Tag: 美國地產

【大紀元2022年01月12日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）根據近日的一項民調，由於通貨膨脹因素，大約十分之一的美國受訪者取消了購買或出售房屋的計劃。但也由於通貨膨脹，29%的人推遲了購房計劃，而24%的人正在加快他們的計劃。

根據Redfin最近的一項調查，73%的購房者和賣家表示，通脹正在影響他們未來的買賣房產計劃。

29%的受訪者表示，由於通貨膨脹（調查中將其定義為商品和服務價格上漲），他們推遲了購房計劃；24%的受訪者正在加速他們的購房計劃；11%的受訪者完全取消了計劃。同時，10%的受訪者表示，通貨膨脹導致他們加快了房屋銷售計劃，7%的人推遲了他們的銷售計劃，3%的人正在取消。（圖一）

Redfin的首席經濟學家戴若・費爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示：「有些人可能會推遲購買，因為他們擔心隨著從食品到燃料的一切價格上漲，現在不是進行大額購買的合適時機。但其他人可能會更快地找到房子，因為他們擔心房價和租金會上漲得更多，他們想鎖定固定（利率）付款。」

調查結果發布之際，通脹正處於近40年來的最高水平，11月消費者價格同比上漲6.8%。天然氣和其它能源價格的上漲，正在推動通脹飆升。

就此而言，73%的受訪者表示，油價上漲正在影響他們的購房計劃或通勤決策。35%的人表示，由於汽油價格上漲，他們計劃少開車或開更高效率的汽車，而25%的人計劃縮短通勤時間。21%的人表示他們計劃購買更便宜的房屋。（圖二）

Redfin 副首席經濟學家泰勒・馬爾（Taylor Marr）說：「不同的購房者根據他們的情況，以不同的方式對高油價做出反應。」「有些人會支付高價來縮短通勤時間，而另一些人會選擇更實惠的房子來彌補昂貴的汽油或新的——但更省油的——車輛。」

四分之三的受訪者表示，家庭能源成本的上升正在影響他們的購房或賣房計劃。具體而言，36%的受訪者表示，他們計劃為他們的家增加節能功能，33% 的人計劃搬到更節能的家，15%的人計劃搬到更小的家。（圖三）

美國經濟是否健康？

同時，46%的受訪者表示，他們認為美國房價上漲是經濟健康表現，而38%的受訪者認為房價上漲是經濟不健康的跡象。（圖四）

此項民調是Redfin委託研究技術公司Lucid，於12月10日至13日對1,500名計劃在未來12個月內買賣房屋的美國居民進行訪問。#

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【大紀元2022年01月26日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）隨著驚人的通貨膨脹率來到7%，美聯儲縮表信號一再提前，抵押貸款利率也從去年底一路高漲，至1月20日一週以來的30年期固定利率平均已經升到3.56%，去年同期僅為2.77%。利率不斷飆升，一月份的美國地產又出現哪些變化？

「隨著10年期美國國債收益率上升，以及金融市場適應預期的貨幣政策變化以對抗通脹，抵押貸款利率再次上升。」房地美首席經濟學家Sam Khater表示：「由於較高的抵押貸款利率，購買需求在春季購房季節之前會略有下降。然而，供應仍接近歷史緊張水平，房價仍居高不下，將保持市場競爭力。」

根據Redfin數據，截至1月16日的四個星期內，新上市的房屋數量同比下降 12%，使待售房屋總數下降29%至歷史新低。受供應限制，進入合同的待過戶房屋僅增長 1%。買家的一線希望是新建築——12月房屋開工和建築許可增至九個月以來的高位。

Redfin首席經濟學家戴若・菲爾威瑟（Daryl Fairweather）表示：「2022 年開始時比2021年更具競爭力，但抵押貸款利率現在已經上升到足以讓購房者成為一種威懾而非激勵的因素。」，「在接下來的幾週內，我們可能會開始看到一些買家退縮的跡象。對於最忠誠的購房者來說，這是一線希望，他們可能會受益於這個供應受限的競爭市場。」

對購房者來說，不斷上漲的抵押貸款利率，要麼促使買家趕緊下手，要麼使人乾脆放棄。

芝加哥房地產經紀人Niko Voutsinas說：「現在幾乎沒有什麼可出售的，因此幾乎每一個價格合理，且狀況良好的新房源都會獲得多個報價。」，「勞動力和材料短缺限制了新建築的供應，但也增加了買家對即可入住房屋的興趣。」

從全美四百多個都會房市中的統計數據顯示：
-房屋銷售價格中位數同比上漲 14%至358,500美元。
-新上市房屋的中位要價同比增長12%至349,950美元。
-待過戶房屋銷售量同比增長1%。
-待售房屋的新掛牌量比去年同期下降了12%。
-活躍房源（在此期間任何時候掛牌出售的房屋數量）同比下降29%，降至 445,000套的歷史最低點。
-在市場上的前兩週內，簽訂合同的房屋比例為41%，高於一年前的 36%。
-簽訂合同的房屋中，有32%的房屋在上市後一週內收到了報價，高於去年同期的 27%。
-售出的房屋在市場上的中位天數為28天，低於一年前的35天。
-41%的房屋售價高於標價，高於一年前的33%。
-平均而言，每週有2.4%的待售房屋價格下跌，比2021年同期上升0.3個百分點。
-房屋銷售價格與要價的平均銷售價格比為100.3%。換句話說，平均房屋售價比要價高0.3%。

購房活動的指標：
截至1月14日的一週內，抵押貸款購買申請比上一週增加8%（經季節性調整）。在截至1月20日的一週內，30年期抵押貸款利率升至3.56%，為2020年3月以來的最高水平。

另外，Redfin調查，購房者需求指數在截至1月16日的一週內下跌2%，但比去年同期上漲15%。#
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【大紀元2022年01月31日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）由於美國地產的房源供應嚴重不足，今年一月份的市場熱度幾乎從未見過，不過早春的房市現在很可能因為股市下跌、抵押貸款利率上升和越來越沈重的負擔能力壓力，而變得更熱、更不穩定。專家認為，市場上價格過高的房源，有可能會出現無人問津的局面。

現在不幸的是，購房者正在努力應對有記錄以來最熱的1月，因為現在45%的房屋在兩週內就可以在市場上找到買家，35%的房子在一週內簽訂合同。這兩個比率都是房地產網站Redfin統計中的最高比率。

儘管市場空前緊張，但根據Redfin數據，截至1月23日的4個星期內，待過戶交易量下降了1%，這是自2020年6月以來的首次同比下降。銷售倒退並不是因為缺乏買家，事實是——購房者需求指數上漲9%，卻缺乏賣家。

「自去年以來一直在尋找房屋的買家已經厭倦了找房，只想完成交易」，印第安納波利斯（Indianapolis）的房地產經紀人吉爾・湯普森（Jill Thompson）說，「許多賣家似乎都在等到春天（才想上市），因此目前庫存短缺尤為嚴重，導致競標戰再次激增，買家提出放棄檢查和融資意外情況的報價。」

新掛牌量下降12%，為2020年6月以來最大降幅，將待售房屋總數拖至新低。 市場上的房主似乎很有自信；中位數要價上漲13%至360,281美元，略低於10月份時的歷史高點。

「早春有望成為有史以來最熱的房地產市場；我們可能會在兩週內開始看到大多數房屋簽訂合同，但這些情況可能是短暫的」，Redfin首席經濟學家戴若・菲爾偉瑟（Daryl Fairweather）說，「現在股市較年初下跌約10%，抵押貸款利率上漲近半個點，房市可能很快就會失去光彩。如果發生這種情況，我預計庫存短缺將最終達到最低點，因為價格過高的房屋將開始在市場上堆積。」

截至1月21日的一週內，抵押貸款購買申請較前一週下降2%（經季節性調整）。在截至1月27日的一週內，30年期固定抵押貸款利率持平於3.55%，為2020年3月以來的最高水平。

Redfin購房者需求指數在截至1月23日的一週內上漲1%，比去年同期上漲 9%。#

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【大紀元2022年01月12日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）今天的美國房地產市場與COVID-19爆發之前的情況大不相同，競爭異常激烈，即便是淡季時還是能看到買家在為報價煩惱。

根據Realtor.com最近的一份報告，在過去兩年中，隨著疫情的肆虐，待售房屋數量下降了57%以上，導致價格從2019年12月到2021年12月飆升了25%。

上個月，房屋掛牌數量與去年同期相比下降了26.8%。這意味著由於假期和寒冷的天氣，很少有人願意長途跋涉去看房，因此在通常情況下已經較緩慢的月份裡，掛牌的房屋減少了約177,000套。

「我們預計我們將開始看到好轉，庫存將穩定，並在2022年開始小幅上升」，Realtor.com首席經濟學家丹妮爾・海爾（Danielle Hale）說，「但這表示我們看到的庫存水平約為大疫情前的一半。對於買家而言，市場可能會繼續快速發展。如果你看到一個你喜歡的房子，你會想馬上趕過去。」

報告稱，許多賣家在疫情期間，對允許陌生人進入他們的家感到緊張。與2017年至2019年的典型比率相比，上市房屋數量減少12.9%。

由於房地產稀缺，價格飆升至新的高度。隨著疫情的蔓延，買家湧入市場購買更大的房屋，並利用創紀錄的低抵押貸款利率購房——隨著COVID-19顛覆金融市場，抵押貸款利率去年初跌破3%。許多買家尋求在價格上漲之前搶得住宅。

12月份房屋標價中位數為375,000美元。 雖然這比夏季創紀錄的385,000美元略有下降，但這些價格比2020年12月上漲了10%。在紐約、洛杉磯和華盛頓特區等最大的大都市區，與去年相比，價格上漲了約5.4%。

「我們確實預計價格會開始放緩，因為人們開始觸及他們負擔得起的邊緣」海爾說。

在50個最大的都會區中，要價漲幅最大的是拉斯維加斯，為32.4%；德克薩斯州奧斯汀，28.8%；佛羅里達州的坦帕為25.4%。

上市房也以創紀錄的速度離開市場，因為買家在出售房產的那一刻就提出報價，有時甚至還未上市就出售了。12月，典型的房產在市場上只停留了54天，比一年前減少了11天，比2019年減少了26天。這是一個顯著的變化，因為冬季通常是房地產市場一年中最慢的時期。「房屋的銷售速度比疫情前一年中最快的時候還要快」海爾說。

儘管缺乏可用的房地產，但仍有一些市場開始看到更多的房地產上線。

在50個最大的都會區中，孟菲斯（Memphis）大都市區的待售房屋量漲幅最大，12月份比上一年增加了22%。緊隨其後的是匹茲堡都會區，增長10.9%，費城都會區，增長10.8%。

另外，根據Redfin數據，買家對第二套房的需求，12月的需求略有下降，但仍遠高於疫情前的水平，因為富裕買家繼續利用遠程工作和低抵押貸款利率來買房。

12月對度假屋的需求比疫情前增長了77%。這略低於11月份80%和1月份創紀錄的92%的增幅，但明顯高於8月份創下的2021年低點。

海爾說：「房地產市場正以完全不同的速度發展，比以前快得多。」#

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【大紀元2022年01月31日訊】（大紀元記者李歐綜合報導）「美國地產熱點：李歐筆記」，先跟大家拜個年！祝大家「虎年」如虎添翼（億）、洪福（虎）齊天！去年是牛年，美國房地產確實是一個牛市，今年虎年即將開始，筆者覺得房市已經有點像是猛虎出山了，但現在又面臨股市跳水，不少股民可能都面臨經濟損失，這對美國房市來說會有怎樣的影響呢？下面我就來跟大家探討。

寒冬中排隊看房

我先從一位臉書的朋友那借一張圖給大家看看（見下圖），這是1月16日上午十一點，波士頓郊區Natick的一處上市房的Open House，當時溫度只有攝氏-11度，但是你看看長長的排隊人潮就為了去看房、搶買房。

去年的搶房熱已經成為過去15年來，美國成屋銷售的最高數量，12月份經季節性調整，全年約有618萬套交易。不過，實際上去年12月新冠病毒的Omicron變種出現之後，加上原本的季節性淡季，上市房的數量就非常稀少，所以到了一月份的可售房源數量就非常非常的低，和過去兩年相比簡直低得慘不忍睹，根據Redfin的數據，截至1月16日的連續4個星期，可售房源比去年同期下降了29%，只有44萬5,000套，但是2020年當時有近90萬套的數量。

所以，這樣缺乏的供應，當然不足以應付大量的需求，我們會看到剛剛那張波士頓郊區搶房的景象也就不足為奇了！從全美房價來看，2022年一開始，上市房要價完全超越前兩年，同比上漲了12%，比2020年上漲了約25%。

一月份的最新數據也表明，銷售價格同比也上漲了14%，達到了35萬8500美元；上市兩週就簽訂合同的比例高達41%，而一年前的同期只有36%；上市一週就簽合同有32%，一年前的同期只有27%。

所以，你可以想像嗎，冬天都還沒有過去，市場上竟然就有大約三分之一的房源，在一週的時間就簽訂了合同，就是說可能都還沒Open House就有買家在競價了，這對買家來說真的是非常受挫的事，我相信每個買家基本都會經歷三次左右的失敗才會有可能買到房子。除非你一開始就十分了解現在市場的競爭慘烈情況，簡直可以用驚心膽顫來形容了。
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房市泡沫來了嗎？

那麼現在有非常多的人都在說，因為房價不斷暴漲，而且因為股市跳水、通貨膨脹問題，美聯儲要升息，所以現在美國房地產要泡沫了，真的是這樣嗎？關於這話題，筆者在此前和拉斯維加斯房地產經紀的訪談中也問到他這樣的問題，近期Redfin的首席經濟學家也說到她的觀點，他們的觀點大致相同，皆認為現在需求強勁，供給過少，經濟面仍很強勁，因此房市可能會走緩，但房價仍是漲價的趨勢。

筆者的看法也比較傾向於樂觀的發展，雖然最近短時間利率確實上升很多，到1月27日為止的一週，30年期固定型房貸利率平均是3.55%，不過知道長期利率走勢的人就知道，這個利率還是處於歷史低位，所以它對房價確實會起抑制作用，但還不至於起破壞作用。

另外，從全美經濟上來看，失業率和非農就業，都還算表現得不錯，美國股市雖然一月表現不佳，但還不是懸崖式的崩跌，仍算是往回修正的曲線，或者是可以看作是把前兩年飆升的股價吐一些回來。多數分析師預測，美聯儲將加速緊縮，今年將升息3次至4次以遏制通脹，最快或許從今年的3月開始。在美聯儲加息的前景下，投資者開始拋售虧錢的股票公司，包括一些科技股和成長股。

當然，在股票縮水、利率上揚、通脹等因素下，當前買家的負擔能力肯定會越來越被壓縮，對找房、出價會更加謹慎，也很可能會減少買家數量，因此房市供需的天秤很有機會恢復到一個相對平衡的局面。

那麼房價會不會因此也往回修正，也把飆升的房價吐回來一些呢？我認為現在還沒到達條件，正如我們上面說的，供需的天秤仍是失衡的，並且投資人也在尋找對抗通脹的產品，現下買房的人已經不像上一次泡沫的原因，亂申請房貸，也不像1980年代末期出現垃圾債券、股市騙局，儲蓄和貸款失衡的局面；更不像2000年時的網絡泡沫所引發的房市震動。

我綜觀以上幾次泡沫時期的原因，都是歸咎於人性的貪婪、瘋狂投資，賺到了錢，卻還要更多更多，甚至用欺騙的、引誘的方式，導致市場最終得不到實質的支撐面，在虛假的膨脹中泡沫化。至於說今天呢？目前我個人認為，房市中買房的人還是以實際需求的人居多，也就是因為疫情想要搬家的人、首次買房的人，這些投機的人不是沒有，只是沒那麼多，而且總的來說大家在資金面都是相對充裕的，都是尋求可負擔房居多的，所以市場是相對健全很多的。

但話說回來，我相信房市終究會有泡沫，只是我現在還看不到，就算明天房貸利率升到4%，也只是把口袋較淺的買家給踢出去，把更符合資格的買家留下。要是我們都是秉持合理、理性買房，任何事情都留有餘地，我想這個市場也會更健康的發展。

熱門房市的特質

接下來，我們來看一個變化，我們知道新冠疫情以來，加州房市就像受到冷落的後宮妃子，皆在全美各大房市排名中，敬陪末座。但是根據Realtor.com最新的2021年， 12月份全美20大熱門房市中——加州有3個城市擠身前十名了！而且，全美20個最熱門市場中，其中有一半的城市房價高於全美房價中位數的37萬5,000美元。

有哪些加州城市呢？分別是：第五名的奧克斯納德（Oxnard）、第六名瓦列霍（Vallejo）和第七名聖瑪麗亞（Santa Maria）。其中瓦列霍就位在舊金山灣區的北灣地帶，奧克斯納德則是洛杉磯都會區北邊的臨海城市，聖瑪麗亞是位在中加州範圍。

加州的聖瑪麗亞（Santa Maria），中位數的售價大約是140萬美元，是二十大的熱門市場裡面最貴的城市，第二第三貴就是奧克斯納德和瓦列霍。根據這份調查可以看到熱門房市中不只有可負擔的價位，也有較昂貴的城市，可能有幾種解釋，第一、因為現在競爭激烈，導致名單上的房價飆高；第二、或許買家們可能都聽說利率要漲，都急著要買房，所以正在從負擔得起的價位，向昂貴的城市來延伸。

熱門房市的三大特點

不過，總的來看，美國人還是很在乎買房的可負擔性，這些熱門房市中，高於全美中位數房價的，都是在一些大的都會區的通勤範圍之內的市場。例如，第一名的新罕布什爾州的曼徹斯特市（Manchester, NH），它在2021一共年有8次登上榜首。曼徹斯特是一座擁有11萬5千多名居民的城市，位於波士頓的西北的僅一個小時的車程。為何這座城市會這麼熱門呢？它有三個特質：

第一、它非常靠近波士頓，所以就有比較多的工作機會。第二、在高通脹時期，新罕布什爾州具有無收入稅或銷售稅的優勢。第三、曼徹斯特提供了許多美國人在疫情中尋找的東西——有許多戶外活動和娛樂活動。

從這裡，我們也可以看到一個所謂熱門房市的特點，也就是疫情之後大家都在追求的地方，不僅房價要可負擔，還要有工作機會或靠近工作機會，最後大家想要有生活空間、戶外踏青的空間。看看這次進入榜單的三個加州城市，幾乎都符合這些特質或部分特質，不過當然了，要在加州買房往往就要更有錢。#

＊本文是在視頻基礎上更新內容。
＊聲明：本文僅代表筆者觀點，無法作為房地產投資獲利的保證。各種投資均有風險，投資人或買賣方須謹慎判斷，並自負盈虧。

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【大紀元2022年01月12日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）2021年是個「大洗牌年」，疫情緣故，許多美國人決定搬家到低人口密度的區域，並希望更接近家庭。有哪些州和地區最受歡迎？哪些又最不受歡迎呢？

根據第45屆「聯合貨車全國搬家公司研究」（United Van Lines National Movers Study）統計數據，新澤西州連續第4年搬出的居民比例最高。這可能是因為更多可以遠程工作的人正在評估他們想住的地方——而昂貴的花園州並沒有做到這一點。

「東北部的部分問題是人口老齡化，尤其是新澤西州」，加州大學洛杉磯分校的經濟學教授邁克爾A. 斯托爾（Michael A. Stoll）說，「許多退休人員決定搬出去，因為天氣很冷，而且住房成本很高，他們可以搬到更便宜、人口較少的地區。長期以來，這一直是一個趨勢，但由於全球大疫情緣故，這種趨勢正在加速。」

為了得出其調查結果，搬家公司查看了搬家目的地和出發地的州，與每個州搬家總數的百分比。此數據僅涵蓋美國本土48個州和華盛頓特區。

在COVID-19大流行期間，許多美國人能夠遠程工作並減少通勤時間，這導致更多人搬遷到更小、人口較少的社區。近三分之一（31.8%）的搬家者希望與家人更親近，而約32.5%的搬遷者是為了新工作或工作調動而搬家。

「人們正在尋找不那麼擁擠、成本更低的地區。這些可能是較小的城市、城鎮和州」，斯托爾說，「其中許多人處於或接近退休年齡。通過遠程工作，他們可以決定過度到退休，但盡可能長時間地保留工作。」

根據這項研究，越來越多的人離開了寒冷的東北部（佛蒙特州除外）和中西部，前往溫暖的南部和西部。而房價、稅收和生活成本較低的州，比價格較高的地區的情況要好得多。

繼新澤西州之後，伊利諾伊州的搬遷人數第二多，新搬進入的人數最少。其次是紐約州、康涅狄格州、加利福尼亞州、密歇根州、麻薩諸塞州、路易斯安那州、俄亥俄州和內布拉斯加州。

以城市來說，德州的奧斯汀（Austin, TX）、愛達荷州的博伊西（Boise, ID），皆是大疫情期間最熱門的目的地。另外，佛羅里達州的幾乎所有地方最近都成為頭條新聞；還有，佛蒙特州看到了最多比例的新居民搬入。

斯托爾在談到佛蒙特州人口較少時說：「遷入和遷出的人數並不多。許多遷入的人來自麻州、紐約州和新澤西州。」「（佛蒙特）戶外便利設施、更少的人以及更低的住房成本，尤其是與相鄰州相比。」2021年佛蒙特州有519貨運次數，74%是搬入，26%是搬出。同時，佛州有29,157貨運次數，62%是搬入。

對於那些選擇並前往新地方的人來說，更實惠、稅收更低的居住地很受歡迎。

緊隨佛蒙特州之後的是南達科他州（69%）、南卡羅來納州（63%）、西弗吉尼亞州（63%）和佛州（62%）。#

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【大紀元2022年02月01日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）隨著美國就業市場的好轉，尤其是對低收入工作者而言，還有抵押貸款寬容期的結束，在2021年第四季，據統計，經濟適用房的銷售量正在上升，但同時，豪宅銷量卻在大幅下滑。

2021年第四季度，根據Redfin數據，美國最經濟適用房（Most Affordable）的銷售量同比增長 11.3%，經濟適用房（Affordable）增加2.8%，中間價位房（Mid-Priced）倒退4.8%，昂貴房（Expensive）也倒退9.6%，而豪宅（Luxury）的銷售量下降了16.3%。

由於新冠疫情驅動的抵押貸款寬容和止贖暫停政策的結束，鼓勵美國人將房屋投放市場，因而造成最實惠價格層的庫存增加。

「由於幾個原因，低價房屋市場正在蓬勃發展。不僅現在賺取更高工資的員工有需求，而且對低價房屋有興趣的投資者也在以創紀錄的速度購買房產」，Redfin首席經濟學家戴若・菲爾偉瑟（Daryl Fairweather）說，「隨著抵押貸款延期和止贖暫停的結束，許多在銀行中沒有太多現金的房主，選擇出售房屋以償還抵押貸款債務，從而提供充足的供應來滿足高需求。」

對於豪宅而言，銷售量同比大幅下降的部分原因是2020年第四季度的激增，當時富裕的美國人利用低利率和遠程工作來購買高端住宅。銷售也受到供應不足的限制。奢侈品銷售仍高於疫情前的水平——從2019年第四季度到2021年第四季度，銷售量增長了近27%——但最初由疫情驅動的高端住宅狂熱正在平靜下來。

在 2020 年初疫情爆發之前，所有5個價格等級的銷售增長都相似。但隨著2020年下半年豪宅銷量的增長，同時，由於許多低收入美國人失去工作，並陷入財務困境，最經濟適用房的銷量增長速度要慢得多。

去年第四季度最實惠的待售房屋數量增長了18.6%，使其成為唯一庫存增加的層級。同期，豪宅供應量下降21%，是所有5個價格層級中跌幅最大的。

如上所述，待售的最經濟適用房的增加部分，是由於抵押貸款延期和止贖暫停期的結束，業主將他們的房屋投放市場。 第四季度最經濟適用房的新掛牌量同比增長 31%，而其它層級的新掛牌量不是下降，就是增長不到5%。

「一些專家擔心寬容政策的結束，會導致住房供應過剩並最終導致房地產市場崩盤，但有大量需求可以搶購庫存」，菲爾偉瑟說，「最經濟適用房的供應和銷售在2021年底猛增，這一事實就是有力的證明。」

在市場的豪華和中間價位部分，供應短缺主要是由於缺乏房屋進入市場。第四季度待售豪宅新掛牌量同比下降7.1%，而中間價位住宅新掛牌量下降7.5%。

2021全美住房總值翻一倍

另外，根據Zillow數據，自上一次經濟大衰退以來，美國房地產市場價值翻了一番，到2021年增長6.9萬億美元至43.4 萬億美元，成為單年最高紀錄。自經濟衰退後，市場的低點和相應的建築低迷以來，美國住房價值在過去10年中翻了一番多。最昂貴的三分之一房屋占市場總價值的60%以上。

美國私人住宅房地產的總價值在去年6月達到40萬億美元大關，此後平均每月增長超過5萬億美元。這些巨大的收益是全美和許多地方市場房屋價值增長創紀錄的一年的結果。僅在4年半前，即2017年7月，總價值就已超過了30萬億美元；2004年超過20萬億美元；1994年達到10萬億美元。

在州一級，加州的房地產市場仍然是全國最有價值的，12月達到9.24萬億美元，占全美總量的五分之一以上，即21.3%。但加州2021年1.38萬億美元的總價值增長僅占全國6.9萬億美元總增長的20.1%——相對於其總權重而言是倒退5.5%。

在其它州，例如，佛羅里達州占美國總產值（2.76萬億美元）的6.4%，對當年的總增長（5710億美元）貢獻了8.3%，超出指數30.9%。其它拉動超過其權重的州包括愛達荷州（+64.1%）、猶他州（+49.2%）、蒙大拿州（+46.3%）、亞利桑那州（+40.0%）和科羅拉多州（+34.5%）。#

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年02月21日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）截至2月17日，30年期固定房貸利率一口氣飆升0.23%至3.92%。房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）認為，負擔能力已成為潛在購房者的一大障礙。此前許多專家均預測，直到今年底利率會到達4%，但如今尚未3月份，利率已經迫不及待準備升空了。

「由於高通脹和強於預期的消費者支出，抵押貸款利率再次飆升」，哈特（Sam Khater）表示，「30年期固定房貸利率接近 4%，達到了自2019年5月以來的最高水平。隨著利率和房價的上漲，負擔能力已成為潛在購房者的一大障礙，尤其是通脹給購房者預算帶來威脅。」

30年期固定房貸利率，一年前為2.81%。2019年5月，當時達到3.99%。受房屋再融資者歡迎的15年期固定房貸利率的平均利率，從一週前的2.93%升至 3.15%。一年前為2.21%。它上一次突破3%是在2020年3月，就在新冠疫情在美國爆發之際。

10年期美國國債收益率自 2019 年以來首次超過2%。美聯儲已表示，它將在3月份開始加息，而且今年會有一系列的加息動作，以扭轉疫情時期刺激就業和經濟增長，所帶來的高通貨膨脹率，而且這是自1980年代初以來未見的通脹率。

勞工部上週報告稱，與12個月前相比，上個月消費者價格上漲了7.5%，這是自1982年2月以來的最大同比漲幅。幾乎所有東西的成本上漲都給消費者帶來了負擔，抵消了加薪，並加強了美聯儲的決定——開始提高整個經濟體的借貸利率。

抵押銀行家協會負責經濟和行業預測的副總裁喬爾・坎（Joel Kan）表示，由於通脹壓力和市場預期美聯儲將採取更激進的政策，近期美國國債收益率上升之後，住房貸款激增。

新房的價格在過去一年中上漲了約14%，在某些城市甚至上漲了30%。甚至在疫情之前，住房就已經供不應求，而更高的價格和不斷上升的利率將使購房者更加困難。

抵押貸款利率的上升，意味著從再融資受益的屋主更減少。喬爾・坎（Joel Kan）表示，「因此，再融資申請的比例處於2019年7月以來的最低水平」，並補充說，「再融資申請上週下降了9%，約為去年的一半。」

坎表示，本週購買房屋的抵押貸款申請也有所下降。「除了更高的抵押貸款利率之外，潛在買家仍面臨更高的銷售價格。」常規貸款組合已將平均貸款規模推高至453,000美元的新紀錄。

Realtor.com的首席經濟學家丹尼爾・海爾（Danielle Hale）表示，不斷上漲的房價加上有限的庫存給購房者帶來了雙重打擊，根據他們的收入水平，購房者負擔得起的房屋越來越少。

海爾說，甚至在抵押貸款利率上調之前就是這種情況，自去年12月以來，使得典型的375,000美元的房產，每月成本增加了約115美元。

「未來，我們預計收入的增加將幫助購房者應對不斷上漲的住房成本，但買家也可能必須做出妥協才能取得成功。」海爾說。

市場將關注美聯儲的最新消息，以及烏克蘭局勢的任何發展，其中任何一個都可能導致額外的利率波動。#

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本文刊載於舊金山2月19日地產版

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