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【2022年10月18日訊】（記者李歐編譯報導）自從新冠疫情以來，美國房地產市場不斷創紀錄，現在為貸款支付的首付額也創紀錄了。據統計今年5月，購房者為首付額支付了歷史新高的金額。

對於在美國購買的所有類型房屋，買家支付的首付平均金額創歷史新高。在大蕭條（2008-2009）的住房危機期間下跌後，平均首付金額穩步增加。然而，自 2020 年初疫情爆發以來，平均首付金額激增，在今年5月達到歷史新高。

中檔住宅的平均首付額同比增幅最高（19%），其次是低檔住宅（15%），然後是高檔住宅（13%）。

房價在首付規模中起著重要作用，隨著過去幾年房價的上漲，平均首付也隨之上漲。

根據CoreLogic公共記錄數據，顯示所有銷售價格層級的平均首付金額都有所增加。6月份（統計5月份的數據），低層住宅（售價低於中位銷售價格75%的住宅）的平均首付金額約為30,186美元，高於2021年同月的26,314美元。

同樣，按銷售價格等級劃分的平均首付百分比。今年6月，低層住宅的平均首付比例，約為售價的12%。

6月份中檔住宅（售價在中位數銷售價格的75%至125%之間）的平均首付金額為63,071美元，高於去年同月的52,862美元。中層住宅的平均首付比例，約為6月份房屋銷售價格的14%。

同樣，6月份高級住宅（售價超過中位銷售價格125%的住宅）的平均首付為152,022美元，高於2021年同期的134,535美元。高級住宅的平均首付百分比，6月份約為21%。高檔住宅的抵押貸款多為大額貸款或巨額貸款，一般需要較大的首付。

中檔住宅的平均首付金額同比增幅最高（19%），其次是低檔住宅（15%）。相比之下，高檔住宅的同比增幅僅為13%。

首付額正從峰值下降

雖然，飆升的房價和激烈的競爭相結合，促使許多買家在大疫情期間提高了首付。但隨著房市在高抵押貸款利率和經濟不確定性下降溫——購房者不再像過去那樣負擔得起——首付額正從峰值下降。

根據Redfin數據，美國典型房屋（中位數房價）的購房者在7月份申請了抵押貸款，首付為62,500美元。這比去年同期增長了13.6%——幾乎是疫情前2019年7月首付中位數32,917美元的兩倍。增加的首付和接近歷史最高水平的每月抵押貸款支付，使潛在買家更難買得起房。

但在5月和6月達到66,000美元的峰值後，近幾個月首付額略有下降。下跌的部分原因是在高抵押貸款利率、通貨膨脹、股票低迷和廣泛的經濟不確定性的影響下，房地產市場正在降溫。

更高的每月抵押貸款支付，以及其它商品和服務成本的上漲，削減了買家的預算，使得支付巨額首付變得更加困難。房地產市場放緩也意味著房屋競爭減少，代表買家不一定需要提供大筆首付來搶得房屋。◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年10月10日訊】（記者李歐編譯報導）全美房價仍高於一年前，而且抵押貸款利率已經飆升到15年來最高位置，以致購房者在相同的每月支出之下，能獲得的房屋面積大大縮水，例如聖地亞哥，今年比去年減少了四百多平方英尺。

一位每月預算為3,000美元的聖地牙哥購房者，可以以目前6.7%的抵押貸款利率購買931平方英尺的房屋。一年前利率處於3%的歷史低點附近，以相同預算，可以購買1,366平方英尺的房屋。今年減少的面積大約有兩個臥室大小，換句話說，原本可以買三臥房獨立屋的人，如今可能只夠購買一套公寓。

這個調查是根據Redfin對今年9月29日與2021年9月30日之間，所進行的統計，該分析包括在美國人口最多的50個大都市地區。

對於每月預算為3,000美元的買家而言，聖地亞哥有435平方英尺的差異，是人口最多的50個大都市中，面積差距最大的一個。因為抵押貸款利率急劇上升至15年來的最高水平，正在削減全國購房者的預算。高利率使每月的住房支付費用顯著增加，尤其是大多數地區的房屋銷售價格仍高於一年前。

「飆升的抵押貸款利率正在影響潛在買家的計畫，」Redfin高級經濟學家謝哈里亞爾・博哈里（Sheharyar Bokhari）說：「許多潛在買家正在退出市場，因為他們再也買不起他們想要的房子，導致房屋銷售急劇下降。對於現在需要房屋，並且仍然可以負擔得起的買家來說，妥協是遊戲的名稱。一些買家會選擇犧牲地段或搬離市中心到更遠的地方，以便獲得他們想要的空間，而另一些人則會在他們理想的位置中選擇一個較小的房子。」

從理論上講，抵押貸款利率上升，應該會導致房價下跌到足以彌補每月額外的利息成本，這意味著買家可以買得起同樣大小的房子。但是，儘管大多數大都市的房價已從2022年的峰值回落，但除了灣區和其它一些地方外，大部分地區的房價並沒有比一年前下跌。這主要是因為缺乏待售房屋。

例如，在聖地亞哥，8月份房價同比上漲7%，中位數從74萬9,000美元上漲至80萬美元。即使沒有更高的貸款利率，購房者每月的住房付款也會更加昂貴，但隨著利率翻倍以上，它們的價格要貴得多。

今天購買中位價房屋的聖地亞哥買家，將每月支付超過5,000美元，利率為6.7%，高於去年中價位房屋的3,500美元，利率為3%。因此，買家需要尋找更便宜的房屋，這通常會轉化為較小的房屋。

在大多數大都市，抵押貸款利率上調，至少讓購房者的搜索的房產面積，減少了約100平方英尺。

繼聖地亞哥之後，新澤西州的紐瓦克，也讓購房者的負擔能力大幅下降。每月預算為3,000美元的紐瓦克買家，如今可以買得起1,726平方英尺的房屋，低於一年前的2,156平方英尺。（見表）

面積相差最多的前五名還有：紐約州納蘇縣（1,300平方英尺，一年前是1,712平方英尺）、丹佛（1,571平方英尺，一年前是1,933平方英尺）和俄勒岡州波特蘭市（1,504 平方英尺，一年前是1,800平方英尺）。

抵押貸款利率上升，對不同城市的房屋規模和負擔能力的影響不同，因為價格和價格年增長都因地而異。可供購買的房屋組合，在不同的都市區，以及從一年前到下一年也有所不同。

在這項分析中，50個大都市中有29個的潛在買家，其支付價格範圍內的抵押貸款利率翻了一倍以上，至少減少了100平方英尺的面積。在本次分析中，6個大都市的3,000美元預算，用於購買可負擔的典型房屋面積低於1,000平方英尺：聖地亞哥、聖荷西、阿納海姆（Anaheim）、奧克蘭、舊金山和紐約。一年前，只有舊金山屬於這一類。

只有弗吉尼亞海灘（Virginia Beach）和佛羅里達州坦帕（Tampa）的買家可以買得到比一年前稍大的房屋（大21平方英尺）。這可能是因為今年待售房屋的選擇與去年的待售房屋有很大不同。房屋可能更大，但在其它方面價值較低——也許它們位於不太理想的位置或老舊且未翻新——因此價格較低。◇

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【2022年10月01日訊】（記者李歐綜合報導）如果你經常在關注美國房地產的消息，可能會發現，現在雖然市場的買氣銳減、可售房庫存上升、多地房市都在降低掛牌價，但是，房價其實沒有那麼低，想要抄底買房，似乎還未到時機。這是什麼原因呢？

目前，30年房貸固定利率突破6%，這是因為美聯儲在對抗40年以來最高的通脹率所造成的。那麼房貸利率的攀升，已經明顯打壓房市，交易量出現每月下滑，根據全美房地產經紀人協會的數據，8月份成屋銷售環比小幅下滑，已經是連續第7個月下滑。美國4個主要地區，只有中西部環比下降3.3%，其餘幾乎持平。然而，與去年同期相比，所有地區的銷售量都下降了兩位數的百分比。

雖然房屋銷售疲軟，但是房市並沒有崩盤表現，因為幾乎不存在不良房地產的銷售。短售房、止贖房的比例非常低，而且房價仍然比去年高。所以，之前很多人都預期在房價崩盤時抄底，可是到現在還看不到很明顯的降價，只有在少數幾個城市有出現同比負增長的情況，例如根據Redfin最新的9月份數據，舊金山房價同比下降6%，奧克蘭下降2.5，紐約州的水牛城下降0.1%、夏威夷州檀香山下降1.4%，新奧爾良下降一成。

請看視頻：全美房市降溫 為何還無法抄底買房？｜只有這些城市房價比去年低｜銷售繼續疲軟 崩盤了沒？｜競價最少的城市｜首次購房者不放棄【美國地產熱點】第86集

其餘大部分的地區、城市，雖然也是在降低掛牌價，但價格仍比去年高，另外在競價的比例都有不同程度的降低，例如8月份，只有十分之四的Redfin房屋報價面臨競爭，但去年同期卻高達63.5%。7月有47.2%，這個比例也出現連續7個月的下降。德州的聖安東尼奧是比例最低的，只有21.7%，其次是佛州的坦帕、華盛頓州的奧林匹亞、鳳凰城和明尼阿波利斯，競價率都不到30%。

另外，現在上市天數也越拉越長，看Realtor.com的數據，房產在8月份停留42天，比去年8月又多了5天，但還是比疫情之前快了22天。如果是看Redfin的數據，截止9月18日的4週期間，房屋在市場上的中位數為29天，高於一年前的23天。雖說不同的地產數據公司，會有不同的統計結果，但是趨勢是大致相同的。

根據全美房地產經紀人協會8月份的報告，首次購房者占8月份銷售量的29%，與7月和去年8月保持一致。這個數據在2021年一整年平均是34%。所以首次購房有出現下降，但不是很大程度的減少，還是有很多人想要完成美國屋主夢。

8月份的全現金銷售占所有交易的24%，與7月份持平，但高於去年8月的22%。如果是個人投資者或第二置業者，在8月購買了16%的房屋，這當中有許多是全現金交易，比例高於7月的14%和去年8月的15%。至於止贖或短售的不良銷售，約只占1%。這個部分，我們可以解讀為，因為利率不斷加高，促使這些資金足夠、口袋夠深的人，更想使用全現金買房，試圖擺脫購房成本的上升。

至於可售房的庫存量，雖然幾個月下來，庫存量同比都是雙位數百分比的增加，一部分是因為去年上市量太低、買氣太旺造成的高低差。

但現在，新上市房其實一直在下降，因為美聯儲瘋狂加息、股市又重挫、國際經濟局勢不穩，最直接的是房貸利率破6%，導致很多屋主根本不敢換房，因為他們之前的利息都很低，如果一換房，住房成本馬上飆升四五成，我想很多人都會暫時忍一忍不換房；另外，很多屋主都認為年初賣房的最好時機已經過去了，賣不到心目中理想的好價格，乾脆就不賣了。

所以，原本很多人都認為美聯儲加息、利率往上，房市和經濟就會崩盤，失業人數會大增，很多屋主就會拋售房屋，結果現在看來不是這樣發展。現在屋主惜售，買家觀望，房價雖然每月逐漸出現降價，但是新上市房同樣在減少，8月份新上市房同比減少13.4%，可銷售的房源遠低於疫情之前。

因此，我們看到房價在連續11週下降之後，在9月初至中旬，房價反而上漲了1%，因為市場上的理想房屋少之又少，因此買家在選擇的緊張程度上並沒有得到太大的緩解。◇

責任編輯：李曜宇 #

【2022年09月29日訊】（記者李歐編譯）鳳凰城、奧蘭多和拉斯維加斯等，這幾個太陽地帶城市，在疫情期間吸引了數以萬計的購房者，從而推高了房價。現在，他們的房地產市場是全國降溫速度最快的市場之一，買家在大量退出交易。

在全美範圍內，8月份約有64,000份購房合同取消，相當於當月簽訂合同量的15.2%。這高於一年前的12.1%，與7月份修正後的15.5%相當。在過去的3個月裡，這一百分比一直徘徊在15%左右——這是有記錄以來的最高水平。 在大疫情之前，它大約在12%左右。在疫情爆發的初期2020年3月份，曾飆升到17%。

房地產市場放緩之際，買家在交易中更容易放棄合同，因為這通常在合同中包含驗房、融資和房屋估值等意外保障條件，買家可以因為某些條件沒有達成，而取消購買。一些買家也可能因為盼著房價是否會再下跌，而退出交易。

拉斯維加斯Redfin房地產經紀人阿貝利（Tzahi Arbeli）說：「今天的購房者正在慢慢地探索他們的選擇，而六個月前，他們不得不迅速採取行動，竭盡全力競爭，因為房屋幾乎立即出售。」，而且「購房者現在會進行驗房，如果他們找到了另一個他們更喜歡的房子，就會退出。」

抵押貸款利率飆升也可能是一個因素。上週（9月22日）平均30年期固定抵押貸款利率達到6.29%——自2008年以來的最高水平——使典型購房者的每月抵押貸款還款額比一年前增加了45%。

「一些購房者發現，當他們簽訂合同並鎖定抵押貸款利率時，利率可能會比他們參觀房屋，或是獲得貸款預批時高得多。邁阿密的Redfin賣方經紀人修特（Sam Chute）說：「我建議賣家根據當前的市場，對他們的房屋進行有競爭力的定價，因為交易正在放緩，買家不再願意支付天價。」

太陽地帶面臨最多合同取消

在佛羅里達州的傑克遜維爾（Jacksonville），8月份取消了大約800份購房合同，相當於當月簽訂合同的26.1%。這是50個大都市區中比例最高的。接下來是拉斯維加斯（23%）、亞特蘭大（22.6%）、佛州奧蘭多（21.9%）、佛州勞德代爾堡（Fort Lauderdale）（21.7%）、鳳凰城（21.6%）、佛州坦帕（21.5%）、德州沃思堡（Fort Worth）（21.5%）、聖安東尼奧（21.1%）和休斯頓（20.6%）。

上述所有10個都是屬於太陽帶的都會區，在疫情期間，該地區在購房者中的人氣飆升。10 個大都市中有4個——拉斯維加斯、鳳凰城、坦帕和聖安東尼奧——一直在熱門搬遷目的地名單中名列前茅。這些地區最初吸引了購房者，因為它們相對負擔得起，但需求的湧入導致價格飆升，加之今年利率上升之後，令當地房市快速冷卻。

傑克遜維爾、拉斯維加斯、奧蘭多、鳳凰城和坦帕都是目前美國降溫速度最快的房地產市場，而聖安東尼奧、坦帕和鳳凰城的購房者競爭率最低。

許多取消交易最少的都會區是人們在疫情期間離開的城市，包括灣區和紐約。新澤西州的紐瓦克（Newark）的交易取消比例最低（2.7%），其次是舊金山（4.2%）、紐約州納蘇縣（Nassau County）（6.1%）、紐約（7%）、賓州蒙哥馬利縣（Montgomery County）（7.6%）、聖荷西（8.2%）、密爾沃基（Milwaukee）（8.9%）、加州奧克蘭（9.2%）、波士頓（10.1%）和西雅圖（10.3%）。

這10個大都市中，除了蒙哥馬利縣和密爾沃基，都在7月和8月經歷了最大的（Redfin）購房者淨流出量。◇

責任編輯：李曜宇#

【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯報導）進入9月份之後，早秋的房地產市場似乎顯得更加樂觀，對買家、賣家來說是各謀其利的好時機。我們看到市場對買家更加有利，但對賣家卻不過分削弱其優勢。

房地產通常被視為零和遊戲，購房者的收益即是賣方的損失，反之亦然。然而，截至9月3日一週的房市統計數據中，發現在談判桌上的兩邊，都有表現的機會。

首先，對買家來說，好消息是秋季通常是買房的最佳時機——今年秋季的情況比往年好，市場上大量的房屋上市期比以往更長。

Realtor.com的首席經濟學家丹妮爾・海爾（Danielle Hale）在分析中指出：「對於今天的購房者來說，有更多的房屋可供出售，並且可能有更多的時間來出價。」

同時，對房屋賣家來說，好消息似乎是「重新認識到當今賣家的相對優勢」，海爾繼續說。也就是，由於房價仍高於去年，房屋淨值依然在歷史高位。

因為數字永遠不會說謊，而且這裡的最新數據表明，對購房者和賣家來說，所有人都能收穫秋季市場的紅利。

房價在這個季節向下走

在截至9月3日的一週，掛牌價格比去年同期上漲了13.4%。這已經是房屋的典型掛牌價，連續第38週比去年同期上漲兩位數。

然而，每個月房價都在螺旋式下降，這對購房者來說是個好兆頭。來自Realtor.com的8月份數據顯示，全美房價中位數為43.5萬美元，低於6月份45萬美元的歷史高位。

「隨著我們進入下半年，房價通常會下跌，這種季節性趨勢在過熱的新冠疫情房市中受到了一定程度的破壞」，海爾說：「今年的數據表明了一種更令人期待的模式。」

新房源下降，但庫存充足

許多賣家仍在為錯過市場高峰而自責。結果，越來越多的人根本不想將房產上市。因此，進入市場的新房賣家數量同比下降了6%。這標誌著待售新房源數量連續第9週同比下降。

然而，這比前3週的跌幅要小，前三週經歷了兩位數的跌幅。此外，在經歷了極其低迷的8月之後，整體房屋庫存——包括新上市和仍在市場上徘徊的舊房——增加了27%。

「由於買賣雙方適應了不斷變化的房地產市場狀況，房地產市場從5月到7月的庫存快速增長，在8月停滯不前」，海爾解釋道：「這週的數據結束了連續4個星期的放緩勢頭。」

不過，海爾也表示，新上市房源的數量是賣家的晴雨表，預示著即將發生的事情——並將成為未來值得關注的數字。

房屋銷售放緩，但不是放鬆

8月，房源在市場上僅停留了34天就被搶購一空——這比2017年至2019年的典型8月快了22天。但房地產市場瘋狂的「疫情」速度終於要結束了。

與去年同期相比，房產在市場上的銷售天數增加了5天。「連續第6週，房屋在市場上的停留時間比去年更長。」海爾說。

儘管如此，這絕不是讓買家悠閒度過美好時光的機會，海爾指出，「相對於疫情之前，購房者需要做出更快的決定。」

抵押貸款利率高達近6%

根據房地美的數據，截至9月8日的一週，平均30年期固定抵押貸款利率從前一週的5.66%上升至5.89%。對於買家來說是一大痛苦。

根據抵押銀行家協會（MBA）截至9月2日當週的每週抵押貸款申請調查數據，抵押貸款申請比一週前下降了0.8%。

再融資指數比前一週下降1%，比一年前的同一週下降83%。經季節性調整的購買指數較一週前下降1%，比一年前的同一週下降了23%。

購房情緒指數

房利美（Fannie Mae）每月調查的購房情緒指數（HPSI），8月份再度下降0.8點至62.0，是連續第6個月下降，原因是高房價和抵押貸款利率上升，繼續影響消費者情緒。

73%的消費者繼續表示現在是「購買的糟糕時機」。自疫情開始以來，消費者首次在網上對房價的未來走勢持中立態度，8月越來越多的人報告說，房價將下跌。

同時，更大的比例報告了抵押貸款利率將下降的預期，儘管大多數人仍然認為抵押貸款利率將在未來12個月內上升。與去年同期相比，全指數下跌了13.7點。

「上週（截至9月2日）抵押貸款利率走高，因為市場繼續重新評估經濟前景和貨幣政策走向，預計短期利率將走高，並在更長時間內保持較高水平」，MBA的高級副總裁兼首席經濟學家邁克・弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）說。

弗拉坦托尼補充：「最近的經濟數據可能會阻止，短期內抵押貸款利率的任何顯著下降，但8月數據中描繪的強勁就業市場應該會支持住房需求。目前，還沒有購買申請反彈的跡象，但強勁的就業市場和住房庫存的增加，應該會導致購買活動最終增加。」◇

本文刊載於舊金山9月14日地產版

每週為您獻上舊金山最新消息

責任編輯：李曜宇

【2022年09月07日訊】（記者馬尚恩綜合報導）抵押貸款利率提升和庫存房數量的持續增加，讓地產市場出現冷卻跡象。很多買家開始猶豫觀望，想知道現在是否是一個買房的合適時期。與普通人相比，好萊塢的明星似乎沒有那麼多顧慮。

近日，好萊塢明星格雷厄姆（Laren Graham）在洛杉磯費利茲（Los Feliz）的一個著名社區內，花了270萬美元購買了一處西班牙風格的獨立住宅，面積約2,000英尺，可遠眺格里菲斯天文台的壯觀景色。格雷厄姆（Laren Graham）於2000年時曾在風靡一時的電視連續劇《奇異果女孩》中扮演主要角色。

這個僅有大約60戶人家的封閉社區位於格里菲斯公園南側山腰，臨近好萊塢。在購買這所豪宅前，格雷厄姆以600萬美元賣掉她在附近長期居住的莊園，這棟別墅是她於2005年以320萬美元購買的。

抵押貸款利率是很多人買房時考慮的首要問題，但對於富人和明星，利率的高低對他們好像沒什麼影響。

受美聯儲持續加息影響 地產市場降溫

據《抵押貸款新聞日報》（Mortgage News Daily）的數據，截至9月2日，30年住房抵押貸款固定利率已上升為6.02%。

另據John Burns公司每月對一千位地產經紀人的調查發現，受美聯儲持續提高利率的影響，今年2月22日到7月22日之間，全美地產市場房屋價格上漲勢頭一路減弱：原來價格上漲的房屋比例為89%，降價房屋比例為1%；半年後，只有20%的房屋價格上漲，降價房屋比例已變為35%；其餘的房屋價格持平。

強勁的就業市場支撐了房屋需求？

8月份，儘管經濟減速、地產市場降溫，但雇主們仍然保持著僱用的熱情。全美新增就業崗位31.5萬個。抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）首席經濟學家邁克·弗拉托尼（Mike Fratantoni）指出，工資增長依然強勁，雖然低於通脹率，但小時工資相對於上一年仍然上漲了大約5.2%。

弗拉托尼認為，雖然抵押貸款利率上升以及房價過高帶來了房屋的可負擔性問題，讓地產市場難以承受，但大多數行業穩定的就業數據以及其它數據表明，經濟仍在增長，可能處於拐點。他預計，9月份美聯儲會議將繼續加息。但隨著家庭收入的持續快速增長，強勁的就業市場支撐了房屋的需求。

美國經濟學界對於9月份加息幾乎已成共識，只有加息大小的區別。美國銀行首席經濟學家邁克爾-加彭（Michael Gapen）對於美聯儲在決定9月份加息75點還是50個點的認識上，他支持認為就業報告比通脹率更重要。

根據在線房地產資訊公司Realtor的數據，8月份房屋市場掛牌價格較上月份大幅下跌，待售房屋數量增加了25%，房屋在市場上的停留時間也為兩年來最長時間。市場上的這種狀況讓一些買房者擔心買房後房價大幅下跌，賠了首付款。

這種擔心開始出現在地產市場，但是，全美地產經紀人協會預測，到今年年底房價將緩慢上漲5%。

現在是否買房？

福布斯網站Money一篇文章認為，現在是否買房，要考慮以下幾個因素：

1. 買房子是抵禦通貨膨脹的好辦法

2022年通脹率超過了房地產的增值。但在一個時間更長的框架內看，買房者從房地產上獲得的回報更高。雖然當前的利率很高，短期內仍會保持高位，但其實買房者支付的利息仍然低於通脹率。在利率下降時，房主可以通過再貸款降低利息。而且，你每月支付的還款中，有一部分是貸款本金。這部分資金在將來賣掉房子時可以收回，而租房者就享受不到這種獲利。

2. 買房者才有的減稅政策優惠

擁有房屋還可享受到抵押貸款利息扣減和資本收益豁免的政策優惠。例如，如果你的收入在25%的稅率範圍內，就可以享有相應的節稅照顧；另外，通過資本收益豁免，在將來的應稅收入收益豁免中，還可以再享有單人25萬美元的稅務減免。這是租房者享受不到的減稅優惠。

3. 房地產長期升值的好處

房地產價格平均年增長率為4%。使用計算投資獲利的72法則，除以年均獲利增長率，可得出18，即18年內你的房產價格將翻一番。從歷史上看，住房價格下跌的趨勢只有少數例外，即2008年和2019年。由此看來，實現房屋增值的可能性更大。

到目前來看，雖然房屋價格放緩，但大多數專家認為，類似2008年的房價崩潰並不存在。◇＃

【2022年08月20日訊】（記者李歐編譯報導）新冠疫情之後，美國房地產市場不僅激烈競爭，房價大漲，而且跨州買房的現象大行其道。現在最新的報告指出，由於購房者的負擔能力受到壓縮，今年第二季跨州尋找可負擔房的需求上升到新高度。

隨著全美範圍內掛牌價格的上漲，以及遠程或混合工作成為許多工作者更永久的選擇，美國購房者更有可能在與目前居住地不同的城市或州尋找新家。

在Realtor.com的季度跨市場需求報告的最新一期中，發現了到外地找房的趨勢，並顯示了負擔能力的重要性。

外地找房需求趨勢

自2020年上半年疫情封鎖高峰以來，上市房來自外州或外地城市購房者的瀏覽量，每個季度都在增加。人們渴望搬到新的地區，在高通脹的情況下追求更實惠的生活費用，更多的戶外休閒機會，利用遠程工作讓他們遠離舊辦公室，或者換到新的工作崗位。（表1）

更多內容請看視頻：美國人為何愛搬家？第二季外州找房飆新高｜有事沒事 搬家就對了｜沒有戶籍制度更有利搬家？｜哪裡受歡迎 哪裡受唾棄？｜搬家熱點降溫最快【美國地產熱點】

這一趨勢在2022年第二季度達到了新的高水位，有超過53%的瀏覽量來自非本地的購房者。

這種趨勢在美國東北地區的購房者中增長最快。在美國西部地區有66%的外地找房比例，是所有地區中最有可能到外地找房的區域。但東北部的人到外地找房，已從2021年第二季度的53%，上升到本季度的63%，與西部相當接近。

來自西部和東北部的購房者不僅更有可能在其它都會區尋找房源，而且他們更有可能在尋找更實惠的地區。在表3中，顯示出各地區人到外地找更貴或更便宜都會區的比例，並將價格差異分成5級：貴25%的都會區、貴10%-25%的都會區、10%以內價格差、便宜10%-25%的都會區、便宜25%的都會區。

數據顯示，西部人和東北部人有超過70%的比例，到外地找尋掛牌中位價至少比他們所在城市低10%的市場，其中63.6%的東北部瀏覽量和58.1%的西部瀏覽量，流向定價至少比其所在地低25%的都會區。

中西部的購房者最有可能到更昂貴的大都市尋找房屋，其中10.1%的外地瀏覽量流向比當地市場高10%-25%的都會區，27.4%的外地瀏覽量去找尋價格高出25%以上的都會區。

紐約市是中西部買家查看的都會區中最貴的，但緊隨其後的是一系列陽光明媚的南部都會區，如開普科勒爾（Cape Coral）、北港（North Port）、達拉斯（Dallas）、邁阿密、鳳凰城和坦帕（Tampa）。

該報告中還把同一都會區的郵政編碼（Zip Codes）進行4種價格分類，以查看不同價格區域向外地找房的模式。儘管多年來，來自最昂貴郵政編碼的購房者對其它市場房源的找尋比例最高，但這一趨勢在本季度真正體現出來。

來自最昂貴的郵政編碼的購房者有64%的比例，搜索其它城市的房屋，相比之下，第二貴的郵政編碼為58%，第三貴和最便宜的分別是53%和50%。

隨著掛牌價格的持續上漲，高價地區的購房者越有可能在其它市場尋找房屋。來自都市區最便宜郵政編碼的購房者，不僅更有可能在自己的市場中尋找房屋，而且與來自最昂貴郵政編碼的購房者相比，他們更有可能尋找價格相似的郵政地區，這反映了他們在房產中建立的資產較少，因此選擇範圍較小。

許多收到外地買家關注的都會區，房價相對較便宜。報告中統計與去年第二季相比，受到外地買家瀏覽增長最多的十個都會區，其中九個掛牌中位價都接近或低於全美中位價，只有舊金山除外。舊金山從疫情之後不受到歡迎，但現在正在迅速反彈。（見表2）

來自更大、更昂貴市場的買家正在瞄準這些提供更多可負擔房的特色都會區。許多人來自相同的州或地區，但在某些情況下（例如來自DC的購房者瀏覽伯靈頓Burlington、米德蘭Midland和奧馬哈Omaha的房產），潛在買家希望搬得更遠，以找到價格合適的房屋。

跨州買房需求明顯

如果將關注範圍擴大到州一級，在其它州搜索房源的購房者的比例，比僅僅在都會區外搜索更為明顯。

從2018年到2020年，這個比例在第二季度徘徊在29%左右。去年躍升至32%，今年第二季達到37%。因為隨著混合和遠程工作變得越來越普遍，現在搬到另一個州的障礙變得不那麼困難了。

其中，弗吉尼亞州有68.9%的買家瀏覽外州房產，也有46%的外州買家瀏覽弗吉尼亞州房產。紐約州、北達科他州、佐治亞州和伊利諾州等，都是買家瀏覽外州房產增幅最多的州；相反，新澤西州、內布拉斯加州、馬里蘭州、弗吉尼亞州和阿拉巴馬州等，是來自外州買家瀏覽增幅最多的州。◇

本文刊載於舊金山8月17日地產版

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責任編輯：李曜宇

【2022年07月27日訊】（記者李歐編譯報導）美國房地產市場的六月份報告顯示，市場繼續放緩當中，成屋銷售量連續第五個月下降，房源庫存有所增加，但房價依然有兩位數漲幅，在銷售速度、現金買房和首次購房的數據都表示買家韌性十足。

根據全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，現有房屋銷售總額完成的交易，包括獨立住宅、聯排別墅、公寓和合作公寓，從五月份下降5.4%，至六月份經季節性調整的年率是512萬套，銷售量同比下降14.2%（2021年六月為597萬套）。

「住房負擔能力下降繼續對潛在購房者造成影響」，NAR首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）說：「抵押貸款利率和房價在短時間內都上漲得太厲害了。」

六月銷售速度仍很快

六月底登記的住房總庫存量為126萬套，比五月增長9.6%，比去年（123 萬）增長2.4%。按照目前的銷售速度，未售出的庫存供應量為3個月，高於2021年五月的2.6個月和2021年六月的2.5個月。

隨著所有地區的價格上漲，六月份所有住房類型的現房價格中位數為41萬6,000美元，比2021年六月（366,900美元）上漲13.4%。這標誌著連續124個月同比增長，是有記錄以來最長的連續增長。

六月的上市中位天是14天，低於五月的16天和2021年六月的17天。上市14天是NAR自2011年五月開始跟蹤以來的最短時間。88%的房屋在今年六月上市不到一個月即售出。

「最後，市場上有更多的房屋」，雲補充道：「有趣的是，上市天數創歷史新低，意味著房價走勢更加模糊。價格合理的房屋銷售速度非常快，但價格過高的房屋卻讓潛在買家望而卻步。」

首次購房比例較五月多

首次購房者占六月份銷售量的30%，高於五月份的27%，低於2021年六月的31%。NAR於2021年底發布的2021年買家和賣家概況報告稱，首次購房者的年度比例為34%。

六月份全現金銷售占交易的25%，與五月份持平，但高於2021年六月的23%。構成大量現金銷售的個人投資者或第二次購房者在六月購買了16%的房屋，與五月持平，較2021年六月的14%略有增加。

不良銷售（止贖和短售）占六月份銷售額的不到1%，與2022年五月和2021年六月基本持平。

根據房地美的數據，六月份30年期固定利率抵押貸款的平均利率為5.52%，高於五月份的5.23%。2021年全年的平均承諾利率為2.96%。

「如果消費者價格通脹繼續上升，那麼抵押貸款利率將會走高」，雲說：「只有在出現通脹峰值的跡象時，利率才會穩定下來。如果通脹得到控制，那麼抵押貸款利率甚至可能會有所下降。」

獨立房和公寓銷售

六月份獨立住宅銷售額經季節性調整後年率為457萬套，較五月份的480萬套下降4.8%，比一年前下降12.8%。六月份現有獨立住宅價格中位數為42萬3,300美元，比2021年六月上漲13.3%。

六月份，現有公寓和合作公寓的銷售額經季節性調整後的年率為55萬套，比五月份下降9.8%，比一年前下降24.7%。六月份現有公寓價格中位數為35萬4,900美元，同比增長11.5%。

區域細分

按67萬套的年增長率計算，東北地區六月份的現房銷售量與五月份持平，比去年六月下降 11.8%。東北部的中位價為45萬3,300美元，比一年前增長10.1%。

中西部的現房銷售在六月份環比下降1.6%，年率為123萬套，較去年六月回落9.6%。中西部的中位價為30萬6,900美元，比一年前增長10.2%。

六月份南部成屋銷售下滑6.2%，年率為226萬套，同比下降14.1%。南部的中位數價格為37萬4,900美元，比一年前反彈16.8%。與其它三個地區相比，南部連續第十個月有最高的價格上漲速度。

六月份西部的現房銷售環比下降11.1%，年率為96萬套，比去年同期下降21.3%。西部的中位價為62.4萬美元，同比上漲9.6%。

Realtor.com 六月份的市場趨勢報告顯示，邁阿密（+40.1%）、奧蘭多（+30.6%）和納什維爾（+30.6%）的中位價同比增幅最大。奧斯汀報告稱，與去年相比，房價下跌的房屋比例增幅最大（+24.7%），其次是鳳凰城（+22.2%）和拉斯維加斯（+20.1%）。◇

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本文刊載於舊金山7月27日地產版

責任編輯：李曜宇

【2022年08月01日訊】（記者李歐編譯報導）我們看到房地產市場正在放緩，價格甚至可能開始下跌。現在，是否應該暫停買房搜索，以獲得更好的交易？

一些潛在買家開始相信，如果他們能有耐心等待這個瘋狂的市場，價格甚至可能會下跌。

Realtor.com撰文說，暫停尋找買房，這是省錢的舉措，還是一廂情願？或許，這還有待觀察。沒有人願意在市場頂部購買，但目前尚不清楚市場是否已經見頂——或者創紀錄的房價和快速上漲的抵押貸款利率，可能會進一步上漲。

但現在，由於美國經濟似乎正處於可能衰退的邊緣，通貨膨脹正在飆升，金融市場陷入了向下調整的時期，因此，房地產市場正在做出一些讓步。

那麼假如現在是時候開始購房了，買家仍然有能力購買嗎？還是應該進入暫停模式？事實證明，雙方都有令人信服的論點。

需要暫停買房嗎？

讓我們把它分解成我們所知道的：還有更多的房屋要出售。賣家爭先恐後地在他們的前院插上「待售」標誌，同時他們仍然可以賣到一個好價格，而建築商已經建造了更多的新住宅。這對購房者來說是個好消息。

與去年同期相比，六月份被迫降價的賣家數量翻了一倍。

我們也知道來自買家的競爭較少。由於較高的利率，能夠獲得抵押貸款資格的買家越來越少。其他擔心高價格和另一場衰退前景的人，正在退出市場。這意味著更少的競購戰。買家不必出價高於要價，甚至可能以低於要價的價格買到房子，而且他們不需要放棄更多的合同意外條件。

儘管如此，許多房地產專家仍建議買家——尤其是首次購房者——在此期間等待。為什麼？因為高價格和高利率的有害組合，已使許多年輕或不太富裕的購房者無法負擔房屋價格，這會讓他們危險地擴大預算。

那些等到秋天或明年春天的人很可能會遇到更多的待售房屋、額外的降價，以及對買家越來越友好的市場。

抵押貸款利率的不確定性

雖然，抵押貸款（按揭貸款）利率通常會在經濟衰退期間下降，然而，美聯儲在七月預計再次大幅加息，以遏制頑固拒絕下降的通脹。當美聯儲的利率上升時，抵押貸款利率通常也會隨之上升。

經濟學家預計，即使經濟低迷導致普遍失業，也不會令大量房主無法支付抵押貸款，因為貸方沒有提供那麼多的風險貸款。而且，仍然有太多人想成為房主，而沒有足夠的住宅可以選擇。

因此，雖然價格可能會持平，甚至在某些價格上漲最多的地區略有下降，但預計它們不會大幅下跌。雖然上升的東西肯定會下降，但不知道什麼時候會下降。把握市場時機並不容易。

一些房地產專家預測房價將繼續上漲。因為，想要成為房主的投資者和人仍然比房源供給量要多得多。預計這將使價格保持高位。

首次購房者應該做什麼？

Realtor.com建議首次購房者，應該對房地產市場，以及對更廣泛的經濟市場，保持警惕。他們對買家提出幾點建言：

一、尋找市場可能發展走向的線索。觀察市場，跟蹤住房趨勢和經濟因素，你會更清楚地知道什麼時候適合你進場，並且不要害怕與房屋賣家以及抵押貸款人進行談判。

二、如果有一天利率下降，請準備好立即突襲。貨比三家以獲得最優惠的利率，考慮支付點數，降低價格，並準備討價還價。如果想鎖定你能找到的最低利率，保持一定的財務靈活性，以便如果利率進一步下跌，你的貸方將批准較低的利率。

三、與幾個月前相比，賣家收到的報價可能會減少。這意味著買家可能不必提供超出要價的價格。你可能不需要放棄房屋檢查，並且可能能夠與賣家協商維修和其它問題。這有助於降低他們的總帳單，甚至降低銷售價格。

四、買家可能也不需要為出價付出太多的代價。你可以進行一些計算，看看是否能降低首付，並用剩餘的錢來降低抵押貸款利率。◇

本文刊載於舊金山7月27日地產版

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責任編輯：李曜宇#

【2022年08月04日訊】（記者李溫迪編譯報導）灣區目前的房租低於疫情爆發之前的水平，然而房價則仍在歷史高位附近徘徊，儘管最近抵押貸款利率上升導致房價走軟。數據顯示，灣區的租房成本和擁有住房成本之間的差距達到了過去至少20年來的最高水平。

穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的數據也顯示，舊金山和聖荷西等大城市的房價與租金之比高於美國其它地區。上一次接近這一比率的時間是在21世紀初，預示著大衰退的房地產泡沫破裂之前。

那麼，這是否意味著現在在灣區租房比買房合適？而且，被視為房地產泡沫可能指標的這種高房價與租金比率，對房價的走勢意味著什麼？

用特定地區的房價中位數除以年平均租金得出的數字被稱為售租比，也就是房價與租金之比。若這個比值較低，則在給定的市場中，擁有房屋比租房更便宜，反之亦然。

據《舊金山紀事報》的報導，穆迪分析公司首席副經濟學家德瑞蒂斯（Cris deRitis）認為，“最理想的經驗法則”是15，它表明大多數家庭大致負擔得起抵押貸款還款，大多數租房者大致負擔得起租金。

而當售租比超過20時，人們就要開始擔心擁有房產的相對負擔能力。根據穆迪分析公司過去20年的數據，在舊金山和聖荷西都會區，這一比值一直遠遠超過這一基準，有時甚至接近美國售租比的三倍。

德瑞蒂斯認為，根本的原因是相對稀缺的高需求，政府法規與合規約束或阻止建設更多的住宅，也是其中一部分原因。

那麼，這種情況是否表明房屋市場處於懸崖邊緣？穆迪分析公司首席副經濟學家德瑞蒂斯表示，灣區的房價不太可能很快下跌。 「考慮到當地居民的收入和生活狀況，我認為（這個比例）對目前的市場來說是可持續的。」「市場能夠維持這些價格和租金。」他預測，房價增長可能放緩，甚至下跌5%至10%，但不會暴跌。

德瑞蒂斯稱，遠程工作趨勢的任何變化都可能影響房地產市場。如果灣區公司的許多員工永遠離開家鄉，這可能會「緩解一些壓力」，並從整體上「消除一些住房需求」；而那些不能遠程工作的人則可能推高租金的需求。不過，收入較高的員工，無論是否遠程工作，對購房市場都可能會產生更大的影響。

「仍然有很多人希望住在灣區，即使他們可以選擇遠程工作。」 德瑞蒂斯表示，「出於這個原因，我們預計房價和租金會有所緩和，而不是突然崩盤。」

那麼，售租比這個數字對租房者和買房者的意義是什麼呢？德瑞蒂斯說，這應該只是獲得了買房與否的一條信息。

他表示，需要記住的是，租金和房價不一定同步變化。而且，更為至關重要的是，這個比例可以表明每月抵押貸款成本與租金之間的相對差距，但它不會告訴你哪種更適合你。

即使這個比率是有利的，還有其它變量需要考慮，如利率、收入、個人的10年財務前景、與購買相關的固定成本、勞動力市場前景，以及是否計劃在一個地區長期居住等。

德瑞蒂斯認為，「這不是一個簡單的等式，但這肯定是一個很好的經驗法則。它可以判斷市場是否過熱」。◇

責任編輯：殷瑞娜

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【大紀元2022年07月15日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）雖然美國房地產市場正在放緩，但房價仍比疫情之前高出二十至三十個百分比，尤其抵押貸款利率還可能往上加高。對美國中產階級來說，買房成為難以實現的夢？找一找，或許還有一些城市向中產階級張開雙臂。

根據全美房地產經紀人協會（NAR）的住房負擔能力指數，在全國範圍內，五月份的住房負擔能力較上月有所減弱。與上月比較，每月抵押貸款還款增加6.2%，而家庭收入中位數則微升0.7%。

與一年前相比，五月份的負擔能力下降，因為每月抵押貸款還款額攀升51%，家庭收入中位數上升4.5%。今年五月的有效30年期固定抵押貸款利率為5.31%，而一年前為3.01%，現房銷售中位價格較一年前上漲14.6%。

面對現實：無論你是普通的中產階級，還是中階經理人，從紐約到洛杉磯，被卡在中間位置是最艱難的。作為中產階級——尤其是如果你碰巧想在當今充滿活力和怪異的房地產市場上買房。

當然，專家們多年來一直在哀嘆中產階級的死亡。而且，很難不悲觀，因為一切的成本似乎都在飛漲——除了大多數美國人的薪資水平。

但是別氣餒，即使房價和抵押貸款利率繼續飆升，在美國仍有一些地方，普通的中產家庭仍然可以舒適地買得起自己的房子——不用到處籌錢。

Realtor.com首席經濟學家丹妮爾‧海爾（Danielle Hale）表示：「今天的中產階級購房者和租房者正受到各方的擠壓，尤其是那些希望通過首次購房成為房主的人。」不過，在部分地區有更多的經濟適用房，「這些地區往往出現在南部和中西部」。

Realtor.com根據Claritas的數據，尋找中產階級家庭能夠找到最多他們負擔得起的房屋的大都市地區，並假設一個中產階級家庭的年收入約為72,000美元，並計算這些家庭最能負擔得起的房價約為28萬美元——比六月份45萬美元的全美中位價低約38%。而且，房主應將不超過稅前年收入的30%用於住房（相當於每年21,600美元的住房成本）或每月1,800美元。

依據以上的條件，Realtor.com找出100個都會區中，擁有28萬美元及以下房產最多比例的前十名：

第一名：俄亥俄州楊斯敦（Youngstown, OH）

中位房價：129,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：85.5%
與許多鐵鏽帶城市一樣，隨著工廠在過去幾十年中關閉，揚斯敦的人口也在減少。但是，在新冠疫情期間，這裡也隨著投資者與首次購房者的競爭，房價一直在上漲。所幸，楊斯敦仍有大量超負擔得起的房屋。

當地的房地產經紀人埃爾‧塞里特利（Al Cerritelli）說：「我們位於匹茲堡、克利夫蘭、紐約和芝加哥之間，這是一個生活成本更低、生活方式更輕鬆的最佳地點。」

尤其在郊區的坎菲爾德（Canfield），這裡有一些評價很高的學校，購房者可以用比洛杉磯或紐約房價的首付款還低的價格，買到非常好的房屋。

例如，一套4臥室、兩層樓的房產，只需20萬美元。預算有限的買家還可以找到不足13萬美元的兩臥室房。

第二名：賓州斯克蘭頓（Scranton, PA）

中位房價：215,000美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：72.3%
在疫情之前，斯克蘭頓和賓州東北部的房地產市場已經變得炙手可熱。現在，由於大量新居民逃離紐約市等高價都會區，該地區變得更加炙熱。

事實上，斯克蘭頓曾為NBC熱門電視劇《我們的辦公室》（The Office）的拍攝地。Realtor.com去年也將斯克蘭頓評為全美最實惠的滑雪城鎮之一。即使人口和受歡迎程度都在上升，Lehigh Valley仍然能夠讓中產階級購房者負擔得起。

在這裡不需要二十萬就能買到兩臥室的房屋，現在的上市房甚至有十萬以內的選項。

第三名：紐約州雪城（Syracuse, NY）

中位房價：199,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：70.3%
這座位於紐約市西北約250英里的鐵鏽帶城市，也見證了眾多工作崗位和人們搬離其市中心，留下了大片的空置房產。然而，近幾年的市中心振興項目，使這座負擔得起的城市成為一個更具吸引力的居住地。

這座大學城是雪城大學（Syracuse University）的所在地，已經擁有充滿活力的餐廳和夜生活場所，以及據稱是世界上最快的5G網絡。去年，該州額外撥出1000萬美元的資金，將市中心擴展到中央商務區的南部和西部，使其成為一個適合步行的地點。

如果想要在該地區起飛前投資，買家可以找到眾多物廉價美的房屋，例如蒂珀雷里山（Tipperary Hill）附近動物園旁的兩居室多戶住宅，要價154,900美元，還可以在軍械庫廣場（Armory Square）中心以289,900美元的價格購買兩居室公寓。

正是這些地方吸引了年輕買家，他們希望成為城市更新的一部分。當地的房地產經紀莎拉‧巴羅斯（Sarah Barrows）說：「我們有相當多的年輕人湧入，這很棒。」

第四名：堪薩斯州威奇托（Wichita, KS）

中位房價：265,000美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：63.3%
根據大威奇托夥伴關係（Greater Wichita Partnership）的數據，全世界高達35%的飛機都是在這個中西部航空之都建造的。當地是麥康奈爾空軍基地（McConnell Air Force Base）的所在地，也有美國發展最快的研究型大學之一——威奇托州立大學。

威奇托也是連鎖美食店必勝客（Pizza Hut）和懷特城堡（White Castle）的發源地，並提供獨特的當地美食：肉桂捲配辣椒碗。

該地區擁有不同年齡的多樣化人口，而且有充足的就業環境。在市場上要找到二十萬左右的房產不是一件難事，甚至是學區房，例如，戈達德學區（Goddard School District）。

在這裡買一套漂亮的房子而不破產很容易，例如一套四層三居室的房子，裡面有一個劇院，要價179,900美元。在市場上令人垂涎的還有一套經過全面改造的三居室房屋，售價為205,000美元。

第五名：德州麥卡倫（McAllen, TX）

中位房價：260,000美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：58.8%
加州人和中西部人一直在收拾他們的家當，並向南部遷移到這個家庭友好的邊境小鎮。在過去十年中，該市人口增長了9%，其中30%的城市居民年齡在18歲以下。這裡被認為是購物聖地，是美國發展最快的城市之一。

麥卡倫以其溫和的冬季天氣、美麗的鳥類和低廉的生活成本而聞名，還為成長中的家庭提供超值的房屋優惠。

市場上有17萬美元的三臥室房，還有六臥室房，而且只要約三十萬美元。

第六名：密蘇里州聖路易斯（St. Louis, MO）
中位房價：273,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：58.5%

第七名：密西根州底特律（Detroit, MI）
中位房價：249,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：57.4%

第八名：阿肯色州小石城（Little Rock, AR）
中位房價：279,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：56.5%

第九名：奧克拉荷馬州塔爾薩（Tulsa, OK）
中位房價：295,000美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：56.5%

第十名：肯塔基州路易斯維爾（Louisville, KY）
中位房價：289,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：54.2%。◇

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本文刊載於舊金山7月13日地產版

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責任編輯：李曜宇#

【大紀元2022年07月27日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）美國房地產市場的六月份報告顯示，市場繼續放緩當中，成屋銷售量連續第五個月下降，房源庫存有所增加，但房價依然有兩位數漲幅，在銷售速度、現金買房和首次購房的數據都表示買家韌性十足。

根據全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，現有房屋銷售總額完成的交易，包括獨立住宅、聯排別墅、公寓和合作公寓，從五月份下降5.4%，至六月份經季節性調整的年率是512萬套，銷售量同比下降14.2%（2021年六月為597萬套）。

「住房負擔能力下降繼續對潛在購房者造成影響」，NAR首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）說：「抵押貸款利率和房價在短時間內都上漲得太厲害了。」

六月銷售速度仍很快

六月底登記的住房總庫存量為126萬套，比五月增長9.6%，比去年（123 萬）增長2.4%。按照目前的銷售速度，未售出的庫存供應量為3個月，高於2021年五月的2.6個月和2021年六月的2.5個月。

隨著所有地區的價格上漲，六月份所有住房類型的現房價格中位數為41萬6,000美元，比2021年六月（366,900美元）上漲13.4%。這標誌著連續124個月同比增長，是有記錄以來最長的連續增長。

六月的上市中位天是14天，低於五月的16天和2021年六月的17天。上市14天是NAR自2011年五月開始跟蹤以來的最短時間。88%的房屋在今年六月上市不到一個月即售出。

「最後，市場上有更多的房屋」，雲補充道：「有趣的是，上市天數創歷史新低，意味著房價走勢更加模糊。價格合理的房屋銷售速度非常快，但價格過高的房屋卻讓潛在買家望而卻步。」

首次購房比例較五月多

首次購房者占六月份銷售量的30%，高於五月份的27%，低於2021年六月的31%。NAR於2021年底發布的2021年買家和賣家概況報告稱，首次購房者的年度比例為34%。

六月份全現金銷售占交易的25%，與五月份持平，但高於2021年六月的23%。構成大量現金銷售的個人投資者或第二次購房者在六月購買了16%的房屋，與五月持平，較2021年六月的14%略有增加。

不良銷售（止贖和短售）占六月份銷售額的不到1%，與2022年五月和2021年六月基本持平。

根據房地美的數據，六月份30年期固定利率抵押貸款的平均利率為5.52%，高於五月份的5.23%。2021年全年的平均承諾利率為2.96%。

「如果消費者價格通脹繼續上升，那麼抵押貸款利率將會走高」，雲說：「只有在出現通脹峰值的跡象時，利率才會穩定下來。如果通脹得到控制，那麼抵押貸款利率甚至可能會有所下降。」

獨立房和公寓銷售

六月份獨立住宅銷售額經季節性調整後年率為457萬套，較五月份的480萬套下降4.8%，比一年前下降12.8%。六月份現有獨立住宅價格中位數為42萬3,300美元，比2021年六月上漲13.3%。

六月份，現有公寓和合作公寓的銷售額經季節性調整後的年率為55萬套，比五月份下降9.8%，比一年前下降24.7%。六月份現有公寓價格中位數為35萬4,900美元，同比增長11.5%。

區域細分

按67萬套的年增長率計算，東北地區六月份的現房銷售量與五月份持平，比去年六月下降 11.8%。東北部的中位價為45萬3,300美元，比一年前增長10.1%。

中西部的現房銷售在六月份環比下降1.6%，年率為123萬套，較去年六月回落9.6%。中西部的中位價為30萬6,900美元，比一年前增長10.2%。

六月份南部成屋銷售下滑6.2%，年率為226萬套，同比下降14.1%。南部的中位數價格為37萬4,900美元，比一年前反彈16.8%。與其它三個地區相比，南部連續第十個月有最高的價格上漲速度。

六月份西部的現房銷售環比下降11.1%，年率為96萬套，比去年同期下降21.3%。西部的中位價為62.4萬美元，同比上漲9.6%。

Realtor.com 六月份的市場趨勢報告顯示，邁阿密（+40.1%）、奧蘭多（+30.6%）和納什維爾（+30.6%）的中位價同比增幅最大。奧斯汀報告稱，與去年相比，房價下跌的房屋比例增幅最大（+24.7%），其次是鳳凰城（+22.2%）和拉斯維加斯（+20.1%）。◇

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本文刊載於舊金山7月27日地產版

責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年04月20日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）如果你希望從首次購買者畢業，再次成為購房者，那麼你應該知道事情將變得更加棘手。除非你是一個真正的「房屋收藏家」，否則你必須賣掉你的房子才能重新購買——會給你的購房過程增加了一層完全不同的焦慮。

在一個理想的情況裡，你會買一個新家，搬家，然後安頓新家。同時等待舊家被順利賣出。

但對於大多數人來說，這是完全不現實的。因為你可能將同時支付兩筆抵押貸款，而且你潛在新房的賣家，可能會根據你是否已賣出舊房來決定這場交易要不要繼續。

據Realtor.com的報導，同時買房和賣房總是不容易的。以下是你需要了解的信息，以確保這兩個過程盡可能的順利。

以下是你需要了解的信息，以確保這兩個過程盡可能的順利。

先了解市場

在你開始認真尋找新房或將你當前的房屋投放到市場之前，請確保你對所在地區（以及你計劃購買的地區）的房地產市場有充分的了解。

詢問你的房地產經紀人：市場是否偏向於買家或賣家？只有這樣，你才能充分制定戰略。在房地產中，你的最佳行動計劃可能取決於賣家或買家是否處於更強大的位置。拿今日的美國地產市場來說，幾乎所有地區都是賣方市場。

先買或者是後買？

你可能會問：你應該先嘗試購買，然後再出售，或者反過來？兩者都有其風險和回報。

先賣房更容易獲得抵押貸款，但這也意味著你需要找一個臨時住所。

先買意味著搬家會更容易，但它也會扭曲你的債務與收入比率，讓你更難獲得新的抵押貸款——更不用說應付兩個月的房屋付款的困難了。

在決定你應該先賣出還是買入時，不要考慮「我怎樣才能讓交易盡可能簡單？」而是問：「我可以處理兩筆抵押貸款嗎？如果我的房子售價低於掛牌價怎麼辦？」

無論你選擇哪種優先，請確保你準備好接受後果：一個是選擇暫時存放你的東西並租房，另一個是承受雙重抵押貸款的經濟負擔。

接受許多外在因素

當同時買賣房屋時，「有很多外部因素」，房地產經紀加里・迪勞羅（Gary DiMauro）說：「我還沒有看過真正順利的運作。」

記住：你不是這個等式中唯一的一方。每個賣家都有一個買家，每個買家都有一個賣家。雖然查看你的總體規劃時，事情似乎進展順利，但這當中還有許多參與的人的不同情況。

你的買家可能難以獲得抵押貸款；你的房屋檢查員可能會在你搬入之前提出需要解決的問題⋯⋯

因此，即使你計劃先賣掉自己的房子並準備在購買時租房，也要知道即使是最好的計劃也會出錯——而且你最終可能會同時兼顧兩種抵押貸款。提前為任何可能性做好準備。

了解你的財務解決方案

對於那些選擇先賣的人來說，這個過程相對簡單。但是，你可能需要考慮回租協議的選擇，在該協議中，你與貸方和買家協商，以便能夠在房產中停留最多60至90天——通常以較低的售價換取或支付給買家租金。

這可以減輕一些尋找新家的壓力，讓你有更多的時間找房子。

但是，如果你先購買，請與你的房地產經紀人討論減少財務負擔和風險的方法。以下是最受買家歡迎的兩種選擇：

合同應急：買家可以要求他們的新房購買，取決於他們舊房的成功出售。如果你正處在競爭激烈的市場，這可能不是一個好的選擇。

過橋貸款：如果你沒有足夠的資金支付第二筆首付，過橋貸款可以讓你同時擁有兩套房屋。它用作短期貸款，旨在幫助你購買，並在出售舊房時償還。

不要因焦慮做出錯誤決定

如果你的房子已經賣掉了，但你還沒有找到新的住處，不要讓焦慮把你推向一個錯誤的決定。

迪勞羅通常建議他的客戶先計劃短期租賃，「這樣他們就不會感到壓力或被迫從事他們通常不感興趣的事情。」他說：「如果他們覺得自己受到了時間限制的壓力，就不應該購買。」

相反，不要因為你身負兩個抵押貸款而緊張，去接受你認為太低的出價。但如果你有一個臨時公寓，你就不太可能妥協。#

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年06月01日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）有跡象表明，房地產市場正在從過去幾年創紀錄的高價回落，但房屋競購戰遠未結束——尤其是在競爭激烈的市場中。Realtor.com撰文表示，買家踏進夢想家園和回到原點之間的區別，可能歸結為對部分房地產術語的錯誤理解。

舉個例子，「最高和最好（highest and best）」和「最好和最終（best and final）」這兩個術語皆用來描述買家提出報價的類型，但兩者有細微差別。 許多房屋賣家要求買家在競標戰中，提交兩種類型的報價中的一種。

你確定你知道這兩種報價的區別嗎？請了解其定義——以及房地產專家的精明策略——這樣你就可以全力以赴，找到你心儀的房子。

「最高和最好」的報價是什麼意思？

當賣家要求買家提供「最高和最好」的報價時，他們通常會試圖引發一場競購戰，並計劃讓潛在買家相互競爭。

波特蘭的房地產經紀人梅麗莎・多曼（Melissa Dorman）說：「當我看到賣家要求『最高和最好』時，我將其解讀為賣家想要一個確定的最終價格和優惠報價條件。」因此，通常賣家希望買家按原樣接受房屋，這在賣家接受報價後，幾乎沒有談判的餘地。

「最佳和最終」的報價是什麼意思？

要求買方提供「最佳和最終」報價意味著賣方希望快速賣房，並且對長時間的談判不感興趣。

「當我看到賣家要求『最好的和最終的』時，這意味著他們不打算讓買家相互競爭」，多曼說：「他們希望給每個人一個平等的機會，並結束（或避免）競購戰。」

「最高和最佳」報價的策略

在激烈的競爭中贏得競標——事後不後悔——並非易事，但只要有一個堅定的計劃就可以完成。

「買家應該要求他們的經紀人盡可能詳細地了解在『最高和最好』的談判期間已經使對方收到的報價」，紐約市的房地產經紀人伊恩・卡茨（Ian Katz）說：「除了價格，他們應該找出賣家認為在報價中最重要的東西。」

例如，賣方是否會在成交後要求簽訂回租協議，這意味著買方將無法立即搬入房屋？還是賣家急於出售房屋並尋找能夠在30天或更短的時間內，快速成交的買家？

聖地亞哥住宅建築和改造公司的總裁格雷格・康托爾（Gregg Cantor）堅持認為「現金為王」通常可以達成交易，即使其它報價略高。

如果現金不是一種選擇，他建議附上銀行的預先批准信，並始終保持樂觀。「在報價被接受之前，不要提出任何關於房屋的問題，」康托爾建議道。

「最佳和最終」報價的策略

對於「最佳和最終」的出價，聖地亞哥的經紀人格倫・亨德森（Glen Henderson）建議使用升級條款。

升級條款代表當買家提供一個範圍的價格，並表示他們將比任何其它競爭數字高，例如5,000美元。

「你可以概述你願意支付的最高價是多少，」亨德森說：「如果你有一個不想超過的上限，你可以說你同意支付高於最高驗證報價的5,000美元，不超過你的上限。」

洛杉磯的房地產經紀人凱利・愛德華茲（Kelly Edwards）說，她一次又一次地看到一個有效的策略就是「讓報價脫穎而出」。

「與其出價470,000美元，不如出價470,427美元，」愛德華茲說：「它真的可以幫助你脫穎而出。」

愛德華茲還推薦其它更主流，且通常是成功的策略，包括支付成交費用、放棄某些意外事件、放棄驗房，以及「要求放在首位」（本質上是將自己放在賣方的候補名單上），以防他們的報價行不通。

最後，買房子——即使是你覺得有感情的房子——對雙方來說都是一個商業決定。盡你最大的努力，做好準備，如果最初的幾個房子沒有成功，盡量不要把它當成是人，別感情用事。◇

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年02月23日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）去（2021）年第四季度，美國房地產投資者購買了18.4%售出的房屋，創歷史新高，高於前（2020）年同期的12.6%和第三季度修訂後的17.4%。投資者在第四季度購買了大約八萬套美國房屋，總價值500億美元。

根據房地產網站Redfin的統計，隨著房價的上漲，中等價位的住宅越來越受投資者歡迎，在第四季度占投資者購買量的32%，創歷史新高。不過，低價住宅仍然最受投資者歡迎，占購買量的37%。

租金與高房價 吸引投資者買房

投資者的需求比過去都更加強烈，因為投資者能夠收取更高的租金，並以更高的價格出售翻修房屋。Redfin將投資者定義為，購買住宅房地產的任何機構或企業。

從投資地區來看，投資者在亞特蘭大（Atlanta）、夏洛特（Charlotte）和傑克遜維爾（Jacksonville）的市場份額最高。

儘管投資者市場份額在第四季度創下歷史新高，但投資者購買的房屋數量較第三季度的峰值下降了9.1%，但與新冠疫情前的水平相比已顯著上升。投資者在第四季度購買了80,293套房屋，同比增長43.9%。

而且，在第四季度，超過四分之三（75.3%）的投資者購房是用所有現金支付的。

住房供應緊縮限制了包括投資者在內的所有購房者的房屋銷售。第三季度的下降也部分歸因於季節性因素，因為房地產活動在年底趨於放緩。例如，在2019年，投資者購買的房屋數量從第三季度到第四季度下降了4%。

隨著房價迅速上漲（去年12月同比上漲15%）以及待售房屋短缺，投資者購買的房屋數量在整個2021年猛增。投資者正在利用市場對租金的強烈需求，和不斷上漲的價格加碼投資，12月新租約的平均每月租金上漲14%。

普通購房者被擠出市場

Redfin的經濟學家沙瑞雅・博克里（Sheharyar Bokhari）表示：「雖然創紀錄的高房價對個人購房者來說是個問題，但這是投資者需求比以往任何時候都強的原因之一。」，「投資者正在追逐價格，因為租金也在飆升，這激勵了出租房投資者。供應短缺對房東來說也是一個優勢，因為許多找不到房子的人被迫租房。此外，因為房價飆升，『翻轉』房屋的投資者看到了賺取巨額利潤的潛力。」

「投資者購買創紀錄的待售房屋份額，是使市場上普通購房者難以買房的一個因素」，博克里進一步說，「很難與全現金報價競爭，而且抵押貸款利率上升對投資者的影響較小，因為他們通常根本不使用抵押貸款。如果今年房價增長放緩，投資者需求可能會降溫，因為租金增長也會放緩。」

投資者在第四季度購買了價值499億美元的房屋，高於2020年同期的350億美元。投資者購買的典型房屋售價為43萬2,971美元，比2020年同期上漲近10%。價格上漲是因為整個房地產市場的價格都在飆升。

中位價房屋越來越受歡迎

另外有一個轉變，中位價的房屋越來越受到投資者的歡迎，在第四季度占其購買量的32.3%，創歷史新高（與第三季度的32.4%基本持平），高於前年同期的24.1%。

對於投資者來說，低價房屋仍然更受歡迎，但幅度大幅降低。第四季度，低價房屋占投資者購買量的37%，創歷史新低，低於前年同期的44.5%。

同時，高價住宅占投資者購買量的30.7%，略高於第三季度的30%，但略低於前年同期的31.4%。

「較低的價格點仍然受到投資者的歡迎，我預計這種情況不會改變。 他們的主要目標之一仍然是買低賣高」，博克里說，「但投資者也對價格較高的房產越來越感興趣，部分原因是缺乏低價房的庫存，另外，他們押注對高端租金的需求不斷增長。」

獨立房是投資者的最愛

以房型來分，獨立房約占投資者購買的四分之三（74.8%）。這接近有記錄以來的最高水平，與第三季度（75%）基本持平，高於一年前的72.2%。

公寓和合作公寓（coops）占投資者購買量的15.4%，低於前年同期的17.8%和第三季度的16.1%。聯排屋占投資者購買量的6%，高於2020年的5.3%，多戶住宅佔3.8%，低於前年同期的4.7%。

哪些地區最受投資者歡迎？

投資者在相對負擔得起的陽光帶（Sun Belt）都會區中擁有最大的市場份額。在亞特蘭大，第四季度售出的房屋中有32.7%是由投資者購買的，在這項分析中，在美國40個大都市中所占的份額最大；而在夏洛特，這一比例為32.1%；緊隨其後的是佛羅里達州的傑克遜維爾29.8%、拉斯維加斯29.2%和鳳凰城28.4%。

最受投資者歡迎的三個大都市——亞特蘭大、夏洛特和傑克遜維爾——在去年12月的房屋銷售中位價均低於38萬3,000美元的全美中位價，這使得它們對投資者更具有吸引力。
更多內容請見視頻：投資客把這裡買爆了！今年春季是賣房最好時機嗎？｜賣房如何定價是一門藝術｜美國賣房如何利益最大化？｜投資客最愛的3個城市【美國地產熱點】第55集

去年，拉斯維加斯和鳳凰城的房價顯著上漲，分別同比上漲24.8%至39萬9,400美元和28%至43萬5,200美元。它們也是美國最受歡迎的兩個搬家目的地，2021年吸引了數以萬計的新居民。

亞特蘭大和夏洛特也是美國人最受歡迎目的地之一，這4個城市都成為出租房投資者的熱門選擇地。

傑克遜維爾的投資者購買量比前年增加了一倍多，同比增長157%，是本次分析中最大增幅的都會區。緊隨其後的是拉斯維加斯（同比增長105.5%）、夏洛特（92.8%）、巴爾的摩（83%）和亞特蘭大（74.4%）。本次分析中，除了4個都會區（西雅圖、紐約州納蘇縣Nassau County、新澤西州紐瓦克Newark和密歇根州沃倫Warren）以外，投資者購買量均較前年有所增加。

然而本次分析中，投資者購買最小份額的都會區是羅德島州的普羅維登斯（Providence），只有6.2%，緊隨其後的是華盛頓特區7.8%、密歇根州沃倫8.2%、弗吉尼亞海灘（Virginia Beach）8.6%和賓夕法尼亞州蒙哥馬利縣（Montgomery County）8.6%。#

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本文刊載於舊金山2月19日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年04月13日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）新冠疫情之後，美國房地產需求量大大增加，讓許多租房者難以買到心目中的房產。關於為何租房者難以實現美國房主夢，Redfin近期做了一份民意調查以了解原因。

全美近三分之一（32%）的租房者是因為他們買不起自己想住的房子，而繼續租房；而有30%的租房者無法存下首付。在3月份的Redfin調查中，這些是租房者無法成為屋主最主要的原因。

Redfin首席經濟學家戴若‧費爾韋瑟（Daryl Fairweather）說：「許多美國租房者想買房，但他們一直在租房，因為進入房地產市場太貴了。」「今天尤其如此，因為他們經常與投資者，或其他財力雄厚的個人買家競爭。不幸的是，許多美國人買不起房子這一事實是不平等的因素驅動的：無法擁有房屋意味著無法從房價上漲中受益，而房價上漲是這個國家創造和傳承世代財富的主要方式之一。」

「但房地產市場出現了降溫的早期跡象，這可能使首次購房者受益」，費爾韋瑟進一步說，「抵押貸款利率正在快速上升，但這是一把雙刃劍：更高的利率意味著更高的每月抵押貸款支付，但它們最終也會緩解對房屋的競爭，使得售價高於要價的房屋減少。」

對於許多潛在的首次購房者來說，住房市場負擔不起，主要是因為房屋價格比新冠疫情開始前高出34%，且潛在買家可供選擇的房屋數量減少了一半。美國的租金價格也在飆升，2月份平均每月租金要價同比上漲15%至1,901美元。

不過，對於某些人來說，租房是一個更好的選擇。20%的受訪者表示，他們租房是因為他們有優惠，買房會更貴；17%的人找不到他們想買的房子。

近一半（45%）的租房者表示債務阻礙了他們的購房。債務是租房者最常見的財務障礙，這些美國租房者表示，信用卡、學生貸款、醫療帳單、汽車貸款等債務，使他們無法購買房屋。

也有44%受訪者表示，他們想買的房子價格太高；而38%的受訪者表示，他們沒有足夠的收入來存錢買房。

同時，近四分之一（23%）的租房者表示，與疫情相關的挫折（如失業或工資損失）使他們無法購買；19%的租房者表示，高租金是一個因素。

只有12%的租房者表示，財務障礙並不是阻止他們買房的因素。

儘管財務障礙阻礙了大多數租房者買房，但56%的受訪者表示，他們不打算為首付款儲蓄或為買房而做出任何妥協或犧牲。

該調查針對1,500名正在租房或正在尋找租房的民眾訪問。同一問題，受訪者可以選擇多個回答。#

更多內容請看視頻：明年美國房地產還漲得上去嗎？｜美國屋主夢好遠？租房者的痛｜屋主今年想賣房要留意了｜有價值的裝修項目【美國地產熱點】第62集

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本文刊載於舊金山4月9日地產版

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【大紀元2022年04月18日訊】（大紀元記者李歐綜合報導）在去年底，多數人都不會相信抵押貸款利率會上升到5%，但如今它已經成為事實。14日，房地美（Freddie Mac）公布過去一週以來，30年固定利率平均到達5%，是十多年來第一次。

房地產網站Zillow指出，平均30年固定抵押貸款利率自2018年底以來首次超過5%。根據房地美數據，2018年11月14日一週，30年固定利率平均到達4.94%；2010年4月7日一週曾達到5.21%。

房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）表示：「本週，抵押貸款利率在十多年來首次平均達到5%。」「隨著美國人與歷史上的高通脹作鬥爭，抵押貸款利率上升、房價上漲和庫存緊張，使得追求房屋所有權成為一代人中最昂貴的事情。」

隨著上週聯邦公開市場委員會會議紀要的發布，市場確認美聯儲將積極對抗通脹。會議紀要顯示，今年可能會加息幾次兩碼。美聯儲縮減資產負債表的計劃——減少其持有的美國國債和抵押貸款支持證券——這比一些市場參與者預期的要激進一些。利率上調以應對強硬的美聯儲態度，而經濟數據繼續顯示強勁的勞動力市場和通脹壓力。

另外，房利美（Fannie Mae）在4日7日表示，購房情緒指數（HPSI）在 3 月份下降 2.1 點至 73.2，悲觀情緒創下調查新高。因為消費者繼續對抵押貸款利率的軌跡和購房條件普遍表示悲觀。總體而言，該指數的六個組成部分中有四個環比下降，包括詢問消費者是否預計抵押貸款利率會上升，以及他們是否認為現在是買房的好時機。

69%的受訪者表示，他們預計抵押貸款利率將繼續上升。「買房的好時機」創下了新的調查低點，有73%的受訪者表示現在是買房的壞時機。整體指數同比下降8.5點。

房利美副總裁兼副首席經濟學家馬克・帕里姆（Mark Palim）表示：「房價高企、利率上升和宏觀經濟的不確定性，成為消費者的主要擔憂。」「只有24%的消費者認為現在是買房的好時機，幾乎所有接受調查的人口群體都表達了類似程度的悲觀情緒。」

帕里姆還表示，調查中高比例的消費者預計明年他們的財務狀況會惡化，在當前的房主中尤其如此。這些擔憂加上利率的上漲，可能會減少升遷買家（move-up buyers）的抵押貸款需求——而更少的升遷買家意味著可用的入門級房屋減少，從而增加了首次購房者的挑戰。

「如果消費者對購房的悲觀情緒繼續存在，並且最近的利率持續上漲，那麼我們預計房地產市場的降溫幅度將超過之前的預測。」帕里姆說。#

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本文刊載於舊金山4月16日地產版

責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年01月03日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）美國地產快速上漲的房價，使首次購房者更難買房。有些人通過避開傳統的20%首付款，並以低至3%或5%的首付來購買房屋。根據Zillow的一項新調查發現，大多數首次購房者（64%）的首付低於20%，而四分之一的受訪者首付低於5%。

低首付策略在炙手可熱的大疫情住房市場中或許也能取得成功，但也伴隨著風險。因此，Zillow的住房專家和Betterment的金融專家，幫助購房者權衡哪些因素，來決定多少首付款適合他們。

買房5%首付款

在考慮為購房存多少錢時，以低於標準20%的首付購買房屋是很有意義的。房價上漲和租金上漲，遠遠超過收入增長，所以額外的儲蓄可能需要數年才能收回。

考慮一位首次購房者，他在2021年7月購買了價值298,933美元的典型美國房屋。只首付5%的買家就需要支付私人抵押貸款保險（Private Mortgage Insurance），即PMI，該保險勢必會增加買家的月供費用。使用抵押貸款計算器，該買家最終每月將支付約370美元。

到8月，典型的美國房屋已升值近5,000美元，即使僅首付5%的購房者，仍然很有優勢。請知道，今年夏天是有記錄以來最快的月度房價升值。儘管多數的經濟學家預計房屋會在短期和長期內繼續升值，但最好不要指望這種快速增長永遠持續下去。

典型的美國房屋價值約300,000美元。該房屋的5%首付為1.5萬美元，而20% 首付為6萬美元——相差 4.5萬美元。根據Zillow的研究，典型的租房者可能需要四十多年的時間來節省額外的45,000美元（在最保守的假設下）。但是，在2021年7月以5%的首付購買的房屋可能會繼續升值。

「擁有房屋的財富積累收益，通常會超過因較低的首付或等待更高的首付而延長的時間所帶來的額外費用。」Zillow經濟學專家柯瑞・哈肯斯（Cory Hopkins）說。

哈肯斯表示：「在當今炙手可熱的市場上，如果你能負擔得起，5%的首付也是可以的。」，「然而，隨著我們朝著更加平衡的房地產市場邁進，我們預計升值的步伐會隨著時間的推移而放緩，表示買家不應期望或依賴這些極端的月度或年度房產收益。」

重要的是要記住，5%的首付比傳統的20%會帶來更多的風險。低首付的最大風險是可能無法以足夠的價格出售房屋來償還貸款——這種情況被稱為抵押貸款「水下」。而且，當賣方有多個報價可供選擇時，較低的首付也可能會損害買方在競爭激烈的市場中的機會。

購房者在決定是否首付低於20%時，需要評估自己的個人財務狀況、工作保障、所在都市區的經濟狀況、計劃在那裡居住多長時間，以及他們自己的風險承受能力。

買房20%首付款

20%的首付，長期以來一直是購買房屋的黃金標準，因為它通常使買家有資格獲得較低的抵押貸款利率和較低的月供，並避免支付PMI，且在第一天就為新房主提供可觀的房屋淨值。

Betterment的財務規劃主管尼克・霍爾曼（Nick Holeman）表示，20%的首付可以幫助買家避免過度支付抵押貸款月供，這允許買家為其它財務目標（例如退休）進行儲蓄。

「擁有房屋是一項很好的投資。我們的研究發現，平均而言，它與股市大致保持同步，兩項投資的預期回報每年約在8.6%至10%」霍爾曼說：「但這並不意味著買家應該購買他們可獲得的最高價的房子。他們或許應買一套45萬美元的房子，而不是60萬美元。」

霍爾曼建議買家建立一個財務安全網，以支付3到6個月的費用，然後再籌集首付。但他指出，如果首次購房者將資金鎖定在IRA中，他們將資金用於購房（最高可達1萬美元），則可以避免因提前在IRA提款的10%罰款。#

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本文刊載於舊金山1月1日地產版

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【大紀元2022年01月03日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）買房時，對上市房提出報價需要取得一種微妙的平衡。通過做好準備、了解預期情況並與你的房地產經紀人密切合作，就可以自信地提出一份強有力的報價。

現在許多人一心想買房子，但還需要對預算保持現實——不要給出太低的報價，讓賣家無法認真對待。在你準備報價時，房地美（Freddie Mac）給出以下4條建議。

一、了解你的極限並通過預先批准信表明你是認真的

如果要在市場上買房，你應該知道一個關鍵信息是——你可以花多少錢。了解你的貸款限額可以幫助設定預算。

與貸方一起通過預先批准程序，會告訴你有資格借入的最高金額，該金額以預先批准信的形式提供。

預先批准信不是貸款擔保，因為貸方仍需要有關房屋的詳細信息和有關你貸款的詳細資料。這封信也有一個到期日期，因此請確保你知道這封信的有效期。

預先批准信也是提出報價的有用工具：最佳做法是向賣家提供預先批准信，以表明你是一位認真的買家。

二、出價時請記住你的總預算

你預先批准的金額只是你的貸方願意借給你的最大金額，而不一定是你應該花費的金額。

對於你的初始報價，你要確保在預算中為談判留出空間，同時確保出價不會太低。如果你在第一次出價時全力以赴，但是賣家以還價作為回應，你的預算可能沒有空間來提高價格。

另一方面，如果你的第一個報價太低，則可能向賣家表明你不是一個認真的買家，尤其是當前房地產市場競爭激烈的情況下，這可能會導致你失去購買機會。

你的房地產經紀人可以幫助你提供有競爭力的報價，同時確保你的價格處於你能負擔的範圍內。

三、準備談判

提交報價後，賣家有3種選擇：接受、拒絕或反駁。如果賣家接受並簽署了你的初始報價，你就簽訂了具有約束力的合同。這就是為什麼確保你的報價符合你的預算很重要。

如果賣方提供還價機會，你的代理人將與賣方代理人協商。常見的還價要求更高的購買價格或更改成交日期。配合還價要求是你獲得房屋的最佳機會。

與你的代理人討論還價的詳細信息，以確定你應該如何調整你的報價以滿足你和賣家的需求。

四、考慮意外條款

考慮為你的報價寫下意外條款（Contingencies），確保在完成購買之前必須滿足的某些條件。這些可以幫助你避免碰上代價高昂的意外。

例如，確保購買價格符合房屋估價，保證銷售價格與房產價值一致，以順利獲得抵押貸款。

房屋檢查意外條款，讓你有機會在合同結束之前讓專業人士驗房。如果沒有這種意外條款，你可能會買到修復金額過大的房產，或是碰上難以修復的窘境。

不過，在房市火熱當前，請謹慎使用意外條款，與你的房地產經紀做好溝通，了解在必要時，提出適當的包含意外條款的報價。#

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【大紀元2022年01月12日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）今天的美國房地產市場與COVID-19爆發之前的情況大不相同，競爭異常激烈，即便是淡季時還是能看到買家在為報價煩惱。

根據Realtor.com最近的一份報告，在過去兩年中，隨著疫情的肆虐，待售房屋數量下降了57%以上，導致價格從2019年12月到2021年12月飆升了25%。

上個月，房屋掛牌數量與去年同期相比下降了26.8%。這意味著由於假期和寒冷的天氣，很少有人願意長途跋涉去看房，因此在通常情況下已經較緩慢的月份裡，掛牌的房屋減少了約177,000套。

「我們預計我們將開始看到好轉，庫存將穩定，並在2022年開始小幅上升」，Realtor.com首席經濟學家丹妮爾・海爾（Danielle Hale）說，「但這表示我們看到的庫存水平約為大疫情前的一半。對於買家而言，市場可能會繼續快速發展。如果你看到一個你喜歡的房子，你會想馬上趕過去。」

報告稱，許多賣家在疫情期間，對允許陌生人進入他們的家感到緊張。與2017年至2019年的典型比率相比，上市房屋數量減少12.9%。

由於房地產稀缺，價格飆升至新的高度。隨著疫情的蔓延，買家湧入市場購買更大的房屋，並利用創紀錄的低抵押貸款利率購房——隨著COVID-19顛覆金融市場，抵押貸款利率去年初跌破3%。許多買家尋求在價格上漲之前搶得住宅。

12月份房屋標價中位數為375,000美元。 雖然這比夏季創紀錄的385,000美元略有下降，但這些價格比2020年12月上漲了10%。在紐約、洛杉磯和華盛頓特區等最大的大都市區，與去年相比，價格上漲了約5.4%。

「我們確實預計價格會開始放緩，因為人們開始觸及他們負擔得起的邊緣」海爾說。

在50個最大的都會區中，要價漲幅最大的是拉斯維加斯，為32.4%；德克薩斯州奧斯汀，28.8%；佛羅里達州的坦帕為25.4%。

上市房也以創紀錄的速度離開市場，因為買家在出售房產的那一刻就提出報價，有時甚至還未上市就出售了。12月，典型的房產在市場上只停留了54天，比一年前減少了11天，比2019年減少了26天。這是一個顯著的變化，因為冬季通常是房地產市場一年中最慢的時期。「房屋的銷售速度比疫情前一年中最快的時候還要快」海爾說。

儘管缺乏可用的房地產，但仍有一些市場開始看到更多的房地產上線。

在50個最大的都會區中，孟菲斯（Memphis）大都市區的待售房屋量漲幅最大，12月份比上一年增加了22%。緊隨其後的是匹茲堡都會區，增長10.9%，費城都會區，增長10.8%。

另外，根據Redfin數據，買家對第二套房的需求，12月的需求略有下降，但仍遠高於疫情前的水平，因為富裕買家繼續利用遠程工作和低抵押貸款利率來買房。

12月對度假屋的需求比疫情前增長了77%。這略低於11月份80%和1月份創紀錄的92%的增幅，但明顯高於8月份創下的2021年低點。

海爾說：「房地產市場正以完全不同的速度發展，比以前快得多。」#

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本文刊載於舊金山1月8日地產版

責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年07月27日訊】（大紀元記者馬尚恩洛杉磯報導）本週美聯儲可能將再次加息。此前的多次加息令房地產市場出現震盪，遏制了地產價格持續暴增的勢頭，房屋庫存逐漸增加，一些城市還出現降價出售的現象。現在還適合買房嗎？

地產市場未達買賣均衡狀態

根據全美地產經紀人協會（NAR）數據，5月底全美房屋庫存為116萬棟。這一數據代表著2.6個月的庫存量。而房地產業界認為，一般至少要4個月的庫存量，才能使房地產交易維持在較合理均衡的狀態；在這階段，買賣雙方均無市場明顯優勢。而目前距離「4個月的均衡庫存量」還有較大距離。

6月份，全美有126萬套房屋掛牌，是9個月以來的最高值。6月份經季節調整的年銷售量為512萬套，是2020年3、4月份疫情封閉後的最低值。根據NAR的數據，全美獨立房銷售額同比下降了12.8%，公寓和康斗銷售額下降了24.7%。

據Redfin網站數據，在7月17日前的四個星期中，待售房在市場上停留時間增為19天，這是兩年來首次出現天數增長，但僅僅比去年同期多出1天。房屋銷售總量仍是2019年8月份以來的最大值。

6月份加州房地產市場也出現一些變化。MLS全美平台上的每日新房源數量，首次超出了待完成（Pending）的銷售量，也僅有46%的房產以高於要價的價格售出（是2020年9月份以來第二次不到50%）。加州地產經紀人協會（C.A.R.）每月消費者情緒指數持續下降到56，比上月低4個百分點。

冷而不崩 房市退熱仍需時日

Realtor首席經濟學家Danielle Hale認為，房屋價格上漲雖遇阻，但市場熱度維持的時間可能長於原先預測。

Realtor網站更新2022年的年中預測報告顯示，銷售預期增長已下調6.7%，雖低於去年，但仍是2007年以來的第二高；而房屋銷售預期數量仍超過年初的預期。加州C.A.R.預測今年房屋銷售量仍會增長10%。

美國知名理財專家歐曼（Suze Orman）對當前地產市場的判斷有3點：

1，雖然在市場上能夠看到房地產庫存增加，一些買家被趕出市場，房價也開始出現下降現象；但相對於供應而言，房屋的總體需求仍然旺盛。

2，明年房地產市場繼續變冷，但變冷和崩盤二者之間有天壤之別。變冷讓人們看到房屋回歸到其正常價值；而崩盤意味著危機，但現在市場上的狀態並非如此。

她認為，買家在短期內可能看不到房屋會有明顯的降價，但買家其實需要的不是那種大幅的折扣，而是一種合理的要價。

3，利率仍會上升，但從歷史上看，利率仍處於相對低位。在利率再次上升前，買家需要做的是，了解哪一家貸款公司的利率或者放款條件更好。

買家獲得好處：競價能力提高

從整體上看，儘管買家還未在市場上掌握先手，但相比以前，仍有收穫。

據大紀元時報英文網站報導，Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather在聲明中說，今年早些時候，買家不得不爭先恐後地加價以擊敗競爭對手，現在他們可以慢慢地參觀房屋，甚至可能等等看，看賣家是否降價。

他認為買家應該努力談判。儘管上市房仍相對較少，但買家現在有了談判能力。

Redfin經紀人6月份撰寫了一份房屋報價，其中49.9%的房屋有競爭性報價。去年同期這一數據為65%。這是自2020年5月份以來競爭性報價率首次滑落到50%以下，也是競爭性報價率連續第五個月出現下降。◇

責任編輯：方平

【大紀元2022年05月30日訊】（大紀元記者陳禾採訪報導）作為全美科技中心以及最火爆的房市之一——舊金山灣區，居大不易。隨著美國房貸利率的不斷攀升，以及通貨膨脹日益嚴重，身在其中的灣區人，都面臨一個並不輕鬆的選擇：買房還是租房？

在灣區，無論你是買房還是租房，都很昂貴，這是不爭的事實。但是，隨著抵押貸款利率的上升，通貨膨脹愈演愈烈，以及租金在疫情爆發後大幅下降；許多人可能會想，現在是先租房等房價下降再買房呢，還是鎖定利率儘快買房？

灣區地產專家通常認為，如果個人有足夠資金進入市場，同時購置的房產是一個長期投資，買房是積累資產的有效途徑。

不過，租房還是買房，向來都沒有一個簡單的答案。

它受許多因素的影響，其中既包括微觀因素，例如個人財務狀況、收入和債務、個人資產、信用評分、首付資金、購買價格以及房產的位置和類型等等；也包括了宏觀因素，例如呈現上漲趨勢的房貸利率，和並不常見的高通脹，而後者對於房市和買房決策的影響，往往又是一把雙刃劍。

德立昂：利率上揚尚未給灣區房市降溫

事實上灣區的房屋買賣在利率上漲的情況下依然火爆。德立昂地產（Deleon Realty）市場行銷專家Pamela Tao告訴大紀元，現在灣區還是賣家市場。「公司每一個掛牌出售的房屋都會收到十幾個買家的報價，有時還會有現金買家，每個房屋的成交價都會高出報價幾十萬到上百萬不等。」

她總結說，目前南灣市場中，獨立屋依然搶手，每個月房價都在攀升。而聯排屋和公寓市場，在今年的三、四月份有下滑趨勢。她表示，有強烈需求的買家，依然面臨很大挑戰。

不過，房貸利率上漲的確對包括租房在內的房地產市場，造成了一定的衝擊。

Tao說，「目前確實有不少灣區買家受貸款利率上升、股票市場下跌的衝擊而退出買房市場，主要原因是負擔能力下降。同時，在今年的一、二月份灣區的租房價格出現大幅上漲。」

專家：高通脹疊加高利率令房市前景難測

那麼未來灣區房價，是會受通脹影響繼續上漲，還是會受利率上升而降價呢？

Tao表示，從通脹角度看，原材料、人工的成本會導致房價漲；從加息角度看，會影響到買家的購買力，對房價有抑制作用。「但這兩個因素同時起作用時，灣區市場前景難測。」她說道。

對於買家而言，利率和房價，哪個對入市時機上更為重要呢？Tao建議說，「現在利率會比未來低，如果需求強烈，例如有小孩的家庭必須換學區房、年輕人成家必須買房等，買家不妨比較一下租房開支，及買房的個人負擔能力、房價，及每月還款情況。」

如果兩者差距小，她建議現在鎖定利率買房。因為利率未來會更高，而灣區的房價在短期內不會有大幅下滑，可能還是保持在高位，只是不會有更大的增長，而且租金會不斷增長。

「對剛需買家而言，用同樣的開支去買房，會比租房划算。」 Tao推斷說，「但投資房買家可以等待市場放緩，再考慮入市。」

Tao認為，是買房還是租房，主要還是看買家需求和可負擔能力，是否必須現在買，資金是否夠，首付和每月貸款能力，如果能夠承擔，完全可以買；但如果不是急需，可再等等。

事實上，對於那些希望在短期內對租房和買房進行財務比較的人來說，有一些工具可供作為借鑑，例如「買房/租房平衡點計算器」。

計算買房／租房平衡點

NerdWallet、SmartAsset和Realtor.com，都提供了租房與買房計算器。
以NerdWallet的買房/租房計算器為例：https://bit.ly/3lOtxNy。

在灣區最大的三個城市（聖荷西、舊金山和奧克蘭），將相應數據輸入到計算器中，包括「World Population Review」的家庭收入中位數、房地產網站redfin顯示的房價中位數，以及rentcafe列出平均租金。同時，將房屋增值率設定為5%；設定30年固定抵押貸款利率為5.25%（基於5月19日市場數據）；並假設房屋的首付為20%。

收支平衡點的計算結果顯示，根據目前的經濟形勢，在灣區最大的三個城市中，短期內租房更划算；而且，這三個城市的收支平衡點，即買房和租房成本打平的時間點，都比全國平均水平要晚很多。

簡言之，在買房之前，灣區人租房居住的時間，可能比全美平均水平要長得多。

NerdWallet計算器顯示，在舊金山，設定家庭年收入（160,396美元）、房價中位數（149萬美元）和月租金價格（3,230美元）的平均數字；21年後，買房的開銷才能與租房打平。（圖1）

在聖荷西，設定家庭年收入（142,635美元）、房價中位數（137.5萬美元）和月租金價格（2,754美元）的平均數字，根據計算器，在24年後買房才能與租房打平。（圖2）

而在奧克蘭，設定家庭年收入（108,297美元）、房價中位數（84.5萬美元）和月租金價格（2,772美元）的平均數字，根據計算器，在6年後即可打平。（圖3）

縱觀美國全國的平均數據，買房是家庭財務的更好選擇。目前，美國家庭收入中位數為64,994美元，典型的兩居室房屋價值為245,552美元，兩居室租金估計為1,295美元，房屋增值率為3%，平衡點僅為3年。

在同樣是科技公司雲集和房地產火爆的西雅圖，設定家庭年收入（128,184美元）、房價中位數（770,938美元）和月租金價格（2,190美元）的平均數字，根據計算器，在8年後可打平，狀況比灣區要好得多。（圖4）

那麼是租房還是買房好呢？顯然，這些計算器的使用範圍是有限的。有專家表示，結果取決於對許多變量的估計和假設，而這些變量在不同地區、對於不同人、不同情況下會有很大差異。

據《舊金山紀事報》報導，舊金山房地產經紀人協會主席Jeannie Gant表示，如果你住在租金管制的公寓裡，並且已經以低廉的價格租了很長時間，那麼租房肯定是會更便宜，但你不會有通過房地產積累財富的機會。如果你以今天高昂的租賃市場價格租房，那麼買房會是更好的選擇。他認為，擁有住房的主要原因是「建立資產並提供住房穩定性」。

Apartment List的高級研究助理Rob Warnock認為，租房的好處是，包括總體上較低的月住房開支，可以靈活地搬到你想去的地方，以及不必處理意外的住房支出。但是，儘管有這些好處，Warnock表示，研究表明，大多數租房者選擇租房，是因為他們不得不租房，具體來說，是買房的首付讓人負擔不起。◇

責任編輯：陳柏州＃