【2022年10月07日訊】在過去幾集的影片中，我一直在和大家講，美國房地產正面臨放緩的趨勢，房價漲幅放緩、銷售速度下降、房源庫存上升、交易時間拉長、賣家降價比例繼續增加。不過也在房貸利率這幾週持續大幅上升之際，平均的30年固定利率就快要突破7%，市場又出現一些明顯的變化。這一集就來和大家探討有哪些變化，到底房市有沒有可能再進一步大幅度降溫。
當前房貸利率
先帶大家看幾個最新（10/5截稿前）的利率變化：一個是房地美的數據，9月29日的當週，平均30年固定利率是6.7%，比上一週、上一個月都是大幅增加，比去年更增加了將近4%；另外再看抵押貸款銀行家協會的數據，顯示是6.52%；如果看抵押貸款每日新聞是6.65%。抵押貸款每日新聞的數據是根據貸方利率表的實時變化所統計出來，所以它的數據會比較即時，這裡我們也看到前一週，利率曾經到達7.08%的最高位。
我們都知道房地產市場是經濟中對利率最敏感的區塊，所以當美聯儲在強力對抗通脹、努力升息之際，房市等於是處在風尖浪口上，需求要硬生生下拉，買家的負擔能力被無情的剝削，而作為賣家則陷入錯過賣房最好時機的苦惱。而且，利率已經突破7%，將對房地產市場出現四大信號，以下我給大家逐一分析：
視頻：利率高漲 房市出現4大信號！！3大利率數據｜1800萬戶家庭無法買房｜越買越小 買家的苦衷｜庫存增加的假像｜房市不會崩盤4大原因【美國地產熱點】
信號1：將有更少且更謹慎的買家
牛津經濟研究院的首席美國經濟學家估計，與2021年底相比，抵押貸款利率的飆升，意味著有資格獲得中位數房價抵押貸款的家庭，減少了大約1800萬戶。看到Redfin的數據，9月底的待過戶交易已經出現同比下降21.3%。而且，我和部分房地產經紀的交談，他們都說因為房市降溫，手上的交易案少之又少，有人都準備提前去放假了。
從另一面說，還能夠買房的人會更加謹慎，假設是購買全美中位數房價的買家，如果抵押貸款鎖定在高端利率，將會比鎖定在低端的借款人多支付數百美元，如果是更高房價，差異將可能是數千美元。所以對不同的貸方貨比三家會變得更加重要。
還有，銷售時間的拉長已經到達31天的中位天數，顯示買家對買房的放緩與謹慎態度，他們對房產的狀態、賣家的條件都更加苛求，對應有的保障條件都會如實地寫在報價裡面。
信號2：購買更便宜、購買面積更小的房產
在這個方面，我們雖然看到全美的庫存量在增加，不過，在有些比全美價格便宜的地方，卻出現待售房屋數量下降的現象。這方面可以看到Realtor.com的統計，八月份待售房屋數量同比下降最多的是夏威夷州的火奴魯魯，大幅減少44.7%，這也是名單中唯一一個中位數房價比全美房價還高的地方。
名單上還有康涅狄格州的哈特福德、紐約州錫拉丘茲、威斯康星州密爾沃基、芝加哥、弗吉尼亞海灘、辛辛那提、明尼阿波利斯、賓州的斯克蘭頓和馬里蘭州的巴爾的摩。（見表）
另外，更小的房產也是現在買家不得不接受的。可以看一個例子，一個買家如果一個月預算是3,000美元，今年9月買房（房貸利率6.7%）和去年9月（房貸利率3.01%），能買到的房產面積將差距頗大，統計得出，聖地牙哥前後一年買房，相差435平方英尺的面積，去年是1,366平方英尺，僅年只剩下931。
我們還可以看到，新澤西州的紐瓦克、紐約州的納蘇縣、丹佛、俄勒岡州波特蘭市，還有西雅圖、聖荷西、河濱市和沙加緬度等等，都比去年減少兩百至四百平方英尺的面積。
信號3：庫存量增加中，但無法樂觀
與去年同期相比，9月份的庫存增加了26.9%。並這不是賣家和建築商正在上市更多的房屋，相反他們正在減少房產上市。這是因為房屋銷售不那麼快，所以掛牌時間更長，從而增加了庫存。事實上，9月份的新房源上市量，同比下降了9.8%，而且基本上從夏季就開始出現逐月下降的現象。
另外，許多賣家知道他們已經錯過了市場的高峰，所以對賣房興致缺缺，因為，大多數賣家也是買家，那些原本鎖定較低抵押貸款利率的人，肯定不會有太多人願意放棄低利率，而去買一個可能支付更多，卻得到更少的交易。這將賣家的人數大大縮小，只剩那些真正需要搬家的人。
信號4：越多的賣家降價求售
9月份約有19.5%的賣家降價，而且這一比例一直在穩步上升，因為買家減少，而且買家並不著急買房，所以將有更多的賣家用降價來吸引買家，另一方面也是調整更符合市場的價格。
現在的賣家也會更願意替買家支付部分服務費用、手續費用或是房產維修費用，來爭取買房交易能夠進行下去。因此，市場會越來越傾向買家市場。但是，對於一個好房產，不管是位置好、學區好或是屋況好，還是會面臨競價的機會，畢竟剛剛我們說到，想買的人還是多過供給量。
利率這麼高了，房市會不會崩盤？
最後，有人一定想問：利率這麼高了，房市會不會崩盤？雖然利率在打壓想買的人，但是多數專家卻認為房市不會崩盤。原因之一，想買房的人還是不少，這與遠程工作有很大的關係；原因二，上個月只有1%的房地產經紀人經手止贖或短售的交易。然而，在2009年3月，有49%的房地產經紀人都在處理這些不良銷售，這在很大程度上是由於貸方只向最合格的借款人提供抵押貸款。
原因三，8月份的失業率仍維持在3.7%，雖然比上個月上升0.2，但整體來說就業市場算是很健康，代表人們有工作就能支付還款。原因四，房屋供給量少於需求量，這也是為何我們會看到房價近期有回彈的跡象，一週內簽約、兩週內簽約的數量也有回升的情況。終究是這個市場的供給量不足。
另一方面來說，前兩年房價上漲過快，就像氣球被充得太脹，現在就算房價下跌10%-15%也並不一定是壞事。把充得過飽的氣球，放一點氣，這樣對氣球反而會更安全，可以避免瞬間爆裂。◇
責任編輯：李曜宇#