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【2022年11月04日訊】（記者馬尚恩綜合報導）在房地產市場和租金市場雙雙走低之際，本週三（11月2日），美聯儲再次對聯邦基金利率加息75個基點。這一最新加息決定會對房市帶來哪些影響？

近期公布的數據顯示，9月份全美新房銷售量比8月份下降10.9%，比去年同期下降17.6%。房價在9月份創紀錄地下跌了2.6個百分點。房租中位數在第三季度也下降了0.4%。

據《國會山報》（The Hill）報導，美聯儲主席鮑威爾（Jerome Powell）認為，租金通脹將開始放緩，但與他的目標還有很大距離。他還說，放慢加息的時機快到了，可能出現在下一次會議或之後的會議上。

當前利率已吸收最新加息的影響

週三、週四（2至3日），《房貸日報》（Mortgage News Daily）30年期貸款指數連續上漲0.11%和0.10%，達到7.30%，但此番上漲與本次央行加息無關。

美國地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲（Laurence Yun）認為，先前的預測已經涵蓋最新的加息消息，即使央行大幅提高短期聯邦基金利率，長期利率只會輕微變動，因為目前的房貸市場已消化美聯儲的最新舉措。

房貸利率與10年期國債收益率以及經濟掛鉤，而不是和央行的聯邦基準利率掛鉤。央行加息時，房貸利率或升或降。銀行等發放貸款的機構如果在加息前就已對央行的加息達成共識，則可能提前上調房貸利率，消化央行加息產生的壓力。

房貸利率還受到多個其它因素的直接影響，除了與國債利率掛鉤外，還受到貸款市場供求、通脹、就業、經濟前景等多種影響。比如，當通脹上升時，房貸利率也會隨之上升。另外，住房抵押支持債券（MBS）市場也會影響房貸利率，當投資者需求不高時，則上升利率以吸引買家，反之則下降。

美聯儲最新加息政策儘管未直接影響當日的房貸利率，仍然引起了人們的不安。

馬薩諸塞州參議員伊麗莎白.沃倫（Elizabeth Warren）及其同僚本週一致信美聯儲主席鮑威爾，表示非常擔心加息導致經濟放緩、卻不能減緩家庭開支上漲帶來的傷害。

連續加息效應 已令房市投資大幅收縮

加息或許不會立即對房貸利率產生影響，但實際的影響仍或早或遲會通過利率表現出來。

據個人理財網站「銀率網」（Bankrate）首席金融分析師麥克布萊德（Greg McBride）分析，2022年初以來房貸利率的連續上漲，對購房者負擔能力產生的影響，等同於房價上漲35%。

假設30年貸款40萬美元，按去年12月份3.11%的利率計算，每月還款額約為1,710美元；按當前的利率7.08%計算，每月還款為2,682美元，每月多還972美元，整個貸款期將多還35萬美元。

在連續加息的影響下，住房市場投資在6至9月間以26.4%的年率收縮。安永集團首席經濟學家格利高里·達克（Gregory Daco）告訴CNN，房貸利率的飆升和極高的房價，導致首次購房者人數大規模回落，並且推開了投資者。

房地產行業的健康程度與借貸成本密切相關。央行加息對房價和房市形成壓力會比其它行業更早，房地產市場被視為經濟的風向標，其收縮將不可避免地拖累整體經濟的增長。◇

【2022年10月07日訊】在過去幾集的影片中，我一直在和大家講，美國房地產正面臨放緩的趨勢，房價漲幅放緩、銷售速度下降、房源庫存上升、交易時間拉長、賣家降價比例繼續增加。不過也在房貸利率這幾週持續大幅上升之際，平均的30年固定利率就快要突破7%，市場又出現一些明顯的變化。這一集就來和大家探討有哪些變化，到底房市有沒有可能再進一步大幅度降溫。

當前房貸利率

先帶大家看幾個最新（10/5截稿前）的利率變化：一個是房地美的數據，9月29日的當週，平均30年固定利率是6.7%，比上一週、上一個月都是大幅增加，比去年更增加了將近4%；另外再看抵押貸款銀行家協會的數據，顯示是6.52%；如果看抵押貸款每日新聞是6.65%。抵押貸款每日新聞的數據是根據貸方利率表的實時變化所統計出來，所以它的數據會比較即時，這裡我們也看到前一週，利率曾經到達7.08%的最高位。

我們都知道房地產市場是經濟中對利率最敏感的區塊，所以當美聯儲在強力對抗通脹、努力升息之際，房市等於是處在風尖浪口上，需求要硬生生下拉，買家的負擔能力被無情的剝削，而作為賣家則陷入錯過賣房最好時機的苦惱。而且，利率已經突破7%，將對房地產市場出現四大信號，以下我給大家逐一分析：

視頻：利率高漲 房市出現4大信號！！3大利率數據｜1800萬戶家庭無法買房｜越買越小 買家的苦衷｜庫存增加的假像｜房市不會崩盤4大原因【美國地產熱點】

信號1：將有更少且更謹慎的買家

牛津經濟研究院的首席美國經濟學家估計，與2021年底相比，抵押貸款利率的飆升，意味著有資格獲得中位數房價抵押貸款的家庭，減少了大約1800萬戶。看到Redfin的數據，9月底的待過戶交易已經出現同比下降21.3%。而且，我和部分房地產經紀的交談，他們都說因為房市降溫，手上的交易案少之又少，有人都準備提前去放假了。

從另一面說，還能夠買房的人會更加謹慎，假設是購買全美中位數房價的買家，如果抵押貸款鎖定在高端利率，將會比鎖定在低端的借款人多支付數百美元，如果是更高房價，差異將可能是數千美元。所以對不同的貸方貨比三家會變得更加重要。

還有，銷售時間的拉長已經到達31天的中位天數，顯示買家對買房的放緩與謹慎態度，他們對房產的狀態、賣家的條件都更加苛求，對應有的保障條件都會如實地寫在報價裡面。

信號2：購買更便宜、購買面積更小的房產

在這個方面，我們雖然看到全美的庫存量在增加，不過，在有些比全美價格便宜的地方，卻出現待售房屋數量下降的現象。這方面可以看到Realtor.com的統計，八月份待售房屋數量同比下降最多的是夏威夷州的火奴魯魯，大幅減少44.7%，這也是名單中唯一一個中位數房價比全美房價還高的地方。

名單上還有康涅狄格州的哈特福德、紐約州錫拉丘茲、威斯康星州密爾沃基、芝加哥、弗吉尼亞海灘、辛辛那提、明尼阿波利斯、賓州的斯克蘭頓和馬里蘭州的巴爾的摩。（見表）

另外，更小的房產也是現在買家不得不接受的。可以看一個例子，一個買家如果一個月預算是3,000美元，今年9月買房（房貸利率6.7%）和去年9月（房貸利率3.01%），能買到的房產面積將差距頗大，統計得出，聖地牙哥前後一年買房，相差435平方英尺的面積，去年是1,366平方英尺，僅年只剩下931。

我們還可以看到，新澤西州的紐瓦克、紐約州的納蘇縣、丹佛、俄勒岡州波特蘭市，還有西雅圖、聖荷西、河濱市和沙加緬度等等，都比去年減少兩百至四百平方英尺的面積。

信號3：庫存量增加中，但無法樂觀

與去年同期相比，9月份的庫存增加了26.9%。並這不是賣家和建築商正在上市更多的房屋，相反他們正在減少房產上市。這是因為房屋銷售不那麼快，所以掛牌時間更長，從而增加了庫存。事實上，9月份的新房源上市量，同比下降了9.8%，而且基本上從夏季就開始出現逐月下降的現象。

另外，許多賣家知道他們已經錯過了市場的高峰，所以對賣房興致缺缺，因為，大多數賣家也是買家，那些原本鎖定較低抵押貸款利率的人，肯定不會有太多人願意放棄低利率，而去買一個可能支付更多，卻得到更少的交易。這將賣家的人數大大縮小，只剩那些真正需要搬家的人。

信號4：越多的賣家降價求售

9月份約有19.5%的賣家降價，而且這一比例一直在穩步上升，因為買家減少，而且買家並不著急買房，所以將有更多的賣家用降價來吸引買家，另一方面也是調整更符合市場的價格。

現在的賣家也會更願意替買家支付部分服務費用、手續費用或是房產維修費用，來爭取買房交易能夠進行下去。因此，市場會越來越傾向買家市場。但是，對於一個好房產，不管是位置好、學區好或是屋況好，還是會面臨競價的機會，畢竟剛剛我們說到，想買的人還是多過供給量。

利率這麼高了，房市會不會崩盤？

最後，有人一定想問：利率這麼高了，房市會不會崩盤？雖然利率在打壓想買的人，但是多數專家卻認為房市不會崩盤。原因之一，想買房的人還是不少，這與遠程工作有很大的關係；原因二，上個月只有1%的房地產經紀人經手止贖或短售的交易。然而，在2009年3月，有49%的房地產經紀人都在處理這些不良銷售，這在很大程度上是由於貸方只向最合格的借款人提供抵押貸款。

原因三，8月份的失業率仍維持在3.7%，雖然比上個月上升0.2，但整體來說就業市場算是很健康，代表人們有工作就能支付還款。原因四，房屋供給量少於需求量，這也是為何我們會看到房價近期有回彈的跡象，一週內簽約、兩週內簽約的數量也有回升的情況。終究是這個市場的供給量不足。

另一方面來說，前兩年房價上漲過快，就像氣球被充得太脹，現在就算房價下跌10%-15%也並不一定是壞事。把充得過飽的氣球，放一點氣，這樣對氣球反而會更安全，可以避免瞬間爆裂。◇

責任編輯：李曜宇#

【2022年09月30日訊】（記者李歐編譯報導）過去兩年，隨著房價飆升至天空，房地產市場一直處於火熱狀態。現在，美國聯邦儲備委員會正試圖將市場帶回地面，以對抗持續失控的通脹。但它採取的舉措，可能讓許多屋主不敢隨意移動，從而導致供需失衡再度擴大。

美聯儲上週三（9月21日）將其短期利率再度提高了75個基點，以繼續對抗飆升的通脹。而抵押貸款利率往往遵循基準利率的相同軌跡。

「住房是經濟中對利率很敏感的區塊」，全美房屋建築商協會（NAHB）的首席經濟學家羅伯特・迪茨（Robert Dietz）說：「當利率上升時，住房市場往往首先感受到痛苦。」

不過迪茨認為，抵押貸款利率尚未達到頂峰，他說：「它們會比現在更高。」

位於圖森的的抵押貸款經紀人洛克・安德魯斯（Rocke Andrews）表示，當週（9月21日）30年期貸款的利率高達6.5%。

「人們越來越難以貸款，」他說。一些人正在考慮可調整利率的抵押貸款，它提供較低的起始利率，然後隨著時間的推移變更。「買家正在盡一切努力減輕痛苦。」

許多房地產專家預測，房價將因利率上漲而下跌。畢竟，購房者每個月能負擔得起的房款只有這麼多。

「我們預計全美價格將出現有限的下跌」，迪茨說。價格漲幅最大、投資者湧入最多的地區可能跌得更慘。「隨著市場對新的抵押貸款利率進行調整，一些以前火爆的市場，可能會在今年和明年上半年出現兩位數的價格下跌。」

具有諷刺意味的是，美聯儲放緩房地產市場的目標，最終可能會使嚴重的住房短缺更加嚴重。

迪茨現在預計，今年獨棟住宅建設將下降10%，這是自2011年以來的首次下降。由於房屋供應量保持低位，這將使價格保持高位。

「大多數獨立房建設都是通過貸款融資的。當利率上升時，土地開發商和房屋建築商的融資成本就會增加。這減少了建造房屋的數量。」迪茨說。

根據美國人口普查局（U.S. Census Bureau）的數據，8月份新屋開工量猛增至158萬戶，較7月修訂後的數據增長12.2%，較去年8月下降0.1%。8月竣工134萬套（SAAR）房屋，比7月下降5.4%，同比增長3.1%。

但是8月份發放的住房開發許可證，比7月份下降一成，比去年同期下降14.4%，至152萬份（SAAR）。

此外，Realtor.com認為，許多人會在價格上漲或下跌時將其房產投放市場，但是可能不會在如此高的利率下這樣做。如果他們購買其它東西，由於利率較高，他們最終會花費更多，因此留在原地可能更具經濟意義。

觀察Realtor.com的每週房市數據，截至9月17日的一週，新上市房比去年同期減少10%。這已經是連續第11週同比下降。不過，可用庫存量，同比有28%增幅，但仍分別比2020年和2019年的水平低7%和43%以上。

「我們會看到更多這樣的情況，『讓我們留在這裡，把我們的房子修好』」，安德魯斯說。

「現在似乎是一個可怕的購買時機。潛在購房者不知道他們現在是否該買房，如果他們買在最高點，但他們失去工作怎麼辦？現在是一個未知的時期」，安德魯斯補充道：「當人們擔心時，他們會停止並留在原地。」◇

責任編輯：李曜宇#

【2022年07月23日訊】（記者李歐編譯報導）最近抵押貸款利率在經歷連續三週的大幅飆漲後（根據房地美30年期固定利率從5.09%至5.81%），又經歷了兩週的下滑，直到7月14日的一週內又抬頭上揚。為何抵押貸款利率，在近期波動如此之大？據專家說法與經濟的不確定性有很大關係。

上個月，利率飆升，一些抵押貸款（或稱按揭貸款）跟蹤器報告說，利率短暫超過6%，然後跌至5%附近。這與一年前有很大不同，當時利率徘徊在3%左右，從一週到下一週沒有大幅波動。

據房地美（Freddie Mac）統計，在截至7月21日的一週內，30年期固定利率貸款的平均利率為5.54%。這比前一週平均5.51%有所增加，但低於6月29日一週的5.7%。（Freddie Mac的費率與《抵押貸款新聞日報（Mortgage News Daily）》的計算不同。後者報告的利率在6月中旬超過6%，然後持續滾動。）

通脹與升息使經濟的不確定性增高

房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）14日表示：「由於財政和貨幣拖累，經濟增長放緩，抵押貸款利率波動很大。」，「隨著利率達到十多年來的最高水平，房價不斷上漲，通貨膨脹繼續影響消費者，負擔能力仍然是許多美國人擁有住房的主要障礙。」

對於同樣面臨收入緊縮的買家來說，經濟起伏壓力尤為大。

美國房地產的買家很快意識到，即使是房地產市場的上市房增加，他們的每月抵押貸款付款膨脹到他們承受能力之外。更高的利率還意味著那些有資格獲得抵押貸款的人，隔天可能無法承擔提高的利率。

據Realtor.com撰文，抵押貸款資訊網站HSH.com的副總裁基思・甘賓格（Keith Gumbinger）說：「自年初以來，抵押貸款利率翻了一番，這確實給那些依靠創紀錄的低利率來支援購買創紀錄的高價房屋的買家造成了困難。」

然而，美聯儲的使命是透過提高自己的利率來抑制通貨膨脹，這可能會使國家陷入另一次衰退，預計抵押貸款利率不會很快安定下來。

甘賓格說：「在未來幾個月裡，波動性可能會繼續非常高」，「市場尚未決定更大的威脅是通貨膨脹上升，還是經濟衰退的威脅。」

抵押貸款利率 將朝哪個方向發展

現在大多數頭條新聞是關於美聯儲的提高短期利率的消息，以應對對美國人預算造成嚴重破壞的高通貨膨脹。抵押貸款利率雖然不同，但往往遵循與美聯儲利率相同的軌跡。

「美聯儲每次（利率）上漲似乎都讓抵押貸款利率飆升。」一位房地產估價師喬納森・米勒（Jonathan Miller）說：「未來三到四個月後的抵押貸款利率不太可能像今天這樣低。」

抵押貸款的貸方也有保持高利率的經濟動機——尤其是現在許多貸方都在受到損失。因為越來越少的房主為現有貸款再融資，因而減少了生意。貸方向新客戶提供更高的利率，意味著貸方可以獲得更多資金。

此外，美聯儲已經減少了在新冠疫情期間為保持經濟強勁，而發起的抵押貸款支持證券（即抵押債券）的購買。（貸方通常將貸款捆綁在一起，並將其出售給投資者；他們這樣做是為了將貸款從帳簿中註銷，並騰出資金來進行新的抵押貸款。）當對抵押貸款債券的需求下降時，價格就會下降，利率則會上升。

然而，也有相反的力量推動抵押貸款利率下降。

隨著美聯儲繼續加息，人們對經濟衰退的擔憂也在增加。許多憂心忡忡的投資者正在從低迷的股市中取出資金，並將其投入他們認為更安全的投資：債券，包括抵押債券。這種額外的需求有助於保持較低的抵押貸款利率。

「我仍然預計抵押貸款利率將走向6%」，Realtor.com高級經濟學家喬治・拉蒂烏（George Ratiu）說：「然而，經濟衰退或人們的恐懼可以緩和利率上揚。」

如果美國確實走向經濟衰退，抵押貸款利率可能會再次下降。美聯儲通常會降低自己的利率以刺激經濟，抵押貸款利率通常也會隨之降低。這就是在疫情期間發生的事情，當時抵押貸款利率在此前沒有過的2%範圍內觸底。

HSH.com的甘賓格表示：「大幅降低抵押貸款利率將意味著經濟大幅降溫。」

位於圖森（Tucson）的Lending Arizona的抵押貸款經紀人洛克・安德魯斯（Rocke Andrews）在其35年的從業生涯中，從未見過抵押貸款利率上升和下降如此之快。

「很多時候，（利率）一直在波動，但都在一個方向上，更多的上升非常快，或者下降非常快，」他說：「在經濟放緩或通脹放緩的明確方向出現之前，預計會出現波動。」◇

本文刊載於舊金山7月20日地產版

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【大紀元2022年07月23日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）最近抵押貸款利率在經歷連續三週的大幅飆漲後（根據房地美30年期固定利率從5.09%至5.81%），又經歷了兩週的下滑，直到7月14日的一週內又抬頭上揚。為何抵押貸款利率，在近期波動如此之大？據專家說法與經濟的不確定性有很大關係。

上個月，利率飆升，一些抵押貸款（或稱按揭貸款）跟蹤器報告說，利率短暫超過6%，然後跌至5%附近。這與一年前有很大不同，當時利率徘徊在3%左右，從一週到下一週沒有大幅波動。

據房地美（Freddie Mac）統計，在截至7月21日的一週內，30年期固定利率貸款的平均利率為5.54%。這比前一週平均5.51%有所增加，但低於6月29日一週的5.7%。（Freddie Mac的費率與《抵押貸款新聞日報（Mortgage News Daily）》的計算不同。後者報告的利率在6月中旬超過6%，然後持續滾動。）

通脹與升息使經濟的不確定性增高

房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）14日表示：「由於財政和貨幣拖累，經濟增長放緩，抵押貸款利率波動很大。」，「隨著利率達到十多年來的最高水平，房價不斷上漲，通貨膨脹繼續影響消費者，負擔能力仍然是許多美國人擁有住房的主要障礙。」

對於同樣面臨收入緊縮的買家來說，經濟起伏壓力尤為大。

美國房地產的買家很快意識到，即使是房地產市場的上市房增加，他們的每月抵押貸款付款膨脹到他們承受能力之外。更高的利率還意味著那些有資格獲得抵押貸款的人，隔天可能無法承擔提高的利率。

據Realtor.com撰文，抵押貸款資訊網站HSH.com的副總裁基思・甘賓格（Keith Gumbinger）說：「自年初以來，抵押貸款利率翻了一番，這確實給那些依靠創紀錄的低利率來支援購買創紀錄的高價房屋的買家造成了困難。」

然而，美聯儲的使命是透過提高自己的利率來抑制通貨膨脹，這可能會使國家陷入另一次衰退，預計抵押貸款利率不會很快安定下來。

甘賓格說：「在未來幾個月裡，波動性可能會繼續非常高」，「市場尚未決定更大的威脅是通貨膨脹上升，還是經濟衰退的威脅。」

抵押貸款利率 將朝哪個方向發展

現在大多數頭條新聞是關於美聯儲的提高短期利率的消息，以應對對美國人預算造成嚴重破壞的高通貨膨脹。抵押貸款利率雖然不同，但往往遵循與美聯儲利率相同的軌跡。

「美聯儲每次（利率）上漲似乎都讓抵押貸款利率飆升。」一位房地產估價師喬納森・米勒（Jonathan Miller）說：「未來三到四個月後的抵押貸款利率不太可能像今天這樣低。」

抵押貸款的貸方也有保持高利率的經濟動機——尤其是現在許多貸方都在受到損失。因為越來越少的房主為現有貸款再融資，因而減少了生意。貸方向新客戶提供更高的利率，意味著貸方可以獲得更多資金。

此外，美聯儲已經減少了在新冠疫情期間為保持經濟強勁，而發起的抵押貸款支持證券（即抵押債券）的購買。（貸方通常將貸款捆綁在一起，並將其出售給投資者；他們這樣做是為了將貸款從帳簿中註銷，並騰出資金來進行新的抵押貸款。）當對抵押貸款債券的需求下降時，價格就會下降，利率則會上升。

然而，也有相反的力量推動抵押貸款利率下降。

隨著美聯儲繼續加息，人們對經濟衰退的擔憂也在增加。許多憂心忡忡的投資者正在從低迷的股市中取出資金，並將其投入他們認為更安全的投資：債券，包括抵押債券。這種額外的需求有助於保持較低的抵押貸款利率。

「我仍然預計抵押貸款利率將走向6%」，Realtor.com高級經濟學家喬治・拉蒂烏（George Ratiu）說：「然而，經濟衰退或人們的恐懼可以緩和利率上揚。」

如果美國確實走向經濟衰退，抵押貸款利率可能會再次下降。美聯儲通常會降低自己的利率以刺激經濟，抵押貸款利率通常也會隨之降低。這就是在疫情期間發生的事情，當時抵押貸款利率在此前沒有過的2%範圍內觸底。

HSH.com的甘賓格表示：「大幅降低抵押貸款利率將意味著經濟大幅降溫。」

位於圖森（Tucson）的Lending Arizona的抵押貸款經紀人洛克・安德魯斯（Rocke Andrews）在其35年的從業生涯中，從未見過抵押貸款利率上升和下降如此之快。

「很多時候，（利率）一直在波動，但都在一個方向上，更多的上升非常快，或者下降非常快，」他說：「在經濟放緩或通脹放緩的明確方向出現之前，預計會出現波動。」◇

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年03月14日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）隨著春季購房高峰期的逼近，那些決定闖入房市冒險的人，可能會在發現他們的錢無法買到他們想要的東西，也可能會受到嚴重的價格衝擊。

但是，給潛在購房者帶來壓力的不僅僅是高房價和競標戰。抵押貸款利率正從去年初的歷史低點上升，將使買家們大大降低了他們的購買力。

美聯儲預計將在下週加息，並給出今年剩餘時間的展望。這有可能使抵押貸款利率甚至高於房地美本週報告的3.85%（30年期固定抵押貸款利率的平均值）。

經濟學家們在預測下週美聯儲是否會按計劃加息。然而，如果利率提高得太高、太快，不僅會降低通貨膨脹，還會使國家陷入衰退並顛覆股市——或以上所有情況。如果中央銀行堅持下去，並表示計劃在今年加息多次，儘管烏克蘭正在發生戰爭，那最終可能會產生一些連鎖反應並傷害人們，尤其是在房價和汽油價格高漲的問題上。

自2020年3月新冠病毒大流行開始以來，聯邦基金利率（或美聯儲設定的目標利率）一直保持在接近於零的水平。這是為了在國家關閉、裁員之際刺激經濟增長。但在過去的兩年裡，經濟大幅加速，就業增加——幾乎所有東西都變得更加昂貴。

美聯儲主席鮑威爾曾表示，他希望將利率提高到約2.5%的更「中性」利率。Realtor.com認為這可能會在接下來的幾個月內緩慢發生，以免衝擊經濟。

雖然抵押貸款利率不受美聯儲短期利率的直接影響，但它們受到的影響很大。

美聯儲設定短期利率，市場用它來確定10年期美國國債收益率等長期利率。這可能會影響抵押貸款利率。因此，當美聯儲提高利率時，它經常（但並非總是）將抵押貸款利率推高。

「更高的利率和更高的價格將使買房變得更加昂貴，」亞利桑那州圖森市的Lending Arizona抵押貸款經紀人洛克・安德魯斯（Rocke Andrews）說：「購房者將不得不接受比他們過去可能看到的更少或更低的金額。」

利率上漲將導致一些無法承受更高成本的買家完全退出市場。這或許意味著賣家開始看到比過去幾年更少的需求。理論上會讓買家從殘酷的競標戰中得到一些緩解。

即使利率是上升一個百分點的一小部分，也會對買方的每月供款產生重大影響。對於中等價位的房屋，上個月達到392,000美元，房主每月會多花費近200美元。根據抵押貸款的利率和規模，這在貸款期限內買家需要多負擔數萬美元，這表示今年春天的買家將不得不降低他們的期望，並調整他們的預算。

儘管如此，利率仍低於疫情前的水平，這也是房價如此之高的部分原因，因為人們能夠在購房上有更多預算，但隨著加息的逼近，機會也越來越少了。#

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本文刊載於舊金山3月12日地產版

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【大紀元2022年04月18日訊】（大紀元記者李歐綜合報導）在去年底，多數人都不會相信抵押貸款利率會上升到5%，但如今它已經成為事實。14日，房地美（Freddie Mac）公布過去一週以來，30年固定利率平均到達5%，是十多年來第一次。

房地產網站Zillow指出，平均30年固定抵押貸款利率自2018年底以來首次超過5%。根據房地美數據，2018年11月14日一週，30年固定利率平均到達4.94%；2010年4月7日一週曾達到5.21%。

房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）表示：「本週，抵押貸款利率在十多年來首次平均達到5%。」「隨著美國人與歷史上的高通脹作鬥爭，抵押貸款利率上升、房價上漲和庫存緊張，使得追求房屋所有權成為一代人中最昂貴的事情。」

隨著上週聯邦公開市場委員會會議紀要的發布，市場確認美聯儲將積極對抗通脹。會議紀要顯示，今年可能會加息幾次兩碼。美聯儲縮減資產負債表的計劃——減少其持有的美國國債和抵押貸款支持證券——這比一些市場參與者預期的要激進一些。利率上調以應對強硬的美聯儲態度，而經濟數據繼續顯示強勁的勞動力市場和通脹壓力。

另外，房利美（Fannie Mae）在4日7日表示，購房情緒指數（HPSI）在 3 月份下降 2.1 點至 73.2，悲觀情緒創下調查新高。因為消費者繼續對抵押貸款利率的軌跡和購房條件普遍表示悲觀。總體而言，該指數的六個組成部分中有四個環比下降，包括詢問消費者是否預計抵押貸款利率會上升，以及他們是否認為現在是買房的好時機。

69%的受訪者表示，他們預計抵押貸款利率將繼續上升。「買房的好時機」創下了新的調查低點，有73%的受訪者表示現在是買房的壞時機。整體指數同比下降8.5點。

房利美副總裁兼副首席經濟學家馬克・帕里姆（Mark Palim）表示：「房價高企、利率上升和宏觀經濟的不確定性，成為消費者的主要擔憂。」「只有24%的消費者認為現在是買房的好時機，幾乎所有接受調查的人口群體都表達了類似程度的悲觀情緒。」

帕里姆還表示，調查中高比例的消費者預計明年他們的財務狀況會惡化，在當前的房主中尤其如此。這些擔憂加上利率的上漲，可能會減少升遷買家（move-up buyers）的抵押貸款需求——而更少的升遷買家意味著可用的入門級房屋減少，從而增加了首次購房者的挑戰。

「如果消費者對購房的悲觀情緒繼續存在，並且最近的利率持續上漲，那麼我們預計房地產市場的降溫幅度將超過之前的預測。」帕里姆說。#

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本文刊載於舊金山4月16日地產版

責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年02月21日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）截至2月17日，30年期固定房貸利率一口氣飆升0.23%至3.92%。房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）認為，負擔能力已成為潛在購房者的一大障礙。此前許多專家均預測，直到今年底利率會到達4%，但如今尚未3月份，利率已經迫不及待準備升空了。

「由於高通脹和強於預期的消費者支出，抵押貸款利率再次飆升」，哈特（Sam Khater）表示，「30年期固定房貸利率接近 4%，達到了自2019年5月以來的最高水平。隨著利率和房價的上漲，負擔能力已成為潛在購房者的一大障礙，尤其是通脹給購房者預算帶來威脅。」

30年期固定房貸利率，一年前為2.81%。2019年5月，當時達到3.99%。受房屋再融資者歡迎的15年期固定房貸利率的平均利率，從一週前的2.93%升至 3.15%。一年前為2.21%。它上一次突破3%是在2020年3月，就在新冠疫情在美國爆發之際。

10年期美國國債收益率自 2019 年以來首次超過2%。美聯儲已表示，它將在3月份開始加息，而且今年會有一系列的加息動作，以扭轉疫情時期刺激就業和經濟增長，所帶來的高通貨膨脹率，而且這是自1980年代初以來未見的通脹率。

勞工部上週報告稱，與12個月前相比，上個月消費者價格上漲了7.5%，這是自1982年2月以來的最大同比漲幅。幾乎所有東西的成本上漲都給消費者帶來了負擔，抵消了加薪，並加強了美聯儲的決定——開始提高整個經濟體的借貸利率。

抵押銀行家協會負責經濟和行業預測的副總裁喬爾・坎（Joel Kan）表示，由於通脹壓力和市場預期美聯儲將採取更激進的政策，近期美國國債收益率上升之後，住房貸款激增。

新房的價格在過去一年中上漲了約14%，在某些城市甚至上漲了30%。甚至在疫情之前，住房就已經供不應求，而更高的價格和不斷上升的利率將使購房者更加困難。

抵押貸款利率的上升，意味著從再融資受益的屋主更減少。喬爾・坎（Joel Kan）表示，「因此，再融資申請的比例處於2019年7月以來的最低水平」，並補充說，「再融資申請上週下降了9%，約為去年的一半。」

坎表示，本週購買房屋的抵押貸款申請也有所下降。「除了更高的抵押貸款利率之外，潛在買家仍面臨更高的銷售價格。」常規貸款組合已將平均貸款規模推高至453,000美元的新紀錄。

Realtor.com的首席經濟學家丹尼爾・海爾（Danielle Hale）表示，不斷上漲的房價加上有限的庫存給購房者帶來了雙重打擊，根據他們的收入水平，購房者負擔得起的房屋越來越少。

海爾說，甚至在抵押貸款利率上調之前就是這種情況，自去年12月以來，使得典型的375,000美元的房產，每月成本增加了約115美元。

「未來，我們預計收入的增加將幫助購房者應對不斷上漲的住房成本，但買家也可能必須做出妥協才能取得成功。」海爾說。

市場將關注美聯儲的最新消息，以及烏克蘭局勢的任何發展，其中任何一個都可能導致額外的利率波動。#

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年02月01日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）房地美（Freddie Mac）公布，30年期固定抵押貸款利率從前一週的3.56%降至 3.55%。「經過一個月的上漲，本週（1月27日以來一週）抵押貸款利率實際上保持平穩」，房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）說，「最近的加息尚未對購買需求產生重大影響，因為歷史表明，持觀望態度的潛在購房者通常會在加息週期開始時進入市場。」

Khater繼續說道：「我們確實預計利率會繼續上漲，但速度會更加緩慢。因此，相當多的現有房主可以繼續從再融資中受益，以降低他們的抵押貸款支付。」

與此同時，失業率已降至4%以下，這意味著失業率非常接近疫情前的水平（3.5%）。此外，通貨膨脹率飆升至過去四年來的最快速度。因此，美聯儲最近宣布他們可能會比預期更早地提高短期利率。這將如何影響消費者和購房者？

全美房地產經紀人協會（NAR）的高級經濟學家和預測總監，娜蒂雅・伊凡久露（Nadia Evangelou）解釋，其實美聯儲沒有設定抵押貸款利率，即使美聯儲可能在3月份提高的短期利率，這是銀行相互借貸的利率。雖然這不是消費者支付的利率，但銀行較高的利率往往會使消費者的借貸成本更高，最終影響長期利率（例如10 年期國債）。

由於抵押貸款利率通常跟隨10年期國債收益率的趨勢，傳統的30年期抵押貸款利率也趨於上升。因此，美聯儲的行動產生了連鎖反應。美聯儲的最終目標是通過減緩消費來控制高通脹。

儘管抵押貸款利率高於一年前，但仍接近歷史低點。雖然隨著美聯儲加息，抵押貸款利率可能會在今年晚些時候進一步上升，但通脹下降將緩解抵押貸款利率的上升。NAR預測，年底抵押貸款利率平均為3.9%。

美聯儲在1月26日發布的聯邦公開市場委員會（FOMC）聲明：經濟的發展路徑繼續取決於病毒的傳播過程。疫苗接種方面的進展和供應限制的緩解，預計將支持經濟活動和就業的持續增長，以及通貨膨脹的降低。經濟前景的風險依然存在，包括來自病毒新變種的風險。

FOMC聲明中也指出，由於通脹率遠高於2%，且勞動力市場強勁，委員會預計將很快上調聯邦基金利率的目標區間，並決定繼續降低其淨資產購買的月度步伐，使其在3月初結束。從2月開始，委員會將每月至少增加200億美元的美國國債持有量，每月至少增加100億美元的機構抵押貸款支持證券持有量。美聯儲持續購買和持有證券，將繼續促進平穩的市場運作和寬鬆的金融條件，從而支持信貸流向家庭和企業。#

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【大紀元2022年07月20日訊】（大紀元記者姜琳達、張博媛洛杉磯報導）正值美國房地產市場慢慢降溫、銷量明顯減少之際，房價會不會大跌成了很多人最關心的話題。經濟學家分析，即便未來房價會有所控制，也不會出現上一次美國房市泡沫後那種斷崖式崩跌的局面。

由於美聯儲加息、抵押貸款利率上升等原因，民眾購房的熱情大不如前。數據顯示，美國5月份的成屋銷售量降至兩年新低。備受歡迎的加州房市亦是如此。

根據加州房地產經紀人協會（CAR）最新報告，隨著住房需求的冷卻，加州6月份的房屋銷售比5月份下降8.4%，比2021年6月下降20.9%。

在價格方面，加州6月份的中位數房價為863,390美元，與去年同期相比仍增長5.4%，但比5月下降了4%。

雖然房價出現下跌趨勢，但加大洛杉磯分校（UCLA）安德森管理學院經濟學家俞偉雄（William Yu）分析指出，由於美國房市依舊存在嚴重的供需失衡現象，房價不會大幅下跌。

「像2007、2008一直到2012年這種（房市）崩跌式的慘烈情況，可能是看不到。那時候是有過度的供給。這一次，反而是房屋供給不足。」因此他建議一些想要等房價暴跌再進入市場購房的民眾，不要抱太大希望。

美聯儲有意冷卻房市

房地美（Freddie Mac）數據顯示，在截至7月14日的一週，30年期抵押貸款固定利率平均為5.51%。

由於美聯儲選擇持續大幅度加息，全美很多城市的房市在快速降溫，加州有六個城市都位列十大降溫最快房市排行榜，包括聖荷西（San Jose）、奧克蘭（Oakland）、舊金山、沙加緬度（Sacramento）、斯托克頓（Stockton）和聖地亞哥。

俞偉雄表示，加息當然會對依賴貸款的買家造成嚴重影響，但房市因此冷卻是正常的，而且也是意料之內的事。

「其實這也是聯準會升息的主要目標，就是讓房屋市場冷卻下來。」他認為房價持續飆漲反而不好，「過去這兩年的低利率，造成資金充足甚至到了氾濫的程度，現在資金開始緊縮了」。

因此他說：「這不是壞事，其實是讓房價不再繼續失控下去。」

現況與上次房市泡沫的區別

隨著房市冷卻，很多人都擔心美國房市會再一次崩盤。但俞偉雄認為，重演上一次房市泡沫的的可能性不大。

他指出，2008年後，美國的房市經歷了漫長且嚴重的蕭條期，隨後每年的整體新屋供給量嚴重不足，直到近兩年才恢復到歷史平均值。由於長期供應不足，再加上美國人口增長的速度，會發現整體房屋供需仍不平衡。

「很多人會問為什麼房價那麼高、漲那麼快，其實一個主要原因就是房屋長期供給不足。」這就與上一次房市泡沫時的情況大不相同。

他說：「那時候是有過度的供給，當房市泡沫時，就有非常嚴重的、長期的消化期。這一次反而是房屋供給不足，所以即使經濟衰退來臨，對房市的衝擊可能也會比較小。」

7月13日，全國住房建築商協會（NAHB）主席傑里‧康特（Jerry Konter）針對眾議院籌款委員會關於住房危機的聽證會發表聲明：「住房負擔能力危機是由一個因素造成的：作為一個國家，我們未能造出足夠的住房來滿足需求。」

康特也呼籲國會通過立法，幫助房屋建築業增加急需的住房供應，以此來減緩通貨膨脹的壓力。

對於當前房市的波動，俞偉雄表示：「因為基本面的支撐，房價會下跌，但是可能下跌的幅度不會太大。」◇

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