確定你的房子的價值。

然而，與房屋評估師交談，可能是一項昂貴的開支。

另一家房地產公司Homelight發現，諮詢一個可靠的房屋評估師，所需的最低金額為450至550美元。

接下來的步驟

一旦你確定了你的房子的價值，專家建議每年重新評估，來了解房屋價值的變化。◇

【2022年10月24日訊】（記者李歐編譯報導）9月份的房屋銷售和掛牌量均創歷史新低，因為快速上升的抵押貸款利率促使買家和賣家都留在原地。售出房屋數量同比下降 25%，而新掛牌數量下降22%——分別是自2020年5月和4月以來的最大跌幅。

Redfin經濟研究負責人趙辰（Chen Zhao音譯）說：「這一次，由於抵押貸款利率飆升，需求正在下滑，但價格受到通貨膨脹和待售房屋數量下降的支撐，許多美國人留在原地，因為他們已經搬遷並在疫情期間獲得了最低的抵押貸款利率，因此他們今天幾乎沒有搬家的動力。」

據房地美統計，截至10月20日的一週，平均30年期固定利率達到6.94%，又比前一週上升0.02%。

儘管，9月份房屋銷售價格中值環比下降0.5%，但仍同比上漲8%至403,797美元。

趙辰還認為，由於通貨膨脹仍然猖獗，美聯儲可能會繼續加息。這意味著直到2023年初至年中，我們可能不會看到高抵押貸款利率下降。

9月份約有6萬份購房合同被取消，相當於當月簽訂合同的房屋的17%，這是有記錄以來的最高百分比（除了疫情的開始之初）。8月份約有64,000份購房合同取消，相當於當月簽約量的15.2%。

9月合同被取消比例最高的前十名都會區，皆達到兩成以上，依序還有聖安東尼奧、亞特蘭大、奧蘭多、坦帕、鳳凰城、休士頓、拉斯維加斯、勞德代爾堡和達拉斯，一清色全部都是太陽帶城市。

負擔能力仍是未來重大挑戰

現在全美典型房屋的每月抵押貸款支付，占家庭收入的比例大大高於疫情之前，使得負擔能力成為住房市場面臨的主要挑戰。

根據Zillow數據，購買典型房屋的每月抵押貸款（僅本金和利息），比今年年初高出55%（或658美元）。換句話說，現在購買典型房屋時，中位數收入的家庭將30.2%的收入用於支付本金和利息。但過去平均數據（從2005年到2021年）僅為22.8%。

如果想要22.8%的家庭收入占比（設定抵押貸款利率為6.5%），房屋價值需要下降24.7%至269,686美元（將房價降到2020年秋季的水平），所有50個最大的市場都需要看到一定程度的價格下跌，才能恢復到其歷史可負擔性數據。

然而，房屋價值需要大幅增加庫存才能大幅下降，Zillow認為這是一個不太可能出現的結果，因為房屋建築市場放緩、房主賣房猶豫不決，以及被壓抑的住房需求很高。

這些數據確實說明，未來幾年房地產市場對買家來說將是多麼困難，因為負擔能力將繼續是一個重大挑戰。◇

【2022年10月21日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）灣區房價的下降，繼續超過全國平均水平，特別是在某一些地區。

根據房地產網站Zillow的數據，從5月到8月，舊金山都會區（包括阿拉米達、康特拉科斯塔、舊金山、聖馬刁和馬林縣）的典型房價，下降了3%。

但是，在聖荷西都會區，包括聖塔克拉拉和聖貝尼託縣，典型的房價下降了6%，這種下降是最明顯的。這比同期全國範圍內2%的跌幅要高得多。

10月13日這一週，30年固定抵押貸款的平均利率約為7%，比2022年初的利率高出一倍多。專家說，這導致許多潛在的買家要麼暫停找房，要麼對他們的選擇更加謹慎。

那麼，在過去幾個月中，灣區哪些城市的房價下降幅度最大？

Zillow對5月至8月灣區54個擁有3萬或以上居民城市的房價分析，顯示最大的跌幅發生在中半島和南灣的城市。

根據Zillow的數據，從2022年5月到8月，帕洛阿圖的典型房價下降幅度最大，為7.1%，從5月的388萬美元，下降到8月的361萬美元。聖塔克拉拉緊隨其後，降幅為6.8%，從173萬美元降至161萬美元，洛斯阿托斯（Los Altos）的房價，從437萬美元降至408萬美元，下降了6.7%。

硅谷房地產經紀人協會主席布雷特．卡維尼斯（Brett Caviness）說，市場的波動正在恢復到一個正常的狀態。從春季看到的高峰，到這種回調是極其正常的，急劇上升的利率和動蕩的股票市場，意味著需求減少。

卡維尼斯說，南灣有許多城市，由於不同的原因，在COVID-19大流行的早期看到了需求。帕洛阿圖是一個「高價值、高需求的市場，出現了很多競爭」，但現在這種競爭已經回撤，造成了「市場的波動」。

類似的模式，也發生在洛斯阿托斯的豪華屋市場上。聖塔克拉拉也是如此。過去，該市比其鄰近的城市更容易負擔，導致潛在買家湧入，「使需求上升」。現在，有一個「更戲劇性的回調」。

其它進入房價跌幅最大前十名的硅谷城市，包括庫柏蒂諾（-6.6%）、山景城（-6.4%）和桑尼維爾（-6.2%）。

卡維尼斯說，一個主要原因，是這些城市離主要的科技公司很近。他們的許多員工還沒有定期回到辦公室，所以他們不需要在附近居住。

聖巴勃羅（San Pablo）是康特拉科斯塔縣進入前十名的城市，房價下降了6.7%，從5月份的59萬美元左右，下降到8月份的55萬美元多一點。

在另一端，分析中只有三個城市，從2022年5月到8月出現了增長。在北灣，諾瓦托（Novato）是該地區增幅最大的城市，房價上升了2.2%，聖拉斐爾（San Rafael）上升了1.1%。在東灣，安提阿克（Antioch）有0.2%的輕微上升。

Zillow數據發言人馬特．克里默（Matt Kreamer）說，他預計房價將繼續下降一段時間。

他說，抵押貸款利率預計不會在短期內下降，所以價格必須下降，以消除一些壓力。而且我們正在進入一年中銷售通常最緩慢的時期，直到春季再次回升。

不過，他認為房價不會下降太多，因為隨著房價的下降，這意味著越來越多的那些已經被擠出市場的人重新回來，而這種需求將使價格不致於下降太多。◇

【2022年10月20日訊】（記者馬尚恩洛杉磯編譯報導）加州房地產經紀人協會（C.A.R.）週二（10月18日）宣布，發起成立「加州出租房上市服務」（California Rental Listing Service）平台。新的上市服務由「租獸公司」（Rental Beast）的雲端計算提供支持。

這是涵蓋全加州的房地產租賃數據庫，租獸將收集實時的租賃業主信息，包括房產概況和業主類型。新平台的目標，除了涵蓋目前聖地亞哥、洛杉磯、貝克斯菲爾德、弗萊斯諾、沙加緬度和舊金山灣區的50萬個租賃房源，還將納入整個加州的房源。

該平台是由租獸和C.A.R.的子公司「房地產業服務公司」（Estate Business Services，REBS）合作開發。今年3月份，REBS和租獸宣布為加州C.A.R.的21.7萬會員提供「從引導到租賃」的軟件工具。

新平台將很快投入使用，搜索信息時，提供的結果是來自C.A.R.的待租房訊息和租獸收集自業主的綜合數據庫兩個方面的訊息。C.A.R.會員經car.org網站可免費使用租獸的數據平台，可做市場分析、處理租賃信息和篩選客戶。

另外，加州的房地產上市經紀人組織MLS和經紀人還可選擇，將新平台上的租房信息及租獸的軟件工具結合進入他們的MLS系統，以更低的成本和更快的速度來完善他們的房源信息和服務。

平台給使用者提供了全州的出租房源信息，給登錄者提供極佳的使用體驗。除了房源信息充足外，每條出租房源信息上還可以看到房間布局、室外環境、交通、購物、學校、餐館、公園等各類信息。

租房者可通過rlsca.com登錄平台，在網站上免費查看租房的相關信息。◇

【2022年10月18日訊】（記者姜琳達洛杉磯報導）住房問題與每個人都息息相關。在美國高通膨及高貸款利率的雙重打擊下，不僅房市變化瞬息萬變，租賃市場也波動不斷。業內人士預測，未來幾個月內，租賃需求將保持強勁，租金會持續增長。

根據美國勞工統計局的數據，達拉斯聯邦準備銀行（Federal Reserve Bank of Dallas）預計，租金價格的同比增長比率將從2022年6月的5.8%，上升到2023年5月的8.4%。

線上房地產交易平台Redfin本月13日發布報告指出，美國9月份租金的增長速度有所放緩，但同比仍增長9%。

租賃市場趨向於「反周期」

租賃數據和解決方案公司Rental Beast市場部副總裁邁克爾‧卡爾森（Michael Carlson）告訴大紀元記者，租賃市場趨向於「反周期」（Counter-cyclical），當住房市場的需求增加時，租金也會升高。

他說，美國當前通膨居高不下，房屋貸款利率創20年新高，再加上住房可負擔性下降、房屋銷售庫存供不應求，出租房反而成了很多潛在購房者的「起步房」。

「很多人被擠出了市場，所以他們選擇租房而不是買房。」卡爾森表示，這也進一步推高了房租。

房地美（Freddie Mac）數據顯示，在截至13日的一週內，30年期抵押貸款固定利率平均為6.92%。

加州房地產經紀人協會（CAR）副總裁兼首席經濟學家喬丹‧列文（Jordan Levine）預測，利率可能會在明年夏天某個時候達到頂峰，然後再慢慢回落到6%的範圍。

租賃市場需求增加 千禧一代更喜租房

卡爾森表示，通貨膨脹和利率居高不下，也推高了租賃市場的需求。尤其是在千禧一代中，越來越多人傾向於租房。

他說，例如加州所有租房者中有65%是千禧一代，他們在所有潛在買家中占比45%。隨著貸款利率的飆升，更多千禧一代在觀望房市的變化，「這對租賃市場的庫存有一定的影響，因為他們一直留在租賃物業中」。

這也使得租賃市場本身處於大規模的轉型期。「正如我們都知道的那樣，整個加州的租金在上漲。」卡爾森說。

雪上加霜的是，美國整體房屋供需仍不平衡，其中，可負擔性住房嚴重不足。

房地產數據提供商CoStar最新統計指出：「據行業組織估計，在未來十幾年裡，公寓開發商必須在全美範圍內建造430萬個單元以滿足市場需求，其中約40%的建築需要建在加州、佛州和德州。」

加州租房成本最高和最低地區

卡爾森介紹，Rental Beast目前與CAR合作，在加州建立一個最大的出租物業數據庫，可幫助民眾找到房源。

綜觀當前加州各地區的租金數據，卡爾森說，北加灣區的租房成本和增長速度仍是最高的；在南加州，洛杉磯市中心、聖莫妮卡（Santa Monica）和比弗利山莊（Beverly Hills）的周邊地區，租房成本都是最高的。

「但是我們也越來越多地看到山谷地區房租在漲，上漲趨勢向卡拉巴薩斯（Calabasas）地區蔓延。」他指出，伍德蘭山（Woodland Hills）曾是非常實惠的地方，而今租金卻以非同尋常的速度上漲，甚至比南加州其它地方都要高。

說到南加州租房成本最低的地區，他說：「現在內陸帝國（Inland Empire）是租房的好地方。」◇

【2022年10月18日訊】（記者李歐編譯報導）由於抵押貸款利率到達（或接近）7%和動蕩的經濟，阻礙了潛在的買家和賣家，數據表示今年秋季的房地產市場活動比夏季更加暴跌，價格跌幅創歷史新高，房屋銷售和新房源持續下降。

10月房地產市場遭受今年第二次打擊，因為經濟波動加劇和持續通脹疊加在高利率之上，進一步阻止了潛在的購房者和賣家。

待過戶房屋和新掛牌房屋的年度跌幅，都比今年整個夏季看到的更大，當時買賣雙方最初對快速上漲的利率都放緩了步伐。現在，銷售價格數據通常比其它需求指標滯後幾個月，也弱於夏季購房熱潮結束時的水平；價格下跌的房屋掛牌比例，升至歷史最高水平；高於最終標價的房屋出售比例，降至疫情初期以來的最低水平。

Redfin副首席經濟學家泰勒・瑪爾（Taylor Marr）表示：「潛在的購房者和賣家在夏季幾乎沒有時間適應5.5%的抵押貸款利率，本月已經升至近7%。」，「今年利率第二次大幅加高，加上對通脹和經濟方向的擔憂，正在拖累房屋銷售活動，比夏季進一步下降，並將購房者情緒推至接近歷史低點。這種組合也讓那些掛牌的房主感到不安。」

與10月2日的一週相比，需求略有增加，因為9月底颶風伊恩對一些購房者和賣家造成了額外的威懾。

在截至10月7日的一週內，經季節性調整後，抵押貸款購買申請每週下降2%，比去年同期下降39%。

房屋銷售價格中位數為367,621美元，同比增長7%。價格與前4個星期基本持平。

截止至10月9日的4週期間，加州奧克蘭（Oakland）的房屋銷售價格同比下降3%，舊金山市下降2%，新奧爾良（New Orleans）下降2%。

新上市房屋的中位要價同比增長9%至379,725美元。這比之前的4個星期下降了 1%。

待過戶房屋銷量（Pending home sales）同比下降 28%，是自2020年5月以來的最大降幅。

待售房屋的新掛牌量較前4週下降約2%，較去年同期下降19%。

活躍房源（在此期間掛牌出售的房屋數量）比前4個星期下降了1%，同比增長3%。

簽訂合同的房屋中有35%在上市的前兩週內獲得了接受的報價，比前4週略有上升，但低於一年前的40%。

簽訂合同的房屋中有24%在上市後一週內收到了接受的報價，比前4週略有上升，但低於一年前的28%。

售出的房屋在市場上的中位數為33天，比一年前的25天增加了整整一週多。今年5月和6月初曾創下17天的歷史新低。

仍有30%的房屋售價高於標價，低於一年前的45%，是2020年8月以來的最低水平。

平均而言，每週有7.9%的待售房屋標價下跌，高於一年前的4%，創下歷史新高。

衡量房屋銷售價格與要價接近程度的平均售價比掛牌價格，降至99%，為2020年8月以來的最低水平，低於一年前的100.6%。◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年10月18日訊】（記者李歐編譯報導）自從新冠疫情以來，美國房地產市場不斷創紀錄，現在為貸款支付的首付額也創紀錄了。據統計今年5月，購房者為首付額支付了歷史新高的金額。

對於在美國購買的所有類型房屋，買家支付的首付平均金額創歷史新高。在大蕭條（2008-2009）的住房危機期間下跌後，平均首付金額穩步增加。然而，自 2020 年初疫情爆發以來，平均首付金額激增，在今年5月達到歷史新高。

中檔住宅的平均首付額同比增幅最高（19%），其次是低檔住宅（15%），然後是高檔住宅（13%）。

房價在首付規模中起著重要作用，隨著過去幾年房價的上漲，平均首付也隨之上漲。

根據CoreLogic公共記錄數據，顯示所有銷售價格層級的平均首付金額都有所增加。6月份（統計5月份的數據），低層住宅（售價低於中位銷售價格75%的住宅）的平均首付金額約為30,186美元，高於2021年同月的26,314美元。

同樣，按銷售價格等級劃分的平均首付百分比。今年6月，低層住宅的平均首付比例，約為售價的12%。

6月份中檔住宅（售價在中位數銷售價格的75%至125%之間）的平均首付金額為63,071美元，高於去年同月的52,862美元。中層住宅的平均首付比例，約為6月份房屋銷售價格的14%。

同樣，6月份高級住宅（售價超過中位銷售價格125%的住宅）的平均首付為152,022美元，高於2021年同期的134,535美元。高級住宅的平均首付百分比，6月份約為21%。高檔住宅的抵押貸款多為大額貸款或巨額貸款，一般需要較大的首付。

中檔住宅的平均首付金額同比增幅最高（19%），其次是低檔住宅（15%）。相比之下，高檔住宅的同比增幅僅為13%。

首付額正從峰值下降

雖然，飆升的房價和激烈的競爭相結合，促使許多買家在大疫情期間提高了首付。但隨著房市在高抵押貸款利率和經濟不確定性下降溫——購房者不再像過去那樣負擔得起——首付額正從峰值下降。

根據Redfin數據，美國典型房屋（中位數房價）的購房者在7月份申請了抵押貸款，首付為62,500美元。這比去年同期增長了13.6%——幾乎是疫情前2019年7月首付中位數32,917美元的兩倍。增加的首付和接近歷史最高水平的每月抵押貸款支付，使潛在買家更難買得起房。

但在5月和6月達到66,000美元的峰值後，近幾個月首付額略有下降。下跌的部分原因是在高抵押貸款利率、通貨膨脹、股票低迷和廣泛的經濟不確定性的影響下，房地產市場正在降溫。

更高的每月抵押貸款支付，以及其它商品和服務成本的上漲，削減了買家的預算，使得支付巨額首付變得更加困難。房地產市場放緩也意味著房屋競爭減少，代表買家不一定需要提供大筆首付來搶得房屋。◇

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【2022年10月17日訊】（記者李歐編譯報導）關於抵押貸款利率的預測，去年底許多經濟學家曾推測，今年的30年固定利率平均應該是4%左右，但是到了今年5月份時，很多人已經在預測會不會突破6%，如今10月份最新數據顯示，利率已經到達7%。那接下來還會更高嗎？

「預測抵押貸款利率是出了名的困難」，建築諮詢公司Zonda的首席經濟學家阿里・沃爾夫（Ali Wolf）說：「例如，大多數頂級經濟學家認為，今年的抵押貸款利率平均約為4%，而我們今天看到接近7%。抵押貸款利率是由投資者認為美聯儲政策，對經濟和通脹的影響所驅動的。」

據抵押貸款每日新聞（Mortgage News Daily）報導，截至週四，抵押貸款的30年期固定利率為7.10%。房地美截至10月13日的一週，平均30年期固定利率是6.92%。

在利率為7%的情況下，今天購買房屋的人，將面臨的每月抵押貸款付款，比今年1月份時的買家高出約50%——假設首付為20%。

加上更高的房價，買家支付的費用比年初購買房屋並鎖定付款的人高出近75%，甚至80%。

不幸的是，大多數人並沒有看到工資以接近這個數字的速度增長。這導致買家群枯竭。房屋在市場上的停留時間更長，房屋銷售量減少。價格甚至在下降。賣家們被嚇壞了，因為他們被迫降價並接受他們的房子可能不會像他們的鄰居，在幾個月前收到的高售價。

「這意味著現有房主選擇留在原地，轉售房源將仍然有限」，沃爾夫補充道：「這也表示房價需要下跌以幫助提振需求。」

接下來房市會發生什麼，將取決於抵押貸款利率接下來的走勢。從理論上講，利率可能會不斷上升，尤其是在通脹居高不下，且美聯儲不斷提高利率以應對通脹的情況下。

「沒有限制」，房地美的副首席經濟學家倫・基弗（Len Kiefer）說：「這真的取決於整體經濟會發生什麼。」

自2007年以來，利率從未如此高。1981年利率達到18.6%的峰值，它們也沒有如此迅速地上升。

「當然，我們對利率如此之高感到驚訝」，抵押銀行家協會（MBA）的經濟學家喬爾・肯（Joel Kan）說，他最初預計今年這個時候的利率約為5.5%。

肯還認為今年剩餘時間肯定存在上行風險。不過他也認為，利率在年底前有趨於平緩，甚至下降的潛力。

肯預計到明年年初，抵押貸款利率將保持在6.75%左右，甚至可能會有所下降。他估計不會有更大的跳躍。

牛津經濟研究院（Oxford Economics）首席經濟學家南希・范登・豪頓（Nancy Vanden Houten）則預計利率將保持在當前水平。她預計它們不會達到8%。

然而，現在股市波動，更多的投資者將資金投入國債和抵押貸款支持證券，即抵押債券。當對抵押債券的需求增加時，價格上漲，抵押貸款利率會下降。

「對經濟衰退（以及陷入衰退）的擔憂，對抵押貸款市場很重要」，沃爾夫說：「從歷史上看，當經濟衰退的風險升溫時，投資者會改變他們想要投資的方式，而這種改變會導致抵押貸款利率下降。」◇

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【2022年10月15日訊】（記者張博媛、馬尚恩洛杉磯報導）隨著房貸利率的升高，銀行也在逐步收緊放貸條件以控管風險，這使得符合貸款資格的買家越來越少。儘管如此，人們仍然設法貸款買房。

本週，加州地產經紀人協會（C.A.R）在長灘召開了年度大會。為外國人、投資客以及自雇者提供貸款方案的艾克借貸公司（Acra Lending）副總裁亞當‧莫里斯（Adam Morris），分享了今年以來他看到的市場變化。

莫里斯認為利率上升確實衝擊了顧客群，隨著通膨的持續和對經濟衰退的擔心，加上在經濟衝擊中有些部門沒做好，導致顧客貸款或再貸款願望落空。「利率上升和通貨膨脹，對整個市場都不是好兆頭，這衝擊到房地產、衝擊了貸款、衝擊到參與房地產交易和貸款的所有人。確實存在著經濟衰退和就業壓力。」

儘管如此，不斷攀高的抵押貸款利率並未阻擋一些人的購房計劃。莫里斯說，「我們正在調整方向並迎接一個新市場，仍然有一個貸款群需要我們的服務。」作為一個「不查收入」（Non-QM）的貸款機構，他們的機會仍多。

艾克的借貸客戶主要是自雇行業的借款人和投資客，他們提交銀行報表來證明收入。加息後，這類借款需求增多；有的客戶還使用現金流來給房貸供款。莫里斯認為，隨著房價下落，將看到更多投資客和自雇者出現在這類不查收入的交易中。

對未來房市的看法如何呢？

莫里斯：「我認為在接下來的幾年裡，一切都會趨於平衡。我們不期望在未來12個月內出現大的增長，房價也不會像之前的12個月那樣（飆漲）。利率將穩步上升，可能升到今年底；但明年，我們可能會看到一切都穩定下來，經濟開始穩定下來。」

在目前形勢下，想買房的人如何才能貸到款呢？

艾克借貸公司雖然做不查收入的貸款以及現金流貸款（DSCR），但採用的資格審查標準也越來越嚴格。

「所有的顧客都需要展現償還能力，要有合格的信用，以及較好的首付。」貸款標準也會提高，莫里斯說，這類「不查收入」的借款者將看到「適用於常規貸款的標準做法，開始適用於非常規貸款」。

他表示：「當利率上升時，對貸款者的要求將更加嚴格，因為每月付款額增加了。」因此，在辦理貸款時，借貸者如果擁有較佳的債務與收入比將會非常有利。◇

【2022年10月14日訊】（英文大紀元記者Jack Phillips報導／吳蔚溪編譯）根據房地美（Freddie Mac）的初級抵押貸款市場調查，本週抵押貸款利率達到20年來的最高水平，30年期固定利率抵押貸款平均接近6.92%，高於前一週的6.66%。

這是自2002年4月以來的最高平均利率。一年前，30年期固定利率約為3.05%。

「我們繼續在數據中看到兩個經濟體的故事，」房地美首席經濟學家薩姆‧哈特(Sam Khater)在一份報告中表示，「強勁的就業、工資的增長使消費者的資產負債表保持正數，而揮之不去的通脹、經濟衰退的擔憂和住房負擔能力正在推動住房需求急劇下降。」

報告稱，15年期固定利率抵押貸款平均利率約為6.09%，高於一週前的5.90%。房地美稱一年前的這個時候，15年利率平均為2.3%。

五年期國債指數混合可調利率抵押貸款（ARM）平均為5.81%，高於上週的平均5.36%。根據房地美的數據，去年這個五年期可調利率抵押貸款平均為2.55%。

根據抵押銀行家協會（Mortgage Bankers Association）截至10月7日當週的調查，購房者需求仍處於22年低點。與一週前相比下降了2%，比一年前下降了39%。

「再融資和購房的申請量均有所下降，並繼續進一步落後於去年的創紀錄水平。9月份就業增長和工資繼續增長的消息對房地產市場有利，因為更高的收入支持了住房需求。然而，這也推遲了美聯儲在短期內轉向進一步加息計劃的可能性，」該組織首席經濟學家邁克‧弗拉坦托尼(Mike Fratantoni)表示。

更多細節

Realtor.com顯示，中位價為427,000美元，首付為20%的房屋，每月抵押貸款支付為2,254美元，比2021年10月的同一週增長了75%。

「購房者非常清楚利率已經上漲，」華盛頓州Via房地產公司的負責人阿德里安娜‧佩雷斯奇卡（Adriana Perezchica）告訴雅虎財經關於市場情況，「他們問的第一個問題就是他們每月付款會是什麼樣子。」

儘管美聯儲通過提高利率來遏制高通脹的努力正在對抵押貸款市場產生重大影響，但通脹仍高於預期。美國勞工部週四公布的數據顯示，9月份消費者物價指數同比上漲8.2%。

由於通脹率仍然很高，美聯儲可能會在10月29日至30日的下屆聯邦公開市場委員會開會期間再次加息。

「租金增長和高房價的後果很明顯」，全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯‧雲（Lawrence Yun）告訴美國有線電視新聞網（CNN），「即使在某些市場（主要是加利福尼亞州）的房價預期下跌的情況下，房屋仍將是難以負擔的，而租金的上漲正使租戶喘不上氣來。」

雲補充說，即使經濟衰退即將來臨，美聯儲也不太可能放鬆政策，它還會繼續加息。

雲說，「10年期美國國債收益率今早（13日）突破4%，未來幾週抵押貸款利率將努力維持在7%的平均水平。」

【2022年10月14日訊】現在美國經濟瀰漫著一股濃濃的憂愁，許多經濟學家認為，失業率雖然帳面上看起來很好，但通脹並沒有很明顯的降低，美聯儲也表態會繼續加息，不會放緩財政緊縮的步伐，另外，股市仍在下挫之中，房貸利率更是來到7%以上，這一切的消息似乎讓房地產的投資人都很擔憂，導致去年到今年初的火熱炒房氣氛，到現在已經冷卻很多。那麼現在這個時間點真的沒辦法再投資炒房了嗎？

什麼是炒房（House Flipping）

英文中House Flipping就是我們中文說的「炒房」，那麼炒房者就是House flipper。flip是翻轉的意思，那為何房屋翻轉會被叫做炒房呢？其實flip說的是投資的一個簡要過程，投資人今天買一棟低價房，經過翻修整理之後，再迅速的以較高價賣出，這要就能賺取中間的利差。所以這樣一買一賣，就叫做House Flipping。

這種炒房的玩法，在房市火熱的時候——就像是疫情之後的這兩年，每個月房價都再創新高，那這時候炒房基本上是穩賺不賠，不管你是老手、新手，大家都樂此不疲！但是，在目前這種逐步往下走的市場中，儘管每個月大部分房價還是比去年還來得高，但是下調的趨勢隨著利率往上，會越來越嚴重。

乾淨世界視頻：房價下跌 美國炒房還有利潤嗎？五大建議｜什麼是House Flipping｜風險最高的市場｜炒房者的考驗鎮正開始｜炒房的基本公式解析【美國地產熱點】

哪些是危機市場

尤其我們看到，西部沿海、西部山區，面臨比較大的修正，比如西雅圖、舊金山、聖荷西，這幾個高科技中心，都有許多的高端房地產，這些地區的人都依靠股票、高薪資來購買房地產，但是現在股市不好，而且近一段時間，高科技業因為疫情期間擴張過快，現在經濟面臨緊縮，很多科技公司不是在凍結招聘，就是在裁員，所以這幾個地方的市場，出現房價下降比較快的現象。

另外，之前因為疫情被炒熱起來的幾個市場，比如奧斯汀、博伊西和鳳凰城，還是沙加緬度，這些地方被外來者炒高房價，現在熱度退溫，當地人很難買得起房產，也導致房價正在迅速降價。

我們可以看到CoreLogic的一份預測，從今年5月到10月，392個市場，進入房價下跌高風險或非常高風險的組別，每個月都在增加，5月時只有26個市場，屬於高風險以上，到了8月份已經有125個，10月份更有355個市場屬於這種百分之50以上的下跌高風險區域，有的甚至是百分之70以上。所以可以說大降價正在一步一步逼近，降價軌跡相當明顯。

現在市場跟2007年一樣嗎？

但是這種情況，跟2007年的次貸風暴不一樣，當時的信貸崩潰、失業衰退比現在要嚴重得多，之前我也和大家分享過，9月份的不良銷售只占市場百分之1，失業率是百分之3.5，現在的情況比較像是溫水煮青蛙，各種經濟數據在逐漸放緩、調降，包括房地產市場，不過也有許多專家在說，更大衰退的在後面。不管是不是真的會這樣發生，現在我們看的數據，確實是不斷的在一個階段、一個階段的下走。而且，隨著11月的美聯儲預期再次大幅加息，經濟恐怕會真的陷入一段陣痛期。

炒房者的考驗

當然現階段這種房市，對大部分投資人來說都不是好兆頭，首先從高利率來看，投資人的成本會大幅飆升，然後房價下走，買氣大減，一棟好不容易投下成本翻修的房子，能不能順利賣出較高房價？這些變數都變得有越來越高的風險，而且不好估算。所以這個階段的房市，對那些炒房新手會是一個更嚴峻的考驗時刻。

一位二十年經驗的投資人布魯斯・巴特利特（Bruce Bartlett）說，現在連最有經驗的投資人都非常的危險。還有，房源稀缺的問題，所以連許多經驗豐富的投資人都變得很保守，也會讓較小的投資人，變得不得不離開市場。

從今年3月份以來，鳳凰城的炒房數量已經下降了百分之60。因此，對多數的人來說，現在絕對不是一個炒房的時機點。

美國炒房的基本公式

那麼其實，在美國炒房有一個賺錢的基本公式，叫做「百分之70法則」，這個公式如何計算呢？就是炒房的人應該支付不超過房產修復後價值的百分之70，再減去翻新房屋所需的維修費用（維修後價值 (ARV) ✕ .70 – 估計維修成本 = 最高購買價格）。

公式計算出來的這個數字，就是炒房者一開始買房的最高購買金額。這個公式對大家來說，肯定很容易懂，目的就是要讓投資人知道，這個房子值不值得買，如果太過高的房價，或許會侵蝕最後的利潤。

如果時間回到去年，市場屬於賣方市場，房價不斷飆升，大家都在加高價錢搶房，這時候或許可以把那個百分之70調高到百分之80，不然一來你可能搶不到房子，因為你一直堅守百分之70，出價就可能太低；二來那時候房價一直在飆高，投資人也不用擔心會賣不好、賣不高。所以公式歸公式，投資人也要適時調整，而且要根據當地市場做好研究。

但是現在呢？翻修成本或許沒有之前那麼高了，但是有價值的房產可能很少，儘管是庫存在增加，但是新的上市房實際上在減少。而且，重點是翻修後的房價不容易估算，這時候房價在下跌，現在的房價，兩個月後搞不好低了百分之五、百分之十，那怎麼辦？只能是賺點薄利，不然更慘的是要認賠殺出了。

所以，現在還要炒房嗎？或許很不適合，但如果再過幾個月後呢？而且每個地區的房市都很不相同，所以這沒有固定的答案，但有些人就是特別愛危機入市。這裡我也給大家一些基本的炒房建議：

基本的炒房建議

第一、現在時間會是你最大的敵人。既然要炒房，就要抓緊時間翻修，盡快上市出售，因為每個月價格都在變得比之前更低（大部分地區）；

二、現金是王。現在利率高，借貸成本就越來越高，現金不僅買房快，還能避開房貸，還有房貸所附加的一些成本問題；

三、買房價格絕對要低，而且要更低。這部分是要下功夫做好市場調查，你想買的房子是否低於同等級的房價的三成以上，這部分當然是越低越好，否則幾個月後，房價很可能會繼續下調，也可能賣房時間會更長，時間一拉長就越不利；

第四、留心屋況。屋況差當然房價越低，炒房就是靠翻修這種房子來賺取價差，或者是抬升價格的。不過也要留心如果需要大幅翻修，這會導致維修費用過高，或翻修時間拉長，反而讓成本增加。

第五、地點永遠是王，這個時候尋找好的地點更為重要，通勤方便、上學方便、更好的治安、乾淨的街道等等，這都是保證房價的硬實力，能夠防止房價進一步受到傷害。好地點，房價永遠是更貴的，或許好地點不好找，但有些靠近好區的房產，就是投資人可以尋找的。以上是我的一些基本建議，說得容易，做起來很不容易，尤其是現在的這個時刻。

以上只是一些投資炒房的基本建議，無法保證對每個人都適用，最終還是需要靠投資人做出屬於自己的投資判斷。◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年10月13日訊】（記者姜琳達洛杉磯報導）炙手可熱的加州房地產市場走勢，一直備受關注。專家預測：加州2023年的住房市場呈疲軟趨勢，房價預計下跌8.8%；但這僅僅是市場回歸正常化前的適度調整，並不會出現上一次金融風暴時的價格大跌壓力。

加州房地產經紀人協會（CAR）週三（10月12日）發布最新報告，預計2023年獨立房成屋銷售總量為333,450套，比2022年的359,220套下降7.2%，更遠低於2021的444,520套房屋銷量。

CAR副總裁兼首席經濟學家喬丹‧列文（Jordan Levine）告訴大紀元記者：「銷量將在今年年底，可能比去年同一時間下降20%；並可能在2023年下降更多。我認為，利率的提高、經濟的不確定性等結合起來，減少了買家的需求。」

而買家最關心的房價，也會繼續下跌。加州中位數房價預計在2023年下降8.8%至758,600美元。潛在買家可以期待：競爭放緩的住房市場、較為正常化的房屋銷售組合，將遏制明年中位數房價的增長速度。

價格下跌屬適當調整 不會造成房市崩跌

雖然中位數房價會呈疲軟趨勢，但列文強調，這種降價屬於市場的正常反應；當買家需求下降、庫存增多時，銷售時間會拉長。未來不會再有那麼多房子能以高於上市價格成交，房子需要更長的時間來銷售，房市的中位價格會隨之下跌。

「我想告訴買家的是，這不是2008年的重演，我們在抵押貸款市場有更好的基本面。很多人有大量的房屋資產，固定利率貸款。」他說，「即使我們正在經歷一個具有挑戰性的宏觀經濟時期，它也不會導致像上一次金融危機期間那樣的價格壓力。」

另外，全州的住房負擔能力預計將從2022年的19%下降到明年的18%。

2023年房貸利率將持續居高

由於房市走勢與經濟指數息息相關。加州房地產經紀人協會預測，2023年美國國內生產總值將下降0.5%。加州2023年的非農就業增長率為1%，失業率在2023年將從2022年的4.4%的預測率上升到4.7%。

頑固的高通脹和日益增長的經濟擔憂，將使30年固定抵押貸款的平均利率在2023年保持在6.6%，高於2022年的5.2%和2021年的3%。

該不該買房？

「我認為利率可能會在明年夏天的某個時候達到頂峰，然後再慢慢回落到6%的範圍。」至於回落的時間點，列文認為會發生於明年年底。

但他建議買家不要被高利率困住，「如果買房是為了居住，養家餬口，您可能不用關心未來12個月到18個月內會發生什麼，重要的是您的財富和財產在未來12年到18年的變化。」

CAR主席奧托‧卡特里納（Otto Catrina）持有相同的想法。「隨著賣家調整他們的預期賣價，價格合理的房屋仍在快速銷售。而對於買家來說：更多的待售房屋、更少的競爭以及更少的加價，對那些在過去兩年市場競爭激烈的情況下被擠出市場的人來說，是一個更有利的市場環境。」

他補充說：「隨著明年房屋銷售和價格預測的市場轉變，買家和賣家正在適應新市場。」◇