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【2022年07月22日訊】（記者李歐編譯報導）在疫情驅動的購房狂潮之後，房地產市場已經放緩，由於抵押貸款利率上升、高房價、通貨膨脹和經濟不景氣，導致房屋銷售下降，供應開始增加。但仍能買得起的人繼續以前所未有的比例搬遷，主要是因為飆升的住房成本，使昂貴的城市變得更加遙不可及，卻使相對實惠的地方更具吸引力。

購房者正在尋找坦帕和聖安東尼奧等較便宜的地方，部分原因是住房和其它商品的成本飆升，限制了他們在美國許多城市購買房屋的能力。

創紀錄的32.6%的全美Redfin用戶希望在第二季度從一個都會區搬遷到另一個都會區，略高於第一季度的32.3%和疫情前的約26%。

搬遷人潮的不衰，解釋了房價繼續往上的原因。截至7月9日的一週，Realtor.com的掛牌中位價仍比一年前高出15.9%，六月份比兩年前高出31%。

「舊金山或聖荷西的典型住宅現在售價超過150萬美元。再加上今天超過5%的抵押貸款利率，你的月供會非常高，」Redfin副首席經濟學家泰勒・馬爾（Taylor Marr）說：「這些因素，以及更多公司為員工提供遠程工作的永久靈活性，推動更大比例的買家考慮在其它地區買房。那些在洛杉磯買房超出預算的人，也許能夠在鳳凰城或聖安東尼奧買得起房子。」

佛州看到更多買家

邁阿密是第二季度最受歡迎的搬遷目的地，與第一季度持平。受歡迎程度是通過淨流入量來衡量的。

佛州的坦帕（Tampa）位居第二，其次是鳳凰城、沙加緬度（Sacramento）和拉斯維加斯。佛州科勒爾角（Cape Coral）、聖地亞哥、佛州北港（North Port）、德州聖安東尼奧（San Antonio）和達拉斯（Dallas）躋身前10名。表明溫暖的陽光地帶一直是搬遷者的最愛。

邁阿密、坦帕、科勒爾角和北港的淨流入量高於一年前。紐約和芝加哥的買家通常是這幾個地點的購房者。

坦帕的Redfin經理埃里克・奧西洛（Eric Auciello）表明：「抵押貸款利率的飆升使一些買家退出了市場，但它也有助於緩解競爭，並遏制當地人和外地人之間的競購戰。很多在市場高峰期一直出價過高的買家，現在他們的報價都被接受了，在某些情況下，他們甚至可以使用FHA貸款，支付更少的首付並保有估價的保障條件。」

搬入聖地亞哥和聖安東尼奧的人數也在上升，第二季度的淨流入量高於去年同期。洛杉磯是搬到這兩個地方的共同來源。

與此同時，從去年開始，鳳凰城、沙加緬度、拉斯維加斯和達拉斯的淨流入量開始放緩。這部分是因為這些地區的房價上漲了很多，使它們從相對負擔得起的價格，變成了不太負擔得起的價格。

例如，鳳凰城的價格在六月份同比上漲20%至48.5萬美元，而在拉斯維加斯則上漲23%至45萬美元。儘管如此，這些地方比舊金山和紐約等沿海樞紐要便宜得多。

搬離舊金山的人正在增加

舊金山第二季度的淨流出量是所有主要城市中最高的，有23.2%，與第一季度的23.9%基本持平。主要遷往沙加緬度或是外州的西雅圖。

洛杉磯、紐約、華盛頓特區和西雅圖皆是流出量的前5名，因為購房者通常希望搬出昂貴的就業中心。

隨著永久性遠程工作成為許多員工的常態，與一年前相比，更多的購房者正在搬出大多數昂貴的城市。人們離開的前5個地方中有4個的淨流出量逐年增加。一個例外是紐約，那裡的外流正在放緩。◇

本文刊載於舊金山7月20日地產版

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責任編輯：李曜宇

【2022年07月25日訊】（記者李歐編譯報導）因為受到通貨膨漲、抵押貸款利率高漲的衝擊，全美房價正在放緩或調整，因此六月份的房租也從急速攀升中降速，不僅夏季租金出現緩漲，此前最炙手可熱的城市也在降溫當中。

租房網站Zumper的數據，顯示六月份租金漲幅放緩，一居室租金中位數比上個月上漲0.5%，雖然再創歷史新高，但比在疫情高峰期成為常態的1到2個百分點的漲幅更為合理。

同時，兩居室的租金比上個月大幅下降了2.9%——這表明隨著房價開始趨於平穩，一些推遲買房的消費者終於開始躍升。

炙手可熱的邁阿密市場也開始降溫，六月份不管是一居室或兩居室都出現下降，現在是美國租金第五昂貴的都會區。聖荷西已經取代邁阿密成為全美第三昂貴的市場。

紐約市一居室租金中位數為3,600美元，比去年同期增長40%，比美國第二昂貴的舊金山高出600美元。

夏季租金降溫？

全美租金價格通常在夏季達到頂峰——在「正常」年份，這是最繁忙的搬家季節。但Zumper的全國一居室公寓指數僅上漲0.5%，而兩居室公寓則下跌 2.9%。這表明租金上漲開始放緩，並提醒人們，新冠疫情顛覆了所有原本的經濟發展路線。

隨著不可預測的股市、不斷上漲的生活成本、持續不斷的烏克蘭戰爭以及經濟衰退的傳言，許多消費者正在收緊錢包，並再次重新考慮他們的生活安排。Zumper認為，對於許多潛在購房者來說，隨後的房價降價為多年來一直想買房的租房者創造了許多機會，這可能是六月份兩居室租金大幅下跌的原因。

但Zumper也提醒，不要指望會重現2008年的樓市崩盤：勞動力市場依然強勁，自上次崩盤以來，借貸行為變得更加謹慎。相反，可能會看到季節性趨勢緩慢回歸，這在疫情前幾年更為典型，因為遠程工作者要麼返回辦公室，要麽就是適應新的在家工作場所。

佛州城市開始趨於平穩

六月份一居室租金前10位出現重新洗牌，聖荷西現在是美國第三昂貴的城市，僅次於紐約和舊金山（上個月排名第五）。隨著主要科技行業的雇主慢慢將員工召回辦公室，返回該地區的員工正在幫助推高價格。

邁阿密從2020年三月份的第10位急劇上升到今年四月份的第三位，之後下降了兩位，成為第五位。邁阿密的一居室租金中位數現在為2,400美元，比上個月下降了5.9%。佛羅里達州其它城市的一居室租金中位數也有所下降：塔拉哈西（Tallahassee）比上個月下降6.5%，勞德代爾堡（Fort Lauderdale）下降5.8%，坦帕（Tampa）下降1.2%。

紐約市沒有放棄其最昂貴城市的稱號：其一居室租金中位數為3,600美元，比去年同期增長40.1%，比第二昂貴的城市舊金山足足高出600美元。紐約市兩居室租金中位數現在為3,950美元，同比增長44.7%，環比增長5.9%。

環比增長最多的都會區

數據中，環比增長最多的都會區是維吉尼亞州的諾福克（Norfolk, VA），單臥租金中位數$1,170，增幅6.4%。諾福克是美國最大的海軍基地，這裡製造大部分的美國海軍艦艇。環比降低最多的是上面提到的佛州塔拉哈西，單臥租金中位數僅$860。◇

本文刊載於舊金山7月20日地產版

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責任編輯：李曜宇

【2022年07月27日訊】（記者李歐編譯報導）六月份美國典型房屋的每月抵押貸款還款額達到1,613美元，比上個月再增長4.5%，比一年前高出 62.3%，比2019年六月高出75.7%。另外，全美典型租金首次超過每月2,000美元，但增長正在放緩。根據Zillow房屋價值指數，目前典型的美國房屋價值為354,165美元。

待過戶銷售量急劇下降

負擔能力的挑戰正在削弱以前炙手可熱的市場競爭，導致聖荷西、西雅圖和鹽湖城等地的待過戶銷售量急劇下降。

買家們有更多的房源選擇和更多的時間找到合適的房子，並且不太可能面臨競購戰。

房價增長放緩

六月份房屋價值年升值連續第三個月降溫，從四月份的20.9%的歷史高位回落至 19.8%。但它仍大幅高於疫情前，2019年六月記錄的4.6%的同比增長。

不過，現在月度價格增長大幅放緩，從四月的1.6%降至六月的1.2%（經季節性調整）。甚至更低的0.8%的未調整月度價格增長，表明在不久的將來會進一步減速。

從五月到六月，聖荷西、西雅圖、舊金山和聖地亞哥（均屬於5個最昂貴的主要都市區）的房價實際上略有下降，而奧斯汀的房價在整個疫情期間漲幅最大。這些大都市的年升值仍然強勁——從舊金山的15.4%到奧斯汀的25.2%。但庫存的急劇增加和掛牌價格的高降幅，都表明這些頂級市場至少在未來幾個月內會出現明顯的降溫。

更多庫存留在貨架上

所幸，今年庫存穩步上升，使一月份的同比減少30.4%，下降到六月份的9.1%。但疫情的總缺口遠未填補——自2019年六月以來，庫存仍下降了46%。

極其昂貴的都會區，以及在疫情期間價格上漲幅度最大的城市——舊金山、奧斯汀、鳳凰城和西雅圖——的庫存水平最接近2019年的水平。這再次顯示這些地區的競爭比美國其它地方放鬆得更快。

缺乏負擔得起的選擇也是導致銷售放緩的原因。在新的待過戶房屋銷量（Pending Sales）環比跌幅最大的15個主要城市中，有12個屬於最昂貴的房地產市場。五月至六月的新待過戶房屋銷量下降最快的是聖荷西（-24.3%）、西雅圖（-23.9%）和鹽湖城（-20.8%）。

相反，在每月銷售量回落最小的15個主要城市中，有10個是15個最便宜的大型市場之一。

還有一個放緩指標，上市中位天數已經增加，這意味著買家有更多的時間來購房、比較和評估選項。房源進入待過戶階段，通常是7天時間，這表示價格具有競爭力的房屋仍在快速銷售。

美國各地降價房屋的比例也在上升，達到14.8%，達到2019年11月以來的最高水平。鹽湖城（24.1%）、沙加緬度（21.7%）和鳳凰城（20.4%）等地的上市房降價比例最高。◇

本文刊載於舊金山7月27日地產版

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責任編輯：李曜宇

【2022年08月04日訊】（記者李溫迪編譯報導）灣區目前的房租低於疫情爆發之前的水平，然而房價則仍在歷史高位附近徘徊，儘管最近抵押貸款利率上升導致房價走軟。數據顯示，灣區的租房成本和擁有住房成本之間的差距達到了過去至少20年來的最高水平。

穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的數據也顯示，舊金山和聖荷西等大城市的房價與租金之比高於美國其它地區。上一次接近這一比率的時間是在21世紀初，預示著大衰退的房地產泡沫破裂之前。

那麼，這是否意味著現在在灣區租房比買房合適？而且，被視為房地產泡沫可能指標的這種高房價與租金比率，對房價的走勢意味著什麼？

用特定地區的房價中位數除以年平均租金得出的數字被稱為售租比，也就是房價與租金之比。若這個比值較低，則在給定的市場中，擁有房屋比租房更便宜，反之亦然。

據《舊金山紀事報》的報導，穆迪分析公司首席副經濟學家德瑞蒂斯（Cris deRitis）認為，“最理想的經驗法則”是15，它表明大多數家庭大致負擔得起抵押貸款還款，大多數租房者大致負擔得起租金。

而當售租比超過20時，人們就要開始擔心擁有房產的相對負擔能力。根據穆迪分析公司過去20年的數據，在舊金山和聖荷西都會區，這一比值一直遠遠超過這一基準，有時甚至接近美國售租比的三倍。

德瑞蒂斯認為，根本的原因是相對稀缺的高需求，政府法規與合規約束或阻止建設更多的住宅，也是其中一部分原因。

那麼，這種情況是否表明房屋市場處於懸崖邊緣？穆迪分析公司首席副經濟學家德瑞蒂斯表示，灣區的房價不太可能很快下跌。 「考慮到當地居民的收入和生活狀況，我認為（這個比例）對目前的市場來說是可持續的。」「市場能夠維持這些價格和租金。」他預測，房價增長可能放緩，甚至下跌5%至10%，但不會暴跌。

德瑞蒂斯稱，遠程工作趨勢的任何變化都可能影響房地產市場。如果灣區公司的許多員工永遠離開家鄉，這可能會「緩解一些壓力」，並從整體上「消除一些住房需求」；而那些不能遠程工作的人則可能推高租金的需求。不過，收入較高的員工，無論是否遠程工作，對購房市場都可能會產生更大的影響。

「仍然有很多人希望住在灣區，即使他們可以選擇遠程工作。」 德瑞蒂斯表示，「出於這個原因，我們預計房價和租金會有所緩和，而不是突然崩盤。」

那麼，售租比這個數字對租房者和買房者的意義是什麼呢？德瑞蒂斯說，這應該只是獲得了買房與否的一條信息。

他表示，需要記住的是，租金和房價不一定同步變化。而且，更為至關重要的是，這個比例可以表明每月抵押貸款成本與租金之間的相對差距，但它不會告訴你哪種更適合你。

即使這個比率是有利的，還有其它變量需要考慮，如利率、收入、個人的10年財務前景、與購買相關的固定成本、勞動力市場前景，以及是否計劃在一個地區長期居住等。

德瑞蒂斯認為，「這不是一個簡單的等式，但這肯定是一個很好的經驗法則。它可以判斷市場是否過熱」。◇

責任編輯：殷瑞娜

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【大紀元2022年07月11日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）聖荷西、奧克蘭和舊金山是目前美國降溫速度最快的房地產市場之一，因為抵押貸款利率仍保持在5%以上，而股市慘遭重挫，許多潛在買家被擠出市場，而且降溫幅度最大的10個市場都集中在美國西部。

在抵押貸款利率高漲和股市步履蹣跚的情況下，尤其與納斯達克指數高度相關的舊金山灣區買家，其負擔能力受到壓縮，使得北加州的房地產市場，降溫速度比美國其它任何地方都快。

根據房地產線上公司Redfin的統計，今年降溫最快的10個美國房地產市場中有5個位於加州北部——聖荷西、奧克蘭、舊金山、沙加緬度（Sacramento）和斯托克頓（Stockton）。所有10個降溫最快的房地產市場都在美國西部。降溫主要是因為抵押貸款利率在今年上半年幾乎翻了一番，在六月份達到近6%。這導致六月份典型購房者的每月抵押貸款支付同比飆升45%至2,459美元。

「上個月房地產市場發生了巨大變化，因為更高的利率使房屋比以前更加昂貴。同時，由於股市波動，買得起昂貴房屋的人越來越少」，舊金山的房地產經紀人喬安娜・羅斯（Joanna Rose）說：「在早春，每個房屋都在多次出價的情況下，以高於要價的價格出售。然後，參加開放日的人數從20人減少到2人，現在一些房屋在市場上待了一個多月，並且以低於要價的價格出售。供應開始堆積。」

其中，聖荷西正在以最快的速度降溫，今年購房者需求和競爭的下降速度，比任何其它都會區都要快。五月份，聖荷西待售房屋的供應量同比增長10%，但就在二月份，供應量同比下降了43%，這表明買家現在購買的房屋數量減少了。五月份兩週內簽訂合同的房屋比例，同比下降5%，與二月份22%的同比增幅相比大幅減少，表明房屋銷售放緩。

其次，沙加緬度、奧克蘭、斯托克頓和舊金山，分別排名降溫速度最快的第二、第三、第五和第十名。

由於高抵押貸款利率（這在昂貴地區對荷包的衝擊更大）以及股市暴跌，致使灣區正在迅速降溫，因為當地許多居民從科技公司的股權中獲得資產補償。天花板的房價是導致許多人退出市場的另一個因素。

當抵押貸款利率接近6%，對北加州等高房價地區的影響尤其大。100萬美元房屋的典型每月抵押貸款支付約為5,750美元，6%的利率會比3%的利率高出1,400美元（假設首付為20%）。房價接近全美中位數的房價：按6%利率計算，45萬美元房屋的典型月供約為2,600美元，比3%利率計算高出約700美元。

羅斯說：「潛在買家之所以退出，是因為他們的首付和每月支付的錢都少了。」她在舊金山看到的買家中，有一半以上是科技工作者，當中許多人看到他們的股價在過去幾個月裡暴跌——在很多情況下，這讓他們損失了六位數的資金。然後是通貨膨脹：人們為雜貨和汽油等物品支付的費用要高得多，因此他們的每月預算沒有那麼寬裕了。最重要的是，由於利率上漲，即使價格略有下降，每月付款也比以前高得多。

當抵押貸款利率開始上升時，包括舊金山在內的昂貴的沿海市場是最先出現放緩跡象的市場。與去年相比，舊金山在春季開始線上搜索房屋、聯繫房地產經紀人和申請抵押貸款的人數有所減少。

此外，加州首府沙加緬度也是降溫速度最快的市場之一。這標誌著新冠疫情高峰期的逆轉，當時沙加緬度吸引了眾多從灣區和其它昂貴地區遷入的遠程者。當地房價在整個疫情期間飆升了44%，到今年五月達到61萬美元的中位數價格。

其它新興城市也在迅速降溫

西雅圖（第4）、愛達荷州博伊西（第6）、丹佛（第7）、聖地亞哥（第8）和華盛頓州塔科馬（第9）等，都躋身今年降溫速度最快的前10名房地產市場。另外，佛羅里達州開普科勒爾（Cape Coral）、拉斯維加斯、奧斯汀、鳳凰城和佛羅里達州北港（North Port），在疫情期間都是受歡迎的遷入目的地，現在則是降溫速度最快的前20個市場之一。

沙加緬度、博伊西、塔科馬、奧斯汀和鳳凰城都是疫情期間的新興城市。博伊西的房價從2020年五月到2022年五月，上漲了53%，達到55萬美元的中位數房價；塔科馬的房價上漲了47%，達到57.5萬美元。

房地產市場活動指數 皆有下降

不過，儘管灣區正在快速降溫，根據房地產數據公司Altos Research的即時數據顯示，聖荷西房市的市場活動指數（Market Action Index）仍高達68，依然屬於賣方市場，不過六月時是79；在市場的中位天數，在7月1日的7天平均值是21天，但一個月前是14天。沙加緬度的市場活動指數還高達74，一個月前是85；西雅圖的市場活動指數是84，一個月前是93；博伊西是54，一個月前是62；舊金山是60，一個月前是65。市場活動指數從0至100，在30以下屬於買方市場。◇

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【大紀元2022年07月22日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）在疫情驅動的購房狂潮之後，房地產市場已經放緩，由於抵押貸款利率上升、高房價、通貨膨脹和經濟不景氣，導致房屋銷售下降，供應開始增加。但仍能買得起的人繼續以前所未有的比例搬遷，主要是因為飆升的住房成本，使昂貴的城市變得更加遙不可及，卻使相對實惠的地方更具吸引力。

購房者正在尋找坦帕和聖安東尼奧等較便宜的地方，部分原因是住房和其它商品的成本飆升，限制了他們在美國許多城市購買房屋的能力。

創紀錄的32.6%的全美Redfin用戶希望在第二季度從一個都會區搬遷到另一個都會區，略高於第一季度的32.3%和疫情前的約26%。

搬遷人潮的不衰，解釋了房價繼續往上的原因。截至7月9日的一週，Realtor.com的掛牌中位價仍比一年前高出15.9%，六月份比兩年前高出31%。

「舊金山或聖荷西的典型住宅現在售價超過150萬美元。再加上今天超過5%的抵押貸款利率，你的月供會非常高，」Redfin副首席經濟學家泰勒・馬爾（Taylor Marr）說：「這些因素，以及更多公司為員工提供遠程工作的永久靈活性，推動更大比例的買家考慮在其它地區買房。那些在洛杉磯買房超出預算的人，也許能夠在鳳凰城或聖安東尼奧買得起房子。」

佛州看到更多買家

邁阿密是第二季度最受歡迎的搬遷目的地，與第一季度持平。受歡迎程度是通過淨流入量來衡量的。

佛州的坦帕（Tampa）位居第二，其次是鳳凰城、沙加緬度（Sacramento）和拉斯維加斯。佛州科勒爾角（Cape Coral）、聖地亞哥、佛州北港（North Port）、德州聖安東尼奧（San Antonio）和達拉斯（Dallas）躋身前10名。表明溫暖的陽光地帶一直是搬遷者的最愛。

邁阿密、坦帕、科勒爾角和北港的淨流入量高於一年前。紐約和芝加哥的買家通常是這幾個地點的購房者。

坦帕的Redfin經理埃里克・奧西洛（Eric Auciello）表明：「抵押貸款利率的飆升使一些買家退出了市場，但它也有助於緩解競爭，並遏制當地人和外地人之間的競購戰。很多在市場高峰期一直出價過高的買家，現在他們的報價都被接受了，在某些情況下，他們甚至可以使用FHA貸款，支付更少的首付並保有估價的保障條件。」

搬入聖地亞哥和聖安東尼奧的人數也在上升，第二季度的淨流入量高於去年同期。洛杉磯是搬到這兩個地方的共同來源。

與此同時，從去年開始，鳳凰城、沙加緬度、拉斯維加斯和達拉斯的淨流入量開始放緩。這部分是因為這些地區的房價上漲了很多，使它們從相對負擔得起的價格，變成了不太負擔得起的價格。

例如，鳳凰城的價格在六月份同比上漲20%至48.5萬美元，而在拉斯維加斯則上漲23%至45萬美元。儘管如此，這些地方比舊金山和紐約等沿海樞紐要便宜得多。

搬離舊金山的人正在增加

舊金山第二季度的淨流出量是所有主要城市中最高的，有23.2%，與第一季度的23.9%基本持平。主要遷往沙加緬度或是外州的西雅圖。

洛杉磯、紐約、華盛頓特區和西雅圖皆是流出量的前5名，因為購房者通常希望搬出昂貴的就業中心。

隨著永久性遠程工作成為許多員工的常態，與一年前相比，更多的購房者正在搬出大多數昂貴的城市。人們離開的前5個地方中有4個的淨流出量逐年增加。一個例外是紐約，那裡的外流正在放緩。◇

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【大紀元2022年07月25日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）因為受到通貨膨漲、抵押貸款利率高漲的衝擊，全美房價正在放緩或調整，因此六月份的房租也從急速攀升中降速，不僅夏季租金出現緩漲，此前最炙手可熱的城市也在降溫當中。

租房網站Zumper的數據，顯示六月份租金漲幅放緩，一居室租金中位數比上個月上漲0.5%，雖然再創歷史新高，但比在疫情高峰期成為常態的1到2個百分點的漲幅更為合理。

同時，兩居室的租金比上個月大幅下降了2.9%——這表明隨著房價開始趨於平穩，一些推遲買房的消費者終於開始躍升。

炙手可熱的邁阿密市場也開始降溫，六月份不管是一居室或兩居室都出現下降，現在是美國租金第五昂貴的都會區。聖荷西已經取代邁阿密成為全美第三昂貴的市場。

紐約市一居室租金中位數為3,600美元，比去年同期增長40%，比美國第二昂貴的舊金山高出600美元。

夏季租金降溫？

全美租金價格通常在夏季達到頂峰——在「正常」年份，這是最繁忙的搬家季節。但Zumper的全國一居室公寓指數僅上漲0.5%，而兩居室公寓則下跌 2.9%。這表明租金上漲開始放緩，並提醒人們，新冠疫情顛覆了所有原本的經濟發展路線。

隨著不可預測的股市、不斷上漲的生活成本、持續不斷的烏克蘭戰爭以及經濟衰退的傳言，許多消費者正在收緊錢包，並再次重新考慮他們的生活安排。Zumper認為，對於許多潛在購房者來說，隨後的房價降價為多年來一直想買房的租房者創造了許多機會，這可能是六月份兩居室租金大幅下跌的原因。

但Zumper也提醒，不要指望會重現2008年的樓市崩盤：勞動力市場依然強勁，自上次崩盤以來，借貸行為變得更加謹慎。相反，可能會看到季節性趨勢緩慢回歸，這在疫情前幾年更為典型，因為遠程工作者要麼返回辦公室，要麽就是適應新的在家工作場所。

佛州城市開始趨於平穩

六月份一居室租金前10位出現重新洗牌，聖荷西現在是美國第三昂貴的城市，僅次於紐約和舊金山（上個月排名第五）。隨著主要科技行業的雇主慢慢將員工召回辦公室，返回該地區的員工正在幫助推高價格。

邁阿密從2020年三月份的第10位急劇上升到今年四月份的第三位，之後下降了兩位，成為第五位。邁阿密的一居室租金中位數現在為2,400美元，比上個月下降了5.9%。佛羅里達州其它城市的一居室租金中位數也有所下降：塔拉哈西（Tallahassee）比上個月下降6.5%，勞德代爾堡（Fort Lauderdale）下降5.8%，坦帕（Tampa）下降1.2%。

紐約市沒有放棄其最昂貴城市的稱號：其一居室租金中位數為3,600美元，比去年同期增長40.1%，比第二昂貴的城市舊金山足足高出600美元。紐約市兩居室租金中位數現在為3,950美元，同比增長44.7%，環比增長5.9%。

環比增長最多的都會區

數據中，環比增長最多的都會區是維吉尼亞州的諾福克（Norfolk, VA），單臥租金中位數$1,170，增幅6.4%。諾福克是美國最大的海軍基地，這裡製造大部分的美國海軍艦艇。環比降低最多的是上面提到的佛州塔拉哈西，單臥租金中位數僅$860。◇

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年07月27日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）六月份美國典型房屋的每月抵押貸款還款額達到1,613美元，比上個月再增長4.5%，比一年前高出 62.3%，比2019年六月高出75.7%。另外，全美典型租金首次超過每月2,000美元，但增長正在放緩。根據Zillow房屋價值指數，目前典型的美國房屋價值為354,165美元。

待過戶銷售量急劇下降

負擔能力的挑戰正在削弱以前炙手可熱的市場競爭，導致聖荷西、西雅圖和鹽湖城等地的待過戶銷售量急劇下降。

買家們有更多的房源選擇和更多的時間找到合適的房子，並且不太可能面臨競購戰。

房價增長放緩

六月份房屋價值年升值連續第三個月降溫，從四月份的20.9%的歷史高位回落至 19.8%。但它仍大幅高於疫情前，2019年六月記錄的4.6%的同比增長。

不過，現在月度價格增長大幅放緩，從四月的1.6%降至六月的1.2%（經季節性調整）。甚至更低的0.8%的未調整月度價格增長，表明在不久的將來會進一步減速。

從五月到六月，聖荷西、西雅圖、舊金山和聖地亞哥（均屬於5個最昂貴的主要都市區）的房價實際上略有下降，而奧斯汀的房價在整個疫情期間漲幅最大。這些大都市的年升值仍然強勁——從舊金山的15.4%到奧斯汀的25.2%。但庫存的急劇增加和掛牌價格的高降幅，都表明這些頂級市場至少在未來幾個月內會出現明顯的降溫。

更多庫存留在貨架上

所幸，今年庫存穩步上升，使一月份的同比減少30.4%，下降到六月份的9.1%。但疫情的總缺口遠未填補——自2019年六月以來，庫存仍下降了46%。

極其昂貴的都會區，以及在疫情期間價格上漲幅度最大的城市——舊金山、奧斯汀、鳳凰城和西雅圖——的庫存水平最接近2019年的水平。這再次顯示這些地區的競爭比美國其它地方放鬆得更快。

缺乏負擔得起的選擇也是導致銷售放緩的原因。在新的待過戶房屋銷量（Pending Sales）環比跌幅最大的15個主要城市中，有12個屬於最昂貴的房地產市場。五月至六月的新待過戶房屋銷量下降最快的是聖荷西（-24.3%）、西雅圖（-23.9%）和鹽湖城（-20.8%）。

相反，在每月銷售量回落最小的15個主要城市中，有10個是15個最便宜的大型市場之一。

還有一個放緩指標，上市中位天數已經增加，這意味著買家有更多的時間來購房、比較和評估選項。房源進入待過戶階段，通常是7天時間，這表示價格具有競爭力的房屋仍在快速銷售。

美國各地降價房屋的比例也在上升，達到14.8%，達到2019年11月以來的最高水平。鹽湖城（24.1%）、沙加緬度（21.7%）和鳳凰城（20.4%）等地的上市房降價比例最高。◇

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本文刊載於舊金山7月27日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年05月02日訊】（大紀元記者李歐綜合報導）高通貨膨脹和迫在眉睫的抵押貸款利率持續上升，可能會開始緩衝已失控的舊金山灣區房地產市場。

根據灣區房地產公司Compass的數據，聖塔克拉拉縣（Santa Clara County）今年第一季的獨立房銷售價中位數達到185萬美元，比去年第一季增長24.1%，而在聖馬刁縣（San Mateo County）則增加13.5%。這可能會讓一些首次購房者推遲買房，停在觀望態度。

據房地美（Freddie Mac）的利率調查，30年期固定利率抵押貸款在2021年8月份曾經只有2.7%，創下歷史新低，如今已達到5.10%。利率從去年12月份開始穩步上升，尤其今年3月份開始至今已經連續七週上漲，本週四（28日）發布的利率基本與上一週持平。

另外，為了控制通脹，美聯儲將加緊升息動作。根據芝加哥商業交易所（CME Group）公布的升息預測，今年升息11碼達到49.7%的機率。

根據美國勞工統計局的數據顯示，灣區2月份食品價格上漲9%、能源價格上漲26.9%，整體的消費者價格按年計算上漲5.2%，是自2001年6月以來的最高的同比漲幅。

升息的步伐會牽動抵押貸款利率的走高，眾多房地產專家和經濟學家因此表示，隨著利率從歷史低位回升，以及通脹擔憂引發市場不安，未來幾個月房價的急劇上漲可能會趨於平穩。

與全美情況相同，灣區待售房屋數量非常緊張，在聖馬刁、聖塔克拉拉兩縣，3月份待售房源分別同比下降31.4%和35.4%。但即便前兩年疫情嚴重時，有不少灣區買家對郊區和較大的家庭空間有旺盛的需求，但對於硅谷本地的房產銷售也從沒有下降，嚴重的供需失衡導致硅谷房價不斷推升。

據《聖荷西水星報》報導，庫柏蒂諾（Cupertino）的房地產經紀人拉梅什‧饒（Ramesh Rao）表示，硅谷的買家已經開始根據更高的利率調整他們的購買策略。越來越多的家庭選擇支付更多的首付款，來保持相近的每月現金支出。饒說：「說到底，每個人每月收到的現金都是有限的。」

不斷上漲的房價和利率，也導致灣區的每月抵押貸款成本飆升。Compass統計，在聖馬刁縣，今年第一季每月抵押貸款支付達到9,124美元，比去年第一季大漲44%；舊金山支付達到8,753美元，比去年第一季增加34%；聖塔克拉拉縣要支付8,322美元，增加42%。（以各縣的3房獨立房，20%首付款做計算）

加州房地產經紀人協會（CAR）的經濟學家奧斯卡‧魏（Oscar Wei）說，3月份的銷售在很大程度上是反映了買家在2月份的購買決定。他預計通脹和利率上升的影響將在未來幾個月變得更加明顯。因此他說：「價格可能不會上漲得那麼快。」CAR經濟學家和多數專家都認為，2022年下半年房價增長將減速。

饒說，更高的利率並不一定會勸阻購物者，許多科技員工出售股票，為房屋首付提供資金。但他注意到市場發生了小幅變化，買家變得更加挑剔並願意退出交易。

東灣市場的Lamorinda地區，房地產經紀人帕迪‧基霍（Paddy Kehoe）表示，許多東灣社區的待售房屋太少，導致價格繼續上漲。一些購房者可能會開始退縮，但這可能不足以降低價格。但是，基霍認為，利率一定會影響買房的可負擔性。

另外，一位不具名的華人灣區房地產經紀人告訴大紀元，他們公司正在就此問題討論，但目前尚未看到明顯衝擊，在硅谷中心地帶還是在搶房，但東灣地區有看到一些影響。#

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本文刊載於舊金山4月30日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年04月19日訊】（大紀元記者李歐綜合報導）舊金山住房租金還沒從疫情中恢復過來嗎？即便沒有，如今它依然是全美租金最難以負擔的地區之一，三月份一居室中位數租金到達2,910美元，在全美排名第二高，第一名是紐約市。（見表一）

Zumper San Francisco Metro Area Report分析了三月份灣區20個城市的活躍租房房源，以顯示租金最昂貴和最便宜，以及增長最快的城市。同時，加州一居室的租金中位數為1,999美元。

從下表數據中看到，舊金山以2,910美元的租金為灣區最昂貴的城市；帕洛阿圖（Palo Alto）以2,870美元的單居室價格位居第二；桑尼維爾（Sunnyvale）的租金月2,770美元，排名第三。

20名中排名最後的是康科德（Concord），一居室價格為1,890美元；列治文（Richmond）是第二便宜的市場，租金為1,900美元；海沃德（Hayward）以1,930美元的租金排名倒數第三。同時，全美租金中位數達1,400美元的歷史新高。

從全美租金報告（Zumper National Rent Report）來觀察，100大都市中，紐約市的一居室房租依然最貴，以3,260美元居冠；舊金山第二；波士頓以2,660美元排第三；而邁阿密以驚人的漲速擠下聖荷西，租金達2500美元；聖荷西的2,420美元排在第五；洛杉磯（$2,300）與聖地牙哥（$2,280）分別排在第五、第六。灣區的奧克蘭（Oakland）則以$2,070名列第九。

灣區論租金漲幅，桑尼維爾同比上升31.9%，幅度最大；坎貝爾（Campbell）租金上漲30.1%，排名第二；Palo Alto位居第三，租金上漲19.6%。排名靠後的分別是，阿拉米達（1%）、海沃德（3%）、聖利安卓（6%）、奧克蘭（7%）與舊金山（10%）。

根據ABC 7 News報導，二月份三個灣區城市躋身最昂貴的1居室和2居室公寓的前10名。儘管租金尚未從大流行中完全反彈，但情況仍然如此。

舊金山住房權利委員會的主要組織者布拉德・赫恩（Brad Hirn）表示，是企業推動了市場租金上漲。

「租客共同交流與立法」（Tenants Together Communications & Legislative）的領導者香提・辛格（Shanti Singh）表示，舊金山需要足夠的經濟適用房。辛格認為，應該將租房者保護視為預防無家可歸者。Tenants Together是一個由加州50個租戶權利組織組成的聯盟。

Zumper的高級市場分析師傑夫・安德魯斯（Jeff Andrews）說，舊金山雖然是全國第二昂貴的市場，租金仍然（比疫情前）下降了16%。他認為，灣區的租金可能會繼續攀升。

從兩間臥室來看，舊金山的租金成本超過紐約，中位租金為每月4,000美元。 聖荷西為2,990美元，奧克蘭為2,750美元。紐約則是3,380美元與邁阿密相同。

另外，據RentCafe統計，三月份舊金山單臥室租金平均為3,230美元；聖荷西是2,754美元；東灣是2,452美元。#

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本文刊載於舊金山4月16日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年05月18日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）美國房地產市場的熱潮，帶動2月份全美的整體抵押貸款拖欠率降至3.2%，成為1999年以來最低紀錄，而全美所有州和都會區的拖欠率也同比下降。顯示因房價高漲，提高借款人還款意願。

根據最新的CoreLogic「貸款績效洞察報告」數據，2月，3.2%的房屋抵押貸款處於某個拖欠階段（逾期30天或更長時間，包括止贖），比2021年2月下降了2.5個百分點。這是至少自1999年1月以來，美國有記錄的最低整體拖欠率。

不同階段的抵押貸款拖欠率

二月份，早期拖欠（逾期30至59天）中的抵押貸款份額為1.3%，低於2021年二月的1.5%。逾期60至89天的抵押貸款份額為0.3%，去年二月為0.5%。

嚴重拖欠率（定義為逾期90天或以上，包括止贖貸款）在二月份為1.6%，同樣低於2021年二月的3.7%。止贖率從2021年二月的0.3%，下降至0.2%。

除了拖欠率之外，CoreLogic還跟蹤抵押貸款從一個拖欠階段，過度到下一個階段的比率，例如從當前拖欠到逾期30天。

二月份，從當前到期過度到逾期30天的抵押貸款份額為0.8%，低於2021年二月的0.9%。低過度率表明，與2020年拖欠率峰值時相比，陷入拖欠的借款人減少。

州和都會區的拖欠率

此外，二月份隨著全國就業情況與去年同期相比繼續改善，所有州的整體拖欠率均出現年度下降。拖欠率最高的州是路易斯安那州，為5.8%；愛達荷州最低，為1.6%。

愛達荷州的就業復甦是美國最強勁的州之一，而路易斯安那州的就業復甦最弱。截至2022年二月，愛達荷州已經恢復了2020年三月和2020年四月失去的所有工作崗位，而路易斯安那州僅恢復了69%。

其它幾個拖欠率較高的州分別是：密西西比州（5.4%）、紐約州（4.7%）、西維吉尼亞洲（4.6%）和阿拉巴馬州（4.3%）。

大都會區的30天以上逾期率，休斯頓的比率最高，為4.4%；舊金山最低，為 1.7%。邁阿密的比例從去年同期下降了4.9個百分點，至4.3%。在最大的10個城市之外，所有城市的整體拖欠率均有所下降。

儘管如此，包括阿肯色州派恩布拉夫（Pine Bluff）在內的一些大都市的總體拖欠率仍然較高（9.2%）；新澤西州維恩蘭-布里奇頓（Vineland-Bridgeton）（8.3%）和德州的奧德薩（Odessa）（8.1%）。

全美的整體抵押貸款拖欠率在二月份降至歷史低點，是連續第11個月同比下降。隨著今年傳統上繁忙的春季房地產旺季開始，房價繼續上漲，自2021年三月以來價格上漲了近21%。然而，CoreLogic預計到2023年三月，全美升值幅度將降至6%左右，這可能導致某些地區的房主，其房產收益放緩，可能給拖欠還款的屋主帶來較高的風險。◇

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本文刊載於舊金山5月14日地產版

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