投資者 – 三藩有話說

【2022年10月11日訊】（英文大紀元記者Rahul Tora報導／吳蔚溪編譯）由於住房市場陷入困境，房屋建築商正在放慢建房速度。

根據美國普查局（U.S. Census Bureau）的數據，7月份新建房屋的銷售量已降至五年低點，約為51.1萬套。7月份的普查數據還顯示，在建的新房數量約為83.9萬套，這是歷史上第一次美國建商建造的房屋數量超過銷售量。

新房庫存的持續堆積即將到來。「Consumer Affairs」網站最近進行的一項調查顯示，大約78%的美國人預計未來兩年會出現房市崩盤。調查還顯示，80%的美國人希望出現溫和地經濟衰退，因為這種情緒正在導致更多的抵押貸款申請減少和房屋銷售量下降。

前幾個月，喜達屋（Starwood）等公司開始退出房地產市場。據彭博社報導，黑石（Blackstone）現在也加入了退出住房市場的大型投資者的行列。黑石集團開始在38個城市停止購房。據報導，KKR & Co.、Amherst Holding、American Homes 4 Rent和Amherst Holdings也放緩了收購步伐。

托爾兄弟（Toll Brothers）是美國最大的房屋建築商之一，專注於價值超過100萬美元的豪華公寓，該公司報告稱，上一季度的房屋訂單合同同比下降了60%。

提供房地產市場分析的Zonda的數據顯示，快速入住房，即準備在未來三個月內搬入的房屋的庫存大幅增加。快速入住房的庫存從4月份的8,925套左右增加到8月份的21,532套左右，增長了近三倍。

隨著投資者從房地產市場轉移，房屋建築商開始放緩建新房，美聯儲主席鮑威爾仍維持限制性政策立場。對美國聯邦基金利率（Federal Funds Rate）的預測顯示，到2023年底，聯邦基金利率約為4%。

聯邦基金利率的提高不僅會繼續阻止投資者進入房地產市場，還會導致大規模拋售房地產投資。根據Zillow的數據，在聯邦基金利率為零時，過去兩年投資者的資本化率（也稱為上限利率）一直在4.5%左右。投資百科（Investopedia）網站將上限率定義為房地產投資物業預期產生的回報率。

據Redfin的數據，全國大城市的投資者占所有需求量的四分之一到三分之一。由於政策制定者積極加息，通常使用可調整利率抵押貸款的投資者現在幾乎看不到回報。隨著利率上升，銀行將繼續對未償還的房地產貸款追加保證金，這可能會導致投資者出售他們的房產，從而使更多的住房進入市場。

【大紀元2022年02月23日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）去（2021）年第四季度，美國房地產投資者購買了18.4%售出的房屋，創歷史新高，高於前（2020）年同期的12.6%和第三季度修訂後的17.4%。投資者在第四季度購買了大約八萬套美國房屋，總價值500億美元。

根據房地產網站Redfin的統計，隨著房價的上漲，中等價位的住宅越來越受投資者歡迎，在第四季度占投資者購買量的32%，創歷史新高。不過，低價住宅仍然最受投資者歡迎，占購買量的37%。

圖一：去年第四季度，美國房地產投資者購買了18.4%售出的房屋。（Redfin提供）

租金與高房價吸引投資者買房

投資者的需求比過去都更加強烈，因為投資者能夠收取更高的租金，並以更高的價格出售翻修房屋。Redfin將投資者定義為，購買住宅房地產的任何機構或企業。

從投資地區來看，投資者在亞特蘭大（Atlanta）、夏洛特（Charlotte）和傑克遜維爾（Jacksonville）的市場份額最高。

儘管投資者市場份額在第四季度創下歷史新高，但投資者購買的房屋數量較第三季度的峰值下降了9.1%，但與新冠疫情前的水平相比已顯著上升。投資者在第四季度購買了80,293套房屋，同比增長43.9%。

圖二：去年第四季度，美國房地產投資者購買房屋數量較第三季下降。（Redfin提供）

而且，在第四季度，超過四分之三（75.3%）的投資者購房是用所有現金支付的。

住房供應緊縮限制了包括投資者在內的所有購房者的房屋銷售。第三季度的下降也部分歸因於季節性因素，因為房地產活動在年底趨於放緩。例如，在2019年，投資者購買的房屋數量從第三季度到第四季度下降了4%。

隨著房價迅速上漲（去年12月同比上漲15%）以及待售房屋短缺，投資者購買的房屋數量在整個2021年猛增。投資者正在利用市場對租金的強烈需求，和不斷上漲的價格加碼投資，12月新租約的平均每月租金上漲14%。

普通購房者被擠出市場

Redfin的經濟學家沙瑞雅・博克里（Sheharyar Bokhari）表示：「雖然創紀錄的高房價對個人購房者來說是個問題，但這是投資者需求比以往任何時候都強的原因之一。」，「投資者正在追逐價格，因為租金也在飆升，這激勵了出租房投資者。供應短缺對房東來說也是一個優勢，因為許多找不到房子的人被迫租房。此外，因為房價飆升，『翻轉』房屋的投資者看到了賺取巨額利潤的潛力。」

「投資者購買創紀錄的待售房屋份額，是使市場上普通購房者難以買房的一個因素」，博克里進一步說，「很難與全現金報價競爭，而且抵押貸款利率上升對投資者的影響較小，因為他們通常根本不使用抵押貸款。如果今年房價增長放緩，投資者需求可能會降溫，因為租金增長也會放緩。」

投資者在第四季度購買了價值499億美元的房屋，高於2020年同期的350億美元。投資者購買的典型房屋售價為43萬2,971美元，比2020年同期上漲近10%。價格上漲是因為整個房地產市場的價格都在飆升。

中位價房屋越來越受歡迎

另外有一個轉變，中位價的房屋越來越受到投資者的歡迎，在第四季度占其購買量的32.3%，創歷史新高（與第三季度的32.4%基本持平），高於前年同期的24.1%。

圖三：去年第四季度，美國房地產投資者對低中高價位房屋的購買份額。（Redfin提供）

對於投資者來說，低價房屋仍然更受歡迎，但幅度大幅降低。第四季度，低價房屋占投資者購買量的37%，創歷史新低，低於前年同期的44.5%。

同時，高價住宅占投資者購買量的30.7%，略高於第三季度的30%，但略低於前年同期的31.4%。

「較低的價格點仍然受到投資者的歡迎，我預計這種情況不會改變。他們的主要目標之一仍然是買低賣高」，博克里說，「但投資者也對價格較高的房產越來越感興趣，部分原因是缺乏低價房的庫存，另外，他們押注對高端租金的需求不斷增長。」

獨立房是投資者的最愛

以房型來分，獨立房約占投資者購買的四分之三（74.8%）。這接近有記錄以來的最高水平，與第三季度（75%）基本持平，高於一年前的72.2%。

公寓和合作公寓（coops）占投資者購買量的15.4%，低於前年同期的17.8%和第三季度的16.1%。聯排屋占投資者購買量的6%，高於2020年的5.3%，多戶住宅佔3.8%，低於前年同期的4.7%。

哪些地區最受投資者歡迎？

投資者在相對負擔得起的陽光帶（Sun Belt）都會區中擁有最大的市場份額。在亞特蘭大，第四季度售出的房屋中有32.7%是由投資者購買的，在這項分析中，在美國40個大都市中所占的份額最大；而在夏洛特，這一比例為32.1%；緊隨其後的是佛羅里達州的傑克遜維爾29.8%、拉斯維加斯29.2%和鳳凰城28.4%。

最受投資者歡迎的三個大都市——亞特蘭大、夏洛特和傑克遜維爾——在去年12月的房屋銷售中位價均低於38萬3,000美元的全美中位價，這使得它們對投資者更具有吸引力。
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去年，拉斯維加斯和鳳凰城的房價顯著上漲，分別同比上漲24.8%至39萬9,400美元和28%至43萬5,200美元。它們也是美國最受歡迎的兩個搬家目的地，2021年吸引了數以萬計的新居民。

亞特蘭大和夏洛特也是美國人最受歡迎目的地之一，這4個城市都成為出租房投資者的熱門選擇地。

傑克遜維爾的投資者購買量比前年增加了一倍多，同比增長157%，是本次分析中最大增幅的都會區。緊隨其後的是拉斯維加斯（同比增長105.5%）、夏洛特（92.8%）、巴爾的摩（83%）和亞特蘭大（74.4%）。本次分析中，除了4個都會區（西雅圖、紐約州納蘇縣Nassau County、新澤西州紐瓦克Newark和密歇根州沃倫Warren）以外，投資者購買量均較前年有所增加。

然而本次分析中，投資者購買最小份額的都會區是羅德島州的普羅維登斯（Providence），只有6.2%，緊隨其後的是華盛頓特區7.8%、密歇根州沃倫8.2%、弗吉尼亞海灘（Virginia Beach）8.6%和賓夕法尼亞州蒙哥馬利縣（Montgomery County）8.6%。#

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本文刊載於舊金山2月19日地產版