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【2022年11月07日訊】（記者徐曼沅編譯報導）加州的房地產市場會再次崩盤，還是僅適度糾正疫情所引發的過度購買？購房市場可能會稍微降溫嗎？

2022年即將結束，隨著抵押貸款利率從歷史低點飆升，市場陷入困境。據《橙縣紀事報》報導，更昂貴的融資正在使買得起房屋的人變少；同時，高利率——美聯儲冷卻過熱經濟的策略——也可能凍結就業市場，而就業市場對於強勁的購房行為至關重要。其結果是，最近整個加州房產的巨大漲勢正在演變成值得注意的損失預測。

觀察歷史紀錄

商業專欄作家喬納森·蘭斯納（Jonathan Lansner）觀察，加州近期的房地產價格，正從巨幅上漲逐漸轉變為低迷下跌。他表示，上一次加州的房地產迅速從繁榮轉為蕭條是15年前的次貸危機，重溫市場低迷的紀錄，有助發現未來趨勢的線索，只看房地產基準難窺全貌。

蘭斯納認為歷史並非下一步行動的完美指南，因為「這一次不一樣」總是那麼真實。但他說：「在記憶中的絆腳石通常可以為加州的購房未來提供線索」。他依據聯邦住房金融局（FHFA）提供1976年以來的各州房價資料以及各種經濟和房地產變數，創建了一個觀察市場崩潰的指南——自2007年經濟大衰退（Great Recession）以來的第一次大規模住房動盪。

據蘭斯納分析，與美國其它市場相比，加州住房是一種非常不同的狀態——尤其是它的價格波動。近半世紀以來，加州房價下跌的可能性為25%，這是各州中損失率第四高的。與此同時，美國所有州的損失率只有16%。

儘管這對加州的房主來說是一段坎坷的旅程，但自1977年以來加州房價平均每年上漲7.1%（僅次於華盛頓特區），與全美所有州的平均增長4.9%比較，加州屋主們已獲得了很好的補償。

失業率與收入的影響

人們的工作收入決定房價漲幅，失業率波動也是影響住房價格的關鍵因素。當失業率在12個月內都降低時——就像今天的就業市場一樣——明年房價下跌的可能性只有15%。反之，但當失業率上升時，房價下跌的可能性大增至51%。蘭斯納分析表示：「當失業率下降時，明年房價平均上漲9%。當失業率上升時，升值幅度僅為每年1%。」

為追蹤住房與更廣泛的經濟發展的關係，蘭斯納創建了一個加州現金流基準，以衡量全州扣除通貨膨脹後的總收入的增長。結果顯示，自1977年以來總收入每年平均增長2.9%。他指出，這樣計算得到的任何上升都意味著明年房價下跌的可能性只有21%；這些不斷增長的收入已創造8%的平均房價漲幅。

「但當加州收入下降時，價格下降了63%。」蘭斯納補充說：「這些下跌轉化為平均3%的房價損失。」需注意的是：在過去四個季度，總收入都呈現下跌。

利率的影響

蘭斯納認為借貸成本並未像大眾所想像的那樣打擊房價，他說：「這是因為當經濟火熱時，利率通常會上升。猶如人們所知的，經濟增長可以提高房屋價值。」因此，當抵押貸款利率在1977年以來40%的年度中上升時，第二年加州房價下跌的可能性只有14%。

但當利率下降時，通常顯示商業環境惡化。歷史紀錄顯示，當抵押貸款變得更便宜時，35%的時候加州房價都隨之下跌。疫情大流行時期飆升的房屋價格顯然是一種反常現象。

因此，蘭斯納建議消費者不要急於尋求更便宜的抵押貸款。當利率上升時，接下來會出現平均10%的房價漲幅。當利率下降時，明年的收益只有4%。

房屋銷量影響房價

銷售數量的起起落落不僅是房地產業的統計數據。根據加州房地產商的資料，在截至9月的三個月裡，加州人以每年30.5萬套的速度購買獨棟住宅。這是14年來最慢的季度購買速度。

夏季銷售額比春季季度下降了20%——這是該房地產經紀人數據中可追溯到1990年以來第二大的三個月降幅；與去年同期相比下降了29%——這是第五大的12個月降幅。

蘭斯納認為如此急劇的下降表明，加州的銷售已經崩潰，銷量下降確實會影響定價。

加州房地產經紀人協會價格指數顯示，升值幅度從每年17%降至去年的2%——下降了15個百分點。蘭斯納表示這不是異常值，自1990年以來，當加州購房量在一年內下降10%或更多時，房屋升值率平均下降4個百分點。

其它因素

蘭斯納提醒：「較小的區域通常意味著更不穩定的結果。」加州的定價從北到南、海岸與內陸差異很大。

某些指數著眼於所有房屋，而其它指數則關注單戶住宅；是否包括新屋也是另一個變數。因此，蘭斯納認為，這取決於消費者是在跟踪「核心」住房——現有的單戶住宅——還是採取更廣泛的視角。

CoreLogic和Realtors等公司報告的房屋中位售價是所有銷售的中位數。該指標的變化通常在一個月結束後不久發布，可能是未來麻煩的預警信號。

蘭斯納用於此分析的聯邦住房金融局指數和廣泛討論的房屋銷售指數是由「配對銷售」邏輯所創建。這著眼於三個月內出售的每棟單戶住宅的價格變化。這些數字計算需要時間，所以報告有兩個月的滯後。蘭斯納通常使用這些數字來確認其指數中顯示的趨勢。

崩盤、修正與「寒潮」

依據聯邦住房金融局的衡量標準，加州的房價在186個季度中，有46個季度同比下降，只有三個州的跌幅比加州更大。而在這些下跌中，加州的損失中位數為4%。只有11個州的跌幅更深。

對蘭斯納來說，市場「寒潮」（Chill）是適度放緩。他認為任何12個月的加州價格跌幅小於4%的中值損失都符合「寒潮」的定義。

現在，12個月內兩位數的損失聽起來很痛苦。半個世紀以來，這種下滑在加州只發生過8次，所以是很罕見的。因此，蘭斯納界定加州房產「崩盤」是任何12個月的10%或更多的下降。

「修正」指的是崩盤和「寒潮」之間的低迷——價格每年下跌4%到10%。

蘭斯納表示，無論是房地產市場「寒潮」或進入修正、崩盤，加州住房的問題已經從「大漲或不漲」改變為「跌幅會有多大」。◇

【大紀元2022年06月27日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）房地產數據公司ATTOM近日發布了一份特別住房風險報告，顯示2022年第一季度，新澤西州、伊利諾州和加州內陸是風險最高的市場集中地區——紐約市和芝加哥地區的集中群最大。大多數南部州的風險程度較低。

2022年第一季度評估——基於住房負擔能力、水下（underwater）抵押貸款、止贖活動和失業率——報告顯示，前50個縣中，新澤西州、伊利諾州和加州有34個縣最容易受到潛在下降的影響。風險最高的50個縣包括芝加哥大都市區的8個縣、紐約市附近的6個縣和遍布加北部、中部和南部的10個縣。

在其它地方，排名前50位的其它縣主要分佈在東海岸和中西部。他們包括3個在俄亥俄州的克利夫蘭和賓州費城的大都市地區，以及特拉華州3個縣中的2個。然而，低風險程度的縣，南方的市場集中度最高，現在被認為最不容易受到房地產市場下跌的影響。
更多內容請看視頻：美國高風險房、水下房在這裡｜這個都會區 近半賣家降價求售｜水下抵押貸款、止贖、失業率日趨嚴重｜美國房租連漲15個月｜佛州租金漲幅驚人【美國地產熱點】第73集

ATTOM的市場情報執行副總裁里克・謝爾加（Rick Sharga）表示：「雖然過去幾年房地產市場異常強勁⋯⋯如果我們進入（經濟）衰退，甚至面臨更溫和的衰退，那麼負擔能力差、失業率相對較高、水下貸款和止贖活動可能讓房市面臨風險。」

自新冠疫情爆發以來，房地產市場一直是美國經濟最強勁的組成部分之一，」謝爾加說：「但美聯儲在對抗41年來最高的通脹率行動中，正在對住房負擔能力、銷售和定價產生直接影響。美聯儲能否實現相對軟著陸，或無意中將經濟帶入衰退，將決定未來12-18個月房地產市場的命運。」

在這種背景下，從2021年末到2022年初，全美房價中值僅上漲了3%，賣家利潤開始下降，住房負擔能力正在下降。貸方對拖欠抵押貸款的止贖也有所增加。

2022年第一季度，美國50個最容易受到房地產市場問題影響的縣中有32個位於伊利諾州芝加哥附近的大都市區、紐約市、克利夫蘭和費城，以及特拉華州和加州內陸地區。

其中，包括芝加哥及其郊區的8個縣（庫克縣、德卡爾布縣、凱恩縣、肯德爾縣、萊克縣、麥克亨利縣和威爾縣，以及印第安納州萊克縣）和紐約市大都市區的6個（新澤西州的卑爾根縣、埃塞克斯縣、海洋縣、帕塞克縣、蘇塞克斯縣和聯合縣）。費城地區的3個是費城縣，加上新澤西州的卡姆登和格洛斯特縣，而克利夫蘭地區的3個是俄亥俄州的凱霍加、萊克和洛林縣。特拉華州的肯特縣（多佛）和蘇塞克斯縣（喬治敦）也在第一季度處於風險最高的前50名之列。

在其它州，加州有10個縣進入前50名：位於該州北部的比尤特縣（奇科）、聖華金縣（斯托克頓）、沙斯塔縣（雷丁）和索拉諾縣（沙加緬度以外）；加州中部的弗雷斯諾縣、金斯縣（弗雷斯諾以外）、馬德拉縣（弗雷斯諾以外）、默塞德縣（莫德斯託以外）和斯坦尼斯勞斯縣（莫德斯托），以及該州南部的克恩縣（貝克斯菲爾德）。

馬里蘭州也有3個進入前50名。它們是巴爾的摩縣、查爾斯縣（華盛頓特區以外）和喬治王子縣（華盛頓特區以外）。

這50個高風險縣中，有25個縣的中位價獨立房的擁有成本（抵押貸款、財產稅和保險）消耗了當地平均工資的30%以上。有22個縣至少有10%的住宅抵押貸款處於水下，在全美範圍是6.5%。有29個縣有超過千分之一的住宅物業面臨止贖行動，在全美範圍是1,795分之一。

另外，有29個縣的失業率至少為5%，而全美的失業率為3.6%。◇

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【大紀元2022年04月06日訊】（大紀元記者李歐報導）週四（3/31）房地美公布的抵押貸款利率再度大幅上升，30年期固定貸款利率平均4.67%，而上一週是4.42%，一年前是3.18%。

根據3月份聯邦公開市場委員會會議後許多官員的評論，市場預計美聯儲將採取更激進的行動。目前預測，今年聯邦基金利率將再上調50個基點，這導致抵押貸款利率進一步的上行壓力。

房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）表示：「面對快速上升的通脹以及商品需求強勁和供應持續中斷的前景，抵押貸款利率繼續上升。」「買房需求略有減弱，但繼續超過預期。這主要是由於首次購房者的需求未得到滿足，以及少數一直在等待利率達到週期性低點的人。」

如果以當前的30年期固定抵押貸款利率4.67%來購買一套80萬美元的房產，並以常規貸款（Conforming Loan）、兩成首付款來計算，每月還款有$3,591，總利息將會有約55萬美元；如果是一年前的3.18%，每月還款只有$3,044，總利息$353,885。兩者每月還款相差$547。

至於經濟發展是否會因加緊升息的步伐而衰退？是目前投資人非常關注的重點。上週初請領失業金人數跌至50年低點，二月份失業率從一月的4%降至3.8%，美國勞工部也在4月1日公布3月非農就業人數增加43.1萬個，而失業率則進一步收縮至3.6%。另一項數據，根據ADP（自動數據處理公司）於週三（3月30日）發布私人企業3月新增就業人數為45.5萬人，略高於市場預期的45萬人。

此外，美國經濟諮商會（Conference Board）3月29日發布的3月份消費者信心指數升至107.20，高於2月調整後的105.70。顯示消費者對於當前的就業及商業環境抱持樂觀，降低對通貨膨脹的擔憂。

而且，隨著上週公布的強勁經濟數據，投資者可能認為，在任何衰退壓力減緩加息速度之前，經濟可以承受更加激進的加息行動。#

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【大紀元2022年02月01日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）房地美（Freddie Mac）公布，30年期固定抵押貸款利率從前一週的3.56%降至 3.55%。「經過一個月的上漲，本週（1月27日以來一週）抵押貸款利率實際上保持平穩」，房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）說，「最近的加息尚未對購買需求產生重大影響，因為歷史表明，持觀望態度的潛在購房者通常會在加息週期開始時進入市場。」

Khater繼續說道：「我們確實預計利率會繼續上漲，但速度會更加緩慢。因此，相當多的現有房主可以繼續從再融資中受益，以降低他們的抵押貸款支付。」

與此同時，失業率已降至4%以下，這意味著失業率非常接近疫情前的水平（3.5%）。此外，通貨膨脹率飆升至過去四年來的最快速度。因此，美聯儲最近宣布他們可能會比預期更早地提高短期利率。這將如何影響消費者和購房者？

全美房地產經紀人協會（NAR）的高級經濟學家和預測總監，娜蒂雅・伊凡久露（Nadia Evangelou）解釋，其實美聯儲沒有設定抵押貸款利率，即使美聯儲可能在3月份提高的短期利率，這是銀行相互借貸的利率。雖然這不是消費者支付的利率，但銀行較高的利率往往會使消費者的借貸成本更高，最終影響長期利率（例如10 年期國債）。

由於抵押貸款利率通常跟隨10年期國債收益率的趨勢，傳統的30年期抵押貸款利率也趨於上升。因此，美聯儲的行動產生了連鎖反應。美聯儲的最終目標是通過減緩消費來控制高通脹。

儘管抵押貸款利率高於一年前，但仍接近歷史低點。雖然隨著美聯儲加息，抵押貸款利率可能會在今年晚些時候進一步上升，但通脹下降將緩解抵押貸款利率的上升。NAR預測，年底抵押貸款利率平均為3.9%。

美聯儲在1月26日發布的聯邦公開市場委員會（FOMC）聲明：經濟的發展路徑繼續取決於病毒的傳播過程。疫苗接種方面的進展和供應限制的緩解，預計將支持經濟活動和就業的持續增長，以及通貨膨脹的降低。經濟前景的風險依然存在，包括來自病毒新變種的風險。

FOMC聲明中也指出，由於通脹率遠高於2%，且勞動力市場強勁，委員會預計將很快上調聯邦基金利率的目標區間，並決定繼續降低其淨資產購買的月度步伐，使其在3月初結束。從2月開始，委員會將每月至少增加200億美元的美國國債持有量，每月至少增加100億美元的機構抵押貸款支持證券持有量。美聯儲持續購買和持有證券，將繼續促進平穩的市場運作和寬鬆的金融條件，從而支持信貸流向家庭和企業。#

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