【大紀元2022年05月30日訊】（大紀元記者陳禾採訪報導）作為全美科技中心以及最火爆的房市之一——舊金山灣區，居大不易。隨著美國房貸利率的不斷攀升，以及通貨膨脹日益嚴重，身在其中的灣區人，都面臨一個並不輕鬆的選擇：買房還是租房？
在灣區，無論你是買房還是租房，都很昂貴，這是不爭的事實。但是，隨著抵押貸款利率的上升，通貨膨脹愈演愈烈，以及租金在疫情爆發後大幅下降；許多人可能會想，現在是先租房等房價下降再買房呢，還是鎖定利率儘快買房？
灣區地產專家通常認為，如果個人有足夠資金進入市場，同時購置的房產是一個長期投資，買房是積累資產的有效途徑。
不過，租房還是買房，向來都沒有一個簡單的答案。
它受許多因素的影響，其中既包括微觀因素，例如個人財務狀況、收入和債務、個人資產、信用評分、首付資金、購買價格以及房產的位置和類型等等；也包括了宏觀因素，例如呈現上漲趨勢的房貸利率，和並不常見的高通脹，而後者對於房市和買房決策的影響，往往又是一把雙刃劍。
德立昂：利率上揚尚未給灣區房市降溫
事實上灣區的房屋買賣在利率上漲的情況下依然火爆。德立昂地產（Deleon Realty）市場行銷專家Pamela Tao告訴大紀元，現在灣區還是賣家市場。「公司每一個掛牌出售的房屋都會收到十幾個買家的報價，有時還會有現金買家，每個房屋的成交價都會高出報價幾十萬到上百萬不等。」
她總結說，目前南灣市場中，獨立屋依然搶手，每個月房價都在攀升。而聯排屋和公寓市場，在今年的三、四月份有下滑趨勢。她表示，有強烈需求的買家，依然面臨很大挑戰。
不過，房貸利率上漲的確對包括租房在內的房地產市場，造成了一定的衝擊。
Tao說，「目前確實有不少灣區買家受貸款利率上升、股票市場下跌的衝擊而退出買房市場，主要原因是負擔能力下降。同時，在今年的一、二月份灣區的租房價格出現大幅上漲。」
專家：高通脹疊加高利率令房市前景難測
那麼未來灣區房價，是會受通脹影響繼續上漲，還是會受利率上升而降價呢？
Tao表示，從通脹角度看，原材料、人工的成本會導致房價漲；從加息角度看，會影響到買家的購買力，對房價有抑制作用。「但這兩個因素同時起作用時，灣區市場前景難測。」她說道。
對於買家而言，利率和房價，哪個對入市時機上更為重要呢？Tao建議說，「現在利率會比未來低，如果需求強烈，例如有小孩的家庭必須換學區房、年輕人成家必須買房等，買家不妨比較一下租房開支，及買房的個人負擔能力、房價，及每月還款情況。」
如果兩者差距小，她建議現在鎖定利率買房。因為利率未來會更高，而灣區的房價在短期內不會有大幅下滑，可能還是保持在高位，只是不會有更大的增長，而且租金會不斷增長。
「對剛需買家而言，用同樣的開支去買房，會比租房划算。」 Tao推斷說，「但投資房買家可以等待市場放緩，再考慮入市。」
Tao認為，是買房還是租房，主要還是看買家需求和可負擔能力，是否必須現在買，資金是否夠，首付和每月貸款能力，如果能夠承擔，完全可以買；但如果不是急需，可再等等。
事實上，對於那些希望在短期內對租房和買房進行財務比較的人來說，有一些工具可供作為借鑑，例如「買房/租房平衡點計算器」。
計算買房／租房平衡點
NerdWallet、SmartAsset和Realtor.com，都提供了租房與買房計算器。
以NerdWallet的買房/租房計算器為例：https://bit.ly/3lOtxNy。
在灣區最大的三個城市（聖荷西、舊金山和奧克蘭），將相應數據輸入到計算器中，包括「World Population Review」的家庭收入中位數、房地產網站redfin顯示的房價中位數，以及rentcafe列出平均租金。同時，將房屋增值率設定為5%；設定30年固定抵押貸款利率為5.25%（基於5月19日市場數據）；並假設房屋的首付為20%。
收支平衡點的計算結果顯示，根據目前的經濟形勢，在灣區最大的三個城市中，短期內租房更划算；而且，這三個城市的收支平衡點，即買房和租房成本打平的時間點，都比全國平均水平要晚很多。
簡言之，在買房之前，灣區人租房居住的時間，可能比全美平均水平要長得多。
NerdWallet計算器顯示，在舊金山，設定家庭年收入（160,396美元）、房價中位數（149萬美元）和月租金價格（3,230美元）的平均數字；21年後，買房的開銷才能與租房打平。（圖1）
在聖荷西，設定家庭年收入（142,635美元）、房價中位數（137.5萬美元）和月租金價格（2,754美元）的平均數字，根據計算器，在24年後買房才能與租房打平。（圖2）
而在奧克蘭，設定家庭年收入（108,297美元）、房價中位數（84.5萬美元）和月租金價格（2,772美元）的平均數字，根據計算器，在6年後即可打平。（圖3）
縱觀美國全國的平均數據，買房是家庭財務的更好選擇。目前，美國家庭收入中位數為64,994美元，典型的兩居室房屋價值為245,552美元，兩居室租金估計為1,295美元，房屋增值率為3%，平衡點僅為3年。
在同樣是科技公司雲集和房地產火爆的西雅圖，設定家庭年收入（128,184美元）、房價中位數（770,938美元）和月租金價格（2,190美元）的平均數字，根據計算器，在8年後可打平，狀況比灣區要好得多。（圖4）
那麼是租房還是買房好呢？顯然，這些計算器的使用範圍是有限的。有專家表示，結果取決於對許多變量的估計和假設，而這些變量在不同地區、對於不同人、不同情況下會有很大差異。
據《舊金山紀事報》報導，舊金山房地產經紀人協會主席Jeannie Gant表示，如果你住在租金管制的公寓裡，並且已經以低廉的價格租了很長時間，那麼租房肯定是會更便宜，但你不會有通過房地產積累財富的機會。如果你以今天高昂的租賃市場價格租房，那麼買房會是更好的選擇。他認為，擁有住房的主要原因是「建立資產並提供住房穩定性」。
Apartment List的高級研究助理Rob Warnock認為，租房的好處是，包括總體上較低的月住房開支，可以靈活地搬到你想去的地方，以及不必處理意外的住房支出。但是，儘管有這些好處，Warnock表示，研究表明，大多數租房者選擇租房，是因為他們不得不租房，具體來說，是買房的首付讓人負擔不起。◇
責任編輯：陳柏州＃