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【2022年11月01日訊】（記者李歐編譯報導）房貸利率再度上揚，導致住房負擔能力已成為當今房地產市場上，買賣雙方的最高障礙。

最新的利率數據，根據房地美，10月27日的一週，平均30年固定利率抵押貸款來到7.08%，較前一週上揚0.14個百分點；每日抵押貸款新聞（Mortgage News Daily）的即時數據，在10月27日是7.04%；抵押貸款銀行家協會（MBA）截至10月26日的一週，平均利率是7.16%。

房地美首席經濟學家山姆・卡特（Sam Khater） 說：「30年期固定利率抵押貸款自2002年4月以來首次突破7%，導致房地產市場更加停滯。隨著通貨膨脹的持續，消費者每時每刻都看到更高的成本，導致本月消費者信心進一步下降。事實上，許多潛在的購房者正在選擇觀望房地產市場的最終走向，從而推動需求和房價進一步下跌。」

「我們的預測是房價增長將繼續放緩」，抵押銀行家協會的副總裁兼副首席經濟學家喬爾・坎（Joel Kan）近日在該組織年度會議上表示。

房價已經開始放緩。根據Case-Shiller的數據，從6月到7月，房價環比下跌，這是20年來的首次（編按：按照房市傳統這是夏季旺季，房價往往會攀升）。

房價趨於平緩

除了利率高於7%之外，坎還說，隨著可能出現衰退「我們已經看到住房需求出現了相當大的回落」。

他補充，預計全國房價增長將在2023年和2024年趨於平緩。並認為，這對一些人來說可能是一線希望，因為它使房價回到了更「合理的水平」。

房價增長趨於平緩，應該會讓家庭在工資和儲蓄方面趕上來，買得起目前已經過於高價的房子。

但他也警告說，一些市場實際上可能會看到房價下跌。我們已經看到一些市場的房價下跌，從奧斯汀和鳳凰城等因為疫情新興城市，到舊金山灣區著名的昂貴城市。

不要指望庫存激增

儘管如此，即使價格下跌，也不要指望庫存激增，因為很多人坐在超低的抵押貸款利率列車上，他們在短時間內可能不會再次享受這樣的低利率。

根據聯邦住房金融局6月份的數據，近四分之一的房主的抵押貸款利率低於或等於3%；絕大多數業主（93%）的利率低於6%。

市場上潛在的賣家，沒有意願出售他們的房屋，因為他們看到其他人被迫降低標價以吸引買家。建築商也受到驚嚇，表示有意放緩新建築的速度。

年輕人仍是潛在購房者

有鑒於上市房有限、經濟波動，在可預見的未來，房價大幅下跌或收入大幅增加的可能性不大，這意味著潛在買家將等待很長時間，才會使市場回復到負擔得起的狀態，並且潛在買家需要改變他們的期望，才能在這個市場上保持競爭力。

不過，房地產專家認為很多人因為年齡因素，將需要擁有自己的房屋，對住房的需求最終應該會恢復。

MBA的坎估計，在28至38歲的人群中，有五千萬人，其中許多人可能在未來會成為潛在的房主。

坎說，對於35歲以下的人，房屋擁有率僅為39%，而35至44歲的人，這一比例增加到61%。

因此，隨著人們年齡的增長，「如果我們堅持這些趨勢，我們相當有信心，你會看到一個支持住房需求的人口驅動因素」，坎說。◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年10月28日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）美國一些城市的住宅房地產需求降溫，導致2022年下半年房價下滑。

華爾街一位知名經濟學家表示，隨著抵押貸款利率的攀升和住房市場在COVID-19大流行疫情之後的正常化，明年房價可能繼續下跌多達20%。

據CBS報導，華爾街的經濟諮詢公司Pantheon Macroeconomics的首席經濟學家伊恩‧謝潑德森（Ian Shepherdson）在上週的一份報告中說，在抵押貸款利率急劇上升的情況下，房屋的需求下降，對房價產生了很大的影響。

「我們預計房屋銷售將持續下降，直到明年初。」他說，「到那時，銷售量將下降到最低水平，即只有那些因工作或家庭情況而別無選擇的人在搬家。」

不過，高盛公司（Goldman Sachs）的經濟學家說，他們預計明年的房價將下降5%至10%，幅度較溫和。

去年房價飆升幅度最大的城市，現在正看到價格下降，包括德州奧斯汀、亞利桑那州鳳凰城、猶他州鹽湖城和科羅拉多州丹佛等地。

根據全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，上個月的房屋銷售量下降到470萬套，比8月份下降了1.5%。

利率上升 可能進一步收緊供應

今年的抵押貸款利率已經增加了一倍多。

上週，典型的30年期抵押貸款的平均利率，從1月份的3.2%上升到6.94%。15年期固定利率抵押貸款的平均利率，現在是6.23%，而一年前是2.33%。

不斷上升的利率，也迫使一些賣房者在出售房產時踩下了剎車，因為在利率飆升的情況下，他們必須獲得抵押貸款，來購買另一套房子。

「即使是想換房的人，也完全有可能面臨更大的月供」，謝潑德森說，「這是一個留在原地的好理由，從而制約了供應。」

根據NAR的數據，9月份未售出的現有房屋庫存，連續第二個月下降到125萬套。

謝潑德森預測，明年可供銷售的房屋供應量可能會縮減，同時表示：「價格必須大幅下降，才能恢復平衡。」

牛津經濟研究院（Oxford Economics）首席美國經濟學家南希‧范登‧豪頓（Nancy Vanden Houten）在一份研究報告中說：「我們認為，未來一兩個月庫存可能會適度增加，因為房屋在市場上停留的時間更長。但是隨著賣家採取觀望態勢，新上市房屋會繼續減少。」

利率會漲到多高？

經濟學家們預計明年抵押貸款利率將繼續攀升，因為美聯儲為遏制通貨膨脹，而進一步推高借貸成本。

利率可能達到8.5%，「這將是對住房市場的又一次巨大衝擊」，全國房地產協會首席經濟學家勞倫斯‧雲（Lawrence Yun）上上週告訴一群房地產投資者。其他分析師預測，抵押貸款利率可能達到兩位數。

Whalen Global Advisors表示，它預計到2023年4月，利率將達到兩位數。

自1989年以來，抵押貸款利率從未達到過這些水平，當時的利率為10.25%。美國歷史上最高的抵押貸款利率，是1981年10月的16.64%。◇

【2022年10月21日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）灣區房價的下降，繼續超過全國平均水平，特別是在某一些地區。

根據房地產網站Zillow的數據，從5月到8月，舊金山都會區（包括阿拉米達、康特拉科斯塔、舊金山、聖馬刁和馬林縣）的典型房價，下降了3%。

但是，在聖荷西都會區，包括聖塔克拉拉和聖貝尼託縣，典型的房價下降了6%，這種下降是最明顯的。這比同期全國範圍內2%的跌幅要高得多。

10月13日這一週，30年固定抵押貸款的平均利率約為7%，比2022年初的利率高出一倍多。專家說，這導致許多潛在的買家要麼暫停找房，要麼對他們的選擇更加謹慎。

那麼，在過去幾個月中，灣區哪些城市的房價下降幅度最大？

Zillow對5月至8月灣區54個擁有3萬或以上居民城市的房價分析，顯示最大的跌幅發生在中半島和南灣的城市。

根據Zillow的數據，從2022年5月到8月，帕洛阿圖的典型房價下降幅度最大，為7.1%，從5月的388萬美元，下降到8月的361萬美元。聖塔克拉拉緊隨其後，降幅為6.8%，從173萬美元降至161萬美元，洛斯阿托斯（Los Altos）的房價，從437萬美元降至408萬美元，下降了6.7%。

硅谷房地產經紀人協會主席布雷特．卡維尼斯（Brett Caviness）說，市場的波動正在恢復到一個正常的狀態。從春季看到的高峰，到這種回調是極其正常的，急劇上升的利率和動蕩的股票市場，意味著需求減少。

卡維尼斯說，南灣有許多城市，由於不同的原因，在COVID-19大流行的早期看到了需求。帕洛阿圖是一個「高價值、高需求的市場，出現了很多競爭」，但現在這種競爭已經回撤，造成了「市場的波動」。

類似的模式，也發生在洛斯阿托斯的豪華屋市場上。聖塔克拉拉也是如此。過去，該市比其鄰近的城市更容易負擔，導致潛在買家湧入，「使需求上升」。現在，有一個「更戲劇性的回調」。

其它進入房價跌幅最大前十名的硅谷城市，包括庫柏蒂諾（-6.6%）、山景城（-6.4%）和桑尼維爾（-6.2%）。

卡維尼斯說，一個主要原因，是這些城市離主要的科技公司很近。他們的許多員工還沒有定期回到辦公室，所以他們不需要在附近居住。

聖巴勃羅（San Pablo）是康特拉科斯塔縣進入前十名的城市，房價下降了6.7%，從5月份的59萬美元左右，下降到8月份的55萬美元多一點。

在另一端，分析中只有三個城市，從2022年5月到8月出現了增長。在北灣，諾瓦托（Novato）是該地區增幅最大的城市，房價上升了2.2%，聖拉斐爾（San Rafael）上升了1.1%。在東灣，安提阿克（Antioch）有0.2%的輕微上升。

Zillow數據發言人馬特．克里默（Matt Kreamer）說，他預計房價將繼續下降一段時間。

他說，抵押貸款利率預計不會在短期內下降，所以價格必須下降，以消除一些壓力。而且我們正在進入一年中銷售通常最緩慢的時期，直到春季再次回升。

不過，他認為房價不會下降太多，因為隨著房價的下降，這意味著越來越多的那些已經被擠出市場的人重新回來，而這種需求將使價格不致於下降太多。◇

【2022年10月18日訊】（記者李歐編譯報導）自從新冠疫情以來，美國房地產市場不斷創紀錄，現在為貸款支付的首付額也創紀錄了。據統計今年5月，購房者為首付額支付了歷史新高的金額。

對於在美國購買的所有類型房屋，買家支付的首付平均金額創歷史新高。在大蕭條（2008-2009）的住房危機期間下跌後，平均首付金額穩步增加。然而，自 2020 年初疫情爆發以來，平均首付金額激增，在今年5月達到歷史新高。

中檔住宅的平均首付額同比增幅最高（19%），其次是低檔住宅（15%），然後是高檔住宅（13%）。

房價在首付規模中起著重要作用，隨著過去幾年房價的上漲，平均首付也隨之上漲。

根據CoreLogic公共記錄數據，顯示所有銷售價格層級的平均首付金額都有所增加。6月份（統計5月份的數據），低層住宅（售價低於中位銷售價格75%的住宅）的平均首付金額約為30,186美元，高於2021年同月的26,314美元。

同樣，按銷售價格等級劃分的平均首付百分比。今年6月，低層住宅的平均首付比例，約為售價的12%。

6月份中檔住宅（售價在中位數銷售價格的75%至125%之間）的平均首付金額為63,071美元，高於去年同月的52,862美元。中層住宅的平均首付比例，約為6月份房屋銷售價格的14%。

同樣，6月份高級住宅（售價超過中位銷售價格125%的住宅）的平均首付為152,022美元，高於2021年同期的134,535美元。高級住宅的平均首付百分比，6月份約為21%。高檔住宅的抵押貸款多為大額貸款或巨額貸款，一般需要較大的首付。

中檔住宅的平均首付金額同比增幅最高（19%），其次是低檔住宅（15%）。相比之下，高檔住宅的同比增幅僅為13%。

首付額正從峰值下降

雖然，飆升的房價和激烈的競爭相結合，促使許多買家在大疫情期間提高了首付。但隨著房市在高抵押貸款利率和經濟不確定性下降溫——購房者不再像過去那樣負擔得起——首付額正從峰值下降。

根據Redfin數據，美國典型房屋（中位數房價）的購房者在7月份申請了抵押貸款，首付為62,500美元。這比去年同期增長了13.6%——幾乎是疫情前2019年7月首付中位數32,917美元的兩倍。增加的首付和接近歷史最高水平的每月抵押貸款支付，使潛在買家更難買得起房。

但在5月和6月達到66,000美元的峰值後，近幾個月首付額略有下降。下跌的部分原因是在高抵押貸款利率、通貨膨脹、股票低迷和廣泛的經濟不確定性的影響下，房地產市場正在降溫。

更高的每月抵押貸款支付，以及其它商品和服務成本的上漲，削減了買家的預算，使得支付巨額首付變得更加困難。房地產市場放緩也意味著房屋競爭減少，代表買家不一定需要提供大筆首付來搶得房屋。◇

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【2022年10月17日訊】（記者李歐編譯報導）關於抵押貸款利率的預測，去年底許多經濟學家曾推測，今年的30年固定利率平均應該是4%左右，但是到了今年5月份時，很多人已經在預測會不會突破6%，如今10月份最新數據顯示，利率已經到達7%。那接下來還會更高嗎？

「預測抵押貸款利率是出了名的困難」，建築諮詢公司Zonda的首席經濟學家阿里・沃爾夫（Ali Wolf）說：「例如，大多數頂級經濟學家認為，今年的抵押貸款利率平均約為4%，而我們今天看到接近7%。抵押貸款利率是由投資者認為美聯儲政策，對經濟和通脹的影響所驅動的。」

據抵押貸款每日新聞（Mortgage News Daily）報導，截至週四，抵押貸款的30年期固定利率為7.10%。房地美截至10月13日的一週，平均30年期固定利率是6.92%。

在利率為7%的情況下，今天購買房屋的人，將面臨的每月抵押貸款付款，比今年1月份時的買家高出約50%——假設首付為20%。

加上更高的房價，買家支付的費用比年初購買房屋並鎖定付款的人高出近75%，甚至80%。

不幸的是，大多數人並沒有看到工資以接近這個數字的速度增長。這導致買家群枯竭。房屋在市場上的停留時間更長，房屋銷售量減少。價格甚至在下降。賣家們被嚇壞了，因為他們被迫降價並接受他們的房子可能不會像他們的鄰居，在幾個月前收到的高售價。

「這意味著現有房主選擇留在原地，轉售房源將仍然有限」，沃爾夫補充道：「這也表示房價需要下跌以幫助提振需求。」

接下來房市會發生什麼，將取決於抵押貸款利率接下來的走勢。從理論上講，利率可能會不斷上升，尤其是在通脹居高不下，且美聯儲不斷提高利率以應對通脹的情況下。

「沒有限制」，房地美的副首席經濟學家倫・基弗（Len Kiefer）說：「這真的取決於整體經濟會發生什麼。」

自2007年以來，利率從未如此高。1981年利率達到18.6%的峰值，它們也沒有如此迅速地上升。

「當然，我們對利率如此之高感到驚訝」，抵押銀行家協會（MBA）的經濟學家喬爾・肯（Joel Kan）說，他最初預計今年這個時候的利率約為5.5%。

肯還認為今年剩餘時間肯定存在上行風險。不過他也認為，利率在年底前有趨於平緩，甚至下降的潛力。

肯預計到明年年初，抵押貸款利率將保持在6.75%左右，甚至可能會有所下降。他估計不會有更大的跳躍。

牛津經濟研究院（Oxford Economics）首席經濟學家南希・范登・豪頓（Nancy Vanden Houten）則預計利率將保持在當前水平。她預計它們不會達到8%。

然而，現在股市波動，更多的投資者將資金投入國債和抵押貸款支持證券，即抵押債券。當對抵押債券的需求增加時，價格上漲，抵押貸款利率會下降。

「對經濟衰退（以及陷入衰退）的擔憂，對抵押貸款市場很重要」，沃爾夫說：「從歷史上看，當經濟衰退的風險升溫時，投資者會改變他們想要投資的方式，而這種改變會導致抵押貸款利率下降。」◇

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【2022年10月14日訊】現在美國經濟瀰漫著一股濃濃的憂愁，許多經濟學家認為，失業率雖然帳面上看起來很好，但通脹並沒有很明顯的降低，美聯儲也表態會繼續加息，不會放緩財政緊縮的步伐，另外，股市仍在下挫之中，房貸利率更是來到7%以上，這一切的消息似乎讓房地產的投資人都很擔憂，導致去年到今年初的火熱炒房氣氛，到現在已經冷卻很多。那麼現在這個時間點真的沒辦法再投資炒房了嗎？

什麼是炒房（House Flipping）

英文中House Flipping就是我們中文說的「炒房」，那麼炒房者就是House flipper。flip是翻轉的意思，那為何房屋翻轉會被叫做炒房呢？其實flip說的是投資的一個簡要過程，投資人今天買一棟低價房，經過翻修整理之後，再迅速的以較高價賣出，這要就能賺取中間的利差。所以這樣一買一賣，就叫做House Flipping。

這種炒房的玩法，在房市火熱的時候——就像是疫情之後的這兩年，每個月房價都再創新高，那這時候炒房基本上是穩賺不賠，不管你是老手、新手，大家都樂此不疲！但是，在目前這種逐步往下走的市場中，儘管每個月大部分房價還是比去年還來得高，但是下調的趨勢隨著利率往上，會越來越嚴重。

乾淨世界視頻：房價下跌 美國炒房還有利潤嗎？五大建議｜什麼是House Flipping｜風險最高的市場｜炒房者的考驗鎮正開始｜炒房的基本公式解析【美國地產熱點】

哪些是危機市場

尤其我們看到，西部沿海、西部山區，面臨比較大的修正，比如西雅圖、舊金山、聖荷西，這幾個高科技中心，都有許多的高端房地產，這些地區的人都依靠股票、高薪資來購買房地產，但是現在股市不好，而且近一段時間，高科技業因為疫情期間擴張過快，現在經濟面臨緊縮，很多科技公司不是在凍結招聘，就是在裁員，所以這幾個地方的市場，出現房價下降比較快的現象。

另外，之前因為疫情被炒熱起來的幾個市場，比如奧斯汀、博伊西和鳳凰城，還是沙加緬度，這些地方被外來者炒高房價，現在熱度退溫，當地人很難買得起房產，也導致房價正在迅速降價。

我們可以看到CoreLogic的一份預測，從今年5月到10月，392個市場，進入房價下跌高風險或非常高風險的組別，每個月都在增加，5月時只有26個市場，屬於高風險以上，到了8月份已經有125個，10月份更有355個市場屬於這種百分之50以上的下跌高風險區域，有的甚至是百分之70以上。所以可以說大降價正在一步一步逼近，降價軌跡相當明顯。

現在市場跟2007年一樣嗎？

但是這種情況，跟2007年的次貸風暴不一樣，當時的信貸崩潰、失業衰退比現在要嚴重得多，之前我也和大家分享過，9月份的不良銷售只占市場百分之1，失業率是百分之3.5，現在的情況比較像是溫水煮青蛙，各種經濟數據在逐漸放緩、調降，包括房地產市場，不過也有許多專家在說，更大衰退的在後面。不管是不是真的會這樣發生，現在我們看的數據，確實是不斷的在一個階段、一個階段的下走。而且，隨著11月的美聯儲預期再次大幅加息，經濟恐怕會真的陷入一段陣痛期。

炒房者的考驗

當然現階段這種房市，對大部分投資人來說都不是好兆頭，首先從高利率來看，投資人的成本會大幅飆升，然後房價下走，買氣大減，一棟好不容易投下成本翻修的房子，能不能順利賣出較高房價？這些變數都變得有越來越高的風險，而且不好估算。所以這個階段的房市，對那些炒房新手會是一個更嚴峻的考驗時刻。

一位二十年經驗的投資人布魯斯・巴特利特（Bruce Bartlett）說，現在連最有經驗的投資人都非常的危險。還有，房源稀缺的問題，所以連許多經驗豐富的投資人都變得很保守，也會讓較小的投資人，變得不得不離開市場。

從今年3月份以來，鳳凰城的炒房數量已經下降了百分之60。因此，對多數的人來說，現在絕對不是一個炒房的時機點。

美國炒房的基本公式

那麼其實，在美國炒房有一個賺錢的基本公式，叫做「百分之70法則」，這個公式如何計算呢？就是炒房的人應該支付不超過房產修復後價值的百分之70，再減去翻新房屋所需的維修費用（維修後價值 (ARV) ✕ .70 – 估計維修成本 = 最高購買價格）。

公式計算出來的這個數字，就是炒房者一開始買房的最高購買金額。這個公式對大家來說，肯定很容易懂，目的就是要讓投資人知道，這個房子值不值得買，如果太過高的房價，或許會侵蝕最後的利潤。

如果時間回到去年，市場屬於賣方市場，房價不斷飆升，大家都在加高價錢搶房，這時候或許可以把那個百分之70調高到百分之80，不然一來你可能搶不到房子，因為你一直堅守百分之70，出價就可能太低；二來那時候房價一直在飆高，投資人也不用擔心會賣不好、賣不高。所以公式歸公式，投資人也要適時調整，而且要根據當地市場做好研究。

但是現在呢？翻修成本或許沒有之前那麼高了，但是有價值的房產可能很少，儘管是庫存在增加，但是新的上市房實際上在減少。而且，重點是翻修後的房價不容易估算，這時候房價在下跌，現在的房價，兩個月後搞不好低了百分之五、百分之十，那怎麼辦？只能是賺點薄利，不然更慘的是要認賠殺出了。

所以，現在還要炒房嗎？或許很不適合，但如果再過幾個月後呢？而且每個地區的房市都很不相同，所以這沒有固定的答案，但有些人就是特別愛危機入市。這裡我也給大家一些基本的炒房建議：

基本的炒房建議

第一、現在時間會是你最大的敵人。既然要炒房，就要抓緊時間翻修，盡快上市出售，因為每個月價格都在變得比之前更低（大部分地區）；

二、現金是王。現在利率高，借貸成本就越來越高，現金不僅買房快，還能避開房貸，還有房貸所附加的一些成本問題；

三、買房價格絕對要低，而且要更低。這部分是要下功夫做好市場調查，你想買的房子是否低於同等級的房價的三成以上，這部分當然是越低越好，否則幾個月後，房價很可能會繼續下調，也可能賣房時間會更長，時間一拉長就越不利；

第四、留心屋況。屋況差當然房價越低，炒房就是靠翻修這種房子來賺取價差，或者是抬升價格的。不過也要留心如果需要大幅翻修，這會導致維修費用過高，或翻修時間拉長，反而讓成本增加。

第五、地點永遠是王，這個時候尋找好的地點更為重要，通勤方便、上學方便、更好的治安、乾淨的街道等等，這都是保證房價的硬實力，能夠防止房價進一步受到傷害。好地點，房價永遠是更貴的，或許好地點不好找，但有些靠近好區的房產，就是投資人可以尋找的。以上是我的一些基本建議，說得容易，做起來很不容易，尤其是現在的這個時刻。

以上只是一些投資炒房的基本建議，無法保證對每個人都適用，最終還是需要靠投資人做出屬於自己的投資判斷。◇

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【2022年10月13日訊】（記者姜琳達洛杉磯報導）炙手可熱的加州房地產市場走勢，一直備受關注。專家預測：加州2023年的住房市場呈疲軟趨勢，房價預計下跌8.8%；但這僅僅是市場回歸正常化前的適度調整，並不會出現上一次金融風暴時的價格大跌壓力。

加州房地產經紀人協會（CAR）週三（10月12日）發布最新報告，預計2023年獨立房成屋銷售總量為333,450套，比2022年的359,220套下降7.2%，更遠低於2021的444,520套房屋銷量。

CAR副總裁兼首席經濟學家喬丹‧列文（Jordan Levine）告訴大紀元記者：「銷量將在今年年底，可能比去年同一時間下降20%；並可能在2023年下降更多。我認為，利率的提高、經濟的不確定性等結合起來，減少了買家的需求。」

而買家最關心的房價，也會繼續下跌。加州中位數房價預計在2023年下降8.8%至758,600美元。潛在買家可以期待：競爭放緩的住房市場、較為正常化的房屋銷售組合，將遏制明年中位數房價的增長速度。

價格下跌屬適當調整 不會造成房市崩跌

雖然中位數房價會呈疲軟趨勢，但列文強調，這種降價屬於市場的正常反應；當買家需求下降、庫存增多時，銷售時間會拉長。未來不會再有那麼多房子能以高於上市價格成交，房子需要更長的時間來銷售，房市的中位價格會隨之下跌。

「我想告訴買家的是，這不是2008年的重演，我們在抵押貸款市場有更好的基本面。很多人有大量的房屋資產，固定利率貸款。」他說，「即使我們正在經歷一個具有挑戰性的宏觀經濟時期，它也不會導致像上一次金融危機期間那樣的價格壓力。」

另外，全州的住房負擔能力預計將從2022年的19%下降到明年的18%。

2023年房貸利率將持續居高

由於房市走勢與經濟指數息息相關。加州房地產經紀人協會預測，2023年美國國內生產總值將下降0.5%。加州2023年的非農就業增長率為1%，失業率在2023年將從2022年的4.4%的預測率上升到4.7%。

頑固的高通脹和日益增長的經濟擔憂，將使30年固定抵押貸款的平均利率在2023年保持在6.6%，高於2022年的5.2%和2021年的3%。

該不該買房？

「我認為利率可能會在明年夏天的某個時候達到頂峰，然後再慢慢回落到6%的範圍。」至於回落的時間點，列文認為會發生於明年年底。

但他建議買家不要被高利率困住，「如果買房是為了居住，養家餬口，您可能不用關心未來12個月到18個月內會發生什麼，重要的是您的財富和財產在未來12年到18年的變化。」

CAR主席奧托‧卡特里納（Otto Catrina）持有相同的想法。「隨著賣家調整他們的預期賣價，價格合理的房屋仍在快速銷售。而對於買家來說：更多的待售房屋、更少的競爭以及更少的加價，對那些在過去兩年市場競爭激烈的情況下被擠出市場的人來說，是一個更有利的市場環境。」

他補充說：「隨著明年房屋銷售和價格預測的市場轉變，買家和賣家正在適應新市場。」◇

【2022年10月13日訊】（記者馬尚恩綜合報導）繼上週30年抵押貸款利率破7%之後，據《抵押貸款新聞日報》（Mortgage News Daily）報導，美國利率指數本週繼續攀升，至週二（10月11日）已上調至7.14%。利率攀升對房屋銷售及房價產生雙重影響。有專家警告：如果發生經濟衰退，房價可能下降20%。

據美國抵押貸款銀行協會（Mortgage Bankers Association），9月份的抵押信貸可用性指數（Mortgage Credit Availability Index，簡稱MCAI）為2013年以來最低，比8月份又降了5.4%至102.5，這已是連續第7個月下降。 MCAI下降表明貸款標準正在收緊，將導致更多的買家被迫出局。

全美房價下調風險更大

與此同時，全美更多地產面臨更高的降價風險。據CoreLogic本月發布的全美房地產評估報告，與今年8月相比，一年後全美可能有335個地產市場處於降價高風險區（50%—70%機率會跌價）。而7月份的預測中，只有98個市場處於高風險區；在6月份時僅45個，5月份為26個。這項連續更新的評估所考慮的因素包括：收入增長預測、失業預測、消費者信心、債務收入比、負擔能力、抵押貸款利率和庫存水平。

從全美來看，房價下調的高風險區主要分布在美國東西兩岸和南部佛羅里達州。而從5月至8月，價格下降較大的地區主要分布在西海岸、西南和西部山區市場。其中，以加州、俄勒岡州、華盛頓州、愛達荷州、科羅拉多州、內華達州和亞利桑那州等重要都市區價格下降最為明顯。

近期房價下調最劇烈的是西雅圖和矽谷聖荷西等高科技企業分布的都會區。業內人士分析認為，這些高端地產市場對利率更敏感，高科技行業本身對利率也非常敏感。另外，在奧斯汀、博伊西和鳳凰城等地，因其房價遠遠超過當地收入的支撐，房價也出現大幅下跌。

房價下降 帶動房屋可動用淨值大幅下調

根據數據軟件分析公司黑騎士（Black Knight）的報告，6至7月份，美國房價下跌0.77%，這是2011年以來單月最大跌幅。

今年1月份時，全美房價以正常單月漲幅的28倍上升，2月份放緩至平均水平的5倍，5月份漲幅為正常水平的2倍，到了6月份增長陡降到長期平均漲幅的70%。7月份，美國50個最大房地產市場中超過85%的成交價從高點回落，1/3的價格跌幅超過1%，1/10下跌超過4%。

從4月份到7月份的連續三個月中，加州灣區聖荷西損失了房屋價值中20%的可動用淨值，西雅圖失去了18%，聖地亞哥損失了14%，舊金山損失14%，洛杉磯損失10%。

根據美國人口普查局的數字，房屋銷售量從2022年1月份以來下降18%。

穆迪分析師：經濟衰退若現 房價可跌20%

一些經濟學家預測房價增長將持續放緩，但也有人預測將繼續下跌。房價與去年同期比，確有上升；但環比看卻在逐月下降。

房市研究平台Zonda Research的首席經濟學艾莉‧伍福（Ali Wolf） 對MarketWatch網站表示，建商和地產經紀人起初認為，需求先放緩，然後會恢復，但隨著利率持續攀升和消費者退縮，大多數消費者認為接下來可能是地產市場的長期放緩。

地產市場放緩，導致銷售難度加大。伍福在推特上透露，剛與一位建築商聯繫，該建築商希望將15～30%的住房存量轉化為出租房屋。新房購買取消率，也從2019年9月份的9%上升到現在的17%。有11%的建商表示在購房合同被取消後可輕鬆轉售，53%的人說大部分可輕鬆轉售，36%的人表示不能輕鬆轉售。

穆迪分析的馬克‧贊迪（Mark Zandi）認為，利率如果保持在6.5%附近，全美房價從最高往下可降達10%；如果經濟衰退，房價會下降20%。

目前來看，利率已經突破7%，而通脹尚未控制住，這可能意味著美聯儲將不惜代價繼續下一輪加息，從而加大經濟衰退的風險，給房市下行帶來更大的壓力。◇

【2022年10月10日訊】（記者李歐編譯報導）全美房價仍高於一年前，而且抵押貸款利率已經飆升到15年來最高位置，以致購房者在相同的每月支出之下，能獲得的房屋面積大大縮水，例如聖地亞哥，今年比去年減少了四百多平方英尺。

一位每月預算為3,000美元的聖地牙哥購房者，可以以目前6.7%的抵押貸款利率購買931平方英尺的房屋。一年前利率處於3%的歷史低點附近，以相同預算，可以購買1,366平方英尺的房屋。今年減少的面積大約有兩個臥室大小，換句話說，原本可以買三臥房獨立屋的人，如今可能只夠購買一套公寓。

這個調查是根據Redfin對今年9月29日與2021年9月30日之間，所進行的統計，該分析包括在美國人口最多的50個大都市地區。

對於每月預算為3,000美元的買家而言，聖地亞哥有435平方英尺的差異，是人口最多的50個大都市中，面積差距最大的一個。因為抵押貸款利率急劇上升至15年來的最高水平，正在削減全國購房者的預算。高利率使每月的住房支付費用顯著增加，尤其是大多數地區的房屋銷售價格仍高於一年前。

「飆升的抵押貸款利率正在影響潛在買家的計畫，」Redfin高級經濟學家謝哈里亞爾・博哈里（Sheharyar Bokhari）說：「許多潛在買家正在退出市場，因為他們再也買不起他們想要的房子，導致房屋銷售急劇下降。對於現在需要房屋，並且仍然可以負擔得起的買家來說，妥協是遊戲的名稱。一些買家會選擇犧牲地段或搬離市中心到更遠的地方，以便獲得他們想要的空間，而另一些人則會在他們理想的位置中選擇一個較小的房子。」

從理論上講，抵押貸款利率上升，應該會導致房價下跌到足以彌補每月額外的利息成本，這意味著買家可以買得起同樣大小的房子。但是，儘管大多數大都市的房價已從2022年的峰值回落，但除了灣區和其它一些地方外，大部分地區的房價並沒有比一年前下跌。這主要是因為缺乏待售房屋。

例如，在聖地亞哥，8月份房價同比上漲7%，中位數從74萬9,000美元上漲至80萬美元。即使沒有更高的貸款利率，購房者每月的住房付款也會更加昂貴，但隨著利率翻倍以上，它們的價格要貴得多。

今天購買中位價房屋的聖地亞哥買家，將每月支付超過5,000美元，利率為6.7%，高於去年中價位房屋的3,500美元，利率為3%。因此，買家需要尋找更便宜的房屋，這通常會轉化為較小的房屋。

在大多數大都市，抵押貸款利率上調，至少讓購房者的搜索的房產面積，減少了約100平方英尺。

繼聖地亞哥之後，新澤西州的紐瓦克，也讓購房者的負擔能力大幅下降。每月預算為3,000美元的紐瓦克買家，如今可以買得起1,726平方英尺的房屋，低於一年前的2,156平方英尺。（見表）

面積相差最多的前五名還有：紐約州納蘇縣（1,300平方英尺，一年前是1,712平方英尺）、丹佛（1,571平方英尺，一年前是1,933平方英尺）和俄勒岡州波特蘭市（1,504 平方英尺，一年前是1,800平方英尺）。

抵押貸款利率上升，對不同城市的房屋規模和負擔能力的影響不同，因為價格和價格年增長都因地而異。可供購買的房屋組合，在不同的都市區，以及從一年前到下一年也有所不同。

在這項分析中，50個大都市中有29個的潛在買家，其支付價格範圍內的抵押貸款利率翻了一倍以上，至少減少了100平方英尺的面積。在本次分析中，6個大都市的3,000美元預算，用於購買可負擔的典型房屋面積低於1,000平方英尺：聖地亞哥、聖荷西、阿納海姆（Anaheim）、奧克蘭、舊金山和紐約。一年前，只有舊金山屬於這一類。

只有弗吉尼亞海灘（Virginia Beach）和佛羅里達州坦帕（Tampa）的買家可以買得到比一年前稍大的房屋（大21平方英尺）。這可能是因為今年待售房屋的選擇與去年的待售房屋有很大不同。房屋可能更大，但在其它方面價值較低——也許它們位於不太理想的位置或老舊且未翻新——因此價格較低。◇

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【2022年10月10日訊】（記者李歐編譯報導）根據CoreLogic十月份公布的最新數據，與2021年8月相比，今年8月全美房價同比上漲13.5%。與7月份相比，8月份房價環比下降0.7%。佛羅里達州依然有最高的年度漲幅，同時全美有5個都會區被列入房價下跌的高風險名單。

CoreLogic HPI（房價指數）預測表明，從2022年8月份到9月份，房價環比將持平；從今年8月到2023年8月，房價將同比上漲3.2%。

如果從CoreLogic HPI和CoreLogic Case-Shiller兩個指數的年度漲幅變化來比較，可以發現兩者從2000年以來走勢相同，並同樣預測明年的房產收益同比變化放緩。。

儘管美國房價在8月份延續了127個月的連續年度漲幅，但連續第四個月放緩至13.5%。這是自2021年4月以來最低的同比升值，部分反映了由於抵押貸款利率上升，所導致的買家需求持續降溫。價格環比下降0.7%也表明購房者的熱情下降，近四分之三的州自7月以來出現了下降。

「房屋擁有成本的增加抑制了買家的需求，並導致價格比最初預期更快的速度減速。西海岸和西部山區的房地產市場以及二套房市場在 2021 年夏季有特別強勁的價格增長，但在今年同期首次出現價格環比下降。雖然價格增長放緩和價格下跌有利於年輕的潛在購房者，但接近7%的抵押貸款利率可能會使許多有希望的人望而卻步。」CoreLogic副首席經濟學家，塞爾瑪・赫普（Selma Hepp ）說。

在全美範圍內，8月份沒有任何州公布房價同比下降。同比增幅最高的州是佛羅里達州（26.4%）、田納西州（20%）和北卡羅來納州（19.9%）。

在大城市方面，8月份繼續經歷價格上漲，其中邁阿密以27.1%的同比漲幅位居榜首；還有鳳凰城（17.8%）；拉斯維加斯（17.8%）；休士頓（16.4%）；聖地亞哥（13.7%）、丹佛（11.4%）和洛杉磯（10.1%）等，都是同比雙位數漲幅的都會區。

值得關注的是，面臨房價下跌風險的主要市場。CoreLogic市場風險指數（MRI）對全美房地產市場整體健康狀況做出每月更新，它預測佛羅里達州的Crestview-Fort Walton Beach-Destin地區，在未來12個月下跌的風險非常高，有70%以上的概率；另外，華盛頓州的Bremerton-Silverdale地區；華盛頓州Bellingham；愛達荷州Boise City和內華達州雷諾市的價格下跌風險也同樣很高。

約翰・伯恩斯房地產諮詢（John Burns Real Estate Consulting）研究高級副總裁德文・巴赫曼（Devyn Bachman）表示：「美聯儲決心為通脹降溫，他們願意將房地產拋在腦後。」「當你將利率提高到今天的水平時，它會打破住房的後盾。」

美聯儲主席鮑威爾上週（9月30日當週）表示：「我們看到的房價減速應該有助於使……價格更接近租金和其它住房市場的基本面，這是一件好事。」「從長遠來看，我們需要的是供需更好地協調一致，這樣房價才能以合理的速度上漲，讓人們重新買得起房子。」◇

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【2022年10月08日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）最近幾個月，儘管灣區的平均房價，在利率和通貨膨脹的影響下有所下降，但舊金山房市仍然是全美最昂貴的市場之一。

根據房地產網站Redfin的數據，8月份舊金山市區房屋的每平方英尺中位價為976美元，是加州平均水平473美元的兩倍多，是美國中位價225美元的四倍多。

Redfin的數據顯示，在舊金山市內，每平方英尺的平均價格因街區不同而有很大差異，從最低的622美元，到最貴的地區超過1,400美元。

Redfin的經濟研究負責人趙晨（Chen Zhao，音譯）認為，每平方英尺的價格是有幫助的，它使得潛在的買家，可以比較一個城市的不同地區，類似大小的房子要花多少錢，或者反過來說，同樣的錢可以買多少平方英尺。

那麼，在舊金山，哪些地方的房子，相對於它們的面積來說價格最高？

《舊金山紀事報》對Redfin 2022年6月1日至2022年8月31日期間的銷售數據進行了分析，以確定舊金山房屋每平方英尺價格中位數最高的社區。

由於社區一級的房屋銷售數量可能相對較少，數據可能在短時間內發生巨大變化，因此該分析只包括月度之間變化小於40%的社區，也沒有包括一些關鍵指標缺失的社區。

根據分析，位於舊金山北岸的濱海區（Marina District）位居榜首，在2022年6月至8月期間，該市房屋的每平方英尺中位價最高，為1,437美元。緊隨其後的是位於西南部的聖弗朗西斯伍德（St. Francis Wood），價格為1,420美元。

另外排在前五位的社區是牛洞（Cow Hollow）區，價格為1,373美元；阿什伯里高地/帕納蘇斯（Ashbury Heights/Parnassus）為1,290美元；普雷西迪奧高地（Presidio Heights）為1,284美元。

按每平方英尺價格列出的前10名為：

˙濱海區（Marina District），1,437美元；
˙聖弗朗西斯伍德（St. Francis Wood），1,420美元；
˙牛洞區（Cow Hollow），1,373美元；
˙阿什伯里高地/帕納蘇斯（Ashbury Heights/Parnassus），1,290美元；
˙普雷西迪奧高地（Presidio Heights），1,284美元；
˙俄羅斯山（Russian Hill），1,283美元；
˙尤里卡谷（Eureka Valley），1,266美元；
˙布納維斯塔（Buena Vista），1,246美元；
˙內日落區（Inner Sunset），1,243美元；
˙普雷西迪奧露台（Presidio Terrace），1,241美元。

最貴的濱海區

曾經住在濱海區的房地產經紀人尤利婭‧米切爾（Yulia Mitchell）說，濱海區每平方英尺的價格「絕對偏高」，她認為部分歸因於缺乏庫存。

她說，這是一個古老的經典的舊金山社區，與SoMa或第九區相比，它們沒有很多新的建築。濱海區沒有更多的空間來建設新的項目，沒有很多土地，而且有一定的限制，不能漲價。

該區最大的吸引力是這裡的小氣候，儘管碼頭就在水邊，但陽光是常態。其它的吸引力是它「靠近商店和餐館、夜生活（豐富）」，以及有快速公交車，「相當容易到達市中心」。

排名第2的聖弗朗西斯伍德

經常在聖弗朗西斯伍德銷售房屋的房地產經紀人史蒂文‧馬夫羅米哈利斯（Steven Mavromihalis）說，這個富裕社區的大部分房屋，是在20世紀20年代和30年代訂製的，有許多歐洲設計元素。與該市其它大部分地區相比，房屋和地塊面積要大得多。

與他合作的房地產經紀人傑西卡‧格蘭姆斯（Jessica Grimes）說，聖弗朗西斯伍德低於300萬美元的房屋，平均面積為1,600至1,700平方英尺，而超過這一門檻的房屋面積為2,322至6,700平方英尺，地塊面積在3,500至20,000平方英尺以上。◇

【2022年10月07日訊】在過去幾集的影片中，我一直在和大家講，美國房地產正面臨放緩的趨勢，房價漲幅放緩、銷售速度下降、房源庫存上升、交易時間拉長、賣家降價比例繼續增加。不過也在房貸利率這幾週持續大幅上升之際，平均的30年固定利率就快要突破7%，市場又出現一些明顯的變化。這一集就來和大家探討有哪些變化，到底房市有沒有可能再進一步大幅度降溫。

當前房貸利率

先帶大家看幾個最新（10/5截稿前）的利率變化：一個是房地美的數據，9月29日的當週，平均30年固定利率是6.7%，比上一週、上一個月都是大幅增加，比去年更增加了將近4%；另外再看抵押貸款銀行家協會的數據，顯示是6.52%；如果看抵押貸款每日新聞是6.65%。抵押貸款每日新聞的數據是根據貸方利率表的實時變化所統計出來，所以它的數據會比較即時，這裡我們也看到前一週，利率曾經到達7.08%的最高位。

我們都知道房地產市場是經濟中對利率最敏感的區塊，所以當美聯儲在強力對抗通脹、努力升息之際，房市等於是處在風尖浪口上，需求要硬生生下拉，買家的負擔能力被無情的剝削，而作為賣家則陷入錯過賣房最好時機的苦惱。而且，利率已經突破7%，將對房地產市場出現四大信號，以下我給大家逐一分析：

視頻：利率高漲 房市出現4大信號！！3大利率數據｜1800萬戶家庭無法買房｜越買越小 買家的苦衷｜庫存增加的假像｜房市不會崩盤4大原因【美國地產熱點】

信號1：將有更少且更謹慎的買家

牛津經濟研究院的首席美國經濟學家估計，與2021年底相比，抵押貸款利率的飆升，意味著有資格獲得中位數房價抵押貸款的家庭，減少了大約1800萬戶。看到Redfin的數據，9月底的待過戶交易已經出現同比下降21.3%。而且，我和部分房地產經紀的交談，他們都說因為房市降溫，手上的交易案少之又少，有人都準備提前去放假了。

從另一面說，還能夠買房的人會更加謹慎，假設是購買全美中位數房價的買家，如果抵押貸款鎖定在高端利率，將會比鎖定在低端的借款人多支付數百美元，如果是更高房價，差異將可能是數千美元。所以對不同的貸方貨比三家會變得更加重要。

還有，銷售時間的拉長已經到達31天的中位天數，顯示買家對買房的放緩與謹慎態度，他們對房產的狀態、賣家的條件都更加苛求，對應有的保障條件都會如實地寫在報價裡面。

信號2：購買更便宜、購買面積更小的房產

在這個方面，我們雖然看到全美的庫存量在增加，不過，在有些比全美價格便宜的地方，卻出現待售房屋數量下降的現象。這方面可以看到Realtor.com的統計，八月份待售房屋數量同比下降最多的是夏威夷州的火奴魯魯，大幅減少44.7%，這也是名單中唯一一個中位數房價比全美房價還高的地方。

名單上還有康涅狄格州的哈特福德、紐約州錫拉丘茲、威斯康星州密爾沃基、芝加哥、弗吉尼亞海灘、辛辛那提、明尼阿波利斯、賓州的斯克蘭頓和馬里蘭州的巴爾的摩。（見表）

另外，更小的房產也是現在買家不得不接受的。可以看一個例子，一個買家如果一個月預算是3,000美元，今年9月買房（房貸利率6.7%）和去年9月（房貸利率3.01%），能買到的房產面積將差距頗大，統計得出，聖地牙哥前後一年買房，相差435平方英尺的面積，去年是1,366平方英尺，僅年只剩下931。

我們還可以看到，新澤西州的紐瓦克、紐約州的納蘇縣、丹佛、俄勒岡州波特蘭市，還有西雅圖、聖荷西、河濱市和沙加緬度等等，都比去年減少兩百至四百平方英尺的面積。

信號3：庫存量增加中，但無法樂觀

與去年同期相比，9月份的庫存增加了26.9%。並這不是賣家和建築商正在上市更多的房屋，相反他們正在減少房產上市。這是因為房屋銷售不那麼快，所以掛牌時間更長，從而增加了庫存。事實上，9月份的新房源上市量，同比下降了9.8%，而且基本上從夏季就開始出現逐月下降的現象。

另外，許多賣家知道他們已經錯過了市場的高峰，所以對賣房興致缺缺，因為，大多數賣家也是買家，那些原本鎖定較低抵押貸款利率的人，肯定不會有太多人願意放棄低利率，而去買一個可能支付更多，卻得到更少的交易。這將賣家的人數大大縮小，只剩那些真正需要搬家的人。

信號4：越多的賣家降價求售

9月份約有19.5%的賣家降價，而且這一比例一直在穩步上升，因為買家減少，而且買家並不著急買房，所以將有更多的賣家用降價來吸引買家，另一方面也是調整更符合市場的價格。

現在的賣家也會更願意替買家支付部分服務費用、手續費用或是房產維修費用，來爭取買房交易能夠進行下去。因此，市場會越來越傾向買家市場。但是，對於一個好房產，不管是位置好、學區好或是屋況好，還是會面臨競價的機會，畢竟剛剛我們說到，想買的人還是多過供給量。

利率這麼高了，房市會不會崩盤？

最後，有人一定想問：利率這麼高了，房市會不會崩盤？雖然利率在打壓想買的人，但是多數專家卻認為房市不會崩盤。原因之一，想買房的人還是不少，這與遠程工作有很大的關係；原因二，上個月只有1%的房地產經紀人經手止贖或短售的交易。然而，在2009年3月，有49%的房地產經紀人都在處理這些不良銷售，這在很大程度上是由於貸方只向最合格的借款人提供抵押貸款。

原因三，8月份的失業率仍維持在3.7%，雖然比上個月上升0.2，但整體來說就業市場算是很健康，代表人們有工作就能支付還款。原因四，房屋供給量少於需求量，這也是為何我們會看到房價近期有回彈的跡象，一週內簽約、兩週內簽約的數量也有回升的情況。終究是這個市場的供給量不足。

另一方面來說，前兩年房價上漲過快，就像氣球被充得太脹，現在就算房價下跌10%-15%也並不一定是壞事。把充得過飽的氣球，放一點氣，這樣對氣球反而會更安全，可以避免瞬間爆裂。◇

責任編輯：李曜宇#

【2022年10月01日訊】（記者李歐綜合報導）如果你經常在關注美國房地產的消息，可能會發現，現在雖然市場的買氣銳減、可售房庫存上升、多地房市都在降低掛牌價，但是，房價其實沒有那麼低，想要抄底買房，似乎還未到時機。這是什麼原因呢？

目前，30年房貸固定利率突破6%，這是因為美聯儲在對抗40年以來最高的通脹率所造成的。那麼房貸利率的攀升，已經明顯打壓房市，交易量出現每月下滑，根據全美房地產經紀人協會的數據，8月份成屋銷售環比小幅下滑，已經是連續第7個月下滑。美國4個主要地區，只有中西部環比下降3.3%，其餘幾乎持平。然而，與去年同期相比，所有地區的銷售量都下降了兩位數的百分比。

雖然房屋銷售疲軟，但是房市並沒有崩盤表現，因為幾乎不存在不良房地產的銷售。短售房、止贖房的比例非常低，而且房價仍然比去年高。所以，之前很多人都預期在房價崩盤時抄底，可是到現在還看不到很明顯的降價，只有在少數幾個城市有出現同比負增長的情況，例如根據Redfin最新的9月份數據，舊金山房價同比下降6%，奧克蘭下降2.5，紐約州的水牛城下降0.1%、夏威夷州檀香山下降1.4%，新奧爾良下降一成。

請看視頻：全美房市降溫 為何還無法抄底買房？｜只有這些城市房價比去年低｜銷售繼續疲軟 崩盤了沒？｜競價最少的城市｜首次購房者不放棄【美國地產熱點】第86集

其餘大部分的地區、城市，雖然也是在降低掛牌價，但價格仍比去年高，另外在競價的比例都有不同程度的降低，例如8月份，只有十分之四的Redfin房屋報價面臨競爭，但去年同期卻高達63.5%。7月有47.2%，這個比例也出現連續7個月的下降。德州的聖安東尼奧是比例最低的，只有21.7%，其次是佛州的坦帕、華盛頓州的奧林匹亞、鳳凰城和明尼阿波利斯，競價率都不到30%。

另外，現在上市天數也越拉越長，看Realtor.com的數據，房產在8月份停留42天，比去年8月又多了5天，但還是比疫情之前快了22天。如果是看Redfin的數據，截止9月18日的4週期間，房屋在市場上的中位數為29天，高於一年前的23天。雖說不同的地產數據公司，會有不同的統計結果，但是趨勢是大致相同的。

根據全美房地產經紀人協會8月份的報告，首次購房者占8月份銷售量的29%，與7月和去年8月保持一致。這個數據在2021年一整年平均是34%。所以首次購房有出現下降，但不是很大程度的減少，還是有很多人想要完成美國屋主夢。

8月份的全現金銷售占所有交易的24%，與7月份持平，但高於去年8月的22%。如果是個人投資者或第二置業者，在8月購買了16%的房屋，這當中有許多是全現金交易，比例高於7月的14%和去年8月的15%。至於止贖或短售的不良銷售，約只占1%。這個部分，我們可以解讀為，因為利率不斷加高，促使這些資金足夠、口袋夠深的人，更想使用全現金買房，試圖擺脫購房成本的上升。

至於可售房的庫存量，雖然幾個月下來，庫存量同比都是雙位數百分比的增加，一部分是因為去年上市量太低、買氣太旺造成的高低差。

但現在，新上市房其實一直在下降，因為美聯儲瘋狂加息、股市又重挫、國際經濟局勢不穩，最直接的是房貸利率破6%，導致很多屋主根本不敢換房，因為他們之前的利息都很低，如果一換房，住房成本馬上飆升四五成，我想很多人都會暫時忍一忍不換房；另外，很多屋主都認為年初賣房的最好時機已經過去了，賣不到心目中理想的好價格，乾脆就不賣了。

所以，原本很多人都認為美聯儲加息、利率往上，房市和經濟就會崩盤，失業人數會大增，很多屋主就會拋售房屋，結果現在看來不是這樣發展。現在屋主惜售，買家觀望，房價雖然每月逐漸出現降價，但是新上市房同樣在減少，8月份新上市房同比減少13.4%，可銷售的房源遠低於疫情之前。

因此，我們看到房價在連續11週下降之後，在9月初至中旬，房價反而上漲了1%，因為市場上的理想房屋少之又少，因此買家在選擇的緊張程度上並沒有得到太大的緩解。◇

責任編輯：李曜宇 #

【2022年09月30日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）在灣區擁有房產，對許多居民來說，是一個遙遠的夢想。Realtor.com的最新數據顯示了，在灣區最大的城市中，需要多少現金，才能買到一個入門級的房子。

研究人員調查了美國100個大都市區的兩居室房屋的平均成本，並估算出在該地區買房屋所需的年收入。加州的三個城市位居最昂貴的名單之首。

需要賺多少錢才能在聖荷西買房？

在聖荷西，兩居室房屋的中位價是87.9萬美元，估計月供超過6,000美元。數據顯示，購房者的年收入必須達到245,234美元。

舊金山市的情況如何?

舊金山的房價也沒有好到哪裡去，一個購房者需要年收入239,933美元，來購買一個普通的兩居室房屋。

往南走，你會發現情況有所緩解。購房者需要年收入195,294美元，才能在洛杉磯購買一個起步房。

加州買房最便宜的城市

Realtor.com的數據顯示，如果你的年收入在10萬美元左右，你在加州購買起步房的最佳選擇，是沙加緬度或中央山谷。

以下是比較實惠的城市：
＊沙加緬度（Sacramento）：房價中位數為438,000美元，所需年收入為122,198美元
＊斯托克頓（Stockton）：房價中位數為350,000美元，所需年收入為97,647美元
＊弗雷斯諾（Fresno）：房價中位數為265,000美元，所需年收入為73,933美元
＊貝克斯菲爾德（Bakersfield）：房價中位數為238,950美元，所需年收入為66,665美元

要去州外?

如果你考慮離開加州，會發現更好的房屋價格。

在納什維爾（Nashville），你需要大約97,000美元的年收入，才能買得起一個初始住房。在達拉斯（Dallas），你需要年收入約86,000美元，在費城（Philadelphia），你需要年收入約75,000美元。

數據顯示，俄亥俄州的托萊多（Toledo）是榜單上最實惠的都市區。在那裡，你只需年薪24,000美元，就可以買到一個中位數的兩居室房屋。◇

【2022年09月30日訊】（記者李歐編譯報導）根據全美房地產經紀人協會的數據，8月份成屋銷售環比小幅下滑，已經是連續第7個月下滑。美國4個主要地區，只有中西部環比下降3.3%，其餘幾乎持平。然而，與去年同期相比，所有地區的銷售額都大幅下降。

8月份現有房屋銷售總額，完成的交易包括獨立房、聯排別墅、公寓和合作公寓，比7月份小幅收縮0.4%，經季節性調整後的年增長率為480萬。銷售量同比下降19.9%（2021年8月為599萬）。

全美房地產經紀人協會（NAR）的首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）表示：「房地產行業對美聯儲利率政策變化最敏感，也最直接受到影響。」，此外「房屋銷售疲軟，反映了今年不斷上升的抵押貸款利率。儘管如此，房市表現良好，幾乎不存在不良房地產銷售，房價仍高於一年前。」

8月底房屋庫存為128萬套，比7月份下降1.5%，但與去年持平。按照目前的銷售速度，未售出的庫存供應量是3.2個月——與7月相同，略高於2021年8月的2.6個月。

「未來幾個月，甚至未來幾年庫存將保持緊張」，雲補充道：「一些房主在鎖定近年來處於歷史低位的抵押貸款利率後，不願進一步換房，這增加了對更多新房建設的需求。」

8月份所有住房類型的現房價格中位數為389,500美元，比2021年8月份（361,500美元）上漲7.7%，因為所有地區的價格都在上漲。這標誌著連續126個月的同比增長，是有記錄以來最長的連續增長。

然而，中位銷售價格在6月份達到創紀錄的413,800美元後，已經連續第二個月回落，但這是價格在初夏見頂後下降的季節性趨勢。

全美範圍，房產在8月的市場上停留16天，高於7月的14天，但仍低於2021年8月的17天。8月售出的房屋中有81%的上市時間不到一個月。

首次購房者占8月份銷售額的29%，與7月和2021年8月保持一致。NAR於2021年底發布的2021年購房者和賣方概況報告稱，首次購房者的年度份額為34%。

8月份全現金銷售占交易的24%，與7月份持平，但高於去年8月的22%。

個人投資者或第二置業者（許多全現金銷售）在8月購買了16%的房屋，高於7月的14%和去年8月的15%。不良銷售（止贖和短售）約只占8 月份銷售額的 1%。

根據Realtor.com的8月份市場趨勢報告顯示，邁阿密（33.4%）、孟菲斯（25.8%）和密爾沃基（25.0%）的中位房價同比增幅最大。鳳凰城與去年相比，降價房屋的份額增幅最大，增加30.9個百分點，其次是奧斯汀24.8個百分點和拉斯維加斯24.4個百分點。

8月獨立房銷售經季節性調整後年率為428萬套，較7月的432萬套下降 0.9%，較上年同期下降19.2%。8月份現有獨立房價格中位數為396,300美元，比去年8月上漲7.6%。

8月份，現有公寓和合作公寓的銷售額經季節性調整後的年率為52萬套，比7月份增長4.0%，比一年前下降24.6%。8月份現有公寓價格中位數為333,700美元，同比增長7.8%。

「從某種意義上說，我們看到購房過程恢復正常，因為購房能更加上驗房和房屋估值的保障條件，那些瘋狂的競標戰基本上已經停止」，NAR總裁萊斯利・魯達・史密斯（Leslie Rouda Smith）說。◇

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【2022年09月17日訊】（記者姜琳達洛杉磯報導）美國目前的30年抵押貸款利率已達到自2008年以來的最高水平，這不僅衝擊著潛在房屋賣家和買家，對租房市場也造成影響。

房地美（Freddie Mac）數據顯示，在截至9月15日的一週內，30年期抵押貸款固定利率平均為6.02%，比一年前高出一倍之多。自2008年底以來，抵押貸款平均利率首次突破6%的大關。

房價預計繼續下降 但幅度不大

隨著利率飆升，房地美首席經濟學家山姆‧哈特（Sam Khater）在一份聲明中說，「儘管利率的上升將繼續抑制需求，並對房價造成下行壓力，但庫存仍然不足。」

他預測：「這表明，雖然房屋價格可能會繼續下降，但下降幅度應該不大。」

根據房地產線上公司Redfin最新報告，8月份，美國新上市房源下降8%，達到2020年5月以來的最低水平。

該公司表示，抵押貸款利率從8月初的5%攀升至月底的6%，將許多購房者擠出了市場。需求的急劇減少讓剩下的買家有了一些與賣家談判的資本，房價開始有所鬆動，但也導致許多潛在賣家暫緩上市。

在房市熱門地的加州，8月的房屋銷量與7月相比出現了小幅增長反彈，全州中位數房價也比7月增長了0.7%。但加州房地產經紀人協會（CAR）表示，從年初至8月份，全州的房屋銷售還是下降了14.9%。

銷售放緩不代表房市出現泡沫破裂

對於當前的情況，Redfin首席經濟學家戴若‧費爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示，房市銷售放緩並不代表房市出現泡沫破裂跡象。

她進一步解釋道：「在這種房市環境下，賣家頂多是選擇不出售房屋。去年，他們鎖定了最低的抵押貸款利率，並坐擁大量的資產。而且就業市場仍然非常強勁，因此抵押貸款拖欠或止贖大幅上升的風險很小。」

不過美國房市持續的供需不平衡及高利率，仍然會加重潛在買家的負擔。同時給租房者造成壓力。

租房成本昂貴

隨著越來越多的潛在買家因高房價和高利率而買不起房時，很多人進入了租房市場。全美租房需求猛增的趨勢，也推高了租房成本。

根據全國房地產經紀公司HouseCanary的一份最新報告，2022年上半年，全國範圍內的平均租金上升至近2,500美元。

加州的租金仍是全美最貴的：洛杉磯、長灘、安納罕（Anaheim）地區的每月租金中位數平均為4,664美元；聖地亞哥、卡爾斯堡（Carlsbad）地區的每月租金中位數平均為4,617美元。

另外北加聖荷西、桑尼維爾（Sunnyvale）、聖塔克拉拉（Santa Clara）、三藩市和奧克蘭，南加奧克斯納德（Oxnard）、千橡市（Thousand Oaks）和文圖拉（Ventura）的租金中位數都超過每月4,000美元。

佛州的邁阿密（Miami）、勞德岱爾堡（Fort Lauderdale）和西棕櫚灘（West Palm Beach）地區的中位數租金也十分昂貴，平均每月為3,972美元。

至於全美租金最便宜的州，大多分布於中西部的工業地區。例如，俄亥俄州、威斯康辛州、阿肯色州、密西根州和伊利諾伊州等。俄亥俄州的楊斯敦（Youngstown）和沃倫（Warren）地區的每月平均租金僅為861美元。◇

【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯報導）以往的熱門房地產市場需要具備好天氣、好學校、治安良好等因素。然而現在，買家可能只想問：「那裡的房子便宜嗎？」

Realtor.com關於8月份美國最熱門房地產市場的一份新報告中表明，負擔能力是當今購房者考量的第一要素，因此，前20個市場中有16個的房價遠低於43.5萬美元的全美房價中位數。

考慮到購房者的預算現在正受到各方的擠壓，買家用於購買房產的現金正在減少。

Realtor.com的經濟研究經理喬治‧瑞提歐（George Ratiu）解釋說：「8月份最熱門市場的名單突出了可負擔性主題，前20個市場的平均標價僅為332,000美元，比全國中位數低24%」，「隨著房價、租金、汽油和能源以及其它消費物價讓消費者口袋裡的錢銳減，購房者正在尋找高價和低價的更實惠的住房。」

利率上升影響大

雖然在熱門市場尋找房產，購房者通常會面臨激烈的競爭和極快的步伐，但考慮到當今的高抵押貸款利率，從長遠來看，節省的資金是值得付出努力的。

「實際上，按照上週的30年期固定利率（5.89%），買家需要大約66,000美元才能在最熱門的20個市場中支付兩成的首付，每月支付1,535美元的抵押貸款」，瑞提歐說，「相比之下，購買房價與全國中位數一致的買家需要87,000美元來支付相同的兩成首付，並且必須每月支付2,011美元來償還抵押貸款。」

這意味著進入一個負擔得起的市場，可以每月節省31%的住房成本（不包括住房貸款以外的費用，如房產稅、房屋保險和HOA費用）。

中西部成大贏家

可惜的是，在這個數據的歷史上，第一次，美國以前非常受歡迎的西部市場已經無處可尋。

相反，許多8月份的購房者來到了中西部，那裡占據了9個最熱門的市場。排名因素綜合了需求（以每個上市房的瀏覽數量衡量）和房屋在該地區的銷售速度。

「中西部擁有大量經濟適用房和更高生活質量的城市」，瑞提歐說，「相反，本月數據突顯了西部缺乏（可負擔的）房地產市場，這些市場經歷了急劇的價格上漲，房價遠遠超過了大多數美國人的收入。」

具體來說，俄亥俄州的斯普林菲爾德（Springfield）與密歇根州的薩吉諾（Saginaw）並駕齊驅，8月份的房屋售價低於20萬美元，是名單中房價最低的兩個。斯普林菲爾德（第4位）是最便宜的市場，中位房價為167,400美元。

而賓州的雷丁（Reading）是上升幅度最大的，前進了122名，中位房價約26.5萬美元。緬因州的波特蘭（Portland）是前20名中房價最高的，中位房價55萬美元，占據第6名。

「除了經濟適用房，這些城市在過去幾年經歷了經濟反彈、就業和新居民不斷增加」，瑞提歐還說，「兩個城市（斯普林菲爾德和薩吉諾）都位於主要交通路線，將它們與更大的就業和商業中心相連，例如斯普林菲爾德的代頓和哥倫布以及薩吉諾的底特律。」

斯普林菲爾德和薩吉諾的廉價住宅與繁華的經濟商業地區的結合，吸引了越來越多的州外買家。事實上，在Realtor.com上篩選斯普林菲爾德房源的購房者中，有29%來自俄亥俄州以外的地區——尤其是像紐約市這樣更昂貴的大都市，還有芝加哥、華盛頓特區和亞特蘭大。同樣，24%的薩吉諾購房者來自同樣的高價都會區。

名單上的其它中西部市場：印第安納州的埃爾克哈特（Elkhart）、印第安納州拉斐特（Lafayette）、密歇根州門羅（Monroe）、哥倫布（Columbus, OH）和威斯康星州拉辛（Racine）——所有這些的價格都低於全美房價中位數。◇

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【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯報導）由於在競爭激烈的市場中房價居高不下，越來越多的年輕首次購房者，依靠包括父母在內的老一輩人的支持共同購房。

房地美（Freddie Mac）表述，為首付儲蓄是擁有住房的最大障礙之一，但借款人可以通過多種方式獲取這些資金，除了來自個人儲蓄以外，還包括來自政府或非政府組織的援助、來自家人和朋友的贈與、賣家捐助或之前售房的收益。

家庭成員或朋友可以通過共同簽署抵押貸款，或將自己列為共同借款人來支持購房者。將收入與共同借款人相結合，使借款人有資格獲得更高的貸款額。

為了了解長期共同借款的趨勢，房地美的研究人員鎖定了1994年至2022年（截至4月）期間，所有房地美購買貸款的共同借款人。然後，他們分析了借款人和共同借款人的年齡概況，確定年輕借款人（定義為25－34歲）在申請中有55歲以上的共同借款人。

通過這項分析，他們發現自1994年以來，有共同借款人的比例有所增加，該比例在2015年達到歷史最高水平，然後下降。但是從2021年開始，有共同借款人的比例出現飆升。

圖中顯示了自1994年以來，年輕首購房者有55歲以上共同借款人的百分比。

1994年，首購房的年輕人中有1.3%有55歲以上的共同借款人，這個比例自2012年以來從未低於2.5%。過去兩年，這一比例增加了一個百分點。在洛杉磯、聖地亞哥和邁阿密等更昂貴的都會區，往往有更高比例的共同借款人。

這次上升的時機是值得注意的。2020年以來，房價大幅上漲。也許是為了幫助年輕人有資格獲得成本更高的房屋，或使他們的申請更具競爭力，這些年輕的首購房者一直在朝向共同借款方式，使買房成為可能。

據房地美統計，與往年相比，2016年購房者使用各種來源支付首付，主要包括：
-70%的購房者使用儲蓄/遺產/其它資產或退休金，低於2013年的79%。
-31%的購房者使用了出售另一處房產的收益，高於2013年的23%。
-10%的購房者使用了來自非營利組織或政府機構的援助或貸款，高於2013年的 5%。
-自2013年以來，使用來自家人和朋友的贈與或貸款的購房者比例一直保持在近25%。◇

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【2022年09月12日訊】加州房地產市場，其難以預測程度，為全美第二。

這是聯邦住房金融署（Federal Housing Finance Agency），追蹤各州47年的房價一致性積分，分析後所得出的結論。自從1975年以來，這家機構一直在紀錄各地12個月的房價變動，包括：虧損期占比、價格波動、各州的排名，及平均漲幅等。

數據顯示，在47年間，只有康乃狄克（Connecticut）州比加州更難測，加州之後的州是羅德島、夏威夷和佛蒙特。

至於最容易預測的州，它們是：肯塔基、北卡羅來納、南卡羅來納、堪薩斯和內布拉斯加。

加州的對手州，德克薩斯是第14容易預測的州、佛羅里達則是第16容易預測的州。

比較有意思的是，數據顯示，在過去24個季度內，沒有一個州的房價年比是下降的；這6年的持續房價上漲，時間超過了2000年代中期，互聯網泡沫時代的連續23個季度年度同比無下降的紀錄。

自從1975年以來，房價平均有17%的時間是處於下跌的；加州這方面是第4糟糕的，自從1975年以來，有25%的時間年比是下跌的。

對於加州人來說，好消息是，在47年期間，加州的房主，平均每年價格增幅為7.1%，即便是大起大落，在收益方面，還是在全美排名第二的州。◇

【2022年09月10日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）眾所周知，灣區的住房可負擔性差。但是，隨著這裡的房價持續下降，越來越多的城市的住房不可負擔，甚至超過了舊金山。

根據紐約一家房地產公司RealtyHop最新的住房可負擔性指數，有六個城市的住房市場比舊金山更難負擔。該指數是根據家庭收入中位數、當地房產稅、出售價格中位數和抵押貸款費用進行排名的。

舊金山的房價中位數為138.8萬美元，被列為全國第七個最難以負擔的住房市場。該市的家庭收入中位數為126,117美元，明顯高於指數中所列的大多數地方，這可能是其排名低於期望的原因。舊金山市的家庭，平均需要用其年收入的66.56%來買房。

邁阿密被列為最難負擔的住房市場，其房屋價格中位數為61萬美元，家庭收入中位數為44,581美元。以30年固定利率抵押貸款5.5%的利率計算，邁阿密家庭平均需要花費其年收入的87.39%，才能買得起房子。

洛杉磯的房價略微便宜一些，中位數為97.5萬美元，接近100萬美元，家庭收入中位數為69,695美元。洛杉磯的家庭平均需要花費其年收入的85.34%，才能買得起房子。

可以預見的是，紐約市是無法負擔的，成為第三大最無法負擔的城市。家庭收入中位數為68,129美元，房屋價格中位數為92.5萬美元，一個普通家庭需要花費其年收入的82.47%，才能買得起房。

新澤西州最大的都市紐瓦克，在該指數中排名第四，其次是與邁阿密接壤的佛羅里達州的海厄利亞（Hialeah）。

指數的第六位是長灘（Long Beach）。長灘的房價中位數是79.9萬美元，家庭收入中位數是70,677美元，這意味著那裡的家庭平均需要69.77%的年收入，才能買得起房子。

在舊金山的第7位之後，排名第八、第九和第十位的城市都在南加州：聖地亞哥、阿納海姆（Anaheim）和聖安娜（Santa Ana）。奧克蘭緊隨其後，排名第11，房價中位數為79.8萬美元，家庭收入中位數為82,649美元。◇

【2022年08月31日訊】（記者李歐編譯報導）今年夏天之前，美國房地產市場可以用這些詞來形容：炙手可熱、瘋狂、殘酷。但描述當下房市狀況的最新詞彙是：平衡。

Realtor.com經濟學家徐嘉怡（音譯Jiayi Xu）在新一週的市場分析中，表明「我們的每週數據表明，美國房地產市場正在朝著更加平衡的市場發展。」

近來許多經濟學家都對市場往更加平穩的轉向發表了評論。

「隨著市場降溫，售價將趨於平穩，但這種降溫只是回歸到過去幾年不存在的平衡市場類型。」——Bankrate首席財務分析師，格雷格・麥克布萊德（Greg McBride）

「上漲的趨勢最終必須放緩……隨著一些買家因負擔能力和供應限制而退出市場，並且因為新建築有更多供應，房價將放緩，從而導致房地產市場更加平衡。」——First American首席經濟學家，馬克・弗萊明（Mark Fleming）

「隨著房地產市場的重新平衡，房主在2022年初對出售的熱情正在消失。」——Realtor.com首席經濟學家，丹妮爾・海爾（Danielle Hale）

但是，對於買家和賣家來說，平衡的房地產市場實際上是什麼樣的——以及意味著什麼？

簡而言之，「平衡」意味著自新冠疫情以來占據主導地位的賣方市場正在緩慢轉變——不是完全進入買方市場領域，而是轉向使買賣雙方處於更平等地位的中間地帶。

在截至8月20日當週的Realtor.com每週房地產報告中，顯示中位掛牌價同比仍上升14.4%，新上市房減少12%，市場庫存量增加26%，上市天數增加4天，同時8月25日當週的30年期抵押貸款固定利率平均為5.55%，較上一週增加0.42%。（見表）

房屋在市場上停留更長

過去兩年，房地產銷售步伐明顯加快。在全美，房屋在被搶購前，在市場上的中位天數為35天。但這種熱潮正在減弱。

「連續第4週，房屋在市場上的停留時間比去年更長」，經濟學家徐嘉怡補充道：「隨著買賣雙方都適應重新平衡的市場，預期發生了變化，降低了市場的緊迫感，並加強了銷售時間延長的趨勢。」

房屋賣家不太熱衷於上市

雖然今天的購房者不太熱衷於積極行動，但賣家也在拖延市場。在最新的新房源數量比去年同期下降了12%。待售新房源數量已出現連續第7週同比下降，並連續第2週出現兩位數下降。

這種「不願上市」的現象，不僅意味著買家可以選擇的新房源更少，而且還可能使市場的再平衡趨勢失衡。

「賣家的這種回調可能會減緩房地產市場重新平衡的速度」，徐說：「尋求更多議價能力的買家可能需要耐心。」

房價仍然很高

儘管賣家對上市房產興致缺缺，但是：賣家仍然可以賺錢，因為房價繼續飆升。目前，全美房地產中位掛牌價為449,000美元，比去年同期上漲了14.4%。

房價已經連續36週以兩位數的百分比攀升。正如數據顯示的那樣，房屋淨值仍處於歷史高位。

但時間似乎正在削弱房市的熱度，對買家來說也有一些好消息：儘管房價很高，徐說：「通常更多的季節性價格放緩還在後面。」

抵押貸款利率再度上揚

根據房地美的數據，截至8月25日的當週，平均30年期固定利率抵押貸款從前一週的5.13%飆升至5.55%。

這對買家來說是個可怕的消息，因為這表示房屋融資比一年前要貴得多。

也許這就是賣家越來越不願意上市的原因：如果他們必須購買新家，他們將不得不以今天更高的利率鎖定新貸款，這可能會很快吞噬他們剛剛獲得的售房利潤。因此，正如徐指出的那樣，「如今近四分之三的潛在賣家也計劃購買另一套房子，似乎更多的房主決定留在原地。」◇

本文刊載於舊金山8月31日地產版

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【2022年08月20日訊】（記者薛明珠編譯報導）房屋交易網站Zillow最新報告顯示，隨著按揭貸款利率上升，全美各地的房屋市場持續降溫。7月份，灣區房價創全美房價最大月度跌幅。

根據Zillow的數據，聖荷西-桑尼維爾-聖塔克拉拉都市區獨棟房屋的平均價格，從6月到7月下跌了4.5%，降至156萬美元；與此同時，舊金山-奧克蘭-伯克利都市區的房價下跌了2.8%，降至144萬美元。

7月房價大幅下跌的城市還有：亞利桑那州的鳳凰城（Phoenix）平均下跌2.8%，達到47.08萬美元；德克薩斯州的奧斯汀（Austin）平均下跌2.7%，達到56.56萬美元；加州的沙加緬度（Sacramento）平均下跌2.5%，達到61.13萬美元；北卡羅來納州的羅利（Raleigh）平均下跌2.5%，達到45.7萬美元；加州的聖地亞哥（San Diego）平均下降2.5%，達到89.42萬美元。

相比之下，全美範圍內的房價下降了0.01%，為35.7萬美元。

Zillow高級經濟學家傑夫．塔克（Jeff Tucker），在Zillow網站上說，按揭貸款利率的飆升，將許多買家擠出了市場，舊金山灣區房價，出現全美最大跌幅並不意外。

塔克認為，「首要原因是，這裡是全國房價最貴的地方」，「買家已經到了崩潰的地步。」

在過去兩年多的疫情期間，許多買房者受到歷史低位按揭貸款利率的支持，加上可以遠程工作，擺脫上班地點的限制，都投入到房屋的搶購潮中，有時出價甚至超過要價數十萬美元。

但是，隨著美聯儲近幾個月提高借貸成本，以減緩失控的通貨膨脹，按揭貸款利率亦隨之飆升，狂熱的房屋需求和創紀錄的房價不斷地降溫。

目前，30年期固定期貸款的平均年利率在5%-6%之間。雖然最近幾週利率有所下降，但仍然是疫情最嚴重時期低於3%的年利率的兩倍左右。實際上，即使按揭貸款利率的小幅上升，也會對買房的實際成本，產生巨大影響。

Zillow報告稱，目前，聖荷西都市區一套普通房屋，每月的按揭付款，達到了8,371美元，稅收和保險費包括在內；與2019年7月相比，上漲了60%。這是聖荷西都市區房屋租金中位數3,369美元的兩倍多。

舊金山都市區每月平均按揭付款為7,623美元，較3年前增長了56%。該地區的房屋租金中位數是3,277美元。

Zillow高級經濟學家塔克說，除了利率上升之外，該地區相對較大的遠程勞動力，以及股市下跌導致科技工作者的資產縮水，也是造成買家撤出房市、房價下跌的原因之一。

灣區的一些科技公司，如 Coinbase和PayPal等，至少解僱了數百名員工。塔克說，許多人「突然之間，發現自己的預算，比自己預期的要少得多。」

不過，南灣的一位房地產經紀人拉梅什．拉奧（Ramesh Rao），對《聖荷西水星報》表示，當地仍然有很多買家，在尋找狀況良好的房子，賣家只需要在經歷了兩年房價上漲的情況後，調整他們的預期。拉奧說：「現在推動市場的主要因素，是準確的定價。」

根據Zillow的報告，7月份，聖荷西都市區降價房屋的比例是19.5%，而在6月份，這一比例為13.5%。在舊金山都市區，掛牌上市的房屋降價的占比是17.5%， 6月份為12.5%。◇

【2022年07月22日訊】（記者李歐編譯報導）在疫情驅動的購房狂潮之後，房地產市場已經放緩，由於抵押貸款利率上升、高房價、通貨膨脹和經濟不景氣，導致房屋銷售下降，供應開始增加。但仍能買得起的人繼續以前所未有的比例搬遷，主要是因為飆升的住房成本，使昂貴的城市變得更加遙不可及，卻使相對實惠的地方更具吸引力。

購房者正在尋找坦帕和聖安東尼奧等較便宜的地方，部分原因是住房和其它商品的成本飆升，限制了他們在美國許多城市購買房屋的能力。

創紀錄的32.6%的全美Redfin用戶希望在第二季度從一個都會區搬遷到另一個都會區，略高於第一季度的32.3%和疫情前的約26%。

搬遷人潮的不衰，解釋了房價繼續往上的原因。截至7月9日的一週，Realtor.com的掛牌中位價仍比一年前高出15.9%，六月份比兩年前高出31%。

「舊金山或聖荷西的典型住宅現在售價超過150萬美元。再加上今天超過5%的抵押貸款利率，你的月供會非常高，」Redfin副首席經濟學家泰勒・馬爾（Taylor Marr）說：「這些因素，以及更多公司為員工提供遠程工作的永久靈活性，推動更大比例的買家考慮在其它地區買房。那些在洛杉磯買房超出預算的人，也許能夠在鳳凰城或聖安東尼奧買得起房子。」

佛州看到更多買家

邁阿密是第二季度最受歡迎的搬遷目的地，與第一季度持平。受歡迎程度是通過淨流入量來衡量的。

佛州的坦帕（Tampa）位居第二，其次是鳳凰城、沙加緬度（Sacramento）和拉斯維加斯。佛州科勒爾角（Cape Coral）、聖地亞哥、佛州北港（North Port）、德州聖安東尼奧（San Antonio）和達拉斯（Dallas）躋身前10名。表明溫暖的陽光地帶一直是搬遷者的最愛。

邁阿密、坦帕、科勒爾角和北港的淨流入量高於一年前。紐約和芝加哥的買家通常是這幾個地點的購房者。

坦帕的Redfin經理埃里克・奧西洛（Eric Auciello）表明：「抵押貸款利率的飆升使一些買家退出了市場，但它也有助於緩解競爭，並遏制當地人和外地人之間的競購戰。很多在市場高峰期一直出價過高的買家，現在他們的報價都被接受了，在某些情況下，他們甚至可以使用FHA貸款，支付更少的首付並保有估價的保障條件。」

搬入聖地亞哥和聖安東尼奧的人數也在上升，第二季度的淨流入量高於去年同期。洛杉磯是搬到這兩個地方的共同來源。

與此同時，從去年開始，鳳凰城、沙加緬度、拉斯維加斯和達拉斯的淨流入量開始放緩。這部分是因為這些地區的房價上漲了很多，使它們從相對負擔得起的價格，變成了不太負擔得起的價格。

例如，鳳凰城的價格在六月份同比上漲20%至48.5萬美元，而在拉斯維加斯則上漲23%至45萬美元。儘管如此，這些地方比舊金山和紐約等沿海樞紐要便宜得多。

搬離舊金山的人正在增加

舊金山第二季度的淨流出量是所有主要城市中最高的，有23.2%，與第一季度的23.9%基本持平。主要遷往沙加緬度或是外州的西雅圖。

洛杉磯、紐約、華盛頓特區和西雅圖皆是流出量的前5名，因為購房者通常希望搬出昂貴的就業中心。

隨著永久性遠程工作成為許多員工的常態，與一年前相比，更多的購房者正在搬出大多數昂貴的城市。人們離開的前5個地方中有4個的淨流出量逐年增加。一個例外是紐約，那裡的外流正在放緩。◇

本文刊載於舊金山7月20日地產版

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【2022年07月27日訊】（記者李歐編譯報導）六月份美國典型房屋的每月抵押貸款還款額達到1,613美元，比上個月再增長4.5%，比一年前高出 62.3%，比2019年六月高出75.7%。另外，全美典型租金首次超過每月2,000美元，但增長正在放緩。根據Zillow房屋價值指數，目前典型的美國房屋價值為354,165美元。

待過戶銷售量急劇下降

負擔能力的挑戰正在削弱以前炙手可熱的市場競爭，導致聖荷西、西雅圖和鹽湖城等地的待過戶銷售量急劇下降。

買家們有更多的房源選擇和更多的時間找到合適的房子，並且不太可能面臨競購戰。

房價增長放緩

六月份房屋價值年升值連續第三個月降溫，從四月份的20.9%的歷史高位回落至 19.8%。但它仍大幅高於疫情前，2019年六月記錄的4.6%的同比增長。

不過，現在月度價格增長大幅放緩，從四月的1.6%降至六月的1.2%（經季節性調整）。甚至更低的0.8%的未調整月度價格增長，表明在不久的將來會進一步減速。

從五月到六月，聖荷西、西雅圖、舊金山和聖地亞哥（均屬於5個最昂貴的主要都市區）的房價實際上略有下降，而奧斯汀的房價在整個疫情期間漲幅最大。這些大都市的年升值仍然強勁——從舊金山的15.4%到奧斯汀的25.2%。但庫存的急劇增加和掛牌價格的高降幅，都表明這些頂級市場至少在未來幾個月內會出現明顯的降溫。

更多庫存留在貨架上

所幸，今年庫存穩步上升，使一月份的同比減少30.4%，下降到六月份的9.1%。但疫情的總缺口遠未填補——自2019年六月以來，庫存仍下降了46%。

極其昂貴的都會區，以及在疫情期間價格上漲幅度最大的城市——舊金山、奧斯汀、鳳凰城和西雅圖——的庫存水平最接近2019年的水平。這再次顯示這些地區的競爭比美國其它地方放鬆得更快。

缺乏負擔得起的選擇也是導致銷售放緩的原因。在新的待過戶房屋銷量（Pending Sales）環比跌幅最大的15個主要城市中，有12個屬於最昂貴的房地產市場。五月至六月的新待過戶房屋銷量下降最快的是聖荷西（-24.3%）、西雅圖（-23.9%）和鹽湖城（-20.8%）。

相反，在每月銷售量回落最小的15個主要城市中，有10個是15個最便宜的大型市場之一。

還有一個放緩指標，上市中位天數已經增加，這意味著買家有更多的時間來購房、比較和評估選項。房源進入待過戶階段，通常是7天時間，這表示價格具有競爭力的房屋仍在快速銷售。

美國各地降價房屋的比例也在上升，達到14.8%，達到2019年11月以來的最高水平。鹽湖城（24.1%）、沙加緬度（21.7%）和鳳凰城（20.4%）等地的上市房降價比例最高。◇

本文刊載於舊金山7月27日地產版

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責任編輯：李曜宇