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【2022年07月15日訊】（記者李歐編譯報導）雖然美國房地產市場正在放緩，但房價仍比疫情之前高出二十至三十個百分比，尤其抵押貸款利率還可能往上加高。對美國中產階級來說，買房成為難以實現的夢？找一找，或許還有一些城市向中產階級張開雙臂。

根據全美房地產經紀人協會（NAR）的住房負擔能力指數，在全國範圍內，五月份的住房負擔能力較上月有所減弱。與上月比較，每月抵押貸款還款增加6.2%，而家庭收入中位數則微升0.7%。

與一年前相比，五月份的負擔能力下降，因為每月抵押貸款還款額攀升51%，家庭收入中位數上升4.5%。今年五月的有效30年期固定抵押貸款利率為5.31%，而一年前為3.01%，現房銷售中位價格較一年前上漲14.6%。

面對現實：無論你是普通的中產階級，還是中階經理人，從紐約到洛杉磯，被卡在中間位置是最艱難的。作為中產階級——尤其是如果你碰巧想在當今充滿活力和怪異的房地產市場上買房。

當然，專家們多年來一直在哀嘆中產階級的死亡。而且，很難不悲觀，因為一切的成本似乎都在飛漲——除了大多數美國人的薪資水平。

但是別氣餒，即使房價和抵押貸款利率繼續飆升，在美國仍有一些地方，普通的中產家庭仍然可以舒適地買得起自己的房子——不用到處籌錢。

Realtor.com首席經濟學家丹妮爾‧海爾（Danielle Hale）表示：「今天的中產階級購房者和租房者正受到各方的擠壓，尤其是那些希望通過首次購房成為房主的人。」不過，在部分地區有更多的經濟適用房，「這些地區往往出現在南部和中西部」。

Realtor.com根據Claritas的數據，尋找中產階級家庭能夠找到最多他們負擔得起的房屋的大都市地區，並假設一個中產階級家庭的年收入約為72,000美元，並計算這些家庭最能負擔得起的房價約為28萬美元——比六月份45萬美元的全美中位價低約38%。而且，房主應將不超過稅前年收入的30%用於住房（相當於每年21,600美元的住房成本）或每月1,800美元。

依據以上的條件，Realtor.com找出100個都會區中，擁有28萬美元及以下房產最多比例的前十名：

第一名：俄亥俄州楊斯敦（Youngstown, OH）

中位房價：129,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：85.5%
與許多鐵鏽帶城市一樣，隨著工廠在過去幾十年中關閉，揚斯敦的人口也在減少。但是，在新冠疫情期間，這裡也隨著投資者與首次購房者的競爭，房價一直在上漲。所幸，楊斯敦仍有大量超負擔得起的房屋。

當地的房地產經紀人埃爾‧塞里特利（Al Cerritelli）說：「我們位於匹茲堡、克利夫蘭、紐約和芝加哥之間，這是一個生活成本更低、生活方式更輕鬆的最佳地點。」

尤其在郊區的坎菲爾德（Canfield），這裡有一些評價很高的學校，購房者可以用比洛杉磯或紐約房價的首付款還低的價格，買到非常好的房屋。

例如，一套4臥室、兩層樓的房產，只需20萬美元。預算有限的買家還可以找到不足13萬美元的兩臥室房。

第二名：賓州斯克蘭頓（Scranton, PA）

中位房價：215,000美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：72.3%
在疫情之前，斯克蘭頓和賓州東北部的房地產市場已經變得炙手可熱。現在，由於大量新居民逃離紐約市等高價都會區，該地區變得更加炙熱。

事實上，斯克蘭頓曾為NBC熱門電視劇《我們的辦公室》（The Office）的拍攝地。Realtor.com去年也將斯克蘭頓評為全美最實惠的滑雪城鎮之一。即使人口和受歡迎程度都在上升，Lehigh Valley仍然能夠讓中產階級購房者負擔得起。

在這裡不需要二十萬就能買到兩臥室的房屋，現在的上市房甚至有十萬以內的選項。

第三名：紐約州雪城（Syracuse, NY）

中位房價：199,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：70.3%
這座位於紐約市西北約250英里的鐵鏽帶城市，也見證了眾多工作崗位和人們搬離其市中心，留下了大片的空置房產。然而，近幾年的市中心振興項目，使這座負擔得起的城市成為一個更具吸引力的居住地。

這座大學城是雪城大學（Syracuse University）的所在地，已經擁有充滿活力的餐廳和夜生活場所，以及據稱是世界上最快的5G網絡。去年，該州額外撥出1000萬美元的資金，將市中心擴展到中央商務區的南部和西部，使其成為一個適合步行的地點。

如果想要在該地區起飛前投資，買家可以找到眾多物廉價美的房屋，例如蒂珀雷里山（Tipperary Hill）附近動物園旁的兩居室多戶住宅，要價154,900美元，還可以在軍械庫廣場（Armory Square）中心以289,900美元的價格購買兩居室公寓。

正是這些地方吸引了年輕買家，他們希望成為城市更新的一部分。當地的房地產經紀莎拉‧巴羅斯（Sarah Barrows）說：「我們有相當多的年輕人湧入，這很棒。」

第四名：堪薩斯州威奇托（Wichita, KS）

中位房價：265,000美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：63.3%
根據大威奇托夥伴關係（Greater Wichita Partnership）的數據，全世界高達35%的飛機都是在這個中西部航空之都建造的。當地是麥康奈爾空軍基地（McConnell Air Force Base）的所在地，也有美國發展最快的研究型大學之一——威奇托州立大學。

威奇托也是連鎖美食店必勝客（Pizza Hut）和懷特城堡（White Castle）的發源地，並提供獨特的當地美食：肉桂捲配辣椒碗。

該地區擁有不同年齡的多樣化人口，而且有充足的就業環境。在市場上要找到二十萬左右的房產不是一件難事，甚至是學區房，例如，戈達德學區（Goddard School District）。

在這裡買一套漂亮的房子而不破產很容易，例如一套四層三居室的房子，裡面有一個劇院，要價179,900美元。在市場上令人垂涎的還有一套經過全面改造的三居室房屋，售價為205,000美元。

第五名：德州麥卡倫（McAllen, TX）

中位房價：260,000美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：58.8%
加州人和中西部人一直在收拾他們的家當，並向南部遷移到這個家庭友好的邊境小鎮。在過去十年中，該市人口增長了9%，其中30%的城市居民年齡在18歲以下。這裡被認為是購物聖地，是美國發展最快的城市之一。

麥卡倫以其溫和的冬季天氣、美麗的鳥類和低廉的生活成本而聞名，還為成長中的家庭提供超值的房屋優惠。

市場上有17萬美元的三臥室房，還有六臥室房，而且只要約三十萬美元。

第六名：密蘇里州聖路易斯（St. Louis, MO）
中位房價：273,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：58.5%

第七名：密西根州底特律（Detroit, MI）
中位房價：249,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：57.4%

第八名：阿肯色州小石城（Little Rock, AR）
中位房價：279,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：56.5%

第九名：奧克拉荷馬州塔爾薩（Tulsa, OK）
中位房價：295,000美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：56.5%

第十名：肯塔基州路易斯維爾（Louisville, KY）
中位房價：289,900美元
中產階級買家負擔得起的房屋比例：54.2%。◇

本文刊載於舊金山7月13日地產版

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責任編輯：李曜宇#

【2022年07月22日訊】（記者李歐編譯報導）租房網站RentCafe的一份最新報告統計了今年上半年最具競爭力的20個租賃市場，顯示邁阿密最炙手可熱，而東北地區同樣升溫，眾多租房者需要爭相搶房。

在疫情期間，無庸置疑佛羅里達州成為租房者最搶手的地區，具體來說，邁阿密-戴德縣（Miami-Dade County）是最熱門的租房區。由於南佛州對公寓的需求超過以往，高入住率、低供應量和創紀錄的續租率，使得尋求公寓的人難以找到一個新的安家之所。

為了對最熱門的租賃市場進行排名，RentCafe查看了美國100個最大市場，分析了5個具有競爭力的指標：
1. 有多少天的租房是空置的？
2. 有多少公寓被租用？
3. 有多少潛在租戶競爭公寓？
4. 有多少百分比的租戶續約？
5. 新公寓竣工比例？

調查發現，佛州南部和中部是租房需求大的市場，這與東北部地區的某些中小型市場一樣。雖然一些租房者正在從一個地區搬到另一個地區——一直在推動需求——但也有人選擇留在原地，而不是經歷尋找公寓的考驗，這都在加劇現有空置公寓存量的緊張。

今年市場狀況的矛盾之處在於，即使是邁阿密或奧蘭多等在過去幾年裡，興建很多公寓樓的大都市，也難以跟上大量湧入的租房者。與此同時，賓夕法尼亞州哈里斯堡等缺乏新公寓的地區，更容易出現租房者之間的激烈競爭。最重要的是，不斷上漲的房價和抵押貸款利率，使潛在的購房者留在了租賃市場，這也是我們看到全美公寓樓入住率創歷史新高的原因之一。

在全美範圍內，空置的公寓在2022年上半年，平均在35天內被填滿，有14名租房者競爭一套公寓以獲得租約。更重要的是，95.5%的租房在同一時期被租用，尤其是近三分之二（61.7%）的租房者選擇續租，而不是搬進新公寓或成為房主。

更多內容請看視頻：全美火熱租房市場現況 房客往哪搬家？|頂級退休城市變成就業城？|東岸租房熱 還是西岸？中西部熱門租房城市|房東該收多少租金？【美國地產熱點】第77集

由於新開的公寓數量僅占住房總供應量的0.7%，如今尋找新的出租屋變得越來越困難。

在疫情期間和之後，邁阿密-戴德縣乘著搬遷到佛羅里達的浪潮，在2022年租賃季節開始時，成為最熱門的租房中心。南佛羅里達州對來自紐約和其它地方的租房者的吸引力，在很大程度上依賴於這裡有越來越多的科技和金融企業，以及良好的天氣和低稅收等長期激勵措施。

此外，越來越多的購房者開始感受到通貨膨脹和抵押貸款利率飆升的壓力。結果，他們推遲或完全放棄了成為房主的夢想，這給公寓市場帶來了更大的壓力。

根據Yardi Matrix的數據，邁阿密-戴德縣的公寓數量在1月至4月期間增長了1.8%。這是排名前20名城市中新租房增長最快的城市——但仍不足以滿足城市飆升的需求，特別是因為四分之三的公寓居民在今年前四個月續租。由於幾乎所有公寓都已被租用，導致多達31名租戶爭搶一個租房單元，平均只需27天就會出租。

賓夕法尼亞州的哈里斯堡（Harrisburg）是美國第二大競爭激烈的租賃市場，這裡是和平、歷史悠久的城市，非常受到戶外運動愛好者和撫養孩子的家庭的歡迎。在哈里斯堡租房最好的事情之一就是距離費城、華盛頓特區和紐約市，只有幾個小時的路程。

不幸的是，哈里斯堡在今年前四個月期間都沒有新公寓開業，這促使約75%的租房者留在現有公寓中，結果，平均出租單位僅用了36天就被填滿，多達19名租客在這裡爭奪一套公寓。

最火熱的佛州

佛州在租房方面是全美最具競爭力的地區，3個大都市占據了排名的前5名。當然，陽光之州以頂級退休地點而聞名，但現在大多數這些租房者都處於工作年齡。

奧蘭多公寓在租戶中的需求量很大，在排名中位居第三，這是有充分理由的：與門戶城市相比，它提供了無數娛樂選擇和更悠閒的生活方式的完美結合。此外，復甦的酒店業和蓬勃發展的企業環境，吸引了許多尋找好工作機會的新遷入者。租戶的湧入可能會在未來幾年繼續，部分原因是Brightline向奧蘭多延伸170英里的鐵路線。

就像其南部的鄰居一樣，奧蘭多遠不能滿足不斷增長的住房需求，儘管公寓總數同比增加了1.5%。因此，只有四分之一的租房者決定搬進新公寓。在可用租房只有3%的情況下，一套公寓平均30天能被租用，多達22名租房者競爭一個出租房。

東北部市場

東北部是另一個租房熱點，自疫情開始以來，由於對更多生活空間的需求，北澤西（North Jersey）地區迎來了許多來自擁擠的城市群（主要是紐約市）的租房者。例如，澤西市（Jersey City）吸引了來自哈德遜河對岸的租房者，尤其是千禧一代，這得益於更好的就業機會和適合他們預算的更大公寓。

北澤西的其它租房熱點包括霍博肯（Hoboken）（感覺就像在曼哈頓租房，但沒有經濟負擔）、紐瓦克（Newark）（許多願意購房的租房者推遲他們的計劃）、帕拉默斯（Paramus）（更像是紐約市的臥室社區）和恩格爾伍德（Englewood）（大蘋果的友好郊區，居住成本更低）。

北澤西在租房方面的吸引力體現在高入住率（97.1%）上，尤其是在1月至4月期間建造的公寓很少。因此，在北澤西租房的人中有四分之三選擇在競爭激烈的住房環境中續租。平均而言，北澤西的一套公寓需要35天出租，多達20名租房者競相租房。

同樣，紐約州羅切斯特市（Rochester）、中澤西（Central Jersey）和費城郊區也是極具吸引力的東北地區，在這些地區尋找新出租地點的競爭變得異常激烈。

南加州和中加州

同樣，南加州和中加州的租賃市場越來越熱，這主要是由於電子商務和倉儲的繁榮。再加上居住在內陸城市的成本優勢，許多租房者在中央山谷（Central Valley）和內陸帝國（Inland Empire）尋求更好的租約。

南加州的奧蘭治縣（Orange County）是該區域最具競爭力的租賃市場。奧蘭治縣對租房者吸引力顯而易見：更輕鬆的生活方式，更便宜的娛樂，最重要的是，繁榮的經濟和更好的就業機會。

除了繁榮的旅遊業之外，許多財富500強和1000強企業都將奧蘭治縣稱為家園，這使得該地區非常適合熟練的專業人士。

不過同時，租房者越來越難在聖地亞哥找到公寓，而潛在買家則選擇推遲他們的計劃，這給當地租賃市場帶來了更大的壓力。

中西部市場的醫療城

中西部的某些地點也位於前20名，包括密歇根州的大急流城（Grand Rapids）、威斯康星州的密爾沃基（Milwaukee）、內布拉斯加州奧馬哈（Omaha）和芝加哥郊區。

大急流城越來越受歡迎，因為許多遠程工作者開始從加州和德州的門戶城市，以及附近的底特律和芝加哥搬回家，尋找負擔得起的生活。大急流城一直被評為全國增長最快的經濟體之一（這裡的失業率低於全美平均水平），因為在很大程度上依賴於不斷增長的醫療保健部門：被稱為醫療英里（Medical Mile）的地區一直在穩步擴張，幾年來，吸引了許多相關企業和熟練的專業人士。

換句話說，在大急流城買一套公寓需要付出一些努力。由於2022年前四個月只建造了幾套單元，幾乎所有的租房都被租用了。平均空置單元在32天內被填滿，有18名潛在租戶競爭一個公寓。

全美租房市場雖然激烈，但通貨膨脹導致租戶預算收緊，因此房東對調漲租金正在放緩。根據Redfin的數據，全美六月份租金中位數$2,016，比去年同期上漲14%，這是自去年十月份以來的最小年度漲幅。租金要價較五月份上漲0.7%，為年初以來的最小環比漲幅。

「租金增長可能會放緩，因為隨著租房者受到通脹壓力，房東看到需求開始放緩。隨著汽油、食品和其它產品的成本飆升，租房者花在住房上的錢越來越少。」Redfin首席經濟學家戴若‧菲爾韋瑟（Daryl Fairweather）說：「租金增長的放緩可能會繼續，但在紐約和西雅圖等強勁的就業市場，以及在疫情期間人氣飆升的聖安東尼奧（San Antonio）和奧斯汀（Austin）等地區，租金仍在以前所未有的速度攀升。」

由於佛羅里達都會區的租金增長開始放緩，邁阿密、勞德代爾堡和西棕櫚灘在六月跌出前10名。◇

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責任編輯：李曜宇#

【2022年08月05日訊】（記者李歐採訪報導）美國參眾兩院最近剛剛通過《芯片法案》，將幫助英特爾、台積電等芯片大廠加快建廠，鳳凰城有望成為美國的半導體中心，這當然對當地的房地產市場是大大的加分！不過現在房貸利率上漲、房價漲幅很高，加上經濟放緩等等的因素影響下，現在鳳凰城房地產的火熱程度也在迅速降溫，至於現在降溫到什麼程度，是不是有出現崩盤的跡象呢？還是緩緩降溫？本次就要來訪問當地的房地產經紀Vivian Gong。

問：升息之後的鳳凰城房地產市場發生什麼變化？

Vivian：從美聯儲大幅加息，五月份以後，市場一下子冷卻了很多，而且不只是鳳凰城，好像全美都是這個情況。我們這裡一下從非常火熱的賣方市場，轉變成買方市場。五月份之前，隨便一個房子上市，瞬間就被買家搶了，四五十萬的房子就算加價五萬都買不到，但自從五月之後，放緩了許多，現在市場上房源多了一些，買家可以挑挑撿撿，如果一個房子上市時間長了，買家還可以有談價空間。

現在賣家都等著買家的報價，所以說，買家也不需要放棄任何買房合同的意外條件（Contingencies），各方面的條件都有談判的空間，甚至賣家還可以付一點錢，幫助買家降低貸款利率。

問：鳳凰城現在有出現降價情況嗎？

Vivian：可能有一點點，但是非常不明顯，基本沒怎麼降價。不過往後幾個月可能會有下降的趨勢。現在的情況是，上市價不像上半年一直往上漲，但也沒有往下降，只是買家不需要往上加價。其實，受歡迎的房子還是有買家在競價，但普通的房子就不需要去搶房了，它可能會在市場掛一段時間，報價才會進來，如果幾個星期都賣不出去，賣家就會降低價格。

問：現在搬進鳳凰城都會區的人口還多嗎？

Vivian：鳳凰城都會區的人口流入是很多的，大概在全美是前三位的。首先有一個大的趨勢，藍州的民眾在往紅州移動，像是德州、佛羅里達州、亞利桑那州都是比較傳統的紅州，所以很多人選擇往這些的地方遷移。尤其，鳳凰城這裡有許多半導體行業在興建廠房，比如台積電。稍等我可以分享幾個大公司在這個建廠的最新情況。所以說，有工作需要的人就會往這裡流入，很明顯。

問：去年五月大華99在Chandler開店，是不是當地的華人增加很多？

Vivian：其實搬進來的華人還是少數，當地美國人還是比較多，而且我們這裡天氣很熱，並不是所有人都能適應，如果搬到這裡來，一般都是工作因素比較多。但是，當地的華人也是滿成氣候的，除了大華以外，還有好幾個中國超市、韓國超市、越南超市，而且最近一年，奶茶店多了很多，比如鮮芋仙、老虎堂等等，吃的花樣比以前豐富了。

請看視頻採訪：鳳凰城房地產最新發展 進入買方市場？｜鳳凰城人口流入｜出租房市場｜半導體 芯片大廠現狀｜有潛力的發展城市【美國地產熱點】第79集

問：當地的出租房投資如何？

Vivian：這裡是一個非常適合房地產投資的地方，很多美國人都非常青睞來鳳凰城投資地產，因為這裡的政策比較適合買投資房，不像是加州有些法規是比較偏向於租客的，如果碰到一個租霸，房東會很頭疼，但是鳳凰城這裡是保護房東的，如果租客不繳房租了，基本45天之內都可以把租客驅逐。另外，這裡的地稅很便宜，是房屋估值的0.7%左右，有些地方甚至不到0.7%，而且估值會比你實際的買價要再低一些。而且，這裡沒有什麼天災，龍捲風、冰雹都沒有，所以對房子的維護比較容易，

這裡的投資回報也比較好，不過這是之前的情況，現在已經有所不同。去年下半年，我的客戶每個月輕輕鬆鬆，都會有四五百元的正現金流；如果時間再早的話，去年年初或更往前，那現金流就更多了。

但今年就不同了，因為房價漲得很厲害，還有利率的上漲也對現金流影響非常大。我可以算一筆帳給大家看，去年十月，我幫客戶在錢德勒（Chandler）買一套出租房，面積1885平方呎，賣家開價45萬，我們是46.5萬拿到，首付款25%，30年固定利率是3.2%，事後租金是$2,300，其它房子的所有費用：每個月地稅$150，HOA費$55，房屋保險$60，物業管理費75。所以算下來房子的總開銷是$1896，和租金一減，正現金流是$404。

現在，同樣的房型，房價比當時要高得很多，利率至少5%以上，所以很難買到有正現金流的投資房，最好就是能持平。所以現在投資客銳減很多，就算自住剛需買房的人，也打算觀望一段時間，因為市場在下行，大家都不敢輕易出手。

問：現在鳳凰城都會區的上市房多嗎？

Vivian：現在是比之前多，但總體沒有出現很多，而且真正高質量的房源還是很缺乏。我這邊確實也有不少客戶打電話說想要賣房，這可能是個普遍現象，很多人或許會覺得（賣房）高峰要過去了，要趕緊賣。其實，現在作為賣家，心理要做一個適當的調整，因為山頂已經過去了，現在賣的話，會在市場上多待一些時間，價位也不能期望太高。

但是，賣方市場確實火了好幾年，賣家當然會有不適應的情形，所以有些人收不到他想要的價位，他就不賣了。另一方面來說，現在租房市場很好，租金一直在上漲，也很好租。這個情況也是因為利率上漲，很多買家想觀望等待，或者有人無法申請貸款了，這些人只能轉為租房，就造成租房市場現在很好。

所以很多賣家收不到想要的價位，就轉為租房，也是很好的方式，不少人都是早前購買的，房價、利率都比較低，所以怎麼樣都不吃虧。

現在，雖然投資客減少很多，但有些投資客還是考慮要買房，只是要達到正現金流比較困難。不過，有些人認為，只要租金能負擔一部分房貸，自己出一點錢也是可以接受。他們的想法是早點把房貸付清，或者是等利率下來時再做再融資，各種情況都有。

問：租金行情大概如何？

Vivian：1500平方呎的房子，普遍能租到2300美元左右，當然也要看房屋內部裝修的好壞。另外，我們這裡有游泳池的房子，會比沒有泳池的多租一兩百元，因為這裡天氣熱，泳池的利用率很高。

問：你對未來一年房市的看法？

Vivian：我確實預測不了市場，但以今年下半年來說，市場應該是會比較慘淡的。正常來說，春夏兩季是房地產的旺季，秋冬是淡季。今年這個趨勢尤為如此，畢竟利率一路在漲，最近美聯儲又升息0.75%，所以說，很多人都在觀望等待。我認為今年下半年會是一個比較淡的市場。但對於一個真正想要買房的買家來說，在這個時候入手其實是合適的，起碼可以跟賣家談判了，可選的餘地也多了一些，甚至可以講價格，前幾年根本不會有這種情況。

但如果說明年市場如何，還是不好預測，現在的世界處在一個很動盪的局勢，而且疫情以來我們都在見證歷史，很多東西變得不能按照常理來思考，所以我還在繼續觀察當中。◇（下篇待續）

本文刊載於舊金山8月3日地產版

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責任編輯：李曜宇

【2022年08月05日訊】（記者李歐採訪報導）美國參眾兩院最近剛剛通過《芯片法案》，將幫助英特爾、台積電等芯片大廠加快建廠，鳳凰城有望成為美國的半導體中心，這當然對當地的房地產市場是大大的加分！不過現在房貸利率上漲、房價漲幅很高，加上經濟放緩等等的因素影響下，現在鳳凰城房地產的火熱程度也在迅速降溫，至於現在降溫到什麼程度，是不是有出現崩盤的跡象呢？還是緩緩降溫？本次就要來訪問當地的房地產經紀Vivian Gong。
（房市下行中 鳳凰城市場出現什麼變化？上篇）

問：現在半導體產業在當地的發展如何？

Vivian：去年說台積電要過來鳳凰城，還有很多半導體公司要過來，現在的情況是，台積電的廠房正在趕工建設當中，我有時去看房子路過都會看到。據說本來預計是2024年可以投入使用，但現在要延期幾個月的時間。另外，台積電周邊的供應商也要往這裡設廠。過去一年有不少台灣的買家在聯繫我要買房，有台積電的員工，也有台積電的供應商員工，他們表示，今年下半年就要搬過來，而且因為工作要求，一定要住得離台積電近一些。

所以，現在台積電附近（鳳凰城北邊）的房產都漲得挺高的，去年三月我幫一位美國的台灣客戶在那邊買了1500平方呎的房子。這個是行動比較早的客戶，當時33萬就買到了，只加價幾千塊錢，租金約1850美元，現金流很好。然後接連也有幾位客戶也在附近買房，房價就一路漲到四十萬、四十多萬，最近已經是52.5萬了，而且還要讓賣家免費回租幾個月，所以不僅加了很多條款，房價也漲得很高了。現在沒那麼多投資人，但房價也維持在這個水平。

請看視頻採訪：鳳凰城房地產最新發展 進入買方市場？｜鳳凰城人口流入｜出租房市場｜半導體 芯片大廠現狀｜有潛力的發展城市【美國地產熱點】第79集

另外，在鳳凰城西南邊的女王溪（Queen Creek），LG公司要在那裡建廠，現在也發展得很快。同樣在女王溪，還有一家美國的半導體公司也要建廠。另外，還有英特爾（Intel）在錢德勒（Chandler）南邊一個非常好的地段，投資300億要建廠，這個投資比台積電還要早期。

編按：去年五月，台積電對鳳凰城的投資又加碼到350億美元，比原先的120億幾乎多了三倍。

剛剛七月份，也是在南邊的卡薩格蘭德（Casa Grande），台積電的一個供應商長春集團，剛剛被批准買了一塊84英畝的地，他們要建廠為台積電提供化學原料。還有一家電動車廠Lucid Motors也在卡薩格蘭德設有工廠，它是特斯拉的競爭對手，是一家高端電動車的汽車製造商。

所以這兩年鳳凰城的發展相當迅速，也帶動周邊城市的發展，像是南邊卡薩格蘭德的房價還是三十萬左右的水平，所以很多人還是願意到更便宜的地方去投資。我剛剛看到的新聞，卡薩格蘭德又批准了一個區的新房建設。然後，在錢德勒和卡薩格蘭德之間，有一個馬里科帕（Maricopa），以前都是滿偏遠的城市，現在都發展得很快。我先生的一位同事就住在馬里科帕，那裡現在也有很多新房在蓋。

所以，現在來講，鳳凰城的未來幾乎會成為美國的半導體中心，因為幾個大的半導體製造商都在這裡設廠，這樣一來許多供應商也得過來設廠，造成一種群聚效應，就業情況會非常好。

問：現在當地新房有很多嗎？

Vivian：總的來說還是不算多，現在新房的銷售也體現出房地產的下行趨勢，之前很火熱得時候，不是誰都買得到新房，首先建商不賣給外地的投資客，只賣給當地自住者。那自住者要買房也是要抽籤的，抽籤要看運氣，真的不好抽，有的建商是採用排隊方式，排個一年也是很正常的情形。但最近的改變很大，我的郵箱裡經常會收到建商通知說，有哪些新房可供銷售了，而且是可以快速搬入的，幾個月後蓋完就可以搬進去。還有一些建商通知，有一些樓盤是之前沒賣完的，現在都可以賣了。以前抽籤都抽不到，現在根本不用抽了。

以前，買家總喜歡問，「有沒有可以馬上搬進去的？」，是完全沒有的。但現在多了一些這種現成的新房，是因為當初買家訂合同，到新房完成，大概要一年的時間，直到房子快建成的時候，才會開始進入貸款階段去鎖定利率。一年前利率還很低，但現在已經變成五點幾了，造成很多的買家無法符合貸款要求，只好取消合同了。

所以現在真想買新房的人，是有空間和建商去談判的，也很容易買。我自己的情況是，今年二月份簽約買的新投資房，雖然這裡新房不賣投資者，但當時那個樓盤已經快售完了，剩下不多，所以建商就釋放出來。但是到現在，利率已經高得太多，不過，我算下來租金和成本也是能打平的，所以現在我也是在猶豫買還是不買，我傾向買下來，但到時候肯定得和建商討價還價一番，要麼降價，要麽幫我買低利率。

至於說，鳳凰城周邊的城鎮情況，例如女王溪、馬里科帕、卡薩格蘭德這些地方，像是女王溪這幾年發展很迅速，房價跟錢德勒比，只低一點點，沒太大差距。馬里科帕、卡薩格蘭德會比較低價位，三十多萬的房子很多，新房也比較多。

很多人在考慮投資房產如何保值的問題，我可以舉一個例子，我有一位朋友在錢德勒買了好地段房，是自住用，而且是2008年之前的高點買的，另外他又買了馬里科帕的一套房，約三十萬。結果他買完，房市就崩盤了，錢德勒那套房只跌了一點點，很抗跌；但馬里科帕那套跌了很多，只剩十萬左右。現在錢德勒那套已經值一百多萬，馬里科帕那套也漲到四十萬了。

所以說好區的房子是很抗跌的，且升值快，如果說現在大家怕房市崩了，變成「高位站崗」，我建議就買在好區，肯定是好選擇。偏一些的地方，現在房價還是比較便宜，出租回報率還不錯，這些地方和2008年時比起來已經差距很多，現在有企業進駐、人口流入，發展要好得多了。◇

本文刊載於舊金山8月3日地產版

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責任編輯：李曜宇

【2022年08月10日訊】（記者李歐編譯報導）「房價」、「新上市數量」、「上市天數」和「抵押貸款利率」是4個房地產市場升溫或降溫的關鍵數據。觀察七月底至八月初的數據變化，市場處於明顯的降溫階段，不過利率同時降低，似乎再度造成買家進場。

美國的房地產市場近來創下許多的「破紀錄」，多數人認為這種情況不可能再繼續下去是合乎邏輯的。最近的住房數據揭示了經濟學家兩年未見的新轉折。

根據Realtor.com的住房數據，掛牌價中位數同比依然是兩位數，15.6%的漲幅，新上市房同比下降8%，上市天數比去年同期增加1天，抵押貸款利率降至4.99%。（見表）

更多內容請看視頻：說美國房市降溫 買家怎麼又進場了？｜｜對房地產市場的信心降至低點｜房屋銷售拉長｜屋主為何不願賣房｜房價創紀錄 但是也…｜房貸利率影響大【美國地產熱點】第80集

房屋銷售需要更長時間

在截至7月30日的一週中，房屋出售需要更長時間，與去年同一週相比，房產在市場上的停留時間增加了1天。

雖然額外的一天可能看起來不多，但這是一個關鍵的轉折點，因為買家連續兩年看到這個機會之窗一週又一週，變得越來越窄。目前，房源在被搶購前僅停留32天，幾乎是兩年前的一半時間。

Realtor.com的首席經濟學家丹妮爾・海爾（Danielle Hale）在她的分析中指出：「本週的數據標誌著上市時間兩年多來首次同比增長。」

毫無疑問，疲憊的購房者會鬆一口氣，因為他們有更多的喘息空間來提出報價，而不必擔心他們出門旅行時房子會被拿走。但這種發展的影響遠不止於此。

「上市時間的增加只是另一個越來越普遍的標誌，過去兩年盛行的住房趨勢完全已經過去了」，海爾解釋。

換句話說，在新冠疫情趨緩之下，洶湧賣方市場終於降溫了。此外，海爾補充說：「隨著房地產市場的重置，未來可能會進一步放緩。」

房價增長正在放緩

來自Realtor.com的最新6月數據顯示，全美房價中位數達到創紀錄的45萬美元。而且，在截至7月30日的一週中，掛牌價中位數連續第33週保持兩位數增長，比去年上漲15.6%。

這些數字可能會讓資金緊張的購房者感到恐懼，但實際上比幾週已有所改善。 前兩週（截至7月16日至23日），房價中位數上漲了16.6%。

「儘管要價繼續攀升，但本週的數據顯示，與上週相比，價格增長放緩或減速」，黑爾解釋道。

簡而言之，房價飆升可能最終會達到某種平穩。

越來越少的新上市房

截至7月30日當週，市場上新上市的房源數量同比下降8%，這是連續第4週下降。

「很少有房主渴望在這個重新平衡的市場上掛牌出售，」海爾解釋說：「這看起來越來越像賣家可能會擔心他們『錯過了高峰』。」不過，整體房屋庫存（包括仍在市場上的新舊房源）比一年前增加了30%。

儘管如此，隨著越來越多的賣家決定等待旁觀，這「將導致市場停滯」，海爾表示，庫存量是房地產清單上一直無法刪除的一項。

對於購房者來說，這可能意味著要重新審視他們已經看過並經過的房產。 到目前為止，許多賣家甚至可能會降價。

抵押貸款利率降至5%以下

根據房地美的數據，截至8月4日的一週，平均30年期抵押貸款固定利率跌至 4.99%，較前一週的5.3%大幅下降。

這對購房者來說是個好消息，他們一直在努力擴大預算，以滿足當今高昂的房價和不斷上漲的抵押貸款利率。事實上，根據最近7月底的利率，一個年收入75,000美元的家庭只能負擔Realtor.com上23%的上市房源。顯然，住房負擔能力正處於一個臨界點。

另外，根據抵押銀行家協會（MBA）的數據，截至7月29日當週的每週抵押貸款申請調查，貸款申請比一週前增加了1.2%。再融資指數比前一週上漲2%，比一年前的同一週低82%。

MBA經濟與行業預測副總裁喬爾・坎（Joel Kan）表示：「在美聯儲再次宣布收緊貨幣政策後，抵押貸款利率上週（7月29日當週）下降，未來可能會進一步加息。由於投資者繼續預計未來幾個月的宏觀經濟環境將減弱，美國國債收益率因此下降。30年期固定利率出現自2020年以來的最大單週跌幅，下跌31個基點至5.43%。」

坎說：「利率下降導致再融資和購買申請增加，但與一年前相比，活動仍然低迷。」他也認為，較低的抵押貸款利率，加上有更多庫存進入市場的跡象，可能會導致購買活動反彈。◇

本文刊載於舊金山8月10日地產版

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責任編輯：李曜宇

【大紀元2022年07月09日訊】（大紀元記者李歐採訪報導）上篇，多元投資顧問公司的創辦人——周威宇（Rex Chou）談了美國股市可能在今年下半年的走勢，和可能的投資機會。下篇Rex開始會結合房地產，談房市和股市的投資差異，還有投資配置。另外，他也對美國經濟軟著陸的可能性提出看法。

三、股市下跌的時期，對房地產有何影響？

Rex：股市其實對房地產有幾個方面的影響，第一個，其實股市是一個經濟的櫥窗，股市好，表示經濟好；股市不好，通常經濟就不好。那當整個大環境不好，對房市也不會太好。不過，其實真正影響房地產的主要還是利率，那麼利率的走勢會對房地產有比較大的影響。我們看到最近美國的三十年期房貸利率，飆到5.81%，這個是從去年低於3%的狀況下升上來的，一下子提高了將近百分之3的利率，所以，大家在付款方面就會有很大的壓力。

我們可以看全美的住房可負擔指數（1圖），它明顯是往下滑。但是房價指數，似乎是還沒有往下滑，那是因為這個房價指數是四月份的資料，我們看到其實房價真正出現影響是在六月初或五月底這個時候。我注意到灣區很多本來是要加價搶房的，原本的賣方市場，好像似乎變成賣方可能要考慮降價，趕快加速把房子促銷。所以，房價是跟股市有關係，雖然不是直接的，但有一個間接的關係。

不過，在舊金山灣區，因為這邊都是高科技公司，所以，如果說納斯達克指數出現較大的下跌，其實房價就會受到一個比較大的影響，因為大家的股票都縮水了，那麼買家的付款能力也會受到衝擊。

所以我們看到舊金山灣區的房價，跟納斯達克指數有比較明顯的關係（2圖）。如果以全國的角度來看，似乎比較沒那麼明顯。比較美國房價指數，跟S&P 500指數的報酬率，在過去10年，美國房價指數是上漲113%，S&P 500指數是漲了186%（3圖）。另外，在2020年疫情剛爆發時，股市在5週內就跌了34%。不過，房價指數幾乎沒有什麼太大的影響，因為房價反應比較沒那麼快，而且當時的抵押貸款利率降到零。所以，房價其實受利率的影響比較大，在低利率的房貸環境下，其實它還是有所支撐的。

把時間拉得更長，用30年來看，其實房地產是會跟著景氣的，就是說當景氣逐漸衰退的時候，房地產要嘛就是下跌，不然就是不漲，但是可以看到，它還是比股市要相對平穩。我們從過去幾個經濟週期發現，不管是dot-com泡沫，或者是2008年的金融海嘯，還有2020年的疫情期間，可以看到股市都是非常敏感，股市在2008年，它一跌就跌了53%。

反觀房地產就比較緩和，可是它通常會有一個遲滯性。比如在上一波週期（4圖），2006年的時候房價到頂部，然後開始往下滑，但是股市是在2007年的10月第四季到頂，然後開始出現下滑，在2009年3月就到底部，然後開始回彈。所以，股市的中間幅度比較短，只有不到2年的時間。但是，房地產從2006年開始滑落，真正到底部是2011年，在2012年才開始起漲。

當然上一波週期是因為次貸危機造成的衰落，所以可能是一個比較特殊的時期。不過，我們要了解房地產的波動，是比較穩定的，時間週期會拉得比較長，而不是像股市。當然，最理想的狀況，我們都期望在股市進入衰退前就先撤出來，然後在底部的時候又重新進場，那是最完美的，但是不可能那麼容易做到。

而且，很多人都會說，為什麼我投資房地產可以賺到錢，投資股票老是賠錢？其實最主要是因為，在股市波動的時候，你被震出來，比如說，尤其你在股市起漲的剛開始，不敢進場，那麼你在高點才進場，然後高點的時候，一旦碰到下挫，心理就恐慌，因此認賠殺出，那當然就造成投資股票常常賠錢。

但是，投資房地產通常持有十年或二十年，這麼長的時間，如果看過去30年來的報酬率，它漲了294%，但是股市可以漲847%。所以，假設你投資一個股票（跟隨股市大盤），然後你都不看它的漲幅，把它放30年，那你這個報酬率是會非常的驚人，可能會比你的房地產投資還要多三倍。

事實上，我們看美國的前十大的富人，最有錢的全部都是靠投資股票致富。可是因為股市的波動太大，所以很多人沒有辦法掌握。因此，普遍來講要做資產配置，假如我們做了一個所謂60/40的資產配置，60%股票，40%債券，先不考慮40%債券的報酬率，單看股票，如果把847%的報酬率打六折，30年來還有500%，其實還是會高過房地產的294%。假如能夠克服對股市的恐懼，長期來講，股市是會有比較高的回報。

四、股市與房市的投資建議

Rex：首先要區分一個是動產，一個是不動產，這兩個的流動性是非常不同的。尤其是股市，它的資金是隨時可以來去的，可是你如果要交易一個房子，那時間可能比較長，然後你的交易成本也比較高一點。所以在資金的佈局上，首先應該先做一個比較妥當的安排，哪一些你是準備要做長期不動產的投資，需要穩定的回報，那麼哪一些是要做比較短期的，比較積極操作的，那這些資金首先做一個分配。

從上面圖表，大家可以了解股市的波動就是遠大於房市，而且它受景氣影響比較大，一旦景氣開始出現衰退，有個風吹草動，股市就已經開始波動。但是如果說，投資股市可以像投資房市一樣，比較有耐心的長期持有，如果你做好資產配置，降低你的波動率，讓這個波動是你可以承擔的範圍內的話，那麼其實股票的長期回報率，是會比投資房市來得高。

剛才我用2006年到2012年期間，股市跟房市的比較，通常房市會比較緩慢的下跌，而它的復甦期，一定是等到股市跟所有經濟開始上漲，房市才會上去，所以它會比較遲緩。因此，如果剛好投資人有一些現金，想等到低點準備買房，其實不妨可以考慮，下滑階段的時候先買股票，可能你的報酬率在短期會比去買房更好。或許等股市漲了一波，那麼這時候房市可能慢慢跟上，也許你再把資金做重新調整，或是一個比較好的安排。

五、美國經濟軟著陸，為何需要外因的加持？

Rex：因為這一次的通貨膨脹，不是只是因為需求問題，而是供不應求，這是一個非常重要的原因，包括俄烏戰爭所造成的農產品、能源、石油價格的上漲，然後還有中國的清零政策，所造成的供應鏈緊張。這個部分，都是屬於供給面緊張的一個原因。這個部分，事實上美聯儲沒有辦法做什麼事情，他沒有辦法用他的貨幣政策來影響供給。

所以，如果說外部因素沒有給他一點加持，那他唯一能做的，就是持續的升息，一旦他升過頭了，當利率升到超過10年期的債券殖利率，經濟就有衰退可能性。我們把10期債券殖利率，想成是一個市場認為現在合理的利率水平，那麼聯邦基金利率如果超過這個利率水平了，那就是一種緊縮的狀態。它就是很難避免進入一個衰退。所以，升息的過程中，如果通脹稍微有降溫，美聯儲就不要再繼續一直往上升，那可能這是在細部操作上，非常重要的一個地方。

但現在美聯儲一定是把降低通脹當成首要工作，預計七月份再升三碼，9月再升兩碼，一直在一路追上去。

當然，反過來講，急遽的升息，股市會比較急劇的回落，那麼可能等它放鬆的時候，就有一個舒壓反彈的機會，可能這一次的熊市，會來得比較快，比較陡，但是也會比較快結束，這是我的看法。

周威宇（Rex Chou）小檔案：
周威宇擁有25年的投資和金融服務經驗。曾經在台灣的富達投資（Fidelity Investments）、匯豐中華投信（HSBC Asset Management）、施羅德投顧（Schroders）擔任過投資顧問等部門的高階主管。2008-2012年擔任德意志銀行與遠東國際商業銀行合資的德銀遠東投信（Duetsche Far Eastern Asset Management）的總經理。2013年於美國創立了多元投資顧問有限責任公司（New Assets Investment Advisors）。
周威宇擁有美國卓克所大學（Drexel University）的MBA學位，也擁有美國註冊投資顧問與台灣證券分析師的資格與執照。

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【大紀元2022年07月06日訊】（大紀元記者李歐採訪報導）今年以來，我們該如何看待進入熊市的美國股市？又該怎樣從房地產市場的放緩中獲利？位於舊金山灣區的多元投資顧問公司創辦人周威宇（Rex Chou）給投資者們提出一些建議。

一、年初迄今造成市場下跌的四大原因

Rex：今年以來股市表現非常差，是1970年以來最差的上半年，是過去52年以來最壞的情況。標準普爾500指數從年初至今（6/29）跌幅接近20%，那斯達克指數更是超過28%的跌幅，所以早就已經進入所謂的熊市。但最糟糕的還不只是股市下跌，連債券市場也下跌了，債券指數在今年也跌了超過11%。（見1圖）

一般較保守的投資人都是把資金放在債券，但如今股債雙跌，所以不管你如何資產配置，是80/20或是60/40，全都是負成長。所以今年對投資人來說非常辛苦。那為何市場會如此之差，以下有四個因素：

第一原因就是疫情尚未結束，雖然在美國感覺好像是恢復正常生活了，但對勞動市場還是有一點影響，因為整體的就業人口，比疫情前還是少了將近一百萬，儘管失業率降到3.6%，但因為在疫情之後出現退出職場、生病、死亡等原因的影響下，整體就業人數還是比較少。所以有一些雇主找不到勞工，造成就業市場比較緊張，當然也影響經濟成長和供應鏈問題。

另外，在四月以來，中共實施清零政策，更加劇供應鏈緊張的情況。所以，在供應不足、需求暢旺的情形之下，就造成通貨膨脹。

當然，2月24日俄烏戰爭開打（第二原因），也加劇了通脹，導致石油價格、農產品和原物料的價格上漲。

因此，我們看到五月美國的消費者物價指數（CPI）高達8.6%（第三原因），是四十年來的最高。美聯儲為了把通脹降下來，所以從三月份開始加息（第四原因），先升息一碼（0.25%），五月又升了兩碼，到了六月一次加了三碼，三次共加了1.5%，讓資金形成緊縮的狀態，股市跌跌不休，過去半年只有兩個月出現一些小的正報酬，對投資人來講相當艱難。

二、美國未來經濟前景如何？

Rex：關於美國未來經濟前景，我個人比較傾向參考美聯儲的預測，他們每三個月會公布一次。所以我們看六月時公布的數據，美聯儲認為2022年美國的經濟成長率會是1.7%，年底時失業率是3.7%，PCE inflation（個人消費支出指數通脹率）是5.2%，核心PCE inflation（剔除食品、能源價格的計算）是4.3%。美聯儲認為年底時加息會到達3.0%-3.5%。（見2圖）

但是，以上這些數據經常會變動，每三個月美聯儲就更新一次，最近都是調高通脹的預測值，調降經濟成長的預測值，也調高了升息區間。所以美聯儲其實一直在追著通脹跑，這會產生一個比較大的問題：持續拉高利息，難道不會引起經濟衰退嗎？表格上2023年GDP維持1.7%的成長，但失業率上升到3.9%，暗示有些公司將會裁員，但卻沒有造成經濟的衰退，這也是許多專家所質疑的部分。

我的看法是，基於這個預測來看市場的反應，我提供三個數據來觀察，一個是聯邦基金利率，一個是核心個人消費支出，另一個是十年期公債殖利率。過去我們可以看到這三條線的走勢是亦步亦趨（見3圖），當通脹走高時，債券殖利率就會走高，接著美聯儲為了打壓通脹就開始升息，通常當升息升得比十年期債券殖利率還高的時候，就會引發經濟出現衰退（圖表上灰色區間）。也可以說短天期的利率超過長天期的利率，當殖利率曲線出現倒掛的情況，在不久的未來就會造成經濟衰退。

【大紀元2022年06月22日訊】（大紀元記者李歐綜合報導）這可能利率上揚最精彩的一週。隨著6月10日，五月份美國通貨膨脹率回彈至8.6%，6月15日，美聯儲宣布升息三碼，然後房地美公布6月16日一週以來的30年平均固定利率，從5.23%跳升到5.78%，同時與美國房地產市場快速起著「化學」變化。

對房地產市場的買家而言將又一是一場苦戰，更多人可能選擇放棄，但選擇繼續堅持的人，需要更佳留意自己的負擔能力，或者重新評估是否能獲得抵押貸款。對賣家來說，因為需求的激情被澆熄，賣房的上市天數可能逐漸拉長。

房地美（Freddie Mac）首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）表示：「隨著30年期固定利率抵押貸款上漲超過0.5個百分點，這是我們調查中自1987年以來最大的一週漲幅。」，「這些較高的利率是因為通脹和貨幣政策的預期轉變所造成的。更高的利率將導致我們從疫情中迅猛的房地產活動走向放緩，最終使房地產市場更加平衡。」

美聯儲6月15日將聯邦基金利率提高了75個基點，這是自1994年以來的最高增幅。雖然抵押貸款利率與美聯儲的短期利率不同，但它們之間會有所關聯，尤其美聯儲在過去兩年期間將利率降至零，卻逐步演變成高通脹環境，致使許多人投資房地產市場，以尋求避險，如今兩者都需要通過提高利率來降溫。

利率大漲 縮小買家群體

全國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）在6月15日發文表示，到目前為止，短期聯邦基金利率已經上漲了175個基點。但30年期固定利率抵押貸款的漲幅更大——近300個基點。在同樣的30萬美元的抵押貸款中，每月還款額從（去年）12月的1,265美元，上升到今天的1,800美元。這會縮小買家群體。

勞倫斯看到，一些房源庫存在市場上待了一個多月，就像在疫情前一樣，且銷售量可能會進一步下降。他也認為房屋銷售量最近呈下降趨勢，會朝2019年的數據發展。

因此，勞倫斯也認為，正確定價上市房屋將是吸引買家的關鍵。同時，租金需求將隨著租金的增長而增強。只有當消費者價格通脹達到頂峰並開始下降時，抵押貸款利率才會穩定甚至下降一點。這就是為什麼提供額外的石油供應對於控制消費者價格和利率至關重要。

賣家正在調整步伐

看房地產網站Redfin的數據，待售房源數量在截至6月12日的四週以來，同比下降5.7%，但這是自2019年12月以來的最小降幅，表示房源正在增加當中。（見圖一）

另外，平均而言，每週有5.6%的待售房屋價格下跌，這是截至2015年初的數據以來的歷史新高。換句話說，在整個4週期間有22.4%的待售房屋價格下跌。（見圖二）

美國房價保持高位

雖然待售房屋的數量有所增加，但仍遠遠不能滿足需求。根據NAR的數據，市場上的房屋平均仍收到約5份報價。這也可能使價格保持高位。

「一般來說，當利率上升時，買家覺得他們現在必須搬家，」位於圖森（Tucson）的抵押貸款經紀人洛克・安德魯斯（Rocke Andrews）說：「他們會說，『如果我現在不買房，我就永遠買不到房子，我會被困住』，（租金價格）比購房價格上漲得更快。」

房地美副首席經濟學家連恩・基弗（Len Kiefer）指出，抵押貸款利率可能會更高。1981年，它們等達到了18%。所以5%到6%左右，「從歷史的角度來看，這根本不算高。」

全國房地產經紀人協會的高級經濟學家兼預測主管納迪亞・埃文格洛（Nadia Evangelou）表示，由於利率較高，原本大約15%，約1800萬個家庭，可以在今年年初獲得抵押貸款資格。現在「一些買家已經達到了他們的財務極限——他們退出了市場。」

有些人則選擇較便宜的房屋或推遲找房。許多正在與租金快速上漲做鬥爭的首次購房者，他們尤其痛苦。

更多買家在退後一步

從Redfin的數據可以看到買家需求也正在降低，截至6月12日的四週以來，簽訂合同的房屋中，有49.5%的房屋在上市後的前兩週內獲得了接受的報價，低於一年前的51%。（見圖三）

同時，35.5%已簽訂合同的房屋在上市後一週內收到了接受的報價，也低於一年前的38%。

德州銀行（Texana Bank）的抵押貸款銀行家詹姆斯・洛文（James Lowen）說：「對於正在（為他們的房屋）融資的買家來說，有很多人都在退後一步。房價漲得如此之多，導致他們負擔不起。」。

儘管加息，但房價預計不會下跌。事實上，價格增長甚至可能保持強勁，至少在最初是這樣，因為部分買家會在利率進一步上漲之前，擴大預算以鎖定購買。

「情況只會變得更糟，因為利率下降的可能性非常小。」洛文說。

此外，根據《抵押貸款新聞日報》（Mortgage News Daily）報導，利率在6月14日下午達到6.28%，然後在15日跌至 6.22%。一週前，利率徘徊在5%左右。（該利率通常與每週四發布的房地美每週平均值不同。）

抵押貸款利率會發生什麼變化？將取決於美聯儲控制通脹的速度，或者它是否需要通過提高抵押貸款利率來繼續解決問題。與此同時，購房者將焦急地看著利率未來將如何發展。◇

【大紀元2022年06月15日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）近日抵押貸款申請量降至22年來的最低水平，這是美國房地產市場在經歷了兩年的火熱升天之後重新「返回地球」的另一個跡象。

根據抵押銀行家協會的數據，截至6月3日的一週，衡量抵押貸款申請量的市場綜合指數，經季節性調整後，較一週前下降了6.5%，這已是連續第4週下降。再融資指數和購買指數分別也比前一週下降6%和7%。

較高的利率對再融資需求造成壓力，而且市場放緩也蔓延到了購買需求。四月份成屋銷售降至疫情爆發前以來的最低水平。但即使銷售放緩，由於待售房屋的稀缺，房價繼續上漲。

抵押貸款銀行家協會的經濟和行業預測副總裁喬爾・肯（Joel Kan）說：「過去兩個月，購房市場一直受到住房庫存持續低迷和利率飆升的影響。」，「這些日益惡化的負擔能力挑戰，對潛在的首次購房者來說尤其困難。」

根據房地美（Freddie Mac）的數據，截至6月9日的一週，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為5.23%，而前一週是5.09%，經過3週的下降之後再度上升。

抵押銀行家協會的數據，常規貸款（647,200美元或更少）的30年固定利率的平均合同利率從5.33%增加到5.40%。巨額貸款（大於647,200美元）的平均合同利率從4.93%增加到4.99%。15年固定利率從4.59%提高到4.62%。

另外，5/1 ARM（可調整利率）的平均合同利率從4.46%增加到4.51%。

或許由於前幾週的利率些微下滑，導致再融資份額從前一週的31.5%，增加到6月3日一週的32.2%。聯邦住房管理局（FHA）貸款的申請份額從前一週的10.8%增加到11.3%。退伍軍人（VA）貸款從前一週的10.2%增加到11.4%。美國農業部（USDA）貸款的申請量份額保持不變，為0.5%。

由於利率依然在5%以上徘徊，房地產網站Redfin的數據顯示，截至6月5日的四週以來，購買中位數掛牌價的房產，每月抵押貸款的支付將達到2,428美元，比去年多出42.1%。同時，待過戶交易量（Pending Sales）繼續出現下滑，至71,158套交易，同比下跌7.8%。

房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）6月9日表示：「在過去幾週幾乎沒有變動之後，由於經濟活動增加和即將公布的通脹數據，抵押貸款利率再次上漲。」，「房地產市場對利率非常敏感，因此隨著抵押貸款利率突然上升，需求再次回落。購買活動的實質性下降，加上待售房屋供應的增加，將導致價格增長放緩至更正常的水平，為仍有興趣購買房屋的買家提供一些緩解。」

根據全國房地產經紀人協會的數據，自中共病毒（新冠病毒）散播以來，房價上漲了約40%。

當進入房地產市場變得更加昂貴時，許多首次購房者面臨著艱難的選擇：應付更大的每月付款，因此，只能購買不太理想的房屋或完全退出市場。

就業和失業數據顯示勞動力市場仍然極度緊張。房地產網站Zillow表明，製造業和服務業活動數據強勁，但交貨延遲表明供應鏈問題持續存在。美聯儲成員的評論表明，他們主要關注的是解決通脹問題。而消費者支出仍居高不下，可能緩解投資者對近期經濟衰退的擔憂。基於所有這些數據點，市場重新評估美聯儲的收緊政策，從而再次推動利率走高。◇

【2022年06月15日訊】（記者李歐編譯報導）在美國股市暴跌、抵押貸款利率上升和經濟不確定性的情況下，去年經歷了迅猛增長的豪宅市場正在回歸現實。

在截至4月30日的三個月中，美國豪宅銷售量同比下降17.8%，這是自中共（新冠）病毒大流行以來的最大降幅，給房地產市場帶來了衝擊波。在過去十年中，只有兩次下降幅度更大：截至2020年6月30日的三個月（-23.6%）和截至2020年5月31日的三個月（-21.6%）。

相比之下，截至今年4月30日的三個月內，非豪宅的銷售量下降了5.4%。

這是根據Redfin對截至5月29日房屋市場價值的估計，將所有美國住宅物業劃分等級的分析得出的。該報告將豪宅定義為市場價值估值位於前5%的房屋，非豪宅定義在市場價值的百分之35－65的房產。

由於利率飆升、股市冷卻、通貨膨脹和經濟不確定性等，抑制了需求，致使奢侈品市場正在降溫。對於豪宅買家來說，更高的抵押貸款利率可能意味著每月的住房帳單要多數千美元。銷售同比下降也反映了高端住宅市場，在一年前的銷售額飆升近80%後的回歸現實。

佛羅里達州西棕櫚灘（West Palm）的房地產經紀人埃琳娜・弗萊克（Elena Fleck）表述，由於股市下跌和利率上升，有資格購買豪宅的人數正在減少。對買家來說，好消息是市場變得更加平衡，競爭正在緩和。不過，這依然無助於那些完全被擠出市場的美國人。

大多數豪宅借款人使用的巨額貸款的抵押貸款利率也一直在飆升。截至6月8日，30年期巨額貸款利率為5.06%，高於2021年底的3.23%。

弗萊克說：「我在德拉海灘（Delray Beach）有一個賣家，他在3月份以超過200萬美元的價格簽訂了房屋合同，當時正值加息期間」，因此「買家退出了，因為買家意識到他們的抵押貸款支付，每月會增加超過3,000美元，因為利率更高了。兩個月後，在賣方以較低的價格將房產重新投放市場後，同一位買家又砍價30萬美元的價格後，再次簽訂了同一棟房屋的合同。」

雖然許多高端買家以現金支付，但有些人則選擇抵押貸款——有時是作為一種投資策略。抵押貸款利率一直在上升，但仍接近歷史低點，這表示奢侈品的買家可以廉價借錢購買房屋，同時將現金用於其它可以獲得巨額收益的投資。

在截至4月30日的三個月中，豪宅的中位售價同比上漲19.8%至115萬美元，與非豪宅的增長率大致相同。雖然這仍高於疫情前不到10%的水平，但低於2021年春季27.5%的峰值。

此外，隨著買家對豪宅的興趣逐漸減弱，部分賣家對降低要價的想法越來越開放。弗萊克說：「最近有一個賣家打電話給我，告訴我他們願意從200萬美元的要價中降低10萬美元。」

弗萊克補充說，潛在買家應該注意的一件事是房產稅成本上升。雖然價格增長已經開始放緩，但過去兩年房價的增長，也意味著許多房主正面臨更大的帳單，因為他們的房產評估價值已經大幅增加。在疫情期間人氣飆升的州，如德州，也在努力應對類似的挑戰。

「前幾天我對一位買家進行了估算，他的房產稅將是當前業主支付的兩倍。」弗萊克說。

隨著今年奢侈品房源首次上升，高端庫存緊縮正在得到緩解。因為銷售額下降了17.8%，使得更多房屋可供購買。同時，豪宅新掛牌量同比增長 1.1%。這是自 2021年7月結束的三個月以來的首次增長，當時豪宅掛牌量增長5.1%。

待售豪宅供應量同比下降12.4%。相比之下，2021年夏季對高端住宅的需求仍然旺盛，供應量創紀錄的下降24.6%。在截至4月30日的三個月中，非豪宅的供應量下降了8.4%，新掛牌量下降了1.5%。

豪宅銷售，50大都會區之中，除了紐約市增長30%以外，其餘均出現下滑。跌幅最大的是紐約州納蘇縣（Nassau County）（同比-45.3%），其次是加州奧克蘭（-35.1%）、達拉斯（-33.8%）、德州奧斯汀（-33%）和佛羅里達州西棕櫚灘（- 32.8%）。

豪宅價格，在50大都會區之中，中位銷售價格均上漲。佛州坦帕的漲幅最大（同比增長33%），其次是聖地亞哥（31.4%）、佛州傑克遜維爾（31.2%）、納什維爾（30.3%）和德州沃思堡（29.4%）。另外，漲幅最低的是聖路易斯（5.5%）、費城（7.4%）、密蘇里州堪薩斯城（8.5%）、匹茲堡（10.2%）和弗吉尼亞海灘（10.9%）。

豪宅掛牌量，除了5個大都會區之外，所有的豪宅掛牌量均有所下降。跌幅最大的是阿納海姆（同比-38.7%）、洛杉磯（-36.1%）、邁阿密（-33.7%）、聖荷西（-32%）和奧克蘭（-31.3%）。增長的都會區是聖安東尼奧（22.4%）、沃倫（15.1%）、俄亥俄州哥倫布（7.3%）、底特律（4.7%）和納什維爾（0.1%）。◇

【2022年06月08日訊】（記者李歐編譯報導）美國地產隨著抵押貸款利率上升和購房者需求下降，房地產網站Redfin的專家分享了一些房屋銷售策略，以便賣方在市場上仍有立足之地。

美國房地產市場正在從炙手可熱的賣方市場轉變為買方擁有一定權力的市場。在經歷了近兩年的住房供應短缺和大多數上市房屋的競標戰之後，更高的抵押貸款利率和飆升的價格抑制了購房者的需求。

對於考慮出售的房主來說，策略正在發生變化。為了以高價快速出售房屋，賣家應該比當前的房地產市場領先一步。Redfin提供以下一般性建議，並建議欲賣房的屋主尋求當地房地產經紀人的協助，以獲得最佳賣房策略。

定價和時間是關鍵

在出售房屋時，定價和時機總是至關重要的，尤其是在當前市場上。Redfin經濟學家建議儘快上市房屋，並將其定價略低於今年早些時候的價格。

Redfin首席經濟學家戴若・菲爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示：「在疫情引發的住房熱潮中，賣家可以指望為自己的房子賺到比上個月賣掉的鄰居更多的錢。」，可惜的是「那些日子已經過去了。現在，你的賣價應該會比你的鄰居一個月前賣出的要少一些——而在（未來）一個月內，你得到的可能會比現在更少一些。」

「我們預計價格不會低於一年前的水平，但隨著時間的推移，價格增長可能會放緩。」菲爾韋瑟繼續說道。

賣家也應該相應地定價。根據菲爾韋瑟的說法，一個好的策略是將你的房屋定價略低於所在社區大約一個月前出售的同類房屋的價格。

例如，一間公寓在五月以45萬美元的價格售出。如果你計劃在六月份出售同一棟樓內的類似公寓，請考慮以43萬美元左右的價格將其掛牌，略低於一個月前掛牌的價格。

對降價採取戰略性措施

上個月近五分之一的售房者降價，不一定是因為價格過高，而是因為市場——以及買家願意支付的價格——自今年年初以來發生了變化。

如果需要降低房屋價格，請採取戰略性措施。一個好的經驗法則是查看你所在地區房屋在市場上的典型停留天數。如果這個數字來來去去，而你還沒有收到任何報價，這表明你可能需要降低價格。

開放參觀的天數也是可能需要降價的有力指標。如果你的房子在市場上待了兩個星期而沒有人參觀過，那麼潛在買家可能會忽略它，因為它看起來太貴了。如果你在兩週內有30場展示，但沒有人提出報價，那麼價格可能需要降下來。

外觀很重要

回到出售房屋的根源。在市場高峰期，布置和油漆等策略對於理想社區中的好房子通常並不重要——即使沒有布置和一些明顯的缺陷，賣家也可以期望獲得多個報價。

現在，賣家在為照片和準備房屋上市時需要更加用心。但請記住，讓你的房屋快速上市是關鍵，所以要合理：進行小修，布置你的房屋並確保院子乾淨，但不要浪費時間進行更耗時的裝修。

「我們正處於房地產市場調整之中。賣家仍然可以通過正確的策略為他們的房屋獲得優惠的價格，但買家也可以更加挑剔，」洛杉磯房地產經紀海蒂・路德維希（Heidi Ludwig）說：「給你的家一個深層清潔，布置它。考慮一個新的油漆工作。做一些美化工作。努力賣掉你的房子，你會吸引一小群頑固的買家。」

對談判持開放態度

對於賣家來說，這可能是一顆難以下嚥的藥丸，但買家在今天的市場上擁有一些力量。買家可能會成為更強硬的談判者——賣家應該做出一些讓步。

賣家不能再期待放棄驗房、融資或估價意外條款的報價。有了這些意外情況，就有了交易失敗的空間——在大多數情況下，最好與買家談判，也許放棄幾千美元，而不是尋找新買家。時間至關重要，你不會想將房屋重新投放市場並重新開始。

定價合理你會找到買家

人們每天出於各種原因購買房屋。人們搬家是為了新工作、親近家人、處於不同的氣候或因為他們最近退休，以及許多其他個人原因。不是每個人都能因為抵押貸款利率上升而退出市場。

「給賣家的一條建議：記住，那裡有買家正在尋找和你一樣的房子，」奧斯汀（Austin）的房地產經紀克里斯托・洛佩茲（Crystal Lopez）說：「我不能再（向賣家）承諾有多個報價，而且第一天可能沒有報價，但是當房子的價格合適時，我們會收到很多報價。」◇

 

【2022年06月08日訊】（記者李歐編譯報導）今年五月可能是美國房地產市場的一個轉折點——爲過去兩年來炙手可熱的市場劃下句點，開啟新的篇章。

根據Realtor.com的一份新報告，上個月上市的新房源數量自2019年6月以來首次上升。因此，與去年同期相比，5月份的活躍房源數量增加了8%。

房地產網站Redfin的數據顯示，截至5月29日的4週以來，新房上市增加近11萬套，與去年同期相當。活躍的可售房源近61萬套，同比仍下跌10.1%，但有明顯上升趨勢。

「我們看到越來越多的房主決定出售，」Realtor.com的首席經濟學家丹妮爾・海爾（Danielle Hale）說：「買家可以期待更多的庫存，更多的房屋可供選擇。」

雖然，與兩年前新冠疫情前的水平相比，可供出售的房屋數量仍然只有一半。 儘管如此，最近房源的增加可能會為那些一直在爭搶房屋的買家帶來一線希望。

「即使我們看到庫存增加，它仍然很低，」海爾說：「這是我們仍然看到房價上漲和房屋在市場上銷售時間創歷史新低的原因之一。」

現在美國房價有多高？

儘管庫存不斷增加，但許多購房者可能仍會感到錢包緊縮。

五月份，房屋要價中位數飆升至447,000美元，這比去年增長了17.6%，與 2020年5月相比增長了35.4%。

再加上不斷上漲的抵押貸款利率（現在超過5%），房屋融資成本比一年前上漲了50%。結果，一些購房者放棄了他們的購房，除非房價或利率回落到現實的範圍內。

「每月（抵押貸款）支付更高，這使一些買家完全退出了市場，而其他人則謹慎行事，」海爾說：「對於那些儘管成本更高，仍能繼續尋找房屋的買家來說，更多的庫存意味著他們有更多的選擇。」

隨著時間的推移，這也可能會逐漸幫助其他購房者。

「更多的庫存最終會轉化為更慢的銷售速度和（更慢的）價格上漲，」海爾說：「由於價格仍以兩位數增長，距離價格下跌還有很長的路要走。」

儘管越來越多的房屋正在出售，但買家並沒有浪費任何時間進行交易。

在全國範圍內，典型的房屋在五月份僅在市場上停留了31天。這比去年快了將近整整一週（6天），也是Realtor.com於2016年首次開始跟蹤該數據以來的最短記錄時間。

房價下跌最多的城市

50個最大的大都市區的中位掛牌價格大幅上漲，平均比去年高出13%。

然而同時，許多賣家最終感到被迫降價。在全國，降價房屋在五月份躍升至10.5%，而去年為6.2%。德州奧斯汀（Austin）的降價增加最多（+14.7%），其次是拉斯維加斯（12.3%）和鳳凰城（11.6%）。

在這些炙手可熱的市場中看到這種疲軟，可能意味著賣家的期望尚未趕上這波迅速變化的買賣動態的現實。

海爾說：「大多數房地產市場仍處於賣方市場領域，但與我們上個月看到的相比，市場對買家更加友好，我們預計這種情況會持續下去。」

因此，賣方在這個時候應該學到一課，那就是——「賣家在決定要價時，應確保他們利用最新的當地市場數據，如果賣家在這個市場上的目標太高，他可能不得不降價以吸引報價。」海爾說。◇

 

【2022年02月16日訊】（記者李歐採訪報導）我們都知道灣區房地產市場相當火熱，尤其現在要找一個和上市價相同的購買都很難得。為了跟蹤灣區市場動態，本次筆者專訪灣區房地產經紀Jason Tao，他是工科博士學位，在房地產行業有超過十年的經歷，服務幾乎全灣區範圍，包含舊金山市，他還是少數熟悉住房市場也有貸款執照，並且跨商業房地產領域的經紀人之一。

為何他會身兼住房和商業地產呢？他謙虛地說，是機緣巧合，正好客戶有這方面需求，但是這兩個領域的知識都不相同，所以很多人不容易同時都能服務。而且，他在辦公樓地產方面也經手過上千萬美元等級的交易。以下與Jason Tao訪談：

 

李歐問：最近美國股市波動比較大，這對硅谷房地產市場有什麼影響？房市是不是有泡沫的可能？

Jason Tao答：從我們這個經紀人這個角度來看的話，目前的影響還不是很大，現實狀況看也是這樣子，房產專家也一直認為這個市場本身還是一個比較健康的。泡沫的問題基本不存在，因為需求非常強勁，而且購房流程不像2008年金融危機的問題。

另外，當股市有問題的時候，投資人反而會從股市把錢拿出來投在房地產上。所以，當股市跌的時候，並不會直接影響到房市也跌價，不單是這一次，前幾次股市大跌的時候也沒有影響到房市。不過，對某些買自住房的人，可能當股市跌的時候，他的資產也縮水了，買房的錢就少了；但對投資人來說，他們反而會加大對房市的投資。現在對大家來說，房市仍是一個最有效對抗通貨膨脹的方式。

問：請您說幾個最近買房成交的案例？

答：我現在正好剛買到一個房子，但還沒有完成過戶，在桑尼維爾（Sunnyvale），屬於硅谷最搶房的地帶之一。而且，我為這位客戶第一次下Offer就拿到房子，客戶都感到很驚訝。因為他在市場上之前找了別人，也下過幾次Offers但都沒拿到房子。為何那麼快就買到，首先作為經紀人要對市場很有敏感度，對房價的判斷要很精準。

當然，現在買房都要加價幾十萬才買得到，最近也有一個交易，我們加了大概30萬買到，但是買家很開心，第一當然是買到了房子，第二是有朋友告訴他，在那個區沒有加50萬你是買不到的。

問：您是如何幫助買家做好買房準備工作的？

答：買家找我當經紀，一開始我會給他們講解大概兩個小時的市場情況。因為我也有貸款執照，也能幫助做貸款，而且我有工科背景，對數字非常敏感，即便買家不找我貸款，或是有些買家不想一開始就找貸款銀行查信用，他們就會先諮詢我，我只要聽一下買家的情況，就能判斷他們大約能買多少錢的房子。

這是很重要的一點，因為現今的市場上，下Offer時常都會移除偶發性退出條款（Contingencies）。但有時買家的資金、收入比較緊張，貸款可能會有問題，所以未必適合一概移除貸款的Contingency，這時我的專業背景就能幫上忙，我會幫他判斷適不適合移除退出條款，假如需要的話就要加上，否則客戶可能會損失幾萬元的訂金。

問：那些城市今年非常有升值潛力，或者是被低估的？

答：現在灣區城市的房價都已經很高了，要說有潛力，就是原本大家沒有那麼注意的，例如East Palo Alto，這裡房價屬於偏低的，否則其餘很多都是歷史新高。其實對於自住的人他還是得考慮通勤距離、學校等等的問題，他不會隨便哪裡便宜就哪裡買。

但對於投資人，就必須考慮成本和租金的問題，所以去年很多人推薦買奧克蘭（Oakland）的房子，雖然租金也不是很高，畢竟那裡房價還是比較便宜。疫情一開始的時候，很多人都從城市的康斗、公寓搬出去，造成租金一下子跌很多。去年一位朋友在舊金山的房租一下從$2800降到$1600，這種情況在舊金山特別嚴重。現在租金慢慢在回漲，但我看還沒回到最高點。

還有，一些原本房價不是太高，但離城市稍微有點距離的，這在去年也漲很多，像是東灣的丹維爾（Danville）一下就漲上去了，因為那裡生活都比較開闊，但又不是距離城市太遠。

問：因為谷歌在聖荷西開發園區，是不是那裡還有什麼投資機會？

答：這是幾年前的事了，我的幾個朋友一聽說谷歌要在那裡建園區，就馬上跑到附近（郵區）95131去買房。這個事長遠來看，確實會有漲幅，不過理性分析來說，還不是馬上會發生的事情，因為這個園區要建起來需要花很長的時間，甚至超過十年，去年市政府才批准這個興建的提案。所以不要想說今年買馬上就能漲上去，這是一個長期投資。#（待續）

歡迎聯繫灣區房地產經紀
星河地產（Starriver Realty）Jason Tao
BRE: 01869132
電話：510-366-0071
郵箱：jason.z.tao@gmail.com

【2022年01月31日訊】（記者李歐綜合報導）「美國地產熱點：李歐筆記」，先跟大家拜個年！祝大家「虎年」如虎添翼（億）、洪福（虎）齊天！去年是牛年，美國房地產確實是一個牛市，今年虎年即將開始，筆者覺得房市已經有點像是猛虎出山了，但現在又面臨股市跳水，不少股民可能都面臨經濟損失，這對美國房市來說會有怎樣的影響呢？下面我就來跟大家探討。

寒冬中排隊看房

我先從一位臉書的朋友那借一張圖給大家看看（見下圖），這是1月16日上午十一點，波士頓郊區Natick的一處上市房的Open House，當時溫度只有攝氏-11度，但是你看看長長的排隊人潮就為了去看房、搶買房。

去年的搶房熱已經成為過去15年來，美國成屋銷售的最高數量，12月份經季節性調整，全年約有618萬套交易。不過，實際上去年12月新冠病毒的Omicron變種出現之後，加上原本的季節性淡季，上市房的數量就非常稀少，所以到了一月份的可售房源數量就非常非常的低，和過去兩年相比簡直低得慘不忍睹，根據Redfin的數據，截至1月16日的連續4個星期，可售房源比去年同期下降了29%，只有44萬5,000套，但是2020年當時有近90萬套的數量。

所以，這樣缺乏的供應，當然不足以應付大量的需求，我們會看到剛剛那張波士頓郊區搶房的景象也就不足為奇了！從全美房價來看，2022年一開始，上市房要價完全超越前兩年，同比上漲了12%，比2020年上漲了約25%。

一月份的最新數據也表明，銷售價格同比也上漲了14%，達到了35萬8500美元；上市兩週就簽訂合同的比例高達41%，而一年前的同期只有36%；上市一週就簽合同有32%，一年前的同期只有27%。

所以，你可以想像嗎，冬天都還沒有過去，市場上竟然就有大約三分之一的房源，在一週的時間就簽訂了合同，就是說可能都還沒Open House就有買家在競價了，這對買家來說真的是非常受挫的事，我相信每個買家基本都會經歷三次左右的失敗才會有可能買到房子。除非你一開始就十分了解現在市場的競爭慘烈情況，簡直可以用驚心膽顫來形容了。

房市泡沫來了嗎？

那麼現在有非常多的人都在說，因為房價不斷暴漲，而且因為股市跳水、通貨膨脹問題，美聯儲要升息，所以現在美國房地產要泡沫了，真的是這樣嗎？關於這話題，筆者在此前和拉斯維加斯房地產經紀的訪談中也問到他這樣的問題，近期Redfin的首席經濟學家也說到她的觀點，他們的觀點大致相同，皆認為現在需求強勁，供給過少，經濟面仍很強勁，因此房市可能會走緩，但房價仍是漲價的趨勢。

筆者的看法也比較傾向於樂觀的發展，雖然最近短時間利率確實上升很多，到1月27日為止的一週，30年期固定型房貸利率平均是3.55%，不過知道長期利率走勢的人就知道，這個利率還是處於歷史低位，所以它對房價確實會起抑制作用，但還不至於起破壞作用。

另外，從全美經濟上來看，失業率和非農就業，都還算表現得不錯，美國股市雖然一月表現不佳，但還不是懸崖式的崩跌，仍算是往回修正的曲線，或者是可以看作是把前兩年飆升的股價吐一些回來。多數分析師預測，美聯儲將加速緊縮，今年將升息3次至4次以遏制通脹，最快或許從今年的3月開始。在美聯儲加息的前景下，投資者開始拋售虧錢的股票公司，包括一些科技股和成長股。

當然，在股票縮水、利率上揚、通脹等因素下，當前買家的負擔能力肯定會越來越被壓縮，對找房、出價會更加謹慎，也很可能會減少買家數量，因此房市供需的天秤很有機會恢復到一個相對平衡的局面。

那麼房價會不會因此也往回修正，也把飆升的房價吐回來一些呢？我認為現在還沒到達條件，正如我們上面說的，供需的天秤仍是失衡的，並且投資人也在尋找對抗通脹的產品，現下買房的人已經不像上一次泡沫的原因，亂申請房貸，也不像1980年代末期出現垃圾債券、股市騙局，儲蓄和貸款失衡的局面；更不像2000年時的網絡泡沫所引發的房市震動。

我綜觀以上幾次泡沫時期的原因，都是歸咎於人性的貪婪、瘋狂投資，賺到了錢，卻還要更多更多，甚至用欺騙的、引誘的方式，導致市場最終得不到實質的支撐面，在虛假的膨脹中泡沫化。至於說今天呢？目前我個人認為，房市中買房的人還是以實際需求的人居多，也就是因為疫情想要搬家的人、首次買房的人，這些投機的人不是沒有，只是沒那麼多，而且總的來說大家在資金面都是相對充裕的，都是尋求可負擔房居多的，所以市場是相對健全很多的。

但話說回來，我相信房市終究會有泡沫，只是我現在還看不到，就算明天房貸利率升到4%，也只是把口袋較淺的買家給踢出去，把更符合資格的買家留下。要是我們都是秉持合理、理性買房，任何事情都留有餘地，我想這個市場也會更健康的發展。

熱門房市的特質

接下來，我們來看一個變化，我們知道新冠疫情以來，加州房市就像受到冷落的後宮妃子，皆在全美各大房市排名中，敬陪末座。但是根據Realtor.com最新的2021年， 12月份全美20大熱門房市中——加州有3個城市擠身前十名了！而且，全美20個最熱門市場中，其中有一半的城市房價高於全美房價中位數的37萬5,000美元。

有哪些加州城市呢？分別是：第五名的奧克斯納德（Oxnard）、第六名瓦列霍（Vallejo）和第七名聖瑪麗亞（Santa Maria）。其中瓦列霍就位在舊金山灣區的北灣地帶，奧克斯納德則是洛杉磯都會區北邊的臨海城市，聖瑪麗亞是位在中加州範圍。

加州的聖瑪麗亞（Santa Maria），中位數的售價大約是140萬美元，是二十大的熱門市場裡面最貴的城市，第二第三貴就是奧克斯納德和瓦列霍。根據這份調查可以看到熱門房市中不只有可負擔的價位，也有較昂貴的城市，可能有幾種解釋，第一、因為現在競爭激烈，導致名單上的房價飆高；第二、或許買家們可能都聽說利率要漲，都急著要買房，所以正在從負擔得起的價位，向昂貴的城市來延伸。

熱門房市的三大特點

不過，總的來看，美國人還是很在乎買房的可負擔性，這些熱門房市中，高於全美中位數房價的，都是在一些大的都會區的通勤範圍之內的市場。例如，第一名的新罕布什爾州的曼徹斯特市（Manchester, NH），它在2021一共年有8次登上榜首。曼徹斯特是一座擁有11萬5千多名居民的城市，位於波士頓的西北的僅一個小時的車程。為何這座城市會這麼熱門呢？它有三個特質：

第一、它非常靠近波士頓，所以就有比較多的工作機會。第二、在高通脹時期，新罕布什爾州具有無收入稅或銷售稅的優勢。第三、曼徹斯特提供了許多美國人在疫情中尋找的東西——有許多戶外活動和娛樂活動。

從這裡，我們也可以看到一個所謂熱門房市的特點，也就是疫情之後大家都在追求的地方，不僅房價要可負擔，還要有工作機會或靠近工作機會，最後大家想要有生活空間、戶外踏青的空間。看看這次進入榜單的三個加州城市，幾乎都符合這些特質或部分特質，不過當然了，要在加州買房往往就要更有錢。#

【2022年01月19日訊】（記者李歐採訪報導）現今美國房地產火熱，拉斯維加斯地產更是受惠於這波「疫情潮流」，致使人口大量移入，致使原先二十萬的房產，能漲到五十萬，而且買新房還需要摸號，有人運氣不好，一等就是半年。因此，筆者訪問到拉斯維加斯房地產經紀Ramon吳來分享當地的第一手消息。

李歐問：今天非常歡迎Ramon當我們頻道（美國地產熱點）的座客嘉賓，他是幾十年的拉斯維加斯房地產經紀，非常有經驗，先請Ramon和大家自我介紹。

Ramon答：我是Ramon吳，中文名是吳建興，我在台灣出生長大，二十歲時到美國讀大學，在美國生活了四十年，美國已經成為我第二個家，我有20年的時間是住在洛杉磯，當時在那邊唸書找工作，後來20年住在拉斯維加斯，所以現在大家應該都知道我幾歲了。

問：今天當然就是要和Ramon來探討房地產市場，尤其現在通貨膨脹又從6.8%漲到7%了，很多人都非常擔心經濟會崩盤、泡沫的問題，這個情況對房地產有什麼影響呢？

答：很多人擔心工作難做、物價飛漲，但房地產是一個非常保值的工具，也就是它能「防止通脹」，物價漲、房價也會跟著漲。但房價會漲，真正的原因是美金貶值太多，因為美國政府印太多鈔票了。不過，大家也不用太擔心，因為政府在做宏觀調控，也就是要漲利息，這不是馬上漲，據說是今年六月才開始要漲0.25，今年可能會漲三次到四次。現在30年期房貸利率大約是3.25%，如果是漲三次，就變成4%，就算漲四次變成4.25%，跟過去20年相比還是非常非常低的利率。

我來美國時，當時是卡特總統，利率是19%~20%，雷根總統時期也是很高的，後來利率就一直降，過去三年是6%，後來逐步再降到二點多，現在會逐漸回升到4%，在歷史上算是相當低的範圍，所以對買房來說相當划算，利息能一直鎖定30年。當然房價高，大家還是很憂慮，尤其利息漲，高價位的房產應該會下跌，尤其像洛杉磯、紐約等地，高處不勝寒，兩三百萬的房子會跌，但是拉斯維加斯的房價只有三四十萬，老實說是非常安全的。

因為有不少人擔憂金融危機，他們把洛杉磯、北加州的房子賣了，轉到拉斯維加斯買三套、四套房，所以我們相對是非常安全，也是受益的一方。

問：疫情以來，很多人都在搬家，搬到相對較便宜的地區，請問拉斯維加斯現在還是很多外州人搬過去嗎？

答：是的，這個疫情對拉斯維加斯房地產簡直是如虎添翼，因為疫情之後大家不想住在人口密度很高的地方，避免得病的機會，所以大家都想搬到郊區，拉斯維加斯基本都是平房，而且很分散的，這裡太陽又大還能幫助殺菌，空氣又非常乾燥，所以病毒也不容易傳播，大家都非常喜歡。如果說三年前是二十萬的房子，現在就漲到四五十萬，尤其是近期六個月都在猛漲，可能半年就漲了十萬，為什麼呢？就是太多人搬進來，一個月平均有四五千人進來，根據車管局（DMV）的數據，一個月有五千人的紀錄，換算一年有六萬人搬進來。但現在拉斯維加斯一年才能蓋一萬棟左右的新房，無法支撐這個多人，房價當然必漲無疑。

問：現在拉斯維加斯房價已經漲到四五十萬的歷史新高，當地還有哪些投資機會？

答：其實現在利率很低，每月還款就低，而且房價還是相對便宜，而且這裡的地稅很低，二手房每年只有0.7%，40萬到房子，一年才$2800的地稅，對加州人來說真是嘆為觀止！加州房隨便即是兩三萬的地稅。另外，拉斯維加斯的地稅也沒有包含學校、圖書館、警局、消防局等等的稅金。

除了桑默林（Summerlin）有一個好區，那邊會多一個總體社區開發的費用作為開路、建公園等硬件設備的支持，一年多1200美元。如果是一般新房的地稅，第一年是1%，第二年就會降到0.7%，另外地稅也會隨通脹去調漲，但一年最多漲3%。

問：除了疫情緣故，還有哪些因素吸引外州人搬到拉斯維加斯？

答：是的，而且很多人也要躲避加州非常高的犯罪率，大白天被搶劫、闖空門，還有吸毒氾濫、無家可歸者也很多，可以說加州在民主黨的執政下非常混亂。在拉斯維加斯，基本不容許無家可歸者或在街上遊蕩，而且內華達州很像德州，大家都有槍，我自己就有5把槍，很多朋友有一屋子的槍，但他們都是守法的良民

問：現在在拉斯維加斯買新房是否要排隊？

答：沒有排隊，但是要抽籤、摸號，比如說有150人在排，每個月抽4至10套房子，有些人第一個禮拜就抽到了，也有排6個月還沒抽到的，但是沒抽到的可以有優先名額。所以像KB Home就是要排隊抽籤，有些建商沒有排隊，但是價錢加得很高，例如土地需要加錢，像是Toll Brothers有加10萬到100萬，例如一個美景要加100萬，很嚇人。不過對加州人來說都很便宜，對當地人都快要受不了了。

另外，很多人用1031交換，也就是把原本房子賣了，全部或更多再投入買房，不管在美國任何地方買，就可以不用繳資產利得稅。#（待續）

【2021年10月27日訊】（記者李歐編譯報導）美國民眾搶房疲累，秋季房地產市場逐漸降溫之際，房屋建築商信心連續第二個月改善，從夏末的低點進一步反彈。與此同時，有報告指出，建商刻意限制銷售，以獲得更高房價的利潤。

全美房屋建築商協會週一（10/18）表示，月度信心指數在10月份上升4個點，達到80，這個數字代表了自7月以來的最高信心指數。

佛羅里達州坦帕市的訂製房屋建築商查克・福克（Chuck Fowke）表示：「儘管需求和房屋銷售依然強勁，但建築商仍在努力應對持續的供應鏈中斷和勞動力短缺，這些問題導致完工時間推遲，並對建築材料和房價構成上漲壓力。」福克同時也是建築商協會的主席。

指數讀數高於50表明信心增強，而低於50則反映情況惡化。當前銷售狀況指標漲幅最大，上升5個點至87。潛在買家流量指標上升4個點至 65，而未來六個月銷售預期指數上升3指向84。

10月份，所有地區的建築商信心均出現月度增長。然而，在過去三個月中，東北、南部和西部的建築商信心持平，中西部僅略有上升。

房地美（Freddie Mac）首席經濟學家山姆・卡特（Sam Khater）說：「由於經濟和疫情的軌跡，本週抵押貸款利率繼續上升。」「即使現有房屋的供應情況正在改善，但由於購房者的需求，以及持續勞動力和材料短缺，導致房屋開工和許可的限制，價格仍然居高不下。儘管存在這些抵消力量，但我們預計房地產市場將在年底前仍保持強勁。」

金融服務公司BTIG的另一份報告，基於對中小型住宅建築商的調查發現，其中 47%的建築商在9月份故意限制銷售。

BTIG分析師在報告中寫道：「某些建築商正在更積極地提高價格，並且比同業更延遲銷售，他們通常以供應限制和不確定性，作為他們限制訂單的主要理由。」因此，9月份接受調查的建築商中只有34%的銷售額同比增長，而8月份這一比例為49%。

供應鏈持續中斷的最終結果，將是售出和建造的房屋價格上漲。但在利率預計會上升的時候，這可能導致購房成本提高過快，對住房市場的購房和租賃雙方產生連鎖反應。

全美房屋建築商協會的首席經濟學家羅伯特・迪茨（Robert Dietz）說：「政策制定者必須專注於修復破碎的供應鏈」，「這將刺激更多的建設，並有助於緩解房價的上漲壓力。」

截至10月21日，當週30年期固定抵押貸款利率平均為3.09%，且平均Fees/Points是0.7。本週高於上週的平均利率3.05%。同期一年前的30年期的 FRM平均為2.80%。

BMI Capital Markets的高級經濟學家Sal Guatieri在一份研究報告中寫道：「房地產市場的通貨膨脹絕不是暫時的，這是政策性低利率造成的結果。」

德意志銀行分析師在一份研究報告中寫道：正如我們上週在密歇根大學消費者信心調查的細節中看到的那樣，消費者對美國地產市場的看法仍接近歷史最低點。鑑於過去六個月住房負擔能力顯著下降，這並不奇怪。」

道瓊斯工業平均指數和標準普爾500指數在報告發布前小幅下跌。但對於住宅建築商股票來說，情況喜憂參半，Lennar Corp.上漲，而Toll Brothers Inc.和 PulteGroup Inc.等其它公司則下跌。#