Tag: 美國房地產

【2022年10月29日訊】這一場新冠疫情改變了全世界的生活方式，就拿美國房地產市場來說，簡直是經歷了一場雲霄飛車式的洗禮。現在，我們正面臨，可能是自2008年金融海嘯以來的最大經濟危機、衰退風險。那麼為何全球經濟再度陷入危機？

各種經濟危機的跡象

現在不僅歐美各國的通脹降不下來，股市又在下跌震盪，英國到歐盟各國遭遇貨幣貶值、政府債券拋售，而且連瑞士信貸也陷入破產危機。這些都是今年以來發生的經濟事件，單個看還不太有感覺，但是全部集合起來，馬上就會知道事情不太妙了！

其實這是一個很大的命題，牽連到整個國際間的政治、經濟局勢，關係錯綜複雜。所以，今天我就試圖從一個比較特殊的角度，或者也能說從一個比較高角度來和大家談談，如果陷在其中看，容易當局者迷，如果我們試著從一個高度來看，或許問題更容易一目瞭然。

視頻：是誰造成這場經濟危機？｜政府操控貨幣、干預市場對嗎？｜高福利高稅收的假象｜製造亂局讓你迷方向｜非暴力革命手段【美國地產熱點】第90集

新冠肺炎的起源？

那麼首先大家還記得，這一場新冠肺炎最早稱作什麼？——武漢肺炎，很明顯疫情就是從中國武漢開端的，只是後來可能因為政治上的因素，被世界衛生組織WHO強硬改成了COVID-19也就是俗稱的新冠肺炎、新冠疫情。而這場疫情的起源，中國政府卻一直不給出原因，就算是國際間要求調查，也全都被阻撓，等於是真相被掩蓋。

部分的推論是中共一手創造的病毒。不過，這個推論也不太靠譜，因為現在看起來最怕病毒就剩中共了，堅持清零政策，堅持把病毒消滅到一個不剩。從這一點上來看，或許病毒不完全是中共一手安排的，畢竟把一個自己怕得要死的病毒，從自己統治的土地上散播，那不是很不明智嗎？要放當然也要先從「萬惡的美帝」下手啊！不是嗎？

政府操控貨幣

不過，我相信中共曾經做過這樣的安排：用一個病毒擾亂世界秩序，特別是針對美國。翻開《魔鬼在統治著我們的世界》一書，其中深度解析共產主義如何操控我們的世界，大致可以分成兩大部分，一個是暴力革命、另一個是漸進式的非暴力共產主義。「目的是通過摧毀一切社會秩序的世界革命，而達到消滅國家的目的，最後建立一個世界性統治機構，取代所有國家和政府。」其中在西方進行的就是非暴力的意識形態滲透，通常用各種理論學說，也就是花言巧語，來達到破壞社會秩序的目的，讓人很難察覺。

該書的第一章：魔鬼毀人之36計中說到，第十五計是東方極權、第十六計是西方滲透，第十八計是操控貨幣，例如美國自1971年8月廢除金本位制，逐漸各國都通過控制貨幣發行量製造周期性的經濟危機。說到這裡，有沒有讓大家想起疫情之後的經濟奇蹟是如何創造的？就是央行印鈔票，以政府手段控制經濟，由國家舉債，讓大家手裡都有錢，造成經濟沒有陷入衰對的假象。書中就寫「鼓勵各個國家借債，藉此削弱這些國家的主權。鼓勵百姓借錢消費，這樣他們必須依賴銀行、政府，成為終生的債務奴隸。」

製造經濟危機

第二十二計：經濟危機。「製造、利用經濟危機，伺機發動革命」，當經濟發生危機的時候，民主國家的政客很容易「病急亂投醫」，採用了許多社會主義的政策，比如高稅收、加大政府對經濟的干預，讓政府從裁判變成了身兼球員的角色，「成為資本和市場運行的主要指揮者和調控者，成為私有經濟主體的替代者。」我拿加州舊金山的租控條例來說，就是很明顯的政府干預市場經濟的例子，不僅管控租金，還鼓勵房客控告房東，導致讓租霸橫行，但是最終帶來的是，舊金山租房單位不足，越來越少人敢當房東，受害的還是回到租戶本身。

「上世紀30年代的經濟大蕭條，是歐美國家走上大政府、干預主義的關鍵，2008年的金融危機也為政府的繼續左傾準備了條件。」簡單的說，經濟危機的產生，讓共產主義者有機可趁，其實這裡也可以說是社會主義者，因為社會主義其實就是共產主義的初期階段，他們能趁機加深控制政府，進一步干預、擾亂人們的視聽，同時很多民眾因為陷入財務危機，也無暇去監督政府，甚至還更希望政府多加的干預經濟，多發福利、補助，這又讓政府有了提高稅收、控制經濟的理由，形成一種恐怖循環。

說到這裡，又讓我們聯想到，這次可能發生的經濟危機是不是這樣促成的？美國政府發錢、降低利率，引發難以收拾的通貨膨脹，表面上經濟就業良好，但實際上百姓連房子都買不起、住不起，現在買啥都要惦量一下錢包夠不夠。那怎麼辦？讓美國政府再發錢、再提高稅金，再不夠，政府要房東主動讓出房子嗎？是不是有可能發生？在疫情期間美國不就上演了嘛，尤其在加州部分城市，房客不交租也能住一年，房東也只能忍氣吞聲。後果呢？現在房價過高、租金暴漲，受害的還是那些收入較低的民眾或是剛出社會的年輕人。

大移民潮

第二十三計：離土斷根。這一部分寫道：「移民現象自古存在，是人類社會的正常現象。但近代以來，出現了某些大規模的移民潮，包括國際間的和一國之內的移民潮，這是邪靈刻意操縱的結果。」為何共產主義的邪靈要刻意造成大規模的移民潮呢？書中寫道這有多種目的：可以達到「淡化民族意識、模糊國境線，削弱國家主權，也即削弱了各國維護其文化傳統和社會秩序的能力」。

而且，失去文化的根，還容易在融入當地的同時，造成各種種族和宗教間的矛盾、仇恨，因為新來者肯定跟當地居民有文化上、經濟上的差異，這些新來者也會因為需要安家落戶、適應當地的生活環境，無法更多的參與國家政治，這時就更容易變成左派政黨的投票機器。尤其現在很多國際間的移民、難民，當他們享受西方國家的高福利之後，很自然會去支持這些左派政黨。

現在大家是不是又聯想到什麼了？沒錯，就是疫情之後的美國國內移民潮，各大城市的人都在往郊區、陽光地帶移動。當然，因為這是國內的人口移動，對文化的衝擊或許不太明顯，但是對許多當地的房地產、經濟肯定是有衝擊的，這些大城市的居民、投資客帶著大把銀子去買房，把當地房價炒得衝破天際線，現在因為政府要控制通脹，房地產市場要冷卻，但是卻搞得當地人買不起房子。疫情期間曾經最火熱的房市，現在要承受最大的房市泡沫破裂。

看透魔鬼伎倆

第三十二計：瞞天過海。什麼是瞞天過海？書中說：「小的騙局往往發生在暗處，而魔鬼的天大騙局卻發生在明處，甚至表現得『合情、合理、合法』」。現在回想起來，是不是這樣呢？這場疫情帶來的災難就在我們的眼前展開，但是我們有多少人看透它呢？部分人可能都還覺得，這一切很自然就發生了，這沒有什麼。所以，「普通人無法理解也無法想像如此邪惡、如此巨大的陰謀，所以即使有人揭露魔鬼陰謀的局部，也很難被人理解和接受。」◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年10月07日訊】在過去幾集的影片中，我一直在和大家講，美國房地產正面臨放緩的趨勢，房價漲幅放緩、銷售速度下降、房源庫存上升、交易時間拉長、賣家降價比例繼續增加。不過也在房貸利率這幾週持續大幅上升之際，平均的30年固定利率就快要突破7%，市場又出現一些明顯的變化。這一集就來和大家探討有哪些變化，到底房市有沒有可能再進一步大幅度降溫。

當前房貸利率

先帶大家看幾個最新（10/5截稿前）的利率變化：一個是房地美的數據，9月29日的當週，平均30年固定利率是6.7%，比上一週、上一個月都是大幅增加，比去年更增加了將近4%；另外再看抵押貸款銀行家協會的數據，顯示是6.52%；如果看抵押貸款每日新聞是6.65%。抵押貸款每日新聞的數據是根據貸方利率表的實時變化所統計出來，所以它的數據會比較即時，這裡我們也看到前一週，利率曾經到達7.08%的最高位。

我們都知道房地產市場是經濟中對利率最敏感的區塊，所以當美聯儲在強力對抗通脹、努力升息之際，房市等於是處在風尖浪口上，需求要硬生生下拉，買家的負擔能力被無情的剝削，而作為賣家則陷入錯過賣房最好時機的苦惱。而且，利率已經突破7%，將對房地產市場出現四大信號，以下我給大家逐一分析：

視頻：利率高漲 房市出現4大信號！！3大利率數據｜1800萬戶家庭無法買房｜越買越小 買家的苦衷｜庫存增加的假像｜房市不會崩盤4大原因【美國地產熱點】

信號1：將有更少且更謹慎的買家

牛津經濟研究院的首席美國經濟學家估計，與2021年底相比，抵押貸款利率的飆升，意味著有資格獲得中位數房價抵押貸款的家庭，減少了大約1800萬戶。看到Redfin的數據，9月底的待過戶交易已經出現同比下降21.3%。而且，我和部分房地產經紀的交談，他們都說因為房市降溫，手上的交易案少之又少，有人都準備提前去放假了。

從另一面說，還能夠買房的人會更加謹慎，假設是購買全美中位數房價的買家，如果抵押貸款鎖定在高端利率，將會比鎖定在低端的借款人多支付數百美元，如果是更高房價，差異將可能是數千美元。所以對不同的貸方貨比三家會變得更加重要。

還有，銷售時間的拉長已經到達31天的中位天數，顯示買家對買房的放緩與謹慎態度，他們對房產的狀態、賣家的條件都更加苛求，對應有的保障條件都會如實地寫在報價裡面。

信號2：購買更便宜、購買面積更小的房產

在這個方面，我們雖然看到全美的庫存量在增加，不過，在有些比全美價格便宜的地方，卻出現待售房屋數量下降的現象。這方面可以看到Realtor.com的統計，八月份待售房屋數量同比下降最多的是夏威夷州的火奴魯魯，大幅減少44.7%，這也是名單中唯一一個中位數房價比全美房價還高的地方。

名單上還有康涅狄格州的哈特福德、紐約州錫拉丘茲、威斯康星州密爾沃基、芝加哥、弗吉尼亞海灘、辛辛那提、明尼阿波利斯、賓州的斯克蘭頓和馬里蘭州的巴爾的摩。（見表）

另外，更小的房產也是現在買家不得不接受的。可以看一個例子，一個買家如果一個月預算是3,000美元，今年9月買房（房貸利率6.7%）和去年9月（房貸利率3.01%），能買到的房產面積將差距頗大，統計得出，聖地牙哥前後一年買房，相差435平方英尺的面積，去年是1,366平方英尺，僅年只剩下931。

我們還可以看到，新澤西州的紐瓦克、紐約州的納蘇縣、丹佛、俄勒岡州波特蘭市，還有西雅圖、聖荷西、河濱市和沙加緬度等等，都比去年減少兩百至四百平方英尺的面積。

信號3：庫存量增加中，但無法樂觀

與去年同期相比，9月份的庫存增加了26.9%。並這不是賣家和建築商正在上市更多的房屋，相反他們正在減少房產上市。這是因為房屋銷售不那麼快，所以掛牌時間更長，從而增加了庫存。事實上，9月份的新房源上市量，同比下降了9.8%，而且基本上從夏季就開始出現逐月下降的現象。

另外，許多賣家知道他們已經錯過了市場的高峰，所以對賣房興致缺缺，因為，大多數賣家也是買家，那些原本鎖定較低抵押貸款利率的人，肯定不會有太多人願意放棄低利率，而去買一個可能支付更多，卻得到更少的交易。這將賣家的人數大大縮小，只剩那些真正需要搬家的人。

信號4：越多的賣家降價求售

9月份約有19.5%的賣家降價，而且這一比例一直在穩步上升，因為買家減少，而且買家並不著急買房，所以將有更多的賣家用降價來吸引買家，另一方面也是調整更符合市場的價格。

現在的賣家也會更願意替買家支付部分服務費用、手續費用或是房產維修費用，來爭取買房交易能夠進行下去。因此，市場會越來越傾向買家市場。但是，對於一個好房產，不管是位置好、學區好或是屋況好，還是會面臨競價的機會，畢竟剛剛我們說到，想買的人還是多過供給量。

利率這麼高了，房市會不會崩盤？

最後，有人一定想問：利率這麼高了，房市會不會崩盤？雖然利率在打壓想買的人，但是多數專家卻認為房市不會崩盤。原因之一，想買房的人還是不少，這與遠程工作有很大的關係；原因二，上個月只有1%的房地產經紀人經手止贖或短售的交易。然而，在2009年3月，有49%的房地產經紀人都在處理這些不良銷售，這在很大程度上是由於貸方只向最合格的借款人提供抵押貸款。

原因三，8月份的失業率仍維持在3.7%，雖然比上個月上升0.2，但整體來說就業市場算是很健康，代表人們有工作就能支付還款。原因四，房屋供給量少於需求量，這也是為何我們會看到房價近期有回彈的跡象，一週內簽約、兩週內簽約的數量也有回升的情況。終究是這個市場的供給量不足。

另一方面來說，前兩年房價上漲過快，就像氣球被充得太脹，現在就算房價下跌10%-15%也並不一定是壞事。把充得過飽的氣球，放一點氣，這樣對氣球反而會更安全，可以避免瞬間爆裂。◇

責任編輯：李曜宇#

【2022年09月21日訊】（記者李歐編譯報導）房屋銷售下降正在波及整個相關產業的經濟。原本因為房市熱絡而受益的家居零售產業，現在又因為房市的降速，導致家居產品銷售出現庫存壓力、價格出現通脹；但在家電產品方面，零售商卻推出出清優惠。

美國房地產熱潮始於2020年年中，因為購房者爭先恐後地尋找空間更大的房屋，這有助於推動沙發、地毯和室內植物等物品的購買。許多待在家裡的消費者——被取消假期和避免去餐館——省下的錢，決定改造和重新裝修。到2021年底，家居用品支出繼續飆升。

不過，政府數據和企業數據顯示，由於許多購房者在利率攀升之後，和可供購買的房屋短缺的情況下，轉而觀望，今年此類支出已經放緩或下降。

根據商務部的數據，8月份家具和家居用品商店的銷售量，經季節性調整後，同比下降了1.6%，電子產品和電器商店的銷售額下降了5.7%。據勞工部稱，近幾個月來，家具企業一直在裁員。

據《華爾街日報》報導，Pantheon Macroeconomics首席經濟學家伊恩・謝波德森（Ian Shepherdson）表示：「如果你參與了房地產市場，那非常糟糕」，或者是專營家電、家居用品的那種零售商。「所有這些銷售都是由（房屋）交易量觸發的，我非常相信他們都會受到衝擊。」他說。

這對商家和他們的員工來說是不利的，但這正是美聯儲在提高借貸成本，以對抗高通脹時，所期望的多米諾骨牌效應。央行今年以1990年代初以來最快的速度上調基準利率，並可能在近日和未來幾個月繼續上調，以抑制支出、投資和招聘，希望減緩通脹。

抵押貸款利率以飆升，作為回應。抵押貸款巨頭房地美（Freddie Mac）週四（9/15）報告，過去一週，平均30年期固定利率抵押貸款，從一年前的2.86%攀升至6.02%。

來自Realtor.com的統計，美國7月份成屋銷售連續第六個月下降，為八年多來最長的連續下降。他們比一年前下降了20.2%。

到目前為止，通貨膨脹依然很頑強。儘管房市銷售量下降，但包括家具、床上用品、窗簾和地毯在內的家居用品價格，在8月份較7月份上漲1.1%，是自1月份以來最快的月度漲幅，並較去年同期上漲10.6%，根據勞工部統計。

該類別中的一個例外是電器：它們的價格，在8月份，較上月下降了近兩年來的最大幅度。

如果銷售下滑趨勢繼續，更多的價格可能會下跌或上漲得更慢。

高端家具商：行業面臨艱難

高端家具銷售商RH本月表示，由於未來幾個季度房地產市場疲軟、美聯儲預期加息，以及與2021年創紀錄的銷售額。

RH表示，預計其淨收入將在截至10月29日的下一季度下降15%至18%。該公司預計其2022財年（截至2023年1月29日）的淨收入將下降3.5%至5.5%，與去年相比增長了32%。

RH首席執行長加里・弗里德曼（Gary Friedman）在與分析師的電話會議上說：「房地產市場正處於衰退之中，而且才剛剛開始。因此，在我們的行業中，這可能會是艱難的12到18個月。」

現在，由於通脹，許多消費者被房市淘汰，或將支出轉移到食品雜貨上，以及他們在疫情期間錯過的消費上，比如外出就餐。同時，由於購物者離開後，訂單放緩，零售商現在庫存過剩。

「從我們2020年重新開業到2021年底，業務發展得非常好，你賣掉了所有的東西」，麻薩諸塞州富蘭克林（Franklin）的Simon’s Furniture, Mattresses & Appliances的老闆賈里德・西蒙（Jared Simon）說。

現在，「大多數經銷商庫存過剩；我們的庫存比疫情之前的水平增加了55%」，他說。

他還表示，製造商為購買一整套電器的客戶，提供折扣等激勵措施，比如裝修新廚房——這是他自2019年以來，從未見過的趨勢。

與房地產行業相關的企業，經歷幾年的強勁增長。因為，在過去15年的大部分時間裡，家庭借貸的成本很低。不過，現在這種部分優惠，正在因爲利率上揚、市場放緩而逐漸消失。◇

責任編輯：李曜宇



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本文刊載於舊金山9月21日地產版

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【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯報導）負擔能力是現在許多潛在購房者的主要關注點，因此對於最便宜的房屋的競爭最為激烈——這與疫情引發的美國房地產熱潮情況相反。

根據Zillow的統計分析，在疫情的大部分時間裡，中高價位的購房者面臨的競爭最為激烈。2020年，前兩個高價位的待售庫存年度降幅最大，且2021年回升速度較慢。而銷售一直保持高位，顯示庫存相對較低是需求旺盛所致。

現在，隨著抵押貸款利率的提高和一年多的創紀錄價格上漲，每個市場中價格最低的房屋都吸引了最多的買家。

在疫情期間，這些低價房屋的庫存下降幅度不那麼嚴重，並且比其它價格等級更快速地回升——2021年7月，最便宜等級的庫存每月增長，幾乎是最昂貴房屋的兩倍，但最近幾週，這一細分市場的增長，相對於中等和最高價格層開始逐漸減弱。

7月底，最昂貴的房地產市場中，三分之一的庫存環比增長11%，比去年同期增長19.3%。同樣，中間價位的三分之一市場，庫存環比增長12.7%，同比增長17.3%。庫存也在價格最低的三分之一中增長，但僅環比增長11.2%，同比增長10.4%。

這可能表明買家對低房價層的興趣，高過其它價格層，因為最低價房屋的銷售量仍然很高。大多數都會區的不同價格層的庫存，都出現了類似的變化。

銷售數量也遵循類似的趨勢。最便宜的價格層在2021年的銷售量同比增幅最高，去年冬天甚至一度超過了中高價位住宅的銷售水平。在截至 6月20日的一週（可獲得的最新每週數據）中，最低價位的房屋銷售量同比下降14.2%，但中價位和高價位的房屋銷售量分別下降20.3%和25.4%。2022年，最低價位的房屋占當週銷售額的26.7%，但去年同期的銷售量只有24.8%。

此外，隨著所有價格層的競爭放緩，賣家經常需要調整他們的價格預期，導致許多人降低標價。至少自2018年，Zillow開始統計以來，首次出現所有層級的降價比例超過10%：高價位有11.4%的賣家降價；中價位有12.6%；低價位只有10.5%。

儘管在過去6個月中，所有價格層的降價比例都出現了類似的急劇上升，但最近幾週，最低價位的房源降價頻率低於其它價格層。這適用於洛杉磯、紐約和西雅圖等最昂貴的市場，以及亞特蘭大、堪薩斯城和坦帕等更實惠的市場。◇

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【2022年08月31日訊】（記者李歐編譯報導）今年夏天之前，美國房地產市場可以用這些詞來形容：炙手可熱、瘋狂、殘酷。但描述當下房市狀況的最新詞彙是：平衡。

Realtor.com經濟學家徐嘉怡（音譯Jiayi Xu）在新一週的市場分析中，表明「我們的每週數據表明，美國房地產市場正在朝著更加平衡的市場發展。」

近來許多經濟學家都對市場往更加平穩的轉向發表了評論。

「隨著市場降溫，售價將趨於平穩，但這種降溫只是回歸到過去幾年不存在的平衡市場類型。」——Bankrate首席財務分析師，格雷格・麥克布萊德（Greg McBride）

「上漲的趨勢最終必須放緩……隨著一些買家因負擔能力和供應限制而退出市場，並且因為新建築有更多供應，房價將放緩，從而導致房地產市場更加平衡。」——First American首席經濟學家，馬克・弗萊明（Mark Fleming）

「隨著房地產市場的重新平衡，房主在2022年初對出售的熱情正在消失。」——Realtor.com首席經濟學家，丹妮爾・海爾（Danielle Hale）

但是，對於買家和賣家來說，平衡的房地產市場實際上是什麼樣的——以及意味著什麼？

簡而言之，「平衡」意味著自新冠疫情以來占據主導地位的賣方市場正在緩慢轉變——不是完全進入買方市場領域，而是轉向使買賣雙方處於更平等地位的中間地帶。

在截至8月20日當週的Realtor.com每週房地產報告中，顯示中位掛牌價同比仍上升14.4%，新上市房減少12%，市場庫存量增加26%，上市天數增加4天，同時8月25日當週的30年期抵押貸款固定利率平均為5.55%，較上一週增加0.42%。（見表）

房屋在市場上停留更長

過去兩年，房地產銷售步伐明顯加快。在全美，房屋在被搶購前，在市場上的中位天數為35天。但這種熱潮正在減弱。

「連續第4週，房屋在市場上的停留時間比去年更長」，經濟學家徐嘉怡補充道：「隨著買賣雙方都適應重新平衡的市場，預期發生了變化，降低了市場的緊迫感，並加強了銷售時間延長的趨勢。」

房屋賣家不太熱衷於上市

雖然今天的購房者不太熱衷於積極行動，但賣家也在拖延市場。在最新的新房源數量比去年同期下降了12%。待售新房源數量已出現連續第7週同比下降，並連續第2週出現兩位數下降。

這種「不願上市」的現象，不僅意味著買家可以選擇的新房源更少，而且還可能使市場的再平衡趨勢失衡。

「賣家的這種回調可能會減緩房地產市場重新平衡的速度」，徐說：「尋求更多議價能力的買家可能需要耐心。」

房價仍然很高

儘管賣家對上市房產興致缺缺，但是：賣家仍然可以賺錢，因為房價繼續飆升。目前，全美房地產中位掛牌價為449,000美元，比去年同期上漲了14.4%。

房價已經連續36週以兩位數的百分比攀升。正如數據顯示的那樣，房屋淨值仍處於歷史高位。

但時間似乎正在削弱房市的熱度，對買家來說也有一些好消息：儘管房價很高，徐說：「通常更多的季節性價格放緩還在後面。」

抵押貸款利率再度上揚

根據房地美的數據，截至8月25日的當週，平均30年期固定利率抵押貸款從前一週的5.13%飆升至5.55%。

這對買家來說是個可怕的消息，因為這表示房屋融資比一年前要貴得多。

也許這就是賣家越來越不願意上市的原因：如果他們必須購買新家，他們將不得不以今天更高的利率鎖定新貸款，這可能會很快吞噬他們剛剛獲得的售房利潤。因此，正如徐指出的那樣，「如今近四分之三的潛在賣家也計劃購買另一套房子，似乎更多的房主決定留在原地。」◇

本文刊載於舊金山8月31日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年06月28日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）美國房地產賣家正在調整他們的賣房預期，因為他們意識到許多買家不能夠在抵押貸款利率進一步飆升之前買到房產。

快速上升的抵押貸款利率削減了購房者的預算，也導致購房情緒下降。房價下跌在西部的中型大都市尤其常見——尤其是在猶他州——其中許多是外州人移入的熱點城市，曾在新冠疫情期間價格大漲。

外州人移入的熱點城市  買家正在退縮

在距離鹽湖城約45英里的猶他州普羅沃市（Provo），近一半（47.8%）待售房屋5月份出現價格下跌，這在房地產網站Redfin分析的108個大都市分區中跌幅最高。華盛頓州塔科馬市（Tacoma）的降價數量占比大致相同，為47.7%。接下來是丹佛的46.9%、鹽湖城45.8%、沙加緬度44.3%、愛達荷州博伊西（Boise）44.2%、猶他州奧格登（Ogden）42.6%、俄勒岡州波特蘭42%、印第安納波利斯41.9%和費城41.2%。

普羅沃、博伊西、鹽湖城、沙加緬度和奧格登也是房源份額增幅最大的5個大都市，價格同比下降。2021年5月，普羅沃和博伊西大約12%的房源價格下跌，鹽湖城、沙加緬度和奧格登的降價數量占比約為20%。

總體來說，在這項分析中，約有一半（53個）大都市出現超過25%的房屋賣家在5月份降低要價。超過10%的賣家在所有108個都會區降價，推動全美降價份額到達新高紀錄。
更多內容請看視頻：美國高風險房、水下房在這裡｜這個都會區 近半賣家降價求售｜水下抵押貸款、止贖、失業率日趨嚴重｜美國房租連漲15個月｜佛州租金漲幅驚人【美國地產熱點】第73集

房價下跌的增加是房地產市場放緩的象徵。在房價飛漲、抵押貸款利率飆升、高通脹和股市低迷的情況下，許多買家正在退縮。

Redfin的首席經濟學家戴若‧菲爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示：「當今市場上有兩種賣家：那些已經知道市場降溫的賣家，以及那些在銷售過程中了解市場降溫的賣家。」「前者希望在市場進一步放緩之前迅速出售，他們願意立即以略低於附近同類房屋的價格出售，而後者如果他們的房屋在幾週內無法吸引買家，則可能不得不降價。隨著越來越多的賣家接受市場放緩，房價下跌的房屋將減少。」

疫情期間的房市熱點 面臨窘境

10個房價降價數量占比最大的大都市中，有4個在疫情期間房價上漲最多，分別是：普羅沃、鹽湖城、博伊西和奧格登。從2020年5月到2022年5月，普羅沃的價格上漲了65.7%至55萬美元；鹽湖城上漲了56.2%至55.6萬美元；博伊西上漲了66.7%至55萬美元；奧格登上漲了57.2%至50萬美元。

房價飆升的主因是疫情期間外地購房者遷入，與當地人競爭有限的房屋供應。整個2020年，博伊西和鹽湖城都會區（包括普羅沃和奧格登）的遷移人數幾乎增加了兩倍。這兩個地方的趨勢已經開始逆轉，鹽湖城在第一季度首次出現淨流出的記錄（更多Redfin.com用戶希望離開的比搬進來的多）。

博伊西的地產經紀人夏娜‧彭德爾頓（Shauna Pendleton）表示：「由於利率大幅上漲，一些買家再也買不起他們想要的房子。既然房價已經飆升，搬進博伊西地區的人幾乎沒有那麼多了。具有諷刺意味的是，許多博伊西的新移民現在都離開了，因為吸引他們來到這裡的安靜、慢節奏的生活方式已經不復存在。」

在這項分析覆蓋的108個都會區中，有102個都會區與去年相比，降價房屋的比例有所升高。另外6個都會區的降價房屋比例減少，分別是：德州的麥卡倫（McAllen）、伊利諾州埃爾金（Elgin）、芝加哥、加州弗雷斯諾（Fresno）、伊利諾州萊克縣（Lake County）和麻薩諸塞州斯普林菲爾德（Springfield）。◇

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本文刊載於舊金山6月25日地產版

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【大紀元2022年07月15日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）雖然美國房地產市場正在放緩，但房價仍比疫情之前高出二十至三十個百分比，尤其抵押貸款利率還可能往上加高。對美國中產階級來說，買房成為難以實現的夢？找一找，或許還有一些城市向中產階級張開雙臂。

根據全美房地產經紀人協會（NAR）的住房負擔能力指數，在全國範圍內，五月份的住房負擔能力較上月有所減弱。與上月比較，每月抵押貸款還款增加6.2%，而家庭收入中位數則微升0.7%。

與一年前相比，五月份的負擔能力下降，因為每月抵押貸款還款額攀升51%，家庭收入中位數上升4.5%。今年五月的有效30年期固定抵押貸款利率為5.31%，而一年前為3.01%，現房銷售中位價格較一年前上漲14.6%。

面對現實：無論你是普通的中產階級，還是中階經理人，從紐約到洛杉磯，被卡在中間位置是最艱難的。作為中產階級——尤其是如果你碰巧想在當今充滿活力和怪異的房地產市場上買房。

當然，專家們多年來一直在哀嘆中產階級的死亡。而且，很難不悲觀，因為一切的成本似乎都在飛漲——除了大多數美國人的薪資水平。

但是別氣餒，即使房價和抵押貸款利率繼續飆升，在美國仍有一些地方，普通的中產家庭仍然可以舒適地買得起自己的房子——不用到處籌錢。

Realtor.com首席經濟學家丹妮爾‧海爾（Danielle Hale）表示：「今天的中產階級購房者和租房者正受到各方的擠壓，尤其是那些希望通過首次購房成為房主的人。」不過，在部分地區有更多的經濟適用房，「這些地區往往出現在南部和中西部」。

Realtor.com根據Claritas的數據，尋找中產階級家庭能夠找到最多他們負擔得起的房屋的大都市地區，並假設一個中產階級家庭的年收入約為72,000美元，並計算這些家庭最能負擔得起的房價約為28萬美元——比六月份45萬美元的全美中位價低約38%。而且，房主應將不超過稅前年收入的30%用於住房（相當於每年21,600美元的住房成本）或每月1,800美元。

依據以上的條件，Realtor.com找出100個都會區中，擁有28萬美元及以下房產最多比例的前十名：

第一名：俄亥俄州楊斯敦（Youngstown, OH）

中位房價：129,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：85.5%
與許多鐵鏽帶城市一樣，隨著工廠在過去幾十年中關閉，揚斯敦的人口也在減少。但是，在新冠疫情期間，這裡也隨著投資者與首次購房者的競爭，房價一直在上漲。所幸，楊斯敦仍有大量超負擔得起的房屋。

當地的房地產經紀人埃爾‧塞里特利（Al Cerritelli）說：「我們位於匹茲堡、克利夫蘭、紐約和芝加哥之間，這是一個生活成本更低、生活方式更輕鬆的最佳地點。」

尤其在郊區的坎菲爾德（Canfield），這裡有一些評價很高的學校，購房者可以用比洛杉磯或紐約房價的首付款還低的價格，買到非常好的房屋。

例如，一套4臥室、兩層樓的房產，只需20萬美元。預算有限的買家還可以找到不足13萬美元的兩臥室房。

第二名：賓州斯克蘭頓（Scranton, PA）

中位房價：215,000美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：72.3%
在疫情之前，斯克蘭頓和賓州東北部的房地產市場已經變得炙手可熱。現在，由於大量新居民逃離紐約市等高價都會區，該地區變得更加炙熱。

事實上，斯克蘭頓曾為NBC熱門電視劇《我們的辦公室》（The Office）的拍攝地。Realtor.com去年也將斯克蘭頓評為全美最實惠的滑雪城鎮之一。即使人口和受歡迎程度都在上升，Lehigh Valley仍然能夠讓中產階級購房者負擔得起。

在這裡不需要二十萬就能買到兩臥室的房屋，現在的上市房甚至有十萬以內的選項。

第三名：紐約州雪城（Syracuse, NY）

中位房價：199,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：70.3%
這座位於紐約市西北約250英里的鐵鏽帶城市，也見證了眾多工作崗位和人們搬離其市中心，留下了大片的空置房產。然而，近幾年的市中心振興項目，使這座負擔得起的城市成為一個更具吸引力的居住地。

這座大學城是雪城大學（Syracuse University）的所在地，已經擁有充滿活力的餐廳和夜生活場所，以及據稱是世界上最快的5G網絡。去年，該州額外撥出1000萬美元的資金，將市中心擴展到中央商務區的南部和西部，使其成為一個適合步行的地點。

如果想要在該地區起飛前投資，買家可以找到眾多物廉價美的房屋，例如蒂珀雷里山（Tipperary Hill）附近動物園旁的兩居室多戶住宅，要價154,900美元，還可以在軍械庫廣場（Armory Square）中心以289,900美元的價格購買兩居室公寓。

正是這些地方吸引了年輕買家，他們希望成為城市更新的一部分。當地的房地產經紀莎拉‧巴羅斯（Sarah Barrows）說：「我們有相當多的年輕人湧入，這很棒。」

第四名：堪薩斯州威奇托（Wichita, KS）

中位房價：265,000美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：63.3%
根據大威奇托夥伴關係（Greater Wichita Partnership）的數據，全世界高達35%的飛機都是在這個中西部航空之都建造的。當地是麥康奈爾空軍基地（McConnell Air Force Base）的所在地，也有美國發展最快的研究型大學之一——威奇托州立大學。

威奇托也是連鎖美食店必勝客（Pizza Hut）和懷特城堡（White Castle）的發源地，並提供獨特的當地美食：肉桂捲配辣椒碗。

該地區擁有不同年齡的多樣化人口，而且有充足的就業環境。在市場上要找到二十萬左右的房產不是一件難事，甚至是學區房，例如，戈達德學區（Goddard School District）。

在這裡買一套漂亮的房子而不破產很容易，例如一套四層三居室的房子，裡面有一個劇院，要價179,900美元。在市場上令人垂涎的還有一套經過全面改造的三居室房屋，售價為205,000美元。

第五名：德州麥卡倫（McAllen, TX）

中位房價：260,000美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：58.8%
加州人和中西部人一直在收拾他們的家當，並向南部遷移到這個家庭友好的邊境小鎮。在過去十年中，該市人口增長了9%，其中30%的城市居民年齡在18歲以下。這裡被認為是購物聖地，是美國發展最快的城市之一。

麥卡倫以其溫和的冬季天氣、美麗的鳥類和低廉的生活成本而聞名，還為成長中的家庭提供超值的房屋優惠。

市場上有17萬美元的三臥室房，還有六臥室房，而且只要約三十萬美元。

第六名：密蘇里州聖路易斯（St. Louis, MO）
中位房價：273,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：58.5%

第七名：密西根州底特律（Detroit, MI）
中位房價：249,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：57.4%

第八名：阿肯色州小石城（Little Rock, AR）
中位房價：279,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：56.5%

第九名：奧克拉荷馬州塔爾薩（Tulsa, OK）
中位房價：295,000美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：56.5%

第十名：肯塔基州路易斯維爾（Louisville, KY）
中位房價：289,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：54.2%。◇

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【大紀元2022年06月02日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）隨著4月和5月的房地產數據陸續發布，很明顯，疫情後的房地產熱潮正在迅速降溫。我們現在正在過度到一個新階段，《財富》雜誌將之描述為：大減速（Great Deceleration）。展望未來，房價增長的驚人速度預計將進入減速期。

「房地產市場明顯疲軟，」約翰伯恩斯房地產諮詢公司研究副總裁德文・巴赫曼（Devyn Bachman）表示：在某些情況下，買家已經完全停止尋找房屋。

更多賣方願意降價

從房地產線上公司Redfin提供的數據能發現，購房競爭的指標正趨於平穩。而且，抵押貸款利率可能也在趨於平穩，不過，這或許會阻止需求進一步下降。

房地產市場正在發出更清晰的信號，由於疫情驅動的房地產狂熱即將結束。在截至5月22日的4個星期內，近五分之一（19.1%）的房屋賣家降價——這是自2019年10月以來的最高水平。

其它競爭指標，包括典型的上市時間、一週內簽訂合同的份額，以及高於掛牌價的房屋銷售份額均已趨於穩定。抵押貸款購買申請與2020年6月持平，同時，Redfin購房者需求指數出現自2020年4月以來的最大年度跌幅。

Redfin的首席經濟學家戴若・菲爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示：「房地產市場疲軟的情況變得越來越清晰，尤其是對於越來越多轉向降價的購房者來說，因為購房者在更高的抵押貸款利率下變得更加注重成本。」「目前，利率已經穩定下來，我預計價格也會如此。這將為買家消除一些不確定性。這意味著只要房屋定價保守，它仍然很有可能快速出售。」

房市降溫三個主因

為什麼美國房地產市場最終會發生變化？《財富》分析有三個主要原因。

首先，美聯儲已進入抗通脹模式。央行已經明確表示：減緩通脹需要放緩炙手可熱的房地產市場。這就是美聯儲對抵押貸款利率施加上行壓力的原因，在過去5個月裡，抵押貸款利率從3.11%攀升至5.25%。利率上升導致「需求破壞」，因為潛在的購房者被價格擠出市場。

其次，過熱的今年春季市場已經進一步使許多地區的房價被高估，根據四月份發布的美國經濟報告，《財富》又一次請CoreLogic分析哪些城市在未來一年有降價的機率。結果總共有70個都會區有40%以上的機率會在未來一年跌價。總體平均，美國住房市場在未來一年房價下跌的機率是28%，在上一次的計算只有13%。

其中有4個市場被歸類在價格下跌機率「非常高over 70%」的部分，分別是：俄勒岡州的本德（Bend）、亞利桑那州的普雷斯科特（Prescott）和哈瓦蘇湖市（Lake Havasu City）和康乃狄克州的布里奇波特（Bridgeport）。

第三，美國經濟正在失去動力。美聯儲不只是攻擊房地產市場的繁榮：它還試圖減緩炙手可熱的勞動力市場。美聯儲主席杰羅姆・鮑威爾（Jerome Powell）承認，將通脹拉低可能需要失業率上升。如果經濟衰退真的來了，雇主可以利用它們增加經濟槓桿迫使員工重返辦公室。如果發生這種情況，可能會導致居家辦公的購買熱潮枯竭。

此外，道瓊斯工業指數、標準普爾500指數和納斯達克綜合指數，今年以來持續重挫，因為對停滯性通脹的擔憂，令投資者感到不安。

將有更多可負擔房上市

根據房地產網站Realtor.com週二（5/24）發布的一份報告，近一半（49%）的賣家表示，他們計劃以50萬美元及以下的價格出售房屋，其中15%的賣家的目標是20萬美元或以下。近三分之一的房主計劃以50萬美元至100萬美元的價格出售他們的房屋。

報告稱：「可負擔價格的待售房屋數量的增加，對市場來說將是個好消息。」

報告指出，今年的賣家「希望以更平易近人的價格購買下一套房子」，超過一半（53%）的賣家打算購買價格在50萬美元及以下的房產，17%的賣家正在尋找20萬美元或以下的房產。大約29%的賣家正在向上交易（提高價格購買下一套房屋），32%的賣家進行橫向價格變動。

對超過3千名購房者和賣家的調查顯示：「對於許多買家來說，銷售價格的分布是一個令人鼓舞的跡象，他們發現去年的房地產市場由於價格上漲而非常令人沮喪。」

房價的上漲讓那些有能力並願意出售的房主感到高興，但也讓數百萬渴望踏上房地產階梯的首次購房者心痛。

上個月的中位銷售價格從435,000美元躍升至450,600美元，創下歷史最高水平。平均房價甚至更高，達到創紀錄的570,300美元，這突顯出大多數待售房產都處於更高檔的一側。

在Realtor.com的調查中，計劃在2022年出售房屋的房主中，近四分之三的人也在同時購買房屋，報告稱：「雖然賣家在交易他們的房屋時可以兌現創紀錄的資產，但他們也面臨著下一個房屋的更高價格和利率。」◇

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本文刊載於舊金山5月28日地產版

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【大紀元2022年02月26日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）俄羅斯對烏克蘭的入侵讓世界大部分地區都處於緊張狀態，這已經成為歐洲二戰以來的最大軍事衝突，並且間接擾亂了全球金融市場，且波及美國房地產市場。

根據房地美最新數據，原本預計將繼續微升的抵押貸款利率反而略有回落，截至2月24日的一週，30年期固定房貸利率從3.92%，跌至3.89%。

許多投資人為防止股市、加密貨幣暴跌，已經從中提取資金轉而購買其它有形，例如房地產、貴金屬。最終，已經加速的通貨膨脹率，預計將進一步上升，這將傷害租房者、買家，甚至是建築商，他們將繼續努力應對快速上漲的建築成本。

「這對經濟和住房都不利。⋯⋯這只是糟糕程度的問題」，穆迪分析（Moody’s Analytics）首席經濟學家馬克・贊迪（Mark Zandi）說，「俄羅斯的行動會以多種不同的方式損害住房。」
更多內容請看視頻：俄烏戰爭 如何衝擊美國地產？｜四大影響層面｜抵押貸款利率先受影響｜油價上漲導致房價如何走勢？｜投資避險何去何從｜美國買房受挑戰【美國地產熱點】第56集

美東週四（2/24），標準普爾500指數今年迄今下跌超過12.5%，較早盤有所回升。由於烏克蘭邊境的緊張局勢升級，近一半的損失發生在過去五天。在總統拜登宣布對俄羅斯實施更多制裁後，週四下午股市開始反彈。

雖然這是一個巨大的損失，但它不像2000年那樣的崩潰，當時市場損失了超過50%的價值。

「投資者往往對壞消息反應過度，然後安定下來。」全國房屋建築商協會首席經濟學家羅伯特・迪茨（Robert Dietz）說。

這可能對豪華房地產市場產生更大的影響，富裕的買家經常套現股票或加密貨幣來購買價值數百萬美元的房屋，或第二或第三居所。然而，任何不確定性都可能迫使所有價格範圍內的買家，暫停購買房地產或其它大宗投資。

目前，由於擔心歐洲爆發全面戰爭，股市的不確定性正在幫助控制抵押貸款利率。許多投資者進入了包括抵押債券在內的債券市場，因為它們通常被認為是更安全、波動性較小的投資。當債券價格因此上漲時，抵押貸款利率通常會下降。

根據房地美的數據，截至2月24日的一週，利率平均為3.89%。利率沒有突破 4%，而是從前一週的3.92%小幅下降。

「我們預計利率會上升，」Realtor.com首席經濟學家丹尼爾・海爾（Danielle Hale）說，現在「利率更有可能穩定，甚至下滑。」

從另一方面來看，如果買家不擔心他們現在必須在抵押貸款利率進一步上漲之前購買房屋，那麼它將可以緩解市場的一些緊迫性。這可能會在短期內減少需求，從而減少買家之間的競爭。海爾認為這將影響所有價位的房產。

然而，對於利率是否會保持較低水平，尚無定論。馬克・贊迪（Mark Zandi）認為，由於動盪和隨之而來的通脹，它們可能會上漲。

對美國人來說，另一個影響是石油和天然氣價格上漲，因為俄羅斯是地球上第二大石油生產國。雖然這預計會影響油氣和家庭供暖成本的價格，也可能使商品更加昂貴。這是因為食品、產品和建築用品的生產通常需要石油。然後它們需要在全國，甚至世界各地運輸，才能上架。

「如果油價上漲，就會提高整個經濟的成本，」海爾說，「這意味著更多的通貨膨脹。」

贊迪警告說，如果美國人縮減開支，這可能會導致失業。他預計不會出現另一場衰退，但他也不排除會出現衰退。

全球供應鏈也可能出現更多中斷。「這對房屋建築商來說是一個真正的問題」，贊迪說，「他們無法建造以滿足需求，因為他們無法獲得建築材料和電器，以及完成房屋所需的東西。」

預計通貨膨脹和供應鏈問題將導致更高的建設成本。羅伯特・迪茨（Robert Dietz）說，建築材料的價格已經同比上漲了22%。木材在過去13個月中上漲了 40%，而建築中使用的一種流行刨花板，同期上漲了約60%。這些成本將轉嫁給新購房者。#

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【大紀元2022年02月23日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）去（2021）年第四季度，美國房地產投資者購買了18.4%售出的房屋，創歷史新高，高於前（2020）年同期的12.6%和第三季度修訂後的17.4%。投資者在第四季度購買了大約八萬套美國房屋，總價值500億美元。

根據房地產網站Redfin的統計，隨著房價的上漲，中等價位的住宅越來越受投資者歡迎，在第四季度占投資者購買量的32%，創歷史新高。不過，低價住宅仍然最受投資者歡迎，占購買量的37%。

租金與高房價 吸引投資者買房

投資者的需求比過去都更加強烈，因為投資者能夠收取更高的租金，並以更高的價格出售翻修房屋。Redfin將投資者定義為，購買住宅房地產的任何機構或企業。

從投資地區來看，投資者在亞特蘭大（Atlanta）、夏洛特（Charlotte）和傑克遜維爾（Jacksonville）的市場份額最高。

儘管投資者市場份額在第四季度創下歷史新高，但投資者購買的房屋數量較第三季度的峰值下降了9.1%，但與新冠疫情前的水平相比已顯著上升。投資者在第四季度購買了80,293套房屋，同比增長43.9%。

而且，在第四季度，超過四分之三（75.3%）的投資者購房是用所有現金支付的。

住房供應緊縮限制了包括投資者在內的所有購房者的房屋銷售。第三季度的下降也部分歸因於季節性因素，因為房地產活動在年底趨於放緩。例如，在2019年，投資者購買的房屋數量從第三季度到第四季度下降了4%。

隨著房價迅速上漲（去年12月同比上漲15%）以及待售房屋短缺，投資者購買的房屋數量在整個2021年猛增。投資者正在利用市場對租金的強烈需求，和不斷上漲的價格加碼投資，12月新租約的平均每月租金上漲14%。

普通購房者被擠出市場

Redfin的經濟學家沙瑞雅・博克里（Sheharyar Bokhari）表示：「雖然創紀錄的高房價對個人購房者來說是個問題，但這是投資者需求比以往任何時候都強的原因之一。」，「投資者正在追逐價格，因為租金也在飆升，這激勵了出租房投資者。供應短缺對房東來說也是一個優勢，因為許多找不到房子的人被迫租房。此外，因為房價飆升，『翻轉』房屋的投資者看到了賺取巨額利潤的潛力。」

「投資者購買創紀錄的待售房屋份額，是使市場上普通購房者難以買房的一個因素」，博克里進一步說，「很難與全現金報價競爭，而且抵押貸款利率上升對投資者的影響較小，因為他們通常根本不使用抵押貸款。如果今年房價增長放緩，投資者需求可能會降溫，因為租金增長也會放緩。」

投資者在第四季度購買了價值499億美元的房屋，高於2020年同期的350億美元。投資者購買的典型房屋售價為43萬2,971美元，比2020年同期上漲近10%。價格上漲是因為整個房地產市場的價格都在飆升。

中位價房屋越來越受歡迎

另外有一個轉變，中位價的房屋越來越受到投資者的歡迎，在第四季度占其購買量的32.3%，創歷史新高（與第三季度的32.4%基本持平），高於前年同期的24.1%。

對於投資者來說，低價房屋仍然更受歡迎，但幅度大幅降低。第四季度，低價房屋占投資者購買量的37%，創歷史新低，低於前年同期的44.5%。

同時，高價住宅占投資者購買量的30.7%，略高於第三季度的30%，但略低於前年同期的31.4%。

「較低的價格點仍然受到投資者的歡迎，我預計這種情況不會改變。 他們的主要目標之一仍然是買低賣高」，博克里說，「但投資者也對價格較高的房產越來越感興趣，部分原因是缺乏低價房的庫存，另外，他們押注對高端租金的需求不斷增長。」

獨立房是投資者的最愛

以房型來分，獨立房約占投資者購買的四分之三（74.8%）。這接近有記錄以來的最高水平，與第三季度（75%）基本持平，高於一年前的72.2%。

公寓和合作公寓（coops）占投資者購買量的15.4%，低於前年同期的17.8%和第三季度的16.1%。聯排屋占投資者購買量的6%，高於2020年的5.3%，多戶住宅佔3.8%，低於前年同期的4.7%。

哪些地區最受投資者歡迎？

投資者在相對負擔得起的陽光帶（Sun Belt）都會區中擁有最大的市場份額。在亞特蘭大，第四季度售出的房屋中有32.7%是由投資者購買的，在這項分析中，在美國40個大都市中所占的份額最大；而在夏洛特，這一比例為32.1%；緊隨其後的是佛羅里達州的傑克遜維爾29.8%、拉斯維加斯29.2%和鳳凰城28.4%。

最受投資者歡迎的三個大都市——亞特蘭大、夏洛特和傑克遜維爾——在去年12月的房屋銷售中位價均低於38萬3,000美元的全美中位價，這使得它們對投資者更具有吸引力。
更多內容請見視頻：投資客把這裡買爆了！今年春季是賣房最好時機嗎？｜賣房如何定價是一門藝術｜美國賣房如何利益最大化？｜投資客最愛的3個城市【美國地產熱點】第55集

去年，拉斯維加斯和鳳凰城的房價顯著上漲，分別同比上漲24.8%至39萬9,400美元和28%至43萬5,200美元。它們也是美國最受歡迎的兩個搬家目的地，2021年吸引了數以萬計的新居民。

亞特蘭大和夏洛特也是美國人最受歡迎目的地之一，這4個城市都成為出租房投資者的熱門選擇地。

傑克遜維爾的投資者購買量比前年增加了一倍多，同比增長157%，是本次分析中最大增幅的都會區。緊隨其後的是拉斯維加斯（同比增長105.5%）、夏洛特（92.8%）、巴爾的摩（83%）和亞特蘭大（74.4%）。本次分析中，除了4個都會區（西雅圖、紐約州納蘇縣Nassau County、新澤西州紐瓦克Newark和密歇根州沃倫Warren）以外，投資者購買量均較前年有所增加。

然而本次分析中，投資者購買最小份額的都會區是羅德島州的普羅維登斯（Providence），只有6.2%，緊隨其後的是華盛頓特區7.8%、密歇根州沃倫8.2%、弗吉尼亞海灘（Virginia Beach）8.6%和賓夕法尼亞州蒙哥馬利縣（Montgomery County）8.6%。#

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【大紀元2022年04月13日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）新冠疫情之後，美國房地產需求量大大增加，讓許多租房者難以買到心目中的房產。關於為何租房者難以實現美國房主夢，Redfin近期做了一份民意調查以了解原因。

全美近三分之一（32%）的租房者是因為他們買不起自己想住的房子，而繼續租房；而有30%的租房者無法存下首付。在3月份的Redfin調查中，這些是租房者無法成為屋主最主要的原因。

Redfin首席經濟學家戴若‧費爾韋瑟（Daryl Fairweather）說：「許多美國租房者想買房，但他們一直在租房，因為進入房地產市場太貴了。」「今天尤其如此，因為他們經常與投資者，或其他財力雄厚的個人買家競爭。不幸的是，許多美國人買不起房子這一事實是不平等的因素驅動的：無法擁有房屋意味著無法從房價上漲中受益，而房價上漲是這個國家創造和傳承世代財富的主要方式之一。」

「但房地產市場出現了降溫的早期跡象，這可能使首次購房者受益」，費爾韋瑟進一步說，「抵押貸款利率正在快速上升，但這是一把雙刃劍：更高的利率意味著更高的每月抵押貸款支付，但它們最終也會緩解對房屋的競爭，使得售價高於要價的房屋減少。」

對於許多潛在的首次購房者來說，住房市場負擔不起，主要是因為房屋價格比新冠疫情開始前高出34%，且潛在買家可供選擇的房屋數量減少了一半。美國的租金價格也在飆升，2月份平均每月租金要價同比上漲15%至1,901美元。

不過，對於某些人來說，租房是一個更好的選擇。20%的受訪者表示，他們租房是因為他們有優惠，買房會更貴；17%的人找不到他們想買的房子。

近一半（45%）的租房者表示債務阻礙了他們的購房。債務是租房者最常見的財務障礙，這些美國租房者表示，信用卡、學生貸款、醫療帳單、汽車貸款等債務，使他們無法購買房屋。

也有44%受訪者表示，他們想買的房子價格太高；而38%的受訪者表示，他們沒有足夠的收入來存錢買房。

同時，近四分之一（23%）的租房者表示，與疫情相關的挫折（如失業或工資損失）使他們無法購買；19%的租房者表示，高租金是一個因素。

只有12%的租房者表示，財務障礙並不是阻止他們買房的因素。

儘管財務障礙阻礙了大多數租房者買房，但56%的受訪者表示，他們不打算為首付款儲蓄或為買房而做出任何妥協或犧牲。

該調查針對1,500名正在租房或正在尋找租房的民眾訪問。同一問題，受訪者可以選擇多個回答。#

更多內容請看視頻：明年美國房地產還漲得上去嗎？｜美國屋主夢好遠？租房者的痛｜屋主今年想賣房要留意了｜有價值的裝修項目【美國地產熱點】第62集

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【大紀元2022年02月01日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）隨著美國就業市場的好轉，尤其是對低收入工作者而言，還有抵押貸款寬容期的結束，在2021年第四季，據統計，經濟適用房的銷售量正在上升，但同時，豪宅銷量卻在大幅下滑。

2021年第四季度，根據Redfin數據，美國最經濟適用房（Most Affordable）的銷售量同比增長 11.3%，經濟適用房（Affordable）增加2.8%，中間價位房（Mid-Priced）倒退4.8%，昂貴房（Expensive）也倒退9.6%，而豪宅（Luxury）的銷售量下降了16.3%。

由於新冠疫情驅動的抵押貸款寬容和止贖暫停政策的結束，鼓勵美國人將房屋投放市場，因而造成最實惠價格層的庫存增加。

「由於幾個原因，低價房屋市場正在蓬勃發展。不僅現在賺取更高工資的員工有需求，而且對低價房屋有興趣的投資者也在以創紀錄的速度購買房產」，Redfin首席經濟學家戴若・菲爾偉瑟（Daryl Fairweather）說，「隨著抵押貸款延期和止贖暫停的結束，許多在銀行中沒有太多現金的房主，選擇出售房屋以償還抵押貸款債務，從而提供充足的供應來滿足高需求。」

對於豪宅而言，銷售量同比大幅下降的部分原因是2020年第四季度的激增，當時富裕的美國人利用低利率和遠程工作來購買高端住宅。銷售也受到供應不足的限制。奢侈品銷售仍高於疫情前的水平——從2019年第四季度到2021年第四季度，銷售量增長了近27%——但最初由疫情驅動的高端住宅狂熱正在平靜下來。

在 2020 年初疫情爆發之前，所有5個價格等級的銷售增長都相似。但隨著2020年下半年豪宅銷量的增長，同時，由於許多低收入美國人失去工作，並陷入財務困境，最經濟適用房的銷量增長速度要慢得多。

去年第四季度最實惠的待售房屋數量增長了18.6%，使其成為唯一庫存增加的層級。同期，豪宅供應量下降21%，是所有5個價格層級中跌幅最大的。

如上所述，待售的最經濟適用房的增加部分，是由於抵押貸款延期和止贖暫停期的結束，業主將他們的房屋投放市場。 第四季度最經濟適用房的新掛牌量同比增長 31%，而其它層級的新掛牌量不是下降，就是增長不到5%。

「一些專家擔心寬容政策的結束，會導致住房供應過剩並最終導致房地產市場崩盤，但有大量需求可以搶購庫存」，菲爾偉瑟說，「最經濟適用房的供應和銷售在2021年底猛增，這一事實就是有力的證明。」

在市場的豪華和中間價位部分，供應短缺主要是由於缺乏房屋進入市場。第四季度待售豪宅新掛牌量同比下降7.1%，而中間價位住宅新掛牌量下降7.5%。

2021全美住房總值翻一倍

另外，根據Zillow數據，自上一次經濟大衰退以來，美國房地產市場價值翻了一番，到2021年增長6.9萬億美元至43.4 萬億美元，成為單年最高紀錄。自經濟衰退後，市場的低點和相應的建築低迷以來，美國住房價值在過去10年中翻了一番多。最昂貴的三分之一房屋占市場總價值的60%以上。

美國私人住宅房地產的總價值在去年6月達到40萬億美元大關，此後平均每月增長超過5萬億美元。這些巨大的收益是全美和許多地方市場房屋價值增長創紀錄的一年的結果。僅在4年半前，即2017年7月，總價值就已超過了30萬億美元；2004年超過20萬億美元；1994年達到10萬億美元。

在州一級，加州的房地產市場仍然是全國最有價值的，12月達到9.24萬億美元，占全美總量的五分之一以上，即21.3%。但加州2021年1.38萬億美元的總價值增長僅占全國6.9萬億美元總增長的20.1%——相對於其總權重而言是倒退5.5%。

在其它州，例如，佛羅里達州占美國總產值（2.76萬億美元）的6.4%，對當年的總增長（5710億美元）貢獻了8.3%，超出指數30.9%。其它拉動超過其權重的州包括愛達荷州（+64.1%）、猶他州（+49.2%）、蒙大拿州（+46.3%）、亞利桑那州（+40.0%）和科羅拉多州（+34.5%）。#

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本文刊載於舊金山1月29日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年07月20日訊】（大紀元記者姜琳達、張博媛洛杉磯報導）正值美國房地產市場慢慢降溫、銷量明顯減少之際，房價會不會大跌成了很多人最關心的話題。經濟學家分析，即便未來房價會有所控制，也不會出現上一次美國房市泡沫後那種斷崖式崩跌的局面。

由於美聯儲加息、抵押貸款利率上升等原因，民眾購房的熱情大不如前。數據顯示，美國5月份的成屋銷售量降至兩年新低。備受歡迎的加州房市亦是如此。

根據加州房地產經紀人協會（CAR）最新報告，隨著住房需求的冷卻，加州6月份的房屋銷售比5月份下降8.4%，比2021年6月下降20.9%。

在價格方面，加州6月份的中位數房價為863,390美元，與去年同期相比仍增長5.4%，但比5月下降了4%。

雖然房價出現下跌趨勢，但加大洛杉磯分校（UCLA）安德森管理學院經濟學家俞偉雄（William Yu）分析指出，由於美國房市依舊存在嚴重的供需失衡現象，房價不會大幅下跌。

「像2007、2008一直到2012年這種（房市）崩跌式的慘烈情況，可能是看不到。那時候是有過度的供給。這一次，反而是房屋供給不足。」因此他建議一些想要等房價暴跌再進入市場購房的民眾，不要抱太大希望。

美聯儲有意冷卻房市

房地美（Freddie Mac）數據顯示，在截至7月14日的一週，30年期抵押貸款固定利率平均為5.51%。

由於美聯儲選擇持續大幅度加息，全美很多城市的房市在快速降溫，加州有六個城市都位列十大降溫最快房市排行榜，包括聖荷西（San Jose）、奧克蘭（Oakland）、舊金山、沙加緬度（Sacramento）、斯托克頓（Stockton）和聖地亞哥。

俞偉雄表示，加息當然會對依賴貸款的買家造成嚴重影響，但房市因此冷卻是正常的，而且也是意料之內的事。

「其實這也是聯準會升息的主要目標，就是讓房屋市場冷卻下來。」他認為房價持續飆漲反而不好，「過去這兩年的低利率，造成資金充足甚至到了氾濫的程度，現在資金開始緊縮了」。

因此他說：「這不是壞事，其實是讓房價不再繼續失控下去。」

現況與上次房市泡沫的區別

隨著房市冷卻，很多人都擔心美國房市會再一次崩盤。但俞偉雄認為，重演上一次房市泡沫的的可能性不大。

他指出，2008年後，美國的房市經歷了漫長且嚴重的蕭條期，隨後每年的整體新屋供給量嚴重不足，直到近兩年才恢復到歷史平均值。由於長期供應不足，再加上美國人口增長的速度，會發現整體房屋供需仍不平衡。

「很多人會問為什麼房價那麼高、漲那麼快，其實一個主要原因就是房屋長期供給不足。」這就與上一次房市泡沫時的情況大不相同。

他說：「那時候是有過度的供給，當房市泡沫時，就有非常嚴重的、長期的消化期。這一次反而是房屋供給不足，所以即使經濟衰退來臨，對房市的衝擊可能也會比較小。」

7月13日，全國住房建築商協會（NAHB）主席傑里‧康特（Jerry Konter）針對眾議院籌款委員會關於住房危機的聽證會發表聲明：「住房負擔能力危機是由一個因素造成的：作為一個國家，我們未能造出足夠的住房來滿足需求。」

康特也呼籲國會通過立法，幫助房屋建築業增加急需的住房供應，以此來減緩通貨膨脹的壓力。

對於當前房市的波動，俞偉雄表示：「因為基本面的支撐，房價會下跌，但是可能下跌的幅度不會太大。」◇

責任編輯：嘉蓮＃

【大紀元2022年07月02日訊】（大紀元記者姜琳達洛杉磯報導）隨著美國房地產的整體降溫，消費者對度假屋的需求也大不如從前。最新報告指出，熱潮退去後，美國5月份度假屋市場需求度跌至兩年多來的最低水平。頗受各地投資人青睞的加州房市，也呈相同趨勢。

房地產網站Redfin表示，5月份美國消費者對度假屋的需求，是過去兩年來首次低於疫情前的基線水平。「疫情前」被定義為2020年1月和2月。

具體而言，5月第二套住房的「抵押貸款利率鎖定」（Mortgage-rate Locks）指數，與疫情前相比下降了4%。而在一年前的高峰期時，這項房貸指數比疫情前高出70%。「抵押貸款利率鎖定」是購房者和貸方之間的協議，允許購房者在一定期間內鎖定利率，以防止未來利率上漲。購房者必須指明他們是為第一套住房、第二套住房還是投資性房產申請貸款利率。

根據房地產分析公司Optimal Blue的房貸利率鎖定指數，Redfin分析後得出結論：高房價、不斷增長的抵押貸款利率、經濟的不確定性以及第二套住房房貸費用的增加因素，終止了疫情開始後推升的度假屋熱潮。

專家解析度假屋降溫原因

疫情開始後，由於各項封鎖以及遠程工作模式的普及，也改變了很多人的生活模式。不少富裕的美國人選擇遠離大城市，利用低抵押貸款利率到郊區、度假城市購房生活，度假屋的受歡迎程度因此猛增。這項需求在2021年3月達到高峰，當時比疫情前的指數高出約90%。

但如今，Redfin副首席經濟學家泰勒・馬爾（Taylor Marr）說：「暴漲的月供，加上更高的貸款費用，許多第二套住房買家被擠出市場。」

隨著抵押貸款利率開始上升，買家對度假屋的興趣從今年2月份開始急劇下降。房地美（Freddie Mac）的數據顯示，在截至6月30日的一週，30年期抵押貸款固定利率平均為5.7%。

在此基礎上，聯邦政府於4月開始提高了第二套住房的貸款費用，如購買一套價值40萬美元房屋的費用大約增加了13,500美元。

馬爾說：「許多有意購買第二套住房的人也被股市的動蕩、高通脹和經濟衰退的擔憂所嚇倒，他們會更快地從市場上撤下來，因為度假屋並不像主要住房（第一套住房）那樣是一種必需品。只要抵押貸款利率升高，股市低迷，二手房市場的冷淡就可能持續下去。」

加州度假屋需求同樣放緩

加州的房市一直受到世界各國投資者的青睞。隨著整個美國房市的降溫，加州5月份的中位數房價雖持續增長，但房屋銷量卻出現疫情爆發以來的最大降幅，月銷量首次跌破40萬套。

加州房地產經紀人協會（CAR）副總裁兼首席經濟學家喬丹‧列文（Jordan Levine）告訴記者，在疫情剛開始時，加州度假屋銷量確實以令人難以置信的速度激增，主要原因是那些遠程工作者紛紛離開城市，到可負擔性強、生活質量更高的地區購房。

數據顯示，2020年時，南太浩湖（South Lake Tahoe）房屋銷量增長50%、太浩市（Tahoe City）增長71%、班斯湖（Bass Lake）增長88%、猛獁象市（Mammoth）增長36%、大熊湖（Big Bear）增長93%。

列文說，目前這種針對度假地區搬遷的高峰已經平息下來，「而且經過幾年的穩健增長，加州的許多度假或旅遊市場已經開始正常化。」

與去年同期相比，上述備受歡迎的度假城市在今年前5個月的房屋銷量，均出現兩位數的下降。「物價上漲和股市波動也促使今年對度假屋的需求減少。」他說。◇

責任編輯：方平