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【大紀元2022年07月06日訊】（大紀元記者李歐採訪報導）今年以來，我們該如何看待進入熊市的美國股市？又該怎樣從房地產市場的放緩中獲利？位於舊金山灣區的多元投資顧問公司創辦人周威宇（Rex Chou）給投資者們提出一些建議。

一、年初迄今造成市場下跌的四大原因

Rex：今年以來股市表現非常差，是1970年以來最差的上半年，是過去52年以來最壞的情況。標準普爾500指數從年初至今（6/29）跌幅接近20%，那斯達克指數更是超過28%的跌幅，所以早就已經進入所謂的熊市。但最糟糕的還不只是股市下跌，連債券市場也下跌了，債券指數在今年也跌了超過11%。（見1圖）

一般較保守的投資人都是把資金放在債券，但如今股債雙跌，所以不管你如何資產配置，是80/20或是60/40，全都是負成長。所以今年對投資人來說非常辛苦。那為何市場會如此之差，以下有四個因素：

第一原因就是疫情尚未結束，雖然在美國感覺好像是恢復正常生活了，但對勞動市場還是有一點影響，因為整體的就業人口，比疫情前還是少了將近一百萬，儘管失業率降到3.6%，但因為在疫情之後出現退出職場、生病、死亡等原因的影響下，整體就業人數還是比較少。所以有一些雇主找不到勞工，造成就業市場比較緊張，當然也影響經濟成長和供應鏈問題。

另外，在四月以來，中共實施清零政策，更加劇供應鏈緊張的情況。所以，在供應不足、需求暢旺的情形之下，就造成通貨膨脹。

當然，2月24日俄烏戰爭開打（第二原因），也加劇了通脹，導致石油價格、農產品和原物料的價格上漲。

因此，我們看到五月美國的消費者物價指數（CPI）高達8.6%（第三原因），是四十年來的最高。美聯儲為了把通脹降下來，所以從三月份開始加息（第四原因），先升息一碼（0.25%），五月又升了兩碼，到了六月一次加了三碼，三次共加了1.5%，讓資金形成緊縮的狀態，股市跌跌不休，過去半年只有兩個月出現一些小的正報酬，對投資人來講相當艱難。

二、美國未來經濟前景如何？

Rex：關於美國未來經濟前景，我個人比較傾向參考美聯儲的預測，他們每三個月會公布一次。所以我們看六月時公布的數據，美聯儲認為2022年美國的經濟成長率會是1.7%，年底時失業率是3.7%，PCE inflation（個人消費支出指數通脹率）是5.2%，核心PCE inflation（剔除食品、能源價格的計算）是4.3%。美聯儲認為年底時加息會到達3.0%-3.5%。（見2圖）

但是，以上這些數據經常會變動，每三個月美聯儲就更新一次，最近都是調高通脹的預測值，調降經濟成長的預測值，也調高了升息區間。所以美聯儲其實一直在追著通脹跑，這會產生一個比較大的問題：持續拉高利息，難道不會引起經濟衰退嗎？表格上2023年GDP維持1.7%的成長，但失業率上升到3.9%，暗示有些公司將會裁員，但卻沒有造成經濟的衰退，這也是許多專家所質疑的部分。

我的看法是，基於這個預測來看市場的反應，我提供三個數據來觀察，一個是聯邦基金利率，一個是核心個人消費支出，另一個是十年期公債殖利率。過去我們可以看到這三條線的走勢是亦步亦趨（見3圖），當通脹走高時，債券殖利率就會走高，接著美聯儲為了打壓通脹就開始升息，通常當升息升得比十年期債券殖利率還高的時候，就會引發經濟出現衰退（圖表上灰色區間）。也可以說短天期的利率超過長天期的利率，當殖利率曲線出現倒掛的情況，在不久的未來就會造成經濟衰退。

【2022年01月31日訊】（記者李歐綜合報導）「美國地產熱點：李歐筆記」，先跟大家拜個年！祝大家「虎年」如虎添翼（億）、洪福（虎）齊天！去年是牛年，美國房地產確實是一個牛市，今年虎年即將開始，筆者覺得房市已經有點像是猛虎出山了，但現在又面臨股市跳水，不少股民可能都面臨經濟損失，這對美國房市來說會有怎樣的影響呢？下面我就來跟大家探討。

寒冬中排隊看房

我先從一位臉書的朋友那借一張圖給大家看看（見下圖），這是1月16日上午十一點，波士頓郊區Natick的一處上市房的Open House，當時溫度只有攝氏-11度，但是你看看長長的排隊人潮就為了去看房、搶買房。

去年的搶房熱已經成為過去15年來，美國成屋銷售的最高數量，12月份經季節性調整，全年約有618萬套交易。不過，實際上去年12月新冠病毒的Omicron變種出現之後，加上原本的季節性淡季，上市房的數量就非常稀少，所以到了一月份的可售房源數量就非常非常的低，和過去兩年相比簡直低得慘不忍睹，根據Redfin的數據，截至1月16日的連續4個星期，可售房源比去年同期下降了29%，只有44萬5,000套，但是2020年當時有近90萬套的數量。

所以，這樣缺乏的供應，當然不足以應付大量的需求，我們會看到剛剛那張波士頓郊區搶房的景象也就不足為奇了！從全美房價來看，2022年一開始，上市房要價完全超越前兩年，同比上漲了12%，比2020年上漲了約25%。

一月份的最新數據也表明，銷售價格同比也上漲了14%，達到了35萬8500美元；上市兩週就簽訂合同的比例高達41%，而一年前的同期只有36%；上市一週就簽合同有32%，一年前的同期只有27%。

所以，你可以想像嗎，冬天都還沒有過去，市場上竟然就有大約三分之一的房源，在一週的時間就簽訂了合同，就是說可能都還沒Open House就有買家在競價了，這對買家來說真的是非常受挫的事，我相信每個買家基本都會經歷三次左右的失敗才會有可能買到房子。除非你一開始就十分了解現在市場的競爭慘烈情況，簡直可以用驚心膽顫來形容了。

房市泡沫來了嗎？

那麼現在有非常多的人都在說，因為房價不斷暴漲，而且因為股市跳水、通貨膨脹問題，美聯儲要升息，所以現在美國房地產要泡沫了，真的是這樣嗎？關於這話題，筆者在此前和拉斯維加斯房地產經紀的訪談中也問到他這樣的問題，近期Redfin的首席經濟學家也說到她的觀點，他們的觀點大致相同，皆認為現在需求強勁，供給過少，經濟面仍很強勁，因此房市可能會走緩，但房價仍是漲價的趨勢。

筆者的看法也比較傾向於樂觀的發展，雖然最近短時間利率確實上升很多，到1月27日為止的一週，30年期固定型房貸利率平均是3.55%，不過知道長期利率走勢的人就知道，這個利率還是處於歷史低位，所以它對房價確實會起抑制作用，但還不至於起破壞作用。

另外，從全美經濟上來看，失業率和非農就業，都還算表現得不錯，美國股市雖然一月表現不佳，但還不是懸崖式的崩跌，仍算是往回修正的曲線，或者是可以看作是把前兩年飆升的股價吐一些回來。多數分析師預測，美聯儲將加速緊縮，今年將升息3次至4次以遏制通脹，最快或許從今年的3月開始。在美聯儲加息的前景下，投資者開始拋售虧錢的股票公司，包括一些科技股和成長股。

當然，在股票縮水、利率上揚、通脹等因素下，當前買家的負擔能力肯定會越來越被壓縮，對找房、出價會更加謹慎，也很可能會減少買家數量，因此房市供需的天秤很有機會恢復到一個相對平衡的局面。

那麼房價會不會因此也往回修正，也把飆升的房價吐回來一些呢？我認為現在還沒到達條件，正如我們上面說的，供需的天秤仍是失衡的，並且投資人也在尋找對抗通脹的產品，現下買房的人已經不像上一次泡沫的原因，亂申請房貸，也不像1980年代末期出現垃圾債券、股市騙局，儲蓄和貸款失衡的局面；更不像2000年時的網絡泡沫所引發的房市震動。

我綜觀以上幾次泡沫時期的原因，都是歸咎於人性的貪婪、瘋狂投資，賺到了錢，卻還要更多更多，甚至用欺騙的、引誘的方式，導致市場最終得不到實質的支撐面，在虛假的膨脹中泡沫化。至於說今天呢？目前我個人認為，房市中買房的人還是以實際需求的人居多，也就是因為疫情想要搬家的人、首次買房的人，這些投機的人不是沒有，只是沒那麼多，而且總的來說大家在資金面都是相對充裕的，都是尋求可負擔房居多的，所以市場是相對健全很多的。

但話說回來，我相信房市終究會有泡沫，只是我現在還看不到，就算明天房貸利率升到4%，也只是把口袋較淺的買家給踢出去，把更符合資格的買家留下。要是我們都是秉持合理、理性買房，任何事情都留有餘地，我想這個市場也會更健康的發展。

熱門房市的特質

接下來，我們來看一個變化，我們知道新冠疫情以來，加州房市就像受到冷落的後宮妃子，皆在全美各大房市排名中，敬陪末座。但是根據Realtor.com最新的2021年， 12月份全美20大熱門房市中——加州有3個城市擠身前十名了！而且，全美20個最熱門市場中，其中有一半的城市房價高於全美房價中位數的37萬5,000美元。

有哪些加州城市呢？分別是：第五名的奧克斯納德（Oxnard）、第六名瓦列霍（Vallejo）和第七名聖瑪麗亞（Santa Maria）。其中瓦列霍就位在舊金山灣區的北灣地帶，奧克斯納德則是洛杉磯都會區北邊的臨海城市，聖瑪麗亞是位在中加州範圍。

加州的聖瑪麗亞（Santa Maria），中位數的售價大約是140萬美元，是二十大的熱門市場裡面最貴的城市，第二第三貴就是奧克斯納德和瓦列霍。根據這份調查可以看到熱門房市中不只有可負擔的價位，也有較昂貴的城市，可能有幾種解釋，第一、因為現在競爭激烈，導致名單上的房價飆高；第二、或許買家們可能都聽說利率要漲，都急著要買房，所以正在從負擔得起的價位，向昂貴的城市來延伸。

熱門房市的三大特點

不過，總的來看，美國人還是很在乎買房的可負擔性，這些熱門房市中，高於全美中位數房價的，都是在一些大的都會區的通勤範圍之內的市場。例如，第一名的新罕布什爾州的曼徹斯特市（Manchester, NH），它在2021一共年有8次登上榜首。曼徹斯特是一座擁有11萬5千多名居民的城市，位於波士頓的西北的僅一個小時的車程。為何這座城市會這麼熱門呢？它有三個特質：

第一、它非常靠近波士頓，所以就有比較多的工作機會。第二、在高通脹時期，新罕布什爾州具有無收入稅或銷售稅的優勢。第三、曼徹斯特提供了許多美國人在疫情中尋找的東西——有許多戶外活動和娛樂活動。

從這裡，我們也可以看到一個所謂熱門房市的特點，也就是疫情之後大家都在追求的地方，不僅房價要可負擔，還要有工作機會或靠近工作機會，最後大家想要有生活空間、戶外踏青的空間。看看這次進入榜單的三個加州城市，幾乎都符合這些特質或部分特質，不過當然了，要在加州買房往往就要更有錢。#