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【2022年08月11日訊】（記者李歐編譯報導）房地產市場的「陳舊」上市房越來越多，缺乏買家和相對較少的新上市房是增加的主要原因。它給了買家一些喘息的空間，同時讓賣家感到沮喪。其中增加最多都會區，有一半皆是2022年上半年降溫速度最快的城市。

根據Redfin的報告，7月份未簽訂合同而掛牌30天或更長時間的房屋比例，同比增長12.5%。換句話說，大約三分之二（61.2%）的待售房屋在市場上至少待了30天，高於一年前的54.4%。

這是自新冠疫情開始以來「陳舊」住房供應量的首次同比增長，接近Redfin自2012年以來的最大增幅。唯一一次增加更多（同比增長13.9%）是在2020年4月，當時房地產市場幾乎陷入停頓。

在報告中，所謂「陳舊」是指在市場上至少30天未簽訂合同，並在當月最後一天積極掛牌的房屋。

房屋在市場上停留時間更長，反映了房地產市場因抵押貸款利率超過5%和經濟不穩定而放緩。利率在2022年上半年迅速飆升，6月份達到5.8%，然後在7月份小幅下降至平均5.4%。在市場進一步降溫，並最終導致庫存堆積之前，買家已經退縮了幾個月，而賣家則急於掛牌。

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奧克蘭的陳舊庫存增加最多

7月份，加州奧克蘭（Oakland）的待售房屋在市場上待售至少30天的份額同比增長60.7%，是人口最多的50個大都市中增幅最大的。緊隨其後的是鳳凰城，其陳舊庫存的份額同比增長54.5%。

接下來是奧斯汀（50.9%）和南加州的兩個都會區：阿納海姆（Anaheim）（49.7%）和河濱市（Riverside）（46.7%）。然後是沃斯堡（Fort Worth）（43.4%）、達拉斯（42.9%）、華盛頓特區（42.5%）、沙加緬度（41.7%）和西雅圖（41.3%），以上是前10名的城市。

其中超過一半的地方——奧克蘭、鳳凰城、奧斯汀、阿納海姆、河濱市、沙加緬度和西雅圖——是2022年上半年降溫速度最快的20個房地產市場之一。

陳舊庫存的份額僅在一個大都市下降：佛羅里達州勞德代爾堡（Fort Lauderdale），7月份同比下降約1%。

轉變買方市場

上市較久的房源的增加是供應短缺緩解的一個原因：7月份美國待售房屋總數同比增長4%，是自2019年年中以來的最大增幅。這主要是由於房屋在市場上停留的時間更長；新上市的數量下降了6%。

「人們想知道我們是否已經正式從賣方市場轉向買方市場。雖然這兩種市場之間沒有明確的界限，但在市場上停留時間更長的房屋是買家青睞的一點。」Redfin副首席經濟學家泰勒・馬爾（Taylor Marr）說。

馬爾補充說：「買家可以花時間對房屋做出謹慎的決定，而不必擔心競標戰、提供高於要價和放棄意外條件。對於賣家來說，情況就不同了，他們在過去的兩年裡一直聽說鄰居的房子在開售當天就收到了多個報價。現在他們需要降低價格，並回到出售房屋的基礎上，比如布置和油漆，以吸引買家的注意力。」

在市場上待了兩個多星期和兩個多月的房屋說明了市場放緩。7月份掛牌上市兩週或以上的待售房屋份額同比增長7.6%（從74.6%上升至80.3%），這是自疫情開始以來的第二次增長（6月份第一次上升0.1%）），和有記錄以來最大的一次。

市場上60天或更長時間的待售房屋份額增長了6.8%（從31.4%到33.5%），這是疫情以來的首次增長。

儘管房屋的上市時間比疫情購房狂潮時的時間要長，但上市時間仍然處於歷史低位。例如，典型的房屋在2018年和2019年，停留時間比現在更長。

較久的庫存同比大幅增長可能很快就會穩定下來，因為這在一定程度上反映了去年房地產市場的火熱，當時房屋銷售非常迅速。在去年7月，典型房屋在15天內簽訂合同——接近有記錄以來的最快時間——價格創下歷史新高，待售房屋總數降至歷史低點，這主要受抵押貸款利率低於3%的推動。

至於，陳舊庫存的份額在50個大都市中，最少的前5個是俄勒岡州波特蘭（47%）、科羅拉多州丹佛（48.2%）、加州奧克蘭（49.9%）、俄亥俄州哥倫布（50.5%）和聖荷西（50.7%）。

陳舊庫存的份額在50個大都市中，最多的前5個是費城（80.2%）、紐約（76%）、邁阿密（72%）、河濱市（66.8）和洛杉磯（66.4%）。其中紐約、邁阿密同比增長分別只有3.5%和1.8%，其餘均有近30%的增加。◇

本文刊載於舊金山8月10日地產版

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責任編輯：李曜宇

【2022年08月03日訊】（記者李溫迪編譯報導）灣區瘋狂的住房市場，多年來首次開始出現逆轉。隨著房屋價格的下跌，一些賣家被迫做出讓步。

據《東灣時報》（EAST BAY TIMES）報導，一些賣家正在出錢，幫助買家支付過戶費用，甚至購買點數以降低抵押貸款利率。賣家的所有這些舉措，都是為了提振買家購房的慾望。

聖荷西的房地產經紀人古斯塔沃．岡薩雷斯（Gustavo Gonzalez）說，「我看到賣家擔心價格下跌」，雖然最近的房價下跌並不劇烈，但是賣家還是不得不重新設定他們對自己的房產賣價的預期。

根據CoreLogic和DQNews的最新數據，6月份，舊金山灣區五個核心縣的房屋銷售價格，均較上月有所下降。

新數據顯示，灣區五個縣中最昂貴的市場——聖馬刁縣（San Mateo County），單戶住宅的售價中值，從5月份略低於200萬美元，降至6月份的183萬美元。而舊金山從190萬美元跌至180萬美元，聖塔克拉拉（Santa Clara）從180萬美元跌至170萬美元，阿拉米達（ Alameda）從140萬美元跌至130萬美元，就連灣區最經濟實惠的康縣（Contra Costa County），房價也從95萬美元跌至90萬美元。

加州房地產經紀人協會（California Association of Realtors），最近報告的類似數據，也進一步證實了房市逆轉的形勢。

加州房市的這種變化，出現在舊金山灣區竭力應對多重經濟壓力之際。 6月份，灣區的消費價格上漲了近7%——這是1984年以來同比增長最快的一次。房地美（Freddie Mac）的數據顯示，自去年以來，汽油價格飆升，30年期固定利率抵押貸款的平均利率在6月底達到了5.8%的峰值，而去年同期僅為3%。

買家在對新利率感到震驚之餘，股市一直不穩定，也給他們增添了額外的憂愁，因為許多購房者都是通過出售股票來購買住房的。這些因素導致一些買家躊躇不前，重新評估自己的選擇。

不過，海灣東部房地產經紀人協會（Bay East Association of Realtors）主席希拉．庫尼亞（Sheila Cunha）說，房價的小幅下跌，或為那些此前被市場拒之門外的買房者提供了機會，尤其是他們現在可以貨比三家，尋找低於平均利率的房子。

然而房價下跌對賣家來說，卻是苦惱的事情。庫尼亞說，現在在市場上市的房子，若放在今年1月或2月，定價可能會高出數十萬美元。她認為，這是在提醒賣家，在給房產定價時，需要符合現實情況。

根據《東灣時報》，舊金山灣區5個縣獨棟住宅的銷售數量，從5月份的4,239套，下降到6月份的3,737套，跌幅近12%，而夏季通常是房屋銷售的旺季。

加州房地產經紀人協會的數據顯示，與5月份相比，加州6月份獨戶住宅的中位數銷售價格下降了4%。其中最大的跌幅出現在灣區，這裡的銷售價格中位數下降了7%。

與此同時，根據東灣房地產經紀人協會的數據，截至6月，東灣的獨棟住宅在市場上停留的時間平均為15天，比2021年6月的13天略有上升。

不過專家表示，現在沒有理由認為房地產市場即將崩潰。畢竟，房價仍然非常高。 CoreLogic副首席經濟學家塞爾瑪．赫普（Selma Hepp）聲稱，一個月的房價下跌並不構成趨勢。

加州房價6月份也有幾個增長點。優洛（Yolo）縣房屋銷售中位價格為66.75萬美元，比5月份增長了1.1%；內華達（Nevada）縣房屋價格上漲了5.4%，而尤巴（Yuba）縣和薩特（Sutter）縣的中位銷售價格，與5月份的中位銷售價格基本持平。中央谷地的其它幾個縣，6月份的房價也比5月份有所上升。◇

責任編輯：殷瑞娜

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