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【2022年10月18日訊】（記者李歐編譯報導）自從新冠疫情以來，美國房地產市場不斷創紀錄，現在為貸款支付的首付額也創紀錄了。據統計今年5月，購房者為首付額支付了歷史新高的金額。

對於在美國購買的所有類型房屋，買家支付的首付平均金額創歷史新高。在大蕭條（2008-2009）的住房危機期間下跌後，平均首付金額穩步增加。然而，自 2020 年初疫情爆發以來，平均首付金額激增，在今年5月達到歷史新高。

中檔住宅的平均首付額同比增幅最高（19%），其次是低檔住宅（15%），然後是高檔住宅（13%）。

房價在首付規模中起著重要作用，隨著過去幾年房價的上漲，平均首付也隨之上漲。

根據CoreLogic公共記錄數據，顯示所有銷售價格層級的平均首付金額都有所增加。6月份（統計5月份的數據），低層住宅（售價低於中位銷售價格75%的住宅）的平均首付金額約為30,186美元，高於2021年同月的26,314美元。

同樣，按銷售價格等級劃分的平均首付百分比。今年6月，低層住宅的平均首付比例，約為售價的12%。

6月份中檔住宅（售價在中位數銷售價格的75%至125%之間）的平均首付金額為63,071美元，高於去年同月的52,862美元。中層住宅的平均首付比例，約為6月份房屋銷售價格的14%。

同樣，6月份高級住宅（售價超過中位銷售價格125%的住宅）的平均首付為152,022美元，高於2021年同期的134,535美元。高級住宅的平均首付百分比，6月份約為21%。高檔住宅的抵押貸款多為大額貸款或巨額貸款，一般需要較大的首付。

中檔住宅的平均首付金額同比增幅最高（19%），其次是低檔住宅（15%）。相比之下，高檔住宅的同比增幅僅為13%。

首付額正從峰值下降

雖然，飆升的房價和激烈的競爭相結合，促使許多買家在大疫情期間提高了首付。但隨著房市在高抵押貸款利率和經濟不確定性下降溫——購房者不再像過去那樣負擔得起——首付額正從峰值下降。

根據Redfin數據，美國典型房屋（中位數房價）的購房者在7月份申請了抵押貸款，首付為62,500美元。這比去年同期增長了13.6%——幾乎是疫情前2019年7月首付中位數32,917美元的兩倍。增加的首付和接近歷史最高水平的每月抵押貸款支付，使潛在買家更難買得起房。

但在5月和6月達到66,000美元的峰值後，近幾個月首付額略有下降。下跌的部分原因是在高抵押貸款利率、通貨膨脹、股票低迷和廣泛的經濟不確定性的影響下，房地產市場正在降溫。

更高的每月抵押貸款支付，以及其它商品和服務成本的上漲，削減了買家的預算，使得支付巨額首付變得更加困難。房地產市場放緩也意味著房屋競爭減少，代表買家不一定需要提供大筆首付來搶得房屋。◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年10月12日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）根據房地產網站Redfin的最新數據，舊金山的房地產市場正在放緩。

在經歷了兩年多的庫存暴跌和房價暴漲之後，灣區的買家終於可以得到一些緩解。

現在，房屋銷售價格正在下降，庫存正在增加。

據Axios報導，擔任舊金山房地產經紀人協會董事會成員的阿曼達．瓊斯（Amanda Jones）說，現在買家可以慢慢地進行談判了。

一年前，一棟房子有五到十個報價並不罕見。瓊斯說，現在，由於市場不那麼狂熱，房子通常會有兩到三個報價。

她說：「我認為這麼多年來，我們一直在競爭，而現在是進入市場並找到良好價值的時候了。」

不過，現在30年期貸款的抵押貸款利率超過6%，這使得每月的付款額大大高於一年前，甚至是6個月前。

即使房價下跌，每月的付款也可能使許多人無法獲得所有權。

例如，60萬美元的30年期貸款，比2021年每月多出1,142美元。

8月是連續第四個月房屋庫存增加。根據Redfin的數據，同比增長5.3%。

與去年這個時候相比，封閉式銷售下降了6.3%。

房價中位數同比下降7.3%，而且每月都在下降。

6月份，銷售價格中位數為158.2萬美元，而8月份為140萬美元。

房屋在市場上停留的時間也比平時長一點。

2022年8月，房屋平均在28天內售出，而在2021年8月，平均售出時間為15天。

瓊斯說，現在，買家已經變得更加挑剔。

他們希望進行檢查和談判，而當這種情況發生時，銷售需要更長的時間來完成。

一句話，房價在下降，而每月的按揭付款在上升。◇

【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯報導）由於在競爭激烈的市場中房價居高不下，越來越多的年輕首次購房者，依靠包括父母在內的老一輩人的支持共同購房。

房地美（Freddie Mac）表述，為首付儲蓄是擁有住房的最大障礙之一，但借款人可以通過多種方式獲取這些資金，除了來自個人儲蓄以外，還包括來自政府或非政府組織的援助、來自家人和朋友的贈與、賣家捐助或之前售房的收益。

家庭成員或朋友可以通過共同簽署抵押貸款，或將自己列為共同借款人來支持購房者。將收入與共同借款人相結合，使借款人有資格獲得更高的貸款額。

為了了解長期共同借款的趨勢，房地美的研究人員鎖定了1994年至2022年（截至4月）期間，所有房地美購買貸款的共同借款人。然後，他們分析了借款人和共同借款人的年齡概況，確定年輕借款人（定義為25－34歲）在申請中有55歲以上的共同借款人。

通過這項分析，他們發現自1994年以來，有共同借款人的比例有所增加，該比例在2015年達到歷史最高水平，然後下降。但是從2021年開始，有共同借款人的比例出現飆升。

圖中顯示了自1994年以來，年輕首購房者有55歲以上共同借款人的百分比。

1994年，首購房的年輕人中有1.3%有55歲以上的共同借款人，這個比例自2012年以來從未低於2.5%。過去兩年，這一比例增加了一個百分點。在洛杉磯、聖地亞哥和邁阿密等更昂貴的都會區，往往有更高比例的共同借款人。

這次上升的時機是值得注意的。2020年以來，房價大幅上漲。也許是為了幫助年輕人有資格獲得成本更高的房屋，或使他們的申請更具競爭力，這些年輕的首購房者一直在朝向共同借款方式，使買房成為可能。

據房地美統計，與往年相比，2016年購房者使用各種來源支付首付，主要包括：
-70%的購房者使用儲蓄/遺產/其它資產或退休金，低於2013年的79%。
-31%的購房者使用了出售另一處房產的收益，高於2013年的23%。
-10%的購房者使用了來自非營利組織或政府機構的援助或貸款，高於2013年的 5%。
-自2013年以來，使用來自家人和朋友的贈與或貸款的購房者比例一直保持在近25%。◇

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【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯）自從2007年發生次貸危機之後，貸款機構提高了貸款申請的嚴謹度，使得不良貸款的比例很低。如今，抵押貸款申請被拒絕的人中，很大一部分是信用評分過低造成的。

根據住房抵押貸款披露法的數據，2020年約有13%的購買抵押貸款申請（總計近65萬份）被拒絕。儘管住房金融行業可能了解基本的拒絕原因，但發現申請人在拒絕後的反應，可以發掘潛在的解決方案，以增加未來批准的申請數量。

為此，房地美的市場洞察團隊在4月份對過去4年抵押貸款申請被拒絕的消費者中，進行了一項定量和回顧性研究。該研究目的在了解借款人的貸款被拒絕的原因，以及借款人在拒絕之前和之後採取的行動。

貸款被拒絕的原因

被拒絕抵押貸款申請的原因各不相同，但是，五分之三的調查受訪者表示債務或信用問題是他們最初被拒絕的原因。研究也發現，五分之一的非裔申請人因信用記錄中的不良因素而被拒絕，這一數字明顯高於白人（16%）或西班牙裔（12%）申請人。

但在初次拒絕後的獲批准中，白人有46%被再次拒絕或是未獲批准，其次是非裔申請人27%、西班牙裔20%，其他族裔是6%。

總體而言，房地美的調查表明，導致被拒絕的問題類別，是申請人隨後是否獲得批准的關鍵因素。

隨後被批准抵押貸款的申請人，更有可能報告以下他們最初被拒絕的原因，例如：
-缺少或不完整的文件（20%）。
–信用分數低（20%）。
-估價差異（18%）。

相比之下，未獲批准的申請人更有可能報告以下他們最初被拒絕的原因，例如：
–信用分數低（32%）。
-不良信用記錄（24%）。
-首付資金不足（17%）。

申請被拒絕後採取的行動

與未獲批准的貸款申請人相比，隨後獲得批准的申請人，更有可能在被拒絕後採取了某些快速修復措施。

對於未獲批准和隨後獲得批准的這兩個人群，受訪者最多表示他們採取的行動是提高信用評分（63%）和減少債務（60%）。然而，除此之外，每個人所採取的行動是基於他們被拒絕的原因，而有所不同。

例如，隨後獲得批准的申請人，更多報告他們因缺少或不完整的文件或估價差異而被拒絕，因此，在獲得批准之前，會花費更多時間蒐集必要的資金，或所需文件。另外，未獲批准的申請人，更多表示他們正在專注於努力提高他們的信用分數。

有趣的是，雖然78%的隨後獲得批准的申請人表示，他們會重新向同一家貸方申請，但只有17%的未獲批准的申請人表示，他們希望重新向同一家貸方申請。這種差異表明，貸方有機會提供更多的教育和諮詢資源，以幫助將更多的抵押貸款拒絕轉化為批准。◇

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【大紀元2022年05月18日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）抵押貸款市場利率高漲，貸款信用的可用性也在起著變化，根據最新的四月份「抵押信貸可用性指數」出現下降，表示貸款標準正在收緊。

根據抵押貸款銀行家協會（MBA）分析ICE抵押技術數據的報告，抵押信貸可用性指數（Mortgage Credit Availability Index , 以下簡稱MCAI）在四月份有所下降。

四月份MCAI下跌3.2%至121.1。MCAI的下降表明貸款標準正在收緊，而該指數的上升表明信貸寬鬆（該指數在2012年3月以100為基準）。

常規貸款（Conventional Loans）的MCAI增長0.7%，而政府貸款（Government Loans）的MCAI下降6.5%。在常規MCAI的組成指數中，鉅額貸款（Jumbo）MCAI上漲0.3%，普通貸款（Conforming）MCAI上漲1.2%。

MBA經濟和行業預測副總裁喬爾・肯（Joel Kan）說：「由於貸方對過去兩個月利率的上漲做出了反應，抵押貸款的可用性連續第二個月下降。」

肯還表示，「隨著利率/定期再融資業務的枯竭，貸方減少了政府再融資計劃的可用性，這不再與許多借款人的選擇相關。」「常規貸款的指數略有上升，因為貸方增加了更多的可調利率貸款（ARM）計畫，以幫助借款人克服更高的利率和房價。」

隨著固定利率上升，可調利率在MBA的每週調查中的份額也有所增加，但與2000年代中期相比仍然很低。此外，肯認為，無論是在信貸要求還是提供的貸款類型方面，信貸供應都比當時嚴謹得多。

肯補充道，「鉅額貸款人在某種程度上放寬了信貸標準，今年鉅額貸款利率的增幅低於普通貸款利率，為希望購買房屋的鉅額借款人提供了更多機會。」◇

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【大紀元2022年01月03日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）買房時，對上市房提出報價需要取得一種微妙的平衡。通過做好準備、了解預期情況並與你的房地產經紀人密切合作，就可以自信地提出一份強有力的報價。

現在許多人一心想買房子，但還需要對預算保持現實——不要給出太低的報價，讓賣家無法認真對待。在你準備報價時，房地美（Freddie Mac）給出以下4條建議。

一、了解你的極限並通過預先批准信表明你是認真的

如果要在市場上買房，你應該知道一個關鍵信息是——你可以花多少錢。了解你的貸款限額可以幫助設定預算。

與貸方一起通過預先批准程序，會告訴你有資格借入的最高金額，該金額以預先批准信的形式提供。

預先批准信不是貸款擔保，因為貸方仍需要有關房屋的詳細信息和有關你貸款的詳細資料。這封信也有一個到期日期，因此請確保你知道這封信的有效期。

預先批准信也是提出報價的有用工具：最佳做法是向賣家提供預先批准信，以表明你是一位認真的買家。

二、出價時請記住你的總預算

你預先批准的金額只是你的貸方願意借給你的最大金額，而不一定是你應該花費的金額。

對於你的初始報價，你要確保在預算中為談判留出空間，同時確保出價不會太低。如果你在第一次出價時全力以赴，但是賣家以還價作為回應，你的預算可能沒有空間來提高價格。

另一方面，如果你的第一個報價太低，則可能向賣家表明你不是一個認真的買家，尤其是當前房地產市場競爭激烈的情況下，這可能會導致你失去購買機會。

你的房地產經紀人可以幫助你提供有競爭力的報價，同時確保你的價格處於你能負擔的範圍內。

三、準備談判

提交報價後，賣家有3種選擇：接受、拒絕或反駁。如果賣家接受並簽署了你的初始報價，你就簽訂了具有約束力的合同。這就是為什麼確保你的報價符合你的預算很重要。

如果賣方提供還價機會，你的代理人將與賣方代理人協商。常見的還價要求更高的購買價格或更改成交日期。配合還價要求是你獲得房屋的最佳機會。

與你的代理人討論還價的詳細信息，以確定你應該如何調整你的報價以滿足你和賣家的需求。

四、考慮意外條款

考慮為你的報價寫下意外條款（Contingencies），確保在完成購買之前必須滿足的某些條件。這些可以幫助你避免碰上代價高昂的意外。

例如，確保購買價格符合房屋估價，保證銷售價格與房產價值一致，以順利獲得抵押貸款。

房屋檢查意外條款，讓你有機會在合同結束之前讓專業人士驗房。如果沒有這種意外條款，你可能會買到修復金額過大的房產，或是碰上難以修復的窘境。

不過，在房市火熱當前，請謹慎使用意外條款，與你的房地產經紀做好溝通，了解在必要時，提出適當的包含意外條款的報價。#

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