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【2022年10月24日訊】（記者李歐編譯報導）9月份的房屋銷售和掛牌量均創歷史新低，因為快速上升的抵押貸款利率促使買家和賣家都留在原地。售出房屋數量同比下降 25%，而新掛牌數量下降22%——分別是自2020年5月和4月以來的最大跌幅。

Redfin經濟研究負責人趙辰（Chen Zhao音譯）說：「這一次，由於抵押貸款利率飆升，需求正在下滑，但價格受到通貨膨脹和待售房屋數量下降的支撐，許多美國人留在原地，因為他們已經搬遷並在疫情期間獲得了最低的抵押貸款利率，因此他們今天幾乎沒有搬家的動力。」

據房地美統計，截至10月20日的一週，平均30年期固定利率達到6.94%，又比前一週上升0.02%。

儘管，9月份房屋銷售價格中值環比下降0.5%，但仍同比上漲8%至403,797美元。

趙辰還認為，由於通貨膨脹仍然猖獗，美聯儲可能會繼續加息。這意味著直到2023年初至年中，我們可能不會看到高抵押貸款利率下降。

9月份約有6萬份購房合同被取消，相當於當月簽訂合同的房屋的17%，這是有記錄以來的最高百分比（除了疫情的開始之初）。8月份約有64,000份購房合同取消，相當於當月簽約量的15.2%。

9月合同被取消比例最高的前十名都會區，皆達到兩成以上，依序還有聖安東尼奧、亞特蘭大、奧蘭多、坦帕、鳳凰城、休士頓、拉斯維加斯、勞德代爾堡和達拉斯，一清色全部都是太陽帶城市。

負擔能力仍是未來重大挑戰

現在全美典型房屋的每月抵押貸款支付，占家庭收入的比例大大高於疫情之前，使得負擔能力成為住房市場面臨的主要挑戰。

根據Zillow數據，購買典型房屋的每月抵押貸款（僅本金和利息），比今年年初高出55%（或658美元）。換句話說，現在購買典型房屋時，中位數收入的家庭將30.2%的收入用於支付本金和利息。但過去平均數據（從2005年到2021年）僅為22.8%。

如果想要22.8%的家庭收入占比（設定抵押貸款利率為6.5%），房屋價值需要下降24.7%至269,686美元（將房價降到2020年秋季的水平），所有50個最大的市場都需要看到一定程度的價格下跌，才能恢復到其歷史可負擔性數據。

然而，房屋價值需要大幅增加庫存才能大幅下降，Zillow認為這是一個不太可能出現的結果，因為房屋建築市場放緩、房主賣房猶豫不決，以及被壓抑的住房需求很高。

這些數據確實說明，未來幾年房地產市場對買家來說將是多麼困難，因為負擔能力將繼續是一個重大挑戰。◇

【2022年10月13日訊】（記者馬尚恩綜合報導）繼上週30年抵押貸款利率破7%之後，據《抵押貸款新聞日報》（Mortgage News Daily）報導，美國利率指數本週繼續攀升，至週二（10月11日）已上調至7.14%。利率攀升對房屋銷售及房價產生雙重影響。有專家警告：如果發生經濟衰退，房價可能下降20%。

據美國抵押貸款銀行協會（Mortgage Bankers Association），9月份的抵押信貸可用性指數（Mortgage Credit Availability Index，簡稱MCAI）為2013年以來最低，比8月份又降了5.4%至102.5，這已是連續第7個月下降。 MCAI下降表明貸款標準正在收緊，將導致更多的買家被迫出局。

全美房價下調風險更大

與此同時，全美更多地產面臨更高的降價風險。據CoreLogic本月發布的全美房地產評估報告，與今年8月相比，一年後全美可能有335個地產市場處於降價高風險區（50%—70%機率會跌價）。而7月份的預測中，只有98個市場處於高風險區；在6月份時僅45個，5月份為26個。這項連續更新的評估所考慮的因素包括：收入增長預測、失業預測、消費者信心、債務收入比、負擔能力、抵押貸款利率和庫存水平。

從全美來看，房價下調的高風險區主要分布在美國東西兩岸和南部佛羅里達州。而從5月至8月，價格下降較大的地區主要分布在西海岸、西南和西部山區市場。其中，以加州、俄勒岡州、華盛頓州、愛達荷州、科羅拉多州、內華達州和亞利桑那州等重要都市區價格下降最為明顯。

近期房價下調最劇烈的是西雅圖和矽谷聖荷西等高科技企業分布的都會區。業內人士分析認為，這些高端地產市場對利率更敏感，高科技行業本身對利率也非常敏感。另外，在奧斯汀、博伊西和鳳凰城等地，因其房價遠遠超過當地收入的支撐，房價也出現大幅下跌。

房價下降 帶動房屋可動用淨值大幅下調

根據數據軟件分析公司黑騎士（Black Knight）的報告，6至7月份，美國房價下跌0.77%，這是2011年以來單月最大跌幅。

今年1月份時，全美房價以正常單月漲幅的28倍上升，2月份放緩至平均水平的5倍，5月份漲幅為正常水平的2倍，到了6月份增長陡降到長期平均漲幅的70%。7月份，美國50個最大房地產市場中超過85%的成交價從高點回落，1/3的價格跌幅超過1%，1/10下跌超過4%。

從4月份到7月份的連續三個月中，加州灣區聖荷西損失了房屋價值中20%的可動用淨值，西雅圖失去了18%，聖地亞哥損失了14%，舊金山損失14%，洛杉磯損失10%。

根據美國人口普查局的數字，房屋銷售量從2022年1月份以來下降18%。

穆迪分析師：經濟衰退若現 房價可跌20%

一些經濟學家預測房價增長將持續放緩，但也有人預測將繼續下跌。房價與去年同期比，確有上升；但環比看卻在逐月下降。

房市研究平台Zonda Research的首席經濟學艾莉‧伍福（Ali Wolf） 對MarketWatch網站表示，建商和地產經紀人起初認為，需求先放緩，然後會恢復，但隨著利率持續攀升和消費者退縮，大多數消費者認為接下來可能是地產市場的長期放緩。

地產市場放緩，導致銷售難度加大。伍福在推特上透露，剛與一位建築商聯繫，該建築商希望將15～30%的住房存量轉化為出租房屋。新房購買取消率，也從2019年9月份的9%上升到現在的17%。有11%的建商表示在購房合同被取消後可輕鬆轉售，53%的人說大部分可輕鬆轉售，36%的人表示不能輕鬆轉售。

穆迪分析的馬克‧贊迪（Mark Zandi）認為，利率如果保持在6.5%附近，全美房價從最高往下可降達10%；如果經濟衰退，房價會下降20%。

目前來看，利率已經突破7%，而通脹尚未控制住，這可能意味著美聯儲將不惜代價繼續下一輪加息，從而加大經濟衰退的風險，給房市下行帶來更大的壓力。◇

【大紀元2022年03月12日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）今年一月份的待過戶銷售量（Pending home sales）除西部以外，所有地區的合同簽約量均環比下降。但與一年前相比，所有地區的合同簽約量均有所下降。顯而易見，市場上的多種因素均在限制購房者的行動。

據全美房地產經紀人協會（NAR）的報告，1月份待過戶房屋銷量下滑，延續了目前三個月的交易量下降趨勢。在美國的四個主要地區中，只有西部的合同活動環比（較上個月）增加，但所有四個地區的活動都同比下降。

待過戶房屋銷售指數（PHSI）是基於合同簽訂的房屋銷售前瞻性指標，1月份下跌5.7%至109.5。交易量同比下降9.5%。指數100等於2001年的合同活動水平。

NAR首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）表示：「由於庫存處於歷史最低水平，買家仍然很難找到房子。」

Yun表示，除了持續的供應限制外，購房者還面臨許多其它的市場問題，包括房價上漲和利率上升。1月份的利率比12月份上漲了近一個百分點，進一步增加了每月的抵押貸款成本。

「鑑於市場情況——抵押貸款、房屋成本和庫存——看到住房需求回落並不奇怪。」Yun說。

NAR預計未來幾個月的經濟狀況將不穩定。美聯儲即將在3月份結束資產購買計劃，這為提高基準利率鋪平了道路。俄羅斯對烏克蘭的侵略，也在影響全球石油供應，進一步加重通脹負擔，並帶來更激進的加息。

「還有一種可能性是，投資者可能會轉向更安全的美國國債，這可能會導致短期利率暫時緩解。」Yun補充道。

Realtor.com在1月份最熱門的住房市場數據顯示，在最大的40個大都市中，過去一年改善最多的市場是佛州的奧蘭多-基西米-桑福德（Orlando-Kissimmee-Sanford）；坦帕-聖彼得堡（Tampa-St. Petersburg）；傑克遜維爾（Jacksonville）； 田納西州的納什維爾-戴維森-默弗里斯伯勒-富蘭克林（Nashville-Davidson-Murfreesboro-Franklin）和內華達州的拉斯維加斯-亨德森-天堂市（Las Vegas-Henderson-Paradise）。

1月待過戶房屋銷售區域細分

1月份東北地區PHSI環比下降12.1%至84.3，同比下降 16.7%。在中西部，該指數上個月下跌5.9%至104.4，較2021年1月下跌 5.9%。

1月份南方待過戶房屋交易量下降6.3%至134.6，較2021年1月下降8.7%。西部地區1月份指數上升1.5%至95.2，較上年同期下降9.7%。#

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本文刊載於舊金山3月5日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年01月26日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）根據全國房地產經紀人協會的數據，12月份現有房屋銷售總額為618萬套（SAAR），比11月下降4.6%，比2020年 12月下降7.1%。但2021年銷售量是自2006以來的最高數量。

12月底的住房總庫存比11月下降 18%，比一年前下降 14.2%。12月份所有住房類型的現房價格中位數為358,000美元，比2020年12月上漲 15.8%。

雖然，2021年的成屋銷售總量是15年來最高的，但12月的銷售量卻只能說：當可供購買的東西不多時，銷售量很難有實質性地增長。

在經歷了出人意料的強勁秋季後，12月成屋銷售回落，經季節性調整的2021 年銷售率低於2020年底報告的水平——自2018年以來，成屋銷售率首次收低於同年的一月分。這種原因可以歸咎於買家的選擇急劇減少。上個月，待售庫存在20多年的記錄中首次降至100萬以下，與2019年12月的疫情前水平相比下降了40%。

房地產網站Zillow表示，最近高度傳染性的Omicron變種的興起，可能有助於解釋上個月的疲軟；一些房主可能一直不願意上市房產，因為他們擔心會接觸到快速傳播的病毒。隨著案件數量的減少和房地產市場的發展，在接下來的幾個月裡，現有房屋銷售將加速到繁忙的春季。更高的價格和看似用之不竭的買家需求，將吸引更多賣家進入市場，並在全年創造更多銷售。#

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本文刊載於舊金山1月22日地產版

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