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【2021年09月01日訊】（記者李歐編譯報導）對未來幾個月美國房市的預測，Realtor.com認為房市會降低溫度——但其實只有降低幾度而已。

房地產專家表示，預計今年秋季房市將轉向更接近正常的水平，市場預計會有更多的房屋出售，這有助於減緩過去一年空前的價格上漲和競購戰。但市場仍可能會保持高度競爭，因為還是有更多的買家在追逐有限的房源。

Realtor.com高級經濟學家喬治・拉絲（George Ratiu）打趣：「一池子坐擁現金的買家正在尋找下一套房。」，「市場沒有一種神奇的方式，來維持這種（價格增長）步伐，因為這些負擔得起的房價的人遲早會消失。」

美國地產至今年底或溫和上漲

8月14日當週，全美中位數房價達到38萬5千美元的歷史新高，價格同比上漲8.6%。但這明顯低於4月份17.2%的年增長率。Ratiu表示，到今年年底，價格可能會溫和上漲5%至6%。

房地產研究公司Zonda的首席經濟學家，阿里・沃爾夫（Ali Wolf）認為，進入秋季房源將上升，買房變得比以往更容易被賣家接受，購房者可能不需要取消驗房，或選擇無豁免條件合同來爭取買房。

儘管情況可能稍微寬鬆，但買家仍不能大意。Bankrate.com的首席金融分析師麥克布萊德表示，「這仍將是一個非常強勁的房地產市場，需求遠遠超過供應。只是不會像今年初的時候那樣狂熱。」

根據全美房地產經紀人協會（NAR）的數據，美國房市6月份有2.6個月的待售房屋庫存量。這比1月份的1.9個月有所改善。然而，一個平衡的房地產市場有5.5個月到6 個月的庫存量，差距還是頗大。

美國房市 秋季購房可能比平時更忙

專家認為，通常，秋季市場開始放緩，價格甚至在下跌，家庭通常更願意在學年開始前安頓下來。但今年，COVID-19大流行打破了正常時間，預計夏季結束後活動將保持活躍。

Ratiu說：「我預計秋季會異常繁忙」。畢竟，更多的房主接種了疫苗，並且對舉辦Open Houses感到自在，或者有些人不能再推遲搬家的時間，儘管冠狀病毒的Delta變種可能會改變這些情況。一般情況下，賣家將房屋投放到市場，通常會發生在春季早些時候。

許多買家雖然對價格過高感到沮喪，不過越來越多的千禧一代進入了的購房黃金期，而建築商一直無法加快建設，以跟上不斷增長的人口。隨著租金價格也創下新高，許多人看到購買比繼續租賃房屋更便宜。

此外，抵押貸款利率仍在歷史低點附近徘徊，不少買家害怕錯過這個可能是一生中最低的利率的交易。（根據房地美數據，截至8月26日當週，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為2.87%）。

Zonda的Wolf表明：「如果您正在市場中最受人歡迎的地區尋找房屋，或競爭特別好的房子，請不要指望在秋季交易。」，「這些脫穎而出的房屋很輕易就會飛走。」

轉向更為溫和的需求過剩

但總體而言，大多數美國地產買家可能不願意支付高昂的金額，並放棄對一年前售價低於10萬美元的房屋進行驗房，和接受無豁免條款。沒有多少普通人（與投資者相反）可以支付所有現金購買房屋。在大流行的這個階段，逃離昂貴城市，並前往更便宜地區的遠程工作者，可能沒有開始時那麼多了。

加州大學伯克利分校，費舍爾房地產和城市經濟學中心（Fisher Center for Real Estate and Urban Economics）主席肯・羅森（Ken Rosen）說：「我們肯定正在從極端的需求過剩，轉向更為溫和的需求過剩。」但它仍將是賣方市場。

此外，圖森市（Tucson）Lending Arizona的抵押貸款經紀人Rocke Andrews表示，如果房屋估價不高，許多首次購房者將無法支付超過上市價的房屋。他們沒有多餘的現金來彌補差額。

Delta變種的出現也嚇壞了一些擔心工作穩定性的買家。根據抵押貸款銀行家協會的最新數據，這可能有助於解釋為什麼在截至8月13日的一週內，購買抵押貸款（不包括再融資）的數量同比下降了18.7%。

伯克利分校的Rosen說，市場「不會像我們看到的那種恐慌」，進入秋季「它已經在很多市場上更加有序。」#

 

「美國地產熱點：李歐筆記」上一次談到現在是不是美國買房的好時機，這一次我想再補充一下我個人的看法和資訊，因為新冠疫情瞬息萬變，都在牽動著總體經濟市場，即便現在美國似乎隨著打疫苗的普及，疫情逐漸受控，歐洲國家也正在恢復，但亞洲國家卻在三月到五月之間，陸續又爆發另一波高潮，例如印度、台灣、南韓、泰國、日本都是在這段期間確診人數暴增，印度至今仍是每天死亡四千多人，連身為抗疫模範生的台灣在五月中也淪陷了，每日確診約四五百人（數據更新）。

美國疫情逐漸受控 但危機仍在

雖然現在美國疫情看似樂觀，以加州為例，逐漸開放限制，如果疫苗數量足夠，確診人數進一步下降，加州就可以完全重起經濟。不過，就像我前面說的，疫情在世界各地起伏、變種，仍沒有平息，危機仍在。

疫情之後各國都怕經濟崩盤，動用各種補助、印鈔票來救市，但疫情一波未平一波又起，這種救市的措施難道能一直持續下去嗎？而且疫苗真能打敗病毒嗎？現在都很難說，因為病毒變種的速度也是前所未見的，而且疫情一年多以來至今，都沒有找出病毒的來源，到底是實驗室的產物，還是自然產物尚只是各方推論，沒有實證。

經濟擴張的基本面其實很脆弱

所以我們對這個新冠病毒所知甚少，但是當前經濟卻在疫情之下高漲，是由於各國政府的強力介入，還有疫情引發的科技商機、房地產商機、投機投資，經濟就像吹皮球一樣膨脹，所以在我看來支撐經濟擴張的基本面其實很脆弱，一來印鈔只能是暫時的措施，二來病毒假如變種到連疫苗都擋不住的程度，那該怎麼辦？所以整體的全球經濟，就好像一個鼓脹的大球在空中飄浮著，隨時可能碰上一個樹枝、尖刺，一個不小心或許就「Boom」一聲破滅。所以這個時間點，很難預測，但是這個尖刺很可能就是到處潛伏的病毒，何時它會突然刺到大球，難以預料。

以房地產來說，現在美國買家大舉進入市場，當然是買家口袋裡都接到美國政府送來的印鈔，或是疫情之後需要換房的各種因素，但去年底以來的房價暴增，其實再度增大房市泡沫的危機，儘管利率很低，銀行審批嚴格，買家有錢，一切看似穩當，但只要這顆經濟大球一被病毒刺破，不難想像，失業人潮增加、許多行業將再度陷入困境，將帶來難以估計的經濟損失，房價會不會從高點暴跌？股價會不會懸崖式陡降？誰都無法想像。

往好處想

當然氣球被刺到也可能不會立即爆破，或許它會慢慢消氣，這是比較幸運的。再往好處想，疫苗如果能控制住疫情，甚至消滅病毒，然後全球經濟逐漸回穩，市場會慢慢從高漲的擴張冷卻下來，結束這場疫情帶來的投機性投資熱潮，房地產市場回到正常時期的交易，房價或許能維持在高原區一段時間。

說到底，我認為我們正處在一個經濟動盪期，一個看老天爺賞不賞臉的動盪中，隨時一個消息都可能帶來無數的浪濤與震動。所以對於想要追高房價的人，買房投資的人，想對抗通膨買房的人，想買渡假屋的人，以上的人群，我的建議是現下最好不買，寧可投資更保守的金融商品，除非你有很好的標的物，認為短期內能賺到錢，或是房產抗跌性較好，有位置上的優勢，這樣跌價時損失也不過會過大，房價回漲時也會速度相對較快。

哪些人較適合買呢？我認為是現在有買房剛需的人，有必須搬家理由的人，簡單說有自住需求，不管是想脫離租房，還是換房、想要搬家的人，還是可以考量買房，畢竟自住是以居住為前提，不是投資為主，一般不會短時間脫手，況且利率極低，即便碰上下走行情也比較不用擔心。對換房的人，如果換到一個小房子或郊區、小鎮房，更有可能賺到一筆不小的資金。

現在房地產市場的高速擴張，是令人擔憂的，歷史總是在循環重演：谷底、恢復、上漲、下跌、恢復、上漲、再下跌。套句巴菲特名言：別人貪婪的時候恐懼，別人恐懼的時候貪婪。#

本次繼續來看，全美房地產經紀人協會（NAR）調查的《房屋買賣雙方世代趨勢報告NAR Home Buyer and Seller Generational Trends》，這次將深入了解美國房地產中買家買房考慮的因素，從新舊房、房型、距離、面積、年份等等，從而了解近期買家最在意的購買因素。

美國房地產：買家妥協的因素

買房子總會有一些妥協的地方，最讓人妥協的，不意外是價格因素，整體占23%，但也有31%的人選擇沒有妥協。最在意價格的是31到40歲的買家，有29%，這可能是家中還有孩子要養的因素；最不在意價格的是最老年的族群。房屋狀況，是第二個令所有買家妥協的因素，整體占有20%。（見圖1）

買家遷家的距離，平均新買的家離之前的住所，中位數距離是15英里。在66至95歲的買家中，移動的距離最高，有35英里；而22至55歲的人只有10英里。因此大部分買家並不會搬家太遠，即便在疫情期間，可能也只是稍微搬離通勤區，或是搬到與家人更近的地方。（見圖2）

就區域來看，買家選擇購買郊區，占整體一半的比例，接著依序是小城市（22%）、都會區（13%）、鄉下（13%）、度假勝地（3%）。

買新舊房的原因、最多人買的房子

在所有的購房者中，買新房的占15％，買二手房的占85％。幾乎所有年齡層都是這個比例，但最年輕的Z世代，新房購買只有9%；66至74歲的人，有19%購買新房。

購買新房的原因，有44％的買家是希望避免裝修和管道或電力等問題。購買二手房的買家，30％的人考慮的是更高價值。56至65歲和22至30歲的人，最願意購買新社區的便利設施，儘管22至30歲的買家，只有一小部分購買新房。

最多的購房類型仍然是獨立房，占總數的81％，這在各代人中最為普遍。但22到30歲的買家，購買聯排別墅的比例高於其他年齡段；75至95歲的人購買獨立房只有73%，他們購買複式住宅、公寓的比例有11%。

從面積來看，近期購買的典型房屋面積為1,900平方英尺，3間臥室和2間浴室，建於1993年。41至55歲的購房者，通常選擇的中位數面積是2,100平方英尺（最大），而22至30歲的人是1,650平方英尺（最小）。（見圖3）

房產的建造年份，66至74歲的買家通常購買了最新的房屋，中位數建造年份是2000年；最舊的年代，反而是最年輕的22到30歲的買家，是1979年。反映出，年輕人更樂於裝修房屋，而老年人則希望好好享受房屋本身。

買家在意的節能成本、居住時間

從住宅的環保特性來說，暖氣和冷氣成本是買家最在意的部分，占32％；另外，通勤成本占第二位，為31%，而且在22到30歲的買家中有44%的比例，對於還在工作中的年紀，這一比例都是最高的，其次才是空調成本、門窗和壁板安裝。

購房的預期使用年份，整體來說，平均預期的中位數居住時間是15年；在22至30歲和75至95歲的買家，預期時間最短只有10年；而56至74歲的買家最長，有20年。#