Category: 灣區房地產

【2022年10月13日訊】（記者馬尚恩綜合報導）繼上週30年抵押貸款利率破7%之後，據《抵押貸款新聞日報》（Mortgage News Daily）報導，美國利率指數本週繼續攀升，至週二（10月11日）已上調至7.14%。利率攀升對房屋銷售及房價產生雙重影響。有專家警告：如果發生經濟衰退，房價可能下降20%。

據美國抵押貸款銀行協會（Mortgage Bankers Association），9月份的抵押信貸可用性指數（Mortgage Credit Availability Index，簡稱MCAI）為2013年以來最低，比8月份又降了5.4%至102.5，這已是連續第7個月下降。 MCAI下降表明貸款標準正在收緊，將導致更多的買家被迫出局。

全美房價下調風險更大

與此同時，全美更多地產面臨更高的降價風險。據CoreLogic本月發布的全美房地產評估報告，與今年8月相比，一年後全美可能有335個地產市場處於降價高風險區（50%—70%機率會跌價）。而7月份的預測中，只有98個市場處於高風險區；在6月份時僅45個，5月份為26個。這項連續更新的評估所考慮的因素包括：收入增長預測、失業預測、消費者信心、債務收入比、負擔能力、抵押貸款利率和庫存水平。

從全美來看，房價下調的高風險區主要分布在美國東西兩岸和南部佛羅里達州。而從5月至8月，價格下降較大的地區主要分布在西海岸、西南和西部山區市場。其中，以加州、俄勒岡州、華盛頓州、愛達荷州、科羅拉多州、內華達州和亞利桑那州等重要都市區價格下降最為明顯。

近期房價下調最劇烈的是西雅圖和矽谷聖荷西等高科技企業分布的都會區。業內人士分析認為，這些高端地產市場對利率更敏感，高科技行業本身對利率也非常敏感。另外，在奧斯汀、博伊西和鳳凰城等地，因其房價遠遠超過當地收入的支撐，房價也出現大幅下跌。

房價下降 帶動房屋可動用淨值大幅下調

根據數據軟件分析公司黑騎士（Black Knight）的報告，6至7月份，美國房價下跌0.77%，這是2011年以來單月最大跌幅。

今年1月份時，全美房價以正常單月漲幅的28倍上升，2月份放緩至平均水平的5倍，5月份漲幅為正常水平的2倍，到了6月份增長陡降到長期平均漲幅的70%。7月份，美國50個最大房地產市場中超過85%的成交價從高點回落，1/3的價格跌幅超過1%，1/10下跌超過4%。

從4月份到7月份的連續三個月中，加州灣區聖荷西損失了房屋價值中20%的可動用淨值，西雅圖失去了18%，聖地亞哥損失了14%，舊金山損失14%，洛杉磯損失10%。

根據美國人口普查局的數字，房屋銷售量從2022年1月份以來下降18%。

穆迪分析師：經濟衰退若現 房價可跌20%

一些經濟學家預測房價增長將持續放緩，但也有人預測將繼續下跌。房價與去年同期比，確有上升；但環比看卻在逐月下降。

房市研究平台Zonda Research的首席經濟學艾莉‧伍福（Ali Wolf） 對MarketWatch網站表示，建商和地產經紀人起初認為，需求先放緩，然後會恢復，但隨著利率持續攀升和消費者退縮，大多數消費者認為接下來可能是地產市場的長期放緩。

地產市場放緩，導致銷售難度加大。伍福在推特上透露，剛與一位建築商聯繫，該建築商希望將15～30%的住房存量轉化為出租房屋。新房購買取消率，也從2019年9月份的9%上升到現在的17%。有11%的建商表示在購房合同被取消後可輕鬆轉售，53%的人說大部分可輕鬆轉售，36%的人表示不能輕鬆轉售。

穆迪分析的馬克‧贊迪（Mark Zandi）認為，利率如果保持在6.5%附近，全美房價從最高往下可降達10%；如果經濟衰退，房價會下降20%。

目前來看，利率已經突破7%，而通脹尚未控制住，這可能意味著美聯儲將不惜代價繼續下一輪加息，從而加大經濟衰退的風險，給房市下行帶來更大的壓力。◇

【2022年10月14日訊】（記者聞慧編譯報導）多年來，加州房地產市場首次出現銷量明顯下降、房屋掛牌價格大幅下跌。

專家指出，不斷上升的抵押貸款利率對市場產生了深遠的影響，使得許多想要買房的人無法負擔，並且與過去幾年相比，房屋的銷售量急劇下降。

據洛杉磯CBS新聞台報導，當地房地產經紀人約翰‧莫雷諾（John Moreno）說：「真是巨大的變化，一切都從春末夏初開始轉變。」

他承認，很長一段時間以來，他第一次被迫為了替客戶爭取最好的成交價格而區別房地產的要價。有時，需要把要價定得比六週前、甚至兩週前還要低。

莫雷諾說，如果現在他們像幾個月前那樣定價，可能就不會招攬潛在的買家。

在Zillow最近發布的一份報告中，南加州的房屋均價自5月以來下跌了6%，這是自2012年以來的最大跌幅。

根據加州房地產經紀人協會週三（10月12日）發布的報告，預計30年期固定抵押貸款的平均利率在2023年將升至6.6%，高於2022年的5.2%和2021年的3.0%。2023年房價中位數有望下降8.8%至758,600美元，而此前預測2022年價格將從去年的786,700美元上漲5.7%至831,460美元。◇

【2022年10月12日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）根據房地產網站Redfin的最新數據，舊金山的房地產市場正在放緩。

在經歷了兩年多的庫存暴跌和房價暴漲之後，灣區的買家終於可以得到一些緩解。

現在，房屋銷售價格正在下降，庫存正在增加。

據Axios報導，擔任舊金山房地產經紀人協會董事會成員的阿曼達．瓊斯（Amanda Jones）說，現在買家可以慢慢地進行談判了。

一年前，一棟房子有五到十個報價並不罕見。瓊斯說，現在，由於市場不那麼狂熱，房子通常會有兩到三個報價。

她說：「我認為這麼多年來，我們一直在競爭，而現在是進入市場並找到良好價值的時候了。」

不過，現在30年期貸款的抵押貸款利率超過6%，這使得每月的付款額大大高於一年前，甚至是6個月前。

即使房價下跌，每月的付款也可能使許多人無法獲得所有權。

例如，60萬美元的30年期貸款，比2021年每月多出1,142美元。

8月是連續第四個月房屋庫存增加。根據Redfin的數據，同比增長5.3%。

與去年這個時候相比，封閉式銷售下降了6.3%。

房價中位數同比下降7.3%，而且每月都在下降。

6月份，銷售價格中位數為158.2萬美元，而8月份為140萬美元。

房屋在市場上停留的時間也比平時長一點。

2022年8月，房屋平均在28天內售出，而在2021年8月，平均售出時間為15天。

瓊斯說，現在，買家已經變得更加挑剔。

他們希望進行檢查和談判，而當這種情況發生時，銷售需要更長的時間來完成。

一句話，房價在下降，而每月的按揭付款在上升。◇

【2022年10月12日訊】（記者周鳳臨綜合報導）由於抵押貸款利率升高，直接縮減了購房者的支付能力，導致灣區房價漲勢趨緩，溢價售出的房子少了，同時更多的賣家降低了要價。

這些房地產變動趨勢，自從平均抵押貸款利率翻番到了近7%，預計將帶來更大降溫。相比2021年灣區房地產市場炙手可熱、房價年漲近20%的狀況，已經是天壤之別。

在舊金山，典型的獨立屋售價為170萬美元，與2021年相比，房屋上市至售出需等待更長的時間，而且出價的買家也少了。

「北園地產」（Park North Real Estate）創始人、前「舊金山房地產經紀人協會」（San Francisco Association of Realtors）主席凱文．伯明翰（Kevin Birmingham）表示，在今年1月抵押貸款利率開始升高之前，上市的房子有十幾個買家出價競標，將房子的價格一下子推上去，有時溢價可高達10萬美元。

現在每個房子只有一兩個買家出價，而且沒人願意真的去加價競爭了，伯明翰說到目前舊金山房地產市場的狀況時表示，即使你試圖想讓價格上去，但買家卻不是那樣的心態。

根據房地產網站Zillow的統計數據，在舊金山大都會區，即一般包括奧克蘭（Oakland）和伯克利（Berkeley）在內的都會區，8月有大約60%的房子高於標價售出。這個數字相比1年前，降低了20%，這個趨勢是隨著抵押貸款利率的升高而變動的，而且這一趨勢從4月開始變得非常顯著。

聖荷西都會區也是如此，8月大約38%的房子溢價售出，而2021年同期為70%。Zillow的數據顯示，所有加州大型都會區，都顯示出這樣的趨勢。

近幾個月，舊金山都會區的房子被砍價的狀況，也出現顯著的上升。最近能獲得的數據顯示，1/4的房子以低於要價售出，而2021年8月，僅有大約12%低於要價。

疫情中一度成為灣區人熱門移居目的地的沙加緬度（Sacramento），8月降價銷售百分比最為明顯，達37%。

由於競標壓力降低，導致降價銷售百分比年比翻番的都會區包括：聖荷西（25%）、洛杉磯（25%）和聖地亞哥（33%）。

儘管抵押貸款利率高漲，已經令購房需求降溫，灣區房地產市場仍然是全美國最具競爭力的，這部分歸因於這一地區房地產庫存不足。

根據另一家房地產網站Redfin的最新報告，8月，在舊金山大都會區，有大約53%的房子吸引買家競標，這個數字比2021年降低了20%。即便如此，舊金山都會區的房子，仍然排在美國大都會區最具競爭力的前10名之列。

今年初以來，抵押貸款月供已經調漲33%，令許多買家卻步，從而出現競標壓力減少的狀況，也給了買房者更多議價籌碼。

CoreLogic房地產公司的經濟學家瑟爾瑪．赫普（Selma Hepp）表示，8月灣區實際售價／要價比率降低至98%，這意味著灣區的房屋平均售價略低於要價。這一數字看起來與2022年年初的102%相差不多，但赫普表示，這是一個巨大的分水嶺。◇

責任編輯：李曜宇#

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【2022年10月10日訊】（記者李歐編譯報導）全美房價仍高於一年前，而且抵押貸款利率已經飆升到15年來最高位置，以致購房者在相同的每月支出之下，能獲得的房屋面積大大縮水，例如聖地亞哥，今年比去年減少了四百多平方英尺。

一位每月預算為3,000美元的聖地牙哥購房者，可以以目前6.7%的抵押貸款利率購買931平方英尺的房屋。一年前利率處於3%的歷史低點附近，以相同預算，可以購買1,366平方英尺的房屋。今年減少的面積大約有兩個臥室大小，換句話說，原本可以買三臥房獨立屋的人，如今可能只夠購買一套公寓。

這個調查是根據Redfin對今年9月29日與2021年9月30日之間，所進行的統計，該分析包括在美國人口最多的50個大都市地區。

對於每月預算為3,000美元的買家而言，聖地亞哥有435平方英尺的差異，是人口最多的50個大都市中，面積差距最大的一個。因為抵押貸款利率急劇上升至15年來的最高水平，正在削減全國購房者的預算。高利率使每月的住房支付費用顯著增加，尤其是大多數地區的房屋銷售價格仍高於一年前。

「飆升的抵押貸款利率正在影響潛在買家的計畫，」Redfin高級經濟學家謝哈里亞爾・博哈里（Sheharyar Bokhari）說：「許多潛在買家正在退出市場，因為他們再也買不起他們想要的房子，導致房屋銷售急劇下降。對於現在需要房屋，並且仍然可以負擔得起的買家來說，妥協是遊戲的名稱。一些買家會選擇犧牲地段或搬離市中心到更遠的地方，以便獲得他們想要的空間，而另一些人則會在他們理想的位置中選擇一個較小的房子。」

從理論上講，抵押貸款利率上升，應該會導致房價下跌到足以彌補每月額外的利息成本，這意味著買家可以買得起同樣大小的房子。但是，儘管大多數大都市的房價已從2022年的峰值回落，但除了灣區和其它一些地方外，大部分地區的房價並沒有比一年前下跌。這主要是因為缺乏待售房屋。

例如，在聖地亞哥，8月份房價同比上漲7%，中位數從74萬9,000美元上漲至80萬美元。即使沒有更高的貸款利率，購房者每月的住房付款也會更加昂貴，但隨著利率翻倍以上，它們的價格要貴得多。

今天購買中位價房屋的聖地亞哥買家，將每月支付超過5,000美元，利率為6.7%，高於去年中價位房屋的3,500美元，利率為3%。因此，買家需要尋找更便宜的房屋，這通常會轉化為較小的房屋。

在大多數大都市，抵押貸款利率上調，至少讓購房者的搜索的房產面積，減少了約100平方英尺。

繼聖地亞哥之後，新澤西州的紐瓦克，也讓購房者的負擔能力大幅下降。每月預算為3,000美元的紐瓦克買家，如今可以買得起1,726平方英尺的房屋，低於一年前的2,156平方英尺。（見表）

面積相差最多的前五名還有：紐約州納蘇縣（1,300平方英尺，一年前是1,712平方英尺）、丹佛（1,571平方英尺，一年前是1,933平方英尺）和俄勒岡州波特蘭市（1,504 平方英尺，一年前是1,800平方英尺）。

抵押貸款利率上升，對不同城市的房屋規模和負擔能力的影響不同，因為價格和價格年增長都因地而異。可供購買的房屋組合，在不同的都市區，以及從一年前到下一年也有所不同。

在這項分析中，50個大都市中有29個的潛在買家，其支付價格範圍內的抵押貸款利率翻了一倍以上，至少減少了100平方英尺的面積。在本次分析中，6個大都市的3,000美元預算，用於購買可負擔的典型房屋面積低於1,000平方英尺：聖地亞哥、聖荷西、阿納海姆（Anaheim）、奧克蘭、舊金山和紐約。一年前，只有舊金山屬於這一類。

只有弗吉尼亞海灘（Virginia Beach）和佛羅里達州坦帕（Tampa）的買家可以買得到比一年前稍大的房屋（大21平方英尺）。這可能是因為今年待售房屋的選擇與去年的待售房屋有很大不同。房屋可能更大，但在其它方面價值較低——也許它們位於不太理想的位置或老舊且未翻新——因此價格較低。◇

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【2022年10月10日訊】（記者李歐編譯報導）根據CoreLogic十月份公布的最新數據，與2021年8月相比，今年8月全美房價同比上漲13.5%。與7月份相比，8月份房價環比下降0.7%。佛羅里達州依然有最高的年度漲幅，同時全美有5個都會區被列入房價下跌的高風險名單。

CoreLogic HPI（房價指數）預測表明，從2022年8月份到9月份，房價環比將持平；從今年8月到2023年8月，房價將同比上漲3.2%。

如果從CoreLogic HPI和CoreLogic Case-Shiller兩個指數的年度漲幅變化來比較，可以發現兩者從2000年以來走勢相同，並同樣預測明年的房產收益同比變化放緩。。

儘管美國房價在8月份延續了127個月的連續年度漲幅，但連續第四個月放緩至13.5%。這是自2021年4月以來最低的同比升值，部分反映了由於抵押貸款利率上升，所導致的買家需求持續降溫。價格環比下降0.7%也表明購房者的熱情下降，近四分之三的州自7月以來出現了下降。

「房屋擁有成本的增加抑制了買家的需求，並導致價格比最初預期更快的速度減速。西海岸和西部山區的房地產市場以及二套房市場在 2021 年夏季有特別強勁的價格增長，但在今年同期首次出現價格環比下降。雖然價格增長放緩和價格下跌有利於年輕的潛在購房者，但接近7%的抵押貸款利率可能會使許多有希望的人望而卻步。」CoreLogic副首席經濟學家，塞爾瑪・赫普（Selma Hepp ）說。

在全美範圍內，8月份沒有任何州公布房價同比下降。同比增幅最高的州是佛羅里達州（26.4%）、田納西州（20%）和北卡羅來納州（19.9%）。

在大城市方面，8月份繼續經歷價格上漲，其中邁阿密以27.1%的同比漲幅位居榜首；還有鳳凰城（17.8%）；拉斯維加斯（17.8%）；休士頓（16.4%）；聖地亞哥（13.7%）、丹佛（11.4%）和洛杉磯（10.1%）等，都是同比雙位數漲幅的都會區。

值得關注的是，面臨房價下跌風險的主要市場。CoreLogic市場風險指數（MRI）對全美房地產市場整體健康狀況做出每月更新，它預測佛羅里達州的Crestview-Fort Walton Beach-Destin地區，在未來12個月下跌的風險非常高，有70%以上的概率；另外，華盛頓州的Bremerton-Silverdale地區；華盛頓州Bellingham；愛達荷州Boise City和內華達州雷諾市的價格下跌風險也同樣很高。

約翰・伯恩斯房地產諮詢（John Burns Real Estate Consulting）研究高級副總裁德文・巴赫曼（Devyn Bachman）表示：「美聯儲決心為通脹降溫，他們願意將房地產拋在腦後。」「當你將利率提高到今天的水平時，它會打破住房的後盾。」

美聯儲主席鮑威爾上週（9月30日當週）表示：「我們看到的房價減速應該有助於使……價格更接近租金和其它住房市場的基本面，這是一件好事。」「從長遠來看，我們需要的是供需更好地協調一致，這樣房價才能以合理的速度上漲，讓人們重新買得起房子。」◇

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【2022年10月10日訊】（記者李歐編譯報導）想租公寓？Z世代租房者中，活躍的公寓獵手人數最多（增長39%）——其中許多人是第一次進入租房市場。

但是，由於這些租房新手，在此過程中肯定會犯錯誤，尤其是在應對COVID-19疫情改變的房地產市場之中。

根據Realtor.com撰文，這裡有一些今天的新租房者經常出錯的事情，這些事情可能會讓他們付出巨大的代價。仔細閱讀，以確保新手們了解這些常見錯誤。

1. 不檢查信用評分

雖然檢查信用評分可能不是租房者的第一件要務，但現在比以往任何時候都更重要。

Spark Rental的聯合創始人蘇普利（Denise Sudplee）說：「由於租房者眾多，房東對信譽的要求越來越嚴格。」「工作出色、信用良好、收入高的人會比信用很少，甚至沒有信用的人更易獲得公寓。」

好消息是，所有租房者都可以通過許多免費服務（如Credit Karma）輕鬆檢查他們的信用，該服務還提供有關在出現問題時，修復信用的方法。

2. 沒有準備好租賃文件

許多首次租房者錯誤地認為他們將能夠查看公寓，然後將他們的申請材料整理好送出。但是今天在租房領域發展很快，房東不會等你回家整理文書工作。

「今天，如果你沒有準備好填寫的申請表和6個月的工資單、納稅申報表、參考資料，你的申請通常會被拋到最後」，阿努比斯物業的總裁德魯（Jameson T. Drew）說。

德魯建議申請人攜帶大多數房東要求的所有文件的掃描或電子副本。「如果你不熟悉租房，請確保你的共同簽名人也準備好所有表格」，德魯說。

3. 你以為只要申請就能得到

「作為一名物業經理，收到一份以上的申請並不罕見，而且有幾份申請可能是常見的」亞特蘭大的房地產經紀人兼律師艾利恩（Bruce Ailion）說：「那時，我們會向業主展示每個人的優勢以供決定。」

雖然賄賂是禁止的，但艾利恩建議，可以說你願意支付更多的租金——可能每月多付25美元、50美元或100美元——以確保租房。

「租戶很少願意支付額外的租金，所以僅僅說明你的意願，就足以讓你的申請受到關注」，艾利恩說。

4. 租金高於你的承受能力

不幸的是，在緊張的市場中，許多租房者犯了一個錯誤，沒有考慮他們實際上可以提前每月支付多少，然後他們發現自己完全陷入貧窮。

財務顧問坎尼維特（Michael Cannivet）表示：「在尋找出租公寓時，很容易情緒激動並推高預算。」

為了避免這個陷阱，坎尼維特建議租房者採用30%的規則。例如，每年賺取75,000美元，你每月可以支付大約1,875美元的租金。

5. 恐慌租房

現在，許多租房者只是抓住他們能得到的，而沒有考慮他們真正需要什麼。

「在疫情期間和之後，市場發展迅速，人們需要立即得到解決方案」，房地產經紀人邦內爾（Tami Bonnell）說：「人們正在根據情感而不是事實做出決定。」

邦內爾說：「把需求和必須的清單放在一起，確保你問的是正確的問題。」

6. 搜索條件太窄

太多的租房者堅持他們想要什麼而沒有靈活性，這限制了他們的選擇，以至於他們可能根本找不到任何地方。

「雖然新建築的便利設施可能更好，但舊建築可能會受到租金管控或租金穩定，從而限制了業主每年增加租金的百分比」，《心與售出：如何在房地產中生存和發展》一書的作者菲茨杰拉德（Valerie Fitzgerald）說。

7. 未明確所有費用

許多租房者認為「租金」的數字就是他們必須支付的全部費用。然而，這是一個錯誤。一切都自動包含在每月帳單中的日子已經一去不復返了。

密歇根州東南部的房地產經紀人格里奧斯（Jason Gelios）說：「今天，房東正在他們的租賃協議中寫入租戶對某些事情負責，包括可能維修的服務電話，最高可達一定金額。」因此，您需要確保你要租賃的內容。

8. 沒有檢查租屋

租房者應該意識到，他們在入住之前，應該和業主檢查房屋的一切。

Spark Rental的聯合創始人戴維斯（Brian Davis）說：「在搬進公寓之前，你應該與房東或物業經理進行面對面的檢查。」房東應提供書面表格，並且你們雙方都應注意該單元中任何原本存在的問題。

這樣一來，房東就不能要求租戶對已造成損壞的東西負責，反之亦然。此外，請在入住前為你的租房拍攝帶有時間水印的照片。◇

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【2022年10月08日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）最近幾個月，儘管灣區的平均房價，在利率和通貨膨脹的影響下有所下降，但舊金山房市仍然是全美最昂貴的市場之一。

根據房地產網站Redfin的數據，8月份舊金山市區房屋的每平方英尺中位價為976美元，是加州平均水平473美元的兩倍多，是美國中位價225美元的四倍多。

Redfin的數據顯示，在舊金山市內，每平方英尺的平均價格因街區不同而有很大差異，從最低的622美元，到最貴的地區超過1,400美元。

Redfin的經濟研究負責人趙晨（Chen Zhao，音譯）認為，每平方英尺的價格是有幫助的，它使得潛在的買家，可以比較一個城市的不同地區，類似大小的房子要花多少錢，或者反過來說，同樣的錢可以買多少平方英尺。

那麼，在舊金山，哪些地方的房子，相對於它們的面積來說價格最高？

《舊金山紀事報》對Redfin 2022年6月1日至2022年8月31日期間的銷售數據進行了分析，以確定舊金山房屋每平方英尺價格中位數最高的社區。

由於社區一級的房屋銷售數量可能相對較少，數據可能在短時間內發生巨大變化，因此該分析只包括月度之間變化小於40%的社區，也沒有包括一些關鍵指標缺失的社區。

根據分析，位於舊金山北岸的濱海區（Marina District）位居榜首，在2022年6月至8月期間，該市房屋的每平方英尺中位價最高，為1,437美元。緊隨其後的是位於西南部的聖弗朗西斯伍德（St. Francis Wood），價格為1,420美元。

另外排在前五位的社區是牛洞（Cow Hollow）區，價格為1,373美元；阿什伯里高地/帕納蘇斯（Ashbury Heights/Parnassus）為1,290美元；普雷西迪奧高地（Presidio Heights）為1,284美元。

按每平方英尺價格列出的前10名為：

˙濱海區（Marina District），1,437美元；
˙聖弗朗西斯伍德（St. Francis Wood），1,420美元；
˙牛洞區（Cow Hollow），1,373美元；
˙阿什伯里高地/帕納蘇斯（Ashbury Heights/Parnassus），1,290美元；
˙普雷西迪奧高地（Presidio Heights），1,284美元；
˙俄羅斯山（Russian Hill），1,283美元；
˙尤里卡谷（Eureka Valley），1,266美元；
˙布納維斯塔（Buena Vista），1,246美元；
˙內日落區（Inner Sunset），1,243美元；
˙普雷西迪奧露台（Presidio Terrace），1,241美元。

最貴的濱海區

曾經住在濱海區的房地產經紀人尤利婭‧米切爾（Yulia Mitchell）說，濱海區每平方英尺的價格「絕對偏高」，她認為部分歸因於缺乏庫存。

她說，這是一個古老的經典的舊金山社區，與SoMa或第九區相比，它們沒有很多新的建築。濱海區沒有更多的空間來建設新的項目，沒有很多土地，而且有一定的限制，不能漲價。

該區最大的吸引力是這裡的小氣候，儘管碼頭就在水邊，但陽光是常態。其它的吸引力是它「靠近商店和餐館、夜生活（豐富）」，以及有快速公交車，「相當容易到達市中心」。

排名第2的聖弗朗西斯伍德

經常在聖弗朗西斯伍德銷售房屋的房地產經紀人史蒂文‧馬夫羅米哈利斯（Steven Mavromihalis）說，這個富裕社區的大部分房屋，是在20世紀20年代和30年代訂製的，有許多歐洲設計元素。與該市其它大部分地區相比，房屋和地塊面積要大得多。

與他合作的房地產經紀人傑西卡‧格蘭姆斯（Jessica Grimes）說，聖弗朗西斯伍德低於300萬美元的房屋，平均面積為1,600至1,700平方英尺，而超過這一門檻的房屋面積為2,322至6,700平方英尺，地塊面積在3,500至20,000平方英尺以上。◇

【2022年10月08日訊】（記者馬尚恩綜合報導）據消費者金融在線中心SmartAsset週二（10月4日）發布的全美100個住房市場降溫研究，全美房市出現了兩個月連續的大衰退以來的最快房價降幅。這表明連續調漲的房貸利率已快速減緩房地產市場的活動。

自上次經濟衰退最嚴重的中間時段2009年1月份開始，近期房價的月下跌幅度最大。抵押貸款分析公司Black Knight週一發布的報告顯示，7月與8月房價連續下跌，成交價中位數總計已跌落2.03%。該公司總裁格拉博斯克（Ben Graboske）表示，這是2008年冬天雷曼兄弟破產和隨後的金融危機之後，僅見的最快跌幅。

美聯儲今年已經5次加息，其中6月、7月、9月的加息幅度最大。在今年隨後的2個多月中，美聯儲可能還會繼續加息以抑制通脹。加息導致房貸利息不斷提升，目前30年抵押貸款的利率已接近7%，比年初翻了一倍多。很多首次購房買家被擠出市場，由於無法負擔過高的房貸壓力，已陷入觀望狀態。

據福克斯新聞報導，隨著美聯儲以幾十年來最快的速度提高利率，房地產行業已處於嚴重調整之中。

加州有3個都會區進入了地產市場降溫速度最快前10名，分別為舊金山灣區的聖荷西-桑尼維爾-聖塔克拉拉、南加州的聖地亞哥-丘拉維斯塔-卡爾斯巴德和中加州的斯托克頓地區。

大聖荷西都會區排在第4位。降價房屋多，但需求較低。房屋在市場上的週轉時間約為19天，比一年前增加了90%。房屋銷售數量比去年同期減少43.17%，降價房源占26.81%。排在第8位的大聖地亞哥都會區房屋銷售量下降35%，房屋上市後的停留時間是原來的2倍。斯托克頓地區有超過1/3的房屋正在降價出售。

除了排在前10位的三個都會區外，洛杉磯-長灘-安納罕都會區在榜單上排名第24位，舊金山都會區排名第25，內陸帝國排名第17。

全美範圍，接近26%的上市房屋在8月份降價出售。

愛達荷州的博伊西地區、德州的奧斯汀都會區和亞利桑那州的鳳凰城都會區，房價下降排名在全美前三位。其中，博伊西地區已售房屋與新掛牌出售房屋數量比為0.49（全美第6低），房屋在市場上週轉時間比去年同期相比增加了186%。鳳凰城都會區擁有最高比例的降價上市房屋。

根據SmartAsset數據，全美房市冷卻速度最快的10個都會區是：

1. 愛達荷州博伊西（Boise，Idaho）；

2. 德州奧斯汀-圓石鎮-喬治敦都市區（Austin-Round Rock-Georgetown，Texas）；

3. 亞利桑那州鳳凰城-梅薩-錢德勒（Phoenix-Mesa-Chandler，Arizona）；

4. 加州聖荷西-桑尼維爾-聖塔克拉拉（San Jose-Sunnyvale-Santa Clara）；

5. 內華達州拉斯維加斯-亨德森-天堂（Las Vegas-Henderson-Paradise）；

6. 猶他州鹽湖城（Salt Lake City，Utah）；

7. 佛羅里達州，北港-薩拉索塔-布蘭登頓（North Port-Sarasota-Bradenton，Florida）；

8. 加州聖地亞哥-丘拉維斯塔-卡爾斯巴德（San Diego-Chula Vista-Carlsbad）；

9. 猶他州普羅沃-奧勒姆（Provo-Orem，Utah）；

10. 加州斯托克頓（Stockton，California）。◇

【2022年10月07日訊】在過去幾集的影片中，我一直在和大家講，美國房地產正面臨放緩的趨勢，房價漲幅放緩、銷售速度下降、房源庫存上升、交易時間拉長、賣家降價比例繼續增加。不過也在房貸利率這幾週持續大幅上升之際，平均的30年固定利率就快要突破7%，市場又出現一些明顯的變化。這一集就來和大家探討有哪些變化，到底房市有沒有可能再進一步大幅度降溫。

當前房貸利率

先帶大家看幾個最新（10/5截稿前）的利率變化：一個是房地美的數據，9月29日的當週，平均30年固定利率是6.7%，比上一週、上一個月都是大幅增加，比去年更增加了將近4%；另外再看抵押貸款銀行家協會的數據，顯示是6.52%；如果看抵押貸款每日新聞是6.65%。抵押貸款每日新聞的數據是根據貸方利率表的實時變化所統計出來，所以它的數據會比較即時，這裡我們也看到前一週，利率曾經到達7.08%的最高位。

我們都知道房地產市場是經濟中對利率最敏感的區塊，所以當美聯儲在強力對抗通脹、努力升息之際，房市等於是處在風尖浪口上，需求要硬生生下拉，買家的負擔能力被無情的剝削，而作為賣家則陷入錯過賣房最好時機的苦惱。而且，利率已經突破7%，將對房地產市場出現四大信號，以下我給大家逐一分析：

視頻：利率高漲 房市出現4大信號！！3大利率數據｜1800萬戶家庭無法買房｜越買越小 買家的苦衷｜庫存增加的假像｜房市不會崩盤4大原因【美國地產熱點】

信號1：將有更少且更謹慎的買家

牛津經濟研究院的首席美國經濟學家估計，與2021年底相比，抵押貸款利率的飆升，意味著有資格獲得中位數房價抵押貸款的家庭，減少了大約1800萬戶。看到Redfin的數據，9月底的待過戶交易已經出現同比下降21.3%。而且，我和部分房地產經紀的交談，他們都說因為房市降溫，手上的交易案少之又少，有人都準備提前去放假了。

從另一面說，還能夠買房的人會更加謹慎，假設是購買全美中位數房價的買家，如果抵押貸款鎖定在高端利率，將會比鎖定在低端的借款人多支付數百美元，如果是更高房價，差異將可能是數千美元。所以對不同的貸方貨比三家會變得更加重要。

還有，銷售時間的拉長已經到達31天的中位天數，顯示買家對買房的放緩與謹慎態度，他們對房產的狀態、賣家的條件都更加苛求，對應有的保障條件都會如實地寫在報價裡面。

信號2：購買更便宜、購買面積更小的房產

在這個方面，我們雖然看到全美的庫存量在增加，不過，在有些比全美價格便宜的地方，卻出現待售房屋數量下降的現象。這方面可以看到Realtor.com的統計，八月份待售房屋數量同比下降最多的是夏威夷州的火奴魯魯，大幅減少44.7%，這也是名單中唯一一個中位數房價比全美房價還高的地方。

名單上還有康涅狄格州的哈特福德、紐約州錫拉丘茲、威斯康星州密爾沃基、芝加哥、弗吉尼亞海灘、辛辛那提、明尼阿波利斯、賓州的斯克蘭頓和馬里蘭州的巴爾的摩。（見表）

另外，更小的房產也是現在買家不得不接受的。可以看一個例子，一個買家如果一個月預算是3,000美元，今年9月買房（房貸利率6.7%）和去年9月（房貸利率3.01%），能買到的房產面積將差距頗大，統計得出，聖地牙哥前後一年買房，相差435平方英尺的面積，去年是1,366平方英尺，僅年只剩下931。

我們還可以看到，新澤西州的紐瓦克、紐約州的納蘇縣、丹佛、俄勒岡州波特蘭市，還有西雅圖、聖荷西、河濱市和沙加緬度等等，都比去年減少兩百至四百平方英尺的面積。

信號3：庫存量增加中，但無法樂觀

與去年同期相比，9月份的庫存增加了26.9%。並這不是賣家和建築商正在上市更多的房屋，相反他們正在減少房產上市。這是因為房屋銷售不那麼快，所以掛牌時間更長，從而增加了庫存。事實上，9月份的新房源上市量，同比下降了9.8%，而且基本上從夏季就開始出現逐月下降的現象。

另外，許多賣家知道他們已經錯過了市場的高峰，所以對賣房興致缺缺，因為，大多數賣家也是買家，那些原本鎖定較低抵押貸款利率的人，肯定不會有太多人願意放棄低利率，而去買一個可能支付更多，卻得到更少的交易。這將賣家的人數大大縮小，只剩那些真正需要搬家的人。

信號4：越多的賣家降價求售

9月份約有19.5%的賣家降價，而且這一比例一直在穩步上升，因為買家減少，而且買家並不著急買房，所以將有更多的賣家用降價來吸引買家，另一方面也是調整更符合市場的價格。

現在的賣家也會更願意替買家支付部分服務費用、手續費用或是房產維修費用，來爭取買房交易能夠進行下去。因此，市場會越來越傾向買家市場。但是，對於一個好房產，不管是位置好、學區好或是屋況好，還是會面臨競價的機會，畢竟剛剛我們說到，想買的人還是多過供給量。

利率這麼高了，房市會不會崩盤？

最後，有人一定想問：利率這麼高了，房市會不會崩盤？雖然利率在打壓想買的人，但是多數專家卻認為房市不會崩盤。原因之一，想買房的人還是不少，這與遠程工作有很大的關係；原因二，上個月只有1%的房地產經紀人經手止贖或短售的交易。然而，在2009年3月，有49%的房地產經紀人都在處理這些不良銷售，這在很大程度上是由於貸方只向最合格的借款人提供抵押貸款。

原因三，8月份的失業率仍維持在3.7%，雖然比上個月上升0.2，但整體來說就業市場算是很健康，代表人們有工作就能支付還款。原因四，房屋供給量少於需求量，這也是為何我們會看到房價近期有回彈的跡象，一週內簽約、兩週內簽約的數量也有回升的情況。終究是這個市場的供給量不足。

另一方面來說，前兩年房價上漲過快，就像氣球被充得太脹，現在就算房價下跌10%-15%也並不一定是壞事。把充得過飽的氣球，放一點氣，這樣對氣球反而會更安全，可以避免瞬間爆裂。◇

責任編輯：李曜宇#

【2022年10月05日訊】（記者姜琳達編譯報導）雖然加州每年徵收數十億美元的稅收用於公共交通和修路，但一份最新報告指出，加州的道路卻是全美最差的。在加州開過車的司機或許已對坑坑窪窪的道路屢見不鮮。

根據聯邦公路管理局（Federal Highway Administration）的道路「粗糙度」（Roughness）指數，個人理財服務網站MoneyGeek對全美各州的城市和郊區公路狀況進行排名，結果發現加州的排名墊底。

聯邦公路管理局認為，「粗糙度」指數值小於95的道路狀況良好，介於95至170之間的道路狀況可以接受，大於170意味著道路狀況很差。

分析發現，加州44%的道路狀況不佳，是美國各州中最差的。平均而言，加州的道路「粗糙度」指數為160分，意味著道路狀況僅處於可接受的邊緣。

排在加州之後的羅德島州（Rhode Island）、內布拉斯加州（Nebraska）、威斯康星州（Wisconsin）及紐約州一起入圍了道路狀況最差的前五州。

那麼哪個州的道路狀況最好？新罕布什爾州（New Hampshire）的司機擁有最順暢的旅程。接下來是阿拉巴馬州（Alabama）、喬治亞州（Georgia）、佛州以及明尼蘇達州（Minnesota），這些州道路狀況不佳的比例只有4%至7%。

分析認為，保持道路的良好狀況很重要。糟糕的道路狀況會增加司機汽車維修和保養的成本，也令消費者很難找到便宜的汽車保險。

維修支出多不見得道路狀況就好

MoneyGeek表示，維護、修復道路和公路的支出中，有四分之三來自州和地方政府，而資金來源通常是汽油稅。但根據上述排名結果，該網站認為，一個州花在道路上的資金多少與道路質量之間並沒有太大的關係。

例如，加州花在每英里道路上的錢，比全美道路狀況最好的新罕布什爾州每英里所用的開銷貴出兩倍多。這也意味著，更多的道路支出並不一定能換得更好的道路質量，繳納高額稅款的納稅人也不一定會獲得更好的服務。

加州最被人熟知的、用於公共交通和修路的徵稅法律為「SB1」。該法案於2017年通過，旨在於10年實施期間通過逐步提高汽油稅和車輛牌照費，每年為州府增加52億美元的收入。

從那時起，每年7月1日，都是加州自動調漲汽油稅的日子。目前，加州徵收的汽油稅已是全美最貴的，每加侖已攀升至53.9美分。

今年7月1日，當加州的油價位居全美最高時，州政府最終仍選擇繼續調高汽油稅，導致油價再次上漲。

根據美國汽車協會（AAA）10月4日的數據，美國普通汽油平均價格為每加侖3.805美元，加州的價格則為每加侖6.412美元。

近日，由於加州煉油廠維修等原因，油價一夜間飆漲。民主黨州政府因此又提出向石油公司徵稅，試圖壓制油價。◇

【2022年10月05日訊】（大紀元訊）最新地產分析顯示，截至今年9月底，桑尼維爾（Sunnyvale ）一居室公寓的租金，在一年內暴漲了三分之一強，使這個硅谷重鎮的租金在灣區排名第二。

房地產網站Zumper，對舊金山灣區租金的分析發現，桑尼維爾9月份的一居室租金中位數達到3,060美元/月，僅次於舊金山的3,100美元/月。鄰近的山景城（Mountain View）、聖馬刁（San Mateo）排名第三，為2,950美元，其次是金寶市（Campbell City）2,910 美元。

與去年同期相比，桑尼維爾的租金在灣區增長得最快，一居室租金暴漲了34.2%。灣區其它城市的租金在過去一年中也有大幅增長，這些城市都位於南灣和半島地區。它們包括金寶市（29.9%），紅木城（28%），聖馬刁（27%）和聖荷西（26%）。

至於兩居室的公寓，舊金山以4,170美元/月居首，其次是山景城（3,790美元），桑尼維爾（3,660美元）和埃默里維爾（3,650美元）。

同時，Zumper發現瓦列霍（Vallejo）的租金最低，那裡的一室一廳中位數為每月1,600美元。灣區另外兩個城市的一居室租金低於2,000美元，分別是康可德（Concord）1,950美元和阿拉米達（Alameda）1,980美元。

根據該網站，全州一居室的租金中位數為2,128美元。◇

【2022年10月05日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）消費者帳單支付平臺doxo發布了《支付賬單的美國： 2022年美國50大都市家庭支出報告》，該報告根據美國人口普查數據，對全國50個最大城市的家庭帳單費用進行了比較。

該研究報告涵蓋的家庭帳單類別包括：
˙抵押貸款
˙租金
˙汽車貸款
˙公用事業（電力、天然氣、 水和污水處理、垃圾和回收）
˙汽車保險
˙有線電視、互聯網和電話
˙ 健康保險（消費者支付部分）
˙移動電話
˙警報和安全
˙人壽保險

報告發現，美國人每年平均在家庭帳單上花費22,667美元。

基於家庭月支出，美國十大最昂貴的主要城市為：
˙1.聖荷西，加州
˙2.舊金山，加州
˙3.華盛頓特區
˙4.洛杉磯，加州
˙5.紐約
˙6.聖地亞哥，加州
˙7.波士頓，馬薩諸塞州
˙8.西雅圖，華盛頓州
˙9.河濱市，加州
˙10.丹佛，科羅拉多州

根據doxo的報告，在50個主要城市中，聖荷西居民每月支付的帳單最高，平均為3,151美元，比全國平均數1,889美元高66.8%。值得注意的是，由於數據包括了房租和抵押貸款，所以總的數字一般會比只支付其中一個帳單的情況要高。

加利福尼亞州是榜單上有最多昂貴城市的州，其中包括舊金山、聖地亞哥和河濱市。

華盛頓特區在榜單上排名第三，每戶每月的平均帳單支出為2,767美元，比全國平均水平高46%。

紐約排名第五，每月平均帳單支出為2,674美元，比全國平均水平高41.5%。

美國十大最不昂貴的主要城市：
˙1.紐約州水牛城
˙2.匹茲堡，賓夕法尼亞州
˙3.克利夫蘭，俄亥俄州
˙4.羅切斯特，紐約州
˙5.路易斯維爾，肯塔基州
˙6.聖路易斯，密蘇里州
˙7.孟菲斯，田納西州
˙8.俄亥俄州，辛辛那提
˙9.伯明翰，阿拉巴馬州
˙10.俄克拉何馬市，俄克拉何馬州

在美國50個主要城市中，紐約州的水牛城位居榜首，是帳單支出最低的城市。那裡的居民平均每月支付1,603美元的費用，比全國平均水平低15.1%。

匹茲堡是榜單上帳單支出第二低的城市，平均家庭支出為1,689美元。而克利夫蘭的平均月支出為1,709美元。

報告發現，最不昂貴的主要城市主要在南方和中西部。◇

【2022年10月01日訊】（記者馬尚恩洛杉磯報導）如果你問地產經紀人這段時間的感受，他們很可能會對你說出一個詞：被困住。不僅地產市場被困住了，買賣雙方，還有地產經紀人，可能都有這種被「困住」的感受。

9月份以及之前的兩次大幅加息，導致房屋抵押貸款利率一路攀升，比年初增加一倍以上。到9月底，房屋抵押貸款利率已經接近7%。快速飆升的利率壓制了房價上漲的勢頭。據Zillow估計，今年8月份到明年8月份，地產價格還會增長1.2%；而前一年度同期的增值幅度為14%。

經紀人對地產市場冷卻的速度最為敏感。德州奧斯汀地產經紀人安德魯.瓦列霍（Andrew Vallejo）在接受紐約時報採訪時表示，目前的地產市場是他15年來見到的最慢的時候。他感覺「買賣雙方都被困住了」 。

20多年來 房產銷售最慢的時候

加州的地產經紀人也有類似的感覺。舊金山灣區一位資深的華人資深地產經紀人說：「（現在）市場非常淡，很多做了20～30年的經紀人都說：這是（他們）從業以來最慢的一年。現在接到掛牌上市的房屋，很大可能就是賣不出去。前期的投入零回報。買家的經紀人現在也很累，客人看了不下手。」

買賣雙方現在都處於等待狀態，等待更好的機會。

她還說，「現在想賣房套現的，後悔沒有早點賣。」

據COMPASS的數據，加州舊金山房產市場三個月滾動平均中位價格在6、7、8三個月內出現價格三連降，從5月22日的最高位207萬下降到8月22日的173萬。房屋三個月平均漲幅也從5月22日最高時12%，下降到8月22日的-7%。

房市周轉大幅變慢 很多賣家降價出售

南加州洛杉磯縣地產經紀人Andy也看到很多房產在市場上等待近2個月還未售出，很多賣家降價出售。他主要經紀洛杉磯縣以東華人聚集地區的地產市場。

洛杉磯縣東部華人聚集的一些城市，價格70萬～110多萬美元的獨立房價格不等。5月份以來，他經手的房屋數量減少了大約80%，一些房屋價格下降了5～6萬美元。

Andy認為，這種下降的價格並非房屋的真實價值下降，而是去年以來那種急劇膨脹所帶來的不理性加價。這次降息把這些水分擠了出去。

他剛經手一套房屋，但最後未能成交。這套房子3室兩廳，1，800英尺，一開始要價110多萬，在市場上等待了大約50天一直未能成交。隨後房主把價格調整為105萬。一位華人看中後想現金買房，但因受市場行情影響，怕買下來後吃虧，就要求降價到100萬以下。雙方僵持一段時間後，最後半路上殺出來一位買主以更高的價格買走這套房，這讓華人買家非常後悔。

Andy感覺洛杉磯地區房市有部分現在已轉為買方市場。買方變得很謹慎，擔心利息太高，會影響貸款的償付能力；而賣方的心理也已經從去年對高價的追求變為比較理性。

現在是不是買房的機會呢？

Nancy認為，有經驗的投資客還在還在看房，希望可以買到性價比較好的房子，「對投資客而言，利率高都是暫時的，過兩年下來，可以重新貸款。」

Andy也認為買賣雙方要互相考慮，協商出更合理的價格。差異太大就可能無法成交。他對於房產投資仍懷有信心， 「我覺得（買房）遠遠比把錢放在銀行裡好，買房還是一個比較穩妥的投資。」

曾預言2008年房市泡沫危機，有「毒藤」之稱的地產分析師澤爾曼（Ivy Zelman ）以她的預測模型分析：2023 年美國房價將下跌 4%，然後在 2024 年，預計還會再下降 5%。

她在財富網上的報導中說，只要庫存水平上升和需求暴跌，可能會看到房屋價格出現相當大的調整。她認為到 2023 年和 2024 年，房市在全國範圍內將是一個壓力很大的市場。◇

【2022年10月01日訊】（記者李歐綜合報導）如果你經常在關注美國房地產的消息，可能會發現，現在雖然市場的買氣銳減、可售房庫存上升、多地房市都在降低掛牌價，但是，房價其實沒有那麼低，想要抄底買房，似乎還未到時機。這是什麼原因呢？

目前，30年房貸固定利率突破6%，這是因為美聯儲在對抗40年以來最高的通脹率所造成的。那麼房貸利率的攀升，已經明顯打壓房市，交易量出現每月下滑，根據全美房地產經紀人協會的數據，8月份成屋銷售環比小幅下滑，已經是連續第7個月下滑。美國4個主要地區，只有中西部環比下降3.3%，其餘幾乎持平。然而，與去年同期相比，所有地區的銷售量都下降了兩位數的百分比。

雖然房屋銷售疲軟，但是房市並沒有崩盤表現，因為幾乎不存在不良房地產的銷售。短售房、止贖房的比例非常低，而且房價仍然比去年高。所以，之前很多人都預期在房價崩盤時抄底，可是到現在還看不到很明顯的降價，只有在少數幾個城市有出現同比負增長的情況，例如根據Redfin最新的9月份數據，舊金山房價同比下降6%，奧克蘭下降2.5，紐約州的水牛城下降0.1%、夏威夷州檀香山下降1.4%，新奧爾良下降一成。

請看視頻：全美房市降溫 為何還無法抄底買房？｜只有這些城市房價比去年低｜銷售繼續疲軟 崩盤了沒？｜競價最少的城市｜首次購房者不放棄【美國地產熱點】第86集

其餘大部分的地區、城市，雖然也是在降低掛牌價，但價格仍比去年高，另外在競價的比例都有不同程度的降低，例如8月份，只有十分之四的Redfin房屋報價面臨競爭，但去年同期卻高達63.5%。7月有47.2%，這個比例也出現連續7個月的下降。德州的聖安東尼奧是比例最低的，只有21.7%，其次是佛州的坦帕、華盛頓州的奧林匹亞、鳳凰城和明尼阿波利斯，競價率都不到30%。

另外，現在上市天數也越拉越長，看Realtor.com的數據，房產在8月份停留42天，比去年8月又多了5天，但還是比疫情之前快了22天。如果是看Redfin的數據，截止9月18日的4週期間，房屋在市場上的中位數為29天，高於一年前的23天。雖說不同的地產數據公司，會有不同的統計結果，但是趨勢是大致相同的。

根據全美房地產經紀人協會8月份的報告，首次購房者占8月份銷售量的29%，與7月和去年8月保持一致。這個數據在2021年一整年平均是34%。所以首次購房有出現下降，但不是很大程度的減少，還是有很多人想要完成美國屋主夢。

8月份的全現金銷售占所有交易的24%，與7月份持平，但高於去年8月的22%。如果是個人投資者或第二置業者，在8月購買了16%的房屋，這當中有許多是全現金交易，比例高於7月的14%和去年8月的15%。至於止贖或短售的不良銷售，約只占1%。這個部分，我們可以解讀為，因為利率不斷加高，促使這些資金足夠、口袋夠深的人，更想使用全現金買房，試圖擺脫購房成本的上升。

至於可售房的庫存量，雖然幾個月下來，庫存量同比都是雙位數百分比的增加，一部分是因為去年上市量太低、買氣太旺造成的高低差。

但現在，新上市房其實一直在下降，因為美聯儲瘋狂加息、股市又重挫、國際經濟局勢不穩，最直接的是房貸利率破6%，導致很多屋主根本不敢換房，因為他們之前的利息都很低，如果一換房，住房成本馬上飆升四五成，我想很多人都會暫時忍一忍不換房；另外，很多屋主都認為年初賣房的最好時機已經過去了，賣不到心目中理想的好價格，乾脆就不賣了。

所以，原本很多人都認為美聯儲加息、利率往上，房市和經濟就會崩盤，失業人數會大增，很多屋主就會拋售房屋，結果現在看來不是這樣發展。現在屋主惜售，買家觀望，房價雖然每月逐漸出現降價，但是新上市房同樣在減少，8月份新上市房同比減少13.4%，可銷售的房源遠低於疫情之前。

因此，我們看到房價在連續11週下降之後，在9月初至中旬，房價反而上漲了1%，因為市場上的理想房屋少之又少，因此買家在選擇的緊張程度上並沒有得到太大的緩解。◇

責任編輯：李曜宇 #

【2022年09月30日訊】（記者聞慧編譯報導）《財富》（Fortune）雜誌近日評選出2022年度全美「25個最適合家庭居住城市」，南加州的塔斯汀（Tustin）和聖馬可斯（San Marcos）分列第12和20位。

塔斯汀位於南加州橙縣的中心地帶，方便前往洛杉磯、海岸線和聖蓋博山脈。該市為居民提供一系列絕佳的工作機會、學校和娛樂，還擁有世界一流的購物和餐飲場所。據分析報告，該市在保護歷史建築和現代化建設方面均衡發展。

聖馬可斯是聖地亞哥縣郊區城市，人口近10萬，因一流的學區、全年溫和的氣候、廣闊的公園，及附近的湖泊和海灘而備受矚目。

《財富》雜誌研究分析了美國約2,000個城鎮和215,000多個數據點，涉及教育、老齡化資源、健康狀況、財務狀況和宜居性五個類別。研究人員特別關注「三明治一代」的需求，他們「既要撫養子女，又要定期照顧父母」，據該刊估計，目前約45%的美國人屬於這一代。

評選中剔除了房屋售價「比州中位數房價高兩倍以上，或比全美中位數房價高2.75倍以上」的地方，以確保居民在上榜城市買得起房子。

人口多樣性也是優先考慮的指標，研究報告排除了「九成以上是白人、非西班牙裔」的城鎮。

榜單上，每個州最多有兩個城市，每個縣／都會區最多有一個城市。

《財富》本年度25個最宜居城市中的前12名如下：

1. 密歇根州安娜堡（Ann Arbor，Michigan）

2. 德州威利（Wylie，Texas）

3. 堪薩斯州奧拉西（Olathe，Kansas）

4. 俄亥俄州梅森（Mason，Ohio）

5. 北卡羅來納州莫里斯維爾（Morrisville，North Carolina）

6. 猶他州克利爾菲爾德（Clearfield，Utah）

7. 馬里蘭州蓋瑟斯堡（Gaithersburg，Maryland）

8. 維吉尼亞州利斯堡（Leesburg，Virginia）

9. 伊利諾伊州西芝加哥（West Chicago，Illinois）

10. 密歇根州諾維（Novi，Michigan）

11. 新澤西州西溫莎（West Windsor，New Jersey）

12. 加州塔斯汀（Tustin，California）。◇

【2022年09月30日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）在灣區擁有房產，對許多居民來說，是一個遙遠的夢想。Realtor.com的最新數據顯示了，在灣區最大的城市中，需要多少現金，才能買到一個入門級的房子。

研究人員調查了美國100個大都市區的兩居室房屋的平均成本，並估算出在該地區買房屋所需的年收入。加州的三個城市位居最昂貴的名單之首。

需要賺多少錢才能在聖荷西買房？

在聖荷西，兩居室房屋的中位價是87.9萬美元，估計月供超過6,000美元。數據顯示，購房者的年收入必須達到245,234美元。

舊金山市的情況如何?

舊金山的房價也沒有好到哪裡去，一個購房者需要年收入239,933美元，來購買一個普通的兩居室房屋。

往南走，你會發現情況有所緩解。購房者需要年收入195,294美元，才能在洛杉磯購買一個起步房。

加州買房最便宜的城市

Realtor.com的數據顯示，如果你的年收入在10萬美元左右，你在加州購買起步房的最佳選擇，是沙加緬度或中央山谷。

以下是比較實惠的城市：
＊沙加緬度（Sacramento）：房價中位數為438,000美元，所需年收入為122,198美元
＊斯托克頓（Stockton）：房價中位數為350,000美元，所需年收入為97,647美元
＊弗雷斯諾（Fresno）：房價中位數為265,000美元，所需年收入為73,933美元
＊貝克斯菲爾德（Bakersfield）：房價中位數為238,950美元，所需年收入為66,665美元

要去州外?

如果你考慮離開加州，會發現更好的房屋價格。

在納什維爾（Nashville），你需要大約97,000美元的年收入，才能買得起一個初始住房。在達拉斯（Dallas），你需要年收入約86,000美元，在費城（Philadelphia），你需要年收入約75,000美元。

數據顯示，俄亥俄州的托萊多（Toledo）是榜單上最實惠的都市區。在那裡，你只需年薪24,000美元，就可以買到一個中位數的兩居室房屋。◇

【2022年09月30日訊】（記者李歐編譯報導）根據全美房地產經紀人協會的數據，8月份成屋銷售環比小幅下滑，已經是連續第7個月下滑。美國4個主要地區，只有中西部環比下降3.3%，其餘幾乎持平。然而，與去年同期相比，所有地區的銷售額都大幅下降。

8月份現有房屋銷售總額，完成的交易包括獨立房、聯排別墅、公寓和合作公寓，比7月份小幅收縮0.4%，經季節性調整後的年增長率為480萬。銷售量同比下降19.9%（2021年8月為599萬）。

全美房地產經紀人協會（NAR）的首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）表示：「房地產行業對美聯儲利率政策變化最敏感，也最直接受到影響。」，此外「房屋銷售疲軟，反映了今年不斷上升的抵押貸款利率。儘管如此，房市表現良好，幾乎不存在不良房地產銷售，房價仍高於一年前。」

8月底房屋庫存為128萬套，比7月份下降1.5%，但與去年持平。按照目前的銷售速度，未售出的庫存供應量是3.2個月——與7月相同，略高於2021年8月的2.6個月。

「未來幾個月，甚至未來幾年庫存將保持緊張」，雲補充道：「一些房主在鎖定近年來處於歷史低位的抵押貸款利率後，不願進一步換房，這增加了對更多新房建設的需求。」

8月份所有住房類型的現房價格中位數為389,500美元，比2021年8月份（361,500美元）上漲7.7%，因為所有地區的價格都在上漲。這標誌著連續126個月的同比增長，是有記錄以來最長的連續增長。

然而，中位銷售價格在6月份達到創紀錄的413,800美元後，已經連續第二個月回落，但這是價格在初夏見頂後下降的季節性趨勢。

全美範圍，房產在8月的市場上停留16天，高於7月的14天，但仍低於2021年8月的17天。8月售出的房屋中有81%的上市時間不到一個月。

首次購房者占8月份銷售額的29%，與7月和2021年8月保持一致。NAR於2021年底發布的2021年購房者和賣方概況報告稱，首次購房者的年度份額為34%。

8月份全現金銷售占交易的24%，與7月份持平，但高於去年8月的22%。

個人投資者或第二置業者（許多全現金銷售）在8月購買了16%的房屋，高於7月的14%和去年8月的15%。不良銷售（止贖和短售）約只占8 月份銷售額的 1%。

根據Realtor.com的8月份市場趨勢報告顯示，邁阿密（33.4%）、孟菲斯（25.8%）和密爾沃基（25.0%）的中位房價同比增幅最大。鳳凰城與去年相比，降價房屋的份額增幅最大，增加30.9個百分點，其次是奧斯汀24.8個百分點和拉斯維加斯24.4個百分點。

8月獨立房銷售經季節性調整後年率為428萬套，較7月的432萬套下降 0.9%，較上年同期下降19.2%。8月份現有獨立房價格中位數為396,300美元，比去年8月上漲7.6%。

8月份，現有公寓和合作公寓的銷售額經季節性調整後的年率為52萬套，比7月份增長4.0%，比一年前下降24.6%。8月份現有公寓價格中位數為333,700美元，同比增長7.8%。

「從某種意義上說，我們看到購房過程恢復正常，因為購房能更加上驗房和房屋估值的保障條件，那些瘋狂的競標戰基本上已經停止」，NAR總裁萊斯利・魯達・史密斯（Leslie Rouda Smith）說。◇

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【2022年09月30日訊】（記者李歐編譯報導）過去兩年，隨著房價飆升至天空，房地產市場一直處於火熱狀態。現在，美國聯邦儲備委員會正試圖將市場帶回地面，以對抗持續失控的通脹。但它採取的舉措，可能讓許多屋主不敢隨意移動，從而導致供需失衡再度擴大。

美聯儲上週三（9月21日）將其短期利率再度提高了75個基點，以繼續對抗飆升的通脹。而抵押貸款利率往往遵循基準利率的相同軌跡。

「住房是經濟中對利率很敏感的區塊」，全美房屋建築商協會（NAHB）的首席經濟學家羅伯特・迪茨（Robert Dietz）說：「當利率上升時，住房市場往往首先感受到痛苦。」

不過迪茨認為，抵押貸款利率尚未達到頂峰，他說：「它們會比現在更高。」

位於圖森的的抵押貸款經紀人洛克・安德魯斯（Rocke Andrews）表示，當週（9月21日）30年期貸款的利率高達6.5%。

「人們越來越難以貸款，」他說。一些人正在考慮可調整利率的抵押貸款，它提供較低的起始利率，然後隨著時間的推移變更。「買家正在盡一切努力減輕痛苦。」

許多房地產專家預測，房價將因利率上漲而下跌。畢竟，購房者每個月能負擔得起的房款只有這麼多。

「我們預計全美價格將出現有限的下跌」，迪茨說。價格漲幅最大、投資者湧入最多的地區可能跌得更慘。「隨著市場對新的抵押貸款利率進行調整，一些以前火爆的市場，可能會在今年和明年上半年出現兩位數的價格下跌。」

具有諷刺意味的是，美聯儲放緩房地產市場的目標，最終可能會使嚴重的住房短缺更加嚴重。

迪茨現在預計，今年獨棟住宅建設將下降10%，這是自2011年以來的首次下降。由於房屋供應量保持低位，這將使價格保持高位。

「大多數獨立房建設都是通過貸款融資的。當利率上升時，土地開發商和房屋建築商的融資成本就會增加。這減少了建造房屋的數量。」迪茨說。

根據美國人口普查局（U.S. Census Bureau）的數據，8月份新屋開工量猛增至158萬戶，較7月修訂後的數據增長12.2%，較去年8月下降0.1%。8月竣工134萬套（SAAR）房屋，比7月下降5.4%，同比增長3.1%。

但是8月份發放的住房開發許可證，比7月份下降一成，比去年同期下降14.4%，至152萬份（SAAR）。

此外，Realtor.com認為，許多人會在價格上漲或下跌時將其房產投放市場，但是可能不會在如此高的利率下這樣做。如果他們購買其它東西，由於利率較高，他們最終會花費更多，因此留在原地可能更具經濟意義。

觀察Realtor.com的每週房市數據，截至9月17日的一週，新上市房比去年同期減少10%。這已經是連續第11週同比下降。不過，可用庫存量，同比有28%增幅，但仍分別比2020年和2019年的水平低7%和43%以上。

「我們會看到更多這樣的情況，『讓我們留在這裡，把我們的房子修好』」，安德魯斯說。

「現在似乎是一個可怕的購買時機。潛在購房者不知道他們現在是否該買房，如果他們買在最高點，但他們失去工作怎麼辦？現在是一個未知的時期」，安德魯斯補充道：「當人們擔心時，他們會停止並留在原地。」◇

責任編輯：李曜宇#

【2022年09月29日訊】（記者李歐編譯）鳳凰城、奧蘭多和拉斯維加斯等，這幾個太陽地帶城市，在疫情期間吸引了數以萬計的購房者，從而推高了房價。現在，他們的房地產市場是全國降溫速度最快的市場之一，買家在大量退出交易。

在全美範圍內，8月份約有64,000份購房合同取消，相當於當月簽訂合同量的15.2%。這高於一年前的12.1%，與7月份修正後的15.5%相當。在過去的3個月裡，這一百分比一直徘徊在15%左右——這是有記錄以來的最高水平。 在大疫情之前，它大約在12%左右。在疫情爆發的初期2020年3月份，曾飆升到17%。

房地產市場放緩之際，買家在交易中更容易放棄合同，因為這通常在合同中包含驗房、融資和房屋估值等意外保障條件，買家可以因為某些條件沒有達成，而取消購買。一些買家也可能因為盼著房價是否會再下跌，而退出交易。

拉斯維加斯Redfin房地產經紀人阿貝利（Tzahi Arbeli）說：「今天的購房者正在慢慢地探索他們的選擇，而六個月前，他們不得不迅速採取行動，竭盡全力競爭，因為房屋幾乎立即出售。」，而且「購房者現在會進行驗房，如果他們找到了另一個他們更喜歡的房子，就會退出。」

抵押貸款利率飆升也可能是一個因素。上週（9月22日）平均30年期固定抵押貸款利率達到6.29%——自2008年以來的最高水平——使典型購房者的每月抵押貸款還款額比一年前增加了45%。

「一些購房者發現，當他們簽訂合同並鎖定抵押貸款利率時，利率可能會比他們參觀房屋，或是獲得貸款預批時高得多。邁阿密的Redfin賣方經紀人修特（Sam Chute）說：「我建議賣家根據當前的市場，對他們的房屋進行有競爭力的定價，因為交易正在放緩，買家不再願意支付天價。」

太陽地帶面臨最多合同取消

在佛羅里達州的傑克遜維爾（Jacksonville），8月份取消了大約800份購房合同，相當於當月簽訂合同的26.1%。這是50個大都市區中比例最高的。接下來是拉斯維加斯（23%）、亞特蘭大（22.6%）、佛州奧蘭多（21.9%）、佛州勞德代爾堡（Fort Lauderdale）（21.7%）、鳳凰城（21.6%）、佛州坦帕（21.5%）、德州沃思堡（Fort Worth）（21.5%）、聖安東尼奧（21.1%）和休斯頓（20.6%）。

上述所有10個都是屬於太陽帶的都會區，在疫情期間，該地區在購房者中的人氣飆升。10 個大都市中有4個——拉斯維加斯、鳳凰城、坦帕和聖安東尼奧——一直在熱門搬遷目的地名單中名列前茅。這些地區最初吸引了購房者，因為它們相對負擔得起，但需求的湧入導致價格飆升，加之今年利率上升之後，令當地房市快速冷卻。

傑克遜維爾、拉斯維加斯、奧蘭多、鳳凰城和坦帕都是目前美國降溫速度最快的房地產市場，而聖安東尼奧、坦帕和鳳凰城的購房者競爭率最低。

許多取消交易最少的都會區是人們在疫情期間離開的城市，包括灣區和紐約。新澤西州的紐瓦克（Newark）的交易取消比例最低（2.7%），其次是舊金山（4.2%）、紐約州納蘇縣（Nassau County）（6.1%）、紐約（7%）、賓州蒙哥馬利縣（Montgomery County）（7.6%）、聖荷西（8.2%）、密爾沃基（Milwaukee）（8.9%）、加州奧克蘭（9.2%）、波士頓（10.1%）和西雅圖（10.3%）。

這10個大都市中，除了蒙哥馬利縣和密爾沃基，都在7月和8月經歷了最大的（Redfin）購房者淨流出量。◇

責任編輯：李曜宇#

【2022年09月28日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）呼吸更清潔的空氣，對你的長期健康至關重要。清潔的空氣，可以令肺部更健康，改善認知功能，甚至可以使人更快樂。

自然資源保護委員會說，清潔的空氣有助於避免美國每年約37萬例過早死亡，並減少18.9萬因心臟和呼吸系統疾病而入院的人數，如心臟病、哮喘或肺炎。

簡而言之，你可以期待生活在一個擁有清潔空氣的地區的眾多好處。

《美國新聞與世界報導》的一項新分析，帶給這幾個州的居民好消息。該分析根據所有50個州的空氣污染程度，以及污染對其人口健康造成的風險，進行了排名。

該排名基於美國環境保護局2019年的數據，該數據衡量了各州產生的有毒化學污染總量，以及對各州人口造成的長期、慢性健康影響的風險，如癌症和出生缺陷。

據《美國新聞與世界報導》報導，這些測量結果考慮了製造業、發電、採礦和危險廢物處理導致的空氣和水排放。該結果沒有考慮到來自運輸、農業或小型設施（如乾洗店和汽車修理廠）的污染。

根據排名，以下是污染程度最低的七個州：
1. 佛蒙特州
2. 新罕布什爾州
3. 南達科他州
4. 新墨西哥州
5. 懷俄明州
6. 加利福利亞州
7. 羅得島

佛蒙特州作為全國污染最少的州排名第一，這對於以原始自然景點著稱的 「綠山之州 」來說，是一個合適的稱號。這一排名與其它2022年的分析結果一致。美國肺臟協會（ALA）說，佛蒙特州的城市是全國空氣質量最乾淨的城市之一，而且最有害和最普遍的空氣污染類型的水平很低。◇

【2022年09月21日訊】（記者李歐編譯報導）房屋銷售下降正在波及整個相關產業的經濟。原本因為房市熱絡而受益的家居零售產業，現在又因為房市的降速，導致家居產品銷售出現庫存壓力、價格出現通脹；但在家電產品方面，零售商卻推出出清優惠。

美國房地產熱潮始於2020年年中，因為購房者爭先恐後地尋找空間更大的房屋，這有助於推動沙發、地毯和室內植物等物品的購買。許多待在家裡的消費者——被取消假期和避免去餐館——省下的錢，決定改造和重新裝修。到2021年底，家居用品支出繼續飆升。

不過，政府數據和企業數據顯示，由於許多購房者在利率攀升之後，和可供購買的房屋短缺的情況下，轉而觀望，今年此類支出已經放緩或下降。

根據商務部的數據，8月份家具和家居用品商店的銷售量，經季節性調整後，同比下降了1.6%，電子產品和電器商店的銷售額下降了5.7%。據勞工部稱，近幾個月來，家具企業一直在裁員。

據《華爾街日報》報導，Pantheon Macroeconomics首席經濟學家伊恩・謝波德森（Ian Shepherdson）表示：「如果你參與了房地產市場，那非常糟糕」，或者是專營家電、家居用品的那種零售商。「所有這些銷售都是由（房屋）交易量觸發的，我非常相信他們都會受到衝擊。」他說。

這對商家和他們的員工來說是不利的，但這正是美聯儲在提高借貸成本，以對抗高通脹時，所期望的多米諾骨牌效應。央行今年以1990年代初以來最快的速度上調基準利率，並可能在近日和未來幾個月繼續上調，以抑制支出、投資和招聘，希望減緩通脹。

抵押貸款利率以飆升，作為回應。抵押貸款巨頭房地美（Freddie Mac）週四（9/15）報告，過去一週，平均30年期固定利率抵押貸款，從一年前的2.86%攀升至6.02%。

來自Realtor.com的統計，美國7月份成屋銷售連續第六個月下降，為八年多來最長的連續下降。他們比一年前下降了20.2%。

到目前為止，通貨膨脹依然很頑強。儘管房市銷售量下降，但包括家具、床上用品、窗簾和地毯在內的家居用品價格，在8月份較7月份上漲1.1%，是自1月份以來最快的月度漲幅，並較去年同期上漲10.6%，根據勞工部統計。

該類別中的一個例外是電器：它們的價格，在8月份，較上月下降了近兩年來的最大幅度。

如果銷售下滑趨勢繼續，更多的價格可能會下跌或上漲得更慢。

高端家具商：行業面臨艱難

高端家具銷售商RH本月表示，由於未來幾個季度房地產市場疲軟、美聯儲預期加息，以及與2021年創紀錄的銷售額。

RH表示，預計其淨收入將在截至10月29日的下一季度下降15%至18%。該公司預計其2022財年（截至2023年1月29日）的淨收入將下降3.5%至5.5%，與去年相比增長了32%。

RH首席執行長加里・弗里德曼（Gary Friedman）在與分析師的電話會議上說：「房地產市場正處於衰退之中，而且才剛剛開始。因此，在我們的行業中，這可能會是艱難的12到18個月。」

現在，由於通脹，許多消費者被房市淘汰，或將支出轉移到食品雜貨上，以及他們在疫情期間錯過的消費上，比如外出就餐。同時，由於購物者離開後，訂單放緩，零售商現在庫存過剩。

「從我們2020年重新開業到2021年底，業務發展得非常好，你賣掉了所有的東西」，麻薩諸塞州富蘭克林（Franklin）的Simon’s Furniture, Mattresses & Appliances的老闆賈里德・西蒙（Jared Simon）說。

現在，「大多數經銷商庫存過剩；我們的庫存比疫情之前的水平增加了55%」，他說。

他還表示，製造商為購買一整套電器的客戶，提供折扣等激勵措施，比如裝修新廚房——這是他自2019年以來，從未見過的趨勢。

與房地產行業相關的企業，經歷幾年的強勁增長。因為，在過去15年的大部分時間裡，家庭借貸的成本很低。不過，現在這種部分優惠，正在因爲利率上揚、市場放緩而逐漸消失。◇

責任編輯：李曜宇



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本文刊載於舊金山9月21日地產版

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【2022年09月19日訊】（記者殷瑞娜編譯報導）一項新的研究顯示，願意接受其它州的購房者，用同樣的錢，將買到更大的房子。

對個人金融產品進行評級和審查的The Ascent公司最近做了一項研究，分析發現，2022年第一季度的平均房價中位數為42.87萬美元。

在第十個最不昂貴的州，路易斯安那州，平均價格還不到該中位數的一半，為214,522美元。如果狂歡節、令人垂涎的美食和迷人的歷史，不足以吸引你去路易斯安那州，不要擔心，還有更便宜的選擇。

在肯塔基州，標誌性的德比（Derby）賽馬和猛獁洞國家公園（Mammoth Cave National Park）的所在地，平均價格在20萬美元以下，為197,644美元。

根據The Ascent的數據，下面是可以買到最便宜房子的十個州的完整名單：

對於各州的購房者來說，還有一個好消息。房地產經紀公司Redfin對房屋銷售數據的分析顯示，平均而言，8月份購買的美國房屋售價低於賣家的要價。據該房地產經紀公司稱，至少自2021年3月以來，這種情況從未發生過。

Redfin的首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟（Daryl Fairweather）說，只有在出現競標戰的時候，房屋才會高於掛牌價，而這在過去並不是經常發生的事情。 現在，我們又回到了過去，競價戰是不尋常的，也是不正常的。

該公司表示，在Redfin追踪的8月份的四個星期裡，每週，平均有7.5%出售房屋的價格都有下降，創下歷史新高。

現在，典型的房屋以低於要價的價格出售，表明住房市場正變得更加平衡，或更少地偏向賣家。

費爾韋瑟說，現在買家競價購買房屋時，他們有可能以低於要價的價格獲得房屋，而且沒有競爭報價，而在今年早些時候，情況並非如此。

這並不意味著一些房屋沒有吸引多個報價。在Redfin分析的8月份的四個星期中，約有37%的房屋售價超過了掛牌價格。不過，Redfin說，這比一年前的50%有所下降。◇

【2022年09月17日訊】（記者姜琳達洛杉磯報導）美國目前的30年抵押貸款利率已達到自2008年以來的最高水平，這不僅衝擊著潛在房屋賣家和買家，對租房市場也造成影響。

房地美（Freddie Mac）數據顯示，在截至9月15日的一週內，30年期抵押貸款固定利率平均為6.02%，比一年前高出一倍之多。自2008年底以來，抵押貸款平均利率首次突破6%的大關。

房價預計繼續下降 但幅度不大

隨著利率飆升，房地美首席經濟學家山姆‧哈特（Sam Khater）在一份聲明中說，「儘管利率的上升將繼續抑制需求，並對房價造成下行壓力，但庫存仍然不足。」

他預測：「這表明，雖然房屋價格可能會繼續下降，但下降幅度應該不大。」

根據房地產線上公司Redfin最新報告，8月份，美國新上市房源下降8%，達到2020年5月以來的最低水平。

該公司表示，抵押貸款利率從8月初的5%攀升至月底的6%，將許多購房者擠出了市場。需求的急劇減少讓剩下的買家有了一些與賣家談判的資本，房價開始有所鬆動，但也導致許多潛在賣家暫緩上市。

在房市熱門地的加州，8月的房屋銷量與7月相比出現了小幅增長反彈，全州中位數房價也比7月增長了0.7%。但加州房地產經紀人協會（CAR）表示，從年初至8月份，全州的房屋銷售還是下降了14.9%。

銷售放緩不代表房市出現泡沫破裂

對於當前的情況，Redfin首席經濟學家戴若‧費爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示，房市銷售放緩並不代表房市出現泡沫破裂跡象。

她進一步解釋道：「在這種房市環境下，賣家頂多是選擇不出售房屋。去年，他們鎖定了最低的抵押貸款利率，並坐擁大量的資產。而且就業市場仍然非常強勁，因此抵押貸款拖欠或止贖大幅上升的風險很小。」

不過美國房市持續的供需不平衡及高利率，仍然會加重潛在買家的負擔。同時給租房者造成壓力。

租房成本昂貴

隨著越來越多的潛在買家因高房價和高利率而買不起房時，很多人進入了租房市場。全美租房需求猛增的趨勢，也推高了租房成本。

根據全國房地產經紀公司HouseCanary的一份最新報告，2022年上半年，全國範圍內的平均租金上升至近2,500美元。

加州的租金仍是全美最貴的：洛杉磯、長灘、安納罕（Anaheim）地區的每月租金中位數平均為4,664美元；聖地亞哥、卡爾斯堡（Carlsbad）地區的每月租金中位數平均為4,617美元。

另外北加聖荷西、桑尼維爾（Sunnyvale）、聖塔克拉拉（Santa Clara）、三藩市和奧克蘭，南加奧克斯納德（Oxnard）、千橡市（Thousand Oaks）和文圖拉（Ventura）的租金中位數都超過每月4,000美元。

佛州的邁阿密（Miami）、勞德岱爾堡（Fort Lauderdale）和西棕櫚灘（West Palm Beach）地區的中位數租金也十分昂貴，平均每月為3,972美元。

至於全美租金最便宜的州，大多分布於中西部的工業地區。例如，俄亥俄州、威斯康辛州、阿肯色州、密西根州和伊利諾伊州等。俄亥俄州的楊斯敦（Youngstown）和沃倫（Warren）地區的每月平均租金僅為861美元。◇

【2022年09月15日訊】（記者盛元編譯報導）最近，美國房地產門戶網站Realtor.com將最受購房者關注的郵政編碼進行分析排序，結果讓人意外。位居東北部的8個郵編上榜，西海岸城市則無一入列。

據《今日美國報》報導，Realtor統計的10個最熱門郵編中，有8個位於美東北，中西部和南部各有1個。西海岸是美國住房最昂貴的地區，Realtor表示：「對負擔能力的擔憂已將買家的興趣推向了其它地方。」

Realtor的最熱門郵編報告（Hottest Zip Codes report）顯示，購房者選擇住在離工作的大城市較遠的地方。新英格蘭的波士頓及周邊地區成為最受美國購房者歡迎的地方。

經Realtor的經濟團隊分析後得出的這份第8期年度報告，是基於對全美29,000個郵政編碼中「房屋銷售最快和在其網站上獲得最多瀏覽量」的分析得出，每個大都會地區只能挑選一個郵編。

該報告發布之際，美國的房地產市場正在降溫，行業專家們正在爭論是否存在經濟衰退、利率飆升與房價居高不下的因素。

排名第一的郵政編碼是14618，位於紐約州門羅縣的布萊頓（Brighton）。布萊頓位於紐約州第三大城市羅切斯特。其房屋掛牌中位價格為27.5萬美元，掛牌的平均天數為6天。

「許多買家都在尋找負擔得起的房子，他們驚奇地發現它是東海岸沿線的囊中之物。」Realtor首席經濟學家丹尼爾·黑爾（Danielle Hale）表示，除了負擔能力之外，今年排名前10位的郵政編碼距離大都會區只有幾小時路程，吸引著來自波士頓、紐約市和華盛頓DC的買家。

報告還說，所有10個熱門郵編都在主要市場的外圍，且與同等價位房屋相比，都提供了更大居住空間。入列熱門郵編的房屋中位面積為1,946平方英尺，比全美典型待售房屋多出約60平方英尺。

費城地區房地產經紀人克里斯蒂娜·奧唐納（Kristina O’Donnell）表示，事實證明，這些地區也非常適合「混合型」（坐班與居家辦公結合）和遠程工作者。她注意到，位於賓州伯利恒（Bethlehem）、距費城約1小時車程的郵編18017，排在了Realtor榜單第6位。

「一樣的錢買到了更大的房子，這可能是更大的在家辦公空間、兒童房間或是院子，比待在紐約逼仄的公寓裡要好得多，對吧？」奧唐納說。

報告還顯示，熱門郵政編碼房屋在Realtor.com上的瀏覽次數，是全美房屋平均瀏覽次數的3.6倍，是周邊都會區的近2倍。

在10個最熱門郵編中，有8個地區的家庭收入中位數高於全美中位數（72,465美元），8地區整體的中位數為87,500美元。

以下為美國房市10個最熱門的郵政編碼：

1. 郵編14618：位於紐約州布萊頓（Brighton）；

2. 郵編03062：位於新罕布什爾州納舒厄（Nashua）；

3. 郵編43085：位於俄亥俄州沃辛頓（Worthington）；

4. 郵編03038：位於新罕布什爾州德里（Derry）；

5. 郵編04062：位於緬因州溫德姆（Windham）；

6. 郵編18017：位於賓夕法尼亞州伯利恒（Bethlehem）；

7. 郵編37604：位於田納西州約翰遜市（Johnson City）；

8. 郵編03106：位於新罕布什爾州胡克賽特（Hooksett）；

9. 郵編02760：位於麻薩諸塞州北阿特爾伯勒（North Attleboro）；

10. 郵編04210：位於緬因州奧本（Auburn）。◇

【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯報導）以往的熱門房地產市場需要具備好天氣、好學校、治安良好等因素。然而現在，買家可能只想問：「那裡的房子便宜嗎？」

Realtor.com關於8月份美國最熱門房地產市場的一份新報告中表明，負擔能力是當今購房者考量的第一要素，因此，前20個市場中有16個的房價遠低於43.5萬美元的全美房價中位數。

考慮到購房者的預算現在正受到各方的擠壓，買家用於購買房產的現金正在減少。

Realtor.com的經濟研究經理喬治‧瑞提歐（George Ratiu）解釋說：「8月份最熱門市場的名單突出了可負擔性主題，前20個市場的平均標價僅為332,000美元，比全國中位數低24%」，「隨著房價、租金、汽油和能源以及其它消費物價讓消費者口袋裡的錢銳減，購房者正在尋找高價和低價的更實惠的住房。」

利率上升影響大

雖然在熱門市場尋找房產，購房者通常會面臨激烈的競爭和極快的步伐，但考慮到當今的高抵押貸款利率，從長遠來看，節省的資金是值得付出努力的。

「實際上，按照上週的30年期固定利率（5.89%），買家需要大約66,000美元才能在最熱門的20個市場中支付兩成的首付，每月支付1,535美元的抵押貸款」，瑞提歐說，「相比之下，購買房價與全國中位數一致的買家需要87,000美元來支付相同的兩成首付，並且必須每月支付2,011美元來償還抵押貸款。」

這意味著進入一個負擔得起的市場，可以每月節省31%的住房成本（不包括住房貸款以外的費用，如房產稅、房屋保險和HOA費用）。

中西部成大贏家

可惜的是，在這個數據的歷史上，第一次，美國以前非常受歡迎的西部市場已經無處可尋。

相反，許多8月份的購房者來到了中西部，那裡占據了9個最熱門的市場。排名因素綜合了需求（以每個上市房的瀏覽數量衡量）和房屋在該地區的銷售速度。

「中西部擁有大量經濟適用房和更高生活質量的城市」，瑞提歐說，「相反，本月數據突顯了西部缺乏（可負擔的）房地產市場，這些市場經歷了急劇的價格上漲，房價遠遠超過了大多數美國人的收入。」

具體來說，俄亥俄州的斯普林菲爾德（Springfield）與密歇根州的薩吉諾（Saginaw）並駕齊驅，8月份的房屋售價低於20萬美元，是名單中房價最低的兩個。斯普林菲爾德（第4位）是最便宜的市場，中位房價為167,400美元。

而賓州的雷丁（Reading）是上升幅度最大的，前進了122名，中位房價約26.5萬美元。緬因州的波特蘭（Portland）是前20名中房價最高的，中位房價55萬美元，占據第6名。

「除了經濟適用房，這些城市在過去幾年經歷了經濟反彈、就業和新居民不斷增加」，瑞提歐還說，「兩個城市（斯普林菲爾德和薩吉諾）都位於主要交通路線，將它們與更大的就業和商業中心相連，例如斯普林菲爾德的代頓和哥倫布以及薩吉諾的底特律。」

斯普林菲爾德和薩吉諾的廉價住宅與繁華的經濟商業地區的結合，吸引了越來越多的州外買家。事實上，在Realtor.com上篩選斯普林菲爾德房源的購房者中，有29%來自俄亥俄州以外的地區——尤其是像紐約市這樣更昂貴的大都市，還有芝加哥、華盛頓特區和亞特蘭大。同樣，24%的薩吉諾購房者來自同樣的高價都會區。

名單上的其它中西部市場：印第安納州的埃爾克哈特（Elkhart）、印第安納州拉斐特（Lafayette）、密歇根州門羅（Monroe）、哥倫布（Columbus, OH）和威斯康星州拉辛（Racine）——所有這些的價格都低於全美房價中位數。◇

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【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯報導）進入9月份之後，早秋的房地產市場似乎顯得更加樂觀，對買家、賣家來說是各謀其利的好時機。我們看到市場對買家更加有利，但對賣家卻不過分削弱其優勢。

房地產通常被視為零和遊戲，購房者的收益即是賣方的損失，反之亦然。然而，截至9月3日一週的房市統計數據中，發現在談判桌上的兩邊，都有表現的機會。

首先，對買家來說，好消息是秋季通常是買房的最佳時機——今年秋季的情況比往年好，市場上大量的房屋上市期比以往更長。

Realtor.com的首席經濟學家丹妮爾・海爾（Danielle Hale）在分析中指出：「對於今天的購房者來說，有更多的房屋可供出售，並且可能有更多的時間來出價。」

同時，對房屋賣家來說，好消息似乎是「重新認識到當今賣家的相對優勢」，海爾繼續說。也就是，由於房價仍高於去年，房屋淨值依然在歷史高位。

因為數字永遠不會說謊，而且這裡的最新數據表明，對購房者和賣家來說，所有人都能收穫秋季市場的紅利。

房價在這個季節向下走

在截至9月3日的一週，掛牌價格比去年同期上漲了13.4%。這已經是房屋的典型掛牌價，連續第38週比去年同期上漲兩位數。

然而，每個月房價都在螺旋式下降，這對購房者來說是個好兆頭。來自Realtor.com的8月份數據顯示，全美房價中位數為43.5萬美元，低於6月份45萬美元的歷史高位。

「隨著我們進入下半年，房價通常會下跌，這種季節性趨勢在過熱的新冠疫情房市中受到了一定程度的破壞」，海爾說：「今年的數據表明了一種更令人期待的模式。」

新房源下降，但庫存充足

許多賣家仍在為錯過市場高峰而自責。結果，越來越多的人根本不想將房產上市。因此，進入市場的新房賣家數量同比下降了6%。這標誌著待售新房源數量連續第9週同比下降。

然而，這比前3週的跌幅要小，前三週經歷了兩位數的跌幅。此外，在經歷了極其低迷的8月之後，整體房屋庫存——包括新上市和仍在市場上徘徊的舊房——增加了27%。

「由於買賣雙方適應了不斷變化的房地產市場狀況，房地產市場從5月到7月的庫存快速增長，在8月停滯不前」，海爾解釋道：「這週的數據結束了連續4個星期的放緩勢頭。」

不過，海爾也表示，新上市房源的數量是賣家的晴雨表，預示著即將發生的事情——並將成為未來值得關注的數字。

房屋銷售放緩，但不是放鬆

8月，房源在市場上僅停留了34天就被搶購一空——這比2017年至2019年的典型8月快了22天。但房地產市場瘋狂的「疫情」速度終於要結束了。

與去年同期相比，房產在市場上的銷售天數增加了5天。「連續第6週，房屋在市場上的停留時間比去年更長。」海爾說。

儘管如此，這絕不是讓買家悠閒度過美好時光的機會，海爾指出，「相對於疫情之前，購房者需要做出更快的決定。」

抵押貸款利率高達近6%

根據房地美的數據，截至9月8日的一週，平均30年期固定抵押貸款利率從前一週的5.66%上升至5.89%。對於買家來說是一大痛苦。

根據抵押銀行家協會（MBA）截至9月2日當週的每週抵押貸款申請調查數據，抵押貸款申請比一週前下降了0.8%。

再融資指數比前一週下降1%，比一年前的同一週下降83%。經季節性調整的購買指數較一週前下降1%，比一年前的同一週下降了23%。

購房情緒指數

房利美（Fannie Mae）每月調查的購房情緒指數（HPSI），8月份再度下降0.8點至62.0，是連續第6個月下降，原因是高房價和抵押貸款利率上升，繼續影響消費者情緒。

73%的消費者繼續表示現在是「購買的糟糕時機」。自疫情開始以來，消費者首次在網上對房價的未來走勢持中立態度，8月越來越多的人報告說，房價將下跌。

同時，更大的比例報告了抵押貸款利率將下降的預期，儘管大多數人仍然認為抵押貸款利率將在未來12個月內上升。與去年同期相比，全指數下跌了13.7點。

「上週（截至9月2日）抵押貸款利率走高，因為市場繼續重新評估經濟前景和貨幣政策走向，預計短期利率將走高，並在更長時間內保持較高水平」，MBA的高級副總裁兼首席經濟學家邁克・弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）說。

弗拉坦托尼補充：「最近的經濟數據可能會阻止，短期內抵押貸款利率的任何顯著下降，但8月數據中描繪的強勁就業市場應該會支持住房需求。目前，還沒有購買申請反彈的跡象，但強勁的就業市場和住房庫存的增加，應該會導致購買活動最終增加。」◇

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【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯報導）負擔能力是現在許多潛在購房者的主要關注點，因此對於最便宜的房屋的競爭最為激烈——這與疫情引發的美國房地產熱潮情況相反。

根據Zillow的統計分析，在疫情的大部分時間裡，中高價位的購房者面臨的競爭最為激烈。2020年，前兩個高價位的待售庫存年度降幅最大，且2021年回升速度較慢。而銷售一直保持高位，顯示庫存相對較低是需求旺盛所致。

現在，隨著抵押貸款利率的提高和一年多的創紀錄價格上漲，每個市場中價格最低的房屋都吸引了最多的買家。

在疫情期間，這些低價房屋的庫存下降幅度不那麼嚴重，並且比其它價格等級更快速地回升——2021年7月，最便宜等級的庫存每月增長，幾乎是最昂貴房屋的兩倍，但最近幾週，這一細分市場的增長，相對於中等和最高價格層開始逐漸減弱。

7月底，最昂貴的房地產市場中，三分之一的庫存環比增長11%，比去年同期增長19.3%。同樣，中間價位的三分之一市場，庫存環比增長12.7%，同比增長17.3%。庫存也在價格最低的三分之一中增長，但僅環比增長11.2%，同比增長10.4%。

這可能表明買家對低房價層的興趣，高過其它價格層，因為最低價房屋的銷售量仍然很高。大多數都會區的不同價格層的庫存，都出現了類似的變化。

銷售數量也遵循類似的趨勢。最便宜的價格層在2021年的銷售量同比增幅最高，去年冬天甚至一度超過了中高價位住宅的銷售水平。在截至 6月20日的一週（可獲得的最新每週數據）中，最低價位的房屋銷售量同比下降14.2%，但中價位和高價位的房屋銷售量分別下降20.3%和25.4%。2022年，最低價位的房屋占當週銷售額的26.7%，但去年同期的銷售量只有24.8%。

此外，隨著所有價格層的競爭放緩，賣家經常需要調整他們的價格預期，導致許多人降低標價。至少自2018年，Zillow開始統計以來，首次出現所有層級的降價比例超過10%：高價位有11.4%的賣家降價；中價位有12.6%；低價位只有10.5%。

儘管在過去6個月中，所有價格層的降價比例都出現了類似的急劇上升，但最近幾週，最低價位的房源降價頻率低於其它價格層。這適用於洛杉磯、紐約和西雅圖等最昂貴的市場，以及亞特蘭大、堪薩斯城和坦帕等更實惠的市場。◇

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【2022年09月14日訊】（記者李歐編譯報導）由於在競爭激烈的市場中房價居高不下，越來越多的年輕首次購房者，依靠包括父母在內的老一輩人的支持共同購房。

房地美（Freddie Mac）表述，為首付儲蓄是擁有住房的最大障礙之一，但借款人可以通過多種方式獲取這些資金，除了來自個人儲蓄以外，還包括來自政府或非政府組織的援助、來自家人和朋友的贈與、賣家捐助或之前售房的收益。

家庭成員或朋友可以通過共同簽署抵押貸款，或將自己列為共同借款人來支持購房者。將收入與共同借款人相結合，使借款人有資格獲得更高的貸款額。

為了了解長期共同借款的趨勢，房地美的研究人員鎖定了1994年至2022年（截至4月）期間，所有房地美購買貸款的共同借款人。然後，他們分析了借款人和共同借款人的年齡概況，確定年輕借款人（定義為25－34歲）在申請中有55歲以上的共同借款人。

通過這項分析，他們發現自1994年以來，有共同借款人的比例有所增加，該比例在2015年達到歷史最高水平，然後下降。但是從2021年開始，有共同借款人的比例出現飆升。

圖中顯示了自1994年以來，年輕首購房者有55歲以上共同借款人的百分比。

1994年，首購房的年輕人中有1.3%有55歲以上的共同借款人，這個比例自2012年以來從未低於2.5%。過去兩年，這一比例增加了一個百分點。在洛杉磯、聖地亞哥和邁阿密等更昂貴的都會區，往往有更高比例的共同借款人。

這次上升的時機是值得注意的。2020年以來，房價大幅上漲。也許是為了幫助年輕人有資格獲得成本更高的房屋，或使他們的申請更具競爭力，這些年輕的首購房者一直在朝向共同借款方式，使買房成為可能。

據房地美統計，與往年相比，2016年購房者使用各種來源支付首付，主要包括：
-70%的購房者使用儲蓄/遺產/其它資產或退休金，低於2013年的79%。
-31%的購房者使用了出售另一處房產的收益，高於2013年的23%。
-10%的購房者使用了來自非營利組織或政府機構的援助或貸款，高於2013年的 5%。
-自2013年以來，使用來自家人和朋友的贈與或貸款的購房者比例一直保持在近25%。◇

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