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個人理財：信用評分是如何計算為何重要？

【2022年10月24日訊】（記者吳蔚溪編譯）您知道信用評分的存在，也可能知道您的信用分是多少。但是您知道它是如何計算的嗎？您知道為什麼信用評分很重要嗎？

您的信用評分會影響您能否獲得信用卡、租房、買房、創業，甚至能否獲得手機合同等等。低信用評分可能會限制您對貸款的選擇，或決定您是否可以得到貸款——即使您能得到貸款，但是可能利率會很高。

信用分數提供商Credit Karma的消費者金融顧問科琳‧麥克里（Colleen McCreary）說：「發生在人們身上的低信用評分會帶來巨大影響，對他們來說是真正的經濟損失。但是，令人遺憾的是，通常直到為時已晚人們才意識到或才開始關注它。」

以下是如何養成健康習慣以避免信用評分低的方法：

什麼是信用評分？

信用評分是一個數學公式，可幫助貸方確定您償還貸款的可能性。信用評分基於您的信用記錄，分數範圍從300到850。麥克里說：「這個分數將決定貸方是否樂意借錢給您。」

如果您的信用評分很高，您可以借更多的錢。但如果很低，您可能借到較少或根本借不到錢，或者以高利率借錢，這樣就會產生更多的債務。

銀行、房東和保險公司都會查看您的信用評分，以確定您可以獲得批准的信用卡類型、您是否是那套公寓的適合租戶人選，以及您的保險費率等。

「一般來說，銀行會說：『嘿，您的信用評分不高。我們將給您3%的利率，而不是2%。』」個人理財網站The Balance的主編克里斯汀‧邁爾斯（Kristin Myers）說，「這可能意味著您在貸款的整個周期中每個月都要付更多的錢。」

信用評分是如何計算的？

雖然信用評分的概念很簡單，但確定評分的方式卻很複雜。信用評分可以來自多個信用報告機構，但是最常用的三個是益博睿（Experian）、艾可飛（Equifax）和環聯（TransUnion）。每個都有自己的模型來計算信用評分。

雖然我們大體上知道影響信用評分的因素，但這些機構不會與公眾分享他們的具體公式。而每個機構產生的分數略有不同。

「一個是像籃球比賽一樣評分，一個是像足球比賽一樣評分，一個是像曲棍球比賽一樣評分。」麥克里補充說，如果一個機構給您的分數比其它機構少幾分，您也不用擔心。

由於您不知道您的貸方將使用哪個機構來檢查您的信用評分，因此麥克里還建議您在申請大宗信貸之前檢查所有三個機構給您的評分。

以下是經常用於計算信用評分的因素：

· 帳單支付歷史

· 信用記錄的歷史長短

· 當前未償債務額

· 您正在使用的可用信用額度的多少

· 新的信用請求

· 您是否有被催收、止贖或破產的債務

麥克里說，您賺多少錢不影響您信用評分。但是您仍然需要注意只借您可以償還的金額。根據益博睿的說法，其它不影響您的信用評分的因素包括您的年齡、居住地以及種族、民族和性別等人口統計信息。

如何免費查看信用評分？

您可以通過多種方式免費檢查您的信用評分。一是問問您的銀行是否為其客戶提供此服務。此外，三個信用報告機構都允許您免費查詢您的信用評分。

根據聯邦政府的說法，每個人每年都有權在annualcreditreport.com上從三個機構獲得一份免費的信用報告。此外，NerdWallet、Credit Karma和WalletHub等其它公司也免費提供這項服務。

多少分是良好的信用評分？

信用評分為670或更高，則屬於信用評分良好。麥克里說，如果您的信用評分超過750，那麼您的信用評分很高。

麥克里說：「超過800的信用評分是最理想的，這是一個非常高的信用評分，但是很少有人能達到這麼高。」

在580〜669範圍內被認為「一般」信用評分，低於580是不良信用評分。

如何提高信用評分？

每個人提高信用評分的過程都不同。但是，有一些可以幫助您解決信用卡債務問題的步驟，包括至少支付每月最低還款額，如果可以的話，支付的金額略高於最低金額，這樣您就可以隨著時間的推移支付更少的利息。

此外，麥克里建議您儘量在信用或貸款與您可以償還的金額之間保持平衡。

您可以在此處閱讀有關如何提高信用評分的更多專家建議。

檢查信用評分會降低評分嗎？

檢查信用評分不會降低分數，除非您進行「硬查詢」，但這僅在申請信貸額度時進行。

「軟查詢」，即您想知道您的信用評分，不會影響您的分數，經常檢查您的信用以確保它是準確的，這是好習慣。

另一方面，當您申請抵押貸款或汽車貸款等信貸時，貸方會進行「硬查詢」，而這些確實會出現在您的信用報告中。

麥克里建議不要同時提出多個信貸請求，因為這可能會損害您的信用評分。最好事先知道您的信用評分是多少，然後在確信您的貸款將獲得批准時再申請。

使信用評分健康的習慣

第一步是每年至少檢查一次，以確保您對當前的信用評分感到滿意。

如果您計劃申請一個大的信用額度，您需要在幾個月前檢查您的信用分數，看看如何能提高。如果您目前正在努力提高您的信用評分，建議您經常檢查一下，看看是否可以改變一些消費行為。

如果您覺得需要專業人士的幫助來提高您的信用評分，一個很好的起點是用全國個人財務顧問協會（National Association of Personal Financial Advisors，NAPFA）的註冊顧問搜索引擎。如果您發現信用報告中有錯誤，您可以聯繫相應的信用報告機構提出異議。

邁爾斯說，了解您的信用評分並保持健康的習慣對於擁有良好的信用記錄至關重要。然而，重要的是人們要知道，他們的財務價值不應該與他們的信用評分掛鉤。

她說：「這並不意味著您是一個在用錢方面很糟糕的人，就是一個需要不斷地自責的人。」

原文：How Is Your Credit Score Calculated and Why Is It Important?譯自美聯社（The Associated Press）◇

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灣區房地產

如今租房者最容易犯的8個錯誤

【2022年10月10日訊】（記者李歐編譯報導）想租公寓？Z世代租房者中，活躍的公寓獵手人數最多（增長39%）——其中許多人是第一次進入租房市場。

但是，由於這些租房新手，在此過程中肯定會犯錯誤，尤其是在應對COVID-19疫情改變的房地產市場之中。

根據Realtor.com撰文，這裡有一些今天的新租房者經常出錯的事情，這些事情可能會讓他們付出巨大的代價。仔細閱讀，以確保新手們了解這些常見錯誤。

1. 不檢查信用評分

雖然檢查信用評分可能不是租房者的第一件要務，但現在比以往任何時候都更重要。

Spark Rental的聯合創始人蘇普利（Denise Sudplee）說：「由於租房者眾多，房東對信譽的要求越來越嚴格。」「工作出色、信用良好、收入高的人會比信用很少，甚至沒有信用的人更易獲得公寓。」

好消息是，所有租房者都可以通過許多免費服務（如Credit Karma）輕鬆檢查他們的信用，該服務還提供有關在出現問題時，修復信用的方法。

2. 沒有準備好租賃文件

許多首次租房者錯誤地認為他們將能夠查看公寓，然後將他們的申請材料整理好送出。但是今天在租房領域發展很快，房東不會等你回家整理文書工作。

「今天，如果你沒有準備好填寫的申請表和6個月的工資單、納稅申報表、參考資料，你的申請通常會被拋到最後」，阿努比斯物業的總裁德魯（Jameson T. Drew）說。

德魯建議申請人攜帶大多數房東要求的所有文件的掃描或電子副本。「如果你不熟悉租房，請確保你的共同簽名人也準備好所有表格」，德魯說。

3. 你以為只要申請就能得到

「作為一名物業經理，收到一份以上的申請並不罕見，而且有幾份申請可能是常見的」亞特蘭大的房地產經紀人兼律師艾利恩（Bruce Ailion）說：「那時，我們會向業主展示每個人的優勢以供決定。」

雖然賄賂是禁止的，但艾利恩建議，可以說你願意支付更多的租金——可能每月多付25美元、50美元或100美元——以確保租房。

「租戶很少願意支付額外的租金，所以僅僅說明你的意願，就足以讓你的申請受到關注」，艾利恩說。

4. 租金高於你的承受能力

不幸的是，在緊張的市場中，許多租房者犯了一個錯誤，沒有考慮他們實際上可以提前每月支付多少，然後他們發現自己完全陷入貧窮。

財務顧問坎尼維特（Michael Cannivet）表示：「在尋找出租公寓時，很容易情緒激動並推高預算。」

為了避免這個陷阱，坎尼維特建議租房者採用30%的規則。例如，每年賺取75,000美元，你每月可以支付大約1,875美元的租金。

5. 恐慌租房

現在，許多租房者只是抓住他們能得到的，而沒有考慮他們真正需要什麼。

「在疫情期間和之後，市場發展迅速，人們需要立即得到解決方案」，房地產經紀人邦內爾（Tami Bonnell）說：「人們正在根據情感而不是事實做出決定。」

邦內爾說：「把需求和必須的清單放在一起，確保你問的是正確的問題。」

6. 搜索條件太窄

太多的租房者堅持他們想要什麼而沒有靈活性，這限制了他們的選擇，以至於他們可能根本找不到任何地方。

「雖然新建築的便利設施可能更好，但舊建築可能會受到租金管控或租金穩定，從而限制了業主每年增加租金的百分比」，《心與售出：如何在房地產中生存和發展》一書的作者菲茨杰拉德（Valerie Fitzgerald）說。

7. 未明確所有費用

許多租房者認為「租金」的數字就是他們必須支付的全部費用。然而，這是一個錯誤。一切都自動包含在每月帳單中的日子已經一去不復返了。

密歇根州東南部的房地產經紀人格里奧斯（Jason Gelios）說：「今天，房東正在他們的租賃協議中寫入租戶對某些事情負責，包括可能維修的服務電話，最高可達一定金額。」因此，您需要確保你要租賃的內容。

8. 沒有檢查租屋

租房者應該意識到，他們在入住之前，應該和業主檢查房屋的一切。

Spark Rental的聯合創始人戴維斯（Brian Davis）說：「在搬進公寓之前，你應該與房東或物業經理進行面對面的檢查。」房東應提供書面表格，並且你們雙方都應注意該單元中任何原本存在的問題。

這樣一來，房東就不能要求租戶對已造成損壞的東西負責，反之亦然。此外，請在入住前為你的租房拍攝帶有時間水印的照片。◇

責任編輯：李曜宇#

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Tags 信用評分, 公寓, 租公寓, 租房, 租金, 美國地產

灣區房地產

固定利率漲幅大可調利率貸款有回歸趨勢

【大紀元2022年05月11日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）美國買房，如何面對漲幅迅猛的固定利率抵押貸款？在上一次房市泡沫前流行的可調利率抵押貸款（ARM）正在逐漸受到購房者的喜愛，尤其在高房價的大都會區中，例如舊金山、聖荷西更到到歡迎。據統計平均售價越高的城市，買家更願意使用可調利率。

隨著抵押貸款利率的上升，房價繼續以創紀錄的速度上漲，美國的住房負擔能力正在惡化。據CoreLogic的統計，在2020年12月至2022年3月期間，30年期固定利率抵押貸款（FRM）的平均利率上升了1.49%，而5/1可調利率抵押貸款（ARM）的僅上升了0.4%。

可調利率抵押貸款曾經廣泛使用

2007年房地產泡沫破滅後，固定利率抵押貸款（FRM）的使用，比可調利率抵押貸款（ARM）更廣泛。ARM在抵押貸款中的原始份額從2005年年中的近45%，下降到2009年年中的2%的低點。從那時起，根據FRM的現行利率，ARM的份額大約在8%和18%之間波動。而且，ARM份額在新冠疫情期間陡降，並在2021年1月達到4%的10年低點。

隨著固定利率從低於3%，上升到今年3月的相對高水平，促使借款人再次考慮使用ARM。CoreLogic的首席經濟學家，阿契納・普拉丹（Archana Pradhan）表示，截至2022年3月，ARM份額占常規單戶抵押貸款發放金額的13%。這個占比是2021年1月時的三倍之多。

普拉丹估計，如果未來幾年FRM的抵押貸款利率繼續上升，則ARM的使用也可能會繼續增加。

房價越高越青睞使用可調利率抵押貸款

ARM份額因地點和貸款金額而異。與小額貸款的購房者相比，ARM在大額抵押貸款（尤其是巨額貸款）的購房者中更為常見。在2022年3月發起的超過100萬美元的抵押貸款中，ARM占交易量的37%，比2021年3月時增加了7個百分點。

在400,001至100萬美元範圍內的抵押貸款中，ARM份額約為10%，比2021年3月時上升了5個百分點。

在200,001至400,000美元範圍內的抵押貸款中，ARM份額在2022年3月僅為4%，上升了3個百分點。

由於ARM的初始利率低於FRM，因此與FRM相比，購買者在初始付款中每月節省更多，尤其是用於較大的貸款額。

根據CoreLogic的統計，平均房產售價與ARM份額有正相關關係。平均銷售價格較高的大都市，其ARM份額也較高。

例如，加州的聖荷西、舊金山和康涅狄格州的布里奇波特（Bridgeport）都市是2022年（1月和2月）所有常規抵押貸款發放中，平均售價最高和ARM份額最大的地區之一。聖荷西平均銷售房價超過兩百萬美元，ARM份額達到約46%；舊金山平均銷售房價超過250萬美元，ARM份額達到約30%。

儘管ARM的份額隨著固定利率的上升而增加，但仍低於大衰退前的水平。今天的ARM與大衰退前的ARM不同。2007年有60%的ARM是少文件和無文件貸款（low- and no-documentation loans），而FRM的比例為40%。

同樣，2005年有29%的ARM借款人的信用評分低於640，而同期只有13%的FRM。今天，幾乎所有常規貸款，包括ARM和FRM，都需要完整的文件，並且信用評分需高於640分。隨著抵押貸款利息的上升，如果房主或購房者的情況合適，ARM可能是一個不錯的選擇。◇

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本文刊載於舊金山5月7日地產版

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責任編輯：李曜宇

Tags ARM, 信用評分, 可調利率, 固定利率, 抵押貸款, 美國地產