【2022年08月15日訊】（記者周鳳臨綜合報導）灣區房價在美聯儲多次加息之後，已經出現降溫，而且速度超過全美其它地區，那麼它能否頂住可能到來的經濟衰退呢？一份新的報告認為，儘管經濟下行會給灣區帶來不利影響，但那些從灣區遷出的目的都會區，可能會受到更嚴重的衝擊。
這份出自於房源網站Redfin的報告，考察了98個美國大都會區，它們抗經濟衰退的能力。該報告根據10個指標，包括平均債務／收入比率、房屋轉手比率、房價波動、平均房貸／房屋價值比率，以及年度人口遷移等，得出一個綜合性的風險指數，指數越高，代表著其受到可能的經濟衰退影響越大。
Redfin的首席經濟學家達瑞爾．費爾威瑟（Daryl Fairweather）表示，經濟衰退風險，更多地與屋主的經濟穩定度相關。
該報告認為，對於那些人口遷入的熱點都會區，往往也是房價增長快速的地區，如：河濱（Riverside）市、伯伊西（Boise）、拉斯維加斯、沙加緬度、鳳凰城和坦帕（Tampa），都位列風險指數前10名。鐵鏽帶和美國東北地區的城市，房價可能不會受到太大影響。
有3個灣區的都會區排在風險榜的中間位置，並非屬於高風險區，其中：聖荷西風險指數為46.4，舊金山為46.3，奧克蘭為45.8。
費爾威瑟表示，灣區的房價由於遷出人口的原因，在疫情期間並未過熱。但他也表示，有一些灣區城市相對熱度高一些，包括郊區和北灣的一些城市。
在2021年，由於高房價，以及疫情期間許多公司允許遠程辦公等因素影響，舊金山年遷出人口是最多的，緊隨其後的是洛杉磯和紐約市，費爾威瑟稱，這導致這些地區的房市熱度不高。
聖荷西和奧克蘭在2021年間，也是遷出人口較多的城市。
所有這3個灣區大都會區，其2021年的平均房貸／房屋價值比率都屬於最低之列。在舊金山這個數字是72%，也是所有大都會區中最低的；聖荷西為74%，第2低；奧克蘭以78%排第5低。
這意味著一旦房價下跌，屋主若亟需現款，他們將不會因賣出房屋而損失太多本金。
另外一個指標，售出房屋為第二套房屋的比率，2021年對於3個灣區大都會區來說，是非常低的，聖荷西為0.8%，奧克蘭為1%，舊金山2.4%。
相比之下，對於那些遷入率高的城市，是因為在各大公司允許遠程工作的情況下，才導致這些地區人口湧入，隨著庫存的降低，房價也相應被推高；但現狀是：隨著疫情的消退，公司政策逐漸恢復正常辦公室工作，這一趨勢正在冷卻，許多此類房屋正流回市場，一旦遭遇經濟衰退，對其衝擊將較大。
至於說房屋轉手率，即6個月內房屋購入和再售出的比率，這是一個衡量一個地區投機行為的指標，越高顯示房地產市場越不穩定。在2021年，所有3個灣區的大都會區，這一指標都較低：奧克蘭為2.6%，聖荷西2.5%，舊金山1.9%。
儘管如此，費爾威瑟認為，在疫情期間，灣區房地產增長的鼎盛時期已經結束，以舊金山為例，由於房價已經非常高，其價格上漲的空間已經不大。◇