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研究：全美房價連兩月大跌 2009年來僅見

【2022年10月08日訊】（記者馬尚恩綜合報導）據消費者金融在線中心SmartAsset週二（10月4日）發布的全美100個住房市場降溫研究，全美房市出現了兩個月連續的大衰退以來的最快房價降幅。這表明連續調漲的房貸利率已快速減緩房地產市場的活動。

自上次經濟衰退最嚴重的中間時段2009年1月份開始，近期房價的月下跌幅度最大。抵押貸款分析公司Black Knight週一發布的報告顯示，7月與8月房價連續下跌，成交價中位數總計已跌落2.03%。該公司總裁格拉博斯克（Ben Graboske）表示，這是2008年冬天雷曼兄弟破產和隨後的金融危機之後，僅見的最快跌幅。

美聯儲今年已經5次加息，其中6月、7月、9月的加息幅度最大。在今年隨後的2個多月中，美聯儲可能還會繼續加息以抑制通脹。加息導致房貸利息不斷提升，目前30年抵押貸款的利率已接近7%，比年初翻了一倍多。很多首次購房買家被擠出市場，由於無法負擔過高的房貸壓力，已陷入觀望狀態。

據福克斯新聞報導，隨著美聯儲以幾十年來最快的速度提高利率，房地產行業已處於嚴重調整之中。

加州有3個都會區進入了地產市場降溫速度最快前10名，分別為舊金山灣區的聖荷西-桑尼維爾-聖塔克拉拉、南加州的聖地亞哥-丘拉維斯塔-卡爾斯巴德和中加州的斯托克頓地區。

大聖荷西都會區排在第4位。降價房屋多，但需求較低。房屋在市場上的週轉時間約為19天，比一年前增加了90%。房屋銷售數量比去年同期減少43.17%，降價房源占26.81%。排在第8位的大聖地亞哥都會區房屋銷售量下降35%，房屋上市後的停留時間是原來的2倍。斯托克頓地區有超過1/3的房屋正在降價出售。

除了排在前10位的三個都會區外，洛杉磯-長灘-安納罕都會區在榜單上排名第24位，舊金山都會區排名第25，內陸帝國排名第17。

全美範圍，接近26%的上市房屋在8月份降價出售。

愛達荷州的博伊西地區、德州的奧斯汀都會區和亞利桑那州的鳳凰城都會區，房價下降排名在全美前三位。其中，博伊西地區已售房屋與新掛牌出售房屋數量比為0.49（全美第6低），房屋在市場上週轉時間比去年同期相比增加了186%。鳳凰城都會區擁有最高比例的降價上市房屋。

根據SmartAsset數據，全美房市冷卻速度最快的10個都會區是：

1. 愛達荷州博伊西（Boise，Idaho）；

2. 德州奧斯汀-圓石鎮-喬治敦都市區（Austin-Round Rock-Georgetown，Texas）；

3. 亞利桑那州鳳凰城-梅薩-錢德勒（Phoenix-Mesa-Chandler，Arizona）；

4. 加州聖荷西-桑尼維爾-聖塔克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara）；

5. 內華達州拉斯維加斯-亨德森-天堂（Las Vegas-Henderson-Paradise）；

6. 猶他州鹽湖城（Salt Lake City，Utah）；

7. 佛羅里達州，北港-薩拉索塔-布蘭登頓（North Port-Sarasota-Bradenton，Florida）；

8. 加州聖地亞哥-丘拉維斯塔-卡爾斯巴德（San Diego-Chula Vista-Carlsbad）；

9. 猶他州普羅沃-奧勒姆（Provo-Orem，Utah）；

10. 加州斯托克頓（Stockton，California）。◇

Tags 全美房價, 房價降幅, 房地產市場, 房貸利息, 房貸利率

美國地產-李歐筆記

負擔能力受壓縮公寓價格躍升歷史新高

【大紀元2022年04月06日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）在新冠疫情期間，買家都把眼睛盯在獨立房上面，但是隨著全美房價不斷飆升，買家開始尋求相對負擔能力內的房屋，導致公寓價格躍升至歷史新高。

根據房地產網站Redfin的數據，典型的美國公寓在2月份以創紀錄的319,000美元售出，比去年同期增長 14.6%，比兩年前增長22.7%。

公寓之所以受歡迎，部分原因是在房價飛漲和抵押貸款利率上升的情況下，它們是一種相對實惠的選擇。2月份獨立房價格達到創紀錄的406,000美元，同比上漲15.9%，比兩年前上漲34.9%。

公寓幾乎和獨立房一樣熱的事實，標誌著從疫情開始後房市的另一個重大轉變，當時遠程工作的興起，致使小空間不受到歡迎，導致公寓銷售暴跌了創紀錄的48%，價格自2012年以來跌幅最大。現在，隨著感染病例的減少和一些美國人重返辦公室，公寓再次成為一個有吸引力的選擇。

「公寓市場已經反彈」波士頓的Redfin經理錢斯・格拉維（Chance Glover）說：「人們不再害怕住在靠近人群的市中心——而且他們通常更喜歡，因為靠近辦公室和城市的所有便利設施。不斷上漲的房價使許多買家無法購買獨立房，因此相比之下，公寓是負擔得起的。」
更多內容請看視頻：美國公寓為何買氣旺？春季賣房的最好時機？｜公寓房價趕超獨立房？｜美國現在哪裡租金最實惠？｜賣房時間點好壞差20萬！【美國地產熱點】第61集

公寓供應減少推高價格

公寓價格上漲的部分原因，也是面臨嚴重的庫存短缺和隨之而來的競爭。公寓供應量於2月份達到歷史低點，同比下降28%。新公寓掛牌量下降6.1%。與獨立房相比，公寓的庫存下降幅度更大，獨立房同比下降14%，新掛牌房源下降2.5%。

供應短缺阻礙了公寓銷售，同比下降5.3%，與獨立房銷售的下降趨勢一致。但公寓銷售量較2020年2月增長13%，而同期獨立房銷售量基本持平。

都會區	銷售價中位數	銷售價中位數同比	銷售量同比	可供銷售數量同比	市場上中位天數	高於要價的銷售比例	平均售價比要價比例
波士頓	$519,000	2.8%	-7.5%	-28.4%	32	37.6%	100.6%
芝加哥	$231,000	7.6%	13.6%	-10.8%	62	25.6%	98.3%
邁阿密	$383,000	32.8%	30.0%	-30.8%	70	14.4%	96.9%
紐約	$599,000	10.9%	14.7%	-3.3%	79	8.9%	99.0%
鳳凰城	$320,000	28.8%	-17.6%	-27.9%	22	51.6%	101.3%
舊金山	$1,091,000	4.1%	-5.5%	-23.4%	20	62.3%	106.1%
西雅圖	$487,000	21.8%	0.7%	-34.3%	5	58.2%	104.6%

表：美國部分都會區二月份公寓銷售統計數據。資料來源：Redfin。（大紀元製表）

公寓銷售加快兩週

從銷售速度來看，2月份，創紀錄的55.1%的公寓在兩週內下架，高於去年同期的47.9%。2月份出售的典型公寓在30天內簽訂合同，比一年前快13天。

相比之下，62.1%的獨立房在兩週內售出（去年同期為58.2%），而典型的獨立房在24天內售出（比一年前快7天）。

公寓仍沒有比獨立房競爭

在競價成度，近三分之二（64.6%）公寓報價在2月份面臨競價戰（Redfin房地產經紀數據），高於去年同期的49.3%。這部分是由於供應不足，買家爭奪市場上為數不多的公寓。相比之下，72.9%的獨立房報價面臨競價戰。

與此同時，41.1%的公寓售價高於要價，高於一年前的24.9%——這是競爭加劇的另一個跡象。獨立房仍然更佳競爭，48.4%的售價高於標價（高於一年前的 38.2%）。

典型公寓的售價比要價高0.6%，接近2021年6月創下的0.7%的創紀錄溢價。去年5月是有記錄以來典型公寓的售價首次超過要價。典型獨立房的售價比要價高出1.4%。

對獨立房的持續需求，是由於持續遠程工作和許多美國人越來越習慣遠離市中心的生活所推動的。

「雖然自疫情開始以來對公寓的興趣有所回升，但許多購房者仍在尋找獨立房」，西雅圖房產經紀肖珊娜・戈德溫（Shoshana Godwin）說：「我遇到了一些潛在的公寓賣家，他們擔心，在亞馬遜和其它公司決定回到辦公室工作之前，買家仍然興趣缺缺。許多人還沒有決定在哪裡買房，因為他們的在家工作政策仍然不確定，但我注意到自今年年初以來有更多買家在看公寓，而且許多公寓收到了多個報價。」#

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本文刊載於舊金山4月2日地產版

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責任編輯：李曜宇

Tags 全美房價, 公寓價格, 抵押貸款, 獨立房, 美國公寓, 美國地產

灣區房地產

1月利率飆升庫存枯竭全美房價再上揚

【大紀元2022年01月26日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）隨著驚人的通貨膨脹率來到7%，美聯儲縮表信號一再提前，抵押貸款利率也從去年底一路高漲，至1月20日一週以來的30年期固定利率平均已經升到3.56%，去年同期僅為2.77%。利率不斷飆升，一月份的美國地產又出現哪些變化？

「隨著10年期美國國債收益率上升，以及金融市場適應預期的貨幣政策變化以對抗通脹，抵押貸款利率再次上升。」房地美首席經濟學家Sam Khater表示：「由於較高的抵押貸款利率，購買需求在春季購房季節之前會略有下降。然而，供應仍接近歷史緊張水平，房價仍居高不下，將保持市場競爭力。」

根據Redfin數據，截至1月16日的四個星期內，新上市的房屋數量同比下降 12%，使待售房屋總數下降29%至歷史新低。受供應限制，進入合同的待過戶房屋僅增長 1%。買家的一線希望是新建築——12月房屋開工和建築許可增至九個月以來的高位。

Redfin首席經濟學家戴若・菲爾威瑟（Daryl Fairweather）表示：「2022 年開始時比2021年更具競爭力，但抵押貸款利率現在已經上升到足以讓購房者成為一種威懾而非激勵的因素。」，「在接下來的幾週內，我們可能會開始看到一些買家退縮的跡象。對於最忠誠的購房者來說，這是一線希望，他們可能會受益於這個供應受限的競爭市場。」

對購房者來說，不斷上漲的抵押貸款利率，要麼促使買家趕緊下手，要麼使人乾脆放棄。

芝加哥房地產經紀人Niko Voutsinas說：「現在幾乎沒有什麼可出售的，因此幾乎每一個價格合理，且狀況良好的新房源都會獲得多個報價。」，「勞動力和材料短缺限制了新建築的供應，但也增加了買家對即可入住房屋的興趣。」

從全美四百多個都會房市中的統計數據顯示：
-房屋銷售價格中位數同比上漲 14%至358,500美元。
-新上市房屋的中位要價同比增長12%至349,950美元。
-待過戶房屋銷售量同比增長1%。
-待售房屋的新掛牌量比去年同期下降了12%。
-活躍房源（在此期間任何時候掛牌出售的房屋數量）同比下降29%，降至 445,000套的歷史最低點。
-在市場上的前兩週內，簽訂合同的房屋比例為41%，高於一年前的 36%。
-簽訂合同的房屋中，有32%的房屋在上市後一週內收到了報價，高於去年同期的 27%。
-售出的房屋在市場上的中位天數為28天，低於一年前的35天。
-41%的房屋售價高於標價，高於一年前的33%。
-平均而言，每週有2.4%的待售房屋價格下跌，比2021年同期上升0.3個百分點。
-房屋銷售價格與要價的平均銷售價格比為100.3%。換句話說，平均房屋售價比要價高0.3%。