疫情之後的拉斯維加斯房市（下）

【大紀元2022年01月24日訊】（大紀元記者李歐採訪報導）本次接續上集訪談，筆者繼續向拉斯維加斯房地產經紀Ramon吳，請教更多的拉斯維加斯的投資機會和房市現況，將會談到華人喜愛的學區房、買房重點、快速成交的要訣和拉斯維加斯好玩的景點，和未來發展的優勢等一系列問題，都是乾貨！

李歐問：哪些社區是華人比較喜歡的？

Ramon答：華人比較喜歡的是西南區，因為中國城就在這裡，去99大華、168超市、順發超市和中餐館都很方便。另一個區叫做亨德森（Henderson）在東南區，剛好與西南區是相對的，中間隔著拉斯維加斯大道（15號州際公路）。這兩個區治安好、交通方便、學區好、房子比較新、生活環境也比較好。這裡的學校很多都是九分、十分的等級，像是桑默林（Summerlin）的小學、中學和高中都是九分、十分，在亨德森有一個區叫綠谷（Green Valley）也是高分學校，所以家裡有孩子的基本都會往那裡去買。當然，如果買不起就那買靠近一點的，退而求其次。

問：那桑默林和亨德森的房價中位數現在是多少？

答：這個範圍比較大，桑默林最低的價位現在都要五十萬了，但是貴的一兩千萬也有。所以拉斯維加斯不是只有便宜的房子，這裡有很多有錢人，他們都在這裡避稅，躲避加州、紐約州或新澤西州的高稅率，或許他們在那裡都有事業，但真正居住在拉斯維加斯，就可以避稅了。所以，桑默林一個普通的房子，大約也要七八十萬。亨德森也是這樣的情況。可以說六個月前的價位跟現在很不同了，此一時，彼一時。

去年漲30%，今年也許不會漲那麼多，但是我認為，就算只漲一半15%，也是不得了了！這買賣比存銀行、炒股票、玩比特幣好太多了。房產說漲少一點，至少是每天都在漲，而且有租金可以收。
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問：那就房子本身，自住或出租有什麼要注意的嗎？

答：如果退休的人大概喜歡一層樓，不要買太多樓梯的，在家裡上下樓梯不方便。我有很多客人都喜歡主臥室在一樓，不用爬樓梯。而且如果只有一層樓的空間也比較寬敞，有些天花板挑高的那會很氣派。

如果是投資用，那就需要多一點房間，房客就願意多付一點租金，如果說租客有四個孩子，或在家工作，他當然希望更多房間，那兩層樓的房產會比較合適。還有，最好是買新一點的房子，房子不要老舊，就不會太頭痛，全新房前五年都不會有大問題。路沖的房子也不要買，高速公路旁邊的也會很吵，最好都要避免。我還是會建議，好社區很重要，西南區、東南區都推薦，就算別區能買大一點的房子，能寧可在好區買小一點還更好。

問：我們知道拉斯維加斯沒什麼天災，就是氣溫較高，是不是房子的避暑功能需要比較重視？

答：我們的房子都有很好的節能設備，尤其是較新的房子，窗戶都是雙層玻璃，可以隔絕光、熱能和噪音。而且近三四年的房子差別會非常大，非常省電、省瓦斯，新房的隔密性都相當好，冷暖氣就不會外流。舊房的能源費用可能每月上千，新房只要兩百塊，能源費太高，租客也會很介意的。所以，寧可花多一點錢買較新的房。另外，現在人工、材料都在缺，想要修理，有錢都不見得買得到。新房還有保固期，有的保障三年五年，甚至有十年的。

問：現在有什麼方法可以快速買房？

答：買家要先做好功課，知道自己的信用幾分、兩年的報稅證明準備好、有儲蓄，因為百分之二十的頭期款要存在銀行裡兩個月，千萬不能是現金而沒有存銀行，因為只要是貸款，銀行都要審核，證明錢是自己的。當然還要找到有經驗、資深的地產經紀，還有貸款專家，這樣雙方都準備好就能很快買到房子。

我有不少客戶，買房時都說「沒問題」，實際上卻有大問題，因為他們不了解有些小問題，實際是大問題。比如很多人覺得我有錢啊，但是沒有存到銀行那就不行，但是又不能馬上存幾十萬到銀行裡，那會招來國稅局的調查，他會懷疑你在洗錢的，那就很麻煩了。

問：拉斯維加斯有哪些好玩的地方？

答：賭場就不用再介紹了，其實拉斯維加斯有很多戶外活動，很多人都不知道。為什麼呢？因為這些賭場不希望你去戶外！比如說靠近桑默林那裡有一個「紅岩峽谷國家保護區（Red Rock Canyon National Conservation Area）」非常漂亮，堪比猶他州的錫安山，一樣都是紅色的山。從市區開過去三十分鐘車程，門票20塊，裡面有很多令人歎為觀止的景觀，簡直是鬼斧神工，我經常帶家人去那裡遊玩，你很難想像那裡是拉斯維加斯。

如果是亨德森往東有一個「胡佛水壩（Hoover Dam）」，那裡的草原湖（Lake Mead）可以釣魚、划船也非常好玩。席琳狄翁在那裡有一套房子，很多有錢的退休人士都安居在那裡，湖光水色對沙漠地帶是非常重要的寶貝，所以拉斯維加斯是一個有山有水的地方，不只是沙漠、賭場，也是退休、養兒、創業、工作的好地方，而且沒有州稅。

所以，大家不要以為拉斯維加斯只有酒醉金迷、天天賭博，如果是這樣我就不會來了，因為我也有孩子，反而我來了快二十年沒有賭過一次。

現在拉斯維加斯只有五萬華人，洛杉磯有一百萬，所以還有很大的成長空間。以後加州高鐵完成後，原本4小時的車程，縮短成一個半小時就能抵達，房價會漲更高，因為很多人可能會選擇住在拉斯維加斯，但是在洛杉磯工作，六十萬在洛杉磯只有一個公寓，而拉斯維加斯是一個全新的房子。

問：未來拉斯維加斯還有什麼發展機會？

答：像我是1963年出生的，是嬰兒潮的尾巴，很多比我年紀大的退休人士都會選擇住在所謂的太陽帶（Sun Belt），只有五個州：佛州、德州、亞利桑那州、內華達州和加州，加州房價貴、佛州潮濕、德州地稅貴、亞利桑那州更熱，所以內華達州是一個很好的選擇。

尤其拉斯維加斯距離加州實在太近了，可以說加州房價越貴、越無法負擔，大家就會跑到拉斯維加斯，加州的萬萬稅更逼得他們不得不走，但是走的話又不想離開家人太遠，那拉斯維加斯就是個好選擇。

問：Ramon要做最後補充嗎？

答：大家不要擔心利息會漲，因為房價也會跟著漲。如果大家看歷史的話，就會發現當美國政府在漲利息的時候，房價還是跟著在漲，不是說一升息，房價就崩潰了，不是這樣的。像上次利息漲了七八次，房價才有所下調。不過，現在也跟以前不一樣，以前很多貸款是不查收入的，甚至零首付。

拉斯維加斯房市在零八、零九年有崩盤過，當時就是零首付，但現在至少要10%、20%的首付款，且信用分數低於640分就很難貸款，很多華人都是七八百分，還拿出很多現金來買，這種人會輕易把房子給丟了嗎？但是你不要買太貴的房子，比較安全。今天你的房貸月供款低於你的房租，這樣的房價是不會崩潰的，買四十萬的房子現在每月房貸只有1500塊，但租房要兩千塊，大家當然是希望付房貸，而不願付租金了，所以房價在漲是有道理的。