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舊金山49人隊 中期選舉「大撒幣」

【2022年11月09日訊】(記者薛明珠編譯報導)根據加州記錄顯示,舊金山49人隊,為本週的聖塔克拉拉市(Santa Clara City)選舉,投入了超過450萬美元。

舊金山49人隊前所未有的花錢狂潮,始於今年9月1日。

當時,它投入74.2萬美元,試圖推翻現任市長麗莎.吉爾莫(Lisa Gillmor),並重新選舉兩名市議會議員。聖塔克拉拉市議會對49人隊的主場——李維斯體育場(Levi’s Stadium),負有監督責任。

在為期九週的競選活動中,該團隊以每天約7.2萬美元的速度,向委員會提供資金,以提升它支持的候選人。

49人隊支持的候選人有三個,分別是市長候選人安東尼.貝克爾(Anthony Becker),市議會候選人凱倫.哈代(Karen Hardy ),和拉吉.查哈爾(Raj Chahal)。

這三人經常與49人隊的說客,舉行私人會議,並經常在與體育場有關的關鍵問題上,投票支持該球隊的做法。

據有關報導,49人隊最近的一次捐款,是在11月1日。當時,他們又承諾捐款11.5萬美元。

截止到那時,該團隊為聖塔克拉拉市的每一名登記選民,花費超過79美元。聖塔克拉拉市有5.7萬多名登記選民。

「我們稱之為金錢海嘯」,聖塔克拉拉大學(Santa Clara University)馬庫拉應用倫理中心(Markkula Center for Applied Ethics.),前主任托馬斯.尚克斯(Thomas Shanks)說。尚克斯批評 49人隊,涉嫌試圖收買選舉。

「金錢海浪,那巨大的錢浪,正在衝擊這座城市」,他說,「這座城市,能否在這金錢海嘯中,全身而退,將是一個挑戰。」

49人隊的支出,讓他們的競爭對手相形見絀。

球隊將一半以上的資金,240萬美元,用於反對現任市長吉爾莫的競選活動,吉爾莫市長一直批評49人隊首席執行官傑德.約克(Jed York),在公共體育場財務管理方面有問題。

相比之下,吉爾莫市長的支持者,捐贈了大約32.1萬美元,其中25萬美元來自The Related Companies,這是李維斯體育場附近的一個大型的住宅和商業項目開發商。

相關公司的董事長斯蒂芬.羅斯(Stephen Ross),擁有邁阿密海豚隊(Miami Dolphins),它屬於美國國家橄欖球聯盟(NFL)。

這意味著,49人隊支持的貝克爾競選活動,以近8比1的資金投入比例,超過了現任市長吉爾莫。

競選支出失衡,在市議會議員的競選中,更加嚴重。其中,舊金山49人隊,為支持查哈爾和哈代,給他們兩人每人捐款,超過了100萬美元。

查哈爾的對手,企業高管、發明家拉里.麥科洛克(Larry McColloch),僅籌集了約2.3萬美元。

因此,49人隊與麥科洛克,兩者的競選支出比例約為43比 1。

候選人克里斯.佩萊基亞(Chris Pellecchia)是一名建築主管,他僅籌集了約2.7萬美元,他們兩者的競選支出比例約為38比1。

2020年,在聖塔克拉拉市的選舉中,約克和49人隊,花了290萬美元,支持4個市議會候選人。

記錄顯示,4人中有3人當選。改組後的市議會,經常支持49人隊的所有做法。

在過去的兩次地方選舉中,舊金山49人隊,總共支出了近750萬美元。

「確保你的朋友加入市議會,對你來說很有價值」,斯坦福大學( Stanford University)名譽經濟學教授、體育場館融資專家羅傑.諾爾(Roger Noll)對《舊金山紀事報》說。

聖塔克拉拉市選民表示,今年49人隊以450萬美元,支付大量的電視廣告、YouTube廣告和臉書廣告,以及大量的郵件。

其中,大部分的廣告,是嚴厲攻擊現任市長吉爾莫的。沒有任何廣告,提及49人隊的政治議程。

選民斯科特.菲勒(Scott Filler)說,競選期間,他收到了30多封政治郵件。這些郵件格式不同,內容一致,幾乎全部來自於49人隊。

雖然,有錢進行大規模的廣告閃電戰,在政治上是一個明顯的優勢,但是,專家指出,這並不能保證勝利。◇

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聖塔克拉拉縣:主要民選官員一覽

【2022年10月29日訊】(記者周鳳臨綜合報導)聖塔克拉拉縣(Santa Clara County)的估值官(Assessor)和地檢長的選舉,已經在初選決出勝負。

下面是11月8日,將要選舉的主要職務及候選人。

縣警長

11月的縣警長(Sheriff)選舉,在鮑伯·瓊森(Bob · Jonsen)和凱文·詹森(Kevin · Jensen)之間展開,他們的初選得票百分比,分別為32.0%和30.5%,非常接近。

第1區縣議員

該區包括摩根希爾(Morgan Hill)、吉爾羅伊(Gilroy)等城市,從20世紀90年代末開始,其縣議員的位置,一直是由保守派控制。

經過初選之後,餘下2名得票較多的候選人:

約翰尼·哈米斯(Johnny Khamis):將自己定位為經濟方面的保守派,他稱,若他當選,將不會浪費納稅人的每一分錢;
希爾維亞.阿利納斯(Sylvia · Arenas):受到工會支持的激進派(Progressive)候選人,被認為是有望挑戰保守派控制傳統的候選人;在經濟方面阿利納斯的政策顯得激進,稱將改革縣的項目,包括可負擔住房及醫保等領域。

聖荷西市

主要有市長選舉和市議員選舉。

1.市長選舉:

11月選舉,將產生新的聖荷西市長,候選人有:聖塔克拉拉縣議員辛迪· 查韋斯(Cindy Chavez)、 市議員兼副市長馬特·馬漢(Matt Mahan);查韋斯在初選得票率為39.3%,馬漢初選得票率為32.2%。

在對待住房建設、無家可歸者問題、市區振興問題方面,2位候選人並無根本上的差異,僅在具體施政、願景等方面有些微差異;而在對待公共安全,以及移民、槍枝管制等問題上,兩位候選人顯現出站位上不同之處。

辛迪·查韋斯:認為聖荷西失去了用於投資可負擔住房的重建資金,而且州府、縣府未能提供足夠資金,用於永久性可負擔住房建設;解決公共安全應讓青少年有更多去處,主張採取城市清潔、社區互助等防止犯罪。

馬特·馬漢:主張簡化住房建設審批,並令可負擔住房建設成本降低;主張市區、社區更多著裝警察巡邏維持治安,學習舊金山,部分報警電話,無需持槍警察出面處理。

2.市議員選舉:

今年是聖荷西奇數區市議員換屆選舉,第1區、第9區市議員選舉已在初選決出勝負,在11月選舉的選票上,有第3、5、7區市議員的決選,其中第3區、第5區市議員位置空缺,即沒有現任市議員尋求連任。

第3區:

艾琳·史密斯(Irene Smith):政治素人,30多年的居民,小商業主、企業財務分析師。

強調減少犯罪、增進街道安全;主張將警察人數恢復到2012年的水平,以加強執法;主張市區清潔,她還認為目前的政治未能代表市民的聲音,導致開銷失控,若當選將立即努力改變。

奧馬爾·托利斯(Omar Torres):是聖荷西常青社區大學教委董事,他認為,第3區面臨無家可歸者問題、缺少可負擔住房、公共安全問題等,同時面臨市區經濟振興問題;他還關注諸如:廢棄的車輛、非法垃圾傾倒,塗鴉等民生問題。

第5區:

諾拉·坎波斯(Nora Campos):主要競選綱領為社區安全,希望人們能夠安全地步行、訪問朋友、去商店買東西,能夠安全地送孩子上學。坎波斯在2010 — 2016年期間,曾任加州第27選區眾議員,2013-2014年任眾議員議長。

她在舊金山州立大學獲得學士學位,之後在聖荷西市議員迪亞茲(Diaz)手下任幕僚長、媒體聯絡協調員等,在2001 — 2010年期間,就任過聖荷西市議員。

彼得·奧爾蒂斯(Peter Ortiz):曾任聖塔克拉拉縣教委,教育第6區董事。他的主要政綱是,保證第5區的社區家庭,能夠有同樣的機會、能獲得均等的投資等。

第7區:

瑪雅·伊斯帕扎(Maya Esparza):現任第7區市議員,競選連任。

比恩·多安(Bien Doan):越南裔移民,1975年隨家人移居美國;他為聖荷西消防局效力27年,做到消防大隊長並保持該職位11年。

多安批評現任議員,未能在市府發出足夠聲音,令市民們面臨更多犯罪、無家者可歸問題,他希望為第7區爭取到更多撥款、更多公共安全巡邏。◇

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聖塔克拉拉縣:11月公投提案一覽

【2022年10月29日訊】(記者周鳳臨綜合報導)聖塔克拉拉縣限定在各市範圍的提案,若非特別標注,只要獲得簡單多數選票,即可通過。

摩根山(Morgan Hill)

提案A(Measure A):區劃修正案
若選YES,表示同意修改該市區劃,禁止新的建築用作倉儲和配送;若選NO,表示不同意。

提案B(Measure B):一般規劃修正案
若選YES,表示同意修改一般規劃,允許今後減少Monterey Road的車道;若選NO,表示不同意。

薩拉托加(Saratoga)

提案C(Measure C):限制市議員任期法令
若選YES,表示同意為該市的市議員設立任期限制,市議員不得超過2個任期,並對其它形式的部分任期的時間進行限制;若選NO,表示不同意限制市議員任期。

吉爾羅伊(Gilroy)

提案D(Measure D):市府憲章修正案

建築合同採購及公眾通知現代化提案,內容包括:

* 將競標門檻從3.5萬美元,調整到「加州公共合同法例」(California Public Contract Code)第22032款所規定的額度;

* 設立針對建築設計及最佳價值合同採購的專門機構;

* 允許公眾通知現代化。

若選YES,表示同意以上改動;選NO,表示不同意。

提案E(Measure E):佩特森聯合學區(Patterson Joint Unified School District)債券提案,需55%選民同意才能通過。

授權佩特森聯合學區發行7,400萬美元債券,用於擴大職業生涯和技術教學設施;增加實驗室和培訓點,為學生上大學和今後的工作做好準備;建設新的教室,以緩解課堂人多狀況。

選YES,表示同意學區發行債券;選NO,表示不同意。

苗必達市(Milpitas)

提案F(Measure F):限定市議員、市長的任期提案
修改苗必達市的市府條例,限制市議員、市長的任期,擔任市議員和市長的年限,不得超過10年,任市長期限不得超過6年,接下來為2年的「冷卻」期,期間不得擔任市長或市議員。

選YES,表示同意以上修改;選NO,表示不同意。

聖塔克拉拉市(Santa Clara)

提案G(Measure G):不增稅的情況下,保證基礎社會服務
為保證基礎社會服務,包括:9-1-1熱線接線;警察巡邏、消防;街道/下水道修整,及維護本地設施服務等,是否繼續市府憲章1320款,允許年度預算從市共用設施收費按毛收入的5%,轉給普通基金,直到選民投票終結為止。

預計每年將產生大約3千萬美元,將對這筆資金進行獨立審計。

選YES,表示同意;選NO,表示反對。

提案H(Measure H):聖塔克拉拉市商業執照更新/稅收均等法案
為保護聖塔克拉拉市的財政穩定,並維持諸如911緊急電話響應、公共安全、降低犯罪、公共區域清潔、下水井蓋維修、公園/圖書館等基礎服務,是否同意修改聖塔克拉拉市法令,將1992年起實施的商業執照稅,調高至每位雇員45美元,房東稅收調至每居住單元15美元,預計每年將產生大約600萬美元收入。

選YES,表示同意;選NO,表示不同意。

聖荷西市(San Jose)

提案I(Measure I):市府憲章修正案
修正市府憲章,增加市道德及選舉委員會,即「公平競選和政治操守委員會」(Board of Fair Campaign and Political Practices);去除規劃、公民服務、薪水設定委員會的成員,必須是選民和 / 或公民的限制;去掉憲章性別稱謂的語言;要求市議員們在做決定時,必須根據公平的價值觀、標準來評估。

選YES表示同意以上憲章修正;選NO表示反對。

洛斯蓋圖斯(Los Gatos)

提案J(Measure J):商業執照稅提案
現有商業執照稅是從1991年起實施的,期間通貨膨脹率已經達117%。

該提案擬提高商業執照稅,所得用於資助城市的公共治安等亟需的服務,固定稅提高30%,而且每年按照通貨膨脹率進行調整,零售總收入稅提高40%,並將電子商務加入到製造、批發和工作總收入稅之列,調漲120%,預計這一提案,將為該市帶來110萬美元的年收入。

選YES,表示同意增稅;選NO,表示不同意。

帕洛阿圖(Palo Alto)

提案K(Measure K):按營業面積,徵收新的商業稅提案
向在帕洛阿圖的公司徵收一項商業稅,按照公司辦公面積,每平方英尺每月徵稅7.5美分,每個公司最多收取50萬美元,每年根據通貨膨脹率,進行最高2.5%的調整,這一徵稅提案,不包括營業面積不足1萬平方英尺雜貨店。

預計將在未來35年內,每年產生960萬美元收入,這筆收入將用於公共安全、可負擔住房、列車通過安全、無家可歸者服務及普通市府服務等。

選YES,表示同意增加按營業面積的商業稅;選NO,表示反對。

提案L(Measure L):天然氣設施普通基金轉移提案
肯定現有的天然氣公共設施收費中,轉毛收入到市府普通基金的百分比不超過18%,預計每年所得約700萬美元,將被用於道路、公園、圖書館、減少氣候變化、警察、消防、緊急醫療、911接線等服務。
選YES,表示同意繼續現有的資金轉移;選NO,表示不同意。

*以下是學區相關的提案。

提案M(Measure M):洛馬普列塔聯合學區徵收地塊稅提案(需2/3選民同意)
該提案擬在未來8年中,每年對每個地塊徵稅348美元,預計年收入為64萬美元,老年人免此稅,這筆稅收不會用於管理者的薪水,全部用於中小學學生的教學。

選YES,表示同意徵收地塊稅;選NO,表示反對

提案N(Measure N):東區聯合高中學區(East Side Union High School District)債券提案(需55%選民同意)
授權發行5.72億美元債券,估計到2050年,每年還款不超過3,570萬美元,實施年度審計、獨立監管;這筆債券將用於擴大職業 / 技術教育設施、修整科學實驗室、升級技術設施,包括該學區的13所高中。

選YES,表示同意發行債券;當然,發行債券也意味著會加大納稅人負擔。選NO,表示不同意。

提案O(Measure O):金寶市聯合高中學區(Campbell Union High School District)地塊稅延期提案(需2/3選民同意)

是否將現有的學校地塊稅延期10年,稅率不變,目前每個地塊徵收85美元,所得將用於學校基礎教育、吸引教師,為學生提供精神健康輔導等。

選YES,表示同意地塊稅延期;選NO,表示不同意。

提案P(Measure P):橡樹林學區(Oak Grove School District)發行債券提案(需55%選民同意)

授權橡樹林學區發行2.36億美元債券,用於為學生提供更多接觸科技的機會、升級科學實驗室、增進校園安全,及各種支持等,並提供州府撥款的等價基金。

選YES表示同意授權該學區發行債券;選NO表示不同意。

提案R(Measure R):聯合校區(Union School District)發行債券提案(需55%選民同意)

授權該學區發行1.28億美元債券,用於增進學校醫療和安全系統,修築整治。屋頂、下水道、電路等,移出含鉛管道,維修、收購和建設教室、校園及科學實驗室,購置設施、設備等,以備學生教學所用。
選YES,表示同意發行債券;選NO,表示不同意。

提案S(Measure S):明礬石聯合學區(Alum Rock Union School District)發行債券提案(需55%選民同意)

授權該學區發行7,150萬美元債券(延續2012年11月批准的債券),用於改進該學區學校的科學、技術、工程、藝術及數學教室,讓學生更容易用上電腦,課堂科技現代化等;還用於建設針對教職員工的低於市價的住房,改進學生/校園的安全等。

選YES,表示同意發行債券;選NO,表示不同意。

提案T(Measure T):金寶市聯合學區(Campbell Union School District)債券案(需55%選民同意)

授權該學區發行9,600萬美元債券,用於修繕、升級本地中小學校,包括科學、技術、數學教室/實驗室;教學技術基礎設施;修繕屋頂、線路、下水道,以及消防/安全系統;改善學生、殘疾人就學狀況等。

選YES,表示同意發行債券;選NO,表示不同意。◇

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灣區房地產

抵押貸款利率上升 灣區哪些城市房價跌幅最大?

【2022年10月21日訊】(記者殷瑞娜編譯報導)灣區房價的下降,繼續超過全國平均水平,特別是在某一些地區。

根據房地產網站Zillow的數據,從5月到8月,舊金山都會區(包括阿拉米達、康特拉科斯塔、舊金山、聖馬刁和馬林縣)的典型房價,下降了3%。

但是,在聖荷西都會區,包括聖塔克拉拉和聖貝尼託縣,典型的房價下降了6%,這種下降是最明顯的。這比同期全國範圍內2%的跌幅要高得多。

10月13日這一週,30年固定抵押貸款的平均利率約為7%,比2022年初的利率高出一倍多。專家說,這導致許多潛在的買家要麼暫停找房,要麼對他們的選擇更加謹慎。

那麼,在過去幾個月中,灣區哪些城市的房價下降幅度最大?

Zillow對5月至8月灣區54個擁有3萬或以上居民城市的房價分析,顯示最大的跌幅發生在中半島和南灣的城市。

根據Zillow的數據,從2022年5月到8月,帕洛阿圖的典型房價下降幅度最大,為7.1%,從5月的388萬美元,下降到8月的361萬美元。聖塔克拉拉緊隨其後,降幅為6.8%,從173萬美元降至161萬美元,洛斯阿托斯(Los Altos)的房價,從437萬美元降至408萬美元,下降了6.7%。

硅谷房地產經紀人協會主席布雷特.卡維尼斯(Brett Caviness)說,市場的波動正在恢復到一個正常的狀態。從春季看到的高峰,到這種回調是極其正常的,急劇上升的利率和動蕩的股票市場,意味著需求減少。

卡維尼斯說,南灣有許多城市,由於不同的原因,在COVID-19大流行的早期看到了需求。帕洛阿圖是一個「高價值、高需求的市場,出現了很多競爭」,但現在這種競爭已經回撤,造成了「市場的波動」。

類似的模式,也發生在洛斯阿托斯的豪華屋市場上。聖塔克拉拉也是如此。過去,該市比其鄰近的城市更容易負擔,導致潛在買家湧入,「使需求上升」。現在,有一個「更戲劇性的回調」。

其它進入房價跌幅最大前十名的硅谷城市,包括庫柏蒂諾(-6.6%)、山景城(-6.4%)和桑尼維爾(-6.2%)。

卡維尼斯說,一個主要原因,是這些城市離主要的科技公司很近。他們的許多員工還沒有定期回到辦公室,所以他們不需要在附近居住。

聖巴勃羅(San Pablo)是康特拉科斯塔縣進入前十名的城市,房價下降了6.7%,從5月份的59萬美元左右,下降到8月份的55萬美元多一點。

在另一端,分析中只有三個城市,從2022年5月到8月出現了增長。在北灣,諾瓦托(Novato)是該地區增幅最大的城市,房價上升了2.2%,聖拉斐爾(San Rafael)上升了1.1%。在東灣,安提阿克(Antioch)有0.2%的輕微上升。

Zillow數據發言人馬特.克里默(Matt Kreamer)說,他預計房價將繼續下降一段時間。

他說,抵押貸款利率預計不會在短期內下降,所以價格必須下降,以消除一些壓力。而且我們正在進入一年中銷售通常最緩慢的時期,直到春季再次回升。

不過,他認為房價不會下降太多,因為隨著房價的下降,這意味著越來越多的那些已經被擠出市場的人重新回來,而這種需求將使價格不致於下降太多。◇

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灣區新聞

聖塔克拉拉縣第一選區議員競選 初選後保守派候選人籌資領先

【2022年10月05日訊】(記者周鳳臨綜合報導) 大部分是鄉村地帶的聖塔克拉拉(Santa Clara)縣第一選區,臨近11月大選之際,從披露的初選後競選金來看,該區保守派縣議員候選人領先。

距離大選只有1個多月,數據顯示,從6月7日初選之後,被認為偏向保守的第一區縣議員候選人約翰尼.哈米斯(Johnny Khamis),籌集到206,487美元,他的對手,激進派(progressive)的希爾維亞.阿利納斯(Sylvia Arenas)籌得132,461美元。

從1990年代末開始,包括摩根希爾(Morgan Hill)、吉爾羅伊(Gilroy)等城市的第一選區,其縣議員的位置,一直是由保守派控制。

如今,受到工會支持的希爾維亞.阿利納斯,被認為是有望挑戰這一傳統的候選人。

希爾維亞.阿利納斯在初選中,得票超過約翰尼.哈米斯近1,500張,而且獲得了另外2名在初選中被淘汰的候選人,里奇.康斯坦丁(Rich Constantine)和克勞蒂亞.羅西(Claudia Rossi)的背書。

但對此次選舉的分析認為,最終誰能勝出仍未有定論。從競選資金上看,2名候選人也相當接近,在初選中,哈米斯獲得152,788美元,阿利納斯為136,895美元。

聖塔克拉拉縣第一選區議員的競選關注議題,包括如何處理無家可歸者問題、後中共病毒(武漢肺炎,COVID-19)疫情時代經濟恢復問題,以及公共安全問題等。這2位候選人都承認這些問題是選區面臨的最大的問題,但在處理方式上有差異。

哈米斯將自己定位為經濟方面的保守派,他稱若他當選,將不會浪費納稅人的每一分錢;阿利納斯在經濟方面的政策則顯得激進,稱將改革縣的項目,包括可負擔住房及醫保等領域。
候選人們的不同政綱,吸引了不同的支持者,從他們獲得的競選資金來源,可以清楚看到這一點。

哈米斯的競選金,主要來自房地產、建築業,以及小商業等,其中還包括知名的硅谷億萬富豪約翰.索布拉托(John Sobrato)捐助的1,000美元。

此外,他還從不同的政治行動委員會獲得捐助,包括共和黨背景的「北加州林肯俱樂部」(Lincholn Club of Northern California)捐助的500美元。

阿利納斯的資金,則主要來自教育界領袖、非營利組織高管,以及工會等。◇

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硅谷房價 7月降至今年以來低點

【2022年08月17日訊】(記者李歐綜合報導)全美房地產從今年3月份,抵押貸款利率飆升之後迅速降溫,舊金山灣區房地產也在3月和4月達到市場高點後,呈現逐月房價、銷售量滑落趨勢。硅谷中心的聖塔克拉拉縣(Santa Clara County)的銷售中位價,從4月的195萬美元高點,降至7月的172.25萬,僅比1月稍高。(圖1)

根據房地產公司Compass的統計,在整個灣區,市場繼續放緩和降溫。從數據來看,今年的聖塔克拉拉縣房屋銷售價漲跌與往年趨勢不同,4月漲至高點後,銷售價正在快速回落,6月和7月的同比漲幅皆大幅下降至4%,與5月之前的兩位數漲幅差距很大。

圖1:聖塔克拉拉縣的每月銷售中位價。(Compass提供)

從房型來觀察,聖塔克拉拉縣3房至4房的獨立屋已分別漲至163萬、200萬(5-7月銷售中位價),低於舊金山市和聖馬刁縣(San Mateo County),不過3房獨立屋的每平方呎中位價$1,196,超越舊金山的$1,143。

聖塔克拉拉縣中,帕洛阿圖(Palo alto)的每平方呎中位價最貴,達$1,974;最低價的是該縣最南端的吉爾羅伊(Gilroy),達$561。(圖2)

圖2:聖塔克拉拉縣各城市每平方呎中位價。(Compass提供)

隨著銷售放緩,聖塔克拉拉縣的庫存量明顯增加中,在5月超越去年同期庫存,統計至7月有1,864套房在售,同比多出約41%(圖3)。

圖3:聖塔克拉拉縣的庫存量曲線圖。(Compass提供)

上市房接受報價的數量,在3月達到今年目前的高點,隨後一路陡降,7月滑至當前最低,不足一千套的數量。反應出庫存量暴增的原因。(圖4)

圖4:聖塔克拉拉縣上市房接受報價的數量。(Compass提供)

售價超過要價的比例,從1月高速攀升到3月的91%的高點,5月至7月已經出現暴跌,至51%,與疫情開始初期的水平接近。

從城市來看,根據灣區房地產經紀Juliana的數據,桑尼維爾(Sunnyvale)獨立屋,7月份售價高過要價的比例約六成,與年初的八九成的差距很大;聖荷西高過要價的比例約46%,同樣低於年初的七八成。從聖荷西的價格曲線可看到(圖5),銷售價與要價差距不大,基本和要價相差無幾,且沒有過低的銷售價。

圖5:聖荷西(San Jose)7月份銷售價與要價走勢圖。(灣區房地產經紀Juliana提供)

聖塔克拉拉縣雖然在房市緩中,逐步降低售價、庫存增加、銷售時間拉長,但隨著30年期固定利率持續在5%左右徘徊,7月通脹率回落,那斯達克指數在6月中旬反彈,等等跡象影響下,或導致硅谷房市有可能在接下來幾個月出現回溫。◇




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本文刊載於舊金山8月17日地產版

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責任編輯:李曜宇

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高通脹和利率如何衝擊舊金山房地產市場?

【大紀元2022年05月02日訊】(大紀元記者李歐綜合報導)高通貨膨脹和迫在眉睫的抵押貸款利率持續上升,可能會開始緩衝已失控的舊金山灣區房地產市場。

根據灣區房地產公司Compass的數據,聖塔克拉拉縣(Santa Clara County)今年第一季的獨立房銷售價中位數達到185萬美元,比去年第一季增長24.1%,而在聖馬刁縣(San Mateo County)則增加13.5%。這可能會讓一些首次購房者推遲買房,停在觀望態度。

據房地美(Freddie Mac)的利率調查,30年期固定利率抵押貸款在2021年8月份曾經只有2.7%,創下歷史新低,如今已達到5.10%。利率從去年12月份開始穩步上升,尤其今年3月份開始至今已經連續七週上漲,本週四(28日)發布的利率基本與上一週持平。

另外,為了控制通脹,美聯儲將加緊升息動作。根據芝加哥商業交易所(CME Group)公布的升息預測,今年升息11碼達到49.7%的機率。

根據美國勞工統計局的數據顯示,灣區2月份食品價格上漲9%、能源價格上漲26.9%,整體的消費者價格按年計算上漲5.2%,是自2001年6月以來的最高的同比漲幅。

升息的步伐會牽動抵押貸款利率的走高,眾多房地產專家和經濟學家因此表示,隨著利率從歷史低位回升,以及通脹擔憂引發市場不安,未來幾個月房價的急劇上漲可能會趨於平穩。

與全美情況相同,灣區待售房屋數量非常緊張,在聖馬刁聖塔克拉拉兩縣,3月份待售房源分別同比下降31.4%和35.4%。但即便前兩年疫情嚴重時,有不少灣區買家對郊區和較大的家庭空間有旺盛的需求,但對於硅谷本地的房產銷售也從沒有下降,嚴重的供需失衡導致硅谷房價不斷推升。

據《聖荷西水星報》報導,庫柏蒂諾(Cupertino)的房地產經紀人拉梅什‧饒(Ramesh Rao)表示,硅谷的買家已經開始根據更高的利率調整他們的購買策略。越來越多的家庭選擇支付更多的首付款,來保持相近的每月現金支出。饒說:「說到底,每個人每月收到的現金都是有限的。」

不斷上漲的房價和利率,也導致灣區的每月抵押貸款成本飆升。Compass統計,在聖馬刁縣,今年第一季每月抵押貸款支付達到9,124美元,比去年第一季大漲44%;舊金山支付達到8,753美元,比去年第一季增加34%;聖塔克拉拉縣要支付8,322美元,增加42%。(以各縣的3房獨立房,20%首付款做計算)

加州房地產經紀人協會(CAR)的經濟學家奧斯卡‧魏(Oscar Wei)說,3月份的銷售在很大程度上是反映了買家在2月份的購買決定。他預計通脹和利率上升的影響將在未來幾個月變得更加明顯。因此他說:「價格可能不會上漲得那麼快。」CAR經濟學家和多數專家都認為,2022年下半年房價增長將減速。

饒說,更高的利率並不一定會勸阻購物者,許多科技員工出售股票,為房屋首付提供資金。但他注意到市場發生了小幅變化,買家變得更加挑剔並願意退出交易。

東灣市場的Lamorinda地區,房地產經紀人帕迪‧基霍(Paddy Kehoe)表示,許多東灣社區的待售房屋太少,導致價格繼續上漲。一些購房者可能會開始退縮,但這可能不足以降低價格。但是,基霍認為,利率一定會影響買房的可負擔性。

另外,一位不具名的華人灣區房地產經紀人告訴大紀元,他們公司正在就此問題討論,但目前尚未看到明顯衝擊,在硅谷中心地帶還是在搶房,但東灣地區有看到一些影響。#




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本文刊載於舊金山4月30日地產版

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責任編輯:李曜宇

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硅谷風雲

高科技農業人工智能公司 將安家聖塔克拉拉

【大紀元2022年07月14日訊】(大紀元記者殷瑞娜編譯報導)一家人工智能和機器人公司,已租下聖塔克拉拉的一棟大型辦公樓,空間可容納數百名員工。該公司的人工智能技術,據稱,可能會徹底改變農業和食品生產。

藍河科技(Blue River Technology)是農業設備巨頭迪爾公司(Deere & Co.)的一個部門。據《聖荷西水星報》報導,總部位於聖荷西的房地產公司Toeniskoetter Development的一位高層管理人員稱,該公司已經租用了位於聖塔克拉拉斯科特大道(Scott Blvd.) 3303號的一棟辦公樓。

藍河科技租用的這棟大樓,共有83,600平方英尺,由擁有該物業的Toeniskoetter房地產公司,於2015年開發。

這棟大樓開始是租給了一家總部設在中國的電動汽車製造商Seres公司,Seres公司曾一度希望將斯科特大道(Scott Blvd.)3303號的辦公樓,作為在硅谷大展身手的啟動平台,但Seres公司最終試圖轉租該大樓。
作為物業所有者,Toeniskoetter房地產公司,認可了藍河公司和Seres公司之間的這筆轉租交易。

2017年,迪爾公司以3.05億美元的價格收購了藍河科技。該交易使迪爾公司能夠將藍河科技的機器人技術和人工智能,部署到迪爾公司提供的設備和機械中去。

藍河科技的技術,使農民能夠使用迪爾公司的超現代設備,鎖定特定的雜草進行農藥噴灑和殺滅。這種精心設計的高科技方法,可以取代傳統的田間大規模噴灑農藥除雜草的技術。

2022年3月,迪爾公司推出了一款名為「See & Spray」的產品,將藍河科技的人工智能和機器人技術,應用到迪爾農業噴灑設備上。

迪爾公司在3月份的一份新聞稿中表示,「See & Spray Ultimate」可以將非殘留除草劑的使用量,減少三分之二以上,並只針對玉米、大豆和棉花的雜草進行噴灑。

藍河科技在其網站稱,通過500多年來,蒐集數十萬英畝的植物和雜草圖像,「See & Spray」能夠檢測各種作物和雜草,以提供精準的雜草控制。

藍河科技成立於2011年,由斯坦福大學的研究生Jorge Heraud和Lee Redden創立。目前,該公司在桑尼維爾(Sunnyvale)有一個辦公和研究園區。◇

責任編輯:念真

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灣區新聞

新軟件將幫助消除聖縣上千起輕罪記錄

【大紀元2022年06月15日訊】(大紀元記者殷瑞娜編譯報導)聖塔克拉拉縣地檢長辦公室,將使用一個新的軟件,在未來幾個月內,大幅提高輕罪記錄的刪除率。設定每年可清除數以萬計的合格案件的記錄,並稱之為「硅谷式司法」。

據CBS報導,這個新的系統是建立在以前的系統基礎上的,該系統是在選民通過64號提案,使大麻合法化後,為消除15,000項輕度大麻定罪而設計的。

工作人員已經花了兩年時間,編寫代碼和測試內部軟件,以清除聖塔克拉拉縣法院系統,以及加州和美國政府的數據庫中的記錄。

IT專業人員和軟件專家團隊,一直在對幾十個小批量的輕罪案件進行測試,但今年夏天晚些時候,他們將運行300個案件。如果一切順利,檢察官辦公室將在今年年底前,刪除超過10,000個案件。

地檢長傑夫.羅森(Jeff Rosen)說,該團隊花了幾百個小時來編寫代碼,以實現刪除的自動化。根據法律,這些定罪有權被取消,但這樣做需要成本和時間。通過這種方式,自動做到了這一點。

刪除記錄的條件是,犯罪者必須已經服完刑期,向受害者支付賠償金,並在5年內沒有新的犯罪行為。幾乎所有的輕罪都符合條件,但那些涉及暴力或性犯罪除外。一些低級別的重罪,也可能符合條件。

據羅森說,每年有多達20,000個案件,可能有資格被撤銷。

羅森還說,在申請工作、租房或學校的財政援助時,取消犯罪記錄會增加申請人的成功機會,因為這些申請通常需要披露犯罪記錄。他表示,當某人履行了對社會的責任,成為無犯罪行為的人,並向受害者支付了賠償金,那麼這個辦公室希望他們能夠重新融入社會,並使之儘可能容易。

對於符合條件的案件,每年都會自動進行撤銷,不需要申請。目前還沒有官方的通知系統。◇

責任編輯:念真

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灣區新聞

硅谷舉辦討論會 聚焦芬太尼致青少年死亡

【大紀元2022年05月27日訊】(大紀元記者殷瑞娜編譯報導)硅谷聖塔克拉拉縣,被該縣官員描述為是加州芬太尼使用最廣泛的地區。週一,在聖荷西林布魯克高中(Lynbrook High School),舉辦了第一次關於芬太尼的危險,以及其導致青少年死亡的討論會。

該縣將舉辦一系列面對面的、在線的討論會,以期解決縣內的芬太尼使用問題。週一的討論,旨在為父母提供如何識別和應對吸食芬太尼。

討論會的成員包括縣主管辛迪·查韋斯(Cindy Chavez)、地檢長傑夫·羅森(Jeff Rosen),以及一些健康專家。

據ABC7新聞報導,芬太尼的危險以及與之相關的青少年死亡,在幾個小時的討論中得到了充分展示。

青少年精神病學家阿里·阿爾科萊希(Ali Alkoraishi)博士說:如果你懷疑你的孩子可能正在使用芬太尼,他們可能就是在使用。請不要認為這只是一種可能性。

非法芬太尼有時會被壓製成藥丸,看起來像處方藥,或者可以混入其它非法毒品中。

在當晚的討論中,該縣行為健康服務中心的米拉·帕維兹( Mira Parwiz)表示,在聖塔克拉拉縣,2015年有9人吸食芬太尼死亡,之後因芬太尼過量使用導致的死亡人數開始明顯上升。2021年,吸食芬太尼過量導致的死亡人數飆升至135人。

她說,在芬太尼中毒死亡的135人中,有42人未滿29歲。

一位因為芬太尼而失去孩子的父親,也是討論小組成員。他說,他現在專注於把精力放在教育其他父母上。

他說,不管你是多麼棒的父母,芬太尼都會像一個人進入我們社區一樣進入每個社區。

地方檢察官辦公室的埃德梁(Ed Liang)解釋說,2021年,該縣幾乎每個城鎮都至少發生了一起與芬太尼中毒有關的死亡事件。梁是辦公室的重大犯罪和販毒小組主管。

他警告說,不管你是誰,來自哪裡。無論是在這個縣、這個州,還是這個國家,芬太尼會殺死任何人。

討論會還介紹了一項新的試點計畫,以解決這個年輕學生家長非常痛苦和非常私人的話題。作為試點計畫的一部分,該縣計畫在該地區的高中舉辦更多討論會。

據布魯金斯學會(Brookings Institution)報告,芬太尼等合成的阿片類藥物是「美國有史以來最致命的毒品」,而中國大陸是其最主要的來源之一。前美國總統川普(特朗普)曾向習近平直接提出過抗議,後者也一直在口頭上說願意關閉中國境內的非法芬太尼工廠。但尚無跡象顯示,中共當局關閉過任何一家非法工廠。在2020年10月到2021年9月一年中,服用芬太尼等阿片類藥物導致78,388人死亡。◇

責任編輯:陳柏州

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灣區新聞

聖塔克拉拉節水新規 極端情況可罰一萬美元

【大紀元2022年05月26日訊】(大紀元記者殷瑞娜編譯報導)週二(5月24日)下午,聖塔克拉拉縣通過了新節水規則,居民可能因浪費水而面臨高達500美元的罰款。在極端情況下,可能面臨1萬美元的罰款。這是加州所有城市中採取的最嚴厲的規則之一。

位於聖荷西的「聖塔克拉拉谷地水務局」(Santa Clara Valley Water District)作為政府運營機構,是該縣200萬居民的水供應商。當天,水務局董事會以不斷惡化的乾旱、水供應的減少,以及居民未能達到節約用水目標為由,一致投票決定節水新規,對違反戶外澆水規則的業主進行警告,然後罰款

據《聖荷西水星報》報導,水務局首席執行官里克·卡倫德(Rick Callender)說,這是從未採取過的措施,但是,我們面臨的形勢從未像現在這樣嚴峻。

新規定於 6 月 1 日生效,但主要依靠居民投訴,以及通過人數不多的「水警」實施調查。

根據規定,看到浪費用水的居民可以致電408-630-2000,或電郵至WaterWise@valleywater.org, 通知水務局相關地址和日期,也可以在網上提交報告。網址為:www.valleywater.org/droughtsaving-water/report-water-waste

常見的違規行為包括:房主或企業每週給草坪澆水兩次以上,或者在蒸發量最大的上午9點至下午6點之間澆水,或者灌溉量過大以致於於水流入人行道或街道。

第一次違規,水務局會向業主發出一封信。如果兩週或更長時間後再次發生違規行為,該局將派出一名工作人員與居民商討,或留下有關規則和罰款的門貼。

在第三次違規時,水務局可以發出100美元的罰單,第四次罰款250美元,第五次罰款500美元。

在極端的情況下,如業主過度澆水並公開拒絕遵守規則,水務局將發出10,000美元的罰單,每天罰款500美元,直到違規行為得到糾正。

然而,新計畫也面臨著挑戰。

聖塔克拉拉是加州58個縣中第六個人口最多的縣。當被問及有多少「水警」或工作人員進行執法時,水務局週二說,整個縣只有3個人。

《聖荷西水星報》報導說,加州大學戴維斯分校流域科學中心的聯合主任杰·倫德(Jay Lund)認為,這個規則只是一種象徵,不可能通過三個人的執法來達到減少用水量的目標,主要是用來警告居民。

此外,作為計畫的一部分,水務局將把違規者的信息提供給13個城市和私人水務公司(稱為零售商),因為水務局向他們批發出售水,所以他們可以幫助執行這些規則,通過零售商來向業主發送水費帳單。

但是,該縣最大的水零售商、為聖荷西及其周邊地區的100萬居民提供用水的私人公司「聖荷西水務公司」(San Jose Water Company)表示,沒有計劃對任何人實施罰款,而且他們也不會與水務局分享信息,包括受到投訴的浪費水的消費者信息。

倫德說,州長紐森可以發布行政命令,要求所有城市供水機構每月公開5%的最大用水戶名單。或者,他補充說,聖塔克拉拉谷水務局可以去找加州公共設施委員會(Public Utilities Commission),要求它命令聖荷西水務公司向該局提供這些信息,以便在乾旱緊急情況下加強水資源保護。

聖塔克拉拉縣的問題是,該水區的10個水庫僅有23%的容量。該區正在努力從擁有高級水權的沙加緬度谷地農民那裡購買水,就像去年那樣。但由於加州進入第三個夏季的乾旱,可用的水量較少。當地的地下水供應正在彌補差額,但到明年,按照目前的抽水水平,這些地下水供應可能會很低。

去年6月,該區要求所有聖塔克拉拉縣居民與2019年的水平相比減少15%的用水量。但他們只減少了9%,而且在1月、2月和3月極度乾旱的月份裡,用水量實際上增加了。當時雨水稀少,房主們不得不打開草坪灑水器來向草坪澆水。

水務局董事會代理主席約翰·瓦雷拉(John Varela)說,我們正處於水危機中。所有人都需要調整日常用水量,這樣我們在未來才會有水可用。◇

責任編輯:陳柏州