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【2022年11月04日訊】（記者馬尚恩綜合報導）在房地產市場和租金市場雙雙走低之際，本週三（11月2日），美聯儲再次對聯邦基金利率加息75個基點。這一最新加息決定會對房市帶來哪些影響？

近期公布的數據顯示，9月份全美新房銷售量比8月份下降10.9%，比去年同期下降17.6%。房價在9月份創紀錄地下跌了2.6個百分點。房租中位數在第三季度也下降了0.4%。

據《國會山報》（The Hill）報導，美聯儲主席鮑威爾（Jerome Powell）認為，租金通脹將開始放緩，但與他的目標還有很大距離。他還說，放慢加息的時機快到了，可能出現在下一次會議或之後的會議上。

當前利率已吸收最新加息的影響

週三、週四（2至3日），《房貸日報》（Mortgage News Daily）30年期貸款指數連續上漲0.11%和0.10%，達到7.30%，但此番上漲與本次央行加息無關。

美國地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲（Laurence Yun）認為，先前的預測已經涵蓋最新的加息消息，即使央行大幅提高短期聯邦基金利率，長期利率只會輕微變動，因為目前的房貸市場已消化美聯儲的最新舉措。

房貸利率與10年期國債收益率以及經濟掛鉤，而不是和央行的聯邦基準利率掛鉤。央行加息時，房貸利率或升或降。銀行等發放貸款的機構如果在加息前就已對央行的加息達成共識，則可能提前上調房貸利率，消化央行加息產生的壓力。

房貸利率還受到多個其它因素的直接影響，除了與國債利率掛鉤外，還受到貸款市場供求、通脹、就業、經濟前景等多種影響。比如，當通脹上升時，房貸利率也會隨之上升。另外，住房抵押支持債券（MBS）市場也會影響房貸利率，當投資者需求不高時，則上升利率以吸引買家，反之則下降。

美聯儲最新加息政策儘管未直接影響當日的房貸利率，仍然引起了人們的不安。

馬薩諸塞州參議員伊麗莎白.沃倫（Elizabeth Warren）及其同僚本週一致信美聯儲主席鮑威爾，表示非常擔心加息導致經濟放緩、卻不能減緩家庭開支上漲帶來的傷害。

連續加息效應 已令房市投資大幅收縮

加息或許不會立即對房貸利率產生影響，但實際的影響仍或早或遲會通過利率表現出來。

據個人理財網站「銀率網」（Bankrate）首席金融分析師麥克布萊德（Greg McBride）分析，2022年初以來房貸利率的連續上漲，對購房者負擔能力產生的影響，等同於房價上漲35%。

假設30年貸款40萬美元，按去年12月份3.11%的利率計算，每月還款額約為1,710美元；按當前的利率7.08%計算，每月還款為2,682美元，每月多還972美元，整個貸款期將多還35萬美元。

在連續加息的影響下，住房市場投資在6至9月間以26.4%的年率收縮。安永集團首席經濟學家格利高里·達克（Gregory Daco）告訴CNN，房貸利率的飆升和極高的房價，導致首次購房者人數大規模回落，並且推開了投資者。

房地產行業的健康程度與借貸成本密切相關。央行加息對房價和房市形成壓力會比其它行業更早，房地產市場被視為經濟的風向標，其收縮將不可避免地拖累整體經濟的增長。◇

【2022年10月15日訊】（記者張博媛、馬尚恩洛杉磯報導）隨著房貸利率的升高，銀行也在逐步收緊放貸條件以控管風險，這使得符合貸款資格的買家越來越少。儘管如此，人們仍然設法貸款買房。

本週，加州地產經紀人協會（C.A.R）在長灘召開了年度大會。為外國人、投資客以及自雇者提供貸款方案的艾克借貸公司（Acra Lending）副總裁亞當‧莫里斯（Adam Morris），分享了今年以來他看到的市場變化。

莫里斯認為利率上升確實衝擊了顧客群，隨著通膨的持續和對經濟衰退的擔心，加上在經濟衝擊中有些部門沒做好，導致顧客貸款或再貸款願望落空。「利率上升和通貨膨脹，對整個市場都不是好兆頭，這衝擊到房地產、衝擊了貸款、衝擊到參與房地產交易和貸款的所有人。確實存在著經濟衰退和就業壓力。」

儘管如此，不斷攀高的抵押貸款利率並未阻擋一些人的購房計劃。莫里斯說，「我們正在調整方向並迎接一個新市場，仍然有一個貸款群需要我們的服務。」作為一個「不查收入」（Non-QM）的貸款機構，他們的機會仍多。

艾克的借貸客戶主要是自雇行業的借款人和投資客，他們提交銀行報表來證明收入。加息後，這類借款需求增多；有的客戶還使用現金流來給房貸供款。莫里斯認為，隨著房價下落，將看到更多投資客和自雇者出現在這類不查收入的交易中。

對未來房市的看法如何呢？

莫里斯：「我認為在接下來的幾年裡，一切都會趨於平衡。我們不期望在未來12個月內出現大的增長，房價也不會像之前的12個月那樣（飆漲）。利率將穩步上升，可能升到今年底；但明年，我們可能會看到一切都穩定下來，經濟開始穩定下來。」

在目前形勢下，想買房的人如何才能貸到款呢？

艾克借貸公司雖然做不查收入的貸款以及現金流貸款（DSCR），但採用的資格審查標準也越來越嚴格。

「所有的顧客都需要展現償還能力，要有合格的信用，以及較好的首付。」貸款標準也會提高，莫里斯說，這類「不查收入」的借款者將看到「適用於常規貸款的標準做法，開始適用於非常規貸款」。

他表示：「當利率上升時，對貸款者的要求將更加嚴格，因為每月付款額增加了。」因此，在辦理貸款時，借貸者如果擁有較佳的債務與收入比將會非常有利。◇

【2022年10月13日訊】（記者姜琳達洛杉磯報導）炙手可熱的加州房地產市場走勢，一直備受關注。專家預測：加州2023年的住房市場呈疲軟趨勢，房價預計下跌8.8%；但這僅僅是市場回歸正常化前的適度調整，並不會出現上一次金融風暴時的價格大跌壓力。

加州房地產經紀人協會（CAR）週三（10月12日）發布最新報告，預計2023年獨立房成屋銷售總量為333,450套，比2022年的359,220套下降7.2%，更遠低於2021的444,520套房屋銷量。

CAR副總裁兼首席經濟學家喬丹‧列文（Jordan Levine）告訴大紀元記者：「銷量將在今年年底，可能比去年同一時間下降20%；並可能在2023年下降更多。我認為，利率的提高、經濟的不確定性等結合起來，減少了買家的需求。」

而買家最關心的房價，也會繼續下跌。加州中位數房價預計在2023年下降8.8%至758,600美元。潛在買家可以期待：競爭放緩的住房市場、較為正常化的房屋銷售組合，將遏制明年中位數房價的增長速度。

價格下跌屬適當調整 不會造成房市崩跌

雖然中位數房價會呈疲軟趨勢，但列文強調，這種降價屬於市場的正常反應；當買家需求下降、庫存增多時，銷售時間會拉長。未來不會再有那麼多房子能以高於上市價格成交，房子需要更長的時間來銷售，房市的中位價格會隨之下跌。

「我想告訴買家的是，這不是2008年的重演，我們在抵押貸款市場有更好的基本面。很多人有大量的房屋資產，固定利率貸款。」他說，「即使我們正在經歷一個具有挑戰性的宏觀經濟時期，它也不會導致像上一次金融危機期間那樣的價格壓力。」

另外，全州的住房負擔能力預計將從2022年的19%下降到明年的18%。

2023年房貸利率將持續居高

由於房市走勢與經濟指數息息相關。加州房地產經紀人協會預測，2023年美國國內生產總值將下降0.5%。加州2023年的非農就業增長率為1%，失業率在2023年將從2022年的4.4%的預測率上升到4.7%。

頑固的高通脹和日益增長的經濟擔憂，將使30年固定抵押貸款的平均利率在2023年保持在6.6%，高於2022年的5.2%和2021年的3%。

該不該買房？

「我認為利率可能會在明年夏天的某個時候達到頂峰，然後再慢慢回落到6%的範圍。」至於回落的時間點，列文認為會發生於明年年底。

但他建議買家不要被高利率困住，「如果買房是為了居住，養家餬口，您可能不用關心未來12個月到18個月內會發生什麼，重要的是您的財富和財產在未來12年到18年的變化。」

CAR主席奧托‧卡特里納（Otto Catrina）持有相同的想法。「隨著賣家調整他們的預期賣價，價格合理的房屋仍在快速銷售。而對於買家來說：更多的待售房屋、更少的競爭以及更少的加價，對那些在過去兩年市場競爭激烈的情況下被擠出市場的人來說，是一個更有利的市場環境。」

他補充說：「隨著明年房屋銷售和價格預測的市場轉變，買家和賣家正在適應新市場。」◇

【2022年10月08日訊】（記者馬尚恩綜合報導）據消費者金融在線中心SmartAsset週二（10月4日）發布的全美100個住房市場降溫研究，全美房市出現了兩個月連續的大衰退以來的最快房價降幅。這表明連續調漲的房貸利率已快速減緩房地產市場的活動。

自上次經濟衰退最嚴重的中間時段2009年1月份開始，近期房價的月下跌幅度最大。抵押貸款分析公司Black Knight週一發布的報告顯示，7月與8月房價連續下跌，成交價中位數總計已跌落2.03%。該公司總裁格拉博斯克（Ben Graboske）表示，這是2008年冬天雷曼兄弟破產和隨後的金融危機之後，僅見的最快跌幅。

美聯儲今年已經5次加息，其中6月、7月、9月的加息幅度最大。在今年隨後的2個多月中，美聯儲可能還會繼續加息以抑制通脹。加息導致房貸利息不斷提升，目前30年抵押貸款的利率已接近7%，比年初翻了一倍多。很多首次購房買家被擠出市場，由於無法負擔過高的房貸壓力，已陷入觀望狀態。

據福克斯新聞報導，隨著美聯儲以幾十年來最快的速度提高利率，房地產行業已處於嚴重調整之中。

加州有3個都會區進入了地產市場降溫速度最快前10名，分別為舊金山灣區的聖荷西-桑尼維爾-聖塔克拉拉、南加州的聖地亞哥-丘拉維斯塔-卡爾斯巴德和中加州的斯托克頓地區。

大聖荷西都會區排在第4位。降價房屋多，但需求較低。房屋在市場上的週轉時間約為19天，比一年前增加了90%。房屋銷售數量比去年同期減少43.17%，降價房源占26.81%。排在第8位的大聖地亞哥都會區房屋銷售量下降35%，房屋上市後的停留時間是原來的2倍。斯托克頓地區有超過1/3的房屋正在降價出售。

除了排在前10位的三個都會區外，洛杉磯-長灘-安納罕都會區在榜單上排名第24位，舊金山都會區排名第25，內陸帝國排名第17。

全美範圍，接近26%的上市房屋在8月份降價出售。

愛達荷州的博伊西地區、德州的奧斯汀都會區和亞利桑那州的鳳凰城都會區，房價下降排名在全美前三位。其中，博伊西地區已售房屋與新掛牌出售房屋數量比為0.49（全美第6低），房屋在市場上週轉時間比去年同期相比增加了186%。鳳凰城都會區擁有最高比例的降價上市房屋。

根據SmartAsset數據，全美房市冷卻速度最快的10個都會區是：

1. 愛達荷州博伊西（Boise，Idaho）；

2. 德州奧斯汀-圓石鎮-喬治敦都市區（Austin-Round Rock-Georgetown，Texas）；

3. 亞利桑那州鳳凰城-梅薩-錢德勒（Phoenix-Mesa-Chandler，Arizona）；

4. 加州聖荷西-桑尼維爾-聖塔克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara）；

5. 內華達州拉斯維加斯-亨德森-天堂（Las Vegas-Henderson-Paradise）；

6. 猶他州鹽湖城（Salt Lake City，Utah）；

7. 佛羅里達州，北港-薩拉索塔-布蘭登頓（North Port-Sarasota-Bradenton，Florida）；

8. 加州聖地亞哥-丘拉維斯塔-卡爾斯巴德（San Diego-Chula Vista-Carlsbad）；

9. 猶他州普羅沃-奧勒姆（Provo-Orem，Utah）；

10. 加州斯托克頓（Stockton，California）。◇

【2022年10月07日訊】在過去幾集的影片中，我一直在和大家講，美國房地產正面臨放緩的趨勢，房價漲幅放緩、銷售速度下降、房源庫存上升、交易時間拉長、賣家降價比例繼續增加。不過也在房貸利率這幾週持續大幅上升之際，平均的30年固定利率就快要突破7%，市場又出現一些明顯的變化。這一集就來和大家探討有哪些變化，到底房市有沒有可能再進一步大幅度降溫。

當前房貸利率

先帶大家看幾個最新（10/5截稿前）的利率變化：一個是房地美的數據，9月29日的當週，平均30年固定利率是6.7%，比上一週、上一個月都是大幅增加，比去年更增加了將近4%；另外再看抵押貸款銀行家協會的數據，顯示是6.52%；如果看抵押貸款每日新聞是6.65%。抵押貸款每日新聞的數據是根據貸方利率表的實時變化所統計出來，所以它的數據會比較即時，這裡我們也看到前一週，利率曾經到達7.08%的最高位。

我們都知道房地產市場是經濟中對利率最敏感的區塊，所以當美聯儲在強力對抗通脹、努力升息之際，房市等於是處在風尖浪口上，需求要硬生生下拉，買家的負擔能力被無情的剝削，而作為賣家則陷入錯過賣房最好時機的苦惱。而且，利率已經突破7%，將對房地產市場出現四大信號，以下我給大家逐一分析：

視頻：利率高漲 房市出現4大信號！！3大利率數據｜1800萬戶家庭無法買房｜越買越小 買家的苦衷｜庫存增加的假像｜房市不會崩盤4大原因【美國地產熱點】

信號1：將有更少且更謹慎的買家

牛津經濟研究院的首席美國經濟學家估計，與2021年底相比，抵押貸款利率的飆升，意味著有資格獲得中位數房價抵押貸款的家庭，減少了大約1800萬戶。看到Redfin的數據，9月底的待過戶交易已經出現同比下降21.3%。而且，我和部分房地產經紀的交談，他們都說因為房市降溫，手上的交易案少之又少，有人都準備提前去放假了。

從另一面說，還能夠買房的人會更加謹慎，假設是購買全美中位數房價的買家，如果抵押貸款鎖定在高端利率，將會比鎖定在低端的借款人多支付數百美元，如果是更高房價，差異將可能是數千美元。所以對不同的貸方貨比三家會變得更加重要。

還有，銷售時間的拉長已經到達31天的中位天數，顯示買家對買房的放緩與謹慎態度，他們對房產的狀態、賣家的條件都更加苛求，對應有的保障條件都會如實地寫在報價裡面。

信號2：購買更便宜、購買面積更小的房產

在這個方面，我們雖然看到全美的庫存量在增加，不過，在有些比全美價格便宜的地方，卻出現待售房屋數量下降的現象。這方面可以看到Realtor.com的統計，八月份待售房屋數量同比下降最多的是夏威夷州的火奴魯魯，大幅減少44.7%，這也是名單中唯一一個中位數房價比全美房價還高的地方。

名單上還有康涅狄格州的哈特福德、紐約州錫拉丘茲、威斯康星州密爾沃基、芝加哥、弗吉尼亞海灘、辛辛那提、明尼阿波利斯、賓州的斯克蘭頓和馬里蘭州的巴爾的摩。（見表）

另外，更小的房產也是現在買家不得不接受的。可以看一個例子，一個買家如果一個月預算是3,000美元，今年9月買房（房貸利率6.7%）和去年9月（房貸利率3.01%），能買到的房產面積將差距頗大，統計得出，聖地牙哥前後一年買房，相差435平方英尺的面積，去年是1,366平方英尺，僅年只剩下931。

我們還可以看到，新澤西州的紐瓦克、紐約州的納蘇縣、丹佛、俄勒岡州波特蘭市，還有西雅圖、聖荷西、河濱市和沙加緬度等等，都比去年減少兩百至四百平方英尺的面積。

信號3：庫存量增加中，但無法樂觀

與去年同期相比，9月份的庫存增加了26.9%。並這不是賣家和建築商正在上市更多的房屋，相反他們正在減少房產上市。這是因為房屋銷售不那麼快，所以掛牌時間更長，從而增加了庫存。事實上，9月份的新房源上市量，同比下降了9.8%，而且基本上從夏季就開始出現逐月下降的現象。

另外，許多賣家知道他們已經錯過了市場的高峰，所以對賣房興致缺缺，因為，大多數賣家也是買家，那些原本鎖定較低抵押貸款利率的人，肯定不會有太多人願意放棄低利率，而去買一個可能支付更多，卻得到更少的交易。這將賣家的人數大大縮小，只剩那些真正需要搬家的人。

信號4：越多的賣家降價求售

9月份約有19.5%的賣家降價，而且這一比例一直在穩步上升，因為買家減少，而且買家並不著急買房，所以將有更多的賣家用降價來吸引買家，另一方面也是調整更符合市場的價格。

現在的賣家也會更願意替買家支付部分服務費用、手續費用或是房產維修費用，來爭取買房交易能夠進行下去。因此，市場會越來越傾向買家市場。但是，對於一個好房產，不管是位置好、學區好或是屋況好，還是會面臨競價的機會，畢竟剛剛我們說到，想買的人還是多過供給量。

利率這麼高了，房市會不會崩盤？

最後，有人一定想問：利率這麼高了，房市會不會崩盤？雖然利率在打壓想買的人，但是多數專家卻認為房市不會崩盤。原因之一，想買房的人還是不少，這與遠程工作有很大的關係；原因二，上個月只有1%的房地產經紀人經手止贖或短售的交易。然而，在2009年3月，有49%的房地產經紀人都在處理這些不良銷售，這在很大程度上是由於貸方只向最合格的借款人提供抵押貸款。

原因三，8月份的失業率仍維持在3.7%，雖然比上個月上升0.2，但整體來說就業市場算是很健康，代表人們有工作就能支付還款。原因四，房屋供給量少於需求量，這也是為何我們會看到房價近期有回彈的跡象，一週內簽約、兩週內簽約的數量也有回升的情況。終究是這個市場的供給量不足。

另一方面來說，前兩年房價上漲過快，就像氣球被充得太脹，現在就算房價下跌10%-15%也並不一定是壞事。把充得過飽的氣球，放一點氣，這樣對氣球反而會更安全，可以避免瞬間爆裂。◇

責任編輯：李曜宇#

【大紀元2022年02月21日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）截至2月17日，30年期固定房貸利率一口氣飆升0.23%至3.92%。房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）認為，負擔能力已成為潛在購房者的一大障礙。此前許多專家均預測，直到今年底利率會到達4%，但如今尚未3月份，利率已經迫不及待準備升空了。

「由於高通脹和強於預期的消費者支出，抵押貸款利率再次飆升」，哈特（Sam Khater）表示，「30年期固定房貸利率接近 4%，達到了自2019年5月以來的最高水平。隨著利率和房價的上漲，負擔能力已成為潛在購房者的一大障礙，尤其是通脹給購房者預算帶來威脅。」

30年期固定房貸利率，一年前為2.81%。2019年5月，當時達到3.99%。受房屋再融資者歡迎的15年期固定房貸利率的平均利率，從一週前的2.93%升至 3.15%。一年前為2.21%。它上一次突破3%是在2020年3月，就在新冠疫情在美國爆發之際。

10年期美國國債收益率自 2019 年以來首次超過2%。美聯儲已表示，它將在3月份開始加息，而且今年會有一系列的加息動作，以扭轉疫情時期刺激就業和經濟增長，所帶來的高通貨膨脹率，而且這是自1980年代初以來未見的通脹率。

勞工部上週報告稱，與12個月前相比，上個月消費者價格上漲了7.5%，這是自1982年2月以來的最大同比漲幅。幾乎所有東西的成本上漲都給消費者帶來了負擔，抵消了加薪，並加強了美聯儲的決定——開始提高整個經濟體的借貸利率。

抵押銀行家協會負責經濟和行業預測的副總裁喬爾・坎（Joel Kan）表示，由於通脹壓力和市場預期美聯儲將採取更激進的政策，近期美國國債收益率上升之後，住房貸款激增。

新房的價格在過去一年中上漲了約14%，在某些城市甚至上漲了30%。甚至在疫情之前，住房就已經供不應求，而更高的價格和不斷上升的利率將使購房者更加困難。

抵押貸款利率的上升，意味著從再融資受益的屋主更減少。喬爾・坎（Joel Kan）表示，「因此，再融資申請的比例處於2019年7月以來的最低水平」，並補充說，「再融資申請上週下降了9%，約為去年的一半。」

坎表示，本週購買房屋的抵押貸款申請也有所下降。「除了更高的抵押貸款利率之外，潛在買家仍面臨更高的銷售價格。」常規貸款組合已將平均貸款規模推高至453,000美元的新紀錄。

Realtor.com的首席經濟學家丹尼爾・海爾（Danielle Hale）表示，不斷上漲的房價加上有限的庫存給購房者帶來了雙重打擊，根據他們的收入水平，購房者負擔得起的房屋越來越少。

海爾說，甚至在抵押貸款利率上調之前就是這種情況，自去年12月以來，使得典型的375,000美元的房產，每月成本增加了約115美元。

「未來，我們預計收入的增加將幫助購房者應對不斷上漲的住房成本，但買家也可能必須做出妥協才能取得成功。」海爾說。

市場將關注美聯儲的最新消息，以及烏克蘭局勢的任何發展，其中任何一個都可能導致額外的利率波動。#

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本文刊載於舊金山2月19日地產版

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責任編輯：李曜宇