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【2022年08月17日訊】（記者李歐編譯報導）今年年初買房，你不得不搶破頭競價。過了數個月後，如今賣家等待買家上門。最新報告指出競價率逐月下降，7月份已經降至疫情以來的最低比例。

在全美範圍內，44.3%的Redfin房地產經紀報告在7月份面臨報價競爭（經季節性調整），而一個月前為50.9%，一年前為63.8%。這是連續第6個月下降，也是有記錄以來的最低份額——除了2020年4月份，當時新冠病毒的爆發，使房地產市場幾乎停滯不前。

根據Redfin的數據，7月份競價戰中的典型房屋收到3.5個報價，而一個月前為4.1個，一年前為5.3個。

由於更高的抵押貸款利率和通貨膨脹，越來越多的美國人被擠出住房市場，購房者的競爭正在降溫。房地產在市場上的停留時間更長，住房短缺正在緩解，為買家提供更多選擇和談判空間。一些賣家因此下調了要價。每週市場上大約8%的房源都會降價，這是有記錄以來的最高份額。

「市場與幾個月前大不相同。買家正在與其它1到2個報價競爭，而不是4到8個。有些人根本沒有面臨競爭。」代表佛羅里達州傑克遜維爾買家的房地產經紀人亞歷克西斯‧馬林（Alexis Malin）說，「沒有同樣的緊迫感。購房者提前4天而不是1天安排旅行，而且他們變得越來越挑剔。6個月前，買家只能買市場上的任何房子。」

馬林繼續說，「買家也開始以低於賣家標價的價格寫出報價」，「我已經一個月沒有寫過高於要價的報價了。」

隨著房地產市場的走勢越來越有利於買家，華盛頓州斯波坎市的地產經紀人布林‧瑞（Brynn Rea）為賣家提供了一些建議，「賣家應該確保他們的房子已經準備好入住，而且價格沒有過高」，「他們應該盡一切可能讓他們的房屋看起來完善。做一些小事，比如更換有缺陷的水龍頭或粉刷牆壁，將有助於更快地出售房屋。」

鳳凰城等地競價率最低

在鳳凰城，僅超過四分之一（26.6%）Redfin經紀遇到了競價，在分析的36個都會地區中所占比例最低。競價率最低的5名還有加州河濱市（31%）、西雅圖（31.5%）、德州奧斯汀（31.7%）和田納西州納什維爾（33.3%）。

在疫情期間，這些城市吸引了許多外地購房者，推高了價格，使一些房價高得令人卻步——這是它們現在競價率相對較低的原因。去年搬到納什維爾的外地人平均花費736,900美元購買房屋，比當地買家的平均預算高出28.5%——這是Redfin最近分析的城市中差距最大的。

北卡羅來納州羅利的競價率最高，為63.8%，接下來是檀香山（63%）、羅德島州普羅維登斯（Providence）（60.5%）、費城（60.4%）和馬薩諸塞州伍斯特（Worcester）（54.8%）。

奧蘭多競價率下降最多

在佛州奧蘭多市，37.4%面臨競價，大約只有去年同期81.4%的一半，是36個大都市中降幅最大的。緊隨其後的是納什維爾（-39.7%）、沙加緬度（-39%）、北卡羅來納州夏洛特（-36.4%）和科羅拉多州科羅拉多斯普林斯（-34.3%）。沒有任何城市的競價率同比上升。

另外，現在聯排別墅比任何其它房產類型更有可能面臨競價戰，43.5%在7月份遇到競價，接著是獨立屋的（42.9%）、公寓／合作公寓（39.7%）和多戶住宅（38.9%）。一些尋找獨立房購房者改為尋找聯排別墅，這些聯排別墅通常更小、更實惠。◇

本文刊載於舊金山8月17日地產版

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責任編輯：李曜宇#

【2022年08月08日訊】（記者李歐編譯報導）說到買房競價戰：賣家愛之，買家厭之。

在過去幾年，美國地產行業上，我們經歷的賣方市場中，賣家們樂於看到購房者彎腰互相超越，房價越來越高，意外條件越來越少（或沒有），以及其它福利，買家則努力誘使賣家選擇他們的報價，而不是其他人的報價。

但一個微妙的轉變正在發生。利率上升，削弱了買家的借貸能力。此外，Realtor.com六月住房報告顯示待售房屋數量增加。

儘管市場在完全轉變為買方市場之前，還有很長的路要走，但今天的賣家不能再期待，或只是假設一場競購戰會開打。

Realtor.com首席經濟學家丹妮爾・海爾（Danielle Hale）表示：「對買家來說，最大的積極因素是，他們現在在市場上看到了更多的房屋。」，「這意味著他們在尋找房屋時可以考慮更多選擇。」

「隨著市場的轉變，買家心理也在轉變，」紐約房地產產經紀的勞倫・沙弗（Lauren Schaffer）說：「疲於競價戰加上下行的市場創造了一種新的情緒，即買家不需要為了獲得房屋而參與競價戰。」

然而，部分賣方的心理顯然還沒有跟上這一新的現實，這使許多人面臨犯各種錯誤的風險，這些錯誤可能會降低他們收到多份報價的可能性——或者造成他們提前出局。以下是賣家在當今不斷變化的市場中，應該避免的一些失誤。

一、購房者的選擇更多了

紐約的沙弗有一套3居室的公寓，幾週前就應該賣掉了。「當該房產首次上市時，我們收到了大量的報價，甚至在第一週內就收到了合格買家的報價，高於要價。」她說。然而，「我們的賣家不想立即接受報價並推動簽訂合同，而是希望花一些時間讓報價『喘口氣』。」

在過去，這個喘息的空間可能會為更多的報價留出時間。但這一次並沒有發生。

「當我們告知其他買家，需要高於要價的報價時，每個人都感到震驚，」沙弗說：「對於一些買家來說，對通知產生了直接和明顯的反感。有些人，只是說謝謝，我們不想參與競購戰。」

這個故事告訴賣家：如果你得到一個體面的報價，尤其是高於要價的報價，請在合理的時間內接受，否則，今天的買家也有其它選擇——而且很可能會繼續離賣家遠去。

二、不要試圖「命令」購房者

過去，房屋賣家的影響力很大，以至於他們與買家的「談判」似乎更像是賣家單方面的告知。然而，現在這種不平衡的、有點專制的市場不再是既定的。

「我們看到更多的驗房、融資和更適度的保證金存款的意外條件（contingencies）」，西雅圖的房地產經紀詹恩・卡梅倫（Jenn Cameron）說。

今天，許多市場的賣家不能真正指望買家放棄意外條件。例如，如果驗房員發現屋頂有嚴重問題，賣家更有可能不得不給買家一個金額來修復它。買家也可能會提出額外的要求，比如某些家具或其它的讓步。

「最好建議賣家順其自然，」卡梅倫說：「這並不意味著要自動降低價格。但這確實意味著要更現實。現在不是固執的時候。有時你只需要付出一點就能得到很多。」

三、做好售房展示工作

就在不久前，購房者非常渴望買房，以至於賣家無需費力就可以讓他們的房屋看起來最好。許多買家甚至願意購買看不見的房屋。

但隨著房屋庫存的增加和許多買家的放棄，賣家不得不再次加強並美化他們的房屋。因此，請賣家在房屋展示中添加一些亮點，以期能夠獲得一點青睞。

四、最高的報價未必最好

有時接受最高報價不一定是最好的。拉斯維加斯的史蒂夫・布朗（Steve Brown）選擇接受他房子的最高報價，即使買家要求4個月的託管（Escrow）。

糟糕的是，在4個月結束時，買家退出了他的報價，布朗不得不將房子重新投放到市場上去。

布朗說，他真的希望他第一次選擇第二高的報價，儘管它比最高報價低15,000美元。教訓是：不要被最高價所欺騙。某些其它交易因素，如全現金報價或意外條件的釋放，可能比價格差異更有價值。仔細考慮每個報價的優缺點，即使它不是最高的。

五、符合市場的定價策略

佛羅里達州坦帕市的一位房主把房子標價低於估價大約1萬美元，他以為很多買家會看到這一點並跳進去。但他表示，開始收到低於標價的報價時，他簡直不敢相信。

這是一個很好的教訓，現在賣家不能把任何事情視為理所當然，較低的掛牌價的舊策略可能已經失去了吸引力。這會因地區而異，因此請務必檢查可比房屋的銷售價格，並諮詢房地產經紀人以了解最適合你的定價策略。◇

本文刊載於舊金山8月3日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年05月04日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）去年以來，全美房地產市場買房競價激烈，但是抵押貸款利率，從三月份開始陡峭上升，4月28日，房地美數據30年固定利率平均為5.10%，比上一週微幅下降0.01%。同時，全美買房競價比例似乎有下降趨勢。

競價減緩 需求開始降溫

根據Redfin數據，三月份有65%的房屋報價面臨競爭，低於2月份的67%，因為越來越多的買家轉而觀望。這是自去年9月份以來的首次環比下降——這表明隨著抵押貸款利率和房價飆升，促使一些買家退出市場，需求開始降溫。

儘管如此，競標戰仍然比一年前更為普遍，當時有62.2%的報價遇到了競爭。 在未經調整的基礎上，三月份的競標率為69.3%，低於2月份的71.9%。

Redfin首席經濟學家戴若‧菲爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示：「大多數購房者仍在遭遇競價戰，但競爭開始降溫，因為飆升的利率和房價促使一些美國人退出或擱置購買計劃。」

「我們預計，隨著利率上升將有更多買家退出市場，未來幾個月的競價戰將進一步緩解。這應該會為仍然有能力購買的人提供一些緩和。不幸的是，競爭的放緩無助於已經被高價擠出市場的人，與現在正努力應對面臨高租金的房客（潛在購房者）。」

購房者競爭的下降是房地產市場開始放緩的一個跡象。抵押貸款申請、家庭旅遊和在線住房搜索也在下降，更多的賣家在將房屋掛牌出售後，降低了要價。

兩個最具競爭力的住房市場

在這項分析中，加州聖荷西的競價率在美國36個大都市區中最高，三月份有79.8%面臨競爭。接下來是波士頓，占79%；羅德島普羅維登斯（Providence, RI）占78.3%。麻州伍斯特市（Worcester, MA）和聖地亞哥位列前五，競標率分別為78.2%和78.1%。

反過來，競價機率倒數的五個城市，有加州的河濱市、田納西州的納什維爾、夏威夷的檀香山、印地安那州的印第安納波利斯、還有佛羅里達的奧蘭多，可以看到競價機率基本在六成以下、五成以上。

雖然昂貴的沿海市場競爭相對較高，但與去年同期相比，今年年初在舊金山、洛杉磯、華盛頓特區、波士頓和西雅圖的Redfin買家減少了。舊金山，三月份的競價戰平均有7.8份報價，低於去年三月的10份——這是購房需求開始降溫的另一個跡象。

灣區的Redfin房地產經紀人瑪麗亞‧吉隆（Maria Giron）說：「一些買家感到震驚並完全退出。其他人正在尋找更實惠的選擇，例如更小的房屋或更遠的社區，與我合作的首次購房者在尋找50至70萬美元範圍內的房屋。」

至於未來利率的走向如何，據Zillow報導，由於前一週的經濟數據清淡，投資者似乎都預計每次聯邦公開市場委員會會議上會加息50個基點（兩碼）。因為投資者在美聯儲採取行動的時機和數量，和近期衰退風險，以及烏克蘭的不確定性之間進行權衡，因此固定收益市場仍然波動。

目前，美聯儲處於5月會議前的「停電期」，所以市場將關注接下來將發布的經濟數據，包括經濟增長指標、通脹指標以及就業成本和工資。接著，利率可能會根據所有這些數據而變動。◇

更多內容請看視頻：美國房地產泡沫了嗎？這些地方在降溫｜競價機率有變化了！｜舊金山灣區逆勢上升？｜再迎一波華人買房潮？｜房價下降的一大主因【美國地產熱點】第65集

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本文刊載於舊金山4月30日地產版

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責任編輯：李曜宇#

【大紀元2022年07月27日訊】（大紀元記者馬尚恩洛杉磯報導）本週美聯儲可能將再次加息。此前的多次加息令房地產市場出現震盪，遏制了地產價格持續暴增的勢頭，房屋庫存逐漸增加，一些城市還出現降價出售的現象。現在還適合買房嗎？

地產市場未達買賣均衡狀態

根據全美地產經紀人協會（NAR）數據，5月底全美房屋庫存為116萬棟。這一數據代表著2.6個月的庫存量。而房地產業界認為，一般至少要4個月的庫存量，才能使房地產交易維持在較合理均衡的狀態；在這階段，買賣雙方均無市場明顯優勢。而目前距離「4個月的均衡庫存量」還有較大距離。

6月份，全美有126萬套房屋掛牌，是9個月以來的最高值。6月份經季節調整的年銷售量為512萬套，是2020年3、4月份疫情封閉後的最低值。根據NAR的數據，全美獨立房銷售額同比下降了12.8%，公寓和康斗銷售額下降了24.7%。

據Redfin網站數據，在7月17日前的四個星期中，待售房在市場上停留時間增為19天，這是兩年來首次出現天數增長，但僅僅比去年同期多出1天。房屋銷售總量仍是2019年8月份以來的最大值。

6月份加州房地產市場也出現一些變化。MLS全美平台上的每日新房源數量，首次超出了待完成（Pending）的銷售量，也僅有46%的房產以高於要價的價格售出（是2020年9月份以來第二次不到50%）。加州地產經紀人協會（C.A.R.）每月消費者情緒指數持續下降到56，比上月低4個百分點。

冷而不崩 房市退熱仍需時日

Realtor首席經濟學家Danielle Hale認為，房屋價格上漲雖遇阻，但市場熱度維持的時間可能長於原先預測。

Realtor網站更新2022年的年中預測報告顯示，銷售預期增長已下調6.7%，雖低於去年，但仍是2007年以來的第二高；而房屋銷售預期數量仍超過年初的預期。加州C.A.R.預測今年房屋銷售量仍會增長10%。

美國知名理財專家歐曼（Suze Orman）對當前地產市場的判斷有3點：

1，雖然在市場上能夠看到房地產庫存增加，一些買家被趕出市場，房價也開始出現下降現象；但相對於供應而言，房屋的總體需求仍然旺盛。

2，明年房地產市場繼續變冷，但變冷和崩盤二者之間有天壤之別。變冷讓人們看到房屋回歸到其正常價值；而崩盤意味著危機，但現在市場上的狀態並非如此。

她認為，買家在短期內可能看不到房屋會有明顯的降價，但買家其實需要的不是那種大幅的折扣，而是一種合理的要價。

3，利率仍會上升，但從歷史上看，利率仍處於相對低位。在利率再次上升前，買家需要做的是，了解哪一家貸款公司的利率或者放款條件更好。

買家獲得好處：競價能力提高

從整體上看，儘管買家還未在市場上掌握先手，但相比以前，仍有收穫。

據大紀元時報英文網站報導，Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather在聲明中說，今年早些時候，買家不得不爭先恐後地加價以擊敗競爭對手，現在他們可以慢慢地參觀房屋，甚至可能等等看，看賣家是否降價。

他認為買家應該努力談判。儘管上市房仍相對較少，但買家現在有了談判能力。

Redfin經紀人6月份撰寫了一份房屋報價，其中49.9%的房屋有競爭性報價。去年同期這一數據為65%。這是自2020年5月份以來競爭性報價率首次滑落到50%以下，也是競爭性報價率連續第五個月出現下降。◇

責任編輯：方平