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【大紀元2022年06月22日訊】（大紀元記者李歐綜合報導）這可能利率上揚最精彩的一週。隨著6月10日，五月份美國通貨膨脹率回彈至8.6%，6月15日，美聯儲宣布升息三碼，然後房地美公布6月16日一週以來的30年平均固定利率，從5.23%跳升到5.78%，同時與美國房地產市場快速起著「化學」變化。

對房地產市場的買家而言將又一是一場苦戰，更多人可能選擇放棄，但選擇繼續堅持的人，需要更佳留意自己的負擔能力，或者重新評估是否能獲得抵押貸款。對賣家來說，因為需求的激情被澆熄，賣房的上市天數可能逐漸拉長。

房地美（Freddie Mac）首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）表示：「隨著30年期固定利率抵押貸款上漲超過0.5個百分點，這是我們調查中自1987年以來最大的一週漲幅。」，「這些較高的利率是因為通脹和貨幣政策的預期轉變所造成的。更高的利率將導致我們從疫情中迅猛的房地產活動走向放緩，最終使房地產市場更加平衡。」

美聯儲6月15日將聯邦基金利率提高了75個基點，這是自1994年以來的最高增幅。雖然抵押貸款利率與美聯儲的短期利率不同，但它們之間會有所關聯，尤其美聯儲在過去兩年期間將利率降至零，卻逐步演變成高通脹環境，致使許多人投資房地產市場，以尋求避險，如今兩者都需要通過提高利率來降溫。

利率大漲 縮小買家群體

全國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）在6月15日發文表示，到目前為止，短期聯邦基金利率已經上漲了175個基點。但30年期固定利率抵押貸款的漲幅更大——近300個基點。在同樣的30萬美元的抵押貸款中，每月還款額從（去年）12月的1,265美元，上升到今天的1,800美元。這會縮小買家群體。

勞倫斯看到，一些房源庫存在市場上待了一個多月，就像在疫情前一樣，且銷售量可能會進一步下降。他也認為房屋銷售量最近呈下降趨勢，會朝2019年的數據發展。

因此，勞倫斯也認為，正確定價上市房屋將是吸引買家的關鍵。同時，租金需求將隨著租金的增長而增強。只有當消費者價格通脹達到頂峰並開始下降時，抵押貸款利率才會穩定甚至下降一點。這就是為什麼提供額外的石油供應對於控制消費者價格和利率至關重要。

賣家正在調整步伐

看房地產網站Redfin的數據，待售房源數量在截至6月12日的四週以來，同比下降5.7%，但這是自2019年12月以來的最小降幅，表示房源正在增加當中。（見圖一）

另外，平均而言，每週有5.6%的待售房屋價格下跌，這是截至2015年初的數據以來的歷史新高。換句話說，在整個4週期間有22.4%的待售房屋價格下跌。（見圖二）

美國房價保持高位

雖然待售房屋的數量有所增加，但仍遠遠不能滿足需求。根據NAR的數據，市場上的房屋平均仍收到約5份報價。這也可能使價格保持高位。

「一般來說，當利率上升時，買家覺得他們現在必須搬家，」位於圖森（Tucson）的抵押貸款經紀人洛克・安德魯斯（Rocke Andrews）說：「他們會說，『如果我現在不買房，我就永遠買不到房子，我會被困住』，（租金價格）比購房價格上漲得更快。」

房地美副首席經濟學家連恩・基弗（Len Kiefer）指出，抵押貸款利率可能會更高。1981年，它們等達到了18%。所以5%到6%左右，「從歷史的角度來看，這根本不算高。」

全國房地產經紀人協會的高級經濟學家兼預測主管納迪亞・埃文格洛（Nadia Evangelou）表示，由於利率較高，原本大約15%，約1800萬個家庭，可以在今年年初獲得抵押貸款資格。現在「一些買家已經達到了他們的財務極限——他們退出了市場。」

有些人則選擇較便宜的房屋或推遲找房。許多正在與租金快速上漲做鬥爭的首次購房者，他們尤其痛苦。

更多買家在退後一步

從Redfin的數據可以看到買家需求也正在降低，截至6月12日的四週以來，簽訂合同的房屋中，有49.5%的房屋在上市後的前兩週內獲得了接受的報價，低於一年前的51%。（見圖三）

同時，35.5%已簽訂合同的房屋在上市後一週內收到了接受的報價，也低於一年前的38%。

德州銀行（Texana Bank）的抵押貸款銀行家詹姆斯・洛文（James Lowen）說：「對於正在（為他們的房屋）融資的買家來說，有很多人都在退後一步。房價漲得如此之多，導致他們負擔不起。」。

儘管加息，但房價預計不會下跌。事實上，價格增長甚至可能保持強勁，至少在最初是這樣，因為部分買家會在利率進一步上漲之前，擴大預算以鎖定購買。

「情況只會變得更糟，因為利率下降的可能性非常小。」洛文說。

此外，根據《抵押貸款新聞日報》（Mortgage News Daily）報導，利率在6月14日下午達到6.28%，然後在15日跌至 6.22%。一週前，利率徘徊在5%左右。（該利率通常與每週四發布的房地美每週平均值不同。）

抵押貸款利率會發生什麼變化？將取決於美聯儲控制通脹的速度，或者它是否需要通過提高抵押貸款利率來繼續解決問題。與此同時，購房者將焦急地看著利率未來將如何發展。◇

【大紀元2022年06月15日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）近日抵押貸款申請量降至22年來的最低水平，這是美國房地產市場在經歷了兩年的火熱升天之後重新「返回地球」的另一個跡象。

根據抵押銀行家協會的數據，截至6月3日的一週，衡量抵押貸款申請量的市場綜合指數，經季節性調整後，較一週前下降了6.5%，這已是連續第4週下降。再融資指數和購買指數分別也比前一週下降6%和7%。

較高的利率對再融資需求造成壓力，而且市場放緩也蔓延到了購買需求。四月份成屋銷售降至疫情爆發前以來的最低水平。但即使銷售放緩，由於待售房屋的稀缺，房價繼續上漲。

抵押貸款銀行家協會的經濟和行業預測副總裁喬爾・肯（Joel Kan）說：「過去兩個月，購房市場一直受到住房庫存持續低迷和利率飆升的影響。」，「這些日益惡化的負擔能力挑戰，對潛在的首次購房者來說尤其困難。」

根據房地美（Freddie Mac）的數據，截至6月9日的一週，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為5.23%，而前一週是5.09%，經過3週的下降之後再度上升。

抵押銀行家協會的數據，常規貸款（647,200美元或更少）的30年固定利率的平均合同利率從5.33%增加到5.40%。巨額貸款（大於647,200美元）的平均合同利率從4.93%增加到4.99%。15年固定利率從4.59%提高到4.62%。

另外，5/1 ARM（可調整利率）的平均合同利率從4.46%增加到4.51%。

或許由於前幾週的利率些微下滑，導致再融資份額從前一週的31.5%，增加到6月3日一週的32.2%。聯邦住房管理局（FHA）貸款的申請份額從前一週的10.8%增加到11.3%。退伍軍人（VA）貸款從前一週的10.2%增加到11.4%。美國農業部（USDA）貸款的申請量份額保持不變，為0.5%。

由於利率依然在5%以上徘徊，房地產網站Redfin的數據顯示，截至6月5日的四週以來，購買中位數掛牌價的房產，每月抵押貸款的支付將達到2,428美元，比去年多出42.1%。同時，待過戶交易量（Pending Sales）繼續出現下滑，至71,158套交易，同比下跌7.8%。

房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）6月9日表示：「在過去幾週幾乎沒有變動之後，由於經濟活動增加和即將公布的通脹數據，抵押貸款利率再次上漲。」，「房地產市場對利率非常敏感，因此隨著抵押貸款利率突然上升，需求再次回落。購買活動的實質性下降，加上待售房屋供應的增加，將導致價格增長放緩至更正常的水平，為仍有興趣購買房屋的買家提供一些緩解。」

根據全國房地產經紀人協會的數據，自中共病毒（新冠病毒）散播以來，房價上漲了約40%。

當進入房地產市場變得更加昂貴時，許多首次購房者面臨著艱難的選擇：應付更大的每月付款，因此，只能購買不太理想的房屋或完全退出市場。

就業和失業數據顯示勞動力市場仍然極度緊張。房地產網站Zillow表明，製造業和服務業活動數據強勁，但交貨延遲表明供應鏈問題持續存在。美聯儲成員的評論表明，他們主要關注的是解決通脹問題。而消費者支出仍居高不下，可能緩解投資者對近期經濟衰退的擔憂。基於所有這些數據點，市場重新評估美聯儲的收緊政策，從而再次推動利率走高。◇

【2021年10月27日訊】（記者李歐編譯報導）美國民眾搶房疲累，秋季房地產市場逐漸降溫之際，房屋建築商信心連續第二個月改善，從夏末的低點進一步反彈。與此同時，有報告指出，建商刻意限制銷售，以獲得更高房價的利潤。

全美房屋建築商協會週一（10/18）表示，月度信心指數在10月份上升4個點，達到80，這個數字代表了自7月以來的最高信心指數。

佛羅里達州坦帕市的訂製房屋建築商查克・福克（Chuck Fowke）表示：「儘管需求和房屋銷售依然強勁，但建築商仍在努力應對持續的供應鏈中斷和勞動力短缺，這些問題導致完工時間推遲，並對建築材料和房價構成上漲壓力。」福克同時也是建築商協會的主席。

指數讀數高於50表明信心增強，而低於50則反映情況惡化。當前銷售狀況指標漲幅最大，上升5個點至87。潛在買家流量指標上升4個點至 65，而未來六個月銷售預期指數上升3指向84。

10月份，所有地區的建築商信心均出現月度增長。然而，在過去三個月中，東北、南部和西部的建築商信心持平，中西部僅略有上升。

房地美（Freddie Mac）首席經濟學家山姆・卡特（Sam Khater）說：「由於經濟和疫情的軌跡，本週抵押貸款利率繼續上升。」「即使現有房屋的供應情況正在改善，但由於購房者的需求，以及持續勞動力和材料短缺，導致房屋開工和許可的限制，價格仍然居高不下。儘管存在這些抵消力量，但我們預計房地產市場將在年底前仍保持強勁。」

金融服務公司BTIG的另一份報告，基於對中小型住宅建築商的調查發現，其中 47%的建築商在9月份故意限制銷售。

BTIG分析師在報告中寫道：「某些建築商正在更積極地提高價格，並且比同業更延遲銷售，他們通常以供應限制和不確定性，作為他們限制訂單的主要理由。」因此，9月份接受調查的建築商中只有34%的銷售額同比增長，而8月份這一比例為49%。

供應鏈持續中斷的最終結果，將是售出和建造的房屋價格上漲。但在利率預計會上升的時候，這可能導致購房成本提高過快，對住房市場的購房和租賃雙方產生連鎖反應。

全美房屋建築商協會的首席經濟學家羅伯特・迪茨（Robert Dietz）說：「政策制定者必須專注於修復破碎的供應鏈」，「這將刺激更多的建設，並有助於緩解房價的上漲壓力。」

截至10月21日，當週30年期固定抵押貸款利率平均為3.09%，且平均Fees/Points是0.7。本週高於上週的平均利率3.05%。同期一年前的30年期的 FRM平均為2.80%。

BMI Capital Markets的高級經濟學家Sal Guatieri在一份研究報告中寫道：「房地產市場的通貨膨脹絕不是暫時的，這是政策性低利率造成的結果。」

德意志銀行分析師在一份研究報告中寫道：正如我們上週在密歇根大學消費者信心調查的細節中看到的那樣，消費者對美國地產市場的看法仍接近歷史最低點。鑑於過去六個月住房負擔能力顯著下降，這並不奇怪。」

道瓊斯工業平均指數和標準普爾500指數在報告發布前小幅下跌。但對於住宅建築商股票來說，情況喜憂參半，Lennar Corp.上漲，而Toll Brothers Inc.和 PulteGroup Inc.等其它公司則下跌。#

 

【大紀元2022年05月07日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）專家預計抵押貸款利率很快會更高，這對購房者來說又是一次打擊。跟隨美聯儲升息的步伐，抵押貸款利率不斷攀升，現在30年固定利率不止突破5%，住房市場經濟學家已經在考慮會不會漲到6%的可能性。

美聯儲週三（5/4）宣布，將把短期利率提高0.5個百分點（兩碼），以遏制通脹。這意味著抵押貸款利率可能會上升得更高。事實上，週四房地美（Freddie Mac）公布過去一週以來的30年固定利率，已經再度突破十多年來的新高，來到5.27%。

房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）表示：「隨著30年期固定利率達到2009年以來的最高點，抵押貸款利率本週恢復攀升。」「雖然住房負擔能力和通脹壓力對潛在買家構成挑戰，但房價將繼續增長，但預計未來幾個月將放緩。」

抵押貸款利率 還會漲到多高？

位於圖森（Tucson, AZ）的Lending Arizona的抵押貸款經紀人洛克・安德魯斯（Rocke Andrews）認為，今年的利率將突破6%。他看到房價上升到5%左右，已經迫使他的許多客戶尋找更便宜的房子或提供更低的報價。

其他房地產專家認為，今年利率不太可能漲到那麼高，但不是不可能。
更多內容請見視頻：美聯儲恐怕更鷹派！固定利率狂上升？｜歷史上如何對抗通脹｜高利率是買家的機會？｜三招立馬降低利率！省錢大作戰【美國地產熱點】第66集

美國全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）表示：「5.5%肯定是可以達到的，6%有點牽強。」「但到目前為止，抵押貸款利率的上調還是相當令人驚訝的——也許還有更多的驚喜。」

值得注意的是，根據房地美的數據，1981年抵押貸款利率達到18.6%，當時美聯儲也在與通貨膨脹作鬥爭。專家們並沒有預料到它們會達到如此高的水平。即便是去年底，多數專家仍僅預測到今年底可能上升到4.5%，但如今早已突破先前預期的天花板。

有專家認為，抵押貸款利率可能不會再飆升，至少不會立即飆升。它們目前很高，因為市場長期以來一直預計美聯儲會提高自己的利率。

房地美副首席經濟學家連恩・基弗（Len Kiefer）說：「利率正處於上升軌道」，「在過去的幾個月裡，利率一直在乘坐火箭飛船，但步伐可能會有點平緩。」

利率上升的好處

如果通脹平靜下來，美聯儲可能不會大幅加息，抵押貸款利率可能會趨穩甚至略有下降。然而，如果通脹繼續急劇攀升，美聯儲可能會以更大的幅度提高聯邦基金利率，這可能導致抵押貸款利率更高。

美聯儲希望用二十多年來的最大增幅升息，以冷卻通脹。因為當聯邦基金利率較高時，借錢或使用信貸進行購買會變得更加昂貴。因此，如果購買產品的人減少，就會減輕一些壓力，讓供應商有機會趕上，並給價格一些穩定的空間。

不過，無論抵押貸款利率保持在5%的範圍內，還是進一步上升，買家的好處是房屋競爭可能會減少，競標戰和報價會減少。

根據抵押銀行家協會的最新數據，在截至4月29日的一週內，購房者提交的抵押貸款申請減少了11.1%。房屋銷售數量也在下降。

圖森的貸款人安德魯斯說：「有一段時間，你不得不比掛牌價高出3萬到4萬美元才能（被賣家）考慮（接受報價）。」上個月，他開始看到這些報價下降。 「現在，我有幾個買家的購買價格與掛牌價相同。」

高利率和房價的「懲罰性組合」

對於一直在努力應對創紀錄房價和現在超過5%利率的購房者來說，這確實不是個好消息。一年前，利率還不到3%，但是在4月28日的一週內平均已到達5.1%，然而又經過一週時間，顯然它再度上揚了。

更高的利率可以讓每月抵押貸款償還增加數百美元，在整個30年期間增加數萬美元的利息。這迫使許多買家擱置了擁有住房的夢想，因為他們負擔不起高利率和房價的「懲罰性組合」。

「我們已經沒有先例了」，房地美的基弗（Len Kiefer）說：「這是對市場的真正考驗。在這一代人的時間裡，我們從未見過像這樣的（抵押貸款）利率增長速度。」

考慮到更高的價格和費率，與一年前相比，今天購買同一房產的人可能會多支付約47%的費用。這是由於高通脹、天然氣和能源價格上漲，以及租金上漲而導致的所有額外支出。

Realtor.com首席經濟學家丹尼爾・海爾（Danielle Hale）說：「買家正在尋找他們能負擔得起的東西。他們再也負擔不起同樣的價格了。」

海爾還說，「我認為房價上漲將達到頂峰。隨著需求下降，成本也會下降。」價格將每年上漲1－2%，接近歷史平均水平——不會下降，因為房源供給還是不夠，「我們還是落後」。

住房賣家與買家的拉扯

住房專家預測，房價兩位數增長的日子可能已經不多了。價格可能會繼續上漲，但每年只會上漲幾個百分點，因為買家再也買不起了。它們還可能在某些房地產市場中趨於平緩，甚至下跌。

NAR的雲預測道：「房地產市場將會降溫」。他預計銷售額也將繼續下降。「買家根本無法以這些利率獲得抵押貸款。」

但預計大多數房地產市場的房價不會下降，至少下降幅度不會很大，因為仍有很多買家和投資者想要買房。

「仍然有相當多的家庭想要購買，不想應對市場狂熱的房屋」，海爾說，如果他們跳回市場，「可以阻止價格下跌」。

那些不依賴抵押貸款的投資者也可以保持價格堅挺。嬰兒潮一代出售已付清貸款的房屋，縮小面積以換成他們可以直接購買的房屋。而那些在昂貴地區擁有房產的人，也能很輕易購買其它地區更便宜的房子。

根據Realtor.com的數據，在全美3月份房屋掛牌價中位數達到40.5萬美元，比去年同期上漲13.5%。

海爾說：「更高的抵押貸款利率使買賣雙方更難就房屋價格達成一致」，但是「賣家可能最近看到了非常高的售價，並且把這個高價牢記在心裡。」

對購房者來說，尤其是沒有大量現金儲備的首次購房者，將在財務上變得更加困難。這是一個艱難的房地產市場，而且在買賣雙邊都需極力拉扯的情況之下。◇

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本文刊載於舊金山5月7日地產版

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責任編輯：李曜宇