Tag: 成屋銷售

【2022年09月30日訊】（記者李歐編譯報導）根據全美房地產經紀人協會的數據，8月份成屋銷售環比小幅下滑，已經是連續第7個月下滑。美國4個主要地區，只有中西部環比下降3.3%，其餘幾乎持平。然而，與去年同期相比，所有地區的銷售額都大幅下降。

8月份現有房屋銷售總額，完成的交易包括獨立房、聯排別墅、公寓和合作公寓，比7月份小幅收縮0.4%，經季節性調整後的年增長率為480萬。銷售量同比下降19.9%（2021年8月為599萬）。

全美房地產經紀人協會（NAR）的首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）表示：「房地產行業對美聯儲利率政策變化最敏感，也最直接受到影響。」，此外「房屋銷售疲軟，反映了今年不斷上升的抵押貸款利率。儘管如此，房市表現良好，幾乎不存在不良房地產銷售，房價仍高於一年前。」

8月底房屋庫存為128萬套，比7月份下降1.5%，但與去年持平。按照目前的銷售速度，未售出的庫存供應量是3.2個月——與7月相同，略高於2021年8月的2.6個月。

「未來幾個月，甚至未來幾年庫存將保持緊張」，雲補充道：「一些房主在鎖定近年來處於歷史低位的抵押貸款利率後，不願進一步換房，這增加了對更多新房建設的需求。」

8月份所有住房類型的現房價格中位數為389,500美元，比2021年8月份（361,500美元）上漲7.7%，因為所有地區的價格都在上漲。這標誌著連續126個月的同比增長，是有記錄以來最長的連續增長。

然而，中位銷售價格在6月份達到創紀錄的413,800美元後，已經連續第二個月回落，但這是價格在初夏見頂後下降的季節性趨勢。

全美範圍，房產在8月的市場上停留16天，高於7月的14天，但仍低於2021年8月的17天。8月售出的房屋中有81%的上市時間不到一個月。

首次購房者占8月份銷售額的29%，與7月和2021年8月保持一致。NAR於2021年底發布的2021年購房者和賣方概況報告稱，首次購房者的年度份額為34%。

8月份全現金銷售占交易的24%，與7月份持平，但高於去年8月的22%。

個人投資者或第二置業者（許多全現金銷售）在8月購買了16%的房屋，高於7月的14%和去年8月的15%。不良銷售（止贖和短售）約只占8 月份銷售額的 1%。

根據Realtor.com的8月份市場趨勢報告顯示，邁阿密（33.4%）、孟菲斯（25.8%）和密爾沃基（25.0%）的中位房價同比增幅最大。鳳凰城與去年相比，降價房屋的份額增幅最大，增加30.9個百分點，其次是奧斯汀24.8個百分點和拉斯維加斯24.4個百分點。

8月獨立房銷售經季節性調整後年率為428萬套，較7月的432萬套下降 0.9%，較上年同期下降19.2%。8月份現有獨立房價格中位數為396,300美元，比去年8月上漲7.6%。

8月份，現有公寓和合作公寓的銷售額經季節性調整後的年率為52萬套，比7月份增長4.0%，比一年前下降24.6%。8月份現有公寓價格中位數為333,700美元，同比增長7.8%。

「從某種意義上說，我們看到購房過程恢復正常，因為購房能更加上驗房和房屋估值的保障條件，那些瘋狂的競標戰基本上已經停止」，NAR總裁萊斯利・魯達・史密斯（Leslie Rouda Smith）說。◇

責任編輯：李曜宇#

【大紀元2022年01月26日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）根據全國房地產經紀人協會的數據，12月份現有房屋銷售總額為618萬套（SAAR），比11月下降4.6%，比2020年 12月下降7.1%。但2021年銷售量是自2006以來的最高數量。

12月底的住房總庫存比11月下降 18%，比一年前下降 14.2%。12月份所有住房類型的現房價格中位數為358,000美元，比2020年12月上漲 15.8%。

雖然，2021年的成屋銷售總量是15年來最高的，但12月的銷售量卻只能說：當可供購買的東西不多時，銷售量很難有實質性地增長。

在經歷了出人意料的強勁秋季後，12月成屋銷售回落，經季節性調整的2021 年銷售率低於2020年底報告的水平——自2018年以來，成屋銷售率首次收低於同年的一月分。這種原因可以歸咎於買家的選擇急劇減少。上個月，待售庫存在20多年的記錄中首次降至100萬以下，與2019年12月的疫情前水平相比下降了40%。

房地產網站Zillow表示，最近高度傳染性的Omicron變種的興起，可能有助於解釋上個月的疲軟；一些房主可能一直不願意上市房產，因為他們擔心會接觸到快速傳播的病毒。隨著案件數量的減少和房地產市場的發展，在接下來的幾個月裡，現有房屋銷售將加速到繁忙的春季。更高的價格和看似用之不竭的買家需求，將吸引更多賣家進入市場，並在全年創造更多銷售。#

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本文刊載於舊金山1月22日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年01月31日訊】（大紀元記者李歐綜合報導）「美國地產熱點：李歐筆記」，先跟大家拜個年！祝大家「虎年」如虎添翼（億）、洪福（虎）齊天！去年是牛年，美國房地產確實是一個牛市，今年虎年即將開始，筆者覺得房市已經有點像是猛虎出山了，但現在又面臨股市跳水，不少股民可能都面臨經濟損失，這對美國房市來說會有怎樣的影響呢？下面我就來跟大家探討。

寒冬中排隊看房

我先從一位臉書的朋友那借一張圖給大家看看（見下圖），這是1月16日上午十一點，波士頓郊區Natick的一處上市房的Open House，當時溫度只有攝氏-11度，但是你看看長長的排隊人潮就為了去看房、搶買房。

去年的搶房熱已經成為過去15年來，美國成屋銷售的最高數量，12月份經季節性調整，全年約有618萬套交易。不過，實際上去年12月新冠病毒的Omicron變種出現之後，加上原本的季節性淡季，上市房的數量就非常稀少，所以到了一月份的可售房源數量就非常非常的低，和過去兩年相比簡直低得慘不忍睹，根據Redfin的數據，截至1月16日的連續4個星期，可售房源比去年同期下降了29%，只有44萬5,000套，但是2020年當時有近90萬套的數量。

所以，這樣缺乏的供應，當然不足以應付大量的需求，我們會看到剛剛那張波士頓郊區搶房的景象也就不足為奇了！從全美房價來看，2022年一開始，上市房要價完全超越前兩年，同比上漲了12%，比2020年上漲了約25%。

一月份的最新數據也表明，銷售價格同比也上漲了14%，達到了35萬8500美元；上市兩週就簽訂合同的比例高達41%，而一年前的同期只有36%；上市一週就簽合同有32%，一年前的同期只有27%。

所以，你可以想像嗎，冬天都還沒有過去，市場上竟然就有大約三分之一的房源，在一週的時間就簽訂了合同，就是說可能都還沒Open House就有買家在競價了，這對買家來說真的是非常受挫的事，我相信每個買家基本都會經歷三次左右的失敗才會有可能買到房子。除非你一開始就十分了解現在市場的競爭慘烈情況，簡直可以用驚心膽顫來形容了。
歡迎觀看視頻：利率飆升 美國春季房市會降溫嗎？｜加州再次熱門｜房市泡沫來了？｜歷年泡沫原因｜虎年行大運【美國地產熱點】第52集

房市泡沫來了嗎？

那麼現在有非常多的人都在說，因為房價不斷暴漲，而且因為股市跳水、通貨膨脹問題，美聯儲要升息，所以現在美國房地產要泡沫了，真的是這樣嗎？關於這話題，筆者在此前和拉斯維加斯房地產經紀的訪談中也問到他這樣的問題，近期Redfin的首席經濟學家也說到她的觀點，他們的觀點大致相同，皆認為現在需求強勁，供給過少，經濟面仍很強勁，因此房市可能會走緩，但房價仍是漲價的趨勢。

筆者的看法也比較傾向於樂觀的發展，雖然最近短時間利率確實上升很多，到1月27日為止的一週，30年期固定型房貸利率平均是3.55%，不過知道長期利率走勢的人就知道，這個利率還是處於歷史低位，所以它對房價確實會起抑制作用，但還不至於起破壞作用。

另外，從全美經濟上來看，失業率和非農就業，都還算表現得不錯，美國股市雖然一月表現不佳，但還不是懸崖式的崩跌，仍算是往回修正的曲線，或者是可以看作是把前兩年飆升的股價吐一些回來。多數分析師預測，美聯儲將加速緊縮，今年將升息3次至4次以遏制通脹，最快或許從今年的3月開始。在美聯儲加息的前景下，投資者開始拋售虧錢的股票公司，包括一些科技股和成長股。

當然，在股票縮水、利率上揚、通脹等因素下，當前買家的負擔能力肯定會越來越被壓縮，對找房、出價會更加謹慎，也很可能會減少買家數量，因此房市供需的天秤很有機會恢復到一個相對平衡的局面。

那麼房價會不會因此也往回修正，也把飆升的房價吐回來一些呢？我認為現在還沒到達條件，正如我們上面說的，供需的天秤仍是失衡的，並且投資人也在尋找對抗通脹的產品，現下買房的人已經不像上一次泡沫的原因，亂申請房貸，也不像1980年代末期出現垃圾債券、股市騙局，儲蓄和貸款失衡的局面；更不像2000年時的網絡泡沫所引發的房市震動。

我綜觀以上幾次泡沫時期的原因，都是歸咎於人性的貪婪、瘋狂投資，賺到了錢，卻還要更多更多，甚至用欺騙的、引誘的方式，導致市場最終得不到實質的支撐面，在虛假的膨脹中泡沫化。至於說今天呢？目前我個人認為，房市中買房的人還是以實際需求的人居多，也就是因為疫情想要搬家的人、首次買房的人，這些投機的人不是沒有，只是沒那麼多，而且總的來說大家在資金面都是相對充裕的，都是尋求可負擔房居多的，所以市場是相對健全很多的。

但話說回來，我相信房市終究會有泡沫，只是我現在還看不到，就算明天房貸利率升到4%，也只是把口袋較淺的買家給踢出去，把更符合資格的買家留下。要是我們都是秉持合理、理性買房，任何事情都留有餘地，我想這個市場也會更健康的發展。

熱門房市的特質

接下來，我們來看一個變化，我們知道新冠疫情以來，加州房市就像受到冷落的後宮妃子，皆在全美各大房市排名中，敬陪末座。但是根據Realtor.com最新的2021年， 12月份全美20大熱門房市中——加州有3個城市擠身前十名了！而且，全美20個最熱門市場中，其中有一半的城市房價高於全美房價中位數的37萬5,000美元。

有哪些加州城市呢？分別是：第五名的奧克斯納德（Oxnard）、第六名瓦列霍（Vallejo）和第七名聖瑪麗亞（Santa Maria）。其中瓦列霍就位在舊金山灣區的北灣地帶，奧克斯納德則是洛杉磯都會區北邊的臨海城市，聖瑪麗亞是位在中加州範圍。

加州的聖瑪麗亞（Santa Maria），中位數的售價大約是140萬美元，是二十大的熱門市場裡面最貴的城市，第二第三貴就是奧克斯納德和瓦列霍。根據這份調查可以看到熱門房市中不只有可負擔的價位，也有較昂貴的城市，可能有幾種解釋，第一、因為現在競爭激烈，導致名單上的房價飆高；第二、或許買家們可能都聽說利率要漲，都急著要買房，所以正在從負擔得起的價位，向昂貴的城市來延伸。

熱門房市的三大特點

不過，總的來看，美國人還是很在乎買房的可負擔性，這些熱門房市中，高於全美中位數房價的，都是在一些大的都會區的通勤範圍之內的市場。例如，第一名的新罕布什爾州的曼徹斯特市（Manchester, NH），它在2021一共年有8次登上榜首。曼徹斯特是一座擁有11萬5千多名居民的城市，位於波士頓的西北的僅一個小時的車程。為何這座城市會這麼熱門呢？它有三個特質：

第一、它非常靠近波士頓，所以就有比較多的工作機會。第二、在高通脹時期，新罕布什爾州具有無收入稅或銷售稅的優勢。第三、曼徹斯特提供了許多美國人在疫情中尋找的東西——有許多戶外活動和娛樂活動。

從這裡，我們也可以看到一個所謂熱門房市的特點，也就是疫情之後大家都在追求的地方，不僅房價要可負擔，還要有工作機會或靠近工作機會，最後大家想要有生活空間、戶外踏青的空間。看看這次進入榜單的三個加州城市，幾乎都符合這些特質或部分特質，不過當然了，要在加州買房往往就要更有錢。#

＊本文是在視頻基礎上更新內容。
＊聲明：本文僅代表筆者觀點，無法作為房地產投資獲利的保證。各種投資均有風險，投資人或買賣方須謹慎判斷，並自負盈虧。

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本文刊載於舊金山1月29日地產版

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