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連續加息效應 房市承受巨大壓力

【2022年11月04日訊】(記者馬尚恩綜合報導)在房地產市場和租金市場雙雙走低之際,本週三(11月2日),美聯儲再次對聯邦基金利率加息75個基點。這一最新加息決定會對房市帶來哪些影響?

近期公布的數據顯示,9月份全美新房銷售量比8月份下降10.9%,比去年同期下降17.6%。房價在9月份創紀錄地下跌了2.6個百分點。房租中位數在第三季度也下降了0.4%。

據《國會山報》(The Hill)報導,美聯儲主席鮑威爾(Jerome Powell)認為,租金通脹將開始放緩,但與他的目標還有很大距離。他還說,放慢加息的時機快到了,可能出現在下一次會議或之後的會議上。

當前利率已吸收最新加息的影響

週三、週四(2至3日),《房貸日報》(Mortgage News Daily)30年期貸款指數連續上漲0.11%和0.10%,達到7.30%,但此番上漲與本次央行加息無關。

美國地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲(Laurence Yun)認為,先前的預測已經涵蓋最新的加息消息,即使央行大幅提高短期聯邦基金利率,長期利率只會輕微變動,因為目前的房貸市場已消化美聯儲的最新舉措。

房貸利率與10年期國債收益率以及經濟掛鉤,而不是和央行的聯邦基準利率掛鉤。央行加息時,房貸利率或升或降。銀行等發放貸款的機構如果在加息前就已對央行的加息達成共識,則可能提前上調房貸利率,消化央行加息產生的壓力。

房貸利率還受到多個其它因素的直接影響,除了與國債利率掛鉤外,還受到貸款市場供求、通脹、就業、經濟前景等多種影響。比如,當通脹上升時,房貸利率也會隨之上升。另外,住房抵押支持債券(MBS)市場也會影響房貸利率,當投資者需求不高時,則上升利率以吸引買家,反之則下降。

美聯儲最新加息政策儘管未直接影響當日的房貸利率,仍然引起了人們的不安。

馬薩諸塞州參議員伊麗莎白.沃倫(Elizabeth Warren)及其同僚本週一致信美聯儲主席鮑威爾,表示非常擔心加息導致經濟放緩、卻不能減緩家庭開支上漲帶來的傷害。

連續加息效應 已令房市投資大幅收縮

加息或許不會立即對房貸利率產生影響,但實際的影響仍或早或遲會通過利率表現出來。

據個人理財網站「銀率網」(Bankrate)首席金融分析師麥克布萊德(Greg McBride)分析,2022年初以來房貸利率的連續上漲,對購房者負擔能力產生的影響,等同於房價上漲35%。

假設30年貸款40萬美元,按去年12月份3.11%的利率計算,每月還款額約為1,710美元;按當前的利率7.08%計算,每月還款為2,682美元,每月多還972美元,整個貸款期將多還35萬美元。

在連續加息的影響下,住房市場投資在6至9月間以26.4%的年率收縮。安永集團首席經濟學家格利高里·達克(Gregory Daco)告訴CNN,房貸利率的飆升和極高的房價,導致首次購房者人數大規模回落,並且推開了投資者。

房地產行業的健康程度與借貸成本密切相關。央行加息對房價和房市形成壓力會比其它行業更早,房地產市場被視為經濟的風向標,其收縮將不可避免地拖累整體經濟的增長。◇

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彭博經濟學家預測:經濟衰退機率達100%

【2022年10月18日訊】(記者馬尚恩綜合報導)9月的通貨膨脹率依舊比一年前高出8.2%,尤其是核心通脹指標(扣除能源和食品)達到了40年來的最高水平,從8月的6.3%上升到6.6%。這讓美聯儲的持續加息看不到效果,很可能促使美聯儲持續激進加息。

美國總統拜登上週二(10月11日)在接受美國有線電視新聞網採訪時表示,他不相信不久的將來會出現衰退,如果有,也是輕微的經濟下滑。

但一些經濟學家卻認為,在接下來的半年或一年內經濟將出現衰退。

據彭博經濟學家預測,在接下來12個月內出現經濟衰退已成定局。原因是,隨著美國經濟面臨的高通脹、美聯儲加息以及日益加劇的地緣政治衝突,未來12個月出現衰退的可能性為100%。

在彭博模型的上一次預測中,經濟衰退的可能性為65%。這一模型利用13個宏觀經濟指標和金融指標,來評估未來1個月到2年內經濟衰退的可能性。預測模型顯示,在未來10個月內,經濟衰退的可能性為25%;11個月內,經濟衰退的可能性從原來的30%上升到73%。前景惡化的原因是,輸入預測模型的經濟和金融指標普遍惡化。

彭博社在另一項對42位經濟學家的調查預測,明年出現衰退的可能性為60%。這項結果也高於一個月前預測的50%。

儘管9月份能源價格下跌,但從核心通脹率來看,房租租金上漲,醫療費用、服務價格也上漲較快。過去12個月,食品雜貨價格也上漲了13%。

一些大企業的執行官也認為,未來半年或1年內將出現經濟衰退。

核心通脹率上升證明過去連續5次的加息效果不彰,勢將促使美聯儲在11月份實施新一輪加息。大通銀行CEO吉米.迪蒙(Jamie Dimon)最近警告說:美國經濟很可能在接下來的6至9個月中進入衰退。他還說,美聯儲等待太久、做的太少,現在明顯正在追趕。

英國首選米頓投資者(Premier Miton Investors)首席投資官尼爾‧比雷爾(Neil Birrell)在接受BBC採訪時表示,因為消費者價格指數報告對整體經濟是個壞消息,利率可能會繼續提高。這對整體經濟或市場來說,很難找到積極的因素。

美國經濟諮商會(Conference Board)最近對企業高管所作的一次調查中發現,98%的首席核心骨幹表示,他們正在為未來一年或一年半後的經濟衰退做準備。◇

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核心CPI不降反升 美聯儲或續加息

【2022年09月14日訊】(記者馬尚恩洛杉磯採訪報導)週二(9月13日),美國勞工局公布了上個月的消費者物價指數年增8.3%,低於6、7月份的9.1%和8.5%,這顯示部分商品和服務的通脹出現緩和跡象。但經濟學家指出,美聯儲未來可能祭出更大幅度的加息動作;因核心物價指數不降反升,這反應出通脹背後還有深層的因素在起作用。

核心消費者物價指數(Core CPI),是指在扣除對物價較為敏感的能源及食品價格後,能準確反應某一階段物價水準的指數。8月份的核心物價指數年增率為6.3%,遠高於6月和7月的5.9%。

加州大學洛杉磯分校安德森管理學院經濟學家俞偉雄教授接受本報採訪表示,因為核心物價指數上升嚴重,未達到美聯儲加息的預期目標,這意味著在9月底之前美聯儲將繼續加息,「大概可以看到三碼的增加,然後還會再有繼續加息的情況」。

核心物價指數為何仍保持上升趨勢呢?俞偉雄認為,這是需求面和供給面相互作用的結果。美聯儲加息的主要目標是為了減少需求,以此來降低需求拉動的物價,但未能影響供給面。

從供給面上分析,食物、油價的通脹跟俄烏戰爭有關,俄烏戰爭影響了供給面。但美聯儲的加息無法消除俄烏戰爭對供給面造成的影響,只會影響需求面。

在減少需求的過程中,一不小心就可能造成經濟衰退。他推測,因為美聯儲要全力解決通脹問題,可能會把衰退的問題暫時放到一邊。

租房成本是影響物價的重要因素

房租是核心物價的一個主要構成因素。

俞偉雄認為,過去因為利率低,讓很多人想買房;但在加息之後,很多人開始買不起房,於是轉向租房市場,造成房租不斷攀升。

他說,過去10年,美國房屋供給量不足,造成僧多粥少,需求增加。尤其是過去2年因為疫情的關係,很多人在家工作,加大了對房屋的需求。需求增加了,但房屋供給卻受到限制,造成房租快速膨脹。

「我們發現過去一二十年,尤其是在一些都會區,像加州是很明顯的。如果要蓋房子,有一些法令規定有重重的限制,所以房屋的供給受到很大的限制。」他說,「這不是貨幣政策能夠完全解決的。因為這有供給面的一個因素,要把通膨拉下來,可能要付出很大的社會經濟成本。」

貨幣政策寬鬆和學貸減免助長通脹

除了供給面和需求面的因素外,俞偉雄認為,過去兩年的貨幣寬鬆政策也是造成通脹的一個原因。

他說,政府在2020年疫情初期做了一些急救措施,來幫助中小企業很有必要;但在2021年後又做了一次救市措施,「我覺得那個做得太過了。因為那時候經濟已經全面復甦,再配上這寬鬆的貨幣政策,就造成整個市場的通貨膨脹」。

他認為,通脹也與美國的能源政策有關。因為要減少大氣中的二氧化碳,就限制石油產量,造成石油供給緊張,使石油價格一度居高不下。美國是全球最大的石油生產國,但疫情之後一直未能恢復到疫情前的石油產量。

另外,他提到,最近拜登政府提供的學貸減免計劃可能也會助長通膨。「這就像是貨幣寬鬆的財政政策,本來借錢的人,突然間不用還錢了,它就會增加消費。所以,我覺得在政府的財政政策方面,要稍微節約一點。」他說。

俞偉雄認為,如果政府能夠在房屋供給方面放鬆管制,減少對建房的限制,增加供給,降低美國人的置屋成本,減少租金上漲的壓力,對降低通膨會有幫助。◇

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美聯儲何時停止加息?經濟學家預測最壞結果

【大紀元2022年07月29日訊】(大紀元記者姜琳達洛杉磯報導)為應對美國40多年來最高的通貨膨脹率,美聯儲不惜連續大幅度加息,股市、房市飽受動盪。自上個月加息三碼後,美聯儲於7月27日(週三)宣布再加息三碼。這種加息趨勢何時才會停止?

加大洛杉磯分校(UCLA)安德森管理學院經濟學家俞偉雄(William Yu)表示,通常兩種情況會讓美聯儲停止加息:第一是通貨膨脹得到顯著控制,第二就是經濟衰退。

根據美國勞工統計局發布的消費者價格指數(CPI)報告,美國6月份的通貨膨脹率同比飆升9.1%,創41年新高。

俞偉雄表示,通脹發展至今天,背後有疫情、俄烏戰爭等各種不穩定因素存在,很難僅通過美聯儲加息就能完全控制住。

而美聯儲不惜一切代價的加息,隨之而來的就是經濟衰退。

他說:「根據歷史記錄,大部分的情況是,當美聯儲升息後大概一兩年、兩三年的時間,經濟都會步入一個衰退。」

美聯儲週三宣布加息後,預示後續可能還有更多加息。在上個月的國會聽證會上,美聯儲主席傑羅姆‧鮑威爾(Jerome Powell)承認繼續加息以冷卻熾熱的通貨膨脹,「當然有可能」引致經濟衰退。

美聯儲實施「矯枉過正」政策

俞偉雄也分析,由於在過去一年多的時間內,美聯儲嚴重低估通脹的長期可能性,目前所採取的加息政策過於激進,甚至是「矯枉過正」。這讓經濟學家們憂心不僅可能出現經濟衰退,還有可能再次出現「停滯性通貨膨脹」的困境。

「為了把通脹打(壓)下來,不惜經濟衰退的代價,現在是他們(美聯儲)的政策方向。」俞偉雄說,「當供給面的因素沒有解決,聯儲會又持續激進加息,這個情況我們在1970年代看到兩次,對經濟的衝擊會比較大。」

「停滯性通貨膨脹」指的是經濟停滯和通貨膨脹同時持續並行的經濟現象。

他希望美聯儲能調整政策方向,最終可以讓「經濟軟著陸」,即經濟平穩減緩、通脹下降。

經濟衰退能嚴重到什麼程度?

很多經濟學家認為,美國經濟衰退是大概率事件,至於衰退的嚴重程度,說法不一。

俞偉雄認為民眾不用過於擔心,「這次經濟衰退應該不會像2007年、2008年時那麼嚴重」。

他進一步解釋原因:與2008年金融海嘯時引發的經濟危機不同的是,美國當前資金過於充裕;房市表現強勁,而且房屋供給不足;就業市場也按著健康方向發展、失業率較低。

以在整體經濟中占居重要地位的房市為例,俞偉雄分析,未來房價不會出現2008年前後房市泡沫時那種斷崖式崩跌的局面。

因為基本面的支撐,他說:「那時候是有過度的供給,這一次反而是房屋供給不足,所以即使經濟衰退來臨,對房市的衝擊可能也會比較小。」

美國尚未進入經濟衰退

美國商務部剛剛公布的數據顯示,美國連續兩季GDP下滑,第二季度的GDP增長年率下降0.9%,低於預期。

「一般人以為只要是GDP連續兩季減少就是經濟衰退,不是的。」俞偉雄認為,僅靠GDP數據就分析美國已進入衰退,有些為之過早。除了經濟GDP增長情況外,定義經濟是否衰退還需要考慮工業生產能力、零售消費指數、就業與失業率等各方面因素。

就當前美國的就業市場而言,他表示勞動力市場還是很緊缺,企業提供的就業機會遠遠大於人才供給,失業率較低,暫時看來經濟還不符合衰退的定義,所以還需要再觀察一段時間。◇#

責任編輯:嘉蓮

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美聯儲即將加息 為何影響潛在購房者?

【大紀元2022年03月14日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)隨著春季購房高峰期的逼近,那些決定闖入房市冒險的人,可能會在發現他們的錢無法買到他們想要的東西,也可能會受到嚴重的價格衝擊。

但是,給潛在購房者帶來壓力的不僅僅是高房價和競標戰。抵押貸款利率正從去年初的歷史低點上升,將使買家們大大降低了他們的購買力。

美聯儲預計將在下週加息,並給出今年剩餘時間的展望。這有可能使抵押貸款利率甚至高於房地美本週報告的3.85%(30年期固定抵押貸款利率的平均值)。

美聯儲加息預計將推高抵押貸款利率。(Realtor.com提供)

經濟學家們在預測下週美聯儲是否會按計劃加息。然而,如果利率提高得太高、太快,不僅會降低通貨膨脹,還會使國家陷入衰退並顛覆股市——或以上所有情況。如果中央銀行堅持下去,並表示計劃在今年加息多次,儘管烏克蘭正在發生戰爭,那最終可能會產生一些連鎖反應並傷害人們,尤其是在房價和汽油價格高漲的問題上。

自2020年3月新冠病毒大流行開始以來,聯邦基金利率(或美聯儲設定的目標利率)一直保持在接近於零的水平。這是為了在國家關閉、裁員之際刺激經濟增長。但在過去的兩年裡,經濟大幅加速,就業增加——幾乎所有東西都變得更加昂貴。

美聯儲主席鮑威爾曾表示,他希望將利率提高到約2.5%的更「中性」利率。Realtor.com認為這可能會在接下來的幾個月內緩慢發生,以免衝擊經濟。

雖然抵押貸款利率不受美聯儲短期利率的直接影響,但它們受到的影響很大。

美聯儲設定短期利率,市場用它來確定10年期美國國債收益率等長期利率。這可能會影響抵押貸款利率。因此,當美聯儲提高利率時,它經常(但並非總是)將抵押貸款利率推高。

「更高的利率和更高的價格將使買房變得更加昂貴,」亞利桑那州圖森市的Lending Arizona抵押貸款經紀人洛克・安德魯斯(Rocke Andrews)說:「購房者將不得不接受比他們過去可能看到的更少或更低的金額。」

利率上漲將導致一些無法承受更高成本的買家完全退出市場。這或許意味著賣家開始看到比過去幾年更少的需求。理論上會讓買家從殘酷的競標戰中得到一些緩解。

即使利率是上升一個百分點的一小部分,也會對買方的每月供款產生重大影響。對於中等價位的房屋,上個月達到392,000美元,房主每月會多花費近200美元。根據抵押貸款的利率和規模,這在貸款期限內買家需要多負擔數萬美元,這表示今年春天的買家將不得不降低他們的期望,並調整他們的預算。

儘管如此,利率仍低於疫情前的水平,這也是房價如此之高的部分原因,因為人們能夠在購房上有更多預算,但隨著加息的逼近,機會也越來越少了。#




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本文刊載於舊金山3月12日地產版

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責任編輯:李曜宇

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加息通脹雙重壓力 美國小企業和民眾怎麼辦?

【大紀元2022年07月29日訊】(大紀元記者玉晶、馬尚恩洛杉磯報導)為降低高通脹,讓美國經濟回歸到健康軌道,週三(7月27日)美聯儲再次加息0.75個百分點。6、7月份的連續大幅加息,被認為是美聯儲對經濟踩「急剎車」,但隨之而來的問題是:通脹尚未解決,人們又要承受加息之痛。

接連加息已影響就業

據Dayton Daily News報導,中西部的俄亥俄州6月通脹率比一年前增長了9.8%,損失了11,300個就業機會,這是該州自去年10月份以來首次出現大規模裁員。在疫情封鎖和居家令早期,該州曾失去83萬個就業機會。

俄亥俄州政策事務研究所(Policy Matters Ohio)研究員希爾茲(Michael Shields)表示,美聯儲在利率上的激進政策伴隨著明顯的風險。俄亥俄州的經濟復甦在大流行中正步履蹣跚,沒必要快速加息,這可能引發經濟衰退。他認為,大幅加息可能損害正在經歷通脹痛苦的俄亥俄州工人,導致工資和就業減少。

他表示 ,解決通脹的辦法有很多,比如可以對公司的超額利潤增加臨時稅收、為兒童保育提供資助、幫助更多的人回到勞動力市場等等。

據美國勞工統計局(U.S. Bureau of Labor Statistics)的數據顯示,僅僅在7月16日當週,美國初次申領失業金的人數上升到25.1萬人,從3月份的低點躍升了50%。嘉信理財的首席投資策略師利茲·案·桑德斯(Liz Ann Sonders)指出,此前一些經濟衰退是在申請人數僅上升20%後開始的。

洛杉磯台美會計師協會副會長洪巍認為,目前通脹主要源於油價問題,油價去年以來上漲了40%以上。另外,美國以及歐洲強調的綠色經濟、綠色能源也是造成通脹的因素。當然,疫情也是因素之一,還有戰爭以及供應鏈等問題。

他說:「我們自己評估,通脹會持續到2023年3月份才能緩解。」

他認為,通脹帶來了很多社會問題,包括生活品質下降、社會治安變差、貧富差距擴大、教育差距等。目前洛杉磯治安惡化,他認為除了司法問題之外,也有經濟方面的因素。

小企業運營成本加大 創業會更難

洪巍表示,今年小企業的經營也非常辛苦,加息令它們的運營成本大幅增加。他在中部加州出差時,發現很多商業廣場內只有大約2成的商家在運營,其它商家都在關門歇業中。他在鳳凰城出差時也發現類似情形。

通脹和加息對小企業的影響主要是成本上升,他說,小型企業主要是利用貸款來增加產能以創造未來的收入、維持營運的情況下,加息令他們的借貸成本會變得非常高。在創業初期,小企業主對資金的需求也非常大,但現在借貸的成本增加,造成營運成本上升,帶來初期創業的困難。

他認為,因為對未來不樂觀,小企業會變得更保守,甚至不願意發展。

根據SBA的數據,2021年全美小企業有超過3,000萬家,提供了近6,000萬個就業機會。2019年加州小企業有400萬個,就業人數超過700萬人,而在中部和東部州小企業也占有相當高的比例。

2019年的數據顯示,小企業為中西部地區的蒙大拿州和懷俄明州分別提供了65.2%和62.6%就業機會,為東部的佛蒙特州提供了59.4%的就業機會。

應對通膨 民眾們也有很多辦法

解決通脹是個急迫的問題,但除了加息,有沒有其它辦法呢?

ABC News的報導說,美聯儲的加息政策,可能無法解決造成目前通脹的所有問題。因為利率提高後可以減少支出,但無法解決其它因素,比如全球的食品短缺、能源、工廠零件和其它物品的短缺。這些短缺也因俄烏戰爭和中國大陸的防疫停工而惡化。

雖然美聯儲一再加息,但緩解通脹的效果不彰,美國克里夫蘭聯邦儲備銀行總裁麥斯特(Loretta Mester)表示,他沒有看到任何令人信服的證據表明通貨膨脹已經好轉。

據NPR報導,要想維持一年前的生活品質,典型的美國家庭每月要多花費將近500美元。在高通脹環境下,家庭主婦們對超市內食品的價格最為敏感。

在艾爾蒙地工作的李女士說,這段時間她經常去的超市是Superior Grocers。她也曾去過附近的商圈,對比幾家超市的肉類、蔬果和雞蛋價格,她發現這裡的價格便宜很多。

李女士的朋友還向她推薦,Sam’s Club的烤雞也是不錯的選擇,不僅色香味俱全,價格不足5美元。另外,Sam’s Club的雞蛋價格也相對便宜許多。

一些美國家庭開始減少不必要的開支。美西斯普林菲爾德(Springfield)一位4歲孩子的媽媽在接受NPR採訪時表示,她減少週末帶孩子到海邊去玩的短途旅行,以減少汽油費。

有些家庭過去訂閱了好幾個流媒體平台,現在開始逐漸減少甚至取消訂閱,比如Amazon的電影、Hulu、Netflix等平台。有的上班族為減少汽油費,甚至開始放棄汽車,轉而坐火車通勤。

住在佛州奧蒙德海灘(Ormond Beach)的退休獸醫羅伯特·哈特(Robert Hart)介紹他一家的生活時說:「我們很少買肉,變得更加素食。我們自己做麵包、意大利麵,根本不出門。我們大概一年沒有去餐廳了,也不去電影院,我們負擔不起。」◇

責任編輯:李欣