Tag: 庫存

【2022年09月30日訊】（記者李歐編譯報導）過去兩年，隨著房價飆升至天空，房地產市場一直處於火熱狀態。現在，美國聯邦儲備委員會正試圖將市場帶回地面，以對抗持續失控的通脹。但它採取的舉措，可能讓許多屋主不敢隨意移動，從而導致供需失衡再度擴大。

美聯儲上週三（9月21日）將其短期利率再度提高了75個基點，以繼續對抗飆升的通脹。而抵押貸款利率往往遵循基準利率的相同軌跡。

「住房是經濟中對利率很敏感的區塊」，全美房屋建築商協會（NAHB）的首席經濟學家羅伯特・迪茨（Robert Dietz）說：「當利率上升時，住房市場往往首先感受到痛苦。」

不過迪茨認為，抵押貸款利率尚未達到頂峰，他說：「它們會比現在更高。」

位於圖森的的抵押貸款經紀人洛克・安德魯斯（Rocke Andrews）表示，當週（9月21日）30年期貸款的利率高達6.5%。

「人們越來越難以貸款，」他說。一些人正在考慮可調整利率的抵押貸款，它提供較低的起始利率，然後隨著時間的推移變更。「買家正在盡一切努力減輕痛苦。」

許多房地產專家預測，房價將因利率上漲而下跌。畢竟，購房者每個月能負擔得起的房款只有這麼多。

「我們預計全美價格將出現有限的下跌」，迪茨說。價格漲幅最大、投資者湧入最多的地區可能跌得更慘。「隨著市場對新的抵押貸款利率進行調整，一些以前火爆的市場，可能會在今年和明年上半年出現兩位數的價格下跌。」

具有諷刺意味的是，美聯儲放緩房地產市場的目標，最終可能會使嚴重的住房短缺更加嚴重。

迪茨現在預計，今年獨棟住宅建設將下降10%，這是自2011年以來的首次下降。由於房屋供應量保持低位，這將使價格保持高位。

「大多數獨立房建設都是通過貸款融資的。當利率上升時，土地開發商和房屋建築商的融資成本就會增加。這減少了建造房屋的數量。」迪茨說。

根據美國人口普查局（U.S. Census Bureau）的數據，8月份新屋開工量猛增至158萬戶，較7月修訂後的數據增長12.2%，較去年8月下降0.1%。8月竣工134萬套（SAAR）房屋，比7月下降5.4%，同比增長3.1%。

但是8月份發放的住房開發許可證，比7月份下降一成，比去年同期下降14.4%，至152萬份（SAAR）。

此外，Realtor.com認為，許多人會在價格上漲或下跌時將其房產投放市場，但是可能不會在如此高的利率下這樣做。如果他們購買其它東西，由於利率較高，他們最終會花費更多，因此留在原地可能更具經濟意義。

觀察Realtor.com的每週房市數據，截至9月17日的一週，新上市房比去年同期減少10%。這已經是連續第11週同比下降。不過，可用庫存量，同比有28%增幅，但仍分別比2020年和2019年的水平低7%和43%以上。

「我們會看到更多這樣的情況，『讓我們留在這裡，把我們的房子修好』」，安德魯斯說。

「現在似乎是一個可怕的購買時機。潛在購房者不知道他們現在是否該買房，如果他們買在最高點，但他們失去工作怎麼辦？現在是一個未知的時期」，安德魯斯補充道：「當人們擔心時，他們會停止並留在原地。」◇

責任編輯：李曜宇#

【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯報導）負擔能力是現在許多潛在購房者的主要關注點，因此對於最便宜的房屋的競爭最為激烈——這與疫情引發的美國房地產熱潮情況相反。

根據Zillow的統計分析，在疫情的大部分時間裡，中高價位的購房者面臨的競爭最為激烈。2020年，前兩個高價位的待售庫存年度降幅最大，且2021年回升速度較慢。而銷售一直保持高位，顯示庫存相對較低是需求旺盛所致。

現在，隨著抵押貸款利率的提高和一年多的創紀錄價格上漲，每個市場中價格最低的房屋都吸引了最多的買家。

在疫情期間，這些低價房屋的庫存下降幅度不那麼嚴重，並且比其它價格等級更快速地回升——2021年7月，最便宜等級的庫存每月增長，幾乎是最昂貴房屋的兩倍，但最近幾週，這一細分市場的增長，相對於中等和最高價格層開始逐漸減弱。

7月底，最昂貴的房地產市場中，三分之一的庫存環比增長11%，比去年同期增長19.3%。同樣，中間價位的三分之一市場，庫存環比增長12.7%，同比增長17.3%。庫存也在價格最低的三分之一中增長，但僅環比增長11.2%，同比增長10.4%。

這可能表明買家對低房價層的興趣，高過其它價格層，因為最低價房屋的銷售量仍然很高。大多數都會區的不同價格層的庫存，都出現了類似的變化。

銷售數量也遵循類似的趨勢。最便宜的價格層在2021年的銷售量同比增幅最高，去年冬天甚至一度超過了中高價位住宅的銷售水平。在截至 6月20日的一週（可獲得的最新每週數據）中，最低價位的房屋銷售量同比下降14.2%，但中價位和高價位的房屋銷售量分別下降20.3%和25.4%。2022年，最低價位的房屋占當週銷售額的26.7%，但去年同期的銷售量只有24.8%。

此外，隨著所有價格層的競爭放緩，賣家經常需要調整他們的價格預期，導致許多人降低標價。至少自2018年，Zillow開始統計以來，首次出現所有層級的降價比例超過10%：高價位有11.4%的賣家降價；中價位有12.6%；低價位只有10.5%。

儘管在過去6個月中，所有價格層的降價比例都出現了類似的急劇上升，但最近幾週，最低價位的房源降價頻率低於其它價格層。這適用於洛杉磯、紐約和西雅圖等最昂貴的市場，以及亞特蘭大、堪薩斯城和坦帕等更實惠的市場。◇

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本文刊載於舊金山9月14日地產版

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責任編輯：李曜宇

【2022年08月11日訊】（記者李歐編譯報導）房地產市場的「陳舊」上市房越來越多，缺乏買家和相對較少的新上市房是增加的主要原因。它給了買家一些喘息的空間，同時讓賣家感到沮喪。其中增加最多都會區，有一半皆是2022年上半年降溫速度最快的城市。

根據Redfin的報告，7月份未簽訂合同而掛牌30天或更長時間的房屋比例，同比增長12.5%。換句話說，大約三分之二（61.2%）的待售房屋在市場上至少待了30天，高於一年前的54.4%。

這是自新冠疫情開始以來「陳舊」住房供應量的首次同比增長，接近Redfin自2012年以來的最大增幅。唯一一次增加更多（同比增長13.9%）是在2020年4月，當時房地產市場幾乎陷入停頓。

在報告中，所謂「陳舊」是指在市場上至少30天未簽訂合同，並在當月最後一天積極掛牌的房屋。

房屋在市場上停留時間更長，反映了房地產市場因抵押貸款利率超過5%和經濟不穩定而放緩。利率在2022年上半年迅速飆升，6月份達到5.8%，然後在7月份小幅下降至平均5.4%。在市場進一步降溫，並最終導致庫存堆積之前，買家已經退縮了幾個月，而賣家則急於掛牌。

視頻解析：說美國房市降溫 買家怎麼又進場了？｜｜對房地產市場的信心降至低點｜房屋銷售拉長｜屋主為何不願賣房｜房價創紀錄 但是也…｜房貸利率影響大【美國地產熱點】第80集

奧克蘭的陳舊庫存增加最多

7月份，加州奧克蘭（Oakland）的待售房屋在市場上待售至少30天的份額同比增長60.7%，是人口最多的50個大都市中增幅最大的。緊隨其後的是鳳凰城，其陳舊庫存的份額同比增長54.5%。

接下來是奧斯汀（50.9%）和南加州的兩個都會區：阿納海姆（Anaheim）（49.7%）和河濱市（Riverside）（46.7%）。然後是沃斯堡（Fort Worth）（43.4%）、達拉斯（42.9%）、華盛頓特區（42.5%）、沙加緬度（41.7%）和西雅圖（41.3%），以上是前10名的城市。

其中超過一半的地方——奧克蘭、鳳凰城、奧斯汀、阿納海姆、河濱市、沙加緬度和西雅圖——是2022年上半年降溫速度最快的20個房地產市場之一。

陳舊庫存的份額僅在一個大都市下降：佛羅里達州勞德代爾堡（Fort Lauderdale），7月份同比下降約1%。

轉變買方市場

上市較久的房源的增加是供應短缺緩解的一個原因：7月份美國待售房屋總數同比增長4%，是自2019年年中以來的最大增幅。這主要是由於房屋在市場上停留的時間更長；新上市的數量下降了6%。

「人們想知道我們是否已經正式從賣方市場轉向買方市場。雖然這兩種市場之間沒有明確的界限，但在市場上停留時間更長的房屋是買家青睞的一點。」Redfin副首席經濟學家泰勒・馬爾（Taylor Marr）說。

馬爾補充說：「買家可以花時間對房屋做出謹慎的決定，而不必擔心競標戰、提供高於要價和放棄意外條件。對於賣家來說，情況就不同了，他們在過去的兩年裡一直聽說鄰居的房子在開售當天就收到了多個報價。現在他們需要降低價格，並回到出售房屋的基礎上，比如布置和油漆，以吸引買家的注意力。」

在市場上待了兩個多星期和兩個多月的房屋說明了市場放緩。7月份掛牌上市兩週或以上的待售房屋份額同比增長7.6%（從74.6%上升至80.3%），這是自疫情開始以來的第二次增長（6月份第一次上升0.1%）），和有記錄以來最大的一次。

市場上60天或更長時間的待售房屋份額增長了6.8%（從31.4%到33.5%），這是疫情以來的首次增長。

儘管房屋的上市時間比疫情購房狂潮時的時間要長，但上市時間仍然處於歷史低位。例如，典型的房屋在2018年和2019年，停留時間比現在更長。

較久的庫存同比大幅增長可能很快就會穩定下來，因為這在一定程度上反映了去年房地產市場的火熱，當時房屋銷售非常迅速。在去年7月，典型房屋在15天內簽訂合同——接近有記錄以來的最快時間——價格創下歷史新高，待售房屋總數降至歷史低點，這主要受抵押貸款利率低於3%的推動。

至於，陳舊庫存的份額在50個大都市中，最少的前5個是俄勒岡州波特蘭（47%）、科羅拉多州丹佛（48.2%）、加州奧克蘭（49.9%）、俄亥俄州哥倫布（50.5%）和聖荷西（50.7%）。

陳舊庫存的份額在50個大都市中，最多的前5個是費城（80.2%）、紐約（76%）、邁阿密（72%）、河濱市（66.8）和洛杉磯（66.4%）。其中紐約、邁阿密同比增長分別只有3.5%和1.8%，其餘均有近30%的增加。◇

本文刊載於舊金山8月10日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年07月04日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）新冠疫情使美國房地產市場經歷了一系列劇烈波動，如今全美上市房量的急速增加與買方需求降低，使失衡的賣方市場正在逐步得到制衡。

根據Realtor.com6月份的新報告，房地產掛牌數量與去年同期相比增長了18.7%。這是連續第二個月增長，也是自2017年7月，首次有該記錄以來的最快增長。總而言之，與去年同期相比，每天的待售房屋數量增加了98,000套。

美國住房短缺依然嚴重

但是，要使美國的住房庫存水平回到新冠病毒（中共病毒）之前，這種創紀錄的增長還有很長的一段路要走。3年前，也就是2019年6月，市場上的房屋數量增加了53.2%，是今天可銷售房屋的兩倍多。

儘管如此，最新數據表明，美國的住房短缺問題可能正看到一線曙光。與一年前相比，全美新上市的房屋增長了4.5%，而前50大都會區比一年前增長了3.1%。

隨著出售房產的利潤繼續飆升，新賣家的湧入可能是出於兌現的願望。6月，房價中位數創下45萬美元的歷史新高，與去年相比上漲16.9%，與2020年6月相比上漲31.4%。

「6月份待售房屋數量的增加是由於幾個關鍵因素：即賣家出售的房屋數量比去年多。事實上，我們的賣家數量與我們在疫情前的典型市場中看到的一樣多。」Realtor.com首席經濟學家丹妮爾‧海爾（Danielle Hale）解釋道。

德州奧斯汀（Austin）是一個可以說明正在發生變化的城市，它是疫情以來房地產最火爆的市場之一。6月份，奧斯汀的活躍房源比去年猛增144.5%。

「價格肯定會再次開始下跌，競爭正在放緩」，奧斯汀Spyglass Realty的所有者兼經紀人瑞安‧羅登貝克（Ryan Rodenbeck）說：「上週五，奧斯汀的一套房子掛牌價為825,000美元。第二天，在開放日，沒有人來。幾個月前，會有20個或更多的買家出現。賣家不想測試市場，所以在週日，他們將其降至79萬美元。（隨後）它以76萬美元的價格售出。」

包括北卡羅來納州的羅利（Raleigh）和鳳凰城在內的其它熱點地區，其庫存水平也同比增長了100%以上。

「這些市場正在經歷快速調整，是我們所看到的全國性趨勢的一個很好的例子」，海爾說，「這些地區的賣家正在湧入市場，而買家則越來越挑剔。」

買家的韌性仍強勁

儘管房源、房價和抵押貸款利率都在上揚，但許多買家仍然努力地提出報價。2019年6月，房源平均在市場上59天。如今，平均只有32天，與上個月的歷史低點並駕齊驅，這是自2016年以來的最短時間。

「調查顯示，購房者普遍預計全年抵押貸款利率會更高」，海爾說，「對抵押貸款利率可能會繼續走高的擔憂，將使購房者在整個夏季，以及整個2022年都保持積極性。」

全國房地產經紀人協會（NAR）最新的5月份待過戶房屋銷售指數（Pending Home Sales Index, PHSI）顯示（見表一），儘管同比都在大幅下滑，但全美指數環比增加0.7%，東北部和南部也各有增加，西部則下滑最大。總體來說，買家依然韌性很強，努力應對高利率帶來的負擔能力打擊。◇

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本文刊載於舊金山7月2日地產版

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