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【2022年11月09日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）10月，加州公寓租金連續第二個月下降，全州89%的大城市的公寓價格都下降了。

根據公寓出租網站ApartmentList，在10月份對加州44個大城市的月租金估算，發現比9月份下降了1.3%，月租金中位數達到2,222美元，這看起來似乎不大，但這是ApartmentList數據中，可以回溯到2017年的最大單月降幅。

10月份，在44個大城市中，有39個城市的租金下調。一年前，只有9個城市的租金下降。

不過，我們不要忘記，租金確實仍然很高。

加州大城市的公寓租金今年一年內上漲了3.5%，而在之前的12個月裡上漲了19%。

2022年的速度似乎更 「正常」，因為2018—19年租金的年均增長速度為3.2%。在2021年的租房熱潮中，僅8月份租金就上漲了2.9%。

9月份，全州的公寓租金也有所下降，一個月的中位數下降了0.4%，44個城市中，有33個城市出現了下降。

秋季並不是租房者的季節，不過，這兩個月的下降表明，COVID-19大流行期間的居住安排變化，似乎已經停止了，至少是暫時的。

狂熱的公寓搜索已經結束。

在家工作和遠程教育減少了，減少了對大型居住區的需求，遠離工作中心的租房的吸引力降低了。

此外，租金飆升加上2022年的經濟不確定性，使得與家人或室友一起居住更加流行。

不過，等到2023年初，才能確定最近的租金下降只是季節性波動，還是嚴重衰退的開始。

10月份，44個大城市中有39個城市的租金下降，降幅最大的城市包括：

康科德（Concord）排名第一，比9月份下降3.3%，達到1,860美元；然後是聖馬刁（San Mateo），下降3.1%，達到2,632美元；桑尼維爾（Sunnyvale）下降2.6%，達到2,577美元；特梅庫拉（Pomona），下降2.5%，達到2,784美元；波莫納（Pomona），下降2.4%，達到1,959美元。 ◇

【2022年10月26日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）紐約市在2021年8月，超過舊金山，成為房租最貴的城市。這是自網上租房公司Zumper，在2014年開始追蹤租房數據以來，第一次有大城市的租金超過舊金山。現在，僅僅一年多之後，根據Zumper的新數據，舊金山再次下降，成為租房第三昂貴的大城市。

波士頓現在是租房價格第二高的城市，一室公寓的中位價為3,060美元。上個月，波士頓這個東海岸城市的租金增長了5.9%，而大多數主要城市，在9月份的價格都有所下降。

紐約市仍然遠遠超過其它任何城市，成為租金最昂貴的城市，雖然它在上個月出現了超過2%的下降，一室一廳的中位價格，仍高達3,860美元。

舊金山一室公寓的租金中位數為3,020美元，本月比9月下降4.6%。舊金山的租金仍然遠遠低於疫情前的水平，本月的一居室租金中位數，比2020年2月低13.7%。

鄰近的聖荷西是房租第四昂貴的城市。根據Zumper的數據，一居室的租金中位數為2,600美元。

值得注意，但不意外的是，加州有6個城市，進入了租金最昂貴的前十名名單。聖地亞哥在名單上排名第五，洛杉磯排名第六，奧克蘭排名第九，聖安娜排名第十。◇

【2022年10月10日訊】（記者李歐編譯報導）想租公寓？Z世代租房者中，活躍的公寓獵手人數最多（增長39%）——其中許多人是第一次進入租房市場。

但是，由於這些租房新手，在此過程中肯定會犯錯誤，尤其是在應對COVID-19疫情改變的房地產市場之中。

根據Realtor.com撰文，這裡有一些今天的新租房者經常出錯的事情，這些事情可能會讓他們付出巨大的代價。仔細閱讀，以確保新手們了解這些常見錯誤。

1. 不檢查信用評分

雖然檢查信用評分可能不是租房者的第一件要務，但現在比以往任何時候都更重要。

Spark Rental的聯合創始人蘇普利（Denise Sudplee）說：「由於租房者眾多，房東對信譽的要求越來越嚴格。」「工作出色、信用良好、收入高的人會比信用很少，甚至沒有信用的人更易獲得公寓。」

好消息是，所有租房者都可以通過許多免費服務（如Credit Karma）輕鬆檢查他們的信用，該服務還提供有關在出現問題時，修復信用的方法。

2. 沒有準備好租賃文件

許多首次租房者錯誤地認為他們將能夠查看公寓，然後將他們的申請材料整理好送出。但是今天在租房領域發展很快，房東不會等你回家整理文書工作。

「今天，如果你沒有準備好填寫的申請表和6個月的工資單、納稅申報表、參考資料，你的申請通常會被拋到最後」，阿努比斯物業的總裁德魯（Jameson T. Drew）說。

德魯建議申請人攜帶大多數房東要求的所有文件的掃描或電子副本。「如果你不熟悉租房，請確保你的共同簽名人也準備好所有表格」，德魯說。

3. 你以為只要申請就能得到

「作為一名物業經理，收到一份以上的申請並不罕見，而且有幾份申請可能是常見的」亞特蘭大的房地產經紀人兼律師艾利恩（Bruce Ailion）說：「那時，我們會向業主展示每個人的優勢以供決定。」

雖然賄賂是禁止的，但艾利恩建議，可以說你願意支付更多的租金——可能每月多付25美元、50美元或100美元——以確保租房。

「租戶很少願意支付額外的租金，所以僅僅說明你的意願，就足以讓你的申請受到關注」，艾利恩說。

4. 租金高於你的承受能力

不幸的是，在緊張的市場中，許多租房者犯了一個錯誤，沒有考慮他們實際上可以提前每月支付多少，然後他們發現自己完全陷入貧窮。

財務顧問坎尼維特（Michael Cannivet）表示：「在尋找出租公寓時，很容易情緒激動並推高預算。」

為了避免這個陷阱，坎尼維特建議租房者採用30%的規則。例如，每年賺取75,000美元，你每月可以支付大約1,875美元的租金。

5. 恐慌租房

現在，許多租房者只是抓住他們能得到的，而沒有考慮他們真正需要什麼。

「在疫情期間和之後，市場發展迅速，人們需要立即得到解決方案」，房地產經紀人邦內爾（Tami Bonnell）說：「人們正在根據情感而不是事實做出決定。」

邦內爾說：「把需求和必須的清單放在一起，確保你問的是正確的問題。」

6. 搜索條件太窄

太多的租房者堅持他們想要什麼而沒有靈活性，這限制了他們的選擇，以至於他們可能根本找不到任何地方。

「雖然新建築的便利設施可能更好，但舊建築可能會受到租金管控或租金穩定，從而限制了業主每年增加租金的百分比」，《心與售出：如何在房地產中生存和發展》一書的作者菲茨杰拉德（Valerie Fitzgerald）說。

7. 未明確所有費用

許多租房者認為「租金」的數字就是他們必須支付的全部費用。然而，這是一個錯誤。一切都自動包含在每月帳單中的日子已經一去不復返了。

密歇根州東南部的房地產經紀人格里奧斯（Jason Gelios）說：「今天，房東正在他們的租賃協議中寫入租戶對某些事情負責，包括可能維修的服務電話，最高可達一定金額。」因此，您需要確保你要租賃的內容。

8. 沒有檢查租屋

租房者應該意識到，他們在入住之前，應該和業主檢查房屋的一切。

Spark Rental的聯合創始人戴維斯（Brian Davis）說：「在搬進公寓之前，你應該與房東或物業經理進行面對面的檢查。」房東應提供書面表格，並且你們雙方都應注意該單元中任何原本存在的問題。

這樣一來，房東就不能要求租戶對已造成損壞的東西負責，反之亦然。此外，請在入住前為你的租房拍攝帶有時間水印的照片。◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年08月31日訊】（記者李歐編譯報導）儘管在疫情之後，存在緊迫的經濟和供應鏈中斷問題，但美國的新公寓建設將在2022年再次展示其實力。預計今年將完成42萬個新的出租單元，多戶住宅建設正處於50年來的歷史高峰。公寓完工量上一次超過40萬套是在1972年。

這種建築熱潮是由全美對公寓的被壓抑的需求推動的，尤其是在通貨膨脹飆升和房貸利率上升的情況下，一些租房者推遲了成為房主的夢想。

總體來說，公寓開發商在2021年和2022年都加快了步伐，幾乎出人意料地超過了疫情後，對多戶型住宅發展最樂觀的預測。

「建築業終於恢復到疫情前的活動水平，但仍受到3個常見挑戰的阻礙：勞動力短缺；材料成本和可用性；和供應鏈問題」，Yardi Matrix商業智能經理道格・雷斯勒（Doug Ressler）說。

紐約將創5年來新高

據租房網站RentCafe的報告，紐約都會區預計將在2022年交付最多的公寓住宅單位，自2018年以來，首次超過達拉斯-沃思堡（Dallas-Fort Worth）都會區的最高位置。

更重要的是，今年前20名都會區中有一半的開發商已經開始進入建設公寓的熱潮，預計今年將達到5年來的高點，其中包括新加入的田納西州納什維爾和俄勒岡州波特蘭。

這麼多都會區打破過去5年記錄的一個重要原因：正如Yardi Matrix的雷斯勒解釋的那樣：「隨著就業和儲蓄的激增，在疫情期間與家人或朋友住在一起的人形成了獨立的家庭。」

從城市層面的數據來看，就上半年開盤的公寓數量而言，休斯頓是絕對領先的。緊隨太空城之後的是德州的奧斯汀、華盛頓州西雅圖。

更多詳細內容請看視頻：美國租房市場火爆 這些城市狂蓋公寓｜美國公寓開發商繁忙的一年｜公寓開發創5年來新高 ｜為何美國州長相繼訪台？｜多戶住宅熱潮【美國地產熱點】第83集

達拉斯-沃思堡的交付量在連續4年下降後，紐約都會區開足馬力。儘管前幾年略有挫折（主要是由於疫情引發的阻礙），但紐約再次站穩腳跟：預計將在今年年底前，完成創紀錄的28,153套全新出租公寓，這比2021年整個都會區建成的公寓數量高出近50%。

對於因疫情和隨後的限制措施，而導致居民流失的都會區來說，這是一次了不起的回歸。例如，2021年，紐約的人口減少了1.6%。根據美國人口普查數據，這意味著大約有32.8萬人離開。

同時，達拉斯-沃思堡大都會開發商在多戶住宅建設方面更加保守，儘管該地區繼續看到全美一些最大的人口增長。達拉斯-沃思堡今年將增加23,571套新單位，但比2021年的水平減少約10%。

今年另一個最令人驚訝的表現，可能來自邁阿密都會區——美國最熱門的公寓市場。從2021年起，這一都會區攀升了6位，在該排名中位居第三。對於邁阿密來說，這是當之無愧的回歸，在疫情之前，它曾經是最繁忙的公寓建築城市之一。

名單上的新加入者

今年引起關注的其它都會區是田納西州的納什維爾、芝加哥和俄勒岡州波特蘭——所有這幾個都是該名單上的新城市。在3個新來者中，預計最多的新公寓將在納什維爾開業（9,620套）。到今年年底，芝加哥地區的租戶將受益於8,573套新公寓，而波特蘭都會區預計將有8,476套新出租公寓開業。

同時，與2021年的水平相比，波士頓、加州聖荷西和密蘇里州的堪薩斯城都會區在建設方面做得很放鬆——以至於它們今年被淘汰出前20 名。

眾多城市新公寓量將達到5年來峰值

為了應對租房的旺盛需求，與過去5年每年的交付總量相比，公寓建設的前20大都會區中，有10個有望在2022年創下歷史新高。

領導者是紐約市，幾年來一直在處理嚴重缺乏可用單元的問題。當前，利率上升、可用單元缺乏，以及對更多居住空間的需求不斷增長，使得許多潛在的購房者繼續租房。

因此，紐約的開發商已經提高了他們的建設產量，該市有望看到過去5年中完工的最高數量的單位。

下一個破紀錄者是邁阿密，那裡現有的租房供應根本跟不上高漲的需求。在這裡，開發商也陷入了建築狂潮，與過去幾年該地區的竣工量相比，2022年的建築數量將達到創紀錄的水平。

同樣，奧斯汀都會區正在努力爭取2022年底之前，將大約18,288個新單元——該都會區在過去5年中完成的最高數量——推向市場。奧斯汀今年攀升了3個名次，擠下休斯頓，在排名中名列第四。

其它將在2022年打破5年記錄的都會區是鳳凰城、西雅圖、佛州奧蘭多、田納西州納什維爾、北卡羅來納州羅利、俄勒岡州波特蘭和佛州坦帕。預計到今年年底，每一個都將增加6,000至16,000套新公寓。

今年上半年的完成量排名

在城市層面的比較中，今年前6個月的完工情況則有所不同，德州的城市仍然難以滿足對公寓的巨大需求。

在進入上半年，前20名的德州4個城市中，休斯頓在交付方面是領先者，其在2022年上半年建設了4,746套。惠普、NRG能源、Roboze和埃克森美孚等公司，繼續擴張或搬遷到這裡，這將繼續吸引租房者在該市尋找好工作的機會。因此，休斯頓正在努力地滿足日益增長的租房需求。

接下來是奧斯汀，開發商在 2022 年的前6個月，向市場增加了4,236套新公寓，並將在今年剩餘時間內繼續這種建設步伐。

在這一點上，隨著新年的到來，不斷發展的科技中心的天際線看起來會有所不同。2022年奧斯汀最大的公寓樓開發商之一，湯普森的西耶娜，將帶來331個新單元。

其它在全美新建公寓數量排名前20的德州城市是聖安東尼奧——在2022年上半年新增2,394套公寓，排名第六——以及達拉斯，建造了1,507套公寓（排名第18位）。

與此同時，今年上半年，西雅圖的公寓數量增加了3,232套，位居榜單第3位。然而，翡翠城的供應難以滿足需求——與其它主要沿海城市一樣，多年來一直面臨住房極度短缺的問題。而且，這種建設速度不太可能很快放緩：預計到2044年，西雅圖的人口將達到100萬，市政府官員已經在努力更新「一個西雅圖計畫」，該計畫涉及增加更多住房的新戰略。

接下來是邁阿密，它是南佛州吸引全國各地租房者的典型代表。今年上半年，開發商在邁阿密開設了近三千套新公寓，但這仍不足以緩解該市飆升的租房需求。

在佛州北部，1月至6月期間，奧蘭多的新出租公寓數量增加了2,257套，而在坦帕尋找公寓的租房者，則有額外的2,056套新公寓可供選擇。這兩個城市分別排在第7位和第14位。

今年上半年新建公寓最多的前20個城市還有：華盛頓特區、鳳凰、洛杉磯、紐約皇后區、北卡羅來納州夏洛特、芝加哥、弗吉尼亞州亞歷山大、紐約布魯克林、俄勒岡州波特蘭、田納西州納什維爾、加州聖地亞哥和亞特蘭大。◇

本文刊載於舊金山8月31日地產版

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責任編輯：李曜宇

【2022年07月25日訊】（記者李歐編譯報導）因為受到通貨膨漲、抵押貸款利率高漲的衝擊，全美房價正在放緩或調整，因此六月份的房租也從急速攀升中降速，不僅夏季租金出現緩漲，此前最炙手可熱的城市也在降溫當中。

租房網站Zumper的數據，顯示六月份租金漲幅放緩，一居室租金中位數比上個月上漲0.5%，雖然再創歷史新高，但比在疫情高峰期成為常態的1到2個百分點的漲幅更為合理。

同時，兩居室的租金比上個月大幅下降了2.9%——這表明隨著房價開始趨於平穩，一些推遲買房的消費者終於開始躍升。

炙手可熱的邁阿密市場也開始降溫，六月份不管是一居室或兩居室都出現下降，現在是美國租金第五昂貴的都會區。聖荷西已經取代邁阿密成為全美第三昂貴的市場。

紐約市一居室租金中位數為3,600美元，比去年同期增長40%，比美國第二昂貴的舊金山高出600美元。

夏季租金降溫？

全美租金價格通常在夏季達到頂峰——在「正常」年份，這是最繁忙的搬家季節。但Zumper的全國一居室公寓指數僅上漲0.5%，而兩居室公寓則下跌 2.9%。這表明租金上漲開始放緩，並提醒人們，新冠疫情顛覆了所有原本的經濟發展路線。

隨著不可預測的股市、不斷上漲的生活成本、持續不斷的烏克蘭戰爭以及經濟衰退的傳言，許多消費者正在收緊錢包，並再次重新考慮他們的生活安排。Zumper認為，對於許多潛在購房者來說，隨後的房價降價為多年來一直想買房的租房者創造了許多機會，這可能是六月份兩居室租金大幅下跌的原因。

但Zumper也提醒，不要指望會重現2008年的樓市崩盤：勞動力市場依然強勁，自上次崩盤以來，借貸行為變得更加謹慎。相反，可能會看到季節性趨勢緩慢回歸，這在疫情前幾年更為典型，因為遠程工作者要麼返回辦公室，要麽就是適應新的在家工作場所。

佛州城市開始趨於平穩

六月份一居室租金前10位出現重新洗牌，聖荷西現在是美國第三昂貴的城市，僅次於紐約和舊金山（上個月排名第五）。隨著主要科技行業的雇主慢慢將員工召回辦公室，返回該地區的員工正在幫助推高價格。

邁阿密從2020年三月份的第10位急劇上升到今年四月份的第三位，之後下降了兩位，成為第五位。邁阿密的一居室租金中位數現在為2,400美元，比上個月下降了5.9%。佛羅里達州其它城市的一居室租金中位數也有所下降：塔拉哈西（Tallahassee）比上個月下降6.5%，勞德代爾堡（Fort Lauderdale）下降5.8%，坦帕（Tampa）下降1.2%。

紐約市沒有放棄其最昂貴城市的稱號：其一居室租金中位數為3,600美元，比去年同期增長40.1%，比第二昂貴的城市舊金山足足高出600美元。紐約市兩居室租金中位數現在為3,950美元，同比增長44.7%，環比增長5.9%。

環比增長最多的都會區

數據中，環比增長最多的都會區是維吉尼亞州的諾福克（Norfolk, VA），單臥租金中位數$1,170，增幅6.4%。諾福克是美國最大的海軍基地，這裡製造大部分的美國海軍艦艇。環比降低最多的是上面提到的佛州塔拉哈西，單臥租金中位數僅$860。◇

本文刊載於舊金山7月20日地產版

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責任編輯：李曜宇

【2022年08月04日訊】（記者李溫迪編譯報導）灣區目前的房租低於疫情爆發之前的水平，然而房價則仍在歷史高位附近徘徊，儘管最近抵押貸款利率上升導致房價走軟。數據顯示，灣區的租房成本和擁有住房成本之間的差距達到了過去至少20年來的最高水平。

穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的數據也顯示，舊金山和聖荷西等大城市的房價與租金之比高於美國其它地區。上一次接近這一比率的時間是在21世紀初，預示著大衰退的房地產泡沫破裂之前。

那麼，這是否意味著現在在灣區租房比買房合適？而且，被視為房地產泡沫可能指標的這種高房價與租金比率，對房價的走勢意味著什麼？

用特定地區的房價中位數除以年平均租金得出的數字被稱為售租比，也就是房價與租金之比。若這個比值較低，則在給定的市場中，擁有房屋比租房更便宜，反之亦然。

據《舊金山紀事報》的報導，穆迪分析公司首席副經濟學家德瑞蒂斯（Cris deRitis）認為，“最理想的經驗法則”是15，它表明大多數家庭大致負擔得起抵押貸款還款，大多數租房者大致負擔得起租金。

而當售租比超過20時，人們就要開始擔心擁有房產的相對負擔能力。根據穆迪分析公司過去20年的數據，在舊金山和聖荷西都會區，這一比值一直遠遠超過這一基準，有時甚至接近美國售租比的三倍。

德瑞蒂斯認為，根本的原因是相對稀缺的高需求，政府法規與合規約束或阻止建設更多的住宅，也是其中一部分原因。

那麼，這種情況是否表明房屋市場處於懸崖邊緣？穆迪分析公司首席副經濟學家德瑞蒂斯表示，灣區的房價不太可能很快下跌。 「考慮到當地居民的收入和生活狀況，我認為（這個比例）對目前的市場來說是可持續的。」「市場能夠維持這些價格和租金。」他預測，房價增長可能放緩，甚至下跌5%至10%，但不會暴跌。

德瑞蒂斯稱，遠程工作趨勢的任何變化都可能影響房地產市場。如果灣區公司的許多員工永遠離開家鄉，這可能會「緩解一些壓力」，並從整體上「消除一些住房需求」；而那些不能遠程工作的人則可能推高租金的需求。不過，收入較高的員工，無論是否遠程工作，對購房市場都可能會產生更大的影響。

「仍然有很多人希望住在灣區，即使他們可以選擇遠程工作。」 德瑞蒂斯表示，「出於這個原因，我們預計房價和租金會有所緩和，而不是突然崩盤。」

那麼，售租比這個數字對租房者和買房者的意義是什麼呢？德瑞蒂斯說，這應該只是獲得了買房與否的一條信息。

他表示，需要記住的是，租金和房價不一定同步變化。而且，更為至關重要的是，這個比例可以表明每月抵押貸款成本與租金之間的相對差距，但它不會告訴你哪種更適合你。

即使這個比率是有利的，還有其它變量需要考慮，如利率、收入、個人的10年財務前景、與購買相關的固定成本、勞動力市場前景，以及是否計劃在一個地區長期居住等。

德瑞蒂斯認為，「這不是一個簡單的等式，但這肯定是一個很好的經驗法則。它可以判斷市場是否過熱」。◇

責任編輯：殷瑞娜

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【大紀元2022年06月27日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）過去十年來混合用途公寓越來越受年輕人歡迎——融合生活、工作、娛樂（live-work-play）的公寓，從十年前的1萬套建設，增加到2021年的4.3萬套。紐約曼哈頓、華盛頓特區是這類型建築的領先者，而且全美這一趨勢在新冠疫情時期更是大幅增加。

隨著我們的工作和家庭生活融合在一起——尤其是對於那些能夠在任何地方工作的人來說——我們的生活空間和工作空間之間的界限變得越來越模糊。但是，如果在家工作不適合你，兩者容易互相干擾或是沒有足夠空間，那麼實際上還有另一種遠程工作方式——公寓樓中的辦公空間。

如今，在這個瞬息萬變的時代，以生活、工作、娛樂合一的社區為形式的老舊理念突然變得越來越受歡迎，尤其是在年輕的千禧一代租房者中，因為它在一個屋簷下承載了我們日常活動的三重奏：生活、工作和娛樂。

據租房網站RentCafe撰文，在過去的10年裡，包括住宅、辦公和零售空間在內的租賃社區，已經從一個不起眼的小眾市場發展成為一種時尚的工作生活方式。

根據商業地產網站Yardi Matrix的數據，2021年完成了43,700套混合用途公寓，而在十年之前的2012年僅完成了1萬套。在新冠疫情期間，有更多建造這種從生活、工作到娛樂的公寓，可以說這種競賽達到了頂峰，2020年有49,100套此類公寓開業，它們提供的便利吸引了希望「一切」觸手可及的租房者。

回顧過去十年，結合生活、工作、娛樂的公寓的增長令人印象深刻。在2011年及之前，混合用途建築幾乎不存在，僅佔整個項目的2%，截至2011年共建成225,100套公寓。然而，在2012年躍升至6%之後，這一比例繼續以驚人的速度增長，占當今公寓的10%以上。

目前，全美約有58萬套公寓在混合用途的建築中——是2011年的兩倍多，在短短10年內實現了兩倍的增長。

值得注意的是，與2020年相比，2021年混合用途建設放緩。這是由於「供應鏈短缺，以及建築材料和勞動力價格上漲」，Yardi Matrix商業智能經理道格・雷斯勒（Doug Ressler）指出，尤其是普遍存在於門戶城市核心。儘管如此，他預計此類開發項目，在2022年的出租房屋交付量將出現反彈。同樣，鑑於混合用途在全美範圍內迅速擴大，大型辦公樓決定使用其租賃空間的方式也可能對LWP（生活、工作、娛樂）的普及產生積極的影響。

能夠在不離開建築物的情況下生活、工作和享受樂趣，對最大的租房一代——千禧一代，尤其是這一年齡段中更年輕的租房者，他們更有意願租賃。事實上，根據人口普查數據，各地有LWP（生活、工作、娛樂）建築的郵編（Zip code），平均有高達40%的年輕千禧一代居住。

作為空間不足的解決方案，LWP建築在高密度城市中最為常見。具體來說，紐約曼哈頓處於最前沿，占全國LWP建築公寓總數的五分之一。曼哈頓擁有89,500套混合用途建築公寓，超過以下4個城市的總和：紐約布魯克林、華盛頓特區、芝加哥和洛杉磯。此外，這5個城市都是最高住宅樓的所在地，這推動了高層垂直混合用途的需求和可用性。

混合用途建築的空間分配，在全美範圍內，生活空間和工作、娛樂區的比例為7：3。當然，這並不意味著沒有例外。例如，在洛杉磯，生活空間以89%的比例超過了商業空間，而紐約皇后區的混合用途公寓樓保持了44%的住宅區和56%的商業區幾乎完美的平衡。

雖然，曼哈頓是擁有最多LWP建築的領導者，但華盛頓特區是過去十年中排名第一的混合用途熱點，自2012年以來，共有17,300套公寓竣工。

另外，洛杉磯和邁阿密正在成為下一代新興LWP城市。洛杉磯是年輕租房者的熱門目的地，即將有17,600個混合用途項建築開業，排名第一，邁阿密則以15,900 個位居第二。◇

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本文刊載於舊金山6月25日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年07月25日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）因為受到通貨膨漲、抵押貸款利率高漲的衝擊，全美房價正在放緩或調整，因此六月份的房租也從急速攀升中降速，不僅夏季租金出現緩漲，此前最炙手可熱的城市也在降溫當中。

租房網站Zumper的數據，顯示六月份租金漲幅放緩，一居室租金中位數比上個月上漲0.5%，雖然再創歷史新高，但比在疫情高峰期成為常態的1到2個百分點的漲幅更為合理。

同時，兩居室的租金比上個月大幅下降了2.9%——這表明隨著房價開始趨於平穩，一些推遲買房的消費者終於開始躍升。

炙手可熱的邁阿密市場也開始降溫，六月份不管是一居室或兩居室都出現下降，現在是美國租金第五昂貴的都會區。聖荷西已經取代邁阿密成為全美第三昂貴的市場。

紐約市一居室租金中位數為3,600美元，比去年同期增長40%，比美國第二昂貴的舊金山高出600美元。

夏季租金降溫？

全美租金價格通常在夏季達到頂峰——在「正常」年份，這是最繁忙的搬家季節。但Zumper的全國一居室公寓指數僅上漲0.5%，而兩居室公寓則下跌 2.9%。這表明租金上漲開始放緩，並提醒人們，新冠疫情顛覆了所有原本的經濟發展路線。

隨著不可預測的股市、不斷上漲的生活成本、持續不斷的烏克蘭戰爭以及經濟衰退的傳言，許多消費者正在收緊錢包，並再次重新考慮他們的生活安排。Zumper認為，對於許多潛在購房者來說，隨後的房價降價為多年來一直想買房的租房者創造了許多機會，這可能是六月份兩居室租金大幅下跌的原因。

但Zumper也提醒，不要指望會重現2008年的樓市崩盤：勞動力市場依然強勁，自上次崩盤以來，借貸行為變得更加謹慎。相反，可能會看到季節性趨勢緩慢回歸，這在疫情前幾年更為典型，因為遠程工作者要麼返回辦公室，要麽就是適應新的在家工作場所。

佛州城市開始趨於平穩

六月份一居室租金前10位出現重新洗牌，聖荷西現在是美國第三昂貴的城市，僅次於紐約和舊金山（上個月排名第五）。隨著主要科技行業的雇主慢慢將員工召回辦公室，返回該地區的員工正在幫助推高價格。

邁阿密從2020年三月份的第10位急劇上升到今年四月份的第三位，之後下降了兩位，成為第五位。邁阿密的一居室租金中位數現在為2,400美元，比上個月下降了5.9%。佛羅里達州其它城市的一居室租金中位數也有所下降：塔拉哈西（Tallahassee）比上個月下降6.5%，勞德代爾堡（Fort Lauderdale）下降5.8%，坦帕（Tampa）下降1.2%。

紐約市沒有放棄其最昂貴城市的稱號：其一居室租金中位數為3,600美元，比去年同期增長40.1%，比第二昂貴的城市舊金山足足高出600美元。紐約市兩居室租金中位數現在為3,950美元，同比增長44.7%，環比增長5.9%。

環比增長最多的都會區

數據中，環比增長最多的都會區是維吉尼亞州的諾福克（Norfolk, VA），單臥租金中位數$1,170，增幅6.4%。諾福克是美國最大的海軍基地，這裡製造大部分的美國海軍艦艇。環比降低最多的是上面提到的佛州塔拉哈西，單臥租金中位數僅$860。◇

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本文刊載於舊金山7月20日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年06月02日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）想搬到哪裡去？或許你可以參考以下這份名單——2022年最適合租房者城市排名。不論是想追求生活質量、穩定經濟或是便宜的住房成本，都有一個適合你的最佳去處，不過，人口少於30萬的小城市擄獲了多數租房者的心。

奧斯汀郊區圓石城（Round Rock）在2022年被評為最適合租房者的城市，再次證實了孤星州日益增長的吸引力。北卡羅來納州的羅利位居第二，其餘許多城市也都主要位於南部和東南部地區。

這份年度最佳租房城市排名是RentCafe基於專有數據，和綜合17個指標的排名，這些指標涵蓋每個城市的公寓選擇和質量、出租所在社區的質量、入住率、就業增長機會、空氣質量等等，能夠更全面地定義出色的租房體驗：從生活成本和出租房屋的質量，到當地經濟和生活質量。

RentCafe分析了全國數百個城市的數據，並將它們縮小到115個候選城市。

總體來說，最適合租房的城市是小型但充滿活力的地方，如德州的康羅（Conroe）；平衡的中型城市，如北卡羅來納州的羅利（Raleigh），以及奧斯汀（Austin）等大型成熟的租房熱點。

小城市往往為租房者提供最好的生活，占本次排名的前50名的一半——儘管有些人可能期望大城市最能滿足租房者的需求。事實上，這些小城市中有許多是大型地鐵的郊區，通常集中在美國南部和東南部。他們的共同點是有穩定的新公寓建設和大量便利設施。

以下是2022年最適合租房的城市：

最適合租房者的總體排名：

第一名：圓石城（Round Rock）
圓石城是奧斯汀市中心以北15英里的一個小城市，一個嶄露頭角的科技中心和「德州的體育之都」，是全德州租客最容易獲得體育設施的城市。圓石城受益於全年的好天氣，以及許多公園和絕佳的戶外區域，近年來備受追捧。

更具體地說，圓石城的生活成本排名第13位，當地經濟排名第10位，生活質量排名第12位。同時，圓石城有四分之三的公寓被歸類為高端公寓，這意味著它們重視現代租房者最重要的特點——從大空間到優質的設施和裝修。

第二名：羅利（Raleigh）
亞軍是北卡羅來納州羅利，這座城市在生活質量指標方面排名很高，例如位於頂級社區的公寓比例很高，同時還擁有蓬勃發展的就業市場。這座城市有很多受過高等教育的居民——其中一半以上至少擁有學士學位。羅利也有越來越受歡迎的城市郊區氛圍，讓人們享受大城市生活的好處，以及郊區的安靜和安全。

2021年，羅利成為美國公寓建設最多的20個城市之一，這要歸功於該城在5年內建設了大約4,800套新公寓——這表明羅利成為一個繁榮的公寓市場，不斷發展和滿足需求。

第三名：康羅（Conroe）
康羅位於休斯頓北邊的郊區，人口大約只有九萬。特別是，康羅在生活成本和住房成本方面排名第3，這使得它對租房者非常有吸引力。在這裡，超過七成的公寓都是高端的，確保為公寓居民提供優質的住房選擇。此外，溫暖的天氣，以及各種湖泊和綠地為活躍的居民和自然愛好者創造了完美的環境。

大城市的租房最佳選擇

人口超過60萬的大城市中，最適合租房者的城市由佛州傑克遜維爾（Jacksonville）、北卡羅來納州夏洛特（Charlotte）、德州奧斯汀、德州聖安東尼奧（San Antonio）和德州休斯頓（Houston）占據前五名。

傑克遜維爾是美國最適合租房的大城市，在總體排名中也位居第6。因為其具有吸引力的住房生活成本，以及宜人的天氣和豐富的娛樂選擇，讓傑克遜維爾成為尋求熱鬧社交活動和寧靜戶外休閒的完美結合。

夏洛特作為北卡羅來納州人口最多的城市，是第7大城市，當地經濟方面也在各城市中名列前茅，排在第19位。這座城市以其眾多美麗的湖泊而聞名，也是美國銀行和其它金融巨頭的公司總部所在地。這裡有許多年輕的專業人士和家庭——是租房者第二好的大城市。

奧斯汀排在第三名，這是意料之中的，因為它近年來被譽為頂級科技中心和人口遷移的磁石。奧斯汀以其蓬勃發展的當地經濟、良好的天氣、許多公園、河流和自行車道，以及過去幾年出現的公寓熱潮而聞名。

事實上，隨著許多科技巨頭從加州搬到德州，奧斯汀的公寓建設取得了令人矚目的增長。

中型城市的租房最佳選擇

人口在30萬至60萬之間的最佳中型城市由北卡羅來納州的羅利市、佐治亞州的亞特蘭大、佛州的坦帕（Tampa）、密蘇里州的堪薩斯城（Kansas City）和肯塔基州的列克星敦（Lexington）領頭前五位。

亞特蘭大是佐治亞州人口最多的城市，也是商業申請數量最多的城市，這表明其作為商業和經濟中心的吸引力正在上升。亞特蘭大還以其眾多的城市公園和步行區而聞名，這幫助該市以最佳生活質量獲得居民的喜愛，令生活質量排名位列第17。總體排名中，亞特蘭大也是全國第9大最適合租房者的城市。

作為佛州西部的經濟中心，坦帕無疑是一個租房的好地方。這裡的居民全年享受宜人的天氣、大量的動植物，以及城市郊區的感覺。該市的生活成本也低於全國平均水平，在生活質量方面排名第23位。坦帕的社區通常適合家庭居住，在最佳中型城市中排名第3，在總體排名中是第15名。

小型城市的租房最佳選擇

對租客來說，德州、佛州和南卡羅來納州是最有吸引力的。而且，人口低於30萬的最佳小城市排名中也占據總體排名的主導地位，在前5名中獲得4席。德州康羅（Conroe）、德州圓石城、南卡羅來納州格林維爾（Greenville）和佛州奧蘭多位列前4個名次。

排名第5的小城市是南卡羅來納州的查爾斯頓（Charleston）。查爾斯頓是失業率最低的城市之一（3.4%），大量受過高等教育的居民，以及歷史魅力、美麗的海灘和世界知名的餐廳，難怪查爾斯頓是第5名適合租房的小城市，以及在當地經濟中排名第8位。◇

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本文刊載於舊金山5月28日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年04月06日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）在過去的幾年裡，美國的房地產市場有一連串的危機，如今租房者正在感受到痛苦。隨著全國各地的租金飛漲，即使是在以前負擔得起的太陽帶（Sun Belt）城市，越來越多的人覺得要以合理的租金獲得合理的空間，已經沒有選擇的餘地了。

據RentCafe的一項新研究，其追蹤100個最大城市的租房者每月1,500美元的租用空間。（使用Yardi Matrix數據，僅包含至少50個單元的建築物和綜合體中的公寓）。明顯的贏家是誰？——堪薩斯州的威奇托（Wichita, KS）。

擁有近40萬人口的堪薩斯城（Kansas city）是唯一保證每1美元租用超過1平方英尺的都會區。因此，1,500美元可以讓租客擁有一套1,597平方英尺的公寓，相當於一套4居室的房子。

「由於生活成本與住房成本的關係，我們有很多人從其它沿海類型的州搬到這裡」，威奇托的Keller Williams Signature Partners經理傑弗瑞・施奈爾（Jeffrey Schnell）說：「人們來到這裡，對他們的錢能租到的大空間感到非常震驚。」

與威奇托一起上榜最實惠的還有大中部地區的其它城市：俄克拉荷馬城（Oklahoma City）、德州埃爾帕索（El Paso）、俄亥俄州托萊多（Toledo）和田納西州孟菲斯（Memphis）。

另一端是紐約市的曼哈頓，1,500美元租金僅能獲得262平方英尺的生活空間。

總體而言，海岸城市在整體公寓空間排名倒數20的比例很大。芝加哥是唯一一個相對負擔得起的中西部城市，但提供的空間仍然是曼哈頓的兩倍多。曼哈頓與舊金山和華盛頓特區並駕齊驅。

住房成本空前飆升的原因是，過去一年在全美住房短缺期間需求激增。出租房的空置率低於過去三年的水平，隨著租房者放棄對空間的追求，也推高了可用出租房的租金價格。

「千禧一代的租房時間更長。他們想要更大的公寓」，Yardi數據公司的道格・雷斯勒（Doug Ressler）說：「住房成本上漲，這迫使千禧一代租用更長的時間。 如果你有一個家庭，你會尋找更多的面積。」

這種需求來自多種因素，包括潛在的房主等待過熱的房地產市場降溫，反彈的經濟推動更多人重返工作崗位，以及在價格上漲期間出售的前房主成為租房者。在過去的一年裡，一些需求旺盛的城市，其租金價格上漲了多達50%。

所有這一切都因供應短缺而加劇。去年，家庭數量和新房數量之間的差距擴大到580萬套。雖然新家庭的數量在疫情期間放緩，可能有助於建築商趕上需求，但供應鏈中斷使問題複雜化。

「未來兩年內需要400萬到500萬套房屋」，雷斯勒說。#

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本文刊載於舊金山4月2日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年04月13日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）新冠疫情之後，美國房地產需求量大大增加，讓許多租房者難以買到心目中的房產。關於為何租房者難以實現美國房主夢，Redfin近期做了一份民意調查以了解原因。

全美近三分之一（32%）的租房者是因為他們買不起自己想住的房子，而繼續租房；而有30%的租房者無法存下首付。在3月份的Redfin調查中，這些是租房者無法成為屋主最主要的原因。

Redfin首席經濟學家戴若‧費爾韋瑟（Daryl Fairweather）說：「許多美國租房者想買房，但他們一直在租房，因為進入房地產市場太貴了。」「今天尤其如此，因為他們經常與投資者，或其他財力雄厚的個人買家競爭。不幸的是，許多美國人買不起房子這一事實是不平等的因素驅動的：無法擁有房屋意味著無法從房價上漲中受益，而房價上漲是這個國家創造和傳承世代財富的主要方式之一。」

「但房地產市場出現了降溫的早期跡象，這可能使首次購房者受益」，費爾韋瑟進一步說，「抵押貸款利率正在快速上升，但這是一把雙刃劍：更高的利率意味著更高的每月抵押貸款支付，但它們最終也會緩解對房屋的競爭，使得售價高於要價的房屋減少。」

對於許多潛在的首次購房者來說，住房市場負擔不起，主要是因為房屋價格比新冠疫情開始前高出34%，且潛在買家可供選擇的房屋數量減少了一半。美國的租金價格也在飆升，2月份平均每月租金要價同比上漲15%至1,901美元。

不過，對於某些人來說，租房是一個更好的選擇。20%的受訪者表示，他們租房是因為他們有優惠，買房會更貴；17%的人找不到他們想買的房子。

近一半（45%）的租房者表示債務阻礙了他們的購房。債務是租房者最常見的財務障礙，這些美國租房者表示，信用卡、學生貸款、醫療帳單、汽車貸款等債務，使他們無法購買房屋。

也有44%受訪者表示，他們想買的房子價格太高；而38%的受訪者表示，他們沒有足夠的收入來存錢買房。

同時，近四分之一（23%）的租房者表示，與疫情相關的挫折（如失業或工資損失）使他們無法購買；19%的租房者表示，高租金是一個因素。

只有12%的租房者表示，財務障礙並不是阻止他們買房的因素。

儘管財務障礙阻礙了大多數租房者買房，但56%的受訪者表示，他們不打算為首付款儲蓄或為買房而做出任何妥協或犧牲。

該調查針對1,500名正在租房或正在尋找租房的民眾訪問。同一問題，受訪者可以選擇多個回答。#

更多內容請看視頻：明年美國房地產還漲得上去嗎？｜美國屋主夢好遠？租房者的痛｜屋主今年想賣房要留意了｜有價值的裝修項目【美國地產熱點】第62集

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本文刊載於舊金山4月9日地產版

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責任編輯：李曜宇#

【大紀元2022年05月30日訊】（大紀元記者陳禾採訪報導）作為全美科技中心以及最火爆的房市之一——舊金山灣區，居大不易。隨著美國房貸利率的不斷攀升，以及通貨膨脹日益嚴重，身在其中的灣區人，都面臨一個並不輕鬆的選擇：買房還是租房？

在灣區，無論你是買房還是租房，都很昂貴，這是不爭的事實。但是，隨著抵押貸款利率的上升，通貨膨脹愈演愈烈，以及租金在疫情爆發後大幅下降；許多人可能會想，現在是先租房等房價下降再買房呢，還是鎖定利率儘快買房？

灣區地產專家通常認為，如果個人有足夠資金進入市場，同時購置的房產是一個長期投資，買房是積累資產的有效途徑。

不過，租房還是買房，向來都沒有一個簡單的答案。

它受許多因素的影響，其中既包括微觀因素，例如個人財務狀況、收入和債務、個人資產、信用評分、首付資金、購買價格以及房產的位置和類型等等；也包括了宏觀因素，例如呈現上漲趨勢的房貸利率，和並不常見的高通脹，而後者對於房市和買房決策的影響，往往又是一把雙刃劍。

德立昂：利率上揚尚未給灣區房市降溫

事實上灣區的房屋買賣在利率上漲的情況下依然火爆。德立昂地產（Deleon Realty）市場行銷專家Pamela Tao告訴大紀元，現在灣區還是賣家市場。「公司每一個掛牌出售的房屋都會收到十幾個買家的報價，有時還會有現金買家，每個房屋的成交價都會高出報價幾十萬到上百萬不等。」

她總結說，目前南灣市場中，獨立屋依然搶手，每個月房價都在攀升。而聯排屋和公寓市場，在今年的三、四月份有下滑趨勢。她表示，有強烈需求的買家，依然面臨很大挑戰。

不過，房貸利率上漲的確對包括租房在內的房地產市場，造成了一定的衝擊。

Tao說，「目前確實有不少灣區買家受貸款利率上升、股票市場下跌的衝擊而退出買房市場，主要原因是負擔能力下降。同時，在今年的一、二月份灣區的租房價格出現大幅上漲。」

專家：高通脹疊加高利率令房市前景難測

那麼未來灣區房價，是會受通脹影響繼續上漲，還是會受利率上升而降價呢？

Tao表示，從通脹角度看，原材料、人工的成本會導致房價漲；從加息角度看，會影響到買家的購買力，對房價有抑制作用。「但這兩個因素同時起作用時，灣區市場前景難測。」她說道。

對於買家而言，利率和房價，哪個對入市時機上更為重要呢？Tao建議說，「現在利率會比未來低，如果需求強烈，例如有小孩的家庭必須換學區房、年輕人成家必須買房等，買家不妨比較一下租房開支，及買房的個人負擔能力、房價，及每月還款情況。」

如果兩者差距小，她建議現在鎖定利率買房。因為利率未來會更高，而灣區的房價在短期內不會有大幅下滑，可能還是保持在高位，只是不會有更大的增長，而且租金會不斷增長。

「對剛需買家而言，用同樣的開支去買房，會比租房划算。」 Tao推斷說，「但投資房買家可以等待市場放緩，再考慮入市。」

Tao認為，是買房還是租房，主要還是看買家需求和可負擔能力，是否必須現在買，資金是否夠，首付和每月貸款能力，如果能夠承擔，完全可以買；但如果不是急需，可再等等。

事實上，對於那些希望在短期內對租房和買房進行財務比較的人來說，有一些工具可供作為借鑑，例如「買房/租房平衡點計算器」。

計算買房／租房平衡點

NerdWallet、SmartAsset和Realtor.com，都提供了租房與買房計算器。
以NerdWallet的買房/租房計算器為例：https://bit.ly/3lOtxNy。

在灣區最大的三個城市（聖荷西、舊金山和奧克蘭），將相應數據輸入到計算器中，包括「World Population Review」的家庭收入中位數、房地產網站redfin顯示的房價中位數，以及rentcafe列出平均租金。同時，將房屋增值率設定為5%；設定30年固定抵押貸款利率為5.25%（基於5月19日市場數據）；並假設房屋的首付為20%。

收支平衡點的計算結果顯示，根據目前的經濟形勢，在灣區最大的三個城市中，短期內租房更划算；而且，這三個城市的收支平衡點，即買房和租房成本打平的時間點，都比全國平均水平要晚很多。

簡言之，在買房之前，灣區人租房居住的時間，可能比全美平均水平要長得多。

NerdWallet計算器顯示，在舊金山，設定家庭年收入（160,396美元）、房價中位數（149萬美元）和月租金價格（3,230美元）的平均數字；21年後，買房的開銷才能與租房打平。（圖1）

在聖荷西，設定家庭年收入（142,635美元）、房價中位數（137.5萬美元）和月租金價格（2,754美元）的平均數字，根據計算器，在24年後買房才能與租房打平。（圖2）

而在奧克蘭，設定家庭年收入（108,297美元）、房價中位數（84.5萬美元）和月租金價格（2,772美元）的平均數字，根據計算器，在6年後即可打平。（圖3）

縱觀美國全國的平均數據，買房是家庭財務的更好選擇。目前，美國家庭收入中位數為64,994美元，典型的兩居室房屋價值為245,552美元，兩居室租金估計為1,295美元，房屋增值率為3%，平衡點僅為3年。

在同樣是科技公司雲集和房地產火爆的西雅圖，設定家庭年收入（128,184美元）、房價中位數（770,938美元）和月租金價格（2,190美元）的平均數字，根據計算器，在8年後可打平，狀況比灣區要好得多。（圖4）

那麼是租房還是買房好呢？顯然，這些計算器的使用範圍是有限的。有專家表示，結果取決於對許多變量的估計和假設，而這些變量在不同地區、對於不同人、不同情況下會有很大差異。

據《舊金山紀事報》報導，舊金山房地產經紀人協會主席Jeannie Gant表示，如果你住在租金管制的公寓裡，並且已經以低廉的價格租了很長時間，那麼租房肯定是會更便宜，但你不會有通過房地產積累財富的機會。如果你以今天高昂的租賃市場價格租房，那麼買房會是更好的選擇。他認為，擁有住房的主要原因是「建立資產並提供住房穩定性」。

Apartment List的高級研究助理Rob Warnock認為，租房的好處是，包括總體上較低的月住房開支，可以靈活地搬到你想去的地方，以及不必處理意外的住房支出。但是，儘管有這些好處，Warnock表示，研究表明，大多數租房者選擇租房，是因為他們不得不租房，具體來說，是買房的首付讓人負擔不起。◇

責任編輯：陳柏州＃