Tag: 房地產市場

【2022年11月04日訊】（記者馬尚恩綜合報導）在房地產市場和租金市場雙雙走低之際，本週三（11月2日），美聯儲再次對聯邦基金利率加息75個基點。這一最新加息決定會對房市帶來哪些影響？

近期公布的數據顯示，9月份全美新房銷售量比8月份下降10.9%，比去年同期下降17.6%。房價在9月份創紀錄地下跌了2.6個百分點。房租中位數在第三季度也下降了0.4%。

據《國會山報》（The Hill）報導，美聯儲主席鮑威爾（Jerome Powell）認為，租金通脹將開始放緩，但與他的目標還有很大距離。他還說，放慢加息的時機快到了，可能出現在下一次會議或之後的會議上。

當前利率已吸收最新加息的影響

週三、週四（2至3日），《房貸日報》（Mortgage News Daily）30年期貸款指數連續上漲0.11%和0.10%，達到7.30%，但此番上漲與本次央行加息無關。

美國地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲（Laurence Yun）認為，先前的預測已經涵蓋最新的加息消息，即使央行大幅提高短期聯邦基金利率，長期利率只會輕微變動，因為目前的房貸市場已消化美聯儲的最新舉措。

房貸利率與10年期國債收益率以及經濟掛鉤，而不是和央行的聯邦基準利率掛鉤。央行加息時，房貸利率或升或降。銀行等發放貸款的機構如果在加息前就已對央行的加息達成共識，則可能提前上調房貸利率，消化央行加息產生的壓力。

房貸利率還受到多個其它因素的直接影響，除了與國債利率掛鉤外，還受到貸款市場供求、通脹、就業、經濟前景等多種影響。比如，當通脹上升時，房貸利率也會隨之上升。另外，住房抵押支持債券（MBS）市場也會影響房貸利率，當投資者需求不高時，則上升利率以吸引買家，反之則下降。

美聯儲最新加息政策儘管未直接影響當日的房貸利率，仍然引起了人們的不安。

馬薩諸塞州參議員伊麗莎白.沃倫（Elizabeth Warren）及其同僚本週一致信美聯儲主席鮑威爾，表示非常擔心加息導致經濟放緩、卻不能減緩家庭開支上漲帶來的傷害。

連續加息效應 已令房市投資大幅收縮

加息或許不會立即對房貸利率產生影響，但實際的影響仍或早或遲會通過利率表現出來。

據個人理財網站「銀率網」（Bankrate）首席金融分析師麥克布萊德（Greg McBride）分析，2022年初以來房貸利率的連續上漲，對購房者負擔能力產生的影響，等同於房價上漲35%。

假設30年貸款40萬美元，按去年12月份3.11%的利率計算，每月還款額約為1,710美元；按當前的利率7.08%計算，每月還款為2,682美元，每月多還972美元，整個貸款期將多還35萬美元。

在連續加息的影響下，住房市場投資在6至9月間以26.4%的年率收縮。安永集團首席經濟學家格利高里·達克（Gregory Daco）告訴CNN，房貸利率的飆升和極高的房價，導致首次購房者人數大規模回落，並且推開了投資者。

房地產行業的健康程度與借貸成本密切相關。央行加息對房價和房市形成壓力會比其它行業更早，房地產市場被視為經濟的風向標，其收縮將不可避免地拖累整體經濟的增長。◇

【2022年10月08日訊】（記者馬尚恩綜合報導）據消費者金融在線中心SmartAsset週二（10月4日）發布的全美100個住房市場降溫研究，全美房市出現了兩個月連續的大衰退以來的最快房價降幅。這表明連續調漲的房貸利率已快速減緩房地產市場的活動。

自上次經濟衰退最嚴重的中間時段2009年1月份開始，近期房價的月下跌幅度最大。抵押貸款分析公司Black Knight週一發布的報告顯示，7月與8月房價連續下跌，成交價中位數總計已跌落2.03%。該公司總裁格拉博斯克（Ben Graboske）表示，這是2008年冬天雷曼兄弟破產和隨後的金融危機之後，僅見的最快跌幅。

美聯儲今年已經5次加息，其中6月、7月、9月的加息幅度最大。在今年隨後的2個多月中，美聯儲可能還會繼續加息以抑制通脹。加息導致房貸利息不斷提升，目前30年抵押貸款的利率已接近7%，比年初翻了一倍多。很多首次購房買家被擠出市場，由於無法負擔過高的房貸壓力，已陷入觀望狀態。

據福克斯新聞報導，隨著美聯儲以幾十年來最快的速度提高利率，房地產行業已處於嚴重調整之中。

加州有3個都會區進入了地產市場降溫速度最快前10名，分別為舊金山灣區的聖荷西-桑尼維爾-聖塔克拉拉、南加州的聖地亞哥-丘拉維斯塔-卡爾斯巴德和中加州的斯托克頓地區。

大聖荷西都會區排在第4位。降價房屋多，但需求較低。房屋在市場上的週轉時間約為19天，比一年前增加了90%。房屋銷售數量比去年同期減少43.17%，降價房源占26.81%。排在第8位的大聖地亞哥都會區房屋銷售量下降35%，房屋上市後的停留時間是原來的2倍。斯托克頓地區有超過1/3的房屋正在降價出售。

除了排在前10位的三個都會區外，洛杉磯-長灘-安納罕都會區在榜單上排名第24位，舊金山都會區排名第25，內陸帝國排名第17。

全美範圍，接近26%的上市房屋在8月份降價出售。

愛達荷州的博伊西地區、德州的奧斯汀都會區和亞利桑那州的鳳凰城都會區，房價下降排名在全美前三位。其中，博伊西地區已售房屋與新掛牌出售房屋數量比為0.49（全美第6低），房屋在市場上週轉時間比去年同期相比增加了186%。鳳凰城都會區擁有最高比例的降價上市房屋。

根據SmartAsset數據，全美房市冷卻速度最快的10個都會區是：

1. 愛達荷州博伊西（Boise，Idaho）；

2. 德州奧斯汀-圓石鎮-喬治敦都市區（Austin-Round Rock-Georgetown，Texas）；

3. 亞利桑那州鳳凰城-梅薩-錢德勒（Phoenix-Mesa-Chandler，Arizona）；

4. 加州聖荷西-桑尼維爾-聖塔克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara）；

5. 內華達州拉斯維加斯-亨德森-天堂（Las Vegas-Henderson-Paradise）；

6. 猶他州鹽湖城（Salt Lake City，Utah）；

7. 佛羅里達州，北港-薩拉索塔-布蘭登頓（North Port-Sarasota-Bradenton，Florida）；

8. 加州聖地亞哥-丘拉維斯塔-卡爾斯巴德（San Diego-Chula Vista-Carlsbad）；

9. 猶他州普羅沃-奧勒姆（Provo-Orem，Utah）；

10. 加州斯托克頓（Stockton，California）。◇

【大紀元2022年07月05日訊】（大紀元記者聞慧編譯報導）由於股票貶值，安娜斯塔西婭和克里斯蒂安‧弗魯加德（Anastasia and Kristian Frugaard）今年早些時候決定投資加州最熱門的房地產市場：沙漠區。

3月，這對洛杉磯夫婦在約書亞樹國家公園（Joshua Tree National Park）外買了一棟房子和一塊5英畝的土地。該公園位於洛杉磯以東兩小時車程、在海拔數千英尺的沙漠地區，那裡生長的植物十分奇特。據《華爾街日報》報導，弗魯加德女士說，她這塊土地已經變得非常有價值，感覺就像買了「曼哈頓的一塊地」。

的確，從2020年3月到今年5月，房價幾乎翻了一番，漲幅比加州其它地方都大。

疫情期間，投資者和專業人士被脫俗風景和相對低廉的房地產價格所吸引，紛紛湧入像約書亞樹這樣安靜的沙漠定居區。如今，愛達荷州和蒙大拿州等西部風景秀麗的偏遠城鎮房價都有所上漲，而在加州，像太浩湖（Lake Tahoe）附近的熱門度假勝地的房價也在飆升。

在約書亞樹，價格低廉、近主要城市地區、對短期租賃的監管寬鬆，加上公園的人氣上升等因素，共同推動了地區的繁榮。

根據Zillow的數據，自2020年3月以來，郵政編碼在約書亞樹和附近蘭德斯（Landers）的房屋，價值分別上漲了82%和94%。該公司表示，約書亞樹一套典型的獨立屋在疫情之初價值為257,357美元，現在價值469,499美元。同時，Zillow數據顯示，洛杉磯的一套典型住宅就非常昂貴，價值超過100萬美元。

該地區的長期房地產經紀人布萊恩‧溫伍德（Bryan Wynwood）表示，疫情期間他幾乎每天完成一筆交易；而在2020年之前，他每週完成一筆交易，就覺得自己很忙。

溫伍德說，最近幾週，隨著利率的上升，房屋銷售開始放緩。不過，房地產經紀人說，房價並沒有下降。許多買家正在將房屋短期出租給遊客。在疫情期間該公園越來越受歡迎，根據國家公園管理局（National Park Service）數據，去年有300萬人到訪，創下歷史新高。

但在這股熱潮中，一些當地人已在抱怨負擔不起租金。此前，約書亞樹的主要居民是為遊客提供服務的人，也有一群被孤獨風景和低價吸引的波西米亞藝術家。

六年前搬到該地區的珠寶製造商詹妮弗‧馬洛（Jennifer Marlow）說：「這裡什麼都沒有，我真的希望它保持這種狀態。那些沒個性的人搬到這裡來，他們剝奪了藝術家和音樂家們發展的機會。」

非營利組織生物多樣性中心（Center for Biological Diversity）的保護主任布倫丹‧卡明斯（Brendan Cummings）說，Airbnb的繁榮也在威脅著吸引眾多遊客的野生動物。不過，許多公民和商界領袖都歡迎新來者，認為這對一個長期與貧困和毒品奮鬥的地區來說是一筆財富。

弗魯加德夫婦花10萬美元買地、45萬美元買房，比要價高出約2萬美元。他們正在改造房子，讓它看起來更現代化。雖然是在榮景接近尾聲時買進的，但弗魯加德女士說她很高興在這時買下了。「人們會不斷地從大城市來到這裡，從事遠程工作。無論如何，人們會繼續來到沙漠區。」她說。◇

責任編輯：方平#

【大紀元2022年07月15日訊】（大紀元記者周鳳臨綜合報導）隨著房貸利率攀升、股市下跌，2家全美房地產網站的數據均顯示，灣區、北加的房地產市場降溫的速度，比全美其它地區更快。

在灣區，這種需求的下降尚未轉變為明顯的房價下跌，但這個趨勢，已經給房地產買家以過去兩年房地產瘋漲時期他們所不具備的優勢：槓桿。

房地產網站Zillow的最新數據顯示，灣區的房地產價值，已經開始出現疫情以來的首次降溫。從5月到6月，在50個大的都會區，有5個出現了房價月比稍有下降的狀況，包括：舊金山、聖荷西、聖地亞哥、奧斯汀和西雅圖。Zillow的數據發言人馬特‧克里默（Matt Kreamer）表示，這些地區的主要問題是可負擔性。

克里默表示，這些地區要麼是全美房地產最貴的地區，要麼在過去兩年出現了房地產相當大的上漲。他解釋稱，由於房價增長，加上近期房貸利率的上漲，房地產月供將令許多買家難以負擔。「你將看到的是，這些市場將出現房地產庫存增加，買家之間的互相競爭也將迅速緩和。」

同時，從Redfin的數據中也能見到類似的趨勢。加州有5個城市房地產市場出現最為快速的降溫，它們按照排名分別是：聖荷西（第1名）、沙加緬度（第2名）、奧克蘭（第3名）、士徳頓（Stockton，第5名）和舊金山（第10名），這占據Redfin房地產降溫最快的10個城市中的半數。

Redfin網站是根據2月至5月房地產價格年比的價格增減、供給、銷售，以及房地產銷售速度等指標，來進行評比的。

Zillow的數據，還能反映全美不同郵政編碼區域的房地產，其典型房產的價值走向。其對房地產價值的評價，不僅基於近期售出房屋的價格，還基於對該郵政編碼區域房地產出售記錄的走向，對該區域所有房產價值的估算。

灣區的都市，在評比中占據靠前的位置很多。Redfin的分析師認為，這主要是由於房貸利率猛增，高漲的通貨膨脹和股市的動盪，以及本已高昂的房價，這些因素令許多潛在買家望而卻步。

Zillow的數據顯示，舊金山都會區的房地產價值略微下降了0.1%，從5月的1,494,103美元，下降至6月的1,492,535美元。舊金山都會區包括阿拉米達（Alameda）、康特拉科斯塔（Contra Costa）、舊金山、聖馬刁（San Mateo）和馬林（Marin）等縣。

在此之前，舊金山的房屋價值自從疫情開始前一直在攀升，僅在2020年4月至6月疫情陰雲密布之時出現短暫的下降。克里默將那時描述為：房地產市場出現了短暫的停止，處於對整體經濟不確定性的擔憂，以及對買賣、搬家興師動眾的憂慮。

但在那之後，舊金山的房價以前所未有的速度攀升。克里默說，昂貴的海岸房地產市場，如灣區、西雅圖等，普遍出現了類似的走向。

Zillow數據顯示，包括聖塔克拉拉、聖貝尼托（San Benito）這兩縣在內的聖荷西都會區，從5月至6月，房屋價值出現月比0.77%的降幅，從1,692,646美元，下降至1,579,555美元。

位於Redfin降溫排名第1位的聖荷西，房地產年比銷售下降了21%，房屋庫存增加了10%，同時價格下跌9%。

奧克蘭、舊金山的房地產銷售，分別下降了16%和14%。

在疫情期間，吸引許多灣區、加州人的地方，包括愛達荷州（Idaho）的博伊西（Boise）、德克薩斯州（Texas）的奧斯汀（Austin），都進入到了Redfin房地產降溫的前20名以內。◇

責任編輯：殷瑞娜#