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【2022年08月13日訊】（記者李歐編譯報導）全美最新的5月份抵押貸款拖欠率為2.7%，比去年下降兩個百分點。但其中，嚴重拖欠的比例占有近五成，或許預示今年稍晚的止贖率會小幅上揚。

根據房地產數據公司CoreLogic 5月的貸款績效洞察報告（Loan Performance Insights），全美抵押貸款（房貸）拖欠率比去年更低，顯示較低失業率，造成進入貸款拖欠的比例繼續下滑。

就業強勁 支撐房貸

「在強勁的勞動力市場的支持下，早期的抵押貸款拖欠率處於世代低點。此外，嚴重拖欠（拖欠90天以上）已經下降到2020年初的水平。雖然止贖率仍然很低，但大約一半的嚴重拖欠來自逾期六個月或更長時間的抵押貸款。這表明今年晚些時候止贖率可能會小幅上升。」CoreLogic首席經濟學家莫莉‧博塞爾（Molly Boesel）說。

5月份美國整體抵押貸款拖欠率連續第14個月下降至1999年1月以來的最低水平。雖然全國止贖率（Foreclosure Rate）同比和環比持平，但是今年3月該比率確實有小幅月度上升。然而，它也仍然接近歷史低點。

與前幾個月一樣，房價增長和由此產生的產權積累有助於將5月份的止贖率保持在較低水平，今年春天的同比升值幅度超過20%。

全美貸款表現

5月份的整體拖欠率為2.7%。其中，早期拖欠率（定義為逾期30至59天）為1.1%，低於2021年5月。逾期60至89天的抵押貸款比例為0.3%，與去年5月持平。嚴重拖欠率（定義為逾期90天或更長時間）為1.3%，低於2021年5月的3.2%。

截至今年5月，止贖庫存率為0.3%，與2021年5月持平。另外，所有州的整體拖欠率均同比下降。跌幅最大的州是內華達州（下降3.2個百分點）、紐約、新澤西和夏威夷（均下降3.1個百分點）。

衡量早期拖欠率，對於分析抵押貸款市場的健康狀況非常重要。為了更全面地監控抵押貸款績效，CoreLogic每月會檢查拖欠的所有階段，以及表明抵押貸款從一個拖欠階段轉移到下一個階段的百分比的轉換率。◇

本文刊載於舊金山8月10日地產版

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責任編輯：李曜宇#

【大紀元2022年06月27日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）房地產數據公司ATTOM近日發布了一份特別住房風險報告，顯示2022年第一季度，新澤西州、伊利諾州和加州內陸是風險最高的市場集中地區——紐約市和芝加哥地區的集中群最大。大多數南部州的風險程度較低。

2022年第一季度評估——基於住房負擔能力、水下（underwater）抵押貸款、止贖活動和失業率——報告顯示，前50個縣中，新澤西州、伊利諾州和加州有34個縣最容易受到潛在下降的影響。風險最高的50個縣包括芝加哥大都市區的8個縣、紐約市附近的6個縣和遍布加北部、中部和南部的10個縣。

在其它地方，排名前50位的其它縣主要分佈在東海岸和中西部。他們包括3個在俄亥俄州的克利夫蘭和賓州費城的大都市地區，以及特拉華州3個縣中的2個。然而，低風險程度的縣，南方的市場集中度最高，現在被認為最不容易受到房地產市場下跌的影響。
更多內容請看視頻：美國高風險房、水下房在這裡｜這個都會區 近半賣家降價求售｜水下抵押貸款、止贖、失業率日趨嚴重｜美國房租連漲15個月｜佛州租金漲幅驚人【美國地產熱點】第73集

ATTOM的市場情報執行副總裁里克・謝爾加（Rick Sharga）表示：「雖然過去幾年房地產市場異常強勁⋯⋯如果我們進入（經濟）衰退，甚至面臨更溫和的衰退，那麼負擔能力差、失業率相對較高、水下貸款和止贖活動可能讓房市面臨風險。」

自新冠疫情爆發以來，房地產市場一直是美國經濟最強勁的組成部分之一，」謝爾加說：「但美聯儲在對抗41年來最高的通脹率行動中，正在對住房負擔能力、銷售和定價產生直接影響。美聯儲能否實現相對軟著陸，或無意中將經濟帶入衰退，將決定未來12-18個月房地產市場的命運。」

在這種背景下，從2021年末到2022年初，全美房價中值僅上漲了3%，賣家利潤開始下降，住房負擔能力正在下降。貸方對拖欠抵押貸款的止贖也有所增加。

2022年第一季度，美國50個最容易受到房地產市場問題影響的縣中有32個位於伊利諾州芝加哥附近的大都市區、紐約市、克利夫蘭和費城，以及特拉華州和加州內陸地區。

其中，包括芝加哥及其郊區的8個縣（庫克縣、德卡爾布縣、凱恩縣、肯德爾縣、萊克縣、麥克亨利縣和威爾縣，以及印第安納州萊克縣）和紐約市大都市區的6個（新澤西州的卑爾根縣、埃塞克斯縣、海洋縣、帕塞克縣、蘇塞克斯縣和聯合縣）。費城地區的3個是費城縣，加上新澤西州的卡姆登和格洛斯特縣，而克利夫蘭地區的3個是俄亥俄州的凱霍加、萊克和洛林縣。特拉華州的肯特縣（多佛）和蘇塞克斯縣（喬治敦）也在第一季度處於風險最高的前50名之列。

在其它州，加州有10個縣進入前50名：位於該州北部的比尤特縣（奇科）、聖華金縣（斯托克頓）、沙斯塔縣（雷丁）和索拉諾縣（沙加緬度以外）；加州中部的弗雷斯諾縣、金斯縣（弗雷斯諾以外）、馬德拉縣（弗雷斯諾以外）、默塞德縣（莫德斯託以外）和斯坦尼斯勞斯縣（莫德斯托），以及該州南部的克恩縣（貝克斯菲爾德）。

馬里蘭州也有3個進入前50名。它們是巴爾的摩縣、查爾斯縣（華盛頓特區以外）和喬治王子縣（華盛頓特區以外）。

這50個高風險縣中，有25個縣的中位價獨立房的擁有成本（抵押貸款、財產稅和保險）消耗了當地平均工資的30%以上。有22個縣至少有10%的住宅抵押貸款處於水下，在全美範圍是6.5%。有29個縣有超過千分之一的住宅物業面臨止贖行動，在全美範圍是1,795分之一。

另外，有29個縣的失業率至少為5%，而全美的失業率為3.6%。◇

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本文刊載於舊金山6月25日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年03月16日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）美國房市如此火熱，如果告訴你今年止贖（Real Estate Owned, REO）完成數量達到2020年3月以來的最高水平；而且，止贖開始數量比上個月增加29%，你相信嗎？不管如何，這是真實的數據。不過與新冠疫情之前相比，止贖數量仍然很低。

根據全美最大的止贖和不良資產在線市場RealtyTrac的母公司ATTOM近日發布的止贖數據，2022年1月共有23,204處美國房產有止贖申請——違約通知、預定拍賣或銀行收回——比一個月前增長29%，比一年前增長139%。

ATTOM公司RealtyTrac的執行副總裁瑞克・希爾加（Rick Sharga）表示：「1 月份止贖活動的增加並不令人意外。止贖通常會在11月和12月的假期中放緩，並在新年的一月之後回升。今年，由於消費者金融保護局（CFPB）對抵押貸款服務商施加的止贖暫停，於去年12月底到期，使得今年的止贖增幅可能比往常更加劇烈。」

止贖完成數量繼續上升

貸方在2022年1月通過完成止贖（REO）收回了4,784處美國房產，比上個月增長 57%，比去年增長 235%——完成止贖的數量已經連續7個月出現年度增長。

擁有至少100個或更多REO，且2022年1月月度增幅最大的州包括：密歇根州（增長622%）；喬治亞州（增長163%）；德克薩斯州（上漲98%）；田納西州（上漲50%）和阿拉巴馬州（上漲44%）。

人口超過20萬，且REO數量最多的主要大都市統計區（MSA）包括：密歇根州底特律（1,013個REO）；伊利諾州芝加哥（210個REO）；紐約州紐約市（129個REO）；佛羅里達州邁阿密（113個REO）和賓夕法尼亞州費城（107個REO）。

瑞克・希爾加（Rick Sharga）指出，「止贖完成量仍遠低於正常水平——不到疫情前2020年1月的一半，更比2019年的止贖完成數量低了約60%。我們很可能會繼續看到——今年剩下時間的百分比同比增長，但在2022年底之前，止贖活動可能仍保持在歷史正常水平以下。」

止贖率最高的州

2022年1月，在全美範圍內，每5,922個住房單元中就有一個進行了止贖申請。止贖率最高的州是新澤西州（每2,336個住房單元中就有一個有止贖申請）；伊利諾州（每2,740個中的一個）；內華達州（每3,119個中有一個）；密歇根州（每3,127個中的一個）和俄亥俄州（每3,251個中有一個）。

在人口至少20萬的220個大都市統計區中，2022年1月止贖率最高的是底特律（每1,547個有一個止贖申請）；新澤西州大西洋城（1,564分之一）；俄亥俄州克利夫蘭（1,659分之一）；南卡羅來納州哥倫比亞（1,921分之一）和新澤西州特倫頓（2,299分之一）。

除底特律和克利夫蘭外，在人口超過100萬的大都市地區中，止贖率最高的地區包括：伊利諾伊州芝加哥（每2,514個住房單元中有一個）；內華達州拉斯維加斯（2,654分之一）；邁阿密（2,731分之一）。

33州的止贖開始數量每月增加

貸方於今年1月開始對11,854處美國房產進行止贖程序，比上個月增長29%，比一年前增長126%。

今年1月止贖開始數量最多的州包括：佛州（1,238起止贖開始）；加州（1,226）；德州（1,003）； 伊利諾州（757）和俄亥俄州（665）。

而在220個大都市統計區中，人口至少20萬和至少100個或更多止贖開始的城市，年增幅最大的包括：明尼蘇達州明尼阿波利斯（增長300%）；密歇根州底特律（上漲298%）；德州聖安東尼奧（上漲291%）；佛州傑克遜維爾（上漲 259%）和佛州邁阿密（上漲242%）。#

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本文刊載於舊金山3月12日地產版

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