【大紀元2022年07月09日訊】（大紀元記者李歐採訪報導）上篇 ，多元投資顧問公司的創辦人——周威宇（Rex Chou）談了美國股市 可能在今年下半年的走勢，和可能的投資機會。下篇Rex開始會結合房地產 ，談房市 和股市 的投資差異，還有投資配置。另外，他也對美國經濟軟著陸的可能性提出看法。
三、股市 下跌的時期，對房地產 有何影響？
Rex：股市其實對房地產有幾個方面的影響，第一個，其實股市是一個經濟的櫥窗，股市好，表示經濟好；股市不好，通常經濟就不好。那當整個大環境不好，對房市 也不會太好。不過，其實真正影響房地產的主要還是利率，那麼利率的走勢會對房地產有比較大的影響。我們看到最近美國的三十年期房貸利率，飆到5.81%，這個是從去年低於3%的狀況下升上來的，一下子提高了將近百分之3的利率，所以，大家在付款方面就會有很大的壓力。
我們可以看全美的住房可負擔指數（1圖），它明顯是往下滑。但是房價指數，似乎是還沒有往下滑，那是因為這個房價指數是四月份的資料，我們看到其實房價真正出現影響是在六月初或五月底這個時候。我注意到灣區很多本來是要加價搶房的，原本的賣方市場，好像似乎變成賣方可能要考慮降價，趕快加速把房子促銷。所以，房價是跟股市有關係，雖然不是直接的，但有一個間接的關係。
1圖：美國房價指數、利率和住房可負擔指數。（周威宇提供） 不過，在舊金山灣區，因為這邊都是高科技公司，所以，如果說納斯達克指數出現較大的下跌，其實房價就會受到一個比較大的影響，因為大家的股票都縮水了，那麼買家的付款能力也會受到衝擊。
2圖：舊金山灣區房價指數和納斯達克指數的報酬率比較。（周威宇提供） 所以我們看到舊金山灣區的房價，跟納斯達克指數有比較明顯的關係（2圖）。如果以全國的角度來看，似乎比較沒那麼明顯。比較美國房價指數，跟S&P 500指數的報酬率，在過去10年，美國房價指數是上漲113%，S&P 500指數是漲了186%（3圖）。另外，在2020年疫情剛爆發時，股市在5週內就跌了34%。不過，房價指數幾乎沒有什麼太大的影響，因為房價反應比較沒那麼快，而且當時的抵押貸款利率降到零。所以，房價其實受利率的影響比較大，在低利率的房貸環境下，其實它還是有所支撐的。
3圖：美國房價指數與S&P 500指數的報酬率比較。（周威宇提供） 把時間拉得更長，用30年來看，其實房地產是會跟著景氣的，就是說當景氣逐漸衰退的時候，房地產要嘛就是下跌，不然就是不漲，但是可以看到，它還是比股市要相對平穩。我們從過去幾個經濟週期發現，不管是dot-com泡沫，或者是2008年的金融海嘯，還有2020年的疫情期間，可以看到股市都是非常敏感，股市在2008年，它一跌就跌了53%。
反觀房地產就比較緩和，可是它通常會有一個遲滯性。比如在上一波週期（4圖），2006年的時候房價到頂部，然後開始往下滑，但是股市是在2007年的10月第四季到頂，然後開始出現下滑，在2009年3月就到底部，然後開始回彈。所以，股市的中間幅度比較短，只有不到2年的時間。但是，房地產從2006年開始滑落，真正到底部是2011年，在2012年才開始起漲。
4圖：30年，美國房價指數與S&P 500指數的報酬率比較。（周威宇提供） 當然上一波週期是因為次貸危機造成的衰落，所以可能是一個比較特殊的時期。不過，我們要了解房地產的波動，是比較穩定的，時間週期會拉得比較長，而不是像股市。當然，最理想的狀況，我們都期望在股市進入衰退前就先撤出來，然後在底部的時候又重新進場，那是最完美的，但是不可能那麼容易做到。
而且，很多人都會說，為什麼我投資房地產可以賺到錢，投資股票老是賠錢？其實最主要是因為，在股市波動的時候，你被震出來，比如說，尤其你在股市起漲的剛開始，不敢進場，那麼你在高點才進場，然後高點的時候，一旦碰到下挫，心理就恐慌，因此認賠殺出，那當然就造成投資股票常常賠錢。
但是，投資房地產通常持有十年或二十年，這麼長的時間，如果看過去30年來的報酬率，它漲了294%，但是股市可以漲847%。所以，假設你投資一個股票（跟隨股市大盤），然後你都不看它的漲幅，把它放30年，那你這個報酬率是會非常的驚人，可能會比你的房地產投資還要多三倍。
事實上，我們看美國的前十大的富人，最有錢的全部都是靠投資股票致富。可是因為股市的波動太大，所以很多人沒有辦法掌握。因此，普遍來講要做資產配置，假如我們做了一個所謂60/40的資產配置，60%股票，40%債券，先不考慮40%債券的報酬率，單看股票，如果把847%的報酬率打六折，30年來還有500%，其實還是會高過房地產的294%。假如能夠克服對股市的恐懼，長期來講，股市是會有比較高的回報。
四、股市與房市的投資建議
Rex：首先要區分一個是動產，一個是不動產，這兩個的流動性是非常不同的。尤其是股市，它的資金是隨時可以來去的，可是你如果要交易一個房子，那時間可能比較長，然後你的交易成本也比較高一點。所以在資金的佈局上，首先應該先做一個比較妥當的安排，哪一些你是準備要做長期不動產的投資，需要穩定的回報，那麼哪一些是要做比較短期的，比較積極操作的，那這些資金首先做一個分配。
從上面圖表，大家可以了解股市的波動就是遠大於房市，而且它受景氣影響比較大，一旦景氣開始出現衰退，有個風吹草動，股市就已經開始波動。但是如果說，投資股市可以像投資房市一樣，比較有耐心的長期持有，如果你做好資產配置，降低你的波動率，讓這個波動是你可以承擔的範圍內的話，那麼其實股票的長期回報率，是會比投資房市來得高。
剛才我用2006年到2012年期間，股市跟房市的比較，通常房市會比較緩慢的下跌，而它的復甦期，一定是等到股市跟所有經濟開始上漲，房市才會上去，所以它會比較遲緩。因此，如果剛好投資人有一些現金，想等到低點準備買房，其實不妨可以考慮，下滑階段的時候先買股票，可能你的報酬率在短期會比去買房更好。或許等股市漲了一波，那麼這時候房市可能慢慢跟上，也許你再把資金做重新調整，或是一個比較好的安排。
五、美國經濟軟著陸，為何需要外因的加持？
Rex：因為這一次的通貨膨脹，不是只是因為需求問題，而是供不應求，這是一個非常重要的原因，包括俄烏戰爭所造成的農產品、能源、石油價格的上漲，然後還有中國的清零政策，所造成的供應鏈緊張。這個部分，都是屬於供給面緊張的一個原因。這個部分，事實上美聯儲沒有辦法做什麼事情，他沒有辦法用他的貨幣政策來影響供給。
所以，如果說外部因素沒有給他一點加持，那他唯一能做的，就是持續的升息，一旦他升過頭了，當利率升到超過10年期的債券殖利率，經濟就有衰退可能性。我們把10期債券殖利率，想成是一個市場認為現在合理的利率水平，那麼聯邦基金利率如果超過這個利率水平了，那就是一種緊縮的狀態。它就是很難避免進入一個衰退。所以，升息的過程中，如果通脹稍微有降溫，美聯儲就不要再繼續一直往上升，那可能這是在細部操作上，非常重要的一個地方。
但現在美聯儲一定是把降低通脹當成首要工作，預計七月份再升三碼，9月再升兩碼，一直在一路追上去。
當然，反過來講，急遽的升息，股市會比較急劇的回落，那麼可能等它放鬆的時候，就有一個舒壓反彈的機會，可能這一次的熊市，會來得比較快，比較陡，但是也會比較快結束，這是我的看法。
周威宇（Rex Chou）小檔案：
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