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【2022年11月07日訊】（記者李歐編譯）美國亞裔族群普遍有較高的學歷，因此亞裔的專業人士也為數不少。對於亞裔專業人士來說，有哪些城市更適合他們居住呢？據Apartment List調查，除了原本受到歡迎的加州，還有幾個新興城市值得關注。

Apartment List對「亞裔專業人士」專業人士的解釋是：從大學畢業並成為勞動力的亞裔後代。

哪些城市適合亞裔專業人士？該調查分析了四類數據：社區表現、就業機會、住房機會和商業環境。社區表現分數確定了擁有具規模的（且不斷增長的）亞裔社區的城市。該分數考慮了城市人口中亞裔的比例，以及該城市在過去十年中的發展程度。

就業機會分數確定了為亞裔專業人士，提供有競爭力工資的強大就業市場。該分數考慮了亞裔工作者的收入中位數，以及該收入與非亞裔者的收入相比如何。

住房機會分數評估每個當地住房市場內，租房者和房主的負擔能力。該分數考慮了租房者成本負擔率（租房者將至少30%的收入用於租金的比例）和房屋擁有率。

商業環境分數衡量的是亞裔擁有的本地企業的百分比，以及該比率是否與亞裔人口的總體比例成正比。

該調查，發現在幾個城市中，亞裔人口的增長速度是總人口的2倍。這導致調查報告將城市分為兩大部分：1. 亞裔美國人的最佳新興城市，在過去十年中佔亞裔人口增長50%以上；2. 傳統上最適合亞裔社區的城市，亞裔人口正在增長和經濟繁榮的地方。

調查分析了五十多個城市：

德州是亞裔專業人士最有前途的州之一。德州的三個城市，達拉斯、休斯頓和奧斯汀的亞裔人口均增長了50%以上，這表明它是亞裔專業人士的機會之地。
另外，北卡羅來納州的羅利（Raleigh）也是新興城市。羅利在4個類別中的2個類別中得分第一：人口增長和住房擁有率。

1. 北卡羅來納州羅利
由於人口成長的加權，北卡羅來納州的羅利獲得第一名。羅利的最終得分為 58.27（最高100），是亞洲專業人士最有前途的城市。它在所有分數上都名列前茅，包括在社區方面排名第一，就業機會方面排名第三，在住房機會方面也排名第一。羅利排名最低的是其商業環境，排名第23位。

羅利的亞裔家庭收入中位數相對較高，超過10萬4,000美元；房屋擁有率超過66%；在過去十年中，亞裔增長了70%以上。這在很大程度上可能是由於臨近都會區充滿了許多亞裔美國人擁有的企業。羅利的企業6.8%為亞裔所有。

2. 德州達拉斯
達拉斯以50.88分位居第二位。它在所有分數上都名列前茅，包括社區排名第6、就業機會排名第10 和住房機會排名第11。達拉斯排名最低的是其商業環境，排名第13。

德州（尤其是達拉斯）被認為是一個熱點地區，亞裔在過去十年中增長了50%以上。在達拉斯，亞裔的家庭收入中位數也很高，超過9萬美元。此外，達拉斯亞裔的住房擁有率也高於61%；有10.3%的企業為亞裔所有。

3. 德州奧斯汀
奧斯汀是新興熱點的第三名，最終得分為48.47。社區表現排名第5、就業機會排名第9，商業環境排名第25。奧斯汀排名最低的是其住房機會，排名第29。

許多人將奧斯汀的亞裔人口增長原因，與該地區科技工作的日益普及聯繫起來；亞裔家庭收入中位數約為97,000美元；在過去十年中，奧斯汀的亞裔增長了70%。此外，奧斯汀有7.1%的企業為亞裔所有。

4. 德州休斯頓
最後，德州的熱點是休斯頓，最終得分為48.47。其住房機會排名第5和就業機會和商業環境排名第8。

僅從2014年到2015年，休斯頓的亞裔就增長了5.7%，其中許多人居住在賽普拉斯、凱蒂和舒格蘭（Cypress, Katy, and Sugar Land）。僅在凱蒂，亞裔從2000年到2010年就增加了兩倍，並在接下來的十年中顯著增長。超過50%的亞裔在休斯頓擁有自己的房屋；收入中位數接近9萬美元；休斯頓12.7%的企業為亞裔所有。

另外，從傳統上看，加州是亞裔專業人士的最佳選擇，其中三個城市，聖何西、舊金山和河濱市均上榜。除了加州，還有底特律、檀香山、華盛頓特區。◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年11月07日訊】歡迎來到「美國地產熱點：李歐筆記」，之前有一個觀眾問我「美國華人朋友都搬到哪裡退休？」所以我們就來聊聊這個話題。

美國亞裔人口數量

根據美國人口口普查局的定義，亞裔其實分兩大類，一類是泛指亞洲移民，或是有亞洲血統的美國公民，這其中包含印度裔、中國裔、臺灣裔、菲律賓裔、越南裔、韓裔、日裔、阿拉伯裔，或其他血緣來自於亞洲的美國人，第二類是夏威夷原住民和太平洋島嶼的島民。我們本次要說的主體主要屬於第一類，而且特別針對是華裔人群。

總體來說，亞裔在美國所有族群中擁有最低的貧窮率、最多的高等教育接受率、家庭所得及個人所得的中位數也是最高的。現在美國的亞裔人口也是逐年增加，從2010到2020年，單獨血統的亞裔人口增加了百分之35.5，如果是混合血統更增加了百分之55.5。2010年，所有具有亞裔血統的人大約是一千七百萬人，2020年有兩千四百萬，增加了將近700萬人。

亞裔人口裡面，中國裔是最大族群，大約有520萬（2021年數據），其次是接近480萬的印度裔，臺灣裔大概只有31萬人，所以如果中國裔和臺裔合起來大概會有550萬人，佔整體亞裔的約百分之23。

美國亞裔的居住地

以上簡略談了亞裔人口的數據之後，我們來看亞裔大概都住在美國哪裡？根據移民政策研究所（Migration Policy Institute）的資料，近一半（48%）的亞洲移民定居在3個州：加州（30%）、紐約州（9%）和德州（8%）。最多的4個縣是加州的洛杉磯、聖塔克拉拉和奧蘭治，以及紐約的皇后區。這4個縣加起來約占美國亞裔人口總數的19%，算起來大概有四百五十多萬人集中在這4個縣。

在2015-2019年期間，亞洲出生的移民，最多集中在美國的洛杉磯、紐約和舊金山大都市區。這三個都會區約占亞洲出生的移民人數的百分之31。也就是說亞洲移民到美國第一首選的，幾乎是這三大都會區。

不過，這幾個典型地區都是，傳統上亞裔人口集中特別多的地方，也不用我特別介紹。只是讓大家了解整個大的亞裔、華裔人口的居住方向。那麼對我們華人來說，在美國退休了，會想搬到哪裡呢？會有哪些退休居住地的願望清單呢？

觀看視頻：美國華裔（亞裔）退休居住願望有哪些？｜美國亞裔十年增加?百萬｜哪些城市符合華裔退休的「基本」需求？【美國地產熱點】第91集

華裔（亞裔）的退休居住願望

這裡我就舉一個例子，看有沒有符合多數華裔的退休需求。有一位四十多歲的亞裔朋友，署名Moe，他說父母已經70多歲和80多歲了。兄弟姐妹們大約是四十多歲至五十多歲，而且都能夠遠程工作。他計劃在五十歲出頭時實現半退休的計畫，並正在尋找一個稅收優惠、有戶外活動、天氣良好且可以享用亞洲美食的地方。

另外，他的哥哥有兩個5歲以下的小朋友，所以也要考慮學校的問題。他們從長島搬到加州，現在想搬到稅收較低的地方去居住，但又希望符合上面的需求。

聽起是一個非常困難的任務，既要環境好、天氣好，還要有亞洲美食，再加上好學區，感覺必須是非常貴的地方，才有可能實現這個夢想！

不過，我想多數華裔、亞裔應該也都有這樣的願望清單，這也是為何很多人會選擇住在加州、紐約的緣故，不過隨著這兩個的地方的生活成本越來越高，也讓很多人有想搬家的念頭，尤其對退休人士來說，找一個低稅收、房價不貴的地方，就能讓生活品質更上一層樓。

推薦退休城市一

那麼，針對上面的退休願望，有哪些地方符合呢？這裡MarketWatch選出三個地點：第一個是印第安納州的卡梅爾（Carmel, Indiana），它屬於印第安納波利斯都會區的郊區城市，經常被評比為全美最佳居住地、最安全的城市之一，以高教育水準與富裕的地區著稱，而且10萬人口中，大概有10%的人是亞裔，高於全美平均水平（7.2%），而且這裡有該州最好的高中，所得稅只有3.23%。

不過，這裡沒有華人超市，是比較可惜的地方。

卡梅爾四季分明，冬季寒冷潮濕，最高溫約華氏30多度，最低溫約14度；夏季高點平均在華氏85度左右；降雪量大約是紐約長島的三分之二。卡梅爾的房屋中位標價為475,000美元。

這大概就是印第安納州卡梅爾的介紹，不知道有沒有符合您對退休生活的要求，如果不是太滿意，那麼還有下一個名單：馬里蘭州的蓋瑟斯堡（Gaithersburg, Maryland）。

推薦退休城市二

蓋瑟斯堡屬於華盛頓特區的郊區，好消息是這裡有99大華超市和韓國超市，而且距離非常近，買完港式燒臘之後，再繞個彎就可以去韓超買各種韓國零食、韓國泡菜，非常方便。

蒙哥馬利縣有100萬人口，其中15%以上是亞裔，而在蓋瑟斯堡大約有7萬人口，亞裔比例高達兩成。2018年，Livability把蓋瑟斯堡評為美國最適合STEM工作的城市之一。現在蓋瑟斯堡的上市房標價中位數大約55萬美元，房價趨於平穩，也是逐漸從賣方市場轉向買方市場。

冬天的蓋瑟斯堡比印第安納波利斯暖和，平均高點在40多度；夏季平均氣溫大約90度，降雪和降雨量，兩地差不多。關於稅收，馬里蘭州的最高個人所得稅率為5.75%，不到加州最高稅率的一半。

不過要留意的是，馬里蘭州的生活成本不低，住房、公用事業和消費經常位列全美前十名昂貴，原因是這裡的家庭收入中位數比較高，這裡有聯邦政府，以及一些頂級醫院、生物技術研究和洛克希德馬丁這類頂級公司，所以消費自然不低。

推薦退休城市三

除了蓋瑟斯堡，我們還有一個選項：亞利桑那州的錢德勒（Chandler, Arizona），其實錢德勒在之前介紹鳳凰城的視頻中都有提到，不知道大家有沒有印象，那裡受到芯片在美國製造的趨勢，也越來越吸引專業人士移入。錢德勒擁有275,000名居民，其中11%的居民具有亞洲血統。

所以，你會在這裡找到99大華、利利超市，以及附近的韓國超市，購買華人慣用的雜貨品、蔬菜不會有問題。至於天氣，這裡肯定不會下雪，冬季高溫平均約華氏60度；六月到九月會有雨季，但雨量不多；最要留意的是，夏季平均高溫超過100度，所以要注意防晒和保持身體水分。

亞利桑那州的最高所得稅率為4.5%。SmartAsset將亞利桑那州歸類為，對退休人士的稅收適度友好，與印第安納州和馬里蘭州的評級相同。住房方面，錢德勒因為受到疫情的影響，成為熱銷市場，所以這裡的房價急速上升，不過現在降溫比較快，標價中位數約55萬美元，比之前都更接近買方市場，所以買家會有更好的談判機會。

華裔（亞裔）推薦城市

好了，以上這就是MarketWatch給讀者推薦的亞裔退休城市。如果你覺得選擇還是太少，我還可以推薦大家看Apartment List的清單，他們雖然是針對亞裔專業人士來評估，不過我認為也可以給退休人士作為參考。

Apartment List針對社區、就業、住房、商業等四大類來評選分析。

這個名單中，除了傳統上亞裔、華裔最愛的城市，比如舊金山、聖荷西、底特律、檀香山、華盛頓特區之外；還有新興亞裔快速增長的城市，在過去的十年亞裔人口增加超過百分之五十，這類城市有北卡羅來納州的羅利、德州的休士頓、達拉斯、奧斯汀。

看總體成績排名，加州聖荷西還是第一名的，因為這裡有四成的亞裔人口，家庭收入中位數高達14萬5千美元，而且近六成的亞裔都是屋主，百分之36的企業是亞裔擁有，聖荷西唯一缺點是住房成本過高，被多數人詬病。

至於北卡羅來納州的羅利，它在社區、就業、住房方面都名列前茅，在過去十年中，亞裔人口增加了七成以上，房屋擁有率超過66%，家庭收入也超過十萬美元，房價比聖荷西便宜了一半不止，但在商業方面比較弱，只有6.8%的企業是亞裔人士擁有。不過，反過來說，很有亞裔商業發展的空間。

希望要準備退休，或是在思考退休的人，以上幾個城市的推薦對您有些幫助。美國地產熱點下週再見！◇

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【2022年11月01日訊】（記者李歐編譯報導）房貸利率再度上揚，導致住房負擔能力已成為當今房地產市場上，買賣雙方的最高障礙。

最新的利率數據，根據房地美，10月27日的一週，平均30年固定利率抵押貸款來到7.08%，較前一週上揚0.14個百分點；每日抵押貸款新聞（Mortgage News Daily）的即時數據，在10月27日是7.04%；抵押貸款銀行家協會（MBA）截至10月26日的一週，平均利率是7.16%。

房地美首席經濟學家山姆・卡特（Sam Khater） 說：「30年期固定利率抵押貸款自2002年4月以來首次突破7%，導致房地產市場更加停滯。隨著通貨膨脹的持續，消費者每時每刻都看到更高的成本，導致本月消費者信心進一步下降。事實上，許多潛在的購房者正在選擇觀望房地產市場的最終走向，從而推動需求和房價進一步下跌。」

「我們的預測是房價增長將繼續放緩」，抵押銀行家協會的副總裁兼副首席經濟學家喬爾・坎（Joel Kan）近日在該組織年度會議上表示。

房價已經開始放緩。根據Case-Shiller的數據，從6月到7月，房價環比下跌，這是20年來的首次（編按：按照房市傳統這是夏季旺季，房價往往會攀升）。

房價趨於平緩

除了利率高於7%之外，坎還說，隨著可能出現衰退「我們已經看到住房需求出現了相當大的回落」。

他補充，預計全國房價增長將在2023年和2024年趨於平緩。並認為，這對一些人來說可能是一線希望，因為它使房價回到了更「合理的水平」。

房價增長趨於平緩，應該會讓家庭在工資和儲蓄方面趕上來，買得起目前已經過於高價的房子。

但他也警告說，一些市場實際上可能會看到房價下跌。我們已經看到一些市場的房價下跌，從奧斯汀和鳳凰城等因為疫情新興城市，到舊金山灣區著名的昂貴城市。

不要指望庫存激增

儘管如此，即使價格下跌，也不要指望庫存激增，因為很多人坐在超低的抵押貸款利率列車上，他們在短時間內可能不會再次享受這樣的低利率。

根據聯邦住房金融局6月份的數據，近四分之一的房主的抵押貸款利率低於或等於3%；絕大多數業主（93%）的利率低於6%。

市場上潛在的賣家，沒有意願出售他們的房屋，因為他們看到其他人被迫降低標價以吸引買家。建築商也受到驚嚇，表示有意放緩新建築的速度。

年輕人仍是潛在購房者

有鑒於上市房有限、經濟波動，在可預見的未來，房價大幅下跌或收入大幅增加的可能性不大，這意味著潛在買家將等待很長時間，才會使市場回復到負擔得起的狀態，並且潛在買家需要改變他們的期望，才能在這個市場上保持競爭力。

不過，房地產專家認為很多人因為年齡因素，將需要擁有自己的房屋，對住房的需求最終應該會恢復。

MBA的坎估計，在28至38歲的人群中，有五千萬人，其中許多人可能在未來會成為潛在的房主。

坎說，對於35歲以下的人，房屋擁有率僅為39%，而35至44歲的人，這一比例增加到61%。

因此，隨著人們年齡的增長，「如果我們堅持這些趨勢，我們相當有信心，你會看到一個支持住房需求的人口驅動因素」，坎說。◇

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【2022年10月29日訊】（記者李歐編譯報導）疫情、犯罪率、通貨膨脹、經濟衰退、野火或暴雨⋯⋯現在好像沒有一個地方真的讓我們感覺到安全無虞。不過在剛剛發布的2022年美國最安全的州報告，確實有些州相比其它州更安全。

WalletHub近日發布了2022年美國最安全的州報告，該報告根據保護其人口免受各種威脅的程度，對所有50個州進行了評估。除了，對傳統的危險進行了評估，例如襲擊、車禍和自然災害的頻率，另外也加入不太顯著的風險評估，諸如債務水平、應急基金，以及是否有健康保險，並完全接種疫苗的人口比例等。

結果基於53個變量，統計出最安全的州是——佛蒙特州！

「該州幾乎沒有謀殺、盜竊和襲擊事件。此外，它擁有一些最活躍的消防員、EMT、護理人員和人均社區觀察小組」，WalletHub分析師吉爾・岡薩雷斯（Jill Gonzalez）解釋道。

她補充說，該州的財務安全也是成為第一的關鍵。「佛蒙特州沒有醫療保險的人很少，失業率和止贖率也很低，身份盜竊投訴和個人破產也很少。」

事實上，新英格蘭地區的6個州今年進入了前10名，因此那些尋求安全環境的人可能會考慮前往東北部。

新英格蘭脫穎而出的一些原因，包括低犯罪率、人均謀殺和過失殺人最少（新罕布什爾州最低）和盜竊最少（馬薩諸塞州贏得這一類別）。

另一方面，路易斯安那州被評為最危險的州。雖然鵜鶘州的紐奧良是不少人嚮往的地方，但它也是全國一些最糟糕的司機的所在地，其中有一些最多的死亡人數，以及高發生率的襲擊和氣候災難造成的財務損失。

至於報告中的意外——岡薩雷斯指出佛羅里達州表現不佳。

「我們本來預計這個州的排名會更高，特別是因為它的人均仇恨犯罪數量很少，而且工作安全性很高」，她談到佛羅里達州時說。

可惜的是，道路安全和擁有應急基金的家庭數量，讓陽光之州敬陪末座。

岡薩雷斯說：「該地區大量槍擊事件和性犯罪者，以及少量EMT和護理人員，也導致整體安全缺乏，尤其是在學校。」

杜蘭大學緊急安全研究教授、WalletHub專家評論員麗貝卡・魯斯（Rebecca Rouse）敦促未來的購房者列出他們的優先事項，然後考慮他們可能願意做出的取捨。

「例如，住在學校附近可能會鼓勵孩子在那裡步行和騎自行車，但這需要對道路上的交通和安全保持謹慎」，她說。

報告中的其它細節，在道路安全方面，每1億英里行駛的死亡人數（Fatalities per 100 Million Vehicle Miles of Travel），最少的是馬薩諸塞州，最多的是南卡羅來納州，兩者數據差三倍。

治安方面，人均執法僱員數量（Law-Enforcement Employees per Capita），最高的是新澤西州，最差的是華盛頓州；人均攻擊數量（Assaults per Capita），最少的是緬因州，最多的有4個州上榜：新墨西哥州、阿拉斯加州、田納西州和阿肯色州，最好和最壞的州相差11倍之多；欺凌發生率（Bullying Incidence Rate），最少的是特拉華州，最多的是阿拉斯加州。

財務方面，未保險人口的份額（Share of Uninsured Population），最少的是馬薩諸塞州，最多的德州，兩者比例相差6倍；擁有雨天基金的成年人比例，最高的是夏威夷州，最低的是奧克拉荷馬州。

美國最安全的州：
1.佛蒙特州
2.緬因州
3.新罕布什爾州
4.猶他州
5.夏威夷州
6.馬薩諸塞州
7.康涅狄格州
8.明尼蘇達州
9.華盛頓州
10.羅德島州

美國最危險的州：
1.路易斯安那州
2.密西西比州
3.阿肯色州
4.德克薩斯州
5.阿拉巴馬州
6.奧克拉荷馬州
7.佛羅里達州
8.密蘇里州
9.南卡羅來納州
10.田納西州。◇

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【2022年10月29日訊】這一場新冠疫情改變了全世界的生活方式，就拿美國房地產市場來說，簡直是經歷了一場雲霄飛車式的洗禮。現在，我們正面臨，可能是自2008年金融海嘯以來的最大經濟危機、衰退風險。那麼為何全球經濟再度陷入危機？

各種經濟危機的跡象

現在不僅歐美各國的通脹降不下來，股市又在下跌震盪，英國到歐盟各國遭遇貨幣貶值、政府債券拋售，而且連瑞士信貸也陷入破產危機。這些都是今年以來發生的經濟事件，單個看還不太有感覺，但是全部集合起來，馬上就會知道事情不太妙了！

其實這是一個很大的命題，牽連到整個國際間的政治、經濟局勢，關係錯綜複雜。所以，今天我就試圖從一個比較特殊的角度，或者也能說從一個比較高角度來和大家談談，如果陷在其中看，容易當局者迷，如果我們試著從一個高度來看，或許問題更容易一目瞭然。

視頻：是誰造成這場經濟危機？｜政府操控貨幣、干預市場對嗎？｜高福利高稅收的假象｜製造亂局讓你迷方向｜非暴力革命手段【美國地產熱點】第90集

新冠肺炎的起源？

那麼首先大家還記得，這一場新冠肺炎最早稱作什麼？——武漢肺炎，很明顯疫情就是從中國武漢開端的，只是後來可能因為政治上的因素，被世界衛生組織WHO強硬改成了COVID-19也就是俗稱的新冠肺炎、新冠疫情。而這場疫情的起源，中國政府卻一直不給出原因，就算是國際間要求調查，也全都被阻撓，等於是真相被掩蓋。

部分的推論是中共一手創造的病毒。不過，這個推論也不太靠譜，因為現在看起來最怕病毒就剩中共了，堅持清零政策，堅持把病毒消滅到一個不剩。從這一點上來看，或許病毒不完全是中共一手安排的，畢竟把一個自己怕得要死的病毒，從自己統治的土地上散播，那不是很不明智嗎？要放當然也要先從「萬惡的美帝」下手啊！不是嗎？

政府操控貨幣

不過，我相信中共曾經做過這樣的安排：用一個病毒擾亂世界秩序，特別是針對美國。翻開《魔鬼在統治著我們的世界》一書，其中深度解析共產主義如何操控我們的世界，大致可以分成兩大部分，一個是暴力革命、另一個是漸進式的非暴力共產主義。「目的是通過摧毀一切社會秩序的世界革命，而達到消滅國家的目的，最後建立一個世界性統治機構，取代所有國家和政府。」其中在西方進行的就是非暴力的意識形態滲透，通常用各種理論學說，也就是花言巧語，來達到破壞社會秩序的目的，讓人很難察覺。

該書的第一章：魔鬼毀人之36計中說到，第十五計是東方極權、第十六計是西方滲透，第十八計是操控貨幣，例如美國自1971年8月廢除金本位制，逐漸各國都通過控制貨幣發行量製造周期性的經濟危機。說到這裡，有沒有讓大家想起疫情之後的經濟奇蹟是如何創造的？就是央行印鈔票，以政府手段控制經濟，由國家舉債，讓大家手裡都有錢，造成經濟沒有陷入衰對的假象。書中就寫「鼓勵各個國家借債，藉此削弱這些國家的主權。鼓勵百姓借錢消費，這樣他們必須依賴銀行、政府，成為終生的債務奴隸。」

製造經濟危機

第二十二計：經濟危機。「製造、利用經濟危機，伺機發動革命」，當經濟發生危機的時候，民主國家的政客很容易「病急亂投醫」，採用了許多社會主義的政策，比如高稅收、加大政府對經濟的干預，讓政府從裁判變成了身兼球員的角色，「成為資本和市場運行的主要指揮者和調控者，成為私有經濟主體的替代者。」我拿加州舊金山的租控條例來說，就是很明顯的政府干預市場經濟的例子，不僅管控租金，還鼓勵房客控告房東，導致讓租霸橫行，但是最終帶來的是，舊金山租房單位不足，越來越少人敢當房東，受害的還是回到租戶本身。

「上世紀30年代的經濟大蕭條，是歐美國家走上大政府、干預主義的關鍵，2008年的金融危機也為政府的繼續左傾準備了條件。」簡單的說，經濟危機的產生，讓共產主義者有機可趁，其實這裡也可以說是社會主義者，因為社會主義其實就是共產主義的初期階段，他們能趁機加深控制政府，進一步干預、擾亂人們的視聽，同時很多民眾因為陷入財務危機，也無暇去監督政府，甚至還更希望政府多加的干預經濟，多發福利、補助，這又讓政府有了提高稅收、控制經濟的理由，形成一種恐怖循環。

說到這裡，又讓我們聯想到，這次可能發生的經濟危機是不是這樣促成的？美國政府發錢、降低利率，引發難以收拾的通貨膨脹，表面上經濟就業良好，但實際上百姓連房子都買不起、住不起，現在買啥都要惦量一下錢包夠不夠。那怎麼辦？讓美國政府再發錢、再提高稅金，再不夠，政府要房東主動讓出房子嗎？是不是有可能發生？在疫情期間美國不就上演了嘛，尤其在加州部分城市，房客不交租也能住一年，房東也只能忍氣吞聲。後果呢？現在房價過高、租金暴漲，受害的還是那些收入較低的民眾或是剛出社會的年輕人。

大移民潮

第二十三計：離土斷根。這一部分寫道：「移民現象自古存在，是人類社會的正常現象。但近代以來，出現了某些大規模的移民潮，包括國際間的和一國之內的移民潮，這是邪靈刻意操縱的結果。」為何共產主義的邪靈要刻意造成大規模的移民潮呢？書中寫道這有多種目的：可以達到「淡化民族意識、模糊國境線，削弱國家主權，也即削弱了各國維護其文化傳統和社會秩序的能力」。

而且，失去文化的根，還容易在融入當地的同時，造成各種種族和宗教間的矛盾、仇恨，因為新來者肯定跟當地居民有文化上、經濟上的差異，這些新來者也會因為需要安家落戶、適應當地的生活環境，無法更多的參與國家政治，這時就更容易變成左派政黨的投票機器。尤其現在很多國際間的移民、難民，當他們享受西方國家的高福利之後，很自然會去支持這些左派政黨。

現在大家是不是又聯想到什麼了？沒錯，就是疫情之後的美國國內移民潮，各大城市的人都在往郊區、陽光地帶移動。當然，因為這是國內的人口移動，對文化的衝擊或許不太明顯，但是對許多當地的房地產、經濟肯定是有衝擊的，這些大城市的居民、投資客帶著大把銀子去買房，把當地房價炒得衝破天際線，現在因為政府要控制通脹，房地產市場要冷卻，但是卻搞得當地人買不起房子。疫情期間曾經最火熱的房市，現在要承受最大的房市泡沫破裂。

看透魔鬼伎倆

第三十二計：瞞天過海。什麼是瞞天過海？書中說：「小的騙局往往發生在暗處，而魔鬼的天大騙局卻發生在明處，甚至表現得『合情、合理、合法』」。現在回想起來，是不是這樣呢？這場疫情帶來的災難就在我們的眼前展開，但是我們有多少人看透它呢？部分人可能都還覺得，這一切很自然就發生了，這沒有什麼。所以，「普通人無法理解也無法想像如此邪惡、如此巨大的陰謀，所以即使有人揭露魔鬼陰謀的局部，也很難被人理解和接受。」◇

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【2022年10月24日訊】（記者李歐編譯報導）9月份的房屋銷售和掛牌量均創歷史新低，因為快速上升的抵押貸款利率促使買家和賣家都留在原地。售出房屋數量同比下降 25%，而新掛牌數量下降22%——分別是自2020年5月和4月以來的最大跌幅。

Redfin經濟研究負責人趙辰（Chen Zhao音譯）說：「這一次，由於抵押貸款利率飆升，需求正在下滑，但價格受到通貨膨脹和待售房屋數量下降的支撐，許多美國人留在原地，因為他們已經搬遷並在疫情期間獲得了最低的抵押貸款利率，因此他們今天幾乎沒有搬家的動力。」

據房地美統計，截至10月20日的一週，平均30年期固定利率達到6.94%，又比前一週上升0.02%。

儘管，9月份房屋銷售價格中值環比下降0.5%，但仍同比上漲8%至403,797美元。

趙辰還認為，由於通貨膨脹仍然猖獗，美聯儲可能會繼續加息。這意味著直到2023年初至年中，我們可能不會看到高抵押貸款利率下降。

9月份約有6萬份購房合同被取消，相當於當月簽訂合同的房屋的17%，這是有記錄以來的最高百分比（除了疫情的開始之初）。8月份約有64,000份購房合同取消，相當於當月簽約量的15.2%。

9月合同被取消比例最高的前十名都會區，皆達到兩成以上，依序還有聖安東尼奧、亞特蘭大、奧蘭多、坦帕、鳳凰城、休士頓、拉斯維加斯、勞德代爾堡和達拉斯，一清色全部都是太陽帶城市。

負擔能力仍是未來重大挑戰

現在全美典型房屋的每月抵押貸款支付，占家庭收入的比例大大高於疫情之前，使得負擔能力成為住房市場面臨的主要挑戰。

根據Zillow數據，購買典型房屋的每月抵押貸款（僅本金和利息），比今年年初高出55%（或658美元）。換句話說，現在購買典型房屋時，中位數收入的家庭將30.2%的收入用於支付本金和利息。但過去平均數據（從2005年到2021年）僅為22.8%。

如果想要22.8%的家庭收入占比（設定抵押貸款利率為6.5%），房屋價值需要下降24.7%至269,686美元（將房價降到2020年秋季的水平），所有50個最大的市場都需要看到一定程度的價格下跌，才能恢復到其歷史可負擔性數據。

然而，房屋價值需要大幅增加庫存才能大幅下降，Zillow認為這是一個不太可能出現的結果，因為房屋建築市場放緩、房主賣房猶豫不決，以及被壓抑的住房需求很高。

這些數據確實說明，未來幾年房地產市場對買家來說將是多麼困難，因為負擔能力將繼續是一個重大挑戰。◇

【2022年10月18日訊】（記者李歐編譯報導）由於抵押貸款利率到達（或接近）7%和動蕩的經濟，阻礙了潛在的買家和賣家，數據表示今年秋季的房地產市場活動比夏季更加暴跌，價格跌幅創歷史新高，房屋銷售和新房源持續下降。

10月房地產市場遭受今年第二次打擊，因為經濟波動加劇和持續通脹疊加在高利率之上，進一步阻止了潛在的購房者和賣家。

待過戶房屋和新掛牌房屋的年度跌幅，都比今年整個夏季看到的更大，當時買賣雙方最初對快速上漲的利率都放緩了步伐。現在，銷售價格數據通常比其它需求指標滯後幾個月，也弱於夏季購房熱潮結束時的水平；價格下跌的房屋掛牌比例，升至歷史最高水平；高於最終標價的房屋出售比例，降至疫情初期以來的最低水平。

Redfin副首席經濟學家泰勒・瑪爾（Taylor Marr）表示：「潛在的購房者和賣家在夏季幾乎沒有時間適應5.5%的抵押貸款利率，本月已經升至近7%。」，「今年利率第二次大幅加高，加上對通脹和經濟方向的擔憂，正在拖累房屋銷售活動，比夏季進一步下降，並將購房者情緒推至接近歷史低點。這種組合也讓那些掛牌的房主感到不安。」

與10月2日的一週相比，需求略有增加，因為9月底颶風伊恩對一些購房者和賣家造成了額外的威懾。

在截至10月7日的一週內，經季節性調整後，抵押貸款購買申請每週下降2%，比去年同期下降39%。

房屋銷售價格中位數為367,621美元，同比增長7%。價格與前4個星期基本持平。

截止至10月9日的4週期間，加州奧克蘭（Oakland）的房屋銷售價格同比下降3%，舊金山市下降2%，新奧爾良（New Orleans）下降2%。

新上市房屋的中位要價同比增長9%至379,725美元。這比之前的4個星期下降了 1%。

待過戶房屋銷量（Pending home sales）同比下降 28%，是自2020年5月以來的最大降幅。

待售房屋的新掛牌量較前4週下降約2%，較去年同期下降19%。

活躍房源（在此期間掛牌出售的房屋數量）比前4個星期下降了1%，同比增長3%。

簽訂合同的房屋中有35%在上市的前兩週內獲得了接受的報價，比前4週略有上升，但低於一年前的40%。

簽訂合同的房屋中有24%在上市後一週內收到了接受的報價，比前4週略有上升，但低於一年前的28%。

售出的房屋在市場上的中位數為33天，比一年前的25天增加了整整一週多。今年5月和6月初曾創下17天的歷史新低。

仍有30%的房屋售價高於標價，低於一年前的45%，是2020年8月以來的最低水平。

平均而言，每週有7.9%的待售房屋標價下跌，高於一年前的4%，創下歷史新高。

衡量房屋銷售價格與要價接近程度的平均售價比掛牌價格，降至99%，為2020年8月以來的最低水平，低於一年前的100.6%。◇

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【2022年10月18日訊】（記者李歐編譯報導）自從新冠疫情以來，美國房地產市場不斷創紀錄，現在為貸款支付的首付額也創紀錄了。據統計今年5月，購房者為首付額支付了歷史新高的金額。

對於在美國購買的所有類型房屋，買家支付的首付平均金額創歷史新高。在大蕭條（2008-2009）的住房危機期間下跌後，平均首付金額穩步增加。然而，自 2020 年初疫情爆發以來，平均首付金額激增，在今年5月達到歷史新高。

中檔住宅的平均首付額同比增幅最高（19%），其次是低檔住宅（15%），然後是高檔住宅（13%）。

房價在首付規模中起著重要作用，隨著過去幾年房價的上漲，平均首付也隨之上漲。

根據CoreLogic公共記錄數據，顯示所有銷售價格層級的平均首付金額都有所增加。6月份（統計5月份的數據），低層住宅（售價低於中位銷售價格75%的住宅）的平均首付金額約為30,186美元，高於2021年同月的26,314美元。

同樣，按銷售價格等級劃分的平均首付百分比。今年6月，低層住宅的平均首付比例，約為售價的12%。

6月份中檔住宅（售價在中位數銷售價格的75%至125%之間）的平均首付金額為63,071美元，高於去年同月的52,862美元。中層住宅的平均首付比例，約為6月份房屋銷售價格的14%。

同樣，6月份高級住宅（售價超過中位銷售價格125%的住宅）的平均首付為152,022美元，高於2021年同期的134,535美元。高級住宅的平均首付百分比，6月份約為21%。高檔住宅的抵押貸款多為大額貸款或巨額貸款，一般需要較大的首付。

中檔住宅的平均首付金額同比增幅最高（19%），其次是低檔住宅（15%）。相比之下，高檔住宅的同比增幅僅為13%。

首付額正從峰值下降

雖然，飆升的房價和激烈的競爭相結合，促使許多買家在大疫情期間提高了首付。但隨著房市在高抵押貸款利率和經濟不確定性下降溫——購房者不再像過去那樣負擔得起——首付額正從峰值下降。

根據Redfin數據，美國典型房屋（中位數房價）的購房者在7月份申請了抵押貸款，首付為62,500美元。這比去年同期增長了13.6%——幾乎是疫情前2019年7月首付中位數32,917美元的兩倍。增加的首付和接近歷史最高水平的每月抵押貸款支付，使潛在買家更難買得起房。

但在5月和6月達到66,000美元的峰值後，近幾個月首付額略有下降。下跌的部分原因是在高抵押貸款利率、通貨膨脹、股票低迷和廣泛的經濟不確定性的影響下，房地產市場正在降溫。

更高的每月抵押貸款支付，以及其它商品和服務成本的上漲，削減了買家的預算，使得支付巨額首付變得更加困難。房地產市場放緩也意味著房屋競爭減少，代表買家不一定需要提供大筆首付來搶得房屋。◇

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【2022年10月17日訊】（記者李歐編譯報導）關於抵押貸款利率的預測，去年底許多經濟學家曾推測，今年的30年固定利率平均應該是4%左右，但是到了今年5月份時，很多人已經在預測會不會突破6%，如今10月份最新數據顯示，利率已經到達7%。那接下來還會更高嗎？

「預測抵押貸款利率是出了名的困難」，建築諮詢公司Zonda的首席經濟學家阿里・沃爾夫（Ali Wolf）說：「例如，大多數頂級經濟學家認為，今年的抵押貸款利率平均約為4%，而我們今天看到接近7%。抵押貸款利率是由投資者認為美聯儲政策，對經濟和通脹的影響所驅動的。」

據抵押貸款每日新聞（Mortgage News Daily）報導，截至週四，抵押貸款的30年期固定利率為7.10%。房地美截至10月13日的一週，平均30年期固定利率是6.92%。

在利率為7%的情況下，今天購買房屋的人，將面臨的每月抵押貸款付款，比今年1月份時的買家高出約50%——假設首付為20%。

加上更高的房價，買家支付的費用比年初購買房屋並鎖定付款的人高出近75%，甚至80%。

不幸的是，大多數人並沒有看到工資以接近這個數字的速度增長。這導致買家群枯竭。房屋在市場上的停留時間更長，房屋銷售量減少。價格甚至在下降。賣家們被嚇壞了，因為他們被迫降價並接受他們的房子可能不會像他們的鄰居，在幾個月前收到的高售價。

「這意味著現有房主選擇留在原地，轉售房源將仍然有限」，沃爾夫補充道：「這也表示房價需要下跌以幫助提振需求。」

接下來房市會發生什麼，將取決於抵押貸款利率接下來的走勢。從理論上講，利率可能會不斷上升，尤其是在通脹居高不下，且美聯儲不斷提高利率以應對通脹的情況下。

「沒有限制」，房地美的副首席經濟學家倫・基弗（Len Kiefer）說：「這真的取決於整體經濟會發生什麼。」

自2007年以來，利率從未如此高。1981年利率達到18.6%的峰值，它們也沒有如此迅速地上升。

「當然，我們對利率如此之高感到驚訝」，抵押銀行家協會（MBA）的經濟學家喬爾・肯（Joel Kan）說，他最初預計今年這個時候的利率約為5.5%。

肯還認為今年剩餘時間肯定存在上行風險。不過他也認為，利率在年底前有趨於平緩，甚至下降的潛力。

肯預計到明年年初，抵押貸款利率將保持在6.75%左右，甚至可能會有所下降。他估計不會有更大的跳躍。

牛津經濟研究院（Oxford Economics）首席經濟學家南希・范登・豪頓（Nancy Vanden Houten）則預計利率將保持在當前水平。她預計它們不會達到8%。

然而，現在股市波動，更多的投資者將資金投入國債和抵押貸款支持證券，即抵押債券。當對抵押債券的需求增加時，價格上漲，抵押貸款利率會下降。

「對經濟衰退（以及陷入衰退）的擔憂，對抵押貸款市場很重要」，沃爾夫說：「從歷史上看，當經濟衰退的風險升溫時，投資者會改變他們想要投資的方式，而這種改變會導致抵押貸款利率下降。」◇

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【2022年10月14日訊】現在美國經濟瀰漫著一股濃濃的憂愁，許多經濟學家認為，失業率雖然帳面上看起來很好，但通脹並沒有很明顯的降低，美聯儲也表態會繼續加息，不會放緩財政緊縮的步伐，另外，股市仍在下挫之中，房貸利率更是來到7%以上，這一切的消息似乎讓房地產的投資人都很擔憂，導致去年到今年初的火熱炒房氣氛，到現在已經冷卻很多。那麼現在這個時間點真的沒辦法再投資炒房了嗎？

什麼是炒房（House Flipping）

英文中House Flipping就是我們中文說的「炒房」，那麼炒房者就是House flipper。flip是翻轉的意思，那為何房屋翻轉會被叫做炒房呢？其實flip說的是投資的一個簡要過程，投資人今天買一棟低價房，經過翻修整理之後，再迅速的以較高價賣出，這要就能賺取中間的利差。所以這樣一買一賣，就叫做House Flipping。

這種炒房的玩法，在房市火熱的時候——就像是疫情之後的這兩年，每個月房價都再創新高，那這時候炒房基本上是穩賺不賠，不管你是老手、新手，大家都樂此不疲！但是，在目前這種逐步往下走的市場中，儘管每個月大部分房價還是比去年還來得高，但是下調的趨勢隨著利率往上，會越來越嚴重。

乾淨世界視頻：房價下跌 美國炒房還有利潤嗎？五大建議｜什麼是House Flipping｜風險最高的市場｜炒房者的考驗鎮正開始｜炒房的基本公式解析【美國地產熱點】

哪些是危機市場

尤其我們看到，西部沿海、西部山區，面臨比較大的修正，比如西雅圖、舊金山、聖荷西，這幾個高科技中心，都有許多的高端房地產，這些地區的人都依靠股票、高薪資來購買房地產，但是現在股市不好，而且近一段時間，高科技業因為疫情期間擴張過快，現在經濟面臨緊縮，很多科技公司不是在凍結招聘，就是在裁員，所以這幾個地方的市場，出現房價下降比較快的現象。

另外，之前因為疫情被炒熱起來的幾個市場，比如奧斯汀、博伊西和鳳凰城，還是沙加緬度，這些地方被外來者炒高房價，現在熱度退溫，當地人很難買得起房產，也導致房價正在迅速降價。

我們可以看到CoreLogic的一份預測，從今年5月到10月，392個市場，進入房價下跌高風險或非常高風險的組別，每個月都在增加，5月時只有26個市場，屬於高風險以上，到了8月份已經有125個，10月份更有355個市場屬於這種百分之50以上的下跌高風險區域，有的甚至是百分之70以上。所以可以說大降價正在一步一步逼近，降價軌跡相當明顯。

現在市場跟2007年一樣嗎？

但是這種情況，跟2007年的次貸風暴不一樣，當時的信貸崩潰、失業衰退比現在要嚴重得多，之前我也和大家分享過，9月份的不良銷售只占市場百分之1，失業率是百分之3.5，現在的情況比較像是溫水煮青蛙，各種經濟數據在逐漸放緩、調降，包括房地產市場，不過也有許多專家在說，更大衰退的在後面。不管是不是真的會這樣發生，現在我們看的數據，確實是不斷的在一個階段、一個階段的下走。而且，隨著11月的美聯儲預期再次大幅加息，經濟恐怕會真的陷入一段陣痛期。

炒房者的考驗

當然現階段這種房市，對大部分投資人來說都不是好兆頭，首先從高利率來看，投資人的成本會大幅飆升，然後房價下走，買氣大減，一棟好不容易投下成本翻修的房子，能不能順利賣出較高房價？這些變數都變得有越來越高的風險，而且不好估算。所以這個階段的房市，對那些炒房新手會是一個更嚴峻的考驗時刻。

一位二十年經驗的投資人布魯斯・巴特利特（Bruce Bartlett）說，現在連最有經驗的投資人都非常的危險。還有，房源稀缺的問題，所以連許多經驗豐富的投資人都變得很保守，也會讓較小的投資人，變得不得不離開市場。

從今年3月份以來，鳳凰城的炒房數量已經下降了百分之60。因此，對多數的人來說，現在絕對不是一個炒房的時機點。

美國炒房的基本公式

那麼其實，在美國炒房有一個賺錢的基本公式，叫做「百分之70法則」，這個公式如何計算呢？就是炒房的人應該支付不超過房產修復後價值的百分之70，再減去翻新房屋所需的維修費用（維修後價值 (ARV) ✕ .70 – 估計維修成本 = 最高購買價格）。

公式計算出來的這個數字，就是炒房者一開始買房的最高購買金額。這個公式對大家來說，肯定很容易懂，目的就是要讓投資人知道，這個房子值不值得買，如果太過高的房價，或許會侵蝕最後的利潤。

如果時間回到去年，市場屬於賣方市場，房價不斷飆升，大家都在加高價錢搶房，這時候或許可以把那個百分之70調高到百分之80，不然一來你可能搶不到房子，因為你一直堅守百分之70，出價就可能太低；二來那時候房價一直在飆高，投資人也不用擔心會賣不好、賣不高。所以公式歸公式，投資人也要適時調整，而且要根據當地市場做好研究。

但是現在呢？翻修成本或許沒有之前那麼高了，但是有價值的房產可能很少，儘管是庫存在增加，但是新的上市房實際上在減少。而且，重點是翻修後的房價不容易估算，這時候房價在下跌，現在的房價，兩個月後搞不好低了百分之五、百分之十，那怎麼辦？只能是賺點薄利，不然更慘的是要認賠殺出了。

所以，現在還要炒房嗎？或許很不適合，但如果再過幾個月後呢？而且每個地區的房市都很不相同，所以這沒有固定的答案，但有些人就是特別愛危機入市。這裡我也給大家一些基本的炒房建議：

基本的炒房建議

第一、現在時間會是你最大的敵人。既然要炒房，就要抓緊時間翻修，盡快上市出售，因為每個月價格都在變得比之前更低（大部分地區）；

二、現金是王。現在利率高，借貸成本就越來越高，現金不僅買房快，還能避開房貸，還有房貸所附加的一些成本問題；

三、買房價格絕對要低，而且要更低。這部分是要下功夫做好市場調查，你想買的房子是否低於同等級的房價的三成以上，這部分當然是越低越好，否則幾個月後，房價很可能會繼續下調，也可能賣房時間會更長，時間一拉長就越不利；

第四、留心屋況。屋況差當然房價越低，炒房就是靠翻修這種房子來賺取價差，或者是抬升價格的。不過也要留心如果需要大幅翻修，這會導致維修費用過高，或翻修時間拉長，反而讓成本增加。

第五、地點永遠是王，這個時候尋找好的地點更為重要，通勤方便、上學方便、更好的治安、乾淨的街道等等，這都是保證房價的硬實力，能夠防止房價進一步受到傷害。好地點，房價永遠是更貴的，或許好地點不好找，但有些靠近好區的房產，就是投資人可以尋找的。以上是我的一些基本建議，說得容易，做起來很不容易，尤其是現在的這個時刻。

以上只是一些投資炒房的基本建議，無法保證對每個人都適用，最終還是需要靠投資人做出屬於自己的投資判斷。◇

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【2022年10月10日訊】（記者李歐編譯報導）全美房價仍高於一年前，而且抵押貸款利率已經飆升到15年來最高位置，以致購房者在相同的每月支出之下，能獲得的房屋面積大大縮水，例如聖地亞哥，今年比去年減少了四百多平方英尺。

一位每月預算為3,000美元的聖地牙哥購房者，可以以目前6.7%的抵押貸款利率購買931平方英尺的房屋。一年前利率處於3%的歷史低點附近，以相同預算，可以購買1,366平方英尺的房屋。今年減少的面積大約有兩個臥室大小，換句話說，原本可以買三臥房獨立屋的人，如今可能只夠購買一套公寓。

這個調查是根據Redfin對今年9月29日與2021年9月30日之間，所進行的統計，該分析包括在美國人口最多的50個大都市地區。

對於每月預算為3,000美元的買家而言，聖地亞哥有435平方英尺的差異，是人口最多的50個大都市中，面積差距最大的一個。因為抵押貸款利率急劇上升至15年來的最高水平，正在削減全國購房者的預算。高利率使每月的住房支付費用顯著增加，尤其是大多數地區的房屋銷售價格仍高於一年前。

「飆升的抵押貸款利率正在影響潛在買家的計畫，」Redfin高級經濟學家謝哈里亞爾・博哈里（Sheharyar Bokhari）說：「許多潛在買家正在退出市場，因為他們再也買不起他們想要的房子，導致房屋銷售急劇下降。對於現在需要房屋，並且仍然可以負擔得起的買家來說，妥協是遊戲的名稱。一些買家會選擇犧牲地段或搬離市中心到更遠的地方，以便獲得他們想要的空間，而另一些人則會在他們理想的位置中選擇一個較小的房子。」

從理論上講，抵押貸款利率上升，應該會導致房價下跌到足以彌補每月額外的利息成本，這意味著買家可以買得起同樣大小的房子。但是，儘管大多數大都市的房價已從2022年的峰值回落，但除了灣區和其它一些地方外，大部分地區的房價並沒有比一年前下跌。這主要是因為缺乏待售房屋。

例如，在聖地亞哥，8月份房價同比上漲7%，中位數從74萬9,000美元上漲至80萬美元。即使沒有更高的貸款利率，購房者每月的住房付款也會更加昂貴，但隨著利率翻倍以上，它們的價格要貴得多。

今天購買中位價房屋的聖地亞哥買家，將每月支付超過5,000美元，利率為6.7%，高於去年中價位房屋的3,500美元，利率為3%。因此，買家需要尋找更便宜的房屋，這通常會轉化為較小的房屋。

在大多數大都市，抵押貸款利率上調，至少讓購房者的搜索的房產面積，減少了約100平方英尺。

繼聖地亞哥之後，新澤西州的紐瓦克，也讓購房者的負擔能力大幅下降。每月預算為3,000美元的紐瓦克買家，如今可以買得起1,726平方英尺的房屋，低於一年前的2,156平方英尺。（見表）

面積相差最多的前五名還有：紐約州納蘇縣（1,300平方英尺，一年前是1,712平方英尺）、丹佛（1,571平方英尺，一年前是1,933平方英尺）和俄勒岡州波特蘭市（1,504 平方英尺，一年前是1,800平方英尺）。

抵押貸款利率上升，對不同城市的房屋規模和負擔能力的影響不同，因為價格和價格年增長都因地而異。可供購買的房屋組合，在不同的都市區，以及從一年前到下一年也有所不同。

在這項分析中，50個大都市中有29個的潛在買家，其支付價格範圍內的抵押貸款利率翻了一倍以上，至少減少了100平方英尺的面積。在本次分析中，6個大都市的3,000美元預算，用於購買可負擔的典型房屋面積低於1,000平方英尺：聖地亞哥、聖荷西、阿納海姆（Anaheim）、奧克蘭、舊金山和紐約。一年前，只有舊金山屬於這一類。

只有弗吉尼亞海灘（Virginia Beach）和佛羅里達州坦帕（Tampa）的買家可以買得到比一年前稍大的房屋（大21平方英尺）。這可能是因為今年待售房屋的選擇與去年的待售房屋有很大不同。房屋可能更大，但在其它方面價值較低——也許它們位於不太理想的位置或老舊且未翻新——因此價格較低。◇

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【2022年10月10日訊】（記者李歐編譯報導）根據CoreLogic十月份公布的最新數據，與2021年8月相比，今年8月全美房價同比上漲13.5%。與7月份相比，8月份房價環比下降0.7%。佛羅里達州依然有最高的年度漲幅，同時全美有5個都會區被列入房價下跌的高風險名單。

CoreLogic HPI（房價指數）預測表明，從2022年8月份到9月份，房價環比將持平；從今年8月到2023年8月，房價將同比上漲3.2%。

如果從CoreLogic HPI和CoreLogic Case-Shiller兩個指數的年度漲幅變化來比較，可以發現兩者從2000年以來走勢相同，並同樣預測明年的房產收益同比變化放緩。。

儘管美國房價在8月份延續了127個月的連續年度漲幅，但連續第四個月放緩至13.5%。這是自2021年4月以來最低的同比升值，部分反映了由於抵押貸款利率上升，所導致的買家需求持續降溫。價格環比下降0.7%也表明購房者的熱情下降，近四分之三的州自7月以來出現了下降。

「房屋擁有成本的增加抑制了買家的需求，並導致價格比最初預期更快的速度減速。西海岸和西部山區的房地產市場以及二套房市場在 2021 年夏季有特別強勁的價格增長，但在今年同期首次出現價格環比下降。雖然價格增長放緩和價格下跌有利於年輕的潛在購房者，但接近7%的抵押貸款利率可能會使許多有希望的人望而卻步。」CoreLogic副首席經濟學家，塞爾瑪・赫普（Selma Hepp ）說。

在全美範圍內，8月份沒有任何州公布房價同比下降。同比增幅最高的州是佛羅里達州（26.4%）、田納西州（20%）和北卡羅來納州（19.9%）。

在大城市方面，8月份繼續經歷價格上漲，其中邁阿密以27.1%的同比漲幅位居榜首；還有鳳凰城（17.8%）；拉斯維加斯（17.8%）；休士頓（16.4%）；聖地亞哥（13.7%）、丹佛（11.4%）和洛杉磯（10.1%）等，都是同比雙位數漲幅的都會區。

值得關注的是，面臨房價下跌風險的主要市場。CoreLogic市場風險指數（MRI）對全美房地產市場整體健康狀況做出每月更新，它預測佛羅里達州的Crestview-Fort Walton Beach-Destin地區，在未來12個月下跌的風險非常高，有70%以上的概率；另外，華盛頓州的Bremerton-Silverdale地區；華盛頓州Bellingham；愛達荷州Boise City和內華達州雷諾市的價格下跌風險也同樣很高。

約翰・伯恩斯房地產諮詢（John Burns Real Estate Consulting）研究高級副總裁德文・巴赫曼（Devyn Bachman）表示：「美聯儲決心為通脹降溫，他們願意將房地產拋在腦後。」「當你將利率提高到今天的水平時，它會打破住房的後盾。」

美聯儲主席鮑威爾上週（9月30日當週）表示：「我們看到的房價減速應該有助於使……價格更接近租金和其它住房市場的基本面，這是一件好事。」「從長遠來看，我們需要的是供需更好地協調一致，這樣房價才能以合理的速度上漲，讓人們重新買得起房子。」◇

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【2022年10月10日訊】（記者李歐編譯報導）想租公寓？Z世代租房者中，活躍的公寓獵手人數最多（增長39%）——其中許多人是第一次進入租房市場。

但是，由於這些租房新手，在此過程中肯定會犯錯誤，尤其是在應對COVID-19疫情改變的房地產市場之中。

根據Realtor.com撰文，這裡有一些今天的新租房者經常出錯的事情，這些事情可能會讓他們付出巨大的代價。仔細閱讀，以確保新手們了解這些常見錯誤。

1. 不檢查信用評分

雖然檢查信用評分可能不是租房者的第一件要務，但現在比以往任何時候都更重要。

Spark Rental的聯合創始人蘇普利（Denise Sudplee）說：「由於租房者眾多，房東對信譽的要求越來越嚴格。」「工作出色、信用良好、收入高的人會比信用很少，甚至沒有信用的人更易獲得公寓。」

好消息是，所有租房者都可以通過許多免費服務（如Credit Karma）輕鬆檢查他們的信用，該服務還提供有關在出現問題時，修復信用的方法。

2. 沒有準備好租賃文件

許多首次租房者錯誤地認為他們將能夠查看公寓，然後將他們的申請材料整理好送出。但是今天在租房領域發展很快，房東不會等你回家整理文書工作。

「今天，如果你沒有準備好填寫的申請表和6個月的工資單、納稅申報表、參考資料，你的申請通常會被拋到最後」，阿努比斯物業的總裁德魯（Jameson T. Drew）說。

德魯建議申請人攜帶大多數房東要求的所有文件的掃描或電子副本。「如果你不熟悉租房，請確保你的共同簽名人也準備好所有表格」，德魯說。

3. 你以為只要申請就能得到

「作為一名物業經理，收到一份以上的申請並不罕見，而且有幾份申請可能是常見的」亞特蘭大的房地產經紀人兼律師艾利恩（Bruce Ailion）說：「那時，我們會向業主展示每個人的優勢以供決定。」

雖然賄賂是禁止的，但艾利恩建議，可以說你願意支付更多的租金——可能每月多付25美元、50美元或100美元——以確保租房。

「租戶很少願意支付額外的租金，所以僅僅說明你的意願，就足以讓你的申請受到關注」，艾利恩說。

4. 租金高於你的承受能力

不幸的是，在緊張的市場中，許多租房者犯了一個錯誤，沒有考慮他們實際上可以提前每月支付多少，然後他們發現自己完全陷入貧窮。

財務顧問坎尼維特（Michael Cannivet）表示：「在尋找出租公寓時，很容易情緒激動並推高預算。」

為了避免這個陷阱，坎尼維特建議租房者採用30%的規則。例如，每年賺取75,000美元，你每月可以支付大約1,875美元的租金。

5. 恐慌租房

現在，許多租房者只是抓住他們能得到的，而沒有考慮他們真正需要什麼。

「在疫情期間和之後，市場發展迅速，人們需要立即得到解決方案」，房地產經紀人邦內爾（Tami Bonnell）說：「人們正在根據情感而不是事實做出決定。」

邦內爾說：「把需求和必須的清單放在一起，確保你問的是正確的問題。」

6. 搜索條件太窄

太多的租房者堅持他們想要什麼而沒有靈活性，這限制了他們的選擇，以至於他們可能根本找不到任何地方。

「雖然新建築的便利設施可能更好，但舊建築可能會受到租金管控或租金穩定，從而限制了業主每年增加租金的百分比」，《心與售出：如何在房地產中生存和發展》一書的作者菲茨杰拉德（Valerie Fitzgerald）說。

7. 未明確所有費用

許多租房者認為「租金」的數字就是他們必須支付的全部費用。然而，這是一個錯誤。一切都自動包含在每月帳單中的日子已經一去不復返了。

密歇根州東南部的房地產經紀人格里奧斯（Jason Gelios）說：「今天，房東正在他們的租賃協議中寫入租戶對某些事情負責，包括可能維修的服務電話，最高可達一定金額。」因此，您需要確保你要租賃的內容。

8. 沒有檢查租屋

租房者應該意識到，他們在入住之前，應該和業主檢查房屋的一切。

Spark Rental的聯合創始人戴維斯（Brian Davis）說：「在搬進公寓之前，你應該與房東或物業經理進行面對面的檢查。」房東應提供書面表格，並且你們雙方都應注意該單元中任何原本存在的問題。

這樣一來，房東就不能要求租戶對已造成損壞的東西負責，反之亦然。此外，請在入住前為你的租房拍攝帶有時間水印的照片。◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年10月01日訊】（記者李歐綜合報導）如果你經常在關注美國房地產的消息，可能會發現，現在雖然市場的買氣銳減、可售房庫存上升、多地房市都在降低掛牌價，但是，房價其實沒有那麼低，想要抄底買房，似乎還未到時機。這是什麼原因呢？

目前，30年房貸固定利率突破6%，這是因為美聯儲在對抗40年以來最高的通脹率所造成的。那麼房貸利率的攀升，已經明顯打壓房市，交易量出現每月下滑，根據全美房地產經紀人協會的數據，8月份成屋銷售環比小幅下滑，已經是連續第7個月下滑。美國4個主要地區，只有中西部環比下降3.3%，其餘幾乎持平。然而，與去年同期相比，所有地區的銷售量都下降了兩位數的百分比。

雖然房屋銷售疲軟，但是房市並沒有崩盤表現，因為幾乎不存在不良房地產的銷售。短售房、止贖房的比例非常低，而且房價仍然比去年高。所以，之前很多人都預期在房價崩盤時抄底，可是到現在還看不到很明顯的降價，只有在少數幾個城市有出現同比負增長的情況，例如根據Redfin最新的9月份數據，舊金山房價同比下降6%，奧克蘭下降2.5，紐約州的水牛城下降0.1%、夏威夷州檀香山下降1.4%，新奧爾良下降一成。

請看視頻：全美房市降溫 為何還無法抄底買房？｜只有這些城市房價比去年低｜銷售繼續疲軟 崩盤了沒？｜競價最少的城市｜首次購房者不放棄【美國地產熱點】第86集

其餘大部分的地區、城市，雖然也是在降低掛牌價，但價格仍比去年高，另外在競價的比例都有不同程度的降低，例如8月份，只有十分之四的Redfin房屋報價面臨競爭，但去年同期卻高達63.5%。7月有47.2%，這個比例也出現連續7個月的下降。德州的聖安東尼奧是比例最低的，只有21.7%，其次是佛州的坦帕、華盛頓州的奧林匹亞、鳳凰城和明尼阿波利斯，競價率都不到30%。

另外，現在上市天數也越拉越長，看Realtor.com的數據，房產在8月份停留42天，比去年8月又多了5天，但還是比疫情之前快了22天。如果是看Redfin的數據，截止9月18日的4週期間，房屋在市場上的中位數為29天，高於一年前的23天。雖說不同的地產數據公司，會有不同的統計結果，但是趨勢是大致相同的。

根據全美房地產經紀人協會8月份的報告，首次購房者占8月份銷售量的29%，與7月和去年8月保持一致。這個數據在2021年一整年平均是34%。所以首次購房有出現下降，但不是很大程度的減少，還是有很多人想要完成美國屋主夢。

8月份的全現金銷售占所有交易的24%，與7月份持平，但高於去年8月的22%。如果是個人投資者或第二置業者，在8月購買了16%的房屋，這當中有許多是全現金交易，比例高於7月的14%和去年8月的15%。至於止贖或短售的不良銷售，約只占1%。這個部分，我們可以解讀為，因為利率不斷加高，促使這些資金足夠、口袋夠深的人，更想使用全現金買房，試圖擺脫購房成本的上升。

至於可售房的庫存量，雖然幾個月下來，庫存量同比都是雙位數百分比的增加，一部分是因為去年上市量太低、買氣太旺造成的高低差。

但現在，新上市房其實一直在下降，因為美聯儲瘋狂加息、股市又重挫、國際經濟局勢不穩，最直接的是房貸利率破6%，導致很多屋主根本不敢換房，因為他們之前的利息都很低，如果一換房，住房成本馬上飆升四五成，我想很多人都會暫時忍一忍不換房；另外，很多屋主都認為年初賣房的最好時機已經過去了，賣不到心目中理想的好價格，乾脆就不賣了。

所以，原本很多人都認為美聯儲加息、利率往上，房市和經濟就會崩盤，失業人數會大增，很多屋主就會拋售房屋，結果現在看來不是這樣發展。現在屋主惜售，買家觀望，房價雖然每月逐漸出現降價，但是新上市房同樣在減少，8月份新上市房同比減少13.4%，可銷售的房源遠低於疫情之前。

因此，我們看到房價在連續11週下降之後，在9月初至中旬，房價反而上漲了1%，因為市場上的理想房屋少之又少，因此買家在選擇的緊張程度上並沒有得到太大的緩解。◇

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【2022年09月30日訊】（記者李歐編譯報導）根據全美房地產經紀人協會的數據，8月份成屋銷售環比小幅下滑，已經是連續第7個月下滑。美國4個主要地區，只有中西部環比下降3.3%，其餘幾乎持平。然而，與去年同期相比，所有地區的銷售額都大幅下降。

8月份現有房屋銷售總額，完成的交易包括獨立房、聯排別墅、公寓和合作公寓，比7月份小幅收縮0.4%，經季節性調整後的年增長率為480萬。銷售量同比下降19.9%（2021年8月為599萬）。

全美房地產經紀人協會（NAR）的首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）表示：「房地產行業對美聯儲利率政策變化最敏感，也最直接受到影響。」，此外「房屋銷售疲軟，反映了今年不斷上升的抵押貸款利率。儘管如此，房市表現良好，幾乎不存在不良房地產銷售，房價仍高於一年前。」

8月底房屋庫存為128萬套，比7月份下降1.5%，但與去年持平。按照目前的銷售速度，未售出的庫存供應量是3.2個月——與7月相同，略高於2021年8月的2.6個月。

「未來幾個月，甚至未來幾年庫存將保持緊張」，雲補充道：「一些房主在鎖定近年來處於歷史低位的抵押貸款利率後，不願進一步換房，這增加了對更多新房建設的需求。」

8月份所有住房類型的現房價格中位數為389,500美元，比2021年8月份（361,500美元）上漲7.7%，因為所有地區的價格都在上漲。這標誌著連續126個月的同比增長，是有記錄以來最長的連續增長。

然而，中位銷售價格在6月份達到創紀錄的413,800美元後，已經連續第二個月回落，但這是價格在初夏見頂後下降的季節性趨勢。

全美範圍，房產在8月的市場上停留16天，高於7月的14天，但仍低於2021年8月的17天。8月售出的房屋中有81%的上市時間不到一個月。

首次購房者占8月份銷售額的29%，與7月和2021年8月保持一致。NAR於2021年底發布的2021年購房者和賣方概況報告稱，首次購房者的年度份額為34%。

8月份全現金銷售占交易的24%，與7月份持平，但高於去年8月的22%。

個人投資者或第二置業者（許多全現金銷售）在8月購買了16%的房屋，高於7月的14%和去年8月的15%。不良銷售（止贖和短售）約只占8 月份銷售額的 1%。

根據Realtor.com的8月份市場趨勢報告顯示，邁阿密（33.4%）、孟菲斯（25.8%）和密爾沃基（25.0%）的中位房價同比增幅最大。鳳凰城與去年相比，降價房屋的份額增幅最大，增加30.9個百分點，其次是奧斯汀24.8個百分點和拉斯維加斯24.4個百分點。

8月獨立房銷售經季節性調整後年率為428萬套，較7月的432萬套下降 0.9%，較上年同期下降19.2%。8月份現有獨立房價格中位數為396,300美元，比去年8月上漲7.6%。

8月份，現有公寓和合作公寓的銷售額經季節性調整後的年率為52萬套，比7月份增長4.0%，比一年前下降24.6%。8月份現有公寓價格中位數為333,700美元，同比增長7.8%。

「從某種意義上說，我們看到購房過程恢復正常，因為購房能更加上驗房和房屋估值的保障條件，那些瘋狂的競標戰基本上已經停止」，NAR總裁萊斯利・魯達・史密斯（Leslie Rouda Smith）說。◇

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【2022年09月29日訊】（記者李歐編譯）鳳凰城、奧蘭多和拉斯維加斯等，這幾個太陽地帶城市，在疫情期間吸引了數以萬計的購房者，從而推高了房價。現在，他們的房地產市場是全國降溫速度最快的市場之一，買家在大量退出交易。

在全美範圍內，8月份約有64,000份購房合同取消，相當於當月簽訂合同量的15.2%。這高於一年前的12.1%，與7月份修正後的15.5%相當。在過去的3個月裡，這一百分比一直徘徊在15%左右——這是有記錄以來的最高水平。 在大疫情之前，它大約在12%左右。在疫情爆發的初期2020年3月份，曾飆升到17%。

房地產市場放緩之際，買家在交易中更容易放棄合同，因為這通常在合同中包含驗房、融資和房屋估值等意外保障條件，買家可以因為某些條件沒有達成，而取消購買。一些買家也可能因為盼著房價是否會再下跌，而退出交易。

拉斯維加斯Redfin房地產經紀人阿貝利（Tzahi Arbeli）說：「今天的購房者正在慢慢地探索他們的選擇，而六個月前，他們不得不迅速採取行動，竭盡全力競爭，因為房屋幾乎立即出售。」，而且「購房者現在會進行驗房，如果他們找到了另一個他們更喜歡的房子，就會退出。」

抵押貸款利率飆升也可能是一個因素。上週（9月22日）平均30年期固定抵押貸款利率達到6.29%——自2008年以來的最高水平——使典型購房者的每月抵押貸款還款額比一年前增加了45%。

「一些購房者發現，當他們簽訂合同並鎖定抵押貸款利率時，利率可能會比他們參觀房屋，或是獲得貸款預批時高得多。邁阿密的Redfin賣方經紀人修特（Sam Chute）說：「我建議賣家根據當前的市場，對他們的房屋進行有競爭力的定價，因為交易正在放緩，買家不再願意支付天價。」

太陽地帶面臨最多合同取消

在佛羅里達州的傑克遜維爾（Jacksonville），8月份取消了大約800份購房合同，相當於當月簽訂合同的26.1%。這是50個大都市區中比例最高的。接下來是拉斯維加斯（23%）、亞特蘭大（22.6%）、佛州奧蘭多（21.9%）、佛州勞德代爾堡（Fort Lauderdale）（21.7%）、鳳凰城（21.6%）、佛州坦帕（21.5%）、德州沃思堡（Fort Worth）（21.5%）、聖安東尼奧（21.1%）和休斯頓（20.6%）。

上述所有10個都是屬於太陽帶的都會區，在疫情期間，該地區在購房者中的人氣飆升。10 個大都市中有4個——拉斯維加斯、鳳凰城、坦帕和聖安東尼奧——一直在熱門搬遷目的地名單中名列前茅。這些地區最初吸引了購房者，因為它們相對負擔得起，但需求的湧入導致價格飆升，加之今年利率上升之後，令當地房市快速冷卻。

傑克遜維爾、拉斯維加斯、奧蘭多、鳳凰城和坦帕都是目前美國降溫速度最快的房地產市場，而聖安東尼奧、坦帕和鳳凰城的購房者競爭率最低。

許多取消交易最少的都會區是人們在疫情期間離開的城市，包括灣區和紐約。新澤西州的紐瓦克（Newark）的交易取消比例最低（2.7%），其次是舊金山（4.2%）、紐約州納蘇縣（Nassau County）（6.1%）、紐約（7%）、賓州蒙哥馬利縣（Montgomery County）（7.6%）、聖荷西（8.2%）、密爾沃基（Milwaukee）（8.9%）、加州奧克蘭（9.2%）、波士頓（10.1%）和西雅圖（10.3%）。

這10個大都市中，除了蒙哥馬利縣和密爾沃基，都在7月和8月經歷了最大的（Redfin）購房者淨流出量。◇

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【2022年09月21日訊】（記者李歐編譯報導）房屋銷售下降正在波及整個相關產業的經濟。原本因為房市熱絡而受益的家居零售產業，現在又因為房市的降速，導致家居產品銷售出現庫存壓力、價格出現通脹；但在家電產品方面，零售商卻推出出清優惠。

美國房地產熱潮始於2020年年中，因為購房者爭先恐後地尋找空間更大的房屋，這有助於推動沙發、地毯和室內植物等物品的購買。許多待在家裡的消費者——被取消假期和避免去餐館——省下的錢，決定改造和重新裝修。到2021年底，家居用品支出繼續飆升。

不過，政府數據和企業數據顯示，由於許多購房者在利率攀升之後，和可供購買的房屋短缺的情況下，轉而觀望，今年此類支出已經放緩或下降。

根據商務部的數據，8月份家具和家居用品商店的銷售量，經季節性調整後，同比下降了1.6%，電子產品和電器商店的銷售額下降了5.7%。據勞工部稱，近幾個月來，家具企業一直在裁員。

據《華爾街日報》報導，Pantheon Macroeconomics首席經濟學家伊恩・謝波德森（Ian Shepherdson）表示：「如果你參與了房地產市場，那非常糟糕」，或者是專營家電、家居用品的那種零售商。「所有這些銷售都是由（房屋）交易量觸發的，我非常相信他們都會受到衝擊。」他說。

這對商家和他們的員工來說是不利的，但這正是美聯儲在提高借貸成本，以對抗高通脹時，所期望的多米諾骨牌效應。央行今年以1990年代初以來最快的速度上調基準利率，並可能在近日和未來幾個月繼續上調，以抑制支出、投資和招聘，希望減緩通脹。

抵押貸款利率以飆升，作為回應。抵押貸款巨頭房地美（Freddie Mac）週四（9/15）報告，過去一週，平均30年期固定利率抵押貸款，從一年前的2.86%攀升至6.02%。

來自Realtor.com的統計，美國7月份成屋銷售連續第六個月下降，為八年多來最長的連續下降。他們比一年前下降了20.2%。

到目前為止，通貨膨脹依然很頑強。儘管房市銷售量下降，但包括家具、床上用品、窗簾和地毯在內的家居用品價格，在8月份較7月份上漲1.1%，是自1月份以來最快的月度漲幅，並較去年同期上漲10.6%，根據勞工部統計。

該類別中的一個例外是電器：它們的價格，在8月份，較上月下降了近兩年來的最大幅度。

如果銷售下滑趨勢繼續，更多的價格可能會下跌或上漲得更慢。

高端家具商：行業面臨艱難

高端家具銷售商RH本月表示，由於未來幾個季度房地產市場疲軟、美聯儲預期加息，以及與2021年創紀錄的銷售額。

RH表示，預計其淨收入將在截至10月29日的下一季度下降15%至18%。該公司預計其2022財年（截至2023年1月29日）的淨收入將下降3.5%至5.5%，與去年相比增長了32%。

RH首席執行長加里・弗里德曼（Gary Friedman）在與分析師的電話會議上說：「房地產市場正處於衰退之中，而且才剛剛開始。因此，在我們的行業中，這可能會是艱難的12到18個月。」

現在，由於通脹，許多消費者被房市淘汰，或將支出轉移到食品雜貨上，以及他們在疫情期間錯過的消費上，比如外出就餐。同時，由於購物者離開後，訂單放緩，零售商現在庫存過剩。

「從我們2020年重新開業到2021年底，業務發展得非常好，你賣掉了所有的東西」，麻薩諸塞州富蘭克林（Franklin）的Simon’s Furniture, Mattresses & Appliances的老闆賈里德・西蒙（Jared Simon）說。

現在，「大多數經銷商庫存過剩；我們的庫存比疫情之前的水平增加了55%」，他說。

他還表示，製造商為購買一整套電器的客戶，提供折扣等激勵措施，比如裝修新廚房——這是他自2019年以來，從未見過的趨勢。

與房地產行業相關的企業，經歷幾年的強勁增長。因為，在過去15年的大部分時間裡，家庭借貸的成本很低。不過，現在這種部分優惠，正在因爲利率上揚、市場放緩而逐漸消失。◇

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本文刊載於舊金山9月21日地產版

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【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯報導）以往的熱門房地產市場需要具備好天氣、好學校、治安良好等因素。然而現在，買家可能只想問：「那裡的房子便宜嗎？」

Realtor.com關於8月份美國最熱門房地產市場的一份新報告中表明，負擔能力是當今購房者考量的第一要素，因此，前20個市場中有16個的房價遠低於43.5萬美元的全美房價中位數。

考慮到購房者的預算現在正受到各方的擠壓，買家用於購買房產的現金正在減少。

Realtor.com的經濟研究經理喬治‧瑞提歐（George Ratiu）解釋說：「8月份最熱門市場的名單突出了可負擔性主題，前20個市場的平均標價僅為332,000美元，比全國中位數低24%」，「隨著房價、租金、汽油和能源以及其它消費物價讓消費者口袋裡的錢銳減，購房者正在尋找高價和低價的更實惠的住房。」

利率上升影響大

雖然在熱門市場尋找房產，購房者通常會面臨激烈的競爭和極快的步伐，但考慮到當今的高抵押貸款利率，從長遠來看，節省的資金是值得付出努力的。

「實際上，按照上週的30年期固定利率（5.89%），買家需要大約66,000美元才能在最熱門的20個市場中支付兩成的首付，每月支付1,535美元的抵押貸款」，瑞提歐說，「相比之下，購買房價與全國中位數一致的買家需要87,000美元來支付相同的兩成首付，並且必須每月支付2,011美元來償還抵押貸款。」

這意味著進入一個負擔得起的市場，可以每月節省31%的住房成本（不包括住房貸款以外的費用，如房產稅、房屋保險和HOA費用）。

中西部成大贏家

可惜的是，在這個數據的歷史上，第一次，美國以前非常受歡迎的西部市場已經無處可尋。

相反，許多8月份的購房者來到了中西部，那裡占據了9個最熱門的市場。排名因素綜合了需求（以每個上市房的瀏覽數量衡量）和房屋在該地區的銷售速度。

「中西部擁有大量經濟適用房和更高生活質量的城市」，瑞提歐說，「相反，本月數據突顯了西部缺乏（可負擔的）房地產市場，這些市場經歷了急劇的價格上漲，房價遠遠超過了大多數美國人的收入。」

具體來說，俄亥俄州的斯普林菲爾德（Springfield）與密歇根州的薩吉諾（Saginaw）並駕齊驅，8月份的房屋售價低於20萬美元，是名單中房價最低的兩個。斯普林菲爾德（第4位）是最便宜的市場，中位房價為167,400美元。

而賓州的雷丁（Reading）是上升幅度最大的，前進了122名，中位房價約26.5萬美元。緬因州的波特蘭（Portland）是前20名中房價最高的，中位房價55萬美元，占據第6名。

「除了經濟適用房，這些城市在過去幾年經歷了經濟反彈、就業和新居民不斷增加」，瑞提歐還說，「兩個城市（斯普林菲爾德和薩吉諾）都位於主要交通路線，將它們與更大的就業和商業中心相連，例如斯普林菲爾德的代頓和哥倫布以及薩吉諾的底特律。」

斯普林菲爾德和薩吉諾的廉價住宅與繁華的經濟商業地區的結合，吸引了越來越多的州外買家。事實上，在Realtor.com上篩選斯普林菲爾德房源的購房者中，有29%來自俄亥俄州以外的地區——尤其是像紐約市這樣更昂貴的大都市，還有芝加哥、華盛頓特區和亞特蘭大。同樣，24%的薩吉諾購房者來自同樣的高價都會區。

名單上的其它中西部市場：印第安納州的埃爾克哈特（Elkhart）、印第安納州拉斐特（Lafayette）、密歇根州門羅（Monroe）、哥倫布（Columbus, OH）和威斯康星州拉辛（Racine）——所有這些的價格都低於全美房價中位數。◇

本文刊載於舊金山9月14日地產版

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【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯報導）進入9月份之後，早秋的房地產市場似乎顯得更加樂觀，對買家、賣家來說是各謀其利的好時機。我們看到市場對買家更加有利，但對賣家卻不過分削弱其優勢。

房地產通常被視為零和遊戲，購房者的收益即是賣方的損失，反之亦然。然而，截至9月3日一週的房市統計數據中，發現在談判桌上的兩邊，都有表現的機會。

首先，對買家來說，好消息是秋季通常是買房的最佳時機——今年秋季的情況比往年好，市場上大量的房屋上市期比以往更長。

Realtor.com的首席經濟學家丹妮爾・海爾（Danielle Hale）在分析中指出：「對於今天的購房者來說，有更多的房屋可供出售，並且可能有更多的時間來出價。」

同時，對房屋賣家來說，好消息似乎是「重新認識到當今賣家的相對優勢」，海爾繼續說。也就是，由於房價仍高於去年，房屋淨值依然在歷史高位。

因為數字永遠不會說謊，而且這裡的最新數據表明，對購房者和賣家來說，所有人都能收穫秋季市場的紅利。

房價在這個季節向下走

在截至9月3日的一週，掛牌價格比去年同期上漲了13.4%。這已經是房屋的典型掛牌價，連續第38週比去年同期上漲兩位數。

然而，每個月房價都在螺旋式下降，這對購房者來說是個好兆頭。來自Realtor.com的8月份數據顯示，全美房價中位數為43.5萬美元，低於6月份45萬美元的歷史高位。

「隨著我們進入下半年，房價通常會下跌，這種季節性趨勢在過熱的新冠疫情房市中受到了一定程度的破壞」，海爾說：「今年的數據表明了一種更令人期待的模式。」

新房源下降，但庫存充足

許多賣家仍在為錯過市場高峰而自責。結果，越來越多的人根本不想將房產上市。因此，進入市場的新房賣家數量同比下降了6%。這標誌著待售新房源數量連續第9週同比下降。

然而，這比前3週的跌幅要小，前三週經歷了兩位數的跌幅。此外，在經歷了極其低迷的8月之後，整體房屋庫存——包括新上市和仍在市場上徘徊的舊房——增加了27%。

「由於買賣雙方適應了不斷變化的房地產市場狀況，房地產市場從5月到7月的庫存快速增長，在8月停滯不前」，海爾解釋道：「這週的數據結束了連續4個星期的放緩勢頭。」

不過，海爾也表示，新上市房源的數量是賣家的晴雨表，預示著即將發生的事情——並將成為未來值得關注的數字。

房屋銷售放緩，但不是放鬆

8月，房源在市場上僅停留了34天就被搶購一空——這比2017年至2019年的典型8月快了22天。但房地產市場瘋狂的「疫情」速度終於要結束了。

與去年同期相比，房產在市場上的銷售天數增加了5天。「連續第6週，房屋在市場上的停留時間比去年更長。」海爾說。

儘管如此，這絕不是讓買家悠閒度過美好時光的機會，海爾指出，「相對於疫情之前，購房者需要做出更快的決定。」

抵押貸款利率高達近6%

根據房地美的數據，截至9月8日的一週，平均30年期固定抵押貸款利率從前一週的5.66%上升至5.89%。對於買家來說是一大痛苦。

根據抵押銀行家協會（MBA）截至9月2日當週的每週抵押貸款申請調查數據，抵押貸款申請比一週前下降了0.8%。

再融資指數比前一週下降1%，比一年前的同一週下降83%。經季節性調整的購買指數較一週前下降1%，比一年前的同一週下降了23%。

購房情緒指數

房利美（Fannie Mae）每月調查的購房情緒指數（HPSI），8月份再度下降0.8點至62.0，是連續第6個月下降，原因是高房價和抵押貸款利率上升，繼續影響消費者情緒。

73%的消費者繼續表示現在是「購買的糟糕時機」。自疫情開始以來，消費者首次在網上對房價的未來走勢持中立態度，8月越來越多的人報告說，房價將下跌。

同時，更大的比例報告了抵押貸款利率將下降的預期，儘管大多數人仍然認為抵押貸款利率將在未來12個月內上升。與去年同期相比，全指數下跌了13.7點。

「上週（截至9月2日）抵押貸款利率走高，因為市場繼續重新評估經濟前景和貨幣政策走向，預計短期利率將走高，並在更長時間內保持較高水平」，MBA的高級副總裁兼首席經濟學家邁克・弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）說。

弗拉坦托尼補充：「最近的經濟數據可能會阻止，短期內抵押貸款利率的任何顯著下降，但8月數據中描繪的強勁就業市場應該會支持住房需求。目前，還沒有購買申請反彈的跡象，但強勁的就業市場和住房庫存的增加，應該會導致購買活動最終增加。」◇

本文刊載於舊金山9月14日地產版

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責任編輯：李曜宇

【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯報導）負擔能力是現在許多潛在購房者的主要關注點，因此對於最便宜的房屋的競爭最為激烈——這與疫情引發的美國房地產熱潮情況相反。

根據Zillow的統計分析，在疫情的大部分時間裡，中高價位的購房者面臨的競爭最為激烈。2020年，前兩個高價位的待售庫存年度降幅最大，且2021年回升速度較慢。而銷售一直保持高位，顯示庫存相對較低是需求旺盛所致。

現在，隨著抵押貸款利率的提高和一年多的創紀錄價格上漲，每個市場中價格最低的房屋都吸引了最多的買家。

在疫情期間，這些低價房屋的庫存下降幅度不那麼嚴重，並且比其它價格等級更快速地回升——2021年7月，最便宜等級的庫存每月增長，幾乎是最昂貴房屋的兩倍，但最近幾週，這一細分市場的增長，相對於中等和最高價格層開始逐漸減弱。

7月底，最昂貴的房地產市場中，三分之一的庫存環比增長11%，比去年同期增長19.3%。同樣，中間價位的三分之一市場，庫存環比增長12.7%，同比增長17.3%。庫存也在價格最低的三分之一中增長，但僅環比增長11.2%，同比增長10.4%。

這可能表明買家對低房價層的興趣，高過其它價格層，因為最低價房屋的銷售量仍然很高。大多數都會區的不同價格層的庫存，都出現了類似的變化。

銷售數量也遵循類似的趨勢。最便宜的價格層在2021年的銷售量同比增幅最高，去年冬天甚至一度超過了中高價位住宅的銷售水平。在截至 6月20日的一週（可獲得的最新每週數據）中，最低價位的房屋銷售量同比下降14.2%，但中價位和高價位的房屋銷售量分別下降20.3%和25.4%。2022年，最低價位的房屋占當週銷售額的26.7%，但去年同期的銷售量只有24.8%。

此外，隨著所有價格層的競爭放緩，賣家經常需要調整他們的價格預期，導致許多人降低標價。至少自2018年，Zillow開始統計以來，首次出現所有層級的降價比例超過10%：高價位有11.4%的賣家降價；中價位有12.6%；低價位只有10.5%。

儘管在過去6個月中，所有價格層的降價比例都出現了類似的急劇上升，但最近幾週，最低價位的房源降價頻率低於其它價格層。這適用於洛杉磯、紐約和西雅圖等最昂貴的市場，以及亞特蘭大、堪薩斯城和坦帕等更實惠的市場。◇

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責任編輯：李曜宇

【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯報導）由於在競爭激烈的市場中房價居高不下，越來越多的年輕首次購房者，依靠包括父母在內的老一輩人的支持共同購房。

房地美（Freddie Mac）表述，為首付儲蓄是擁有住房的最大障礙之一，但借款人可以通過多種方式獲取這些資金，除了來自個人儲蓄以外，還包括來自政府或非政府組織的援助、來自家人和朋友的贈與、賣家捐助或之前售房的收益。

家庭成員或朋友可以通過共同簽署抵押貸款，或將自己列為共同借款人來支持購房者。將收入與共同借款人相結合，使借款人有資格獲得更高的貸款額。

為了了解長期共同借款的趨勢，房地美的研究人員鎖定了1994年至2022年（截至4月）期間，所有房地美購買貸款的共同借款人。然後，他們分析了借款人和共同借款人的年齡概況，確定年輕借款人（定義為25－34歲）在申請中有55歲以上的共同借款人。

通過這項分析，他們發現自1994年以來，有共同借款人的比例有所增加，該比例在2015年達到歷史最高水平，然後下降。但是從2021年開始，有共同借款人的比例出現飆升。

圖中顯示了自1994年以來，年輕首購房者有55歲以上共同借款人的百分比。

1994年，首購房的年輕人中有1.3%有55歲以上的共同借款人，這個比例自2012年以來從未低於2.5%。過去兩年，這一比例增加了一個百分點。在洛杉磯、聖地亞哥和邁阿密等更昂貴的都會區，往往有更高比例的共同借款人。

這次上升的時機是值得注意的。2020年以來，房價大幅上漲。也許是為了幫助年輕人有資格獲得成本更高的房屋，或使他們的申請更具競爭力，這些年輕的首購房者一直在朝向共同借款方式，使買房成為可能。

據房地美統計，與往年相比，2016年購房者使用各種來源支付首付，主要包括：
-70%的購房者使用儲蓄/遺產/其它資產或退休金，低於2013年的79%。
-31%的購房者使用了出售另一處房產的收益，高於2013年的23%。
-10%的購房者使用了來自非營利組織或政府機構的援助或貸款，高於2013年的 5%。
-自2013年以來，使用來自家人和朋友的贈與或貸款的購房者比例一直保持在近25%。◇

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【2022年08月31日訊】（記者李歐編譯報導）今年夏天之前，美國房地產市場可以用這些詞來形容：炙手可熱、瘋狂、殘酷。但描述當下房市狀況的最新詞彙是：平衡。

Realtor.com經濟學家徐嘉怡（音譯Jiayi Xu）在新一週的市場分析中，表明「我們的每週數據表明，美國房地產市場正在朝著更加平衡的市場發展。」

近來許多經濟學家都對市場往更加平穩的轉向發表了評論。

「隨著市場降溫，售價將趨於平穩，但這種降溫只是回歸到過去幾年不存在的平衡市場類型。」——Bankrate首席財務分析師，格雷格・麥克布萊德（Greg McBride）

「上漲的趨勢最終必須放緩……隨著一些買家因負擔能力和供應限制而退出市場，並且因為新建築有更多供應，房價將放緩，從而導致房地產市場更加平衡。」——First American首席經濟學家，馬克・弗萊明（Mark Fleming）

「隨著房地產市場的重新平衡，房主在2022年初對出售的熱情正在消失。」——Realtor.com首席經濟學家，丹妮爾・海爾（Danielle Hale）

但是，對於買家和賣家來說，平衡的房地產市場實際上是什麼樣的——以及意味著什麼？

簡而言之，「平衡」意味著自新冠疫情以來占據主導地位的賣方市場正在緩慢轉變——不是完全進入買方市場領域，而是轉向使買賣雙方處於更平等地位的中間地帶。

在截至8月20日當週的Realtor.com每週房地產報告中，顯示中位掛牌價同比仍上升14.4%，新上市房減少12%，市場庫存量增加26%，上市天數增加4天，同時8月25日當週的30年期抵押貸款固定利率平均為5.55%，較上一週增加0.42%。（見表）

房屋在市場上停留更長

過去兩年，房地產銷售步伐明顯加快。在全美，房屋在被搶購前，在市場上的中位天數為35天。但這種熱潮正在減弱。

「連續第4週，房屋在市場上的停留時間比去年更長」，經濟學家徐嘉怡補充道：「隨著買賣雙方都適應重新平衡的市場，預期發生了變化，降低了市場的緊迫感，並加強了銷售時間延長的趨勢。」

房屋賣家不太熱衷於上市

雖然今天的購房者不太熱衷於積極行動，但賣家也在拖延市場。在最新的新房源數量比去年同期下降了12%。待售新房源數量已出現連續第7週同比下降，並連續第2週出現兩位數下降。

這種「不願上市」的現象，不僅意味著買家可以選擇的新房源更少，而且還可能使市場的再平衡趨勢失衡。

「賣家的這種回調可能會減緩房地產市場重新平衡的速度」，徐說：「尋求更多議價能力的買家可能需要耐心。」

房價仍然很高

儘管賣家對上市房產興致缺缺，但是：賣家仍然可以賺錢，因為房價繼續飆升。目前，全美房地產中位掛牌價為449,000美元，比去年同期上漲了14.4%。

房價已經連續36週以兩位數的百分比攀升。正如數據顯示的那樣，房屋淨值仍處於歷史高位。

但時間似乎正在削弱房市的熱度，對買家來說也有一些好消息：儘管房價很高，徐說：「通常更多的季節性價格放緩還在後面。」

抵押貸款利率再度上揚

根據房地美的數據，截至8月25日的當週，平均30年期固定利率抵押貸款從前一週的5.13%飆升至5.55%。

這對買家來說是個可怕的消息，因為這表示房屋融資比一年前要貴得多。

也許這就是賣家越來越不願意上市的原因：如果他們必須購買新家，他們將不得不以今天更高的利率鎖定新貸款，這可能會很快吞噬他們剛剛獲得的售房利潤。因此，正如徐指出的那樣，「如今近四分之三的潛在賣家也計劃購買另一套房子，似乎更多的房主決定留在原地。」◇

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【2022年08月31日訊】（記者李歐編譯報導）儘管在疫情之後，存在緊迫的經濟和供應鏈中斷問題，但美國的新公寓建設將在2022年再次展示其實力。預計今年將完成42萬個新的出租單元，多戶住宅建設正處於50年來的歷史高峰。公寓完工量上一次超過40萬套是在1972年。

這種建築熱潮是由全美對公寓的被壓抑的需求推動的，尤其是在通貨膨脹飆升和房貸利率上升的情況下，一些租房者推遲了成為房主的夢想。

總體來說，公寓開發商在2021年和2022年都加快了步伐，幾乎出人意料地超過了疫情後，對多戶型住宅發展最樂觀的預測。

「建築業終於恢復到疫情前的活動水平，但仍受到3個常見挑戰的阻礙：勞動力短缺；材料成本和可用性；和供應鏈問題」，Yardi Matrix商業智能經理道格・雷斯勒（Doug Ressler）說。

紐約將創5年來新高

據租房網站RentCafe的報告，紐約都會區預計將在2022年交付最多的公寓住宅單位，自2018年以來，首次超過達拉斯-沃思堡（Dallas-Fort Worth）都會區的最高位置。

更重要的是，今年前20名都會區中有一半的開發商已經開始進入建設公寓的熱潮，預計今年將達到5年來的高點，其中包括新加入的田納西州納什維爾和俄勒岡州波特蘭。

這麼多都會區打破過去5年記錄的一個重要原因：正如Yardi Matrix的雷斯勒解釋的那樣：「隨著就業和儲蓄的激增，在疫情期間與家人或朋友住在一起的人形成了獨立的家庭。」

從城市層面的數據來看，就上半年開盤的公寓數量而言，休斯頓是絕對領先的。緊隨太空城之後的是德州的奧斯汀、華盛頓州西雅圖。

更多詳細內容請看視頻：美國租房市場火爆 這些城市狂蓋公寓｜美國公寓開發商繁忙的一年｜公寓開發創5年來新高 ｜為何美國州長相繼訪台？｜多戶住宅熱潮【美國地產熱點】第83集

達拉斯-沃思堡的交付量在連續4年下降後，紐約都會區開足馬力。儘管前幾年略有挫折（主要是由於疫情引發的阻礙），但紐約再次站穩腳跟：預計將在今年年底前，完成創紀錄的28,153套全新出租公寓，這比2021年整個都會區建成的公寓數量高出近50%。

對於因疫情和隨後的限制措施，而導致居民流失的都會區來說，這是一次了不起的回歸。例如，2021年，紐約的人口減少了1.6%。根據美國人口普查數據，這意味著大約有32.8萬人離開。

同時，達拉斯-沃思堡大都會開發商在多戶住宅建設方面更加保守，儘管該地區繼續看到全美一些最大的人口增長。達拉斯-沃思堡今年將增加23,571套新單位，但比2021年的水平減少約10%。

今年另一個最令人驚訝的表現，可能來自邁阿密都會區——美國最熱門的公寓市場。從2021年起，這一都會區攀升了6位，在該排名中位居第三。對於邁阿密來說，這是當之無愧的回歸，在疫情之前，它曾經是最繁忙的公寓建築城市之一。

名單上的新加入者

今年引起關注的其它都會區是田納西州的納什維爾、芝加哥和俄勒岡州波特蘭——所有這幾個都是該名單上的新城市。在3個新來者中，預計最多的新公寓將在納什維爾開業（9,620套）。到今年年底，芝加哥地區的租戶將受益於8,573套新公寓，而波特蘭都會區預計將有8,476套新出租公寓開業。

同時，與2021年的水平相比，波士頓、加州聖荷西和密蘇里州的堪薩斯城都會區在建設方面做得很放鬆——以至於它們今年被淘汰出前20 名。

眾多城市新公寓量將達到5年來峰值

為了應對租房的旺盛需求，與過去5年每年的交付總量相比，公寓建設的前20大都會區中，有10個有望在2022年創下歷史新高。

領導者是紐約市，幾年來一直在處理嚴重缺乏可用單元的問題。當前，利率上升、可用單元缺乏，以及對更多居住空間的需求不斷增長，使得許多潛在的購房者繼續租房。

因此，紐約的開發商已經提高了他們的建設產量，該市有望看到過去5年中完工的最高數量的單位。

下一個破紀錄者是邁阿密，那裡現有的租房供應根本跟不上高漲的需求。在這裡，開發商也陷入了建築狂潮，與過去幾年該地區的竣工量相比，2022年的建築數量將達到創紀錄的水平。

同樣，奧斯汀都會區正在努力爭取2022年底之前，將大約18,288個新單元——該都會區在過去5年中完成的最高數量——推向市場。奧斯汀今年攀升了3個名次，擠下休斯頓，在排名中名列第四。

其它將在2022年打破5年記錄的都會區是鳳凰城、西雅圖、佛州奧蘭多、田納西州納什維爾、北卡羅來納州羅利、俄勒岡州波特蘭和佛州坦帕。預計到今年年底，每一個都將增加6,000至16,000套新公寓。

今年上半年的完成量排名

在城市層面的比較中，今年前6個月的完工情況則有所不同，德州的城市仍然難以滿足對公寓的巨大需求。

在進入上半年，前20名的德州4個城市中，休斯頓在交付方面是領先者，其在2022年上半年建設了4,746套。惠普、NRG能源、Roboze和埃克森美孚等公司，繼續擴張或搬遷到這裡，這將繼續吸引租房者在該市尋找好工作的機會。因此，休斯頓正在努力地滿足日益增長的租房需求。

接下來是奧斯汀，開發商在 2022 年的前6個月，向市場增加了4,236套新公寓，並將在今年剩餘時間內繼續這種建設步伐。

在這一點上，隨著新年的到來，不斷發展的科技中心的天際線看起來會有所不同。2022年奧斯汀最大的公寓樓開發商之一，湯普森的西耶娜，將帶來331個新單元。

其它在全美新建公寓數量排名前20的德州城市是聖安東尼奧——在2022年上半年新增2,394套公寓，排名第六——以及達拉斯，建造了1,507套公寓（排名第18位）。

與此同時，今年上半年，西雅圖的公寓數量增加了3,232套，位居榜單第3位。然而，翡翠城的供應難以滿足需求——與其它主要沿海城市一樣，多年來一直面臨住房極度短缺的問題。而且，這種建設速度不太可能很快放緩：預計到2044年，西雅圖的人口將達到100萬，市政府官員已經在努力更新「一個西雅圖計畫」，該計畫涉及增加更多住房的新戰略。

接下來是邁阿密，它是南佛州吸引全國各地租房者的典型代表。今年上半年，開發商在邁阿密開設了近三千套新公寓，但這仍不足以緩解該市飆升的租房需求。

在佛州北部，1月至6月期間，奧蘭多的新出租公寓數量增加了2,257套，而在坦帕尋找公寓的租房者，則有額外的2,056套新公寓可供選擇。這兩個城市分別排在第7位和第14位。

今年上半年新建公寓最多的前20個城市還有：華盛頓特區、鳳凰、洛杉磯、紐約皇后區、北卡羅來納州夏洛特、芝加哥、弗吉尼亞州亞歷山大、紐約布魯克林、俄勒岡州波特蘭、田納西州納什維爾、加州聖地亞哥和亞特蘭大。◇

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【2022年08月26日訊】（記者李歐編譯報導）新罕布夏州（New Hampshire，又譯為新罕布什爾州）是加入美利堅合眾國的第九個州。在過去的一年裡，有不少美國人搬到這個「花崗岩州」，使其成為東北部人口成長最快的州之一。到底為何人們會再次湧向這個看似不起眼的小州？

新罕布夏州是美國第一個種植馬鈴薯的地方，二十世紀初曾有大量的紡織業、製鞋業和造紙業。儘管早已沒落，但其自然景觀與戶外運動，和沒有所得稅、銷售稅等優勢，近幾年吸引許多年輕人遷入。

年輕人嚮往新罕布夏州

在過去的一年裡，花崗岩州的兩個城市在Realtor.com最熱門市場排行榜上名列前茅：曼徹斯特（Manchester）在過去的12個月中有9個月位居榜首，康科德（Concord）在今年6月排名第一。並使其成為美國最受歡迎的購房地點之一。

根據美國人口普查局的數據，新罕布夏州是2021年東北部增長最快的州之一，人口增長率為0.8%，總人口達到約138萬人，預計2022年會突破到140萬人。

另外，據新罕布夏大學的統計，2015年至2019年間，每年平均增加8,300人移居新罕布夏州，年輕人（18至29歲）的移入增幅最大（與2010至2014年相比），他們的年平均移入人數為3,800人；在三十多歲的人中，年淨移入人數也增加了一倍以上。

更多內容請看視頻：隱藏的寶石：新罕布夏州 為何再次吸引人潮？｜吸引年輕人搬家｜低稅收 低能源消耗｜面積雖小卻有壯麗山景｜低犯罪率【美國地產熱點】第82集

便利的交通位置

「新罕布夏州距離山區、海岸以及波士頓和佛蒙特州只有一個小時的路程。」房地產經紀帕梅拉‧楊（Pamela Young）說。帕梅拉自1983年以來就一直居住在該州。

除了擁有壯麗的景色和接近大自然的便利之外，新罕布夏州地理位置優越，位於東北部，與緬因州、麻薩諸塞州和佛蒙特州接壤。新罕布夏州距離包括紐約市和蒙特利爾（Montreal）在內的幾個主要大都市區也在車程範圍內。

「許多人選擇新罕布夏州作為工作和生活的地方」，新罕布夏州旅遊部的傳播經理克里斯‧尼爾森（Kris Neilsen）說，「它的7個地區是不同的和多樣化的，為每個人提供了不同的東西。」

房價仍然負擔得起

接下來是新罕布夏州的眾多魅力清單：相對的可負擔能力。曼徹斯特（47.8萬美元）和康科德（45.7萬美元）的中位房價均略高於45萬美元的全美中位標價。然而，這些價格遠低於附近波士頓的中位標價，那裡的房屋平均價格為75.9萬美元，令人瞠目結舌。

希爾斯伯勒縣（Hillsborough County）（曼徹斯特所在地）的中位標價目前為42.5萬美元。同時，梅里馬克縣（Merrimack County）（康科德所在的地區）的房屋標價中位數為39.9萬美元。

沒有州所得稅或銷售稅

新罕布夏州的稅收結構對購房者具有巨大吸引力。它是唯一不對工資或薪資收入徵稅的州。

相反，該州僅對利息和股息收入徵收5%的固定個人稅。但是，從2023年開始，該州將每年逐步取消利息和股息稅1個百分點，直到2027年完全廢除。一旦發生這種情況，州所得稅將為0%。

新罕布夏州也沒有州或地方銷售稅，是全美5個沒有銷售稅的州之一。相比之下，在加州購買的所有商品，都要額外支付7.25%（基準稅率）的銷售稅，全美最高。

「不自由，毋寧死」的精神

新罕布夏州的另一個特點——於1945年採用「不自由，毋寧死（Live Free or Die）」作為其官方座右銘。它直言不諱地宣稱獨立是這個國家的創始信條，使其成為最著名的州座右銘之一。

這句格言歸功於該州最著名的獨立戰爭英雄約翰‧斯塔克將軍（Gen. John Stark），他給一群退伍軍人寫了一封信，紀念本寧頓戰役。

斯塔克在後記中寫道：「我會給我的志願者敬酒——不自由，毋寧死——死亡並不是最大的罪惡。」

「花崗岩州政府為這句座右銘感到無比自豪，你可以在我們的車牌和州界看到它」，旅遊部的尼爾森說，「新罕布夏州是唯一一個自豪地將該州的座右銘融入其旅遊品牌『Live Free』的州。」

全美最多的獨立選民

新罕布夏州擁有全美最多的獨立選民群體之一，人數接近42%。而且由於該州實行公開初選，任何未申報的選民都可以在初選日投票。

最近的Vox新聞報導指出，新罕布夏州大多數未申報的選民不會以民主黨人、共和黨人或獨立人士的身分註冊，因為他們希望在投票權方面具有靈活性（而且他們根本不喜歡被標籤）。

新罕布夏州適合你嗎？

自1986年以來一直從事房地產行業的楊說，她最近看到來自外州的購房者湧入。她最近與來自亞利桑那州、加利福尼亞州和俄克拉荷馬州的購房者合作，而且這些買家都是網絡買房。

「我甚至把投資房產賣給了夏威夷的人」，楊說，「這對於投資房產來說是一條很長的路，所以我問他們為什麼。」據楊說，買家被該州的座右銘、稅收結構和獨立選民所吸引。

花崗岩州吸引人們的另一個原因是什麼？「新罕布夏州全年氣候宜人，夏季溫和，瀑布絢麗多彩，冬季寒冷而迷人。」楊說。◇

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【2022年08月24日訊】（記者李歐編譯報導）隨著房地產市場的買家退出市場，博伊西（Boise）、鹽湖城（Salt Lake City）和沙加緬度（Sacramento）等地的賣家越來越多降價求售。

很大一部分賣家在7月份降低了要價，尤其是在疫情期間的新興城市，因為他們難以將自己的預期，與房地產市場降溫的現實相匹配。

根據Redfin統計，愛達荷州的博伊西近70%的待售房屋，在7月份出現了價格下跌，這是該分析中97個大都市中最多比例的。接下來是丹佛，有58%的待售房屋價格下跌，鹽湖城（56.4%）和華盛頓州塔科馬（Tacoma）（54.8%）。這4個都會區在6月份也位居前茅。同時，博伊西、鹽湖城和塔科馬也是10個都會區中，同比降價幅度最大的。

接著是佛羅里達州的坦帕（52.1%）、加州沙加緬度（52%）、印第安納波利斯（51.4%）、鳳凰城（50.1%）、聖地亞哥（49.7%）和俄勒岡州波特蘭（48.3%）都進入前10名。

這些大都市中有一半——博伊西、丹佛、塔科馬、沙加緬度、鳳凰城、聖地亞哥和波特蘭——是2022年上半年降溫速度最快的20個房地產市場之一，此前這些市場在疫情期間吸引了眾多的購房者。

專家建議正確定價

「今年夏初，個人房屋賣家和建築商都迅速降價，主要是因為他們對價格和時間表都有不切實際的期望。」博伊西的經紀人夏納・潘多頓（Shauna Pendleton）說：「我對賣家的建議是從一開始就正確定價他們的房屋，接受市場放緩並理解出售可能需要超過30天的時間。」但潘多頓也指出，如果有人在理想的社區出售漂亮的房子，他們不應該降價。

在全美範圍內，7月份價格下跌的待售房屋比例達到了歷史新高。賣家不得不降價，因為他們希望藉由降價吸引買家，而買家預計在市場降溫的情況下，價格會更低。

抵押貸款利率上升和房價下跌的前景也讓買家不願支付天價，而供應增加讓他們有更多選擇。隨著賣家接受不斷變化的市場，價格下跌可能會趨於平緩（賣家不會再定出過高的價格）。

在美國每個主要都會區，超過15%的房屋賣家都降低了要價。納什維爾（Nashville）32.3% 的待售房屋價格下跌，代表了7月份的典型都會區：本分析中一半的都會區價格下跌的比例較高，而一半的價格下跌的比例較低。

德州的麥卡倫（McAllen），15.7% 的賣家降低了要價，這一比例低於任何其它都會區。緊隨其後的是新澤西州紐瓦克（15.8%）、邁阿密（18.5%）、檀香山（18.5%）和康乃狄格州布里奇波特（Bridgeport）（18.8%）。

所有都會區的房價下跌比例都比一年前有所增加，除了伊利諾州的萊克縣（Lake County）的份額從28.2%下降到22.3%，埃爾金（Elgin）從27.3%下降到22%，芝加哥從26.4%下降到21.3%。

由於7月份的廣泛降價，房地產網站Zillow的房價前景已被大幅下調。Zillow預測，到2023年7月底，房價將增長2.4%。根據Zillow的最新預測，預計2022年將有530萬套現房銷售，比2021年下降14.1%。

新房貸款申請大幅減少

房市的放緩也體現在新房的購買上，根據抵押銀行家協會（MBA）7月的建築商申請調查（BAS）數據顯示，與一年前相比，購買新房的抵押貸款申請減少了 16.1%，與6月相比，申請減少了7%。7月新單戶住宅銷售按季節調整後的年增長率為591,000套。

此外，新房的平均貸款規模從6月的 42萬3,221美元降至7月的 41萬6,029 美元。

「由於經濟不確定性，以及房價和抵押貸款利率仍然居高不下，潛在購房者繼續推遲決策，7月份購買新建房屋的抵押貸款申請減弱。新房購買申請，現在連續第四個月下降。這是自2020年4月以來的最低水平。」MBA助理副總裁喬爾・肯（Joel Kan）說。◇

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【2022年08月20日訊】（記者李歐編譯報導）新冠疫情之後，美國房地產市場不僅激烈競爭，房價大漲，而且跨州買房的現象大行其道。現在最新的報告指出，由於購房者的負擔能力受到壓縮，今年第二季跨州尋找可負擔房的需求上升到新高度。

隨著全美範圍內掛牌價格的上漲，以及遠程或混合工作成為許多工作者更永久的選擇，美國購房者更有可能在與目前居住地不同的城市或州尋找新家。

在Realtor.com的季度跨市場需求報告的最新一期中，發現了到外地找房的趨勢，並顯示了負擔能力的重要性。

外地找房需求趨勢

自2020年上半年疫情封鎖高峰以來，上市房來自外州或外地城市購房者的瀏覽量，每個季度都在增加。人們渴望搬到新的地區，在高通脹的情況下追求更實惠的生活費用，更多的戶外休閒機會，利用遠程工作讓他們遠離舊辦公室，或者換到新的工作崗位。（表1）

更多內容請看視頻：美國人為何愛搬家？第二季外州找房飆新高｜有事沒事 搬家就對了｜沒有戶籍制度更有利搬家？｜哪裡受歡迎 哪裡受唾棄？｜搬家熱點降溫最快【美國地產熱點】

這一趨勢在2022年第二季度達到了新的高水位，有超過53%的瀏覽量來自非本地的購房者。

這種趨勢在美國東北地區的購房者中增長最快。在美國西部地區有66%的外地找房比例，是所有地區中最有可能到外地找房的區域。但東北部的人到外地找房，已從2021年第二季度的53%，上升到本季度的63%，與西部相當接近。

來自西部和東北部的購房者不僅更有可能在其它都會區尋找房源，而且他們更有可能在尋找更實惠的地區。在表3中，顯示出各地區人到外地找更貴或更便宜都會區的比例，並將價格差異分成5級：貴25%的都會區、貴10%-25%的都會區、10%以內價格差、便宜10%-25%的都會區、便宜25%的都會區。

數據顯示，西部人和東北部人有超過70%的比例，到外地找尋掛牌中位價至少比他們所在城市低10%的市場，其中63.6%的東北部瀏覽量和58.1%的西部瀏覽量，流向定價至少比其所在地低25%的都會區。

中西部的購房者最有可能到更昂貴的大都市尋找房屋，其中10.1%的外地瀏覽量流向比當地市場高10%-25%的都會區，27.4%的外地瀏覽量去找尋價格高出25%以上的都會區。

紐約市是中西部買家查看的都會區中最貴的，但緊隨其後的是一系列陽光明媚的南部都會區，如開普科勒爾（Cape Coral）、北港（North Port）、達拉斯（Dallas）、邁阿密、鳳凰城和坦帕（Tampa）。

該報告中還把同一都會區的郵政編碼（Zip Codes）進行4種價格分類，以查看不同價格區域向外地找房的模式。儘管多年來，來自最昂貴郵政編碼的購房者對其它市場房源的找尋比例最高，但這一趨勢在本季度真正體現出來。

來自最昂貴的郵政編碼的購房者有64%的比例，搜索其它城市的房屋，相比之下，第二貴的郵政編碼為58%，第三貴和最便宜的分別是53%和50%。

隨著掛牌價格的持續上漲，高價地區的購房者越有可能在其它市場尋找房屋。來自都市區最便宜郵政編碼的購房者，不僅更有可能在自己的市場中尋找房屋，而且與來自最昂貴郵政編碼的購房者相比，他們更有可能尋找價格相似的郵政地區，這反映了他們在房產中建立的資產較少，因此選擇範圍較小。

許多收到外地買家關注的都會區，房價相對較便宜。報告中統計與去年第二季相比，受到外地買家瀏覽增長最多的十個都會區，其中九個掛牌中位價都接近或低於全美中位價，只有舊金山除外。舊金山從疫情之後不受到歡迎，但現在正在迅速反彈。（見表2）

來自更大、更昂貴市場的買家正在瞄準這些提供更多可負擔房的特色都會區。許多人來自相同的州或地區，但在某些情況下（例如來自DC的購房者瀏覽伯靈頓Burlington、米德蘭Midland和奧馬哈Omaha的房產），潛在買家希望搬得更遠，以找到價格合適的房屋。

跨州買房需求明顯

如果將關注範圍擴大到州一級，在其它州搜索房源的購房者的比例，比僅僅在都會區外搜索更為明顯。

從2018年到2020年，這個比例在第二季度徘徊在29%左右。去年躍升至32%，今年第二季達到37%。因為隨著混合和遠程工作變得越來越普遍，現在搬到另一個州的障礙變得不那麼困難了。

其中，弗吉尼亞州有68.9%的買家瀏覽外州房產，也有46%的外州買家瀏覽弗吉尼亞州房產。紐約州、北達科他州、佐治亞州和伊利諾州等，都是買家瀏覽外州房產增幅最多的州；相反，新澤西州、內布拉斯加州、馬里蘭州、弗吉尼亞州和阿拉巴馬州等，是來自外州買家瀏覽增幅最多的州。◇

本文刊載於舊金山8月17日地產版

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責任編輯：李曜宇

【2022年08月11日訊】（記者李歐編譯報導）房地產市場的「陳舊」上市房越來越多，缺乏買家和相對較少的新上市房是增加的主要原因。它給了買家一些喘息的空間，同時讓賣家感到沮喪。其中增加最多都會區，有一半皆是2022年上半年降溫速度最快的城市。

根據Redfin的報告，7月份未簽訂合同而掛牌30天或更長時間的房屋比例，同比增長12.5%。換句話說，大約三分之二（61.2%）的待售房屋在市場上至少待了30天，高於一年前的54.4%。

這是自新冠疫情開始以來「陳舊」住房供應量的首次同比增長，接近Redfin自2012年以來的最大增幅。唯一一次增加更多（同比增長13.9%）是在2020年4月，當時房地產市場幾乎陷入停頓。

在報告中，所謂「陳舊」是指在市場上至少30天未簽訂合同，並在當月最後一天積極掛牌的房屋。

房屋在市場上停留時間更長，反映了房地產市場因抵押貸款利率超過5%和經濟不穩定而放緩。利率在2022年上半年迅速飆升，6月份達到5.8%，然後在7月份小幅下降至平均5.4%。在市場進一步降溫，並最終導致庫存堆積之前，買家已經退縮了幾個月，而賣家則急於掛牌。

視頻解析：說美國房市降溫 買家怎麼又進場了？｜｜對房地產市場的信心降至低點｜房屋銷售拉長｜屋主為何不願賣房｜房價創紀錄 但是也…｜房貸利率影響大【美國地產熱點】第80集

奧克蘭的陳舊庫存增加最多

7月份，加州奧克蘭（Oakland）的待售房屋在市場上待售至少30天的份額同比增長60.7%，是人口最多的50個大都市中增幅最大的。緊隨其後的是鳳凰城，其陳舊庫存的份額同比增長54.5%。

接下來是奧斯汀（50.9%）和南加州的兩個都會區：阿納海姆（Anaheim）（49.7%）和河濱市（Riverside）（46.7%）。然後是沃斯堡（Fort Worth）（43.4%）、達拉斯（42.9%）、華盛頓特區（42.5%）、沙加緬度（41.7%）和西雅圖（41.3%），以上是前10名的城市。

其中超過一半的地方——奧克蘭、鳳凰城、奧斯汀、阿納海姆、河濱市、沙加緬度和西雅圖——是2022年上半年降溫速度最快的20個房地產市場之一。

陳舊庫存的份額僅在一個大都市下降：佛羅里達州勞德代爾堡（Fort Lauderdale），7月份同比下降約1%。

轉變買方市場

上市較久的房源的增加是供應短缺緩解的一個原因：7月份美國待售房屋總數同比增長4%，是自2019年年中以來的最大增幅。這主要是由於房屋在市場上停留的時間更長；新上市的數量下降了6%。

「人們想知道我們是否已經正式從賣方市場轉向買方市場。雖然這兩種市場之間沒有明確的界限，但在市場上停留時間更長的房屋是買家青睞的一點。」Redfin副首席經濟學家泰勒・馬爾（Taylor Marr）說。

馬爾補充說：「買家可以花時間對房屋做出謹慎的決定，而不必擔心競標戰、提供高於要價和放棄意外條件。對於賣家來說，情況就不同了，他們在過去的兩年裡一直聽說鄰居的房子在開售當天就收到了多個報價。現在他們需要降低價格，並回到出售房屋的基礎上，比如布置和油漆，以吸引買家的注意力。」

在市場上待了兩個多星期和兩個多月的房屋說明了市場放緩。7月份掛牌上市兩週或以上的待售房屋份額同比增長7.6%（從74.6%上升至80.3%），這是自疫情開始以來的第二次增長（6月份第一次上升0.1%）），和有記錄以來最大的一次。

市場上60天或更長時間的待售房屋份額增長了6.8%（從31.4%到33.5%），這是疫情以來的首次增長。

儘管房屋的上市時間比疫情購房狂潮時的時間要長，但上市時間仍然處於歷史低位。例如，典型的房屋在2018年和2019年，停留時間比現在更長。

較久的庫存同比大幅增長可能很快就會穩定下來，因為這在一定程度上反映了去年房地產市場的火熱，當時房屋銷售非常迅速。在去年7月，典型房屋在15天內簽訂合同——接近有記錄以來的最快時間——價格創下歷史新高，待售房屋總數降至歷史低點，這主要受抵押貸款利率低於3%的推動。

至於，陳舊庫存的份額在50個大都市中，最少的前5個是俄勒岡州波特蘭（47%）、科羅拉多州丹佛（48.2%）、加州奧克蘭（49.9%）、俄亥俄州哥倫布（50.5%）和聖荷西（50.7%）。

陳舊庫存的份額在50個大都市中，最多的前5個是費城（80.2%）、紐約（76%）、邁阿密（72%）、河濱市（66.8）和洛杉磯（66.4%）。其中紐約、邁阿密同比增長分別只有3.5%和1.8%，其餘均有近30%的增加。◇

本文刊載於舊金山8月10日地產版

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責任編輯：李曜宇

【2022年08月13日訊】（記者李歐編譯報導）全美最新的5月份抵押貸款拖欠率為2.7%，比去年下降兩個百分點。但其中，嚴重拖欠的比例占有近五成，或許預示今年稍晚的止贖率會小幅上揚。

根據房地產數據公司CoreLogic 5月的貸款績效洞察報告（Loan Performance Insights），全美抵押貸款（房貸）拖欠率比去年更低，顯示較低失業率，造成進入貸款拖欠的比例繼續下滑。

就業強勁 支撐房貸

「在強勁的勞動力市場的支持下，早期的抵押貸款拖欠率處於世代低點。此外，嚴重拖欠（拖欠90天以上）已經下降到2020年初的水平。雖然止贖率仍然很低，但大約一半的嚴重拖欠來自逾期六個月或更長時間的抵押貸款。這表明今年晚些時候止贖率可能會小幅上升。」CoreLogic首席經濟學家莫莉‧博塞爾（Molly Boesel）說。

5月份美國整體抵押貸款拖欠率連續第14個月下降至1999年1月以來的最低水平。雖然全國止贖率（Foreclosure Rate）同比和環比持平，但是今年3月該比率確實有小幅月度上升。然而，它也仍然接近歷史低點。

與前幾個月一樣，房價增長和由此產生的產權積累有助於將5月份的止贖率保持在較低水平，今年春天的同比升值幅度超過20%。

全美貸款表現

5月份的整體拖欠率為2.7%。其中，早期拖欠率（定義為逾期30至59天）為1.1%，低於2021年5月。逾期60至89天的抵押貸款比例為0.3%，與去年5月持平。嚴重拖欠率（定義為逾期90天或更長時間）為1.3%，低於2021年5月的3.2%。

截至今年5月，止贖庫存率為0.3%，與2021年5月持平。另外，所有州的整體拖欠率均同比下降。跌幅最大的州是內華達州（下降3.2個百分點）、紐約、新澤西和夏威夷（均下降3.1個百分點）。

衡量早期拖欠率，對於分析抵押貸款市場的健康狀況非常重要。為了更全面地監控抵押貸款績效，CoreLogic每月會檢查拖欠的所有階段，以及表明抵押貸款從一個拖欠階段轉移到下一個階段的百分比的轉換率。◇

本文刊載於舊金山8月10日地產版

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